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Definir el valor de una propiedad

4 enero, 2023 No hay comentarios

La constante versatilidad es una característica del negocio inmobiliario a pequeña, mediana y gran escala. Las negociaciones entre interesados en vender y quienes están en búsqueda de inmuebles ha ido perdiendo peso en el rubro. Cada vez hay más personas y empresas recurrentes a agentes inmobiliarios especializados que se encargan de llevar a buen puerto las negociaciones. Hablando específicamente del comienzo de una negociación, los asesores serán los encargados de elaborar un presupuesto justo para el comprador y para el comprador. Por supuesto, esta difícil tarea implicará una comisión por venta inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios son quienes contemplan todo el espectro de una venta. Ellos tienen en cuenta cada detalle desde el inicio, durante y hasta la finalización de la dirigencia. Hoy, en Oi Real Estate, veremos las condiciones y métodos para llegar a esa variable. ¿Cómo definir el valor de una propiedad?

¿Cómo se calcula un presupuesto?

Para calcular una comisión, todo agente inmobiliario experto pone en consideración distintos asteriscos. Repasemos solo algunos, que afectarán en menor o mayor medida el resultado de las comisiones:

Factor temporal

Hay regiones (por ejemplo los centros urbanos) que suponen un tráfico permanente de compra y venta de inmuebles. Otras en cambio, como los polos turísticos o zonas apartadas, se definen por temporadas.

Clases de inmuebles

Incluyéndolas también en el factor temporal, existen una nutrida cantidad de inmuebles que el asesor inmobiliario deberá tener en cuenta. Usados y a estrenar, pisos en las ciudades, propiedades rurales, terrenos campestres, comercio e industria. Cada uno de estos inmuebles presentará diferentes ventajas y desventajas.

La tecnología como punto de partida

Los factores tecnológicos han producido cambios en el marketing inmobiliario a niveles impensados. Hoy en día, los agentes especializados pueden agilizar su trabajo a partir de una base de datos que hasta hace unas décadas eran ciencia ficción. Por eso tal vez llame la atención la actual velocidad con que los presupuestos son presentados a los clientes, con un margen mínimo de error.

Densidad poblacional, tablas comparativas en los valores de los inmuebles vecinos, y muchas variables más están al alcance de la mano de cualquier agente inmobiliario.

Números y porcentajes

En lo general, las comisiones inmobiliarias funcionan de formas distintas, dependiendo si el agente trabaja de manera freelance o contratado por una agencia especializada.

Si el asesor trabaja de forma independiente, su comisión resultará del porcentaje sobre la venta de un inmueble, o su alquiler. Si en cambio, el agente fuera representante de una agencia inmobiliaria, su comisión sería el resultante de un total mensual de ventas.

En Barcelona, y hablando solo en forma general, las agencias pueden abonar una comisión estipulada entre el 3% y 4% de las ventas en un marco de 30 días. No debemos olvidar la existencia de los llamados “premios”. Estos pueden ser de orden mensual, semestral o anual, dependiendo de la agencia. El objetivo de estos “premios” al mejor agente inmobiliario, propulsará inevitablemente los esfuerzos a alcanzar cada vez una mejor meta.

La motivación y el ser proactivo, son características de las que ningún agente inmobiliario puede prescindir. Los “premios” suelen ser infalibles estimulantes de este tipo de cualidades en los encargados de vender un inmueble o cerrar un contrato de alquiler.

Definir el valor de una propiedad

Contra lo que pudiera imaginarse, calcular una comisión por venta inmobiliaria es menos difícil de lo que parece. Una vez que el agente y el vendedor acuerdan el precio del inmueble, se le agrega el porcentaje de comisión. Esta cifra, que puede oscilar entre el 3% si hablamos de un inmueble en localía urbana y hasta un 4% si nos referimos a zonas rurales, es conocida de antemano por el vendedor. El agente debe dejar saber su comisión lo antes posible, para que no haya malos entendidos ni puntos de discordia una vez presentado el presupuesto.

La comisión no se descuenta del precio del inmueble. Por el contrario, se suma a este. Es por ello que el agente debe ser transparente con sus clientes y ofrecerles toda la información que esté a su alcance. Recuerda que un porcentaje del 3% y 4% puede no decirte mucho, pero en una venta de varios millones de euros, resulta en una cifra muy importante.

¿Qué define el valor y el momento de hacer efectiva la comisión?

El mercado es casi siempre el principal responsable de estipular y definir el valor de una comisión por venta inmobiliaria. La libre competencia, asegura y acomoda dichos valores. Por eso estas variables pueden variar según las regiones y los países.

El agente inmobiliario debe aguardar a que el vendedor haya recibido en su cuenta las transacciones correspondientes. Los momentos de hacer efectiva una comisión, por otra parte, pueden ser estipulados generalmente en dos instancias.

Una vez realizado pago: para esto debe aguardarse que el comprador reúna el monto convenido y se hayan tramitado (en casi todos los casos) los respectivos trámites bancarios.
Una vez escriturado: Muchos compradores hacen efectivo el pago del inmueble una vez realizada la firma de escrituras y formularios de la negociación.

Una comisión por venta inmobiliaria no es un regalo, ni un favor

Es fundamental que los clientes puedan comprobar sin esfuerzo la compleja tarea llevada a cabo por un agente inmobiliario. En días en lo que se suele subvalorar el trabajo del otro, es vital que los asesores “demuestren” los obstáculos a los que deben enfrentarse a diario. Llevar la negociación a la meta, dentro de los marcos legales correspondientes, requieren un alto factor humano.

Si quieres convertirte en un agente inmobiliario, recuerda que cualquiera puede serlo, pero que para ser un experto debes esforzarte. Si te encuentras del lado del vendedor o comprador, es bueno advertir que el trabajo del asesor es algo que no puedes llevar a cabo.

Por eso…

La comisión por venta inmobiliaria es el principal motor que propulsa todas las acciones del rubro. El agente inmobiliario considera sus comisiones como una parte fundamental de sus ingresos. Por ello es que parte sustancial de su trabajo incluirá dejar en claro lo difícil que es llegar a la concreción de una acción de venta que debe dejar contentos a todos sus partícipes: vendedor, comprador y agencia.

Hemos visto cómo definir el valor de una propiedad. Si tienes tus propios métodos, nos encantaría conocerlos en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si quieres seguir leyendo sobre el tema, te recomendamos el siguiente artículo:

Métrica en marketing inmobiliario digital

En Ciudades y Barrios

Calle dels Petons: la leyenda de uno de los sitios más románticos de Barcelona

4 enero, 2023 No hay comentarios

Para ciudadanos y para viajeros, España representa uno de los países más visitados. Esto se debe a la gran variedad de opciones para disfrutar y por la diversidad en sus tradiciones, cultura, gastronomía. Asimismo, la Ciudad Condal es uno de los lugares más deslumbrantes de todo el territorio español. Su rica historia la hacen una localidad cargada de sitios tradicionales. Una de ellas es la leyenda y los mitos que giran en torno a la Calle dels Petons.

Para muchos, es conocida como la calle más romántica de Barcelona. Un lugar al que no puede faltar si se visita esta maravillosa ciudad. En este post queremos contarte todo sobre esta leyenda.

Barcelona y el encanto que guarda su calle más romántica: Dels Petons

La ciudad Condal de España se caracteriza por su gran variedad de atractivos. Ya sea por su cultura, sus históricos sitios, su gastronomía se trata de una de las principales opciones para visitar.

