Si cuentas con algo de conocimiento o experiencia en el competitivo sector inmobiliario, sabrás que no existe el agente en bienes raíces perfecto. Todos contamos con alguna falencia en nuestra profesión u oficio y ningún actor en el real estate permanece ajeno a esto. En dicho sentido, lo recomendable será buscar la excelencia en base a una capacitación permanente que nos permita mejorar en el día a día; y prevenir aquellos puntos sensibles externos que pueden conducir a que una negociación no llegue a buen puerto y por consiguiente a la pérdida de un cliente ¿Sabías que en el campo de los bienes raíces se considera que para compensar la pérdida de un cliente se deberán incorporar cinco más? En este artículo de Oi Real Estate veremos algunos errores comunes en el agente inmobiliario, con el fin de no caer en riesgos innecesarios.
Cuando un cliente abandona una negociación
La altísima competitividad en el sector inmobiliario exige al agente de hoy a permanecer en un estado de alerta absoluta. Está comprobado que un cliente inmobiliario correctamente fidelizado conducirá a una nueva negociación; ya sea en el corto, mediano o largo plazo. En este sentido, son muchos los efectos negativos que se producen ni bien un cliente se baja de una negociación que ya ha comenzado; por lo que es vital asegurar o ajustar las medidas que acaso encaminen a una diligencia a sucumbir mediante errores no forzados por parte de quienes llevan sus riendas.
Veamos solo algunos de dichos factores a tener en cuenta:
Pérdida de confianza en la marca. La marca de una agencia moderna gana su prestigio en base a la experiencia satisfactoria del cliente, acumulada a lo largo de negociaciones rápidas y libres de inconvenientes evitables.
Interrupción en la cadena del famoso “boca en boca”. El boca en boca sigue siendo al día de hoy una de las principales llaves a nuevas negociaciones. Si un cliente no recomienda o deja de recomendar a tu oficina de servicios inmobiliarios estarás perdiéndote de obtener potenciales diligencias.
No consultará nuevamente. Es casi un hecho que quien se baje de una negociación por disconformidad en el servicio no vuelva a golpear tu puerta en caso de una nueva inquietud en cuanto a movimientos inmobiliarios. Como dijimos en la introducción, en marketing, recuperar lo que representa perder un cliente en mitad de una negociación conllevará incorporar cinco nuevos.
Errores comunes en el agente inmobiliario
El real estate, en el mundo occidental comercial, se caracteriza por mover sus engranajes en la misma dirección y al mismo tiempo. Con el mercado realtor estadounidense como faro, las más prestigiosas agencias mundiales utilizan (al menos de base) pautas similares, siempre dependiendo de las normativas regionales. Por tanto veremos que, sin importar en dónde te encuentres, los puntos a evitar serán en su mayoría equivalentes ¿Cuáles son entonces los errores comunes en el agente inmobiliario de la actualidad?
Sobreestimar el ser autodidacta
En el sector inmobiliario, un agente no puede darse el lujo de considerarse un simple vendedor (como puede serlo el de una tienda de electrodomésticos o de artículos x). Las negociaciones inmobiliarias exigen un nivel de conocimiento y actualización del mercado casi como en ningún otro. Desde Oi Realtor fomentamos siempre la capacitación permanente acerca de las estrategias de captación y de trato al cliente; así como también la referente a las normativas legales propias de la rama en la que te especialices.
El real estate es uno de los mercados más superpoblados del mundo; esto lleva los niveles de competitividad a lugares impensados. Por tanto, el ser un agente autodidacta en todos los aspectos conducirá prontamente o a mediano plazo a que quedes fuera del flujo comercial.
Falta de comunicación con el cliente
Muchos suponen que el ser un agente inmobiliario es igual a ganar buen dinero trabajando poco. Nada más alejado de la realidad. Si bien pueden obtenerse jugosas comisiones por venta, el trabajo duro debe ser parte del ADN del asesor en bienes raíces. En este sentido, mantener una comunicación fluida con el cliente puede ser un factor que marque la diferencia entre una oficina de servicios inmobiliarios exitosa y una condenada al fracaso.
¿Estás dispuesto 24 x 24 a atender y resolver las demandas de los clientes? Si te desempeñas en relación de dependencia y te dedicas solo a exhibir propiedades, puede que tus horarios estén definidos y que cortes con tu jornada a la hora del cierre de la agencia. Pero si por el contrario eres un gestor de negociaciones inmobiliarias, te debes al cliente y a los horarios de este; que en la mayoría de los casos irán a contramarcha de los horarios habituales de un empleo estándar.
Dejar la negociación en manos del cliente
Para diferenciar y establecer cuáles son los puntos que un agente inmobiliario puede dejar o no en manos de un cliente, se deberá contar con años de experiencia y de negociaciones consumadas con éxito. Durante tus primeros tiempos como asesor en bienes raíces es conveniente no perder de vista en ningún momento el transcurso de una diligencia. Ten en cuenta que permitir que un cliente se haga cargo de puntos sensibles (como ciertos trámites o alguna clase de refacción en el bien inmueble en cuestión) que te corresponden a ti como agente, no te libera de la responsabilidad de sus consecuencias.
Bajo la misma mirada, permitir que el cliente opine o interfiera en la valoración o en la tasación de su propiedad puede conducir a que la unidad salga a la venta a un valor inapropiado para el mercado. Recuérdale al cliente que eres tú quien conoce la actualidad del sector y que dos propiedades en apariencia similares pueden resultar en distintos precios de tasación, por incontables motivos.
Hemos visto algunos entre muchos otros errores comunes en el agente inmobiliario ¿Has incurrido en alguno de ellos? Nos encantaría conocer tu opinión.
Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:
Adquirir un piso con piscina puede costar, en promedio, un 54% más caro. Y si bien en la mayoría de las Comunidades aumentan los costes de los pisos con esas instalaciones, hay localidades donde la diferencia se acota.En este artículo, todos los detalles.
De acuerdo a un relevamiento del mercado inmobiliario y por distintos motivos, los inmuebles con piscina pueden llegar a costar un 54% más caro. Aunque hay ciudades donde las características geográficas propias y el desarrollo de los emprendimientos hacen que la diferencia sea menor.
En medio de un verano agobiante para España y toda Europa, la valorización de las instalaciones con piscina vuelve a estar a la orden del día. Tener en cuenta cada aspecto ayuda a tomar mejores decisiones.
Piso con piscina
En España, cerca del 20% de los inmuebles a la venta están equipados con piscina. Un relevamiento del mercado da cuenta que, en promedio, contar con una pileta sube el valor de la propiedad un 54%.
La diferencia es mayor en algunas capitales como Teruel, donde el coste se eleva en un 83%. Huesca se encuentra con una valoración de hasta el 77% por sobre el precio de un piso sin piscina. En la misma situación están Santa Cruz de Tenerife y Tarragona: un 74% más caro. En tanto que Lleida, el 70%; Barcelona, el 68%; en León, Santander y Jaén el piso con dichas instalaciones está cerca del 60% más caro. Le siguen Cáceres, Alicante y Burgos que tienen unos sobreprecios cercanos al 55%; mientras que en Castellón y Almería los costes son por encima del 50%.
Muy por debajo de la media están Sevilla, donde el aumento del valor es de tan solo el 9%; en Madrid es del 8% y en San Sebastián el 7% del coste por encima de una vivienda sin piscina.
En el otro extremo se encuentra Salamanca, donde el precio de mercado de un piso con piscina es un 6% menor. La causa principal de este fenómeno es que el desarrollo de las construcciones se da en las afueras de la ciudad. Por tanto, la distancia y accesibilidad al centro baja el coste de los nuevos inmuebles a la venta.
