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Según un estudio realizado por Bloomberg, en el que se analizan variables de riesgo es más de 30 países, el riesgo de la burbuja inmobiliaria no tendrá efecto en España.

El riesgo de la burbuja inmobiliaria asecha a varios países, excluyendo a España

El riesgo de la burbuja inmobiliaria, es un fenómeno que ha sacudido la economía de varios países a nivel mundial. Los bancos centrales han acelerado el paso para aumentar los tipos, los intereses de los préstamos hipotecarios aumentan. Y, todo esto, sin olvidar el riesgo de recesión mundial.

“Si en este contexto, se frena la demanda, los precios de la vivienda podrían empezar a desplomarse y provocar el estadillo de la burbuja inmobiliaria.” Indica el último estudio realizado por Bloomberg.

Este estudio se ha encargado de analizar las variables de riesgo más destacadas en 30 países de la OCDE. Estudiando la relación entre los precios de las viviendas y rentas del alquiler, la relación entre precios e ingresos de los hogares, el crecimiento real de los precios de las casas, la subida nominal (sin contar la inflación) de los precios y el aumento del crédito en términos anuales.

Países que están en riesgo de la burbuja inmobiliaria

Grandes economías, como los de Canadá, EEUU o Australia y países cercanos como Portugal, Austria, Países Bajos o Alemania, se están enfrentando a un enfriamiento de las expectativas para la vivienda tanto de precios como de operaciones a corto plazo.

Los mercados de la vivienda en Nueva Zelanda, la República Checa, Australia y Canadá son los que se estima un mayor riesgo de la burbuja inmobiliaria. Estos países, además, son particularmente vulnerables a la caída de los precios, según Bloomberg Economics.

Concretamente, Portugal es el país de la zona euro en mayor riesgo. Esta nación muestra dos indicadores que están en números rojos. El precio de la vivienda es un 56% superior a los alquileres y casi un 47% superior a los ingresos de los hogares.

A diferencia de Portugal, los valores de España son más bajos. La vivienda es un 29,5% mayor que las rentas, mientras que estos precios superan en un 24,7% los ingresos de los hogares.

La vivienda España aumentó en el primer trimestre de 2022 un 6,3%, mientras que la subida nominal es del 2,2%, ambos entre los más bajos del listado de los países estudiados por Bloomberg.

En otras partes de Europa, Suecia está viviendo un cambio de tendencia en la demanda de vivienda, lo que está generando preocupación en un país donde la deuda asciende al 200% de los ingresos de los hogares.

“El análisis muestra que 19 países tienen hoy una relación precio-alquiler y precio-ingreso de los hogares más alta que antes de la crisis financiera de 2008, una indicación de que los precios se han desviado de los fundamentales”, concretan.

La aplicación de medidas rígidas puede llevar a la recesión

Los expertos de Bloomberg temen una recesión económica profunda que dificulte el regreso de la normalidad en la economía.

“Controlar los altos precios de la vivienda es la clave de muchas políticas, ya que buscan frenar la inflación más rápida en décadas. Pero a medida que los mercados se enfrentan a la perspectiva de una recesión mundial, una desaceleración en el sector inmobiliario podría crear un efecto dominó que profundizaría la recesión”, indica el estudio.

Se estima que una caída aguda de los precios de la vivienda erosionaría la riqueza de los hogares, disminuiría la confianza del consumidor y podría frenar el desarrollo. La construcción y el mercado de la compraventa de viviendas son sectores multiplicadores de la actividad económica en todo el mundo, como en EEUU.

En caso de que esto ocurriera, supondría un bloqueo de los préstamos bancarios, aumentaría el riesgo de impago de las hipotecas actuales, y ahogaría el flujo del crédito, afectando a las economías mundiales durante años.

El riesgo de la burbuja inmobiliaria vivida en el 2008 es poco probable

“Las entidades financieras han endurecido los estándares, los ahorros de los hogares aún son sólidos y muchos países todavía tienen escasez de viviendas. Los mercados laborales también son sólidos, lo que proporciona un importante amortiguador ante la crisis”. Explican los expertos de Bloomberg.

Los bancos centrales están emitiendo sus propias advertencias. Por ejemplo, el Banco de Canadá afirmó que los altos niveles de deuda hipotecaria son motivo de especial preocupación a medida que aumentan las tasas de interés y más hipotecados se ven presionados para pagar sus facturas.

Por otro lado, el Informe de Estabilidad Financiera semestral de la Reserva de Nueva Zelanda declaró que la amenaza general para el sistema financiero es limitada, pero es posible una caída «aguda» en los precios de la vivienda. Esto podría reducir significativamente la riqueza y conducir a una contracción en el gasto de los consumidores.

“Si los bancos centrales actúan con demasiada agresividad, podrían sembrar las semillas de la próxima crisis”, indican el análisis de Bloomberg.

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En Alquilar

Andalucía: líder en el alquiler vacacional

13 julio, 2022 No hay comentarios

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. Desde OI REAL ESTATE, te brindaremos todo lo que tienes que saber y hoy, hablaremos sobre una noticia que ha revolucionado el verano español: Andalucía, es líder en el alquiler vacacional. Te invitamos a leer el siguiente post.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, conocemos los intereses de los posibles compradores y cuáles, son las mejores técnicas de venta que existen. También, disponemos de las mejores noticias en materia inmobiliaria, para que puedas tomar la mejor decisión sobre esta temática. España ha recuperado un buen nivel de turistas en el verano y hay una ciudad, que se posiciona como la más importante.

Andalucía, es líder en el alquiler vacacional y ha dejado en un plano secundario a muchas otras ciudades, que anteriormente se consideraron como las más elegidas para vacacionar. Si quieres conocer cómo son los números que se manejan, cuánto ha crecido el caudal de huéspedes en este sitio y que se espera para los próximos años en esta temporada. ¡Sigue leyendo!

Una gran sorpresa: Andalucía, es líder en el alquiler vacacional

Después de dos años, en los que la pandemia predominó los veranos europeos haciendo estragos en la economía e impidiendo, las vacaciones soñadas de miles de personas: se asiste a una recuperación del alquiler vacacional. Tanto es así, que Andalucía obtuvo más de un millón de turistas internacionales.

Estos números posicionan a la ciudad como una de las más importantes, Andalucía es el líder en el alquiler vacacional. De acuerdo a la información brindada por Fotocasa, esta zona cuenta con un 24% de arrendadores, lo que ha permitido una concentración de alquiler vacacional récord.

Muchas de las propiedades que, se encontraban en alquiler han decidido involucrarse en la modalidad turística. Se calcula, que existe casi un 68% de viviendas que han optado por esta modalidad, logrando sacar una ventaja de cinco puntos respecto a los números que se manejaban el año pasado.

¿Cómo ha conseguido ocupar este puesto?

Andalucía, es el líder en el alquiler turístico y ha logrado este puesto, porque ha recibido a más de un millón de turistas entre mayo y junio; lo que representa casi un 600% de crecimiento en comparación al pasado año. Así, como aumentó la cantidad de personas que se interesaron por este lugar, también crecieron los gastos que realizaron los turistas en el país.

Se calcula que ingresaron a la ciudad más de un millón de euros, un número que ha crecido respecto al año pasado. Esto, permite hablar sobre un aumento del 599%, en datos interanuales y, de un crecimiento muy grande de parte de los turistas extranjeros que ingresaron al país en esta primera parte del año, llegando a cifras que alcanzan un aumento del 700%, comparado con el 2021.