En este sentido, en el barrio de Sant Pere, la Ribera y Santa Catarina vive una leyenda que integra una serie de mitos y cuentos populares desde hace siglos. Nos referimos a la Calle dels Petons conocida como la más romántica de toda la ciudad.

Los motivos que la hacen atractiva pueden vincularse a su ubicación escondida, por lo sugestivo de su nombre o por no tener salida. Estos puntos refieren al origen incierto del nombre del lugar. En español su denominación significa “la calle de los besos”.

Se trata de un callejón súper estrecho que firma parte de los lugares que deben incluir en una ruta para conocer Barcelona. Los relatos a su alrededor son diversos. Entre los más importantes su caracterización como la calle más romántica de la cuidad la posiciona como un lugar icónico e histórico para visitar. A ello se le suma, la importancia debe ser considerado un lugar en el cual se deban las penitencias de los reos.

Tres leyendas en torno al nombre de la calle dels Petons

Según algunos datos históricos, el nombre de la calle ha sido establecido por el pueblo para poder expresar el modo efusivo de demostrarse cariño entre los enamorados. Asimismo, se afirma que también podría provenir de un personaje. Hablamos de Joan Pontons, quien vivía en Portal Nou por los años 1651.

Con el paso del tiempo, se fue argumentando que el nombre se fue cambiado de manera irónica hasta quedar Petons. Se dice, a modo de leyenda, que en la Calle dels Petons quienes eran condenados a morir podrían despedirse de sus allegados.

Se trata sin dudas de calle ideal para visitar de a dos cualquier 14 de febrero. De manera tradicional, las parejas elijen el sitio como una forma de conmemorar el espíritu romántico que en la calle se fue viviendo en toda su historia.

En la actualidad, se trata de un espacio que forma parte fundamental del diario urbanístico de Barcelona. No obstante, se continúa diciendo que se trata de una leyenda continúa bastante oculta en reacción a otros sitios de gran valor históricos.

A continuación, los tres principales motivos vinculados al nombre y a la historia de la calle más romántica de Barcelona.

Un lugar ideal para compartir entre enamorados

En un tiempo, la demostración de afecto en público solía ser considerar una acción fuera de lugar. Sin embargo, eran más frecuentes de lo que se imagina. En consecuencia, el propio pueblo y su ingenio se encargaba de buscar donde poder tener un encuentro privado y recurría a los callejones como primera opción.

En este sentido, la leyenda cuenta que la calle dels Petons era considerara como el punto de encuentro principal para la mantención de relaciones entre enamorados. Se cuenta de que en aquellos tiempos la falta de luminosidad le daba el toque ideal para la intimidad que los jóvenes buscaban. Se trata de u|na de las historias mejor guardadas de toda la cuidad.

Una calle en la cal se realizaban las despedidas de los reos

Al pasar por el barrio donde está ubicada la calle dels Petons se pueden observar algunas estructuras de lo que fue en su momento la ciudadela militar. Se trataba del lugar en el cual quienes eran condenados a muerte eran ejecutados como pago por cometer un crimen.

Muy cercano se encontraba la calle Comercios en donde se ubica la calle dels Petons con un acceso discreto y muy rápido.

Según cuenta la leyenda, en dicho espacio se dirigían los familiares de los condenados para poder despedirlos. Con el pasar de los años, se concretaban las fuertes y dolorosas despedidas. Un adiós que se demostraba mediante abrazos, besos y mucho cariño.

Un homenaje a Joan Pontons

Hace un tiempo no muy lejano, desde el ayuntamiento de Barcelona expresaron el modo en que comprenden la etimología de la calle dels Petons. Según registros oficiales, el nombre del sitio se debía a la imagen de Joan Pontons. Se trataba de un hombre altamente querido por sus alrededores. Adjetivo que se le suma a la ocupación y los méritos de su día a día.

Por su representatividad en el barrio, se decidió bautizar la calle con su nombre a modo de homenaje. Puede tratarse de la leyenda con más lógica, aunque no sin contradicciones.

El apellido no era Petons y el interrogante principal es que sucedió para que se modifique tanto. Según a asamblea, se trata del propio proceso de evolución que sufre la lengua debido a su modo de ser pronunciada. Algo que lo convierte en el motivo más increíble ya que la cuidad está llena de formas pintorescas para conmemorar.

Sin embargo, cualquiera sea el verdadero motivo del nombre de la calle, su diversidad histórica la torna más atractiva.

Motivos para vivir en Barcelona

Ahora bien, además de sus atractivos Barcelona engloba diversos motivos que a hacen una cuidad sumamente interesante para residir. Hablamos de una delas ciudades más reconocidas a nivel mundial, dividida en 10 distritos y 73 barrios.

Según expertos, los mejores lugares de la ciudad para vivir se ubican en la zona alta. Uno de los motivos es que en ella se pueden encontrar paisajes, parques completamente naturales, muchos espacios verdes, centros educativos, líneas de transportes, incluso mucho ocio.

Por otra parte, Barcelona es una ciudad con una historia arquitectónica amplísima. En ella se registran restos antiguos del asentamiento romano. Como así también, una gran variedad de edificios que conservan la fachada medieval y que son considerados patrimonios culturales. Entre ellos, el barrio Gótico ubicado en el casco histórico.

Nos obstante, la cuidad está compuesta por una gran cantidad de obras modernas en barrio que se encuentran en auge en la actualidad. Por lo tanto, en Barcelona hay atracciones, lugares y gustos para todos. Barcelona conjuga o tradicional con o moderno. Las playas y las montañas. La cultura y gastronomía de manera excepcionales.

Turismo en España: ¿Qué lugares conocer?

Hasta aquí te hemos contado las principales características de la Calle dels Petons. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estatete responderemos a la brevedad. Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos.

En Agentes inmobiliarios

Clientes problemáticos en gestión inmobiliaria

3 enero, 2023 No hay comentarios

Existen clientes de todo tipo. En el sector inmobiliario, la mayor parte de ellos, acaso se mostrarán afables y en lo general accesibles. De hecho, recurren a ti como asesor inmobiliario porque reconocen estar frente a una situación compleja de manejar y frente a la que deben ser muy cuidadosos. La compraventa o alquiler de una vivienda no es algo que pueda encararse desde el llano, tanto por el vendedor como por el interesado. Sobre todo teniendo en cuenta los marcos legales o urbanísticos. Una de las cualidades de un asesor debe ser conocer esos vericuetos en su totalidad. Pero… ¿Qué hacer con aquellos que te contratan a ti o a tu agencia, pero que terminan por complicar o entorpecen tu trabajo? Tanto buenos como malos clientes deben ser bien recibidos. Hoy en Oi Real Estate, veremos algunos consejos sobre clientes complicados en gestión inmobiliaria. ¿Cómo identificarlos y acompañarlos en esta etapa? Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

¿Escapar de los clientes complicados?

La teoría que afirma que tratar clientes complicados es malgastar un tiempo que podrías estar empleando en uno dócil es (al menos en el real estate) una noción que deberíamos descartar. Lejos de ello, creemos firmemente que todos los clientes deben ser guiados hasta llevar a buen puerto sus diligencias, sean cual fueren. El primer paso será dejar claro (acciones concretas mediante) que no estás allí de favor, sino que realizas un trabajo que sabes hacer, que conoces bien, y que por dichas causas (entre muchas otras) te ha elegido como gestionador en esta operación.