Comunidades y ciudades con mayores ofertas
Ya decíamos que cerca del 20% de las viviendas en España que se ofrecen a la venta cuentan con piscina. Los precios en su mayoría son mayores a las que no tienen. Pero un mapa de las ofertas por ciudades demuestra que el sobre valor es disímil. Las diferencias geográficas y el tipo de desarrollos inmobiliarios son la causa.
En cuanto a la capacidad instalada de inmuebles con piscina en oferta, de las ciudades que componen la Comunidad de Andalucía, en promedio, el 31,7% cuentan con una. Le siguen Canarias, con cerca del 30%; Islas Baleares, cuyos inmuebles con piscina a la venta llegan al 28,5%; Comunidad Valenciana reúne en promedio el 27,5%; en tanto que las comunidades de La Rioja y Madrid tienen cerca del 22% de sus inmuebles equipados.
Por debajo del ránking de propiedades con piletas, en términos de ofertas están las ciudades integrantes de las comunidades de Galicia, con el 4,3% de ellas; Asturias, con el 2,6%; Navarra, el 2%; y las ciudades de Euskadi, donde solo el 1,5% de sus propiedades en venta se encuentran equipadas.
Si de ciudades capitales se trata, la que se encuentra al tope de los pisos con piscina a la venta es Alicante, donde el 24,7% de ellos tiene una. Cerca también está Logroño, cuya capacidad de inmuebles equipados supera el 20%; en tanto que Ciudad Real tiene un19% de ellas; apenas por debajo están Ávila y Palma, con un 18%; Madrid oferta un 16,1% de sus viviendas con piscina. Y Barcelona, muy por debajo, solo cuenta con un 5,3% de los pisos en oferta equipados.
De las capitales con menor cantidad de viviendas a la venta con piscina están Ourense y Soria, ambas con solo un 0,6% de las plazas equipadas. Luego le siguen Cádiz y Bilbao, con un 0.4%. Mientras que la capital con menor presencia de pisos con piscina a la venta es Victoria, con el 0,1% de ellas.
Una opción en alza
Las temperaturas de este verano europeo no dan tregua. Y se trata de un hecho que se repite año a año. Se trata de un factor que se agrega a la incertidumbre que por momentos se vive en los mercados de todo el continente. Es entonces que tanto compradores como inversores se vuelcan a la compra de una vivienda con piscina. Aunque los costes sean mayores, los mercados indican que son una opción cada vez más común.
De hecho, casi el 20% de las plazas a la venta cuentan con piscina. La diferencia en el coste es justificada tanto en las condiciones geográficas de las ciudades y comunidades, como en el tipo de desarrollos inmobiliarios. Incluso se da el caso de algunas plazas donde el piso con piscina tiene un valor menor al de uno sin dicho equipamiento. Por ejemplo, en Madrid los nuevos desarrollos situados en las zonas comunes han permitido mayores ofertas. En tanto que Barcelona no ha logrado tales emplazamientos, además de estar geográficamente a las costas del Mar Balear.
Con todo, son una opción que varios toman en cuenta a la hora de invertir. Entre aquellas ciudades donde mayor es la diferencia entre un piso con piscina y uno sin tal equipamiento se encuentra Teruel, al Este del país. Allí adquirir un inmueble de tales características puede costar hasta un 83% más. Mientras que, en sentido contrario, Salamanca es la ciudad donde las viviendas con piscina no solo están menos caras, sino que pueden llegar a costar hasta un 6% menos.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de las diferencias en costo según la ciudad para los pisos con piscina. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Si este artículo te ha resultado interesante, te invitamos a continuar leyendo:
¿Quieres conocer la mejor información sobre el mercado inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En OI REAL ESTATE, te indicaremos todo lo que necesitas saber y en esta ocasión, hablaremos sobre un tema que preocupa a los inquilinos: viviendas en alquiler cada vez más escasas. Te invitamos a leer el siguiente post.
Pocas ofertas en alquiler y precios elevados, son los problemas con los que las personas que desean vivir cerca de su empleo se encuentran a diario. El precio de la vivienda no para de crecer y los inquilinos deben enfrentarse a grandes esfuerzos económicos, ante el objetivo de seguir pagando la renta en tiempo y forma, para poder disfrutar de un piso para vivir.
Según los datos recabados por Idealista, la oferta disponible de viviendas en alquiler se ha encarecido en un 37%, lo que genera una gran incertidumbre para aquellos que buscan un piso para vivir. Hallar vivienda se convierte en el nuevo desafío de los más jóvenes, si quieres conocer qué consecuencias genera esta problemática y cuáles, son las ciudades qué ofrecen menores posibilidades de viviendas para arrendar. ¡Sigue leyendo!
Viviendas en alquiler cada vez más escasas: Inconvenientes para inquilinos
La juventud representa una etapa muy importante de la vida, los estudios y los primeros empleos forman a las personas y lograr una independencia financiera, brinda oportunidades para iniciar una nueva vida. Una de las cosas más importantes que se consiguen con el primer empleo es, dinero para arrendar un piso.
Disponer de un piso es uno de los sueños más anhelados, pero hoy en día no es el mejor momento para convertirse en inquilino. Esto se debe a que, hay muy poca oferta de propiedades disponibles para el arrendamiento, casi 40 ciudades españolas han salido del mercado inmobiliario.
Las viviendas en alquiler cada vez más escasas, por lo que hallar piso se convierte en un desafío. Esta situación puede angustiar a muchos jóvenes que se ven imposibilitados de encontrar un sitio para vivir, lo que los obliga a seguir viviendo con sus padres si no cuentan con amplia posibilidad adquisitiva.
¿Cuáles son las ciudades más afectadas con esta situación?
La escasez de viviendas en alquiler no se detiene, lo que puede ocasionar que, en los próximos años la posibilidad de alquilar, sea casi inexistente. Sin embargo, esta situación ocurre porque se asiste a una gran crisis económica producto de la pandemia y a cifras sumamente elevadas en los alquileres.
Los propietarios se ven obligados a subir las rentas de las viviendas en alquiler, pero la restricción que prohíbe hacerlo en más del 2% y que, se corresponde con el Decreto-ley 11/2022, modificó las cosas. Tanto es así, que ya no es rentable para los caseros y encuentran en la venta, las mejores ganancias.
Viviendas en alquiler cada vez más escasas en Barcelona, se registra una baja que llega al 60%. Esto es muy preocupante para los futuros inquilinos, ya que es una ciudad muy demandada y la oferta es muy baja; Madrid plantea un panorama parecido con una reducción de la oferta del 42%.
Málaga es el sitio que presenta menores ofertas de pisos para arrendar
La compraventa se ha posicionado y la opción de alquilar, una de las mejores alternativas para disponer de una propiedad ha tenido una caída relevante. Los inquilinos deben buscar con mucho esfuerzo, alguna vivienda que se encuentre en alquiler; otro de los problemas que se observa es que el precio del arriendo es muy elevado.
Por si fuera poco, la oferta que se encuentra de las viviendas en alquiler es, inaccesible para gran parte de los posibles arrendatarios. Los costes de renta son muy grandes, lo que supone un gran esfuerzo económico para habitar un piso, pero el principal inconveniente se encuentra en la poca oferta que se ofrece.
Málaga dispone de un 63% menos de viviendas en alquiler, respecto de lo que ofrecía en el 2021, la baja es muy grande. Esto también, sucede en otra de las ciudades que más se solicitan para arrendar, Alicante presenta un 58% menos de viviendas para alquilar, en comparación con el año pasado.
Viviendas en alquiler cada vez más escasas: ¿Cuáles son las zonas que han experimentado aumentos?