Aunque Andalucía, reciba el puesto número uno en lo que respecta al alquiler turístico, no ocupa el primer puesto como destino turístico de extranjeros. Sin embargo, si se posiciona como tercero en el podio, con un porcentaje muy alto: 15%, mientras que Cataluña e Islas Baleares, representan un 21 y 23%.

¿Cuáles son las ciudades que han quedado cerca del primer puesto en alquiler turístico?

Si bien, Andalucía es el líder en el alquiler vacacional existen otras ciudades que han quedado muy cerca de este puesto. Aunque, han tenido un buen caudal de huéspedes no han llegado a posicionarse, una situación que en tiempos anteriores hubiera dado unos resultados diferentes a los que se presentan hoy.

En primer lugar, se encuentra Andalucía con una concentración del 24%, el segundo lugar lo ocupa la zona de Cataluña con un 16%, lo que representa una gran distancia respecto a la ciudad líder. Las otras dos ciudades que se encuentran en los primeros puestos, no representan gran diferencia porcentual.

La Comunidad Valenciana, arroja un porcentaje de 13%, mientras que Madrid, conocido mundialmente como uno de los mejores sitios para vacacionar, muestra un porcentaje de 12%. Estos datos, permiten posicionar a Andalucía, como la ciudad líder en alquiler vacacional.

Andalucía es líder en el alquiler vacacional: ¿De dónde son los principales turistas?

Una de las causas por las que Andalucía, es el líder en el alquiler vacacional es por el caudal de turistas extranjeros que ha recibido. Las personas que han arribado al país, con destino de disfrutar de las maravillas de Andalucía provienen en primer lugar, del Reino Unido.

Sin embargo, el segundo lugar lo ocupa Francia. Este país, siempre se ha interesado por España y en estos últimos meses, ha contado con un 10,8% de turistas. Esto demuestra una diferencia con en el Reino Unido, en donde el porcentaje es un poco mayor y alcanza una cifra cercana al 28%, lo que permite una gran concentración en el alquiler vacacional.

Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.

Los mejores lugares para visitar en Andalucía

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer acerca de que Andalucía, es el líder de alquiler vacacional o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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En Fondos de inversión

Donde invierten los fondos más rentables

13 julio, 2022 No hay comentarios

Más allá de las desventuras de la economía global, hay instrumentos de inversión que lograron armar una coraza y situar sus participaciones en empresas y actividades puntuales para generar márgenes de ganancias. La situación de las bolsas a nivel mundial en estos momentos, en este artículo.

En los primeros seis meses del año, hubo vehículos de inversión que lograron salir a flote y generar ganancias. La primer mitad de 2022 estuvo marcada por la inestabilidad a causa de la guerra en Ucrania, la inflación, los mayores costes de energía y el alza de las tasas. Sin embargo, como dijimos, hay fondos que lograron sortear todos estos aspectos.

Se trata de fondos de inversión cuyas estrategias y carteras difieren entre sí. Pero que, combinadas, resultan ser el mapa de las inversiones financieras en España y toda Europa. Llegan a diez y aquí presentamos una reseña sobre sus estrategias y su conformación.

Situación de las bolsas, caso 1: Azvalor Iberia

Por caso, Azvalor Iberia, ha finalizado el primer semestre con una ganancia cercana al 17%. El fondo encaró la tarea de adquirir empresas cuya valoración era baja pero con un interesante potencial. Al final del ciclo, el precio de la empresa daba cuenta del acierto en la estrategia del valor.

De acuerdo a un relevamiento de Morningstar, las exposiciones de Azvalor Iberia se concentran, por un lado, en el sector industrial. Figuran las firmas Elecnor, Tubacex y Tecnicas Reunidas, que tuvieron un gran desempeño y lograron una revalorización del 55%. Tubacex tiene una cartera de pedidos que alcanza los 1.500 millones de euros. Eso explica la evolución positiva de la compañía vasca dedicada a la fabricación de tubos. Incluso firmó un contrato por la provisión de 30.000 toneladas de tubos para la extracción de gas a la Compañía Nacional de Petróleo de Abu Dabi (por unos 1.000 millones de euros).

Situación de las bolsas, caso 2: Iberian Value y Cobas Iberia

Se trata de otros dos ejemplos de instrumentos de inversión que lograron vencer la coyuntura y tuvieron rendimientos en alza. Y ambas tienen como estrategia la inversión value, lo que da cuenta de un posicionamiento diferencial en cuanto a la gestión de finanzas.

Cobas Iberia tuvo una rentabilidad de 3,84% para los primeros seis meses. La apuesta de su principal gestor, Francisco García Paramés, dio resultado luego de varios períodos. También forman parte de la cartera las mencionadas Elecnor y Tubacex.

En el caso de Iberian Value, un informe de la analista para la gestión de activos VDOS destaca su performance en el periodo. Y es que llegó a un resultado positivo del 5,11%. También con una cartera referenciada en las inversiones del tipo value, el fondo se destaca por sobre otros instrumentos de Europa y EEUU.

Situación de las bolsas, caso 3: Sigma Investment House

Se trata de un caso diferente a los anteriores pero que ha sumado una rentabilidad del 7,95% en el primer semestre. La estrategia primera del fondo comandado por Gonzalo Lardiés es optar por empresas grandes. Esta preferencia le permite una solidez en el desempeño. Pero también opta por diversificar su cartera para compensar algún comportamiento negativo.

Un ejemplo de posiciones sólidas son las colocaciones en Iberdrola, Telefónica y Santander. Y para dar cuenta de la variedad de sus opciones están la empresa de diseño, fabricación y distribución de productos textiles Inditex; o la banca valenciana CaixaBank.

Cabe aclarar que la textil Inditex tubo una performance negativa de sus títulos en un 22%. Aun así, se trata de una de las cotizadas en bolsa más requeridas por los instrumentos de inversión.

El resto de los diez mejores desempeños

Los datos hacen notar que hay un grupo de vehículos de inversión que superaron la dura prueba de los primeros seis meses de 2022. Un semestre en que tuvimos que lidiar con una guerra, inflación, retracción en la liquides circulante y tasas de interés altas.

Además de los que destacamos anteriormente, se encuentran otros tantos. DP Bolsa, por caso, obtuvo un rendimiento del 1,75%. El fondo se compone mayoritariamente en compañías de alta capitalización sin descartar las de baja capitalización.

Santander Acciones Españolas es otro de los fondos que tuvieron mejor desempeño, con un 1% positivo. Su carterizacion es variada y se centra en acciones de empresas españolas, aunque también las hay de países de la OCDE.

Ya por debajo del 1% pero todavía en situación positiva se encuentran los fondos UBS España Gestión Activa FIQ (0,9%); Mutuafondo España (0,83%); Bankoa Bolsa (0,75%); UBS España Gestión Activa FIP (0,48%)

Aprovechar la situación de las cotizaciones

Uno de los efectos del alza en el precio del petróleo fue la suba en las empresas como Repsol. Luego de un periodo para el olvido, Repsol logró reponerse de su caída a niveles históricos de 2020. Entre los fondos que optaron por tener a la petrolera en su cartera se encuentra UBS. Mientras que Endesa forma parte de las carteras de los fondos Santander y también de Mutuactivos.