Un mal cliente es fácil de ser reconocido. Pero si recién estuvieras comenzando a dar tus primeros pasos en el sector inmobiliario, debes estar atento a una serie de situaciones que no deberías dejar pasar. Estos individuos traumáticos serán una porción mínima en tu inventario de clientes, pero definitivamente existen y te darán la pauta de que más que “no querer” trabajar con ellos, será que “no podrás hacerlo” en las condiciones que imponen.

¿Reticente a las firmas de documentos?

Un ejemplo claro y entre esos pocos que harán que desistas del proyecto, es enfrentar a aquel cliente que no está dispuesto a la firma de los formularios iniciales para comenzar una venta o una búsqueda. No deberías trabajar así. Como agente inmobiliario estarás expuesto a muchos trámites del orden legal, en cada uno de tus movimientos. Obligadamente debes estar autorizado por el cliente para ello. El “luego lo vemos” o el “luego firmamos” es una muy mala carta de presentación de parte del cliente y una clara forma de mostrarte la irregularidad con la que planea manejar las situaciones venideras.

Este es el único caso en el que te recomendamos ni siquiera empezar a negociar. No por cerrarle la puerta, ni por tu incapacidad de manejar una situación compleja; sino porque sin un contexto legal, un agente inmobiliario no puede trabajar.

Clientes problemáticos en gestión inmobiliariar

En tu camino de asesor inmobiliario, te encontrarás con una variedad de clientes problemáticos. Entre los más recurrentes, están quienes tasan o valoran por sí mismos su propiedad a un precio elevado, para nada conveniente y que ni siquiera se muestran apremiados por vender.

En cuanto un cliente venga hacia ti con un precio inamovible bajo el brazo, muéstrate curioso por conocer las causas del resultado al que condujo dicho cálculo. En lo general, la explicación que un cliente te ofrecerá para defender su tasación o valoración será algo disparatada. La más común: se ha enterado que un vecino ha vendido una vivienda cercana y muy similar a la suya a un valor incluso mayor al que él propone. Si conoces apenas un poco del real estate y sus fórmulas, sabrás que esto es un disparate.

Cuando el cliente pone las reglas

La solución a este caso es muy sencilla y uno de los motivos por los que un agente inmobiliario debe permanecer actualizado todo lo posible. Para ello, ten a la mano un análisis de mercado regional vigente. Exhíbelo y propónle verlo juntos. Intenta hacerle entrar en razón mediante datos duros. Si no tuvieras un estudio ya elaborado, pues tómate un par de jornadas para confeccionarlo específicamente respecto a su barrio. Casi no habrá mejor manera de erradicar de la mente del cliente la idea popular de “iniciar la venta a un precio alto, e ir bajándolo con el tiempo”. Generalmente, los clientes toman tu idea y disminuyen sus pretensiones o simplemente retiran su propiedad de la venta.

Soy tu asesor inmobiliario

Tratar con clientes complicados, implicará también relacionarse con quienes se creen pares tuyos. Cualquiera que esté en el negocio inmobiliario, desde la recepción de la agencia, pasando por los agentes de ventas hasta sus directivos, identificarán de inmediato a estos “clientes expertos en el mundo inmobiliario”. Mayormente se tratará de alguien que ya ha intentado vender su propiedad por su cuenta y que por supuesto ha fracasado en el intento.

Ya ha colocado carteles de venta (seguramente en lugares inapropiados o poco visibles al público) y distribuido algún que otro folleto o “flyer” en las tiendas locales. Sin éxito, recurre a una agencia para resolver el asunto, pero persiste en no soltar las riendas. Te indicará cómo exhibir la propiedad, por dónde empezar, dónde acabar. Definitivamente “sienten” que pueden vender ellos su vivienda, pero por extraños motivos no lo logran.

La solución con este tipo curioso de cliente, radicará en mostrarte abierto a sus opciones y demostrar que sigues (en parte) con la mayoría de sus directivas. Pero, paulatinamente deberás ir implementando tus métodos de venta, que son en definitiva los que van a llevar la operación a buen puerto. Muchos recomiendan huir de ellos, pero ese consejo no lo encontrarás aquí. Insiste.

La multicompetencia inmobiliaria

Te encontrarás con clientes que te entregan rápidamente su propiedad para la venta. Al poco tiempo, descubres que tres o cuatro agentes inmobiliarios se encuentran manipulando la misma vivienda, con el mismo fin. Pues, no te desanimes. Es un hecho muy común y característico entre las dificultades de tratar con clientes complicados en el sector inmobiliario.

Primero que nada, ante estos casos de multi competencia, averigua quiénes son esos agentes. Si estás en el negocio, seguramente conozcas a alguno de ellos. Nuestra recomendación es mantener siempre una buena relación con la competencia. Intercambia información respecto a la propiedad, condiciones entabladas con el resto de los agentes inmobiliario y detalles menores. No abandones la venta precozmente. Ofrécele tu atención, pero relégala en tus operaciones para que no te quite tiempo y energías en exceso. Nunca se sabe cómo termina este tipo de diligencias “compartidas”.

Evalúa y actúa en consecuencia

Todos los propietarios precisan ayuda para vender su inmueble. Tratar con clientes complicados es parte de tu rutina diaria de trabajo. Aplica los conocimientos y haz un buen uso de la información. Si te basas en actuar siempre en consecuencia de la evaluación respecto a cada caso, dando por hecho que todos son diferentes, verás que ningún cliente es tan complejo como parece.

Hemos visto cómo enfrentarse a clientes problemáticos en gestión inmobiliaria. Si tienes tus tácticas autodidactas, nos encantaría conocerlas en la bandeja de entrada, al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si quieres seguir leyendo sobre el tema, te recomendamos el siguiente artículo:

Registrarse como Agente de la Propiedad Inmobiliaria

En Alquilar

Límite del 2% a la subida del alquiler: ¿Cómo reclamarle al Estado?

3 enero, 2023 No hay comentarios

El Real Decreto-ley 11/2022 se ha convertido en un gran problema para los propietarios de viviendas en alquiler. En especial, la cláusula que prohíbe realizar actualizaciones que superen el 2% de aumentos. Si eres arrendador y quieres reclamar al Estado por el límite del 2% a la subida del alquiler; te invitamos a leer el siguiente post para que descubras, si existe la posibilidad de llevar a cabo esta acción.

Las medidas que estableció el gobierno para traer calma ante la inflación y los problemas bélicos, fueron centrales para el 2022. De esta manera, muchas personas que se sentían asfixiadas o presionadas a nivel financiero pudieron hacerle frente a la situación, algunos de los beneficiados que se reconocen en esta categoría son los inquilinos.

Pero esa solución que se suponía temporal y por el término de seis meses, se prolongó hasta el punto de hacerse extensiva, hasta fin de año del 2023. La prohibición de realizar actualizaciones en la renta por encima del 2%, ha provocado una gran incertidumbre económica en los arrendadores.

El principal problema radica en que, el gobierno no ha dispuesto ningún tipo de compensación para quienes son propietarios de viviendas en alquiler. Por eso, si quieres conocer sobre la existencia de algún tipo de procedimiento para reclamar al Estado, por el límite del 2% a la subida del alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Los propietarios pueden reclamar al Estado por el límite del 2% a la subida del alquiler?

En los últimos meses de 2022, muchos de los arrendadores con pisos en alquiler tuvieron que tomar la decisión de terminar con los arrendamientos. Esta situación se produce, luego de que se prolongara la prohibición de realizar actualizaciones de renta que, superaran el 2%.

Ante este panorama devastador para el propietario y su economía, surgieron muchas estrategias para generar ganancias que pudieran revertir esta problemática. Así como algunos propietarios optaron por salir del mundo de los alquileres, otros se volcaron hacia la compraventa obteniendo muy buenos resultados.