Si bien, se asiste a un momento de viviendas en alquiler cada vez más escasas, existen algunas zonas que experimentan lo contrario. Lleida no sigue el rumbo de las grandes ciudades y ha aumentado en un 31% la oferta de viviendas en alquiler, lo que representa un gran porcentaje y brinda viviendas para los inquilinos interesados.
Jaén y Pamplona, son otras de las ciudades en donde se puede encontrar vivienda con mayor facilidad. En este caso, el aumento de viviendas en alquiler asciende al 18 y al 10%; mientras que Huesca y Valladolid no alcanzan números tan amplios y presentan una subida de entre 3 y 7%.
Si necesitas ayuda para alquilar piso, acude a OI REAL ESTATE
¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en OI REAL ESTATE, te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino. Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.
Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres y, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto o tu vida. Ser propietario de una vivienda puede ser complicado, pero estamos aquí para ayudarte con lo que necesites.
Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.
Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.
Son varios los puntos a tener en cuenta a la hora de realizar la instalación de gas. Desde la contratación de un instalador autorizado a la obtención del Certificado de instalación. A continuación presentamos todo lo necesario.
Llevar adelante una obra de instalación de gas no es cosa de todos los días. Por ello se debe contar con toda la información necesaria. Hasta la simple contratación de un instalador autorizado puede resultar una tarea engorrosa.
Además, hay trámites administrativos y normativas que cumplir ante las autoridades y entes reguladores. Aquí están las tareas, pasos y hasta costes que se deben contemplar hasta llegar al Certificado de Instalación de gas.
Normativas para una instalación de gas
El marco regulador de las instalaciones es el Decreto 1027/2007, que determina el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). Se trata de las condiciones que deben cumplirse para la aprobación de las instalaciones edilicias que se alimentan de gas natural licuado para generar la calefacción, climatización y el servicio de agua caliente.
El RITE marca los criterios básicos a los que se deben adaptar las diferentes Comunidades Autónomas para otorgar la certificación afirmativa y el servicio. Por ejemplo, las de qué modo fue realizada la instalación, las credenciales de la empresa a cargo y del instalador autorizado a cargo de la obra.
También van a ser necesarias las constancias de las pruebas realizadas, que se denominan Instrucción Técnica 2. Y una declaración firmada por el responsable autorizado, garantizando que las actuaciones fueron realizadas conforme al Proyecto original.
En cuanto al instalador que realiza los trabajos, el RITE es bien preciso sobre los requisitos que se deben cumplir.
En ese sentido, el técnico debe controlar que los materiales y equipos lleven la certificación de calidad CE, que es la oficial para la Unión Europea. Debe tener el control tanto de la realización de las tareas, como de la puesta en uso de la instalación.
Por último, la puesta en servicio de una instalación debe quedar registrada en el respectivo órgano de control de la Comunidad Autónoma. En este caso es la empresa constructora la que debe hacer la tramitación, a la que debe acompañar con el Proyecto o memoria técnica de la instalación realmente ejecutada, el Certificado de la instalación de gas y el Certificado de inspección inicial con calificación aceptable.
Certificado de instalación de gas
El Certificado de Instalación de gas es la garantía escrita que los trabajos fueron realizados acorde las normativas vigentes, con los materiales correspondientes y respetando las medidas y características que la ley indica.
Es así que al momento de encarar una obra nueva o una remodelación en una vivienda, el Certificado cumple la función de validar las actuaciones. Además que será un requisito indispensable para que la empresa distribuidora habilite el servicio de gas.
Se debe tener en cuenta que es un documento oficial, por tanto las formas de tramitarlo también están reguladas por los organismos especializados. El Decreto 1027/2007, a través del RITE, indica cuando se debe tramitar el Certificado:
antes de dar de alta el suministro de gas,
cuando se lleve a cabo una modificación o ampliación de la instalación,
o en el caso de revisión (la normativa vigente exige una cada cinco años).
Y en cuanto al plazo del Certificado, lleva siete días una vez terminada la instalación.
Cabe aclarar que en algunas circunstancias, se lo nombra como Boletín de Gas. No hay que alarmarse: se trata de la misma certificación.
Contactar a un instalador autorizado
Llevar adelante una instalación de gas implica también la tarea de contratar a un técnico autorizado, capaz de interpretar las especificaciones del Proyecto inicial y de llevar adelante la obra en sí. Incluso es quien puede solicitar el alta del servicio.
Para saber si se trata de una persona idónea, se debe buscar en el registro de los entes que regulan la actividad. El Catálogo Nacional de Cualificaciones Profesionaleses el lugar indicado para saber si un técnico o instalador está en condiciones de prestar el servicio que se necesita.
La presencia de un técnico especializado y autorizado es también un sostén a la hora de emprender las tramitaciones en los respectivos ayuntamientos. Hay instaladores con títulos de ingeniero superior, o con certificación profesional de aptitud en el sector.
En el caso de los costes, obtener un Certificado de Gas puede costar en los 60 y 120 euros para una vivienda. Mientras que para un local industrial o comercial el precio puede llegar a los 200 euros.
Por otro lado, no hay un precio establecido por el trabajo que debe realizar un gasista en una vivienda o local comercial. En promedio, el valor de estos trabajos puede alcanzar los 130 euros. Y si lo que se precisa es un certificado para actividades comerciales o industrial el coste puede llegar a 250 euros.
Importancia de llevar adelante los trámites necesarios
Si estás en una situación de realizar una nueva instalación o refaccionar una ya existente, es sumamente importante realizar los pasos correspondientes para acceder a una instalación certificada. Y esto es porque las conexiones de gas pueden resultar un tanto peligrosas si no la realiza una persona idónea. Es por esto que te recomendamos realizarlo como se debe.
El Certificado de instalación gas te da la seguridad y acreditación de que dicha instalación se ha realizado de acuerdo a las leyes vigentes y que se han hecho las pruebas de seguridad pertinentes. También, que se han utilizado los materiales adecuados.
Un dato no menor es que el Certificado de gas te será requerido por las empresas distribuidoras de gas y por la administración en caso de tratarse de un edificio. Asegúrate de la manera más confiable y lleva a cabo la certificación que es la mejor manera de cuidarte y cuidar a los tuyos.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca del Certificado de instalación de gas y su necesidad para instalaciones seguras. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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La compra y la venta de un inmueble en España se trata de un proceso nada sencillo. En este sentido, antes de vender un piso en Madrid se deben realizar una serie de pasos. Hablamos de la gestión de ciertos trámites y la recolección de un conjunto de documentos que incluyen la información necesaria para que todas las partes conozcan cada uno de los datos de la vivienda.
Una vez que se logra obtener cada uno de los documentos necesarios, el proceso de venta de una vivienda se transforma en una operación mucho más ágil. Sobretodo cuando se ha decidido contratar el asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria.
En OI REAL ESTATE queremos presentarte un guía completa sobre cada uno de los documentos que necesitarás al momento de vender tu inmueble en la comunidad madrileña y qué impuestos deberás pagar por ello. ¡Sigue leyendo!
¿Por qué vender un piso en Madrid es una gran oportunidad?
Decidir vender un piso en Madrid puede ser una gran oportunidad debido a una variedad de factores. Uno de ellos tiene que ver con el lugar que ocupa la ciudad para los viajeros a lo largo del año. En este sentido, nos referimos a que Madrid es una de las ciudades más importantes de Europa. En ella se puede encontrar una gran cantidad de museos reconocidos mundialmente y patrimonios culturales de la humanidad. Su gastronomía se caracteriza por combinar la mejores tradiciones de la cultura culinaria española y sus diversas atracciones hacen de esta localidad un lugar ideal para disfrutar en familia. Y, para los más jóvenes, una vida nocturna con alternativas variadas.