Para el caso de la escala mundial, la compañía petrolera oriunda de Arabia Saudita Aramco, se transformó en la más rentable (desplazando a Apple del número uno).

La actividad turística tuvo la particularidad de ser la estrella luego del fin de las restricciones por la pandemia de Covid. Pero ni bien se relanzaba a niveles previos al lock down, la guerra en Ucrania volvió a sembrar dudas sobre el mercado turístico. Aunque la incertidumbre se puede transformar también en una oportunidad para adquirir acciones a un valor por debajo de su promedio. Tal fue el caso de DP Bolsa española que aprovecho el contexto para tomar posicionamiento en Amadeus.

La situación de las bolsas del mundo no es nada sencilla. La guerra en Ucrania parece no concluir y eso atenta contra todo clase de negocios. Por ejemplo, Rusia había aportado un importante porcentaje de ganancias en la bolsa de valores de España hasta su bloqueo. Otro factor que desestima la inversión financiera es el estancamiento de la poderosa China. El gigante asiático mantiene restricciones por la pandemia de Covid y eso siempre es una mala noticia.

La inflación y el alza de las tasas de interés, más las limitaciones a la liquidez impulsada por los bancos centrales en el mundo aportan más preguntas que certezas. Por eso es de destacar a estos diez fondos que lograron surfear la ola y posicionarse por encima de los escollos.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la situación de las bolsas a nivel mundial en este contexto. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Dónde invertir con gran rentabilidad

En Agentes inmobiliarios

La importancia de la comunicación

13 julio, 2022 No hay comentarios

¿Existe una clave concreta para lograr quedarse con una diligencia o cerrar una negociación inmobiliaria? ¿Puede haber un truco que abra todas las puertas al éxito en este sector por demás competitivo? Sería genial conseguir vender una propiedad con un chasquido de dedos. Sin embargo, lamentamos responder a estos interrogantes negativamente. No existe al día de hoy un pase mágico que sume a nuestros registros de ventas como agentes inmobiliarios más negociaciones exitosas de las que podemos conseguir por los medios habituales. Incrementar las ventas inmobiliarias dependerá (además del factor azaroso de siempre) casi exclusivamente de las habilidades comunicacionales que poseas. En este artículo de Oi Real Estate veremos la importancia de la comunicación en el business de los bienes raíces. Te invitamos a leer para conocer mucho más y te proponemos que nos dejes tu comentario en la bandeja al pie de la nota.

Asegurar la gestión inmobiliaria

¿Sientes que como agente inmobiliario haces todo cuanto rezan los manuales del marketing e igualmente tus ventas precisan un impulso significativo? ¿Te preguntas una y otra vez si puedes «hacer algo más» como asesor? Que estos interrogantes no te desanimen. En muchos casos, el inconveniente suele radicar y tener su raíz en algún error en tu forma de comunicar. Es conveniente que dichas falencias sean detectadas e identificadas a tiempo; antes de que tu flujo de negociaciones entre en una hondonada de la cual al paso del tiempo te costará mucho más salir o remontar.

De todos modos, realizarse las preguntas citadas en el párrafo anterior conlleva el efecto positivo propio de la autoexigencia. En un circuito tan frenético en su competitividad, como lo es el business de los bienes raíces, revisar tus técnicas y estrategias debe ser una constante obligada. De la autoevaluación puede depender la mejoría de una gestión general. Si tus ventas están flaqueando, acaso debas incorporar nuevos métodos comunicacionales. Como dijimos en la introducción, no existe una clave del éxito comercial; pero sí podrás comprobar que implementando el lenguaje correcto (desde el ABC del marketing) te será más sencillo hallar la forma de abrirte camino durante las entrevistas y predisponer mejor al cliente o al interesado.

La importancia de la comunicación

Una buena gestión inmobiliaria puede ser resultado de la utilización correcta de la comunicación comercial. Si has asistido a algún seminario o coaching inmobiliario verás que la mayoría de los agentes buscan frases potentes desde lo comunicacional antes que una técnica innovadora en ventas.

No nos referimos a hipnotizar a la clientela, por supuesto; pero, según la neurociencia aplicada al marketing, es innegable que existen palabras ante las cuales el interesado se desacartona y se dispone mejor a escuchar qué tienes para ofrecerle; o a comentarte a ciencia cierta qué es lo que está buscando puntualmente.

Veamos entonces cómo aprender a dominar mejor el lenguaje comunicacional desde lo comercial.

¿Cómo hablar correctamente el lenguaje inmobiliario?

El uso acertado de las palabras puede producir hechos positivos en cualquier ámbito. En ventas no hay magia, pero sí técnicas que deben ser abordadas según la situación, el cliente, el interesado y el contexto general. En este sentido, mediante el uso del lenguaje podrás conseguir habilidades que hasta ayer ni siquiera imaginabas.

Claridad

Ser claros en el mensaje es el mejor punto desde el cual empezar a dominar las palabras en el lenguaje comercial. Por ello, evita al máximo explayarte en tecnicismos propios del sector inmobiliario. Es mejor dejar esos términos para los eventos entre colegas pares y procurar dirigirse al cliente en un idioma formal, en lo mínimo estridente y sin grandilocuencias.

Cuidadosamente original

Damos por descontado que el cliente llega a la negociación inmobiliaria saturado de los slogans publicitarios. Mantenerse alejado del lenguaje que utilizan los medios de comunicación es parte del juego. Sin embargo, utilizar el idioma habitual (acaso el otro extremo del meramente comercial) tampoco es una opción demasiado apetecible por los interesados. Concéntrate en elaborar un lenguaje propio, que resulte ameno al oído convencional pero fuerte desde lo profesional.

Recurrir a las imágenes visuales

En el sector inmobiliario todo entra por los ojos. Esta máxima es infalible. Si recordamos que el eventual visitante a una exhibición inmobiliaria llegará a la puerta de la unidad y la recorrerá imaginándose habitándola, es vital servir de guía acompañándolo con imágenes visuales donde se representen la calidad del hogar y el bienestar. El potencial comprador por lo general ve el vaso medio lleno mientras visita una propiedad; sin embargo está entre tus destrezas como agente revertir la posible carga negativa de algún visitante pesimista.

Identificar antes de hablar

Por último, señalemos una habilidad en muchos casos innata, aunque muy útil y valorada en el circuito del marketing y factible de ser ejercitada: la capacidad de leer a las personas para saber cómo dirigirte a ellas. Sin olvidar ninguno de los tips citados anteriormente, identificar rápidamente si un cliente es un cultivado profesional o alguien a quien no le interesa demasiado la sofisticación de las cosas. Tener en claro el idioma del cliente te brindará la orientación necesaria para saber qué espera de ti y cómo abordarlo.

Hemos visto la importancia de la comunicación y solo algunos entre muchos consejos para manejarse mejor desde el lenguaje comercial inmobiliario. Tú ¿tienes tus propios tips sobre cómo encarar una conversación en un contexto de ventas? Tu opinión es siempre bien recibida y nos encantaría conocerla.

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En Hoteles

Cómo afecta el contexto de crisis a las inversiones hoteleras

12 julio, 2022 No hay comentarios

El negocio hotelero puede estar ante el final de “el efecto champán”. Así lo demuestra el informe semestral de la consultora Colliers. Las inversiones hoteleras en el contexto de crisis están en riesgo: luego del crecimiento sostenido, la guerra en Ucrania, la inflación y la suba de tasas amenazan con retraer la actividad.

