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Consejos para hacer una compra en Internet de forma segura

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

Realizar una compra en Internet es moneda corriente hoy en día. Pero, cuando queremos comprar una casa a través de este medio estamos hablando de algo más complejo. En este post te vamos a dar algunos consejos para realizar una compra online de manera segura ¡Sigue leyendo!

Compra en Internet: Consejos básicos que te servirán

Asesórate con los expertos

Una de las mejores formas de comprar una casa es a través de una inmobiliaria profesional que te asesore. Oi Real Estate es una inmobiliaria que siempre te facilitará el proceso de compra de una propiedad. Tienes la opción de ver cualquiera de las propiedades que tenemos en nuestra cartera por medio de un tour 360º, en cualquier horario y desde cualquier dispositivo. Te presentamos fotografías totalmente profesionales para demostrarle a cada uno de los clientes algo realista.

No te dejes llevar por grandes ofertas

¿Alguna vez has visto anuncios de casas de lujo por un precio ridículamente bajo? Antes de firmar algún documento por una propiedad en “oferta” confirma la existencia del inmueble y la validez de todos los documentos. Procura asesorarte con especialistas inmobiliarios y abogados que te den un mejor panorama del mercado inmobiliario.

Confirma la identidad del propietario o de la inmobiliaria

Este punto va de la mano con el anterior ya que es importante no firmar papeles sin antes asegurarte de que estás tratando con un profesional, o bien, con el verdadero propietario de la propiedad que deseas comprar. Siempre debes revisar que todo se encuentre en orden.

Agenda una cita para conocer la propiedad antes de una compra en Internet

Antes de cerrar un trato, visita la casa o departamento que quieras comprar. Recuerda que ningún profesional te pedirá dinero antes de visitar el inmueble, así que desconfía de las personas que te soliciten depositar cierta cantidad para poder agendar una cita. Confirma la cita y la dirección del inmueble para que estés seguro del lugar al que deberás llegar.

Compra en Internet: ¿Qué debes tener en cuenta?

Mantén tu equipo actualizado y protegido

Realizar compras online es uno de los procesos en los que más información personal y peligrosa transferimos. Por ese motivo, antes de empezar a comprar asegúrate de tener tu equipo seguro, actualizado y de tener instalado un buen producto antivirus.

Utilizar una Wi-Fi o conexión a Internet segura

Aunque sea cómodo y fácil navegar y comprar conectado a redes de bares, centros comerciales o tiendas, lo cierto es que estas redes suelen ser poco seguras. Los paquetes de información transmitidos a través de las conexiones públicas pueden ser capturados fácilmente por hackers o ciberdelincuentes. Por este motivo, para realizar compras u operaciones en los que vayas a transferir información personal importante, te recomendamos que lo hagas a través de una red segura.

Compra en sitios web conocidos y con buena reputación

Buscando en la red la mejor oferta podemos llegar a sitios webs desconocidos y poco fiables. Aléjate de ellos. Comprueba que la URL del sitio coincida con la web donde estás y que su dirección empieza por https. Comprando en webs fiables y de reconocida reputación online evitarás ser víctima del robo de datos o identidad.

Revisa diariamente los movimientos de tu tarjeta de crédito

Después de hacer varias compras online, revisa que todos los cargos de tu cuenta son conocidos y los tienes controlados. Si alguno te resulta sospechoso, ponte en contacto con tu banco, quizás hayas sido víctima de un robo de identidad.

Busca y revisa la política de privacidad y de devoluciones

Antes de comprar en una tienda online revisa que tienen su política de privacidad en un lugar visible y está actualizada.

Evita los enlaces de correos y anuncios para una compra en Internet

La oferta que acabas de recibir al correo ¿es demasiado buena para ser verdad? Entonces, posiblemente no lo sea. En la actualidad, las campañas de anuncios y mails con ofertas y grandes descuentos son una herramienta muy utilizada por los ciberdelincuentes. Evita el phishing. Este es un método para engañarte y hacer que compartas contraseñas, números de tarjeta de crédito y otra información confidencial. Lo logran haciéndose pasar por una institución de confianza en un mensaje de correo electrónico o una llamada telefónica.

Da solo datos personales necesarios y hazlo de forma segura

Si te parece raro que te pidan algún dato personal (móvil, nombre de familiares, lugar de nacimiento, etc.) para efectuar la compra, no lo hagas y revisa que estás en el sitio correcto. Además, herramientas como el teclado virtual de Panda Security puede evitarte el robo de datos si tu ordenador está infectado por algún virus espía.

No olvides que la comprar de una casa o un departamento es una de las decisiones más importantes de tu vida. Por ese motivo, lo que siempre recomendamos es que te asesorares con profesionales o inmobiliarias profesionales que te acompañen durante todo el proceso de compra.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar una compra online, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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En Comprar

Condominio: todas las cuestiones que debes saber

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

En el artículo de hoy veremos todas las cuestiones relacionadas con el Condominio. Qué es, sus características, indivisiones y demás. Es un tema de gran consideración, por lo que te aconsejamos que no te lo pierdas ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el Condominio?

El condominio es una situación en la que varios propietarios tienen un bien en común. Es decir, comparten su propiedad, que no se puede dividir de forma física o tangible, pero sí se puede dividir de manera legal en las llamadas cuotas que corresponderán a cada copropietario.

Condominio según el Código Civil

Según el Código Civil, el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

¿Qué se necesita para que exista el condominio?

Una sola cosa o bien, objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.

Más de un propietario: no hay límite del máximo de titulares, tanto personas físicas o jurídicas.

Una división jurídica en cuotas, que son asignadas a sus respectivos titulares.

– A falta de contratos o de disposiciones especiales entre los copropietarios, el condominio se regirá por estas características generales:

Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad de pastos, comunidad hereditaria, etc.)

Por lo pactado por las partes.

A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil.

Características del condominio

Las normas que señalaremos a continuación podrán ser modificadas por las partes. Salvo las que se refieren al derecho de ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su cuota. Las normas señaladas en nuestro Código Civil son las siguientes:

Administración y disposición de la cosa común

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los condóminos. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los condóminos que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Hay que distinguir de manera importante entre los actos de administración (alquilar la vivienda común), que exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los actos de disposición (vender, hipotecar, etc.), en cuyo caso se exige unanimidad.

Si no resultare mayoría o el acuerdo fuera perjudicial a los interesados, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, solo a esta será aplicable lo anterior.

Contribución en los beneficios y en las cargas

La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. Pero no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

La participación de los condóminos tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario.

Libre disposición de su cuota

Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el consentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Se refiere, naturalmente, a vender, ceder o hipotecar “su cuota”, no la propiedad entera. También hay que tener en cuenta que el resto de copropietarios podrán hacer uso del retracto en el caso de enajenarse a un extraño. Se entiende por retracto al derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

En cuanto a los frutos de la cosa común, salvo oposición, se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

Uso de las cosas comunes

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino y de manera que no deteriore la cosa común. Tampoco que perjudique el interés de la comunidad u obstaculice el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.

Se debe realizar un Convenio de uso y goce por parte de los condóminos alternado el uso de la cosa común. O que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales de la cosa común.

También, se puede convenir un uso y goce excluyente sobre toda la cosa. Este pacto no da derecho a indemnización a los restantes condóminos por sí solo, sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio de los condóminos excluidos.

Alteraciones en la cosa común

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Imposibilidad de uso y goce en común

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

En dicha asamblea, todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. En caso de empate, debe decidir la suerte.

Contribución a los gastos

Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias. También deberán reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No se puede liberar de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.