Por otra parte, la capital de España es la ciudad más poblada del país. Una de las causas que la convierte en una fuente de abundantes posibilidades laborales y educativas. Por esta y otras razones vender una propiedad en Madrid es una gran alternativa, ya que resulta una gran oportunidad para quienes quieran obtener de la operación una ganancia redituable.
A continuación, veremos la documentación que necesitas reunir si quieres vender un piso en Madrid.
¿Cuáles son los documentos que se requieren para vender un piso en Madrid?
Vender una vivienda demanda, en cualquier parte de España, una serie de pasos que, organizados de la manera correcta, harán del proceso una operación exitosa. Entre ellos, se encuentra la etapa en la cual se debe realizar la recolección de documentos que den cuenta de toda la información vinculada a la vivienda, a la comunidad de propietarios y al estado tributario de la propiedad.
Nota simple: un documento obligatorio para vender un piso en Madrid
La nota simple es uno de los documentos más importantes con el cual hay que contar antes de iniciar la venta de un piso en Madrid. Se trata deun informe de carácter público y oficial emitido por el Registro de la Propiedad. El documento contiene la información más importante del inmueble, incluyendo los datos del o los propietarios, si se trata de una copropiedad. En este sentido, es un comprobante de que se posee efectivamente la propiedad.
La nota simples es una documentación de carácter obligatorio ya que será solicitada por el comprador de la propiedad y es un requisito imprescindible para la realización de la compraventa. Por otro lado, también se le recomienda al propietario la solicitud de la nota dado que le permite constatar que sus datos estén actualizados y sean correctos.
¿Cómo se solicita una nota simple y cuánto demora?
La solicitud de la nota simple se puede realizar de modo presencial o de manera virtual
En el primero de los casos, en ciudad de Madrid hay 55 Registros de Propiedad en los cuales gestionar la petición. Sin embrago, todos se hallan ubicados en la Calle Alcalá, en el barrio de Simancas. Este barrio pertenece al Distrito de San Blas-Canillejas. Más específicamente, el Registro Propiedad Madrid se sitúa en el número 540 de la Calle Alcalá.
Por otra parte, para realizar la gestión vía online se deberá ingresar a la página oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad. Además, existe una aplicación del Registro de España desde la cual puede solicitarse esta documentación. La información requerida para efectuar el trámite son: el nombre y apellido del titular y la dirección del inmueble en cuestión.
Respecto al tiempo que puede conllevar la solicitud de la nota simple, la demora de la misma puede rondar entre unas 24 y 48 horas. El coste aproximado del trámite es de 9,02€.
La escritura de compraventa
La escritura de compraventa de una vivienda es la documentación que certifica, como la nota simple, la posesión del inmueble en tanto contiene la información de sus propietarios. Se trata del contrato establecido al momento en que se firmó el boleto de compraventa. Para que tenga validez la firma en cuestión debe haber sido realizada ante escribano público, con la firma de los certificados y en papel timbrado.
¿Cómo obtener este documento?
La escritura de compraventa puede obtenerse solicitándola al notario que realizó la operación de compraventa. Una vez realizada la solicitud su entrega es inmediata y no tiene costo alguno.
Para vender un piso en Madrid contar con esta documentación es obligatorio, ya que será solicitada para iniciar la compraventa y así poder realizar la transmisión de la propiedad. Es decir, el cambio de titularidad.
Certificado de eficiencia energética
Se trata de una documentación que brinda información relativa al consumo energético de un inmueble. Permite que, tanto los propietarios como los potenciales compradores, accedan a esta información relativa al gasto y eficiencia energética.
Este certificado es de carácter obligatorio para poder vender un piso en Madrid, dado que será requerido a la hora de firmar el contrato de compraventa. A su vez, se trata de un documento con información muy importante para incluirlo en los anuncios inmobiliarios.
¿Cómo obtener esta certificación, cuál es su demora y coste?
Para obtenerlo debe recurrirse a un técnico profesional autorizado, quien realizará la inspección del piso y el certificado con el análisis detallado requerido.
El coste dependerá de los honorarios establecidos por el técnico y la cantidad de m2 del inmueble. La demora aproximada puede ser de 1 a 7 días.
Los planos del inmueble: ayudarán a vender un piso en Madrid de manera más rápida
El plano de una propiedad es documento que contiene la representación gráfica de la misma. Incluye las reformas u obras que se hayan realizado y la disposición del mobiliario. También se hayan plasmados en él las instalaciones respectivas y la distribución de las distintas áreas de la propiedad.
Si se desea vender un piso en Madrid esta documentación no es obligatoria. Sin embrago, es recomendable acceder a ellos. Su importancia radica en que suele ser utilizada en los anuncios de venta, ya que permite que los posibles compradores conozcan la distribución y características de la vivienda. En consecuencia, promoverá mayor información sobre la vivienda, aumentando las probabilidades de venta en el menor tiempo posible.
¿Cómo obtener los planos de una vivienda?
Los planos de un inmueble pueden solicitarse en el Ayuntamiento de Madrid o en Catastro. También es posible obtenerlos a través de la agencia inmobiliaria que esté cargo del proceso de venta del inmueble, en caso de contar con asesoramiento profesional.
La demora aproximada para adquirir los planos ronda entre 1 y 30 días. Respecto al coste, éste puede variar dependiendo de los honorarios que establezca el profesional arquitecto. También influirá en este aspecto el tamaño de la vivienda.
Por otra parte, en sitios web especializados puedes gestionar el trámite en forma gratuita.
La Cédula de habitabilidad no es obligatoria para vender un piso en Madrid
Está documentación requerida en otras ciudades de España no es obligatoria en Madrid, por lo cual no se requiere para la venta de un piso en esta ciudad.
Se trata de un documento que certifica que un inmueble cuenta con todas las condiciones de habitabilidad que están normalizados por ley. Es decir, la cédula de habitabilidad es el documento que determina que una propiedad es segura para ser habitada.
Certificado de Inspección Técnica de Edificio (ITE)
El ITE es una documentación que permite acreditar el estado de habitabilidad del edificio dentro del cual se ubica una vivienda. Asimismo, permite comprobar que el inmueble es seguro para quienes lo habiten, como así también el entorno cercano al que pertenece.
En la Comunidad de Madrid este certificado es de carácter obligatorio en edificios de más de 50 años.
El coste de la ITE en Madrid, debido a que no está regulado por ley, depende de los honorarios del técnico, del tamaño del edificio y de su estado de conservación. En el caso de que ya haya sido realizada la inspección, el acceso al certificado es gratuito. La demora estimativa desde que se solicita el certificado hasta su obtención es de 1 a 30 días.
Estatuto de la comunidad de propietarios
Se trata de un documento que contiene las normas de convivencia estipuladas por la comunidad de vecinos de un edificio, el administrador del edificio o en el Registro de la Propiedad.
Si bien no es de carácter obligatorio a la hora de vender un piso en Madrid, suele ser solicitado por los compradores a lo largo de las etapas de negociación y en la firma de la compraventa.
¿Cómo obtenerlo, cuál es la demora y el coste?
Esta documentación se obtiene recurriendo al presidente de la comunidad de vecinos. El estatuto no tiene un valor económico, por lo que se puede acceder al la documento de manera gratuita.
La demora en la obtención de este documento puede rondar, estimativamente, entre 1 a 7 días.
Certificado de vivienda libre de cargas, de liquidación de servicios y de deuda cero con la comunidad
El certificado de vivienda libre de cargas es la documentación que incluye una serie de certificados cuya finalidad es acreditar que el piso que se está vendiendo se encuentra libre de deudas.