Se dio a conocer el informe semestral elaborado por Colliers, la consultora que evalúa el desarrollo de las inversiones en los distintos mercados de España. En el trabajo se menciona que la capacidad de inversión del mercado hotelero ha llegado a acumular unos 1.521 millones de euros. Y si bien es una cifra que se encuentra en sintonía con lo ocurrido durante 2021, hay varios factores que amenazan el crecimiento sostenido que venía presentando.

La guerra desatada en Ucrania a principios de año, la inflación a escala global y las medidas tomadas por los bancos centrales del mundo han contraído la inversión hotelera. Son todos ellos síntomas de un contexto de crisis en el que se encuentran, entre otros rubros, las inversiones hoteleras. Una actividad que alcanzó los 3.000 millones de euros durante el año pasado y que los primeros seis meses de 2022 acumuló 1.521 millones de euros. Una remontada que algunos analistas llamaron “el efecto champán”.

Como dijimos, a partir de la guerra en Ucrania se frenaron varios proyectos e inversiones del mercado hotelero. A esto se agrega la inflación –de las más altas en las últimas décadas- que no para y que esmerila los beneficios a quienes deciden jugar en el mercado. Y por si fuera poco, el alza en las tasas de interés termina configurando un escenario confuso en el corto plazo. Miguel Vázquez, director de hoteles en Colliers apunta que “los inversores están en una posición de espera, de nuevo”. Aunque es más optimista con respecto al porvenir: «las expectativas a medio/largo plazo son buenas», sostiene.

El efecto champán se agota

Durante el 2021, con la posibilidad de volver a los viajes, muchos destinos vacacionales se vieron colmados de turistas que regresaban a su veraneo luego de casi dos años de restricciones. Ese fenómeno conocido como “el efecto champán” trajo un volumen de desarrollos e inversiones en el mercado hotelero. En el primer semestre alcanzaron los mil millones de euros y en la segunda mitad del año superaron los 2.000 millones de euros.

Las inversiones y el flujo de negocios que se fueron desarrollando crearon las condiciones para que el crecimiento sea sostenido. Luego, la lógica de adquisiciones, compras y la entrada de capitales financieros complementaron un mercado definitivamente recuperado.

De hecho, en ese año, se concretaron casi 70 proyectos que aportaron unas 9.700 habitaciones a las plazas existentes. La calificación de las inversiones, dice Vázquez, es alta pues se trata de activos top.

Pero a partir de la guerra y la inflación todo comenzó a complicarse. Los inversores ven con recelo cómo las tasas de interés y el precio de los hipotecarios retraen la decisión de compra. Un mercado que se expandió a partir de la liquidez y la capacidad de ahorro durante la pandemia. Pero que decayó con fuerza cuando las medidas de los bancos centrales en el mundo hicieron contraer la inversión y la voluntad de compra.

La actualidad del mercado

En el primer semestre de 2022 la inversión en el mercado vacacional alcanzó los 1.521 millones de euros. La participación del segmento urbano con 873 millones, se encuentra por encima del vacacional, que acaparo unos 648 millones. El 60% de estas apuestas son de origen extranjero.

Entre las ciudades que se encuentran en el top de las inversiones, en el primer esta Madrid con casi el 30% de las preferencias (443 millones de euros). Luego le sigue Islas Baleares que recibió unos 293 millones. En el tercer lugar se encuentra Barcelona, que recibió unos 220 millones. Las Islas Canarias lograron una inversión de 156 millones durante los primeros seis meses del año.

En tanto que la ciudad que más se ha destacado luego de la pandemia es Málaga. Conto con unos 200 millones de euros en inversiones en lo que va de 2021. La mayor porción se concentró en el mercado inmobiliario; y entre ellos el de la inversión hotelera.

Lo que queda del año: las inversiones hoteleras en el contexto de crisis

Para lo que queda del 2022 estaban previstas inversiones por unos 1.800 millones de euros. Pero en realidad, aún no están garantizadas. Y es que a los mayores costos de la energía a causa de la guerra en Ucrania se le suman la inflación y el aumento de las tasas de interés. Todo esto pone en ciernes el interés de inversores y clientes.

La managing director de Hoteles de la consultora Colliers, Laura Hernando, comenta que “la cifra de inversión del semestre refleja la inercia positiva con la que empezamos el año”. Y a pesar que la actividad turística viene con desempeños mejores que los del año pasado, para la analista hay que tener cierto reparo en los proyectos e inversiones planeadas o en curso. “Nos encontramos ante la situación paradójica en la que los resultados turísticos van mejor de lo que esperábamos hace un año y sin embargo los inversores están adoptando, cada vez más, una posición a corto plazo de esperar a ver qué ocurre”, resume Hernando.

Con un contexto internacional inflacionario y los bancos centrales queriendo mitigar la liquidez circulante es difícil hacer previsiones. Sin embargo, tanto las tasas de interés como los costes de la energía ya plantean un escenario más complicado que se planeaba antes de la guerra.

Solo el tiempo podrá descifrar si esta realidad tendrá como consecuencia el fin del “efecto champán” o solo se trata de un stop ando go en el hasta ahora creciente mercado inmobiliario.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de esta tendencia de las inversiones hoteleras en el contexto de crisis. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Noticias Oi Real Estate

La Ley de Vivienda en España sigue en debate

12 julio, 2022 No hay comentarios

La inminente aprobación de Ley de Vivienda en España sigue su curso a pesar de los argumentos a favor y en contra de ella. El accidentado camino hacia su aplicación, que lleva dos años desde que fue presentada como idea, no deja de marcar tensiones y dudas. No obstante, las autoridades creen que será posible su completa aprobación en los próximos meses, a pesar del contexto adverso para las inversiones inmobiliarias.

En este post repasamos las expectativas de quienes impulsan esta Ley en un debate que, aún con su aplicación, está lejos de cerrarse pronto.

Algunos puntos en debate de la Ley de Vivienda en España

Recordemos que entre los puntos más discutidos de la propuesta de Ley existen algunos cuyos efectos el sector inmobiliario teme que sean contraproducentes. Específicamente, el planteo es que determinados ítems vinculados a la regulación de precios y capitales terminen penalizando indiscriminadamente a potenciales inversores y resistiendo el mercado.

Uno de ellos es el control de precios de los alquileres en determinadas zonas catalogadas como tensionadas. Esto pone el foco en aquellos lugares en donde el alquiler de las viviendas supera el 30% de los ingresos de las personas. Pero también se suman a este criterio las zonas en donde la renta haya aumentado un 5% más que el IPC en los últimos cinco años. Claramente, este punto está en pleno diálogo con las CCAA en donde se ha generado un cuello de botella entre la oferta y la demanda. Dicho de otra manera: lo que busca la Ley aquí es intervenir en la dinámica del mercado y eso genera tensiones. No obstante, esto también significa un potencial beneficio a los potenciales inquilinos. En definitiva, la idea es que, mayormente en las ciudades más pobladas, se otorguen bonificaciones en el IRPF de quienes bajen los precios.