El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

En caso de deudas, si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad es el único obligado frente al tercero acreedor. Pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresar su participación en la deuda, por cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Y el que ha pagado de más, con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros para que le paguen esa proporción.

La acción de división del condominio

Existen muchos casos en donde los condóminos pueden solicitar la acción de división de la cosa común. Esto puede suceder ya que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Es decir que cada condómino tiene derecho a pedir la partición de la cosa común, a menos que se haya convenido la indivisión.

Tipos de indivisión de condominio

Indivisión forzosa perdurable

La Indivisión forzosa se da sobre accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Cada condómino solo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada, sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

Indivisión forzosa temporaria

Los condóminos pueden pactar la renuncia a la acción de división. Pero no se puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado, sino por un plazo que no exceda los diez años. Si no se fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

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Extinción de condominio: ¿De qué se trata y qué sucede si hay una hipoteca de por medio?

En Formación Inmobiliaria

Proptech inmobiliario modelo 2023

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Es un hecho que toda aquella forma de marketing que explote y mantenga su nivel de éxito en los Estados Unidos durante más de cinco años consecutivos, cruzará el Atlántico hasta abrirse paso en Europa. Acaso su más claro ejemplo sea el impacto del coworking como sistema de trabajo y la proyección de Silicon Valley como estrategia de polo tecnológico. En este sentido… ¿Cuán tecnológica es tu agencia? En caso de que te manejes en el sector de los bienes raíces como agente o bróker freelance… ¿Qué tienes entre manos para el próximo año? El futuro ya está aquí. En este artículo de Oi Real Estate veremos el estado del mercado proptech inmobiliario modelo 2023 en España y en el resto del mundo.

Auge de una tendencia que copa el sector

¿Sabías que más del 95% de las búsquedas inmobiliarias se originan actualmente a través de internet? Seguro lo imaginabas. Ese mínimo 5% restante, se ve disminuido año tras año. Se trata, por supuesto, de un grupo conformado por rezagados clientes o interesados de rangos etarios avanzados. Como es de esperarse, esa porción de clientes irá menguando su influencia en el sector hasta que la búsqueda de viviendas termine siendo íntegramente virtual.

¿Trabajas a largo plazo? Pues este momento en Europa y especialmente en España, según los analistas, es una instancia clave para decidirse. Si realizaras una evaluación a consciencia sobre los engranajes que hacen mover esa maquinaria que es tu empresa o tu trabajo diario… ¿Cuántos de ellos son impulsados por la tecnología digital? Es más… ¿Cuántos de ellos son puntualmente tecnología digital? Todavía estas a tiempo de convertir a tu inmobiliaria en un negocio proptech. Aún quedan algunas temporadas, antes de que empiecen a sonar las alarmas.

¿Qué es el proptech?

La tecnología aplicada a las ventas está cambiando radicalmente. Con ella, también cambian los mercados y los sectores que en menor o mayor medida los componen. En este caso, el que nos importa y al que vamos a referirnos es al sector inmobiliario. Seguramente hayas oído el término proptech, pero no por eso estarás obligado a saber puntualmente de qué se trata, ni su historia, ni a dónde pretende dirigir al mundo de los bienes raíces. Vamos a contártelo en este artículo.

El concepto proptech (también podrás verlo escrito como PropTech) es más complejo de explicar que de entender. Se considerará proptech a toda compañía que aplique la tecnología digital para mejorar o innovar cualquier tipo de servicio avocado al sector inmobiliario.

Hablando en un sentido etimológico, proptech es en inglés la noción como resultado del prefijo “prop” (por “propiedad”) y el sufijo “tech” (por “tecnología”, claro). Entonces… ¿Podría considerarse proptech a una empresa por el solo hecho de utilizar el correo electrónico para contactarse con sus clientes? Pues, en los términos de su definición sí, pero no en el idioma del marketing digital.

¿A qué llamaremos entonces una “proptech”?

La verdadera utilización de la característica proptech se utiliza en marketing y en general para señalar a las compañías inmobiliarias (o relacionadas a ellas) cuya innovación tecnológica proponga aspectos verdaderamente revolucionarios; algo que podría cambiar ciertos parámetros establecidos. Una firma que acaso sorprenda tanto a clientes como a colegas. Y también a su propio mercado.

Introducido justo en el año 2000 (un número redondo que ni las peores novelas de ciencia ficción hubiesen descripto) en los Estados Unidos, cobró cierta popularidad a finales de la primera década del siglo. Desarrollándose de forma acelerada desde ese entonces, podría decirse que su implementación y búsqueda por parte de los distintos actores del sector es sencillamente exponencial. En la actualidad, el marketing y el proptech van de la mano en España y en todo el mundo.

Las “startups” como infinitos tentáculos del concepto «proptech»

Las “startups”… ¿Qué rol cumplen en el juego del proptech? La respuesta es: el más importante de todos. Esto se da porque es en las “startups” donde se presenta el proptech en todo su esplendor. Son las herramientas de las que se abastecen las agencias y los agentes inmobiliarios para dar esa vuelta de tuerca tecnológica de la que hablamos, a las acciones del sector.

¿Qué es una “startup”?

Al igual que ocurre con el término que nos da cita, muchos escuchan y saben qué es una “startup”, pero consultados, se quedan mirando la nada. ¿Qué es realmente una “startup”? Es un concepto de negocio que vinculará una pequeña idea (y que mediante la tecnología digital será muy útil para otros y para sí), y que entrará al ruedo del mercado para conseguir capitales que le permitan crecer.

En algún momento dejará de ser una “startup” para ser una compañía en desarrollo, o pasará al olvido. Mientras en el balance pese más la idea respecto a sus resultados concretos, seguirá siendo una “startup”. Macintosh, con Steve Jobs en el garaje, era una. Está claro que dejó de serlo para convertirse en lo que es hoy.

El universo del marketing de hoy

En la actualidad, la fusión entre el marketing y el proptech sin las startups, es inviable. Sin embargo, no todo es ganas y suerte. También es necesario conocer con qué bueyes se ara en este campo. Según el informe Startup Ecosystem Report, llevado a cabo por la compañía Telefónica en el año 2020, se registró que ocho de cada diez startups tienen un ingeniero entre sus miembros fundadores.

Proptech inmobiliario modelo 2023 en España

A comienzos de 2021 y según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, se contabilizaban en el país más de 250 compañías consideradas proptech. Si tomamos en cuenta que a comienzos del año 2018 se registraban 180 empresas de este tipo, vemos que su irrupción al mercado nacional está lejos de alcanzar su techo.

Esto se da por muchas razones, pero fundamentalmente por la feroz competitividad entre compañías y la fuerte y permanente inversión desembolsada en tecnología por parte de sus responsables. Más que nunca, el ámbito digital comienza a ganarle la pulseada a lo analógico; por ende, una pequeña o mediana agencia que hoy puede ser considerada proptech, tal vez mañana deje de serlo. Quedar a la sombra de las inmobiliarias competidoras, o rezagado en algún avance tecnológico, puede llegar a costar el quedar fuera del espectro competitivo.

Enfocarse en el mercado del futuro

De boca de los expertos en marketing digital, se vislumbran una serie de cambios determinantes, de cara al año 2023 y con proyecttión al 2030. El avance en la era tecnológica (hoy transitando su generación 4.0) promete alterar definitivamente los estilos de vida, la noción de lo que hoy representa mantener o cambiar de empleo, e inevitablemente el acceso a la vivienda.

Hemos visto algunas consideraciones sobre proptech inmobiliario modelo 2023. Tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces… ¿Está preparada para ingresar a ese universo? ¡Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios!