En el caso del certificado de liquidación de servicios hablamos de un documento que permite constatar que se hallan pagos los servicios de luz, gas y agua, no registrando deudas. Al momento de efectivizar la compraventa, los recibos deberán ser entregados al nuevo propietario para que pueda efectuar el cambio de titularidad de los servicios.
Y, por último, el certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios es un documento que permite certificar que la vivienda no posee deudas en relación a las cuotas de la comunidad de propietarios. Al momento en que se concrete la venta del piso deberá notificarse el cambio de titularidad a través de una nota, según lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo obtener estos documentos, cuál es la demora y el coste de cada uno?
Para acceder al certificado de liquidación de servicios se deberá solicitar a cada una de las empresas las últimas facturas pagas. Este tipo de gestión no implica coste alguno y la demora estimativa es de 1 a 7 días.
En el caso del certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios, su obtención debe ser requerido al presidente o administrador del edificio. Luego de solicitado el certificado, su resolución puede demorar de 1 a 7 días. Su solicitud es gratuita.
Recibo de liquidación del IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles es el tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de una vivienda en España. El recibo de esta índole indica que dicho impuesto a sido liquidada por la parte correspondiente.
El momento de presentar este certificado será a lo largo de las negociaciones y al momento de la firma de la compraventa. Es un trámite gratuito, inmediato y de carácter obligatorio.
Certificado de deuda cero para vender un piso en Madrid
Este último documento es emitido por la entidad bancaria que corresponda. El mismo permite probar que la vivienda no está sujeta a una hipoteca vigente. Es de carácter obligatorio en los casos en que se ha concluido el pago de una hipoteca sin que se haya realizado la cancelación en el Registro. Se trata de un trámite inmediato y sin costo alguno.
Hasta aquí hemos detallado cada uno de los documentos necesarios para vender un piso en Madrid. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y para la venta de tu inmueble resulte de manera exitosa.
Actualmente es común ver megaconstrucciones por todo el mundo. En España es posible ver muchos rascacielos, incluso en las ciudades que no son tan conocidas, pero que comienzan a tener innovación arquitectónica. En la mayoría de los casos se trata de edificaciones residenciales, contando con un gran valor de vivienda. Aún así, muchos se interesan por invertir en la compra o alquiler de un piso de esas residencias.
En este post te mostraremos cinco rascacielos de España y sus características más resaltantes para el mundo arquitectónico.
Megaconstrucciones: Rascacielos con más de 150 metros de altura
Las ciudades de Benidorm, Málaga, Madrid y Zaragoza son conocidas por ser ciudades en las que se encuentran varias edificaciones residenciales de gran altura. Otros ejemplos resaltantes son las nueve edificaciones más populares de China, hoteles gigantes y rascacielos que alcanzan los 200 pisos. A ello se suman muchos otros proyectos que siguen ampliando la exclusividad e innovación arquitectónica.
Aunque en otros países pueden ser más frecuentes, en España también se encuentran este tipo de proyectos. Cinco resaltan más que otros, los cuales se caracterizan por llegar a los 150 metros en algunas de las ciudades más importantes del país.
Intempo (Benidorm)
El rascacielos, de 202 metros de altura y 47 plantas, se encuentra ubicado en Benidorm (Alicante). Es un proyecto perteneciente a la promotora Olga Urbana y su diseño corrió a cargo del estudio de arquitectura Pérez-Guerras. Los planos de la edificación se presentaron en 2006 y las obras dieron un inicio para el 2007, las cuales iban a culminar en 2010. Ante la aparición de la crisis y algunos problemas en el diseño, la inauguración sólo fue posible a mediados de 2010.
En la infraestructura se encuentran disponibles 256 viviendas con fachadas que fueron sometidas a pruebas de túnel de viento.La estructura de las torres es de hormigón armado para una mayor solidez del edificio.
AQ Urban Sky (Málaga)
Entre las megaconstrucciones con mayor envergadura durante los últimos años se encuentra este rascacielo residencial. Se espera su disponibilidad para el 2023, llamándose AQ Urban Sky o conocido por muchos como las Torres de Martiricos.
En su estructura se encontrarán 450 viviendas sobre una superficie total de 78.000 metros cuadrados, siendo repartidos en dos torres de 30 plantas. Sin dudas, será una estructura que contará con todas las comodidades, dando a la ciudad una joya que muchos querrán visitar.
Ciudad de la Justicia (Madrid)
El Gobierno de Esperanza de Aguirre, en 2004, comenzó el proyecto de una macroobra que iba a agruparse en todas las sedes judiciales del país. Luego de años de parón, la ciudad de Madrid ya aprobó la licitación de las obras de la nueva Ciudad de la Justicia de Valdebebas.
Esta podrá acoger a 30.000 personas en cuanto se encuentre en funcionamiento y se espera que sea alrededor del 2025. Formalmente se ha establecido un periodo de entre 36 y 48 meses para completar su construcción en totalidad.
A su vez, se destaca que el complejo tendrá aparcamientos, centros deportivos, de ocio y salud, cafeterías y una escuela. Por ello, se denomina que será un excelente plan innovador que se pondrá en marcha más pronto que tarde en la capital del país.
Torres Bussines Area (Madrid)
Otra obra destacada es la que se encuentra en el parque empresarial, siendo de los cuatro rascacielos más altos de Madrid y de España. Los edificios son la Torre Cepsa, la Torre PwC, la Torre de Cristal y la Torre Espacio.
Aunque son todas parte de un mismo espacio, la construcción comenzó en 2004, pero cada obra tuvo una fecha de culminación distinta. La Torre Espacio se terminó a finales de 2007 y la Torre de Cristal a principios de 2008.
A ellas le siguió la Torre Cepsa a mediados de 2008 y la Torre PwC a finales de 2009. Aunque todas tienen oficinas, la torre PwC tiene un hotel y, en el sitio más alto de la Torre de Cristal, hay un hermoso jardín.
La que se destaca como la más alta de Madrid y España es la Torre de Cristal, midiendo 249 metros. Además de ello, también es parte del proyecto una quinta torre llamada ‘Caleido’ con 181 metros de altura. Este último es un edificio con oficinas, un parque, una zona comercial y 200 plazas de aparcamiento. Su extensión será de 16.000 metros cuadrados y se espera su estreno para mediados de septiembre.
Torre Zaragoza (Zaragoza)
Finalmente, se presenta la Torre Zaragoza, conocida por ser el edificio residencial más alto de Aragón, alcanzando los 106 metros. Sus obras dieron comienzo en junio de 2018 y en julio de 2019 concluyó su cimentación.
La infraestructura requirió una inversión de 75 millones de euros y en abril de este año entraron a vivir los primeros vecinos en la torre. Cuenta con 30 plantas con 285 viviendas en dos escaleras, siendo una estructura diseñada para que el consumo energético sea bajo.
Además, algo que resulta atractivo para muchos, es que tiene un sistema de fachada ventilada, lo que da un ambiente general muy agradable.
Las megaconstrucciones en España y su innovación
Estas infraestructuras son una representación de los rascacielos de diseños únicos que llaman la atención de muchos inversores o visitantes de España. En otros países también es un signo de innovación arquitectónica, haciendo que las ciudades en las que se encuentran sean de las más conocidas actualmente.
Además, son espacios que aumentan la oferta en el mercado inmobiliario y sus distintos sectores, dando oficinas, departamentos, hoteles y distintos ambientes de ocio. Un ejemplo de ello son las Torres Business Area en Madrid, contando con 4 torres que tienen distintos fines y otra que está en construcción.
Otro elemento destacable es que esos proyectos se suman a la creación de espacios beneficiosos para el medio ambiente. La Torre Cristal, por ejemplo, cuenta con un hermoso jardín en su piso más alto, clasificando como una estrategia de vida sostenible para Madrid.