Un segundo punto de inflexión es el aumento en el Impuesto de los Bienes Inmuebles a las viviendas vacías. Tales subas podrán ser de hasta el 150% si la vivienda tiene más de dos años sin uso. También es objeto de este incremento aquel propietario que tenga cuatro propiedades más en el municipio, lo que para algunos penaliza a quienes viven de la renta.

Un tercer punto, busca beneficiar a los más desfavorecidos, pero con una norma que genera más dudas en cuanto a su aplicación que como principio. Se refiera al ítem de la propuesta que habilita a los Juzgados a suspender los desahucios por impagos de las familias en situación de vulnerabilidad. El problema allí, se avisora con respecto a la compensación y discriminación de la situación en cada caso particular, para que efectivamente la medida sea justa.

Finalmente, y sólo a modo de repaso general, la Ley de Vivienda prohíbe vender patrimonio público residencial en España. Aquí también se busca proteger la vivienda social con beneficios fiscales a quienes bajen los alquileres. No obstante, el punto más discutido es la obligatoriedad de reservar un 30% de las obras nuevas construidas a viviendas sociales. Allí, nuevamente, la potencial baja en la rentabilidad desalienta la construcción, según indican expertos en el mercado inmobiliario.

Expectativas de las autoridades

El secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David de Lucas, aseguró esta semana que la Ley de Vivienda tendrá su aprobación en los próximos meses. Según argumentó en el marco de la Jornada Inmobiliaria organizada por Europa Press y Deloitte, «somos conscientes de que es una ley compleja, pero muy necesaria». Aunque reconoce el camino accidentado que viene teniendo la misma, el mandatario urge a su pronta aprobación. Según indica, “es la primera ley que regula el mercado de la vivienda, abordando problemas muy complejos para el sector». Refiere, sobre todo, a los problemas que se le presentan al Estado respecto a la demanda habitacional en determinadas zonas del país.

En la misma Jornada, el socio responsable de ‘real estate’ de Deloitte, Alberto Valls, ha indicado que «gestionar en el actual contexto económico, donde no hay un trimestre tranquilo, no es fácil».

Los expertos, en general, apuntan sin embargo a que la situación económica puede también jugar a favor del sector. Esto se daría por el cambio de estrategia de los potenciales inversores, que ante un mercado monetario adverso o inestable, se vuelque a comprar viviendas.

El acceso a la vivienda para los sectores vulnerables

Está claro que la situación general del mercado inmobiliario no es sólo asunto de inversores privados o particulares. Al contrario, es un tema de gran interés público para el Estado y las CCAA. En particular, se espera que se ocupen de medidas que puedan beneficiar a quienes tienen menor capacidad de ahorro, sean familias o jóvenes que recién ingeresan al mercado laboral. Para ellos, el promedio del 35% del sueldo que debe invertir para conseguir un alquiler, dificulta mucho su acceso. Allí es donde el problema es menos económico que financiero: aún si las rentas no son excesivamente altas, los ingresos son muy bajos.

Con la Ley casi pronta a salir, hay aún muchas inquietudes respecto de su aplicación y efectos positivos en la práctica. Habrá que seguir analizando, entonces, desde los distintos sectores, cómo se equilibran las tensiones y cómo se solucionan los problemas de vivienda en España.

En Noticias Oi Real Estate

Okupación: las nuevas medidas propuestas en Madrid

12 julio, 2022 No hay comentarios

El movimiento okupa se conoce por motivar a las personas a que hagan una okupación ilegal de los inmuebles que se encuentran deshabitados. Dio comienzo en España en los años sesenta, como un movimiento de ideales contrarios al sistema, con débil solución jurídica por parte del legislador español.

Actualmente es considerado un gran problema que afecta al sector inmobiliario y a los propietarios, por lo que crearon mayores medidas para su regulación. En Madrid es donde mayor presencia hay de este movimiento y se espera que se regule de una mejor forma para aprovechar los inmuebles correctamente.

El problema de la okupación en España

La indefensión jurídica que tienen muchos propietarios tiene un origen y causa directa del Código Penal de 1995. Este introdujo el delito de usurpación de bienes inmuebles, castigado con penas de 3 a 6 meses para quienes ocupen ilegalmente el inmueble.

El problema para comenzar el procedimiento penal es que la okupación debe darse en un inmueble que no sea morada, apreciando el Juez indicios delictivos. Esto genera un problema de interpretación porque no todas las ocupaciones de inmuebles que no son en moradas dan presencia a delitos.

Entonces, se cree que sólo se da castigo a las perturbaciones graves porque el proceso penal suele ser tedioso. Además, no da lugar a una resolución completamente segura para el propietario, quien puede ver desestimadas sus pretensiones e intereses.

Desde la posición civil, no hay un proceso específico y legal para estos casos en los que se aplique una vía legal para el desalojo. Es por ello que los tribunales acogieron para su viabilidad y desarrollo el procedimiento de desahucio por precario.

En él se necesita un abogado y procurador de los tribunales, contando con una duración de 9 a 18 meses aproximadamente. Este problema regulatorio no pasa en ningún otro país, a excepción de Portugal.

Por ello, es necesaria una voluntad político-legislativa que impulse una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto es lo que se propone en Madrid y se espera que sus resultados sean vistos lo más pronto posible.

Propuesta para cambiar la ley “antiokupas” en Madrid

La Comunidad de Madrid tiene la oportunidad de usar varias de las armas que tienen en contra de los okupas. En 2021, el gobierno liderado por Isabel Díaz Ayuso creó una app junto al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles en España.

Esto fue con el fin de que la policía pueda contactar inmediatamente con el propietario en caso que un vecino alerte a las autoridades. Este año, se creará la Oficina de la Okupación, la cual estará disponible para asesorar a las víctimas de este tipo de delitos.

El gobierno autonómico comenzó a tomar cartas en el asunto luego de que, en 2022, las okupaciones estén creciendo en la Comunidad de Madrid. Allí se ha registrado un aumento del 25% en delitos de este tipo, siendo la tercera región con más casos en España.

Por esto, el ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso hizo énfasis en este problema y el miedo que representa para el país. Lo que más se desea es eliminar, o al menos reducir las cifras, de forma inmediata para una solución más efectiva.

La oficina va a ser inaugurada por Díaz Ayuso próximamente, así lo confirmó Enrique López, consejero de Interior, Justicia y Víctimas. Sin embargo, esto puede llegar a cambiar porque originalmente su apertura estaba prevista para marzo de este año.

Esta oficina va a funcionar por medio del Centro de Coordinación Municipal, siendo posible que los ciudadanos se pongan en contacto a través del 112.

Limitar la okupación: cambio de “tres artículos”

Según Enrique López, por medio de esta nueva oficina será más sencillo ocupar a los diversos cuerpos oficiales que están en Madrid. La Policía Nacional, Municipal, Local y Guardia Civil podrán acudir lo más rápido posible a cualquier caso de okupas.

La asistencia técnica también es para las localidades pequeñas sin comisaría, por lo que se reducirán mucho los casos sin resolución. Sin embargo, desde la Comunidad de Madrid están limitados porque las competencias de esta materia le conciernen al Estado.

El Partido Popular Nacional ha solicitado al Gobierno del país que revierta las leyes dirigidas a las okupaciones. Así, quienes van a tener que ir a los tribunales serán los okupas y los propietarios legales de los inmuebles.

Solicitud de Sol

Desde Sol se solicita el cambio “de tres artículos” de la legislación para modificar la forma radical de la problemática que se presenta. Esto es algo que insistirán en abordar si Alberto Núñez Fejóo logra acceder a La Moncloa en las siguientes elecciones.

La Comunidad de Madrid propone que el okupa sea desahuciado inmediatamente si no presenta un título o documento dado propietario. En dicho documento se debe acreditar que el dueño del inmueble le ha permitido residir allí en un plazo de 48 horas.

La defensa de la CAM

De aplicarse el desahucio y si el okupa lo cree injusto, la CAM dará una defensa para que se garantice la posibilidad de que pelee. Todo esto desde el ámbito civil para que se resuelva la situación lo más pronto posible.

Este recurso lo usan los propietarios cuando no pueden demostrar con los documentos que no han permitido al okupa el uso de la vivienda. Las okupaciones de primeras viviendas son difíciles de documentar porque los propietarios suelen guardar las escrituras en sus casas y no pueden acceder a ellas.

El PP de Madrid busca cambiar los principios de la ley orgánica. Esto con el fin de perseguir algo que califican como un “acto ilícito que lesiona la propiedad individual, algo básico para la democracia liberal”.

Desde el 1 de mayo de este año, los jueces de Madrid han acelerado los procesos judiciales para los delitos considerados como usurpación leve. Gracias a esto, ahora se van a celebrar juicios rápidos, siempre que se haya dado la identificación de los okupas con antelación.

El Juzgado de Guardia también se va a encargar de estos enjuiciamientos para acelerar los procesos y tratar que los dueños recuperen sus propiedades.

¿Qué tal te parecen estas regulaciones para la okupación? ¡Cuéntanos en los comentarios! ¡Nos encanta leerte!

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Tasación hipotecaria: ¿Qué es y cómo se realiza?

12 julio, 2022 No hay comentarios

Llegado el momento de comprar o vender una vivienda, el proceso de valoración implica diferentes factores. Para conocer bien el coste de un inmueble, un profesional debe llevar adelante la operación para otorgarle un valor monetario al mismo. Entre ellos, se encuentra la tasación hipotecaria. La manera de tasar una vivienda para poder conseguir un crédito bancario.

En el siguiente poste te contamos todo acerca de este tipo de valoración, los requisitos necesarios, la documentación requerida y los modos en que se realiza. Sigue leyendo.

¿Qué es una tasación hipotecaria?

Cuando se decide comprar o vender una vivienda, lo primero que se lleva adelante es acudir al propietario de la misma en el caso de la primera opción o poner a la vista en el mercado en la segunda. En ambos casos, se deberá exponer cual será el coste del inmueble de manera tal que se comience a negociar por el mismo. Este precio no siempre va a coincidir con el valor real del mercado. Esto se debe a que los titulares de las viviendas pueden establecer un monto menor o mayor, según los intereses de cada uno.

A este tipo de valoraciones se le deberá sumar un tercer calor: el de la tasación hipotecaria. Hablamos del proceso de valorización de un inmueble que se quiere comprar a través de la solicitud de una hipoteca.

La tasación de este tipo será encargada siempre que una entidad bancaria apruebe un préstamo hipotecario para poder comprar el inmueble. En este sentido, una valoración será de gran utilidad por los siguientes motivos:

La entidad homologada utilizará el valor de la tasación hipotecaria para determinar la cantidad de dinero que prestará. La principal causa de esto es simple. Si con el paso del tiempo no se abonan las cuotas y la vivienda termina en un proceso de embargo, el banco deberá subastarla para cubrir el saldo deudor. Por ello, al conocer el valor de la tasación podrá calcular de antemano la posibilidad o no de recuperar el dinero prestado ante la posible falta de pago.
El valor que resulta de a tasación será una buena herramienta para saber si se está realizando un buen negocio. Sobre todo, cuando se está comprando una vivienda, ya que si el precio de venta es muy elevado en comparación a la valoración podrá negociar otro coste o elegir otro inmueble.

En definitiva, la tasación hipotecaria es el informe realizado por un especialista para indicar cuál es el valor real que tiene una propiedad en el mercado. Así, el documento serpa parte de las garantías de la propiedad hipoteca.

¿Cómo es el procedimiento la tasación hipotecaria de una vivienda?

Cuando se contrate una tasadora de manera particular, la misma recurrirá al servicio de un profesional para valorizar el inmueble. Por lo general, estos especialistas trabajan y conocer a la perfección la zona en la cual se encuentra ubicada la vivienda. En pocos días, el tasador asistirá a la propiedad y tendrá en cuenta una serie de factores para realizar la tasación hipotecaria de la misma.

Ubicación y servicios cercanos a la vivienda. Entre mejor sea el lugar en el cual se ubique el inmueble mayor será el valor del mismo. Una mayor cantidad de opciones de transporte público, sistemas de salud, centros comerciales serán aspectos que aumentarán el coste de la vivienda.
Si la vivienda forma parte de una estructura edilicia cuál es la situación de la misma en su interior. Es decir, valdrá más un ático que un entresuelo.
El precio dependerá del tipo de propiedad que se trate. Es decir, si es unifamiliar o plurifamiliar. En este sentido, una casa tendrá una valoración más alta que un apartamento.
La distribución y la superficie total del inmueble. Mayor es la vivienda, mayor es el valor de la vivienda.
La calidad de los materiales de construcción influirán en el valor de la propiedad. Entre mayor calidad en materiales tenga, mayor serpa el coste de la vivienda.
Estado de la conservación y la antigüedad del inmueble. En este sentido, entre menos años tenga la vivienda mayor será su valoración.

Además de cada uno de estos factores, el profesional comparará el precio de los inmuebles en la misma zona a modo de referencia. Al finalizar el análisis, hará el informe de valoración y la Junto al documento, se adjuntará un certificado de tasación. Es el que luego deberá ser entregado a la entidad bancaria.

¿Cómo solicitar una tasación para adquirir una vivienda hipotecada?

Durante el proceso de trámite de la hipoteca de la entidad bancaria correspondiente, lo habitual es que la misma solicite una tasación hipotecaria. Por lo general, al cliente se le permite elegir entre varias opciones de empresas homologadas para que lleven adelante el procedimiento.

EL informe de la tasación deberá ser entregado cuando se debe evaluar la solicitud del cliente y los riesgos de la misma. Es decir, luego de haber contactado con el banco, consultar la condición y haber negociado por una mejor oferta.

El departamento encargado de evaluar los riesgos analizará el perfil del cliente a partir del informe de tasación, entre otras cosas. Si se aprueba la solicitud, el cliente recibirá un documento que se denomina FEIN. En dicho papel se recogen cada una de las condiciones de manera personalizada según el tipo de hipoteca. Si existe acuerdo entre el cliente y la entidad bancaria se procederá a la firma del crédito frente a un notario.

La recomendación de los especialistas es que la tasación hipotecaria se realice al mismo tiempo que se negocia con el banco para poder negociar solicitar condiciones. Para los casos en los cuales los ahorros no son elevados, la recomendación es otra. Antes de la firma del contrato de arras se aconseja pedir la tasación. Así, cuando sea el momento de acudir a la entidad bancaria para solicitar un crédito de más del 80% del valor de la vivienda, será posible adelantarse en caso de no ser aprobada la solicitud.