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Internet de las cosas y el real estate

En Invertir

Suba del 57% en la inversión inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

En el tercer trimestre se registró una suba en la inversión inmobiliaria: cerca a los 4.900 millones de euros. Se concreta así un alza anual del 57%, con el rubro oficinas y mercados alternativos entre las preferencias. Y las estimaciones indican que durante el 2022, en su totalidad, pueden alcanzar los 15.000 millones de euros.

La inversión financiera inmobiliaria superó los 13.000 millones de euros en el tercer trimestre del año. Sólo durante los últimos tres meses, se acercó a los 4.900 millones de euros. En términos interanuales, supera en un 57% al volumen registrado durante 2021. Las estimaciones son alentadoras, ya que en el año se podría superar la barrera de los 15.000 millones de euros.

Los sectores que mayores inversiones recibieron fueron el de oficinas comerciales y los mercados alternativos; mientras que siguieron los rubros de logística, el retail, el hotelero y, por último, el residencial. Aunque la suba en la inversión inmobiliaria podría experimentar una retracción durante el 2023.

Suba en la inversión inmobiliaria

La cantidad de inversiones que se volcaron al sector inmobiliario sumaron nada menos que 4.886 millones de euros durante los últimos tres meses. Con ello, en lo que va del año el total acumulado supero los 13.000 millones de euros. La marcada suba en la inversión inmobiliaria se explica por la inestabilidad de los otros mercados de inversión.

El ladrillo siempre es tomado como resguardo de inversión. Más aun con una inflación que no da tregua, un alto volumen de capital circulante disponible y las ofertas de inversión del sector inmobiliario. De hecho, las estimaciones para el 2022 indican que se podría alcanzar un total de transacciones superior a 15.000 millones de euros.

En comparación con el año anterior, los primeros tres trimestres de 2022 cerraron con una suba del 57% en la inversión inmobiliaria. Entre los rubros con mayor recepción está el de oficinas comerciales, con 1.180 millones de euros entre julio y septiembre (prácticamente el 25% del total)

En cuanto a las inversiones alternativas, con 1.170 millones de euros, también sumaron casi el 25% del total del trimestre. Allí se destacan las inversiones en Residencias para Estudiantes; las residencias del tipo Senior Housing (para la tercera edad); y el subsector Coliving, de gran auge en la actualidad.

La región que ha recibido mayores inversiones en el sector de oficinas es Madrid. Las ciudades de la Comunidad resultaron el 58% de las transacciones y la mitad del capital invertido. La otra región mas elegida es la Barcelona. Durante el pasado trimestres, el mercado inmobiliario barcelonés superó los 400 millones de euros invertidos.

Logística y retail también subieron

Como dijimos, la suba en la inversión inmobiliaria durante los primeros tres trimestres del año superaron los 13.000 millones de euros. Pero, si bien los sectores más elegidos fueron el de oficinas comerciales y las inversiones alternativas, hubo otros que se destacaron y aportaron al crecimiento interanual del 57%.

Otros dos subsectores que presentaron comportamientos positivos fueron el de Logística y el Retail. Y lo hicieron, incluso, más allá de las estimaciones a principio de año. Las naves cobran valor en momentos en que las grandes empresas eligen mantener un stock de sus producciones para resguardo.

La logística absorbió una porción importante del total. La cantidad de inversiones durante el tercer trimestre del año alcanzó los 967 millones de euros, tanto como el mismo periodo de 2021. Se destacan los desarrollos en Madrid (el Corredor de Henares, al noroeste de la Capital, con una inversión de 90 millones de euros). Pero también las regiones de Cataluña, Zaragoza, Málaga y Sevilla han sido opciones elegidas durante el periodo julio-septiembre de 2022.

El crecimiento del Retail se acerca a los guarismos registrados anteriores a la pandemia. En el 2018 las inversiones crecieron hasta los 4.000 millones de euros. Entre centros comerciales, supermercados, locales bancas y comercios sumaron 816 millones de euros durante el tercer trimestre del año. Sobre todo en los inmuebles del tipo High Street, donde las operaciones representan el 65% del total. Y puntualmente las de Madrid, que se llevaron nada menos que el 82% de las inversiones. El resto, se distribuyeron en Barcelona y Sevilla.

Hotelero y Residencial

Si bien las opciones más destacadas durante lo que va del 2022 son las oficinas y las alternativas de hospedaje para jóvenes y tercera edad, también fue importante la suba de la inversión inmobiliaria en el rubro hotelero. Las nuevas formas de habitar los días laborales y las vacaciones fueron creando nuevas demandas. Y las zonas que parecían apartadas de los centros, de pronto se volvieron atractivas para la vida cotidiana y el disfrute.

La inversión hotelera volvió a superar por segundo trimestre consecutivo los 500 millones de euros. Lo dicho, las regiones que mayor volumen de inversiones han recibido fueron las Islas Baleares; seguido Málaga, Valencia, Madrid y Barcelona.

Se destaca la transacción realizada durante el mes de julio por el Fattal Group israelí de cinco hoteles en Mallorca e Ibiza. Un total de 1.120 plazas, a un costo total de 165 millones de euros. De mantenerse este nivel de inversiones, el rubro hotelero español puede cerrar el año superando los 2.000 millones de euros de inversión.

Por el rubro residencial, el comportamiento también fue alcista. De hecho, con unos 1.880 millones de euros se acerca a los registros máximos de 2018. Aunque en el último trimestre, con cerca de 175 millones de euros, fue un poco menor a los anteriores seis meses del año. Aquí, la transacción a destacar es la adquisición de un emprendimiento Build to Rent de 220 plazas en Badalona, cuyo costo final estuvo cerca de los 100 millones de euros.

Por último, es necesario resaltar que, si bien las estimaciones dan cuenta que esta suba en la inversión inmobiliaria va a continuar en el trimestre en curso, la desaceleración está a la vuelta de la esquina. De hecho, se puede experimentar una retracción -sostienen algunos analistas- cercana al 20%. Entre las causas principales de este posible freno están las otras opciones de inversión que empiezan a redituar montos más significativos; además, se prevé que la mayor oferta devenga en una evolución más lenta en las negociaciones y transacciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la suba en la inversión inmobiliaria en el tercer trimestre del año. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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La vivienda como forma de monetizar los ahorros

En Noticias Oi Real Estate

Nuevo mercado de la Abaceria: el nuevo proyecto en la “plaza de Gracia”

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Para la próxima semana, desde el Ayuntamiento de Barcelona, se abrirá la etapa de información pública respecto al proyecto sobre el nuevo mercado de la Abaceria.

Se trata de una obra que ha tenido una serie de retrasos. Por ello, se buscará licitarla antes de que culmine el año con un nuevo equipamiento. La intención es poder adjudicar a lo largo del primer trimestre del 2023 para comenzar a actuar entre abril y julio de dicho año.

El proyecto esta pensado en cinco plantas con unos 15.000 metros cuadrados que serán destinados a diversas actividades. Sigue leyendo y entérate de todos los detalles de este impactante y prometedor proyecto.

¿De qué se trata el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria?

Como hemos mencionado, el Ayuntamiento de Barcelona busca licitar el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria en plaza de Gracia. Esta obra pronostica la creación de un espacio público de unos 15000 metros cuadrados. Una de las principales características se vincula a la vegetación, cuyo objetivo es mejorar el entorno. Además, se prevé destinar unos 6000 metros cuadrados de la superficie total, tanto al interior como al exterior de la obra, a una gama de actividades para las asociaciones del barrio.

Según lo expresado por representantes del ayuntamiento “este proyecto se ha trabajado conjuntamente con el tejido vecinal y comercial del mercado y recoge la principal petición del vecindario”.