¡Cuéntanos en los comentarios qué tal te parecen estas megaconstrucciones! ¡Nos encanta leerte!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas mixtas. Continúa leyendo el artículo para saber más.
Cuando decidimos realizar la compra de una vivienda tenemos que tener en cuenta una gran cantidad de factores. Por un lado los relacionados al piso, es decir, que cumpla con nuestras expectativas, que lo podamos proyectar a largo plazo como un futuro hogar y también, que resulte accesible para nuestra economía. Por otro lado, algo muy importante es la financiación.
Con respecto a la financiación, contamos con varias alternativas diferentes. Siempre estará presente el ahorro, ya que es fundamental para el ingreso a cualquier préstamo. Es probable que te alcance sólo con los ahorros, y en ese caso toda la operación resultará más sencilla.
Sin embargo, en el caso de que necesitemos un préstamo extra, las opciones de hipotecas son variadas. Existen las hipotecas fijas, las variables y las mixtas. En este artículo te contaremos de qué se tratan estas últimas. Si tienes la idea de comprar una vivienda y no te decides por qué tipo de préstamo solicitar, ¡no te puedes perder este post!
Diferentes tipos de hipotecas
Como mencionábamos más arriba, existen distintos tipos de préstamos hipotecarios. Las diferencias tienen que ver principalmente con el tipo de interés al que se someterá la cuota mensual que tendremos que pagar por la hipoteca.
Por un lado se encuentran las hipotecas fijas, como su nombre lo indica el banco establece un interés fijo. Esto significa que, durante todo el tiempo que dure la vida del préstamo, debemos abonar una cuota fija hasta llegar a cancelar la deuda que contrajimos para comprar nuestra vivienda. El principal beneficio de éstas es que mantenemos los gastos bajo control, ya que contamos con la información precisa del dinero que destinaremos mensualmente al pago de la deuda hipotecaria.
Por otro lado, hablamos de hipotecas variables cuando contamos con una cuota que se calcula por un diferencial fijo que estipula el banco, más un índice financiero. Este por lo general es el Euribor, ya que se trata del más utilizado en España, sin embargo existen también en el mercado otros índices reguladores. Durante todo el período que hemos acordado para el préstamo, tendremos que tener en cuenta ese índice. El motivo es que, si este baja, nuestra cuota será también más baja. De lo contrario, es decir, si sube, el caso se invierte y tendremos que abonar un poco más.
Es aquí cuando aparecen las hipotecas mixtas, se trata de un híbrido entre las fijas y las variables
¿Qué son las hipotecas mixtas?
Las hipotecas mixtas son aquellos préstamos hipotecarios que se utilizan para comprar una vivienda y que se caracterizan por presentar un tipo de interés que muta. Su tipo de interés es durante algunos años es fijo y el resto es variable.
Durante la primera etapa, que abarca entre los 3 y los 10 primeros años, la hipoteca será fija. Esto quiere decir que tendremos una cuota que se mantendrá igual todos los meses. Esto será así hasta que pasemos a la parte variable, en ese momento comenzaremos a regirnos por el índice de referencia al que esté atada nuestra hipoteca.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Una hipoteca mixta de 200 000 euros a 30 años tendrá, durante sus primeros 10 años, un tipo fijo (2.25%). Los 10 años que restan deberán abonarse a tipo variable (Euribor más un diferencial de 1,25%).
Características principales de las hipotecas mixtas
Por lo general, las hipotecas mixtas presentan las mismas condiciones que las fijas y las variables. Sin embargo, siempre hay que tener presente dos cualidades:
Interés:
Los bancos aplican en la actualidad un interés fijo durante los primeros años y luego uno variable para las hipotecas de tipo mixto.
Comisiones:
Las comisiones que se cobran para una hipoteca mixta, generalmente, son las mismas que las que se aplican para las variables. El único cambio se da en la comisión por amortización anticipada en el período a tipo fijo, por lo que si optamos por cancelar la hipoteca en este período nos resultará más costoso que si cancelamos en el tramo variable.
Ventajas de las hipotecas mixtas
Las ventajas de las hipotecas mixtas son muchas. Sin embargo, esto no quiere decir que solo por esto debes optar por una de ellas. Lo mejor es comparar y ver si ellas logran adaptarse a ti. Se trata de un producto financiero a largo plazo y si tomas una mala decisión, podría implicar un gran problema para tu economía. Las ventajas de las hipotecas mixtas son las siguientes:
Nivel de vinculación: presentan el mismo nivel de vinculación que cualquier otro tipo de hipoteca.
Intereses: las cifras del interés fijo y variable son de lo más competitivo en el mercado.
Interés fijo: los intereses fijos son más bajos que la media de tipo de interés de cualquier hipoteca fija.
Poder de elección: tendrás la posibilidad de elegircuantos años quieres un tipo de interés fijo y cuantos un tipo de interés variable.
Puntos en contra de las hipotecas mixtas
Sin embargo, no todos son beneficios, las hipotecas mixtas también tienen sus desventajas. Aunque veas que también son varias no quiere decir que ya tengas que descartar este tipo de hipotecas. Es muy probable que logres encontrar la hipoteca que necesitas y que te de las libertades necesarias. Aclarado este punto, aquí van las desventajas de las hipotecas mixtas:
No es posible elegir qué tipo de interés deseas primero. Siempre comenzarás con el tipo fijo.
No cuentan con la misma estabilidad que las hipotecas fijas. Entra en juego el azar, ya que puede ser que mientras abonas el interés fijo el euríbor este en negativo y cuando pases al interés variable este suba.
Demasiada incertidumbre: el euríbor no es fijo, por lo que puede jugar en tu contra o puede ayudarte mucho durante el proceso.
¿Es conveniente una hipoteca mixta o variable?
Actualmente, con el euríbor al alza y la posible subida de los tipos de interés por parte del BCE puede resultar más conveniente optar por una hipoteca mixta que una variable, ya que el primer tramo es fijo y no dependerá del euríbor. Ante este panorama, una hipoteca fija probablemente se trate de la mejor opción respecto a las mixtas e hipotecas variables.
¿Cuál es el cliente ideal para una hipoteca mixta?
Las hipotecas mixtas son ideales para un perfil específico de la población. Por lo general, la contratan aquellas personas que cuentan con una capacidad de ahorro muy alta y que, por ende, pueden amortizar la hipoteca recortando tiempo en la parte variable de esta.
En otras palabras, si eres una persona que responde a estas características y contratas por ejemplo una hipoteca mixta a 40 años, durante los 15 años de interés fijo abonarás menos que si contratas una hipoteca fija a 40 años. Por otro lado, mientras más larga sea la duración de la hipoteca más bajos será el tipo de interés de la misma.
De modo que tendrás un tipo de interés fijo mucho más bajo que el normal,lo pagarás en menos tiempo y podrás amortizar el dinero de manera notable.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre las hipotecas mixtas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
La Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ocasionó un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias. La normativa, que entró en vigor tras ser publicadaen el BOE en julio del año pasado, afecta el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Tal como viene publicando Oi Real Estate, la Ley modificó procedimientos respecto de la aplicación del valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios o la reducción por el alquiler en el IRPF. En esta nota, recapitulamos los cambios sucedidos a partir de la norma, y te contamos qué hay que tener en cuenta para tener un buen balance fiscal, dado el nuevo panorama impositivo.
El balance entre el tributo y el fraude fiscal
La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal buscó corregir determinados márgenes de error que le suponen a Hacienda pérdidas en cuanto a la recaudación y control impositivo. Aunque esto es válido a nivel administración, la aplicación general de la norma lamentablemente no alcanza sólo a los evasores sino que afecta a todas las imposiciones vinculadas a la tenencia o transmisión de capital.