¿Qué valor tiene una tasación y quién debe abonarla?

En el territorio español el coste de una tasación hipotecaria puede variar según la agencia a la cual se acude y el monto del crédito. Sin embargo, de manera generaliza, el precio de este tipo de informes ronda los 300 euros, como promedio. Según sea la política de cada entidad y el valor del inmueble, el coste puede irse hacia los 600 y 700 euros.

En relación a quien debe abonar este tipo de informes, será responsabilidad de la persona que comprará a vivienda. Por lo general, lo que más suele hacer el banco es incluir el coste de la tasación en los gastos de la operación hipotecaria. Por lo tanto, siempre será un monto que deberá ser abonada por el futuro titular del inmueble.

¿Existen entidades bancarias que paguen la tasación hipotecaria?

Si bien la tasación hipotecaria correrá por cuenta de la persona que compradora y solicitante del crédito, existen en España entidades que ofrecen cubrir este tipo de gastos. Este tipo de servicios lo ofrecen cuando se está dispuesta a tasar con la agencia homologada que la entidad propone. En algunos casos, se deberá cubrir el gasto y luego de la firma el banco reintegrará lo abonado.

¿Es posible reclamar la valoración en caso de desacuerdo?

Dentro del proceso de tasación hipotecaria, puede suceder que el comprador de la vivienda no se centre de acuerdo con lo valorizado. En estos casos, la recomendación de profesionales es proceder a consultar otra consultora. Lo complejo en estas situaciones es que se deberá abonar nuevamente por el mismo procedimiento. Al mismo tiempo, se corre el riesgo de que la asación coincida o sea muy parecida a la anterior, lo que habrá sido un gasto extra. No obstante, no estar la duda sobre el valor real de la propiedad. Ante esta posibilidad, si se decide continuar con el reclamo se deberá seguir los siguientes pasos:

Solicitar una revisión del informe para que sea trabajada por el tasador. De esta manera, se comprobará que el procedimiento se haya realizado conforme a lo que establece la legislación española.
Si el resultado no es beneficio para el comprador se puede reclamar ante el Servicio de atención al Cliente e a propia tasadora. Por ley, el periodo de respuesta para recibir una respuesta es de 20 días.
A su vez, como última instancia, se podrá reclamar ante el Banco de España. En estos casos, la entidad analizará y determinará si se trata de una tasación hipotecaria correcta o no.

Hasta aquí te hemos presentado toda la información sobre como realizar una tasación hipotecaria. Esperemos que sea una base informativa que pueda aclarar la mayor cantidad de dudas vinculadas a la temática.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.

Derecho de reversión de los bienes donados

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Cuánto cuesta en impuestos tener una casa

11 julio, 2022 No hay comentarios

Una de las cuestiones que generan mayores inquietudes a los futuros propietarios antes de tener una casa es la cuestión impositiva. Aparte de las vicisitudes que puedan afectar el proceso de compra, las medidas económicas que afectan estos índices son siempre un factor que requiere atención. Por ello es siempre recomendable asesorarse previamente respecto de cuáles son los impuestos que afectan cada tipo de adquisición. Si se trata de un proyecto de construcción, de compra o incluso simplemente del mantenimiento de una casa, todo está atravesado por el pago a Hacienda. No siempre se pueden evitar las sopresas en el presupuesto inicial, pero en el caso de los impuestos es una buena idea conocerlos desde temprano.

En Oi Real Estate te contamos cuáles son los principales impuestos que deberás considerar para lograr tener una casa. Además, te indicamos los valores actualizados para que puedas empezar a gestionar el presupuesto de tu futuro hogar.

Qué impuestos para qué proyecto

Según el proyecto que se trate, existen para cada uno de ellos diversas cargas tributarias específicas. Entre las más conocidas se encuentran el Impuesto sobre Construcciones, sobre Instalaciones y Obras y la Licencia de Primera Ocupación. En caso de tratarse de una venta, una herencia o una donación habrá que considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y en general, el mantenimiento de una vivienda implica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Tasa de basuras y aguas, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), entre otros.

De manera global, se estima que hoy en día las cargas impositivas que afectan a los inmuebles incrementa el presupuesto alrededor de un 20%. Dicho de otra forma: poco menos de un cuarto de la vivienda se paga en impuestos. Por supuesto, no todos los impuestos son factibles de ser removidos, ya que en efecto se necesita esa recaudación para que funcione el sistema. Sin embargo, siempre hay puntos desde los cuales se puede argumentar que algunas cargas obstaculizan el acceso a la vivienda. De ser así, en el mejor de los casos, al potencial propietario no sólo le encarecen el proyecto sino que extienden sus tiempos para concretarlo. Eventualmente, eso también resiente al propio sistema. Para algunos expertos, los valores actuales de determinados impuestos incrementan entre 5 y 10 años los tiempos de ahorro para tener una casa.

Los problemas de los costes a la urbanización y la cesión obligatoria

Los argumentos que intentan favorecer la descompresión de la carga impositiva sobre los potenciales propietarios se centran en el sobrecoste de algunos tributos. En particular, hay impuestos en los que no es bien discriminado el uso final del suelo, por ejemplo, o directamente son figuras que parecen no tener mayor justificación que la recaudación.

En el caso de las cargas a la urbanización, se presume que los suelos serán utilizados para sus fines más lucrativos. Es decir que incluso si ese no es el caso, podría estar pagándose un valor más alto que no se condice con el uso del terreno. La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las Unidades de Aprovechamiento (UAs), y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna.

Por otra parte, el ayuntamiento recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito en concepto de cesión obligatoria. Esto desmotiva particularmente a los propietarios privados, ya que implica una pérdida de edificabilidad que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.

Los impuestos por tener una casa

Sorteadas las disquisiciones sobre los impuestos para conseguir el terreno a edificar, el promotor de un proyecto inmobiliario deberá afrontar otros gastos. Estos son:

La Tasa de solicitud de licencia de obras;
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO);
El IAJD, que se paga sobre los documentos jurídicos de compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación; y
La Licencia de Primera Ocupación.

A todo esto se sumarán los impuestos que se generen sobre la venta de las viviendas construidas. Estas cargas son más conocidas para todo aquel que alguna vez se ha visto inmerso en el proyecto de tener una casa. Entre estos costes se deben considerar:

El IVA, equivalente a un 10% sobre el precio de venta de la vivienda nueva, a cargo del comprador;
Nuevamente el IAJD, a cargo también del comprador, que según la legislación de cada CCAA es un monto que se ubica entre el 0,5% y el 1,5%;
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), a cargo del promotor, quien paga el incremento de valor del suelo.

Los impuestos por mantener una casa

Aún más comunes que los anteriores, los impuestos que se pagan por el uso y mantenimiento de la casa se pueden dividir en dos. Por una parte están aquellos vinculados a la tenencia del inmueble como capital. Por otro lado están los costes que los vecinos aportan para que el ayuntamiento se encargue de la gestión de temas comunes a todos.

Los impuestos que se pagan en el primer caso son:

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que depende del ayuntamiento;
En caso de no tratarse de una vivienda habitual, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si es segunda residencia se paga un 2% del valor catastral anual, que se aplica sobre la base imponible general del contribuyente;
El Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la riqueza y deben presentar con carácter general, quienes perciban un patrimonio de más de 700.000 euros, excluyendo la vivienda habitual.

Dentro del segunto tipo de tributos se encuentran:

La Tasa de vados, que se aplica sobre los garajes;
La Tasa de basuras; y
La Tasa de agua.

Impuestos en la venta de una vivienda

Finalmente, si el proyecto consiste en vender o donar una casa, esto igualmente tiene costes en favor de Hacienda.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a cargo del comprador, gravan entre un 4% y un 10% según la normativa de la CCAA en la que se realice;
La Plusvalía Municipal, a cargo del vendedor, en caso de haber obtenido ganancias en el traspaso, o del donatario, en caso de haber recibido una herencia;
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que se paga sobre el cambio de titularidad de la vivienda;
El IRPF, a cargo del vendedor, puede implicar un tributo de entre el 19% y el 26%. Se calcula por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta).

Es importante remarcar que pueden existir exenciones a algunos de estos impuestos. Por ejemplo, se puede estar exhimido de pagar el IRPF si lo que se ha hecho es vender una vivienda habitual para comprar otra con el mismo fin. También si el vendedor es una persona mayor de 65 años e igualmente utilizará la casa como su hogar habitual, o si reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.

En cualquier caso, la larga lista de tributos sobre las transacciones inherentes a cualquiera de los proyectos deseados para tener una casa, son materia de estudio.

Si deseas asesorarte al respecto, puedes contactarte con nosotros. Te ayudaremos a tener un mejor panorama de la cuestión impositiva y a no perder oportunidades para llegar a la mejor compra o venta de tu casa.

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Casas de lujo: cómo venderlas por videollamada

11 julio, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario ha logrado ampliar sus fronteras en la actualidad y las casas de lujo son parte de ello. Las ventas de estas viviendas por videollamada cada vez son más, facilitando a los interesados el proceso de negociación que se quiere llevar a cabo.

El nuevo auge de viviendas de lujo presenta la innovación de las herramientas de ventas este tipo de videollamadas es preferida por muchos. Sin embargo, para que sean un verdadero éxito es importante aplicar algunas estrategias al hacerlas.

¡Sigue con nosotros para conocerlas con detalle!

Crecimiento de la venta de casas de lujo por videollamada

El crecimiento de la venta de las viviendas de lujo ha sido mucho, sobre todo cuando se hacen las muestras y tratos por videollamada. Es una técnica que ha aumentado de forma considerable desde que comenzó la pandemia por las restricciones que se presentaron.

El aumento de la presión compradora fue otro elemento que implementó esta estrategia, facilitando la experiencia para los compradores. En Madrid hay un mercado relativamente pequeño, siendo indispensable la toma de decisiones rápidas y a distancia para no perder las casas en venta existentes.

Muchas veces son necesarias remodelaciones antes de comenzar los procesos de publicación para poder tener una verdadera propiedad de lujo. Gracias a ello, es más probable la oportunidad de contar con ventas seguras en el menor tiempo posible con características de excelente nivel.

5 consejos para vender casas de lujo por videollamada

Pre-información de las casas de lujo

Uno de los elementos más importantes para este tipo de ventas es el aporte máximo de información sobre los inmuebles a los clientes. Hay que tener en cuenta que este tipo de compradores ya tiene conocimiento del mercado donde se está comprando y sensibilidad de la ubicación.

Los precios de una misma zona, por ejemplo, pueden tener muchas variaciones en base al número de cada casa. Una muestra es que no es el mismo precio en calle Serrano de cerca de El Retiro o hacia el norte de María de Molina.

Profesionalidad

Otro elemento indispensable es que el cliente cuente con un profesional inmobiliario de máxima confianza desde que comienza el proceso de búsqueda. Cumplir con este elemento es un punto clave porque este tipo de transacciones son basadas en la confianza para que sean exitosas por completo.

No hacer improvisaciones

Cuando se trabaja con una videollamada, sobre todo para vender, es importante prepararla con antelación en cada detalle. Se debe hacer un recorrido previamente establecido, dando foco a las características que son más importantes o interesantes para el comprador.

En las zonas comunes del país, por ejemplo, se pueden hacer videos de casas lujosas que tengan una noción 360° de ellas. Sin embargo, la visita de la casa tiene que ser en directo para que se pueda interactuar y dar inmediatas de todas las dudas presentadas.

La duración de una visita online es 50% más que una presencial. Es por eso que se recomienda enseñar el inmueble sin movimientos rápidos de cámara, haciendo barridos suaves de los espacios.

Cuando no se improvisa es más fácil lograrlo y se puede eliminar la mayor cantidad de errores posibles.

Mantener la seriedad como vendedor

Aunque este es un consejo que puede parecer obvio, es básico para que la operación llegue a obtener un buen resultado. Es de gran relevancia ofrecer garantías que sean adicionales a las del producto inicial, logrando de esta manera que se cierre el acuerdo a distancia.

Cuando se aporta transparencia a la documentación técnica y legal del inmueble, se tiene una forma más rápida de tomar decisiones.

Contar con los mejores medios tecnológicos

Es muy probable que la videollamada se haga por teléfono o tablet y, en cualquiera de los casos, es recomendable que sea de última generación. Además, la buena conexión 5G es fundamental para que la visita online sea lo más cercana posible a la realidad.

Gracias a esta conexión de calidad se tendrán imágenes de flujo y sensaciones que estarán en el comprador por medio de la visita virtual. Con tours virtuales que se hayan hecho con anterioridad en la casa, se puede contar con un catalizador bueno para la transacción.

Con esta opción, antes de la videollamada, el comprador podrá tener una idea muy realista del producto. Además, toda la conexión en directo será centrada de forma exclusiva para resolver dudas que sean puntuales.

¿Se facilitan los procesos al vender casas de lujo a distancia?

Tomando en cuenta los 5 consejos anteriores, se puede tener una mayor seguridad de concretar la venta del inmueble cuando se hace a distancia. El uso de la videollamada es esencial para que se tenga una visita directa y en vivo a distancia sin inconvenientes.

Es posible que se tengan que hacer varias videollamadas, sobre todo para los compradores que quieren ver varias casas antes de decidirse por una. Tener disposición para estos casos es una demostración de la profesionalidad y seriedad que se tienen como vendedor de inmuebles.

En cuanto se toma la decisión de comprar la vivienda, se pasa a firmar un contrato de arras que se tiene que formalizar. A los compradores extranjeros se les solicita el NIE, formalizando la compra y para tener acceso a la Golden Visa, si se necesita.

Este tipo de sistema también se da con los pisos de lujo, yates, automóviles, ropa y otros productos que se compran a distancia. Es una completa tendencia que va a seguir creciendo porque facilita la vida de muchos y avanza con los años.

Este tipo de clientes se encuentran cada vez más cercanos a la tecnología y todo tipo de experiencias virtuales. Además, cuando se hace compra de casas secundarias o para vacacionar, es más sencillo si se hace la visita online para no tener que viajar.

Para los clientes que acostumbran a tener muchas ocupaciones y no pueden ir a visitar las casas, hacerlo por videollamadas sería de gran ayuda. En general, es una herramienta sencilla que en España es muy funcional y lo seguirá siendo por mucho tiempo.

¿Te interesa este tipo de ventas de casas lujosas? ¡Cuéntanos en los comentarios qué te parecen! ¡Nos encanta leerte!

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