Para llevar adelante lo planificado, el gobierno invertirá más de 25 millones de euros, unos 3,7 más de lo que previa a fines del año pasado. De esta manera, el nuevo mercado de la Abaceria se dividirá en cinco plantas destinadas a espacios de dirección, aulas y despachos, almacenes, aparcamiento para 50 coches, etc.

Según las palabras de Monserrat Ballarín, la regidora de comercio, en un primer momento existía una previsión de que el proyecto demandaría entre 24 y 30 meses. En este sentido, su inauguración se estimaría, como mínimo, para mediados del 2025.

Esta planificación supone un cierto atraso en relación a los tiempos de obra que presentó el consistorio un año atrás. En aquel momento se previa un estreno del nuevo mercado para la navidad de 2024. No obstante, si bien la espera esta tornándose algo larga, la realidad es que cada vez falta menos para poder disfrutar del nuevo mercado de la Abaceria en la Plaza de Gracia.

Un proyecto sostenible pero muy discutido con la comunidad

El nuevo mercado de la Abacería dispondrá, en la fachada de la calle de la Mare de Déu dels Desemparats, de una plaza semicubierta. La misma estará conectada con el interior del edificio donde se encontrarán ubicadas las paradas de manera longitudinal. La principal intención de este diseño es invitar a los vecinos a formar parte del mercado sin darse cuenta. Una proyección con el objetivo de volver al tradicional plan familiar de ”ir a la plaza”.

Por otra parte, el frente contrario a la calle Torrijos contaría con un acceso que facilitará ingresar a una zona de vestíbulos. En este espacio se podrán llevar adelante actividades temporales de todo tipo permitiendo a los habitantes del vecindario, y ciudadanía en general, recorrer el mercado de punta a punta.

No obstante, una parte de los vecinos han propuesto un jardín en lugar de la plaza semicubierta. El principal argumento radicaba en que la reforma era la única posibilidad de que la Vila de Gracias obtenga un parque céntrico. Uno de los miembros del colectivo de vecinos afirmo que “en Gràcia no queremos más plazas duras de cemento que sean una isla de calor”.

En relación a la inmensa estructura metálica, por diversas complicaciones, se la reemplazará por una replica exacta supervisada por el Servicio de Patrimonio Arquitectónico. La nueva estructura estará compuesta por materiales que cumplan con los requisitos técnicos exigidos, a diferencia de la anterior que ha sido considerada como insuficiente para soportar la carga.

Este tipo de operaciones ya han sido desarrolladas con anterioridad en otras obras. Una ha sido en el Mercado de la Barceloneta y otra, de manera parcial, en el de Sant Antoni.

Las cinco plantas del nuevo mercado de la Abaceria

Si bien el primer proyecto del nuevo mercado de la Abaceria era de una sola planta, su nueva proyección incluye otras cuatro. Es decir, en los 15000 metros cuadrados que tendrá el nuevo mercado de la Abaceria, 14350 se encontrarán distribuidos en cinco plantas destinadas a usos diferentes. Planta baja, una planta altillo con dos alturas y tres pisos restantes subterráneos.

A continuación, te contamos de manera breve de que se tratarán cada una de ellas:

Planta Baja: estará destinada a todo lo que esté referido con el mercado de la alimentación. Se prevé que cuente con 45 establecimientos en su parte interna y otros 10 en el exterior. Para su construcción se destinarán unos 2445 metros cuadrados del total de la superficie.

Planta altillo con una división en dos alturas: en este caso serán 1.050 metros cuadrados los que se destinarán a el o los despachos donde se ubicará la dirección del mercado. A lo que se le suman, dos aulas polivalentes y salas técnicas.

Primera Planta: se tratará de la parte en la cual se abrirá una nueva tienda de autoservicio. Además, se incluirán en este piso almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Segunda Planta: en este segundo piso se construirá un aparcamiento que contará con 50 lugares destinados a clientes. Esta parte del mercado abrirá solamente en horario comercial. All igual que el piso anterior, contará con almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Tercera Planta: este último piso será subterráneo y estaba solo habilitada para usos logísticos vinculados a la descarga y carga de productos. A su vez, contará con metros cuadrados destinados a entidades y asociaciones propias del barrio.

Tiempo para hacer alegaciones

Por otra parte, la reforma que se prevé en esta construcción recoge una serie de mejoras para aumentar la sostenibilidad del proyecto. Y, en consecuencia, lograr objetivos de emergencia climática. De esta manera, incluirá instalaciones que generen energía limpia, una gestión para reciclar residuos, aislamiento del equipamiento y equipamiento para el ahorro de energía.

No obstante, luego de la aprobación del nuevo proyecto, se abre una etapa en la cual se podrán hacer alegaciones. Es decir, un nuevo periodo y oportunidad para dialogar con los vecinos que aún no están de acuerdo con lo planificado.

Los encargados de la obra expresaron que se encuentran abiertos al diálogo en post de aportar en el avance en la generación de verde. Que, en definitiva, es lo que el colectivo vecinal está solicitando.

¿Se pueden colocar muebles en garajes comunitarios?

Hasta aquí te hemos contado las principales sobre la aprobación de nuevo mercado de la Abaceria.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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En Agentes inmobiliarios

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

El mercado inmobiliario español y europeo en general vivió durante este 2022 una serie de estados ciclotímicos como pocas ocasiones en su historia. Con un final de 2021 de niveles record en casi todos los aspectos, como producto fundamentalmente del repunte post COVID 19, la problemática geopolítica en Europa del Este colmó de incertidumbre al sector de los bienes raíces. Sobre todo por su irresolución a corto plazo, la invasión rusa a Ucrania frenó drásticamente los profusos movimientos en transacciones de compraventa de propiedades e inversiones en este campo. En este sentido, agencias y agentes inmobiliarios independientes deben minimizar los márgenes de error para no dejar escapar las diligencias encaradas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el peligro de una mala tasación inmobiliaria; pata fundamental para dirigir cualquier negociación a buen puerto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.

Un conflicto geopolítico que toca las economías

La invasión rusa terminó por prolongarse en el tiempo mucho más allá de lo vaticinado por los especialistas. Esto aplacó un mercado que había despuntado a niveles positivos cercanos al recalentamiento luego de casi un año y medio de parate completo. En este sentido, el sector inmobiliario debió desde marzo de este 2022 someterse a un estado marcado por la poca estabilidad y una incertidumbre que llevó a sus agencias (pequeñas, medianas y grandes) a recular sobre sus pasos, de cara a un futuro inmediato.

El final de la pandemia aún no ha sido declarado y el conflicto geopolítico mantiene un final incierto. Bajo esta mirada, las consecuencias económicas pueden comprobarse a simple vista (en nuestro sector y en lo cotidiano) ya en los precios de viviendas y también en las hipotecas. Asimismo, la conducta en transacciones de compraventa muestra ribetes que (sin llegar a ser desconcertantes) mantienen en vilo tanto a agentes inmobiliarios y a los dueños de las firmas. ¿Cómo calcular entonces el precio real de una vivienda en épocas de crisis?

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

La dinámica mencionada concluye primeramente en la dificultad general de los propietarios en determinar cuál es el precio de su vivienda, a la hora de ofrecerla a la venta. Del mismo modo, los interesados en comprar se encuentran con ingratas sorpresas al momento de consultar por una propiedad que les ha llamado la atención. En dicha dinámica, las agencias ven como clave en estos tiempos la importancia de elaborar valoraciones y tasaciones correctas. El objetivo: combatir los efectos negativos inflacionarios y minimizar al máximo el riesgo de perder dinero mediante una diligencia mal encarada.

Según un informe reciente de la compañía y red inmobiliaria nacional donpiso, se estipula que una correcta tasación de propiedad en épocas de crisis acelerará la venta hasta un 40%; además de aumentar el precio de cierre de la diligencia hasta un 10%.

¿Cuánto demora una propiedad en venderse?

Siguiendo dicho informe de donpiso, vemos que el promedio en tiempo de venta de los bienes raíces puestos a la venta en el actual mercado rondan entre los dos y los tres meses. En este sentido, sobrevalorar la propiedad “para cubrirse del impacto inflacionario” (por otro lado incalculable de cara a un futuro cercano) puede ser un error de consecuencias más que negativas.

Según declaró al sitio fotocasa Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso:

Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda. Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real.

Emiliano Bermúdez – Subdirector general de donpiso

Minimizar márgenes de error y la cultura del regateo

En la actualidad, se calcula que en España una propiedad mal tasada o sobrevalorada puede demorar en concretar su venta hasta los 170 días de haber sido publicada. Esto descontando la eventualidad de que la vivienda pase directamente al limbo de las “poco vendibles”, lo cual podría significar que la diligencia deba pausarse o que directamente no se concrete nunca.

De boca de los expertos, en España existe una “cultura del regateo” siempre perjudicial para el sector regional y nacional. Hoy día, esta costumbre bien española de muchas agencias de situar los precios de salida al mercado de una propiedad bastante por encima del real, podría ser un factor de peligro sustancial. Fijar los precios de las unidades sistemáticamente para luego “acomodarse” a la baja, según el regateo del interesado, no parece ser la mejor opción en esta premisa urgente de minimizar los márgenes de error.

Revisar las estrategias comerciales de tu modelo de negocio

Seguramente conocerás las estrategias automáticas online. Estos métodos de valoración de las propiedades, funcionan desde el último tiempo como método de tracción clientelar con singular éxito. Interfaces amigables, cálculos sencillos y resultados a la carta inmediatos, y la sensación de estar utilizando cualquier aplicación de preguntas y respuestas atraen tanto a propietarios como a compradores. Este método es puesto en práctica por cientos de agencias y plataformas de publicaciones inmobiliarias.

Sin embargo, en este contexto económico zigzagueante, es nuestra opinión que la tasación de una propiedad debería ser tomada mucho más seriamente. Sobre todo para evitarse controversias a la hora de recepcionar potenciales clientes en tu oficina de servicios inmobiliarios o consultas online a través de tu chat bot o mensajería electrónica.

Hemos visto de cerca puntos interesantes sobre el peligro de una mala tasación inmobiliaria. Tú… ¿Qué opinas? Nos encantaría conocer tu punto de vista.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Mejoras en tu agencia para el próximo invierno

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En Propietarios

Devolución de la fianza de alquiler: Plazos y regulación

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario, has llegado al lugar indicado. En Oi Real Estate aprenderás cuáles son los plazos y las regulaciones que, se deben tener en cuenta, a la hora de hablar sobre la devolución de la fianza de alquiler. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

El propietario de una vivienda que coloca su casa en alquiler, tiene que conocer todo lo que se necesita para evitar inconvenientes con su inquilino. Por su parte, el arrendatario debe comprometerse a cumplir con las cláusulas que, se expresen en el contrato y, si es la primera vez que actúas como arrendador de una propiedad, es importante que conozcas sobre los plazos y regulaciones en la devolución de la fianza de alquiler.

En Oi Real Estate, trabajamos para brindar la mejor información a aquel que, desea vender su casa, comprar un nuevo inmueble o, alquilar una vivienda. Sin embargo, los propietarios de pisos en alquiler tienen una gran responsabilidad y, en muchas ocasiones la información que, se brinda sobre los trámites necesarios o, los documentos, es escasa. Pero aquí, aprenderás todo lo que necesitas saber si decides poner tu casa en alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es el monto que debe pagar el inquilino en una fianza de alquiler?

La fianza de alquiler es un importe que, tiene que pagar el arrendatario de una vivienda que se encuentra alquilada. El pago que se realice, le servirá al propietario en el caso de que se produzca un daño o, atraso en el pago de la renta por parte del arrendatario, cuando termina el contrato de alquiler, el arrendador tiene que devolverle la fianza al inquilino.

Esta acción sucederá cuando no se adeuden pagos y, el inmueble se encuentre en el mismo estado en el que fue entregado. El inquilino deberá pagar el monto de fianza de manera obligatoria que, equivale al pago de un mes de renta, si lo que se desea alquilar es un local el monto a pagar serán dos mensualidades de renta.

Sin embargo, puede ocurrir que se haya pactado otro tipo de interés para con el arrendador, pero en este caso deberá estipularse por contrato. De acuerdo a la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, no se le podrá exigir al inquilino un importe mayor de dos mensualidades para pagar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza de alquiler: ¿Cuál es el plazo estipulado para hacerlo?

Si eres el dueño de una vivienda que, se encuentra alquilada recibirás el monto de la fianza de alquiler, por parte del arrendatario. El inquilino deberá pagar este importe, antes de ingresar a vivir en el piso de alquiler, de esta manera el arrendador podrá utilizar este dinero, si el arrendatario realiza algún destrozo o daño en la vivienda.

Puede ocurrir que, el inquilino devuelva la vivienda del mismo modo en que la recibió y, requiera la devolución de la fianza de alquiler. No existe una ley que establezca plazos, a la hora de hablar sobre la devolución de este importe que brindó el inquilino, pero se aconseja que la devolución se realice en el momento en que, el arrendatario le regresa la vivienda al arrendador.

Si el dueño de la vivienda necesita comprobar si se han efectuado destrozos en la propiedad o, si existe alguna deuda por parte del inquilino, dispone de un mes para efectuar la devolución de la fianza de alquiler. En el caso de que no lo hiciera en el tiempo acordado, el inquilino puede reclamar el dinero que le corresponde.

¿Existe regulación para establecer el plazo de devolución?

Aunque, no haya leyes que argumenten con exactitud el plazo en la devolución de la fianza de alquiler, si se asiste a la visión del sector mayoritario de los tribunales, se puede establecer una regulación. Esta argumenta que, el arrendador tiene un mes para devolver la fianza al inquilino.

Si el propietario del inmueble no lo realiza en el tiempo acordado, el arrendatario podrá iniciar una demanda alegando que, no se le ha devuelto la fianza del alquiler. En el artículo 34, de la ley de arrendamientos urbanos, se establecen las indemnizaciones al arrendatario y el inquilino podrá valerse de ellas, para reclamar su dinero.

Pero el sector minoritario de los tribunales, indica que la devolución de la fianza de alquiler debe realizarse, cuando se hace entrega de la propiedad al dueño, por lo que no se debería esperar un mes para pagarle al inquilino. Al producirse la finalización del contrato de alquiler, también se debería resolver este asunto.

¿Cómo se debe solicitar la devolución de la fianza?

Cuando se termina el contrato de alquiler y se produce la entrega de la vivienda, el arrendador debe inspeccionar la propiedad con detalle y observar si el inquilino ha producido algún daño en la vivienda o, si debe alguna renta. En el caso de que, no se observaran destrozos, el arrendador deberá brindarle al inquilino la devolución de la fianza de alquiler.

Puede ocurrir que, la vivienda se encontrara deteriorada al momento de que el inquilino la habitara, allí no cabría responsabilidad por parte del arrendatario. El arrendador dispone de un mes para evaluar el estado de la propiedad, si no se observan rentas atrasadas o inconvenientes, debe devolver la fianza al inquilino.

Si en ese mes, no se observa ningún pronunciamiento por parte del arrendador, el inquilino deberá reclamar la devolución de la fianza de alquiler, a través de una charla, mensaje de WhatsApp o, por medio de un correo electrónico. Puede ocurrir que el dueño de la vivienda no responda y, se le reclamará por burofax, si este no surge efecto deberá iniciar una demanda judicial para recuperar su dinero.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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En Alquilar

Soy inquilino y el propietario quiere vender el piso alquilado, ¿qué hago?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Estar viviendo de alquiler en una vivienda y que, de un momento para el otro, el propietario decida venderla, a pesar de que falta para que termine el contrato, es una situación de lo más frecuente. ¿Tendré que abandonar el piso y buscar otro lugar para vivir? ¿Tendré la posibilidad de comprarlo yo? ¿Podré quedarme viviendo aquí aunque la venta se concrete? Estas son solo algunas de las preguntas que surgen por parte de los inquilinos en estos casos. Lo más importante es, antes que nada, guardar la calma. En este artículo te contamos todas las opciones que tiene un inquilino cuando el propietario quiere vender el piso alquilado.

Cuando el propietario de un piso alquilado notifica al inquilino su deseo de venderlo, existen dos caminos posibles. Por un lado, está la opción de que el arrendatario lo compre él mismo. Sin embargo, no siempre quiere o puede optar por esta vía. La otra opción es que la venta se concrete. En ese caso, todo dependerá de si el inmueble y el contrato de arrendamiento están inscritos o no en el Registro Público de la Propiedad. ¿Cuáles son todos los derechos y opciones que tiene el arrendatario a su disposición en cada uno de estos escenarios?

A continuación te contamos todo lo que debes saber si eres inquilino y el propietario del piso alquilado tomó la decisión de vender. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Es posible para un propietario vender un piso alquilado si quiere?

Sí, el propietario de un bien inmueble puede decidir venderlo en cualquier momento, a pesar de que haya un contrato de arrendamiento vigente y un inquilino se encuentre viviendo en ella.

Si bien actualmente, y desde el año 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que todos los contratos de alquiler en España deben prorrogarse obligatoriamente por cinco años, a menos que el arrendatario se oponga, si al propietario le surge la necesidad o el deseo de poner a la venta la vivienda, la normativa también supone que puede hacerlo.

No obstante, los inquilinos cuentan con varios derechos y pueden servirse de una serie de recursos en estos casos. Es muy probable que ante esta situación se hagan preguntas como: ¿Tendré que irme del piso? ¿Podré comprarlo yo? ¿Podré quedarme viviendo aquí aunque haya un nuevo dueño? A continuación las respondemos todas.

¿Puede el inquilino comprar el piso alquilado si el propietario quiere vender?

Sí, el inquilino no solo puede comprar la vivienda que alquila en caso de que el propietario elija ponerla a la venta, sino que tiene prioridad por sobre otros posibles compradores. Por eso, el arrendador debe notificarle su decisión con anticipación. Veamos de qué se tratan el derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y el derecho de retracto:

¿De qué se tratan el derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Derecho de adquisición preferente: así es como denomina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 25 al derecho con el que cuenta el inquilino de comprar la vivienda que arrienda, teniendo prioridad sobre terceros. Esto, siempre y cuando no se especifique lo contrario en el contrato de alquiler firmado.

Derecho de tanteo: se trata del derecho que el inquilino posee de que el propietario le haga llegar una notificación avisando que desea vender la vivienda arrendada. Esta debe incluir el precio y las condiciones de la venta para que pueda decidir si quiere comprarla. Si el inquilino está interesado, dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente.

Derecho de retracto: si el propietario no cumple con el derecho de tanteo del inquilino y si este último está interesado en comprar el piso, podrá ejercer este derecho. El mismo le concede un plazo de un mes para quedarse con la vivienda y sustituir a un posible comprador. La única condición es que pueda asumir económicamente la adquisición.

¿Qué ocurre cuando el inquilino no quiere o no puede comprar al propietario el piso alquilado?

En caso de que el inquilino no ejerza su derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada, ya sea porque no lo desea o por una imposibilidad económica, igualmente puede mantener su condición de arrendatario. ¿Cómo? ¿Es posible en todos los casos?

Todo depende de si la vivienda y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro Público de la Propiedad o no. Veamos cuáles son los escenarios posibles:

Si el piso y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad

Inscribir un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad no solo es frecuente sino que también es lo más recomendable. Por lo tanto, es probable que el propietario de la vivienda arrendada lo haya hecho. Si bien también existe la posibilidad de registrar en este organismo un contrato de alquiler, no es lo más habitual, aunque también sea recomendable.

No obstante, si ambas condiciones se cumplen, el comprador que adquiera el piso alquilado deberá subrogarse obligatoriamente en el contrato de arrendamiento vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta la finalización del mismo. Así lo establece el artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Si el piso está inscrito en el Registro de la Propiedad pero el contrato de alquiler no

En este caso, la situación cambia radicalmente. Si el inmueble fue inscrito en el Registro de la Propiedad pero el contrato de alquiler no, al producirse la venta, el mismo quedará extinguido y el inquilino deberá abandonar el piso sin posibilidad de acceder a ningún tipo de indemnización. Es por esta razón que es tan importante registrar dicho documento en este organismo público.

Si el piso no está inscrito en el Registro de la Propiedad

Si bien no es lo más frecuente, en caso de que el inmueble no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se sirve del artículo 1571 del Código Civil para regular esta situación. El mismo establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”.

¿Qué implica esto? Que el nuevo dueño de la vivienda tendrá derecho a finalizar el contrato de alquiler vigente, salvo que en las condiciones de la venta se haya incluido una cláusula en donde se acuerde respetarlo.

Cuando se produzca esta situación y el nuevo propietario le notifique al inquilino que debe abandonar el piso, este último deberá hacerlo. Sin embargo, a diferencia del caso anterior, dispondrá de un plazo de tres meses para hacerlo y tendrá derecho a solicitar al anterior dueño una indemnización por daños y perjuicios.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Existen diversos documentos que sirven para acreditar que una vivienda se encuentra en condiciones edilicias y habitacionales para ser ocupada. Se trata de certificados que serán necesarios tener a disposición y en vigencia para poder vender una vivienda. Como así también solicitar a un propietario en los casos en que se quiera comprar un inmueble. Hablamos, de la licencia de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad.

En este post nos enfocaremos a describir de qué se trata la primera de ellas y las diferencias que tiene con la segunda. Si bien pueden resultar similares no son lo mismo. No obstante, algunas Comunidades Autónomas han decido llevar adelante su unificación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento expedido por la administración de una localidad para demostrar que la construcción de un inmueble fue exitosa. Es decir, que se ha llevado adelante mediante un proyecto técnico presentado ante el ayuntamiento de la comunidad correspondiente.

Concretamente, se trata de una manera de corroborar que la obra se ha realizado en base a las condiciones por las cuales se le otorgó la licencia de obra y los permisos. La licencia de primera ocupación demuestra que no se ha alterado ningún punto y que la construcción cumple con la normativa urbanística.

Asimismo, este tipo de licencia puede servir para poder legalizar pequeñas reformas en una vivienda, en tanto estén enmarcadas dentro de la normativa. Es utilizada como un certificado para dar cuenta de que un edificio cumple con todas las condiciones para ser destinado para el uso residencial. En caso contrario, el inmueble, corre el riesgo de ser clausurado y, claro, cerrado.

A todas estas funcionalidades de la licencia de primera ocupación se le suma la de comprobar que un edificio cumple con cada uno de los requisitos de salubridad y seguridad.