En cuanto a las transacciones inmobiliarias, son de especial interés las modificaciones indicadas en cuanto al valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios y la reducción por el alquiler en el IRPF. En otras palabras, se debe observar con especial atención cómo la Ley afectó:
la compraventa de viviendas
las herencias
donaciones de inmuebles.
La importancia del valor de referencia de Catastro
Desde el comienzo de este año, rige la habilitación de Hacienda para que el valor de referencia de Catastro sea la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir que al comprar, heredar o donar una vivienda usada, el impuesto a pagar se calculará en base a los parámetros establecidos por el organismo desde octubre del año anterior y a partir del 1 de enero del corriente. Esto siempre y cuando el valor de escrituración no sea superior al de Catastro, en cuyo caso será este último la base imponible.
Dicho esto, el valor de referencia catastral se establece aplicando precios promedio de venta por zonas, y factores de minoración cercanos al 0,9%. Según los especialistas en el sector inmobiliario y legal, esto tiene algunas consecuencias negativas para el contribuyente:
Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda (que tendrán que pagar más IRPF), como al que la adquiere.
La norma supone una nueva carga fiscal para el comprador, lo que desincentivará a las personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
El factor de minoración significa una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Esto es insuficiente para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
Los valores de referencia de Catastro tienen una vigencia demasiado extensa, considerando los cambios anuales que pueden ocurrir en el contexto económico (inflacionario, impositivo).
Requiere que el contribuyente impugne y compruebe, mediante una tasación pericial, que el valor de referencia no se corresponde con el que tiene el inmueble.
Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente
A fin de que el contribuyente pueda calcular su propio balance fiscal en operaciones inmobiliarias, recordemos que hay dos formas de impugnar el valor catastral:
Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
Autoliquidar por el valor que se estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores en la administración de la comunidad autónoma correspondiente.
El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio
Como se dijo más arriba, el objetivo de la Ley alcanza tanto la transmisión como la tenencia de un determinado capital o patrimonio. Esto significa que el contribuyente debe tributar al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, así como al declarar la titularidad de un inmueble. De esta manera, el Impuesto sobre el Patrimonio se basa obligatoriamente en el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Ergo: el valor de referencia determinado por Catastro es el parámetro para el ITP o el ISyD. Para aquellos que tuvieran un piso con un valor catastral bajo, es posible que se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.
¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?
Un pacto sucesorio es el que se establece cuando un donante transmite su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. En este marco, se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida pero si se vende cinco o más años después.
La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal al recibir reclamos por las presunciones de la norma. El organismo señala que el pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.
Entre los beneficios que se mantienen bajo las condiciones descriptas está el tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Además, quien transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
No obstante, no en todos los lugares de España es posible celebrar estos pactos. Actualmente, sólo es aceptado en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil.
Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones
Aunque suene por demás lógico, la Ley requiere el cumplimiento de los procedimientos normados. En el caso de los propietarios que tienen una propiedad en alquiler, si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración se perderá el beneficio de reducción del 60% impositivo sobre el IRPF.
Por otra parte, los propietarios ya no sólo deberán declarar su existencia sino los ingresos concretos. En la modificación del año pasado, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF indica que la anterior reducción del 60% “sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.
Si quieres seguir al detalle la cuestión impositiva, te recomendamos seguir la lectura con uno de los tantos artículos que publica Oi Real Estate. ¡Recuerda seguir nuestra página para interiorizarte y mantener la actualización en estos temas!
Gracias al interés de inversores extranjeros, las viviendas en la costa han logrado incrementar sus números de transacciones dentro del mercado inmobiliario en este año. Un ejemplo de esto son las zonas de Baleares y Canarias, que ya están llegando a sus récords históricos tanto en precios como en ventas.
Hasta ahora el mercado de inmuebles que se enfoca en el área litoral ha podido enfrentar amenazas de la guerra en Ucrania y la inflación. Por lo tanto, las expectativas son positivas para las personas que tienen interés en vender y apostar por el desarrollo inmobiliario en las zonas turísticas.
Subida de ventas de viviendas en la costa de España
A pesar de que a nivel comercial la temporada de verano brinda muchas ganancias, el sector inmobiliario no tiene puntos a favor en esta temporada. Después de todo, las personas solo quieren viajar y descansar, por lo que vender una propiedad no suele estar en los planes de dichos meses.
La mayoría de los propietarios que tienen viviendas en zonas de alto movimiento en vacaciones suele alquilar u ocuparlas en agosto o todo el verano. A esto se le suma que en las entidades encargadas de regular la compra y venta hay pocos registros, lo que limita más el proceso.
En España se acostumbra a que se pueda comprar o vender antes de las vacaciones y que esos meses se mantengan libres de los acuerdos. Y si no alcanzan antes de ellos, suelen posponer las actividades para los meses siguientes y así vender o comprar el inmueble de su interés.
La temporada que tiene una mayor fuerza para la venta de viviendas está entre febrero y abril, tanto para zonas de playa como del interior. De hecho, los precios son más altos antes de la temporada de verano, ya que después las viviendas ya están usadas o una rentabilidad derivada.
Con respecto a cifras, la venta de viviendas en la costa y las tradicionales en 2018 y 2019 llegaron a las 48.000 en cada año. Pero durante el 2020 y el 2021 solo se pudieron vender menos de 45.000 y menos de 36.000 pisos en cada año, por la pandemia.
Sin embargo, el 2022 trae un aumento importante, ya que solo en enero se lograron hacer 52.864 operaciones, una cantidad no vista desde el 2008. Y en junio del mismo año se pudieron vender 58.000 viviendas, lo que refleja el gran interés en mejorar la situación en el mercado español.
La situación del mercado inmobiliario en zonas turísticas
Existe una mayor cantidad de transacciones para las viviendas que están en un precio estable para su condición y especialmente para las de las costas. Y a pesar de que han aumentado los tipos por el Banco Central Europeo, su bajo índice ha hecho que las familias ahorren más dinero.
La principal razón por la que las viviendas ubicadas en zonas cercanas a las playas tengan más valor es gracias a la tendencia del teletrabajo. El trabajo a distancia ha permitido que las personas puedan producir sin tener que acudir siempre a las sedes de las empresas o sus negocios.
Otro motivo es que luego de la experiencia con la pandemia, ya se toma a las viviendas como posibles refugios ante cualquier restricción o confinamiento. Además, a las viviendas de la costa pueden ser muy rentables gracias al alquiler, especialmente si está en zonas de mucho interés para los turistas.
Y a pesar de que en la actualidad las ventas continúan a pesar de la inflación por la guerra en Ucrania, la amenaza sigue latente. El corte de gas proveniente de Rusia y otras medidas en la región si han logrado desacelerar un poco el proceso de ventas de viviendas.
Sin embargo, el mercado en las costas parece no sufrir por estas características, porque aún tiene una fuerte demanda que sigue creciendo con el tiempo. En los 3 primeros meses del 2022 se registró una variación interanual del 4,2% del precio de las viviendas que están ubicadas en zonas costeras.
Podemos ver que hay una gran recuperación en los movimientos de estas viviendas, luego de los que se perdieron durante la temporada de la pandemia. Y como ya hemos explicado, las Islas Baleares y las Canarias son las que mayor compra y venta tienen, con posibilidad de tener récords históricos.
Otros aspectos de las ventas de viviendas en la costa
En este año se ha registrado un incremento de la participación de inversores nacionales, de tal forma que han superado los niveles antes de pandemia. Con respecto a los inversores extranjeros, su demanda también ha crecido mucho, superando por poco la que tenían en el mercado durante el año 2019.