Sin embargo, quienes siguen permaneciendo como propietarios de pisos en alquiler desean encontrar algún tipo de compensación, por el dinero perdido. Esta situación es posible, por eso si quieres conocer cómo reclamar al Estado por el límite del 2% a la subida del alquiler, puedes leer el siguiente apartado que lo explica en profundidad.

¿Cómo se puede realizar el reclamo?

El gobierno asumió una gran responsabilidad al intentar detener la crisis económica, pero dejó de lado a un sector muy importante, como lo son los dueños de propiedades en alquiler. La limitación de realizar actualizaciones por encima del 2%, consiguió que muchos propietarios se encontraran frente la espada y la pared.

¿Qué organismo ha diseñado una solución al asunto?

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) ha propuesto un formulario para reclamar al Estado por el límite del 2% a la subida del alquiler. Con él, se busca encontrar una solución ante las perdidas monetarias que se han vivido, producto del Real Decreto-ley 11/2022.

¿Cuáles son los datos que se necesitan para completar el formulario?

Si un arrendador quiere llenar esta solicitud, debe tener en cuenta los siguientes puntos:

Datos del remitente

Domicilio de notificación

Datos del reclamante

Una vez que se haya completado este formulario, el propietario estará más cerca de hacer justicia por este motivo. Si bien, no existe garantía de que pueda cumplirse el objetivo, con el aumento de demandas sobre este tema, se podrá conseguir una respuesta o solución a esta problemática que, perjudica a muchos caseros con viviendas arrendadas.

¿Qué se debe colocar a la hora de reclamar al Estado, por el límite del 2% a la subida del alquiler?

Cuando se completan los puntos relacionados con la documentación, se debe establecer con precisión hacia donde apunta el reclamo al Estado, por el límite del 2% a la subida del alquiler. Por lo tanto, se debe indicar cuál es el objeto de la reclamación y la cantidad monetaria que se desea obtener.

¿Cómo debe ser la cuantía?

La cuantía tiene que ser certera, esto quiere decir que no puede ser mayor al daño que se dice haber sufrido. Tampoco, se podrá iniciar un reclamo adelantando lo que ocurrirá en un futuro cercano. El propietario que inicia este tipo de procedimientos debe demostrar que ha sufrido daños reales y no previsiones.

¿Quiénes pueden realizar este reclamo?

Solo podrán llevar a cabo este reclamo, los propietarios que cuenten con contratos de arrendamientos, en donde se establezca como cláusula que las actualizaciones de la renta se realizarán de acuerdo al índice de precios al consumo (IPC). Si esta cláusula se encuentra ausente, no se podrá iniciar el reclamo.

¿Cómo se sabe cuánto se debe reclamar de cuantía?

Para conocer este dato, se debe realizar un cálculo sencillo. Los propietarios que reclaman al Estado tienen que calcular la diferencia que hay entre el importe que obtenían anteriormente y el que se implementaría, si las actualizaciones se hicieran según lo indica IPC y lo que, efectivamente han conseguido con el límite impuesto del 2% a la subida de la renta. Con los datos claros, será más fácil lograr ese reclamo solicitado.

Reclamo por el límite del 2% a la subida del alquiler: ¿Hasta cuándo se puede completar el formulario?

El reclamo por el límite del 2% a la subida del alquiler es, un mecanismo que se pedía desde hace tiempo y muy necesario para los propietarios que han manifestado problemas económicos, por las medidas dispuestas por el gobierno. ASVAL tomó cartas en el asunto y se ha propuesto para solucionar este conflicto.

Es importante tener en claro la normativa vigente y realizar una copia del DNI, a la hora de completar el formulario del reclamo. Además, se deberá presentar una copia del contrato de alquiler, los comprobantes de pago y los diálogos que se realizaron entre arrendador y arrendatario para definir las actualizaciones de renta.

Los propietarios podrán enviar su reclamo hasta el 31 de enero del año presente, por medio de una casilla de correo. La dirección en la que se reciben las consultas es secretaria@asval.com. Así que ya lo sabes, si has sufrido daños y perjuicios por este asunto, puedes iniciar un reclamo para encontrar una recompensación por parte del Estado.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

¡Contáctanos!

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Nueva prórroga del tope de 2% a la subida de los alquileres

En Ciudades y Barrios

Turismo en España: ¿Qué lugares conocer?

3 enero, 2023 No hay comentarios

El turismo en España tiende a ser muy masivo. Es decir, no solo viajan personas de distintas partes del mundo a conocer este bello país, sino que también, sus propios ciudadanos son buscan conocerlo. El territorio español es una nación rica en todo sentido. Por diversos motivos, resulta de gran atracción concoer cuales son los destinos más importantes del Turismo en España.

La gastronomía con la que cuenta es reconocida a nivel mundial. Los paisajes naturales son asombrosos y los que han sido creados por el ser humano también. En fin, hay un montón de factores que hacen que España sea el país que vale la pena concer. Es una realidad cuenta con muchos destinos idílicos donde perderse sería el menor de los problemas.

Para que puedas concoer un poco más el país, desde Oi Real Estate te detallamos cuales son los lugares en los que realmente deberías hacer turismo en España. ¡Sigue letyendo!

¿Cuáles son los destinos protagonistas del turismo en España?

Antes de finalizar el año, Reyes Maroto, la ministra de Industria, Comercio y Turismo, declaró que se realizaron las más altas inversiones de la historia en materia de ocio.

Para este 2023, el presupuesto rondará los 10mil 231 millones de euros. En referencia a la inversión y en palabras de la ministra, se trata de la “mayor de la historia en materia industrial, comercial y turística, lo que supone un incremento del 21,4 por ciento respecto a 2022”.

En esta linea, queremos contarte de lugares que si o si debes visitar en algún momento de tu vida, pues quedarás anonadado de su belleza. No importa en qué estación del año decidas hacerlo, ya sea invierno, otoño, primavera o verano, lo importante es que no te pierdas la oportunidad.

Y, sea cual sea el momento, podemos asegurarte que quedarás con la boca abierta.

Granada: infantable en una ruta por el turismo de España

En primer lugar, te presentamos una ciudad que es capaz de atraer y enamorar a todo aquel que en ella ponga un pie. En este sentido, podemos encontrar un sinfín de razones, aunque muchas personas acuerdan con que esta ciudad posee uno de los complejos arquitectónicos más impresionantes de todo el país.

Uno de ellos es el caso de los de Alhambra y Generalife, dos construcciones que pueden ejemplificar la arquitectura andalusí al máximo. Aunque, más allá de eso, sus calles son mágicas, pues cada pequeño detalle es digno de ser tenido en cuenta.

De todas formas, si es que decides darte un paseo, no puedes olvidarte de la Catedral. Es más, debería ser el primer lugar para visitar. Hablamos de un sitio que se considera una auténtica joya del Renacimiento español. Además, tampoco puedes de dejar de recorrer el barrio del Albaicín, el más antiguo de la ciudad.

Cabo de Gata: un destino ideal en Almería

Si quieres hacer turismo en España, definitivamente debes visitar el Cabo de Gata en Almería. Esta es una zona que se vio fuertemente afectada por la desertización, aunque eso no generó que este lugar no cuente con un gran atractivo.

Definitivamente, las fotos aquí tienen una vibra muy buena. Esto se debe a la combinación de acantilados y playas de ensueño. Sin dudas, Cabo de Gata debe ser el sueño de todo amante del agua, especialmente de los buceadores, pues los colores y fondos marinos son indescriptibles.

Timanfaya en Lanzarote

Si te consideras un buen turista, no puedes irte de Lanzarote sin haber hecho una visita al Parque Nacional de Timanfaya. El principal motivo es que al visitarlo pensarás que estás en una película. Esto se debe a que su paisaje pareciera sacado de la ficción.

Se trata del único parque eminentemente geológico de toda la Red Española de Parques Nacionales. En efecto, es una excelente muestra del volcanismo que ha estado ocurriendo en la región. Tus ojos serán deleitados con una amplia gama de colores cálidos. Es por esta razón que, si quieres hacer turismo en España, esta opción debe estar en tu lista si o si.

Cabo de Formentor en la increible Mallorca

Muchos viajeros afirman que Cabo de Formentor cuenta con uno de los atardeceres más bonitos de todo el mar Mediterraneo. Aunque es bien sabido que Mallorca es un destino muy hermoso en todo sentido, esta locación destaca enormemente por sobre las otras.

Es un «must» de toda persona que ama los atardeceres, pues los colores que podrás apreciar son indescriptibles. La combinación que hacen con los acantilados rocosos es impresionante, definitivamente vale la pena ser cómplice del mismo.

Monasterio de Montserrat: turismo en España en la tradicional Barcelona

Si deseas hacer turismo un tanto más cerca de las grandes ciudades de España, definitivamente debes visitar el Monasterio de Montserrat. Este está ubicado en Barcelona, puntualmente en Cataluña. Aquí no solo repetiremos que Barcelona es una ciudad hermosa, sino que cada parte de ella lo es. En el santuario de Nuestra Señora de Montserrat, es donde una conjunción entre obras arquitectónicas maestras chocan con la naturaleza.

Si bien es una realidad que este es un punto que los peregrinos visitan sin siquiera dudarlo una vez, todos deberían hacerlo.Pues aquí la religión pasa a un segundo plano, sino de lo imponente de la imagen que se obtiene al visitarla. Definitivamente debes hacer la visita guiada, pues te enteraras de muchos datos que te volarán la cabeza.

Es más, si quieres entender la imagen completa, te recomendamos almorzar o tomar un café en uno de los comercios gastronómicos cercanos, pues solo así podrás notar cual es la imponencia que el Monasterio de Montserrat realmente tiene.

Parques temáticos: ¿Cuáles son los mejores de España?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca del turismo en España. Una guín ideal y completa para saber qué visitar si se desea concoer el territorio español.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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En Agentes inmobiliarios

Balance inmobiliario definitivo post pandemia

2 enero, 2023 No hay comentarios

Los números no mienten. Los meses van transformándose en años y con ellos, comienzan a salir a la vista los resultados del impacto COVID en el sector inmobiliario. Entre las subas y bajas porcentuales que encontramos, a través de distintos informes de los organismos especialistas, veremos que la pandemia ha proporcionado estocadas implacables al bolsillo español, como pocas veces en la historia. Como si fuera poco, el conflicto bélico desatado hace ya casi un año en Europa del Este ofrece un panorama incierto en lo económico y en los movimientos de transacciones en cuanto al sector inmobiliario. En este artículo de Oi Real Estate veremos el balance inmobiliario definitivo post pandemia en España. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre el presente y el futuro inmediato del universo de los bienes raíces. ¿Nos acompañas?

Los balances más esperados

Acaso el año 2022 nos encontró de cara a una situación de realidad que durante la etapa pandémica se preveía como “la nueva normalidad”. Todos estamos de acuerdo con ello. Sin embargo, para poder salir de la crisis innegable con que la pandemia ha perforado al ámbito de los bienes raíces, es muy conveniente conocer algunos porcentajes no del todo agradables, a pesar de los índices record de finales de 2021.

La comparativa brindó números seguros respecto al olvidable 2020. Según los expertos, 2021 será un año difícil de superar. Falta un tiempo para que estemos en condiciones de afirmarlo, pero así son las cosas. Por el momento, repasemos los movimientos del mercado del alquiler en España, respecto al ingreso promedio del ciudadano.

La demanda de alquiler durante el año de la pandemia

Así como podrá destacarse en un futuro cercano que 2022 fue el que nos condujo fuera de la pandemia, el 2020 y el 2021 podría ser denominado como el año del pozo. La paralización del sector inmobiliario en torno a las medidas sanitarias provocó el estancamiento de un circuito desacostumbrado siquiera a disminuir la velocidad.

El fragmento del mercado avocado al alquiler (así como sus protagonistas propietarios, inquilinos, agencias y agentes) fue sin lugar a dudas, el más perjudicado. Si bien tanto demanda como oferta fueron gravemente perjudicados, se estima que el sector más herido de aquella primera congelación del mercado fue el de la demanda. Acceder a una propiedad de alquiler, entre marzo y septiembre de 2020, se transformó en un verdadero problema, sino en un imposible.

Balance inmobiliario definitivo post pandemia

El Instituto Nacional de Estadística, en su reciente Encuesta Anual de Coste Laboral (o EACL), así lo demostró. Como resultado de dicho informe se estimó que durante 2020 la anualidad del salario bruto llegó a los €22.837. Esto supuso un salario bruto promedio mensual de €1.903. Considerando que durante el año pre pandemia COVID el salario bruto mensual se promedió en los €1.954, queda expuesta una disminución salarial del 2.6%.

En el Gobierno español, las voces más optimistas vieron estos índices como poco significativos teniendo en cuenta el daño global ocasionado por la pandemia. La oposición, así como los ciudadanos más escépticos sin embargo, tomaron estos porcentuales como relevantes en contexto a la crisis del acceso a la vivienda. Sobre todo en el sector de oferta y demanda de alquiler.

¿Cuáles fueron los estándares en la trama del arrendamiento?

Hagamos un paneo en retrospectiva y teniendo en cuenta el estudio inmediato anterior. Aquellos análisis, durante el año 2019 reflejaron un precio del alquiler promedio en España de €966 mensuales, alcanzando este tope hacia finales de ese año. Así, la renta por el pago mensual del alquiler acaparó -respecto al salario bruto en toda España- cerca del 49.5%.

Comparándolo con los mismos valores de diciembre del año 2020, veremos que el coste del alquiler sufrió un ascenso hasta los €980. Esto significó un acaparamiento del ingreso bruto del de un 51.5%, siendo que el salario bruto medio se registró en los €22.837.

Estas cifras hablan por sí mismas. El salario promedio de los habitantes en España fue de unos cuantos puntos menos de 2019 a 2020; en contrapunto, el coste del precio del alquiler interanual se pronunció en franco ascenso. Por tanto, y sin hacer una excepción a la regla, era de esperar que la demanda se estanque o descienda drásticamente, como ocurrió.

Acaparamiento del alquiler sobre el ingreso bruto por Comunidades

En cualquier artículo que referencie un porcentaje “recomendable” (aunque esto en un sistema capitalista carezca de sentido) acerca de cuánto debe ocupar el coste del alquiler sobre el ingreso familiar mensual, veremos una cifra siempre alrededor del 40%.

Pues bien, repasemos de menor a mayor los acaparamientos del alquiler sobre el ingreso bruto, según las Comunidades Autónomas españolas incidentes en el mercado inmobiliario.

En solo ocho Comunidades el precio del alquiler acaparó menos del salario bruto durante 2020, respecto a los promedios en alquiler e ingresos “recomendados”. Veámoslo al detalle:

Extremadura con el 30,3%

Principado de Asturias con el 31,3%

Castilla – La Mancha con el 32%

Galicia con el 34,5%

Región de Murcia con el 35,7%

Aragón con el 35,7%

Castilla y León con el 36,7%

La Rioja con 38,5%

Siguiendo en la lista, veamos aquellas dos comunidades que han logrado durante 2020 mantenerse dentro de los parámetros de recomendación estimado en el 40%, así como la única con tendencia a separarse en un alza considerable.

Cantabria con el 40,9%

Navarra considerablemente por encima del porcentaje recomendado, con el 44,8%

Entre las Comunidades que más porcentaje del salario bruto es consumido por el precio del alquiler están:

País Vasco con 48,9%

Comunitat Valenciana con el 50,3%

Andalucía acaparando más de la mitad del salario bruto con 53%

Canarias con su 57,4%

Por último, las tres Comunidades consideradas de más alto poder adquisitivo, donde el coste de vida es ampliamente superior al del resto de las comunidades:

Catalunya por sobre el 63,5%

Madrid con el 69,6%

Islas Baleares duplicando la medida recomendable del 40%, con el 82,8%

Los especialistas líderes de distintos portales y sitios de recomendación y venta inmobiliaria, dieron crédito y avalaron al estudio del Instituto Nacional de Estadística. En lo general, la opinión fue optimista, aunque se destacó que en ciertas Comunidades Autónomas el porcentual de acaparamiento del alquiler sobre el salario bruto seguirá siendo demasiado elevado; eso no hace más que evidenciar la falta de proporción entre ingresos y coste de la vivienda en más de la mitad del país y disparar los promedios en alquiler e ingresos.

Hemos visto el Balance inmobiliario definitivo post pandemia. ¿Cómo es la situación en tu Comunidad Autónoma? ¡No olvides dejarnos tu opinión en la bandeja de comentarios!

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El mejor momento para vender

En Alquilar

Prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres

2 enero, 2023 No hay comentarios

El 2023 comienza con una mala noticia para los propietarios de viviendas arrendadas y es que, se confirma la prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres. Si quieres conocer las últimas novedades sobre esta temática, te invitamos a leer el siguiente post. En él, te brindaremos la información que debes saber, si eres arrendador de un piso en alquiler.

La guerra que Rusia mantiene con Ucrania, sigue afectando económicamente a toda Europa y el sector inmobiliario, no ha sido la excepción a esta problemática. Los altos precios en los alquileres han conseguido que muchos inquilinos, no cuenten con la posibilidad de un alquiler y por ello, el gobierno implementó ciertas medidas para paliar esta grave y preocupante situación.

Una de las medidas económicas que se dispuso fue el Real Decreto-ley 11/2022, cuya particularidad radica en una prohibición de realizar actualizaciones de renta que superen el 2%. Esta imposibilidad de aumentar los precios de los pisos arrendados, ha provocado inconvenientes financieros para los propietarios, hasta el punto de que muchos tomaron la decisión de dejarlos de colocar en alquiler o proceder a una venta; opción que trae mejores ganancias.

Aunque se pensaba que este decreto terminaría en los últimos días del año 2022, esto no ocurrió, sino que se confirmó su prolongación. Quienes sean propietarios de viviendas arrendadas en este 2023, deben saber que se ha aplicado una prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres, hasta fin de año. Si quieres conocer cuáles son los efectos de esta medida. ¡Sigue leyendo!

Máxima preocupación para los caseros: Prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres

El 2022 se ha caracterizado por el auge de la compraventa y no es para menos, cada vez son más los interesados en comprar propiedades y los alquileres, no dejan buenas ganancias para los arrendadores. Las actualizaciones de renta con topes del 2%, han dificultado la economía de los propietarios y la situación, se acentúa todos los días un poco más.

La nueva prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres, ha sido una noticia inconveniente para los arrendadores. El 2023 no planea medidas de ayuda para los propietarios por parte del gobierno y los deja a su suerte. De esta manera, los únicos beneficiados por este asunto serían los inquilinos.

Sin embargo, esto no es tan así, porque los arrendatarios siguen observando grandes aumentos en el precio de los alquileres y como si fuera poco, una oferta casi inexistente de pisos en alquiler. La prórroga del 2% a la subida de las rentas plantea muchos obstáculos, pero todavía no se sabe cómo afectará a los inquilinos y propietarios, en este nuevo año que comienza. Lo que sí se sabe es que, los propietarios estarán más presionados que el año anterior.

¿Cuándo finalizaría este nuevo tope a la subida de las rentas?

La prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres es un hecho. Esta circunstancia que en principio iba a terminar en junio, y luego se extendió hasta diciembre de 2022, continúa vigente en 2023. Pero en este caso, no se evaluará como estará el panorama económico a mitad de año, porque la medida se prolongará hasta finales del 2023.

De acuerdo a la información brindada por Pedro Sánchez, el límite del 2% en la actualización de alquileres se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2023. También, se implementará una prórroga de seis meses para aquellos contratos de alquiler que, terminen antes del 30 de junio.

Por lo tanto, se cree que esta medida podría seguir extendiéndose, si no se encuentra una solución al problema bélico que tiene en vilo a toda Europa. Si bien, por el momento la ayuda para los inquilinos en cuestión de precios de renta finalizaría el 31 de diciembre, esta posibilidad podría no tener fin en el corto plazo.

¿Todos los propietarios están obligados a esta prohibición en el aumento de las rentas o existen excepciones?

La medida dispuesta por el gobierno en materia económica, en donde se impone un límite del 2% en la actualización de alquileres, no es una situación muy alegre para los propietarios. Pero no todos los arrendadores tendrán que respetar la norma, ya que los propietarios particulares tienen la posibilidad de aumentar las rentas, por encima de este 2% propuesto.

Esto es así, porque los particulares pueden negociar con sus inquilinos hasta llegar a un acuerdo sobre el rango de precios a pagar. Sin embargo, si las partes no llegar a una misma conclusión, la actualización que se realice de la renta deberá respetar la normativa vigente que impide aumentar los precios de los alquileres, en más del 2%.

De manera que, esta es la única posibilidad para no cumplir con el decreto que estableció el gobierno. Por eso, si los propietarios no son particulares y se corresponden como grandes tenedores, deberán respetar esta prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres.

¿Qué otras medidas, estableció el gobierno para paliar la crisis económica?

Aunque, la prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres es, uno de los puntos más fuertes que dispuso el gobierno para hacerle frente a la crisis que está dejando el conflicto entre Rusia y Ucrania, no es el único. También, se han establecido otras medidas que buscan terminar con esta situación.

Una de las más importantes es, respecto a los precios de los suministros. El aumento desmedido de estos, ha provocado gran incertidumbre en su uso y es por eso que, se propuso hasta junio del presente año, una rebaja en los impuestos de los servicios de gas y electricidad.

No obstante, también se estableció una medida que está arruinando a los propietarios, mucho más que el tope a las actualizaciones de renta. Se trata de la suspensión de desahucios a los sectores menos favorecidos, lo que implica pérdidas económicas para los arrendadores producto de la morosidad.

Prórroga al límite del 2% en la actualización de alquileres: ¿Menos pisos disponibles para ser arrendados?

Si bien, el límite del 2% en la actualización de alquileres se ha considerado como una gran ayuda para los arrendatarios que quieren alquilar pisos, la situación no plantea tantas ventajas como se pensaba. Lo que sucede es que, al brindársele apoyo a los arrendatarios, los propietarios se ven muy perjudicados y deciden tomar ciertas decisiones para no perder ganancias.

Entre ellas, se encuentran dejar de alquilar sus viviendas, porque estas no le representan los valores que necesitan para su negocio. En algunas ocasiones, los arrendadores solo cuentan con este único medio para sobrevivir, por eso es muy importante que puedan alcanzar un rango monetario apropiado para su bienestar.

Como esto no es posible en los últimos años, se asiste a una baja de las viviendas disponibles en alquiler. Hoy en día, quienes quieran arrendar un piso deberán buscar con mucha insistencia, ya que no existen infinidad de opciones como sucedía en otras épocas. El aumento de la renta de solo el 2%, hace que cada vez sean más, los propietarios que dejen de alquilar sus pisos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Hoteles

Presupuesto FF&E: su importancia en la compra de un hotel

2 enero, 2023 No hay comentarios

Comprar un establecimiento hotelero implica una inversión importante, por lo cual, es imprescindible contar un cálculo anticipado del coste total de la misma. El FF&E es una parte del presupuesto que se distingue de otros gastos pero debe ser tenido en cuenta para planificar las finanzas y optimizar la inversión. Desde Oi Real Estate te contamos de qué se trata este presupuesto y en qué radica su importancia.

Un establecimiento hotelero deberá estar correctamente equipado para cumplir su función y ofrecer sus servicios de albergue de personas. Veremos que el FF&E representa el presupuesto destinado al mobiliario y el equipamiento del hotel.

Los hoteles se clasifican en función de las instalaciones, los servicios y la comodidad que brindan a sus usuarios. Debido a esto, podemos ver que la importancia de analizar el presupuesto FF&E no sólo radica en planificar las finanzas sino que también influirá en la futura rentabilidad del hotel.

Presupuesto FF&E: ¿Qué es?

Concretamente es la parte del presupuesto destinado a la compra de un negocio que cubre los gastos relativos a muebles, accesorios y equipos necesarios. Incluye todo lo relacionado con la adquisición de estos equipos y mobiliarios que resultan imprescindibles para el buen funcionamiento de la empresa o negocio, en este caso, hotelera. En conclusión, este presupuesto comprende cualquier cosa que no forme parte de la estructura del edificio utilizado. Las siglas con las que se conoce este presupuesto derivan del inglés: Furniture, Fixture and Equipment, que puede traducirse como mobiliario, accesorios y equipamiento.

El FF&E variará según la naturaleza del negocio al que se aplique. Sin embargo, en todos los casos, debe distinguirse de los otros gastos dado que representa una cantidad significativa. Por otra parte, es importante no utilizar dinero destinado a otra categoría para eludir confusiones y errores de cálculo al momento de realizar el inventario o de rendir cuentas.

Diferencia entre el presupuesto FF&E y el OS&E de un hotel

Debido a que en un establecimiento hotelero el equipo que se utiliza es muy grande el presupuesto destinado al mismo se ha separado en FF&E y OS&E. Cada uno tiene su fondo bien definido en lo que respecta a los elementos que cubre. Sin embargo, ambos se deben considerar en conjunto.

Ya hemos señalado que el FF&E tiene que ver con el mobiliario, equipos y accesorios de un hotel. Estos son considerados a nivel de las habitaciones y de las zonas comunes. Actualmente, también incluye todo lo que tiene que ver con la decoración (como alfombras, cortinas, iluminación, espejos, tratamiento de paredes y ventanas, etc.)

El término OS&E, en cambio, refiere a los elementos que aportan confort al cliente (como toallas, vajilla, cubertería, sábanas, fragancias, cajas fuertes, televisores, mini bares, etc.) Por sus siglas en inglés podemos traducir este tipo de presupuesto como suministros para operaciones y equipamiento.

Ambos presupuestos son necesarios y se complementan el uno con el otro. Su diferenciación solo aplica para obtener una mayor comodidad y claridad en relación a la asignación del dinero para realizar las compras.

Consejos a la hora de pensar en un presupuesto FF&E en la compra de un hotel

Considerar correctamente este presupuesto permitirá eludir gastos innecesarios, evitando pérdidas en la compra de la empresa hotelera. Por el contrario, lo que se busca es que cada una de las cosas que cubre el FF&E aporten al desarrollo del hotel a adquirir.

Adquirir bienes con un objetivo claro y evaluar su vida útil

Lo aconsejable al momento de pensar en un presupuesto FF&E es tener muy presente que las cosas o bienes a adquirir deberá tener un objetivo específico. Por otra parte, es importante estimar la vida útil de cada adquisición nueva. Esto resulta imprescindible para que este tipo de presupuesto funcione.

Calcular los costos iniciales de un FF&E

También resulta recomendable realizar un cálculo de los costos iniciales de un presupuesto FF&E. Esto precisa de una gran inversión de tiempo y planificación. Además, se deberá contar con una gran claridad acerca de la comodidad, funcionalidad y necesidad real del bien a adquirir.

Sin embargo, puede ser de utilidad conocer que, estimativamente, lo que suele dedicarse para este presupuesto está entre un 12 a 16% de la inversión financiera total. Decimos que es un porcentaje aproximado dado que podrá ser mayor o menor en función de las necesidades específicas de la empresa hotelera que se compre.

¿Qué ventajas aporta tener un presupuesto FF&E al comprar un hotel?

Básicamente contar con este presupuesto permitirá organizar y planificar las finanzas implicadas en la inversión para la compra de un hotel. Esto se debe a que los gastos relativos al FF&E son bien específicos. Distinguirlos de otros gastos involucrados en la inversión aporta claridad a la hora de pensar en qué y cómo se debe gastar el dinero. Además, conocer cómo dividir e invertir este presupuesto permite organizar las finanzas con planificación, evitando pérdidas y optimizando las ganancias.

De forma concisa podemos decir que algunas de las ventajas de contar con este tipo de presupuesto son:

Mayor organización y control de gastos

Una mejor planificación del presupuesto

Un presupuesto más claro y ordenado

Ideas direccionadas con mayor especificidad

Acceso a un Inventario de los bienes y servicios adquiridos más organizado

Mayor claridad y entendimiento del presupuesto

Mejor rendimiento en cuanto al tiempo y la mano de obra

Claridad respecto a los gastos y el origen del dinero

Mayor planificación y organización de los lugares del hotel.

Considerando todas estas ventajas resulta claro que contar con un presupuesto FF&E no sólo permite organizar los recursos a utilizar y la contabilidad. También aporta organización en lo que respecta a la funcionalidad y utilidad de cada espacio del hotel.

Debido a que un establecimiento hotelero es un inmueble con fines comerciales, quien desee invertir en un hotel no debería descuidar el presupuesto FF&E. Los suministros, que cubre dicho presupuesto, influirán en la estética de los ambientes y en su comodidad, garantizando un diseño atractivo para los clientes del hotel. Además éste no podrá iniciar su apertura hasta que sus muebles, accesorios y equipo (FF&E) estén en su lugar.

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En Alquilar

¿Cómo calcular el precio de alquiler en 2023?

31 diciembre, 2022 No hay comentarios

Si tienes un piso para alquilar, este artículo es dedicado para ti. Te vamos a contar qué es lo que se analiza a la hora de establecer el precio de alquiler o la cuantía mensual que quieras recibir por alquilar tu inmueble en 2023. Si quieres obtener mayor información sobre este tema. ¡Sigue leyendo!

Precio del alquiler: Conoce cuáles son los factores que influyen

La zona

Las características del inmueble tienen una gran influencia en el precio a definir. Ya que el ingreso que obtendremos dependerá de la zona donde esté ubicado. No es lo mismo el centro de una ciudad que zonas residenciales a las afueras de las mismas. Además, tenemos que tener en cuenta la accesibilidad. Es decir, si es fácil llegar en coche, si hay transportes públicos cercanos, si hay servicios en la zona como comercios, zonas de ocio, etc.

Estado del edificio y sus extras

El estado del edificio y el estado del inmueble son características también a tener en cuenta ya que a unas mejores condiciones estéticas mayores ingresos recibirás. Además, otros servicios del edifico como, por ejemplo, ascensor, piscina, videoportero, plaza de garaje, trastero etc. suponen un valor añadido a la vivienda, por lo que el precio de alquiler aumenta.

Características principales del inmueble

Por último, están las características del inmueble en sí. Si está amueblado o no, los metros cuadrados que tiene, el número de habitaciones, el número de baños, si posee garaje o no. Es decir, no es lo mismo si el inmueble tiene mayor o menor capacidad y más o menos extras. También hay que tener en cuenta que las viviendas exteriores suelen ser más valoradas que las interiores. Lo mismo pasa con los pisos que están en las plantas superiores. No es lo mismo alquilar una vivienda en la planta baja, que en la segunda planta o un ático. Por lo general cuanto más alto está, más elevado será el precio.

Si adicionalmente has reformado la vivienda, debe reflejarse en el precio de alquiler. Ya que los inquilinos podrán disfrutar de un inmueble en mejores condiciones en comparación con lo que ofrece la competencia.

Otros factores a tener en cuenta

¿Amueblado o sin amueblar?

Hay un porcentaje elevado de los inmuebles en alquiler que se alquilan amueblados. Por este motivo, las condiciones del mobiliario deben ser óptimas y atractivas para atraer a mejores inquilinos.

Una pequeña inversión en mobiliario hará que lo amorticemos rápidamente ya que hará que nuestro inmueble sea más atractivo y esté menos tiempo sin alquilar.

¿Qué método de valoración usar para calcular el precio de alquiler de tu piso?

Existen dos métodos para calcular el valor de un inmueble:

Valoración relativa

Descuento de flujos de caja

El método más utilizado para valorar inmuebles es la valoración relativa. Para calcular el valor de un inmueble en base a este método, se utiliza como baremo el precio de otras viviendas de localización cercana y similares características. Aplicando al final diferentes correctores de valor, relativos a las diferencias que puede haber con los pisos que se han comparado.

El método de descuento de flujos de caja es el más adecuado para calcular el valor de un inmueble. Se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:

Las alternativas de inversión que tengamos

El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble

Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).

Qué incluye el precio del alquiler

El precio de alquiler es la remuneración del propietario por ceder su inmueble. Los gastos de la comunidad también corresponden pagar al propietario. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite repercutir este gasto al inquilino, siempre y cuando se acuerde en el contrato. Los gastos de servicios asociados al inmueble, como son el consumo de electricidad, agua, gas e Internet, correrán a cargo del inquilino, por lo que no debes incluirlos en la cuantía del alquiler. Dependiendo del caso, alguna vez, gastos como agua ya están incluidos en el alquiler, por lo que inquilino no tendría que pagarlo.

Cómo se regula el precio del alquiler

Después de varios años de subida de los precios de alquiler y ante la falta de oferta de viviendas en el mercado inmobiliario, el gobierno español ha estado trabajando en definir reglas. Con el fin de controlar el sector de viviendas en alquiler de larga duración. En concreto, se ha publicado un decreto de alquiler de viviendas. Aunque no hay reglas para regular el precio final de alquiler, según este decreto, las variaciones anuales podrán realizarse según la variación del IPC de un año al otro. De esta manera, se protege más al inquilino evitando así subidas unilaterales y arbitrarias dentro del mismo contrato.

También se está tratando de crear estadísticas fiables y oficiales de los precios de alquiler por cada zona (por parte de INE). Como así también, el índice estatal de referencia de precios. Sin embargo, son proyectos que están en curso y estos datos aún no están disponibles. Estas medidas no tienen como objetivo regular el precio de alquiler, sino proporcionar información a las Comunidades para que pueden fijar y establecer políticas fiscales dentro de los márgenes que marca la ley.

Evolución del precio del alquiler

En el año 2014 el precio de alquiler de vivienda ha tocado mínimos. Han pasado varios años desde el año de la crisis económica en 2007 para llegar a los niveles más bajos. Para tener una referencia, el precio medio de alquiler en España por m2 en 2007 se aproximaba a 10€. Sin embargo en 2014 este precio ha bajado hasta cerca de 7€.

Desde entonces, los precios de alquiler han experimentado subidas año tras año y hay una mezcla de causas de esto. El mercado laboral está más activo, lo que ha provocado desplazamientos de las clases medias en búsqueda de nuevo empleo, sobre todo en las principales ciudades de España. Falta de crecimiento en los salarios, cambios de hábitos de las nuevas generaciones y, sobre todo, falta de acceso a la financiación de la compra de una vivienda nueva. Además, el aumento de viviendas destinadas al alquiler turístico. Todo esto ha provocado aumento de demanda y falta de oferta de viviendas en alquiler de larga duración.

Precios de referencia

Hay varias empresas y portales nacionales que ofrecen estudios regulares de los precios de alquiler de vivienda. Allí puedes encontrar la evolución de los precios de referencia en cada zona de España.

Rentabilidad del alquiler

Para que nos salgan las cuentas: para calcular la rentabilidad del alquiler, el ingreso mensual de este debería cubrir, por lo menos, los gastos que nos ocasiona dicho inmueble. Esto quiere decir que debe cubrirnos la cuota de la hipoteca (si la tenemos), el pago de los impuestos, el pago de las cuotas de la comunidad, etc. Este sería el caso ideal. Hay que tener en cuenta que esto no siempre puede ser así. Porque todo depende del precio de compra de la vivienda y su correspondiente hipoteca, del estado del mercado inmobiliario (oferta y demanda), de nuestra situación personal y la urgencia que tengamos por alquilarlo.

Tienes que tener en cuenta que para ser competitivo, el precio que establezcas debe estar dentro del rango de precios de la zona donde se encuentra nuestra vivienda.

Siempre puedes consultar a un profesional del sector inmobiliario que te ayude a establecer el rango de precio que debes fijar. El equipo de Oi Real Estate, está a tu disposición para ayudarte en esta decisión.

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En Hoteles

Revenue management para hoteles

29 diciembre, 2022 No hay comentarios

El revenue management de hoteles independientes y de boutique representa un desafío para cualquier administrador. Aunque, en sí, la gestión de rendimiento e ingresos implica lo mismo que para hoteles que manejan una escala más grande, las estrategias para lograrlo y la implementación son muy diferentes e implican un mayor conocimiento del sector.

Si te interesa potenciar los ingresos de tu hotel boutique, esta nota te dará algunos consejos para un revenue management inteligente. ¡No dejes de leer!

¿De qué se trata el revenue management?

Podemos definir al revenue management como la venta del producto adecuado al cliente adecuado, en el momento adecuado, al precio correcto y en el canal correcto. Esto significa en otras palabras, la posibilidad de utilizar de forma asertiva las distintas herramientas de análisis para de esta manera cruzar datos que permitan tomar las decisiones efectivas que optimicen las ventas, sacando el máximo beneficio.

Esta estrategia de fijación de precios se acostumbra a usar en hoteles, pero también en aerolíneas, