El sector inmobiliario español lleva ya unos meses a merced de una combinación de factores que lo hacen depender de contextos económicos, políticos, y legales-administrativos, tanto internos como externos. Esto desalienta todo tipo de inversiones, incluso las inmobiliarias, que a pesar de todo siguen viéndose como una opción para proteger el capital. Aunque cualquier diagnóstico es “flexible” en estos tiempos, te contamos cómo se prepara el mercado de viviendas para el próximo otoño.
Principales tendencias que afectan el sector inmobiliario español
Algunas tendencias ya son conocidas y se espera que continúen en alza. Los precios de la energía, los tipos de interés en los bancos, la inflación y el temor a una recesión económica. Hay, lógicamente, un vínculo entre todas estas condiciones, pero en mucho la vuelta a la previsibilidad depende del descenlace que pueda tener el conclicto bélico entre Rusia y Ucrania. En rigor, aunque se lo simplifique siempre de esa manera, la guerra no afecta sólo aquellos dos países.
El interés de los bancos, cuya subida volvió a aumentar recientemente el BCE, viene acompañado de medidas de restricción a los préstamos. Esto afecta especialmente las operaciones hipotecarias, pero también es una mala noticia para las PyMEs que requieren de este tipo de financiamiento para subsistir. En el primer caso, se espera entonces que se reduzca la venta de viviendas o se incline la misma a propiedades de menor valor. Por el segundo, es probable que muchos costes se trasladen al final de la cadena de producción, es decir, a los consumidores.
Vivienda nueva, vivienda usada
El marco general expuesto más arriba hace pensar que el sector inmobiliario español se volcará a operaciones de alquiler, o de compraventa de inmuebles de menor importe. Pero también se debe considerar que la obra nueva se encuentra virtualmente detenida por el alza en los precios de los materiales de construcción. Esto suma a todo un panorama donde la demanda de pisos sigue siendo mayor a la oferta, lo que hace preveer que los precios pueden subir entre un 5% y un 10% a corto y mediano plazo, según indican expertos en el sector inmobiliario español.
Precios que suben y bajan, por sector
Una de las cuestiones que vulnera las predicciones es que, en rigor, deberá analizarse sector por sector, no sólo desde la oferta sino también desde la demanda. La crisis energética, los nuevos valores impuestos al financiamiento y las normas que impactan sobre la construcción no tienen para todos los mismos resultados.
Aquellos sectores que no dependen del financiamiento para adquirir una vivienda, sino de la venta de otro capital que ya poseen, por ejemplo, verán un panorama diferente a aquel que busca su primera vivienda. De igual manera, no será lo mismo para quien busque viviendas en las grandes ciudades o en zonas de lujo, que quien pueda hallar su lugar en regiones menos demandadas. Algunas zonas son, además, muy requeridas por el inversor extranjero, por lo que se espera que ese sector, el de las viviendas de lujo en zonas turísticas, sea el que suba los precios, ya que la demanda existe.
Luego hay ciertos grandes núcleos urbanos que tienen demanda permanentemente. Ciudades como Madrid y Barcelona lideran las predilecciones, pero también otros lugares en las CCAA de Andalucía, Comunidad Valenciana, País Vasco y las islas Baleares.
Evaluar permanentemente la situación del sector inmobiliario español
Ésta parece ser la premisa de todos los expertos. Dados los contextos de relativa inestabilidad política y económica, ciertamente nadie quiere arriesgar diagnósticos a largo plazo. Esto no es sólo dentro del sector, sino que también se observa con mucha atención las medidas que toman los organismos internacionales de financiamiento, cómo se sitúa la moneda en el mercado internacional y cómo Hacienda modifica sus instrumentos impositivos, entre otras cuestiones. Todas estas circunstancias han generado en el primer semestre un panorama que, como poco, es definido con cautela por los diversos sectores.
En cualquier caso, en lo que hace a la demanda inmobiliaria no se esperan prontas mejoras pero tampoco grandes cambios negativos. La misma se adaptará también a las circunstancias y las estrategias que pueda afrontar cada grupo familiar o comprador que requiera una vivienda en estos momentos. En términos generales, los expertos son reacios aún a suponer una gran crisis del sector, en particular cuando se la quiere equiparar con la de 2008. Alegan que las condiciones de entonces son muy diferentes a las de ahora, con una sociedad más preparada y mejores instrumentos de financiación. En definitiva, para nuevos diagnósticos y expectativas deberemos esperar a octubre.
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