Se puede observar un mayor movimiento en la costa de Andalucía que da hacia el Atlántico, en comparación con el que había al año 2019. Esto en comparación con las islas, pero la razón es que estas ya habían tenido un gran repunte durante el 2019 que no ha repetido.
A pesar de que en la mayoría de las costas se han superado las cifras del 2019, falta mucho para llegar a las del 2007. Para ese entonces se registraron muchas compras y ventas y en gran diversidad de lugares, lo que se consideró una burbuja inmobiliaria de gran impacto.
Sin embargo, como en 2021 ya se estaba recuperando el sector inmobiliario, ya se hablaba sobre una posible burbuja inmobiliaria por la gran demanda existente. Y los inversores extranjeros han permitido que el mercado inmobiliario se recupere, con un 15% de participación en las ventas de todo el año anterior.
Sumando esto, la participación de estos inversores ha incrementado para este año, donde 8 de cada 10 viviendas de la costa son compradas por extranjeros. Por lo tanto, se espera que los inmuebles sean el mejor refugio para nuevas restricciones o para hacer frente a la inflación en el país.
Te invitamos a que dejes tus comentarios y sigas nuestro blog Oi Real Estate. Por otro lado, dejamos la siguiente nota sobre otros inmuebles:
Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué se trata una hipoteca para vivienda habitual. Continúa leyendo el artículo para saber más.
Es probable que hayas escuchado muchas veces hablar sobre la hipoteca para vivienda habitual. Sin embargo, ¿Sabes de qué se trata exactamente? Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto.
¿Qué es una hipoteca para vivienda habitual?
Cuando hablamos de una hipoteca habitual nos referimos a un tipo de préstamo que brindan la posibilidad de que el consumidor cuente con los fondos necesarios para poder adquirir su vivienda habitual. Este tipo de productos te darán la posibilidad de contar con una cierta cantidad de dinero. A cambio, tendrás que abonar los intereses y devolver la deuda en un plazo determinado de tiempo que será acordado con el banco.
De la misma manera que ocurre con cualquier tipo de préstamo hipotecario, la garantía de estos préstamos no son los bienes de usuario, sino la propia vivienda. Eso nos da la posibilidad de que el interés que aplican resulte más bajo que el de los préstamos al consumo y que el plazo de amortización. En otras palabras, que el período con el que contarás para realizar la devolución del dinero también será mayor.
Por lo general, se suele distinguir entre hipotecas para primera y segunda vivienda, ya que las condiciones que aplican son algo distintas. Las entidades bancarias no suelen contar con productos específicos para cada uno de estos dos casos. Sin embargo, sí aplican condiciones especiales dependiendo del tipo de vivienda que se desee comprar. Ya que no es lo mismo un consumidor que busque realizar la compra de su primera vivienda y uno que desee adquirir una segunda residencia.
Diferencias entre hipoteca para vivienda habitual e hipoteca para segunda residencia
Comúnmente, la hipoteca para vivienda habitual ofrece unas mejores condiciones si las comparamos con las destinadas a la compra de una segunda residencia. Esto significa que, se trata de préstamos hipotecarios con los que se puede solicitar una cantidad equivalente a un porcentaje superior del valor de tasación o compraventa del inmueble. También, el período de devolución suele ser más prolongado.
¿Qué significa vivienda habitual?
Se le llama vivienda habitual a la residencia que cumple lo siguientes parámetros:
Vivir en la vivienda desde hace, por lo menos, 3 años.
Que residas en el inmueble de manera efectiva durante doce meses desde la compra (o, en su defecto, desde el fin de la obra que se haya llevado a cabo).
Una vivienda habitual es aquella residencia en la que llevas viviendo más de tres años. No obstante, existen ciertas excepciones, aquí te contaremos cuáles son. Una vivienda no perderá su calificación como vivienda habitual en los siguientes casos:
En caso de fallecimiento.
Si las circunstancias te exigen un cambio de domicilio. Por ejemplo, puede ser si te casas o te divorcias, por cambios de trabajo o bien, al conseguir un primer empleo.
Si adquieres una discapacidad y la vivienda no es adecuada para que puedas vivir en ella con tu minusvalía.
Cuando ya cuentes con una vivienda habitual por motivos laborales (un cargo concreto o un empleo) y no vayas a utilizar la vivienda que hayas comprado.
Recuerda que la vivienda habitual tiene que aparecer en tu declaración de la renta. Es fundamental ya que puedes deducirte dinero por la compra (pago de hipoteca), alquiler o rehabilitación de tu vivienda habitual. Debes poner especial atención a todos aquellos detalles de tu borrador para asegurarte de que la información es correcta.
Si no cumples con alguno de los requisitos, Hacienda no te permitirá desgravar.
¿Cómo encontrar las mejores hipotecas para vivienda habitual?
Las hipotecas para vivienda habitual son un producto bastante complejo. Su valor no solo se encontrará determinado por el tipo de interés que fije cada entidad bancaria. Por otro lado, también será necesario tener en cuenta otras cuestiones, por ejemplo las comisiones o la vinculación para analizar cuánto es el monto final de desembolso. A continuación te detallaremos los puntos más importantes que debes tener en cuenta:
El interés: el interés de las hipotecas para primera vivienda es el indicador que nos mostrará cuál es el precio que el consumidor deberá abonar a su entidad bancaria por recibir dinero prestado. La mayoría de las hipotecas que se firman en España suelen disponer de un interés variable (esto quiere decir, determinado por la suma del índice de referencia, en el caso de España el euríbor es el más utilizado, más un indicador establecido por cada entidad bancaria). Sin embargo, también se pueden contratar préstamos hipotecarios con uninterés fijo o mixto.
La vinculación: Para obtener el interés que en un principio aplican las hipotecas para primera vivienda, los bancos suelen exigir que el cliente contrate un paquete de productos extra. Este, por lo general, incluye seguros, cuentas nómina y otros productos de ahorro, o planes de pensiones, entre otras opciones. Es fundamental tener todo esto en cuenta, ya que hará que varíe el coste final de la hipoteca.
Las comisiones: Estas hipotecas pueden tener una serie de gastos y comisiones. La comisión de apertura se debe abonar al contratar el préstamo. Esta se cobra por los trámites que la entidad bancaria realiza para poner el dinero a disposición del cliente.
El plazo máximo de amortización: es el período de tiempo que un banco ofrece a su cliente para que pueda devolver la deuda pendiente que tiene. Cuando se trata de hipotecas para vivienda habitual este plazo suele ser más largo que en aquellas que están destinadas a la compra de una segunda residencia.
El porcentaje máximo de financiación: se trata de un indicador que te permitirá saber qué cantidad de dinero se podrá solicitar al banco, con respecto al valor total que tiene la vivienda que se desea comprar. La cifra que se podrá pedir es expresada en forma de porcentaje sobre el valor de tasación o el valor de compraventa del inmueble correspondiente (por lo general, se utiliza el menor de los dos). En las hipotecas para vivienda habitual, ese porcentaje suele ser más elevado que en aquellos préstamos para una segunda residencia.
Los ingresos mínimos del solicitante: Algunas hipotecas de primera vivienda no requieren que el solicitante disponga de unos ingresos determinados. Sin embargo, en otros casos, es posible que el banco fije unos ingresos mínimos como requisito para poder tener acceso a su oferta en las condiciones publicitadas.
Las garantías adicionales: En las hipotecas para primera vivienda, el propio inmueble para el que se solicitará financiación actúa como garantía. No obstante, es posible que las entidades bancarias también soliciten algún elemento adicional, principalmente si el dinero que se va a solicitar es muy similar al valor que tiene la vivienda que se desea comprar.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la hipoteca para vivienda habitual. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