Importante: no debe confundírsela con la cédula de habitabilidad. Esto se debe a que en muchas Comunidades las licencias están sustituyendo a la cédula. Por ejemplo, en Madrid, la cédula se encarga de acreditar la solidez y habitabilidad de una vivienda con años de antigüedad que ya ha sido habitada. En cambio, la licencia de primera ocupación autoriza a que la vivienda sea utilizada, ya que cumple con la ley y el proyecto de obra.

¿Por qué es necesaria la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es de gran importancia ya que es la única forma de legalizar una construcción. A su vez, sirve para poder llevar acabo la contratación y el alta de suministros cuando la vivienda se ponga en uso. Hablamos de: agua, gas, luz, etc.

Una de las cosas que se requieren para poder realizar la escritura pública es este informe. Se trata de una de las mayores garantías para los terceros que quieren cualquier tipo de inmueble. Esto se debe a que ante la falta de la licencia de primera ocupación acreditada, cualquier persona que compre una vivienda puede tener problemas a la hora de inscribirla o legalizarla.

En un punto, la misión de este tipo de licencia es la de proteger a compradores. Por lo tanto, antes de abonar por la compra de una casa un paso importante es corroborar que cuente con rodas las licencias que legalizan su uso.

¿Cuáles son las construcciones que necesitan este tipo de licencia?

Las licencias de primera ocupación están pensadas para el primer uso de construcciones y rehabilitaciones integrales de un inmueble. Así como también, para los locales que resulten de las obras que se hagan en los edificios y, por lo tanto, cambien su configuración, alteren o modifiquen su uso. Como, por ejemplo, una construcción que derive en el aumento de viviendas o en la transformación de viviendas antiguas en locales comerciales nuevos.

La licencia a la que nos referimos es esencial para poner en uso las instalaciones y poder abrir establecimientos mercantiles e industriales.

¿Cuándo hay que solicitar la licencia?

Para que la construcción de una vivienda termine será esencial tramitar y solicitar la licencia de primera ocupación. El inmueble, de lo contrario, no podrá ser usado, ni tampoco podrá ser puesto a la venta.

El documento deberá ser solicitado cuando se realice una profunda rehabilitación o cualquier tipo de reforma o ampliación sustancial. Es decir, se trata del requisito previa a habitar la vivienda.

La licencia de primera ocupación, por otra parte, debe ser solicitada a fin de poder contratar y dar de alta los suministros de energía correspondientes.

¿Cuáles son las causas para no se otorgue la licencia de primera ocupación?

En primer lugar, es de gran importancia saber que una administración no puede denegar la licencia de primera ocupación por motivos que no estén vinculados con su objeto. Como, por ejemplo, por:

Entender que la licencia de obra fue otorgada incorrectamente o es opuesta a lo que dicta la ley,

Considerar que aquellas cesiones de terreno de carácter gratuito no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones;

La existencia de errores en la liquidación de alguna tasa;

No obstante, las causas que si pueden resultar en la denegación de la licencia son:

Que la obra finalizada no cumpla con lo plasmado en el proyecto de construcción o en la licencia de obra obtenida al comienzo de la misma;

Si la construcción no respeta la normativa urbanística que se encuentra vigente en el territorio en la cual se ubica.

Documentación para obtener la licencia de primera ocupación

Para poder solicitar y conseguir la licencia de primera ocupación será necesario presentar una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:

Fotocopia del DNI del solicitante o CIF

Certificado original de finalización de obra. Se trata de un informe redactados por técnicos directores de obras. Los mismos siempre se encuentran visados por el correspondiente Colegio de profesionales.

Copia del acta de recepción definitiva de obras. Si se trata de viviendas unifamiliares este documento no será necesario.

Boletín de telecomunicaciones y protocolos de pruebas. Se trata de la instalación de todas las telecomunicaciones.

Informe sobre el estado de acoples y conexiones por parte de las empresas suministradoras.

Copia de la licencia municipal de obra mayor.

Factura del pago de las tasas administrativas.

Certificados técnicos y de la empresa instaladora que den cuenta del cumplimiento de la normativa vinculada a incendios.

Certificados de instalación eléctrica de baja tensión de espacios y zonas comunes y acometida de la edificación.

Debes tener en cuenta que la documentación necesaria para obtener la licencia de primera ocupación puede variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre ubicado el inmueble. Por tal motivo, la mayor recomendación es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar información precisa de cómo llevar adelante el proceso.

¿Cómo tramitar la licencia?

Una vez que se finalizan las respectivas obras, el titular que posea la licencia o el comprador de la vivienda deberá recoger la documentación necesaria y entregarla en la administración competente. Generalmente, en los ayuntamientos de la localidad es donde se deben presentar los documentos o en las áreas de urbanismos.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. Ante la solicitud, un grupo de técnicos pertenecientes al municipio donde está ubicada la obra la visitará para verificar que este correcto el proyecto y que no infringe ninguna ley.

Si se llegase a encontrar algún tipo de desperfecto, se realizará un formulario de reparaciones para que la persona propietaria de la obra lleve adelante las remodelaciones pertinentes.

Luego de haberse reparado las deficiencias identificadas, el propio ayuntamiento se encargará de expedir la licencia para que el dueño pueda continuar con los demás trámites para poder ocupar la vivienda.

¿Cuáles son los plazos de la licencia de primera ocupación?

La solicitud de una licencia de primera ocupación no tiene un plazo concreto establecido. Se trata de un certificado que debe ser tramitado si o si una vez finalizadas las obras sustanciales o totales de un inmueble. Una vez finalizada la construcción el propietario de la misma, podrá solicitarla cuando lo desee.

Con respecto al plazo para obtenerla, el periodo máximo será de tres meses según lo determina la ley. Si ocurriese que la solicitud se encuentre incompleta, se concederá un plazo para que se modifique la falta o se termine de completar con los datos que faltan. Por el contrario, si no se llevan adelante esas reformas se archivará el trámite sin más.

Si luego de la presentación de la documentación no se reciben respuestas por parte de la administración, el silencio es considerado positivo. Es decir, a favor del del propietario. No obstante, no significa que la obra se legalice, por lo que si en un futuro se inspecciona la obra y existen obras contrarias a los planes urbanísticos la vivienda puede ser considerada ilegal.

¿Cuánto cuesta a tramitación de la licencia?

El coste para obtener la licencia de primera ocupación varia de manera considerable de comunidad en comunidad. A si como también en relación a la cantidad de metros cuadrados para utilizar que disponga la vivienda y del tipo de construcción del que se trate.

Sin embargo, las tasas rondan los 900 euros aunque dependerá de la cantidad de metros cuadrados. El pago se realiza en las entidades colaboradoras. Recuerda que solo se trata de un precio estimativo ya que en necesario tener en cuenta las dos características anteriormente mencionadas en cuenta para saber con exactitud su valor.

Importante: En España no todas las obras son legalizables. Por lo tanto, será necesario tener en cuenta cada situación en particular para conocer su estado. De esta manera, evaluar si realmente conviene llevar adelante el proceso.

¿Qué sucede con las viviendas ilegales y las licencias de primera ocupación?

Otra situación que es posible al momento de pensar en todo lo relacionado a la licencia de primera ocupación tiene que ver con la legalidad de la vivienda en cuestión. Por lo tanto, si se dispone de la titularidad de una vivienda sin licencia existe la posibilidad de legalizarla en un 100%.

Para ellos solo será necesario que la propiedad cumpla determinados requisitos. Los mismos son:

Que se haya cumplido el plazo que establece cada Comunidad o municipio para la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, que pasados entre cuatro y seis años desde la terminación de la obra es imposible la derivación de la vivienda o su clausura.

Que la obra y su uso sean autorizables. Es decir, que si se hubiese hecho el proceso según la ley la obra hubiese conseguido la licencia de primera ocupación sin inconvenientes. Este tipo de circunstancias facilita mucho el proceso para llegar a la legalización de la vivienda luego de un tiempo.

Poder probar que a pesar de los años la construcción sigue en perfectas condiciones respecto a salubridad, habitabilidad y seguridad, sin deterioro y al rigor de la normativa.

En este sentido, la vivienda debe cumplir con cada uno de estos requisitos puede ser legalizada para su uso existente hasta la fecha en que se solicita la licencia, mediante comunicaciones previas de actividad. Todo este procedimiento debe estar realizado y firmado por un técnico autorizado.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar la licencia de primera ocupación, la documentación necesaria y porqué su importancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Comprar piso con hipoteca: ¿es una opción viable?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Si te estás preguntando si puedes comprar un piso con hipoteca, la respuesta es sí. En este artículo vamos a contarte por qué esto es posible. Y, también, qué debes tener en cuenta si tomas la decisión de comprar este tipo de vivienda.

Piso con hipoteca: ¿Sí o no?

Resulta que estás buscando un piso para vivir. Después de analizar, comparar y buscar, has encontrado la vivienda de tus sueños. Pero surge un detalle…está hipotecada. Tus sueños se derrumban porque crees que no vas a poder obtenerla de esta manera. Pero queremos que no pierdas tu ilusión y contarte que sí puedes ser el dueño de esa casa.

Mini guía para comprar piso con hipoteca

Ahora bien. Ya sabes que puedes tener ese piso hipotecado y vas con todo a por ello. ¡Pero espera! Antes de hacer algo te recomendamos leer esta pequeña guía que hemos preparado para ti. Toma nota y comienza con el pie derecho.

1. Pedir los datos del inmueble en cuestión

Quizás te parezca algo obvio, pero este paso es realmente imprescindible. Antes de comenzar cualquier trámite para comprar un piso hipotecado, es fundamental que le pidas al vendedor una copia de la escritura. De esta manera te aseguras de que, efectivamente, él es el propietario de la vivienda. Para ello, deberás fijarte bien en todos los datos del inmueble que quieres comprar y que relacionan al vendedor como su titular actual.

En cuanto tengas la escritura, deberás solicitar al Registro de la Propiedad una notificación que termine de verificar que la propiedad está a nombre del vendedor.

En esta petición también solicita que especifiquen si existe información relacionada con embargos existentes en el inmueble, deudas de las que no tengas constancia u otras cargas.

Si en esta notificación aparece que existen cargas en relación al inmueble que se quiere adquirir, entonces tienes dos opciones:

Exigir al vendedor que se haga cargo de la deuda

Subrogar la hipoteca del inmueble, que es una opción para cambiar la titularidad

Por último, deberás pedir el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (más conocido como IBI) para comprobar que esté correctamente pagado. Así también, el justificante de que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos y de las derramas asociadas a la finca.

2. Gastos que debes afrontar si compras un piso hipotecado

Una vez estés seguro de que el piso que quieres comprar está libre de cargas, lo siguiente es comenzar con los trámites para adquirirlo. Tienes que saber que todos los gastos de la operación de compraventa corren a cargo del comprador. Todos, excepto el impuesto de plusvalía, que deberá pagarlo el vendedor.

A la hora de comprar un piso hipotecado, se debe pagar un impuesto que siempre tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano: el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe al que asciende este tributo ronda entre el 6% y el 7%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que realicemos la transacción. De igual manera es con otros aspectos relacionados con la situación del comprador como, por ejemplo, su edad, ingresos, etc.)

3. Ver a un notario para que realice la compraventa

Lo siguiente que debes hacer para poder comprar un piso hipotecado es ir al notario juntamente con la escritura de la vivienda para que las dos partes se reúnan y terminen de cerrar los acuerdos relacionados con la operativa.

Será el notario el encargado de establecer una fecha para la firma de la transacción. Y, en cuanto la realicemos, ya nos convertiremos en los propietarios de la misma y deberemos hacer frente al pago de la vivienda.

4. Renegociar las condiciones hipotecarias con la entidad bancaria

Cuando se procede a comprar una vivienda con carga hipotecaria existe la posibilidad de que el nuevo comprador pueda volver a negociar con el banco las condiciones de dicho préstamo. Para poder realizar estos cambios deberás optar por una subrogación hipotecaria. Y, también, por una novación que será la que te permitirá cambiar las condiciones pactadas.

Ambos procedimientos conllevan el pago extra de una cantidad de dinero que tienes que tener en cuenta y que varía mucho dependiendo de cada caso particular. De todas formas, si no te interesan en absoluto las condiciones impuestas por el banco, es altamente recomendable que valores la opción de realizar estos trámites para, así, poder optar por unas condiciones más interesantes para ti.

¿Qué debes saber si decides comprar un piso con hipoteca?

La opción de comprar un piso hipotecado es muy llamativa para personas que tengan el dinero suficiente como para realizar esta operación. Esto se debe a que el precio de estos inmuebles suele ser mucho más económico que los que actualmente encontramos en el mercado convencional.

Pero, para poder comprar casas con hipotecas pendientes, tienes que saber que existen diferentes opciones que deberás considerar. Desde subrogar la hipoteca del vendedor hasta solicitar una nueva hipoteca con la misma entidad que pone el piso a la venta. O, también, puede ser con otro banco escogido por ti mismo.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

Si decides subrogar es préstamo del dueño anterior te convertirías en el titular de la hipoteca que ya existe sustituyendo, así, en el puesto de titular al vendedor del inmueble.

Este trámite se conoce con el nombre de “subrogación de deudor” y sería algo parecido a “sustituirlo”. Es decir, cambiar de titularidad para hacerte cargo tú del importe pendiente de la hipoteca. Esta opción te permite el ahorro de gastos importantes a la hora de comprar un piso y, por este motivo, fue una de las más solicitadas durante la burbuja inmobiliaria.

Actualmente, esta opción ya no es la más solicitada por los compradores de pisos debido a que se suele pedir una entrada del 20% al nuevo titular para poder subrogar la hipoteca. Pero hace unos años se solían conceder hipotecas por el 100% del valor del inmueble. El motivo es que a la banca no le conviene este tipo de trámite hoy en día, ya que el Euríbor está a cotas muy bajas.

Hipoteca subrogada: ¿Es posible negociarla?

Puede ser que si compras un piso hipotecado y solicitas una subrogación quieras renegociar con el banco las condiciones de la hipoteca. Tienes que saber que en el caso de que quieras cambiar algunos aspectos contractuales, deberás realizar una novación del contrato. Esto es un trámite imprescindible para poder realizar una modificación y que conlleva costes extras, ya que su firma debe llevarse a cabo delante de un notario.

Muchos expertos recomiendan que, antes de descartar esta opción, valores la hipoteca que tenía el antiguo propietario para evaluar si lo que se encuentra estipulado en ella te interesa o no. Es mejor pagar un poco más al principio pero tener mejores condiciones hipotecarias en el resto del proceso.

¿Podemos cambiar de banco con una subrogación?

Esta es una cuestión muy habitual entre los usuarios que quieren comprar un piso con hipoteca. Así como puedes renegociar las condiciones con el actual banco, también puedes optar por otra entidad que te resulte más interesante.

Lo más probable es que el banco ofrezca una serie de condiciones y modificaciones para intentar retener al cliente en su entidad. De todas maneras, la decisión final dependerá únicamente del propietario, que podrá llevarse el préstamo hipotecario a otra sucursal o entidad bancaria.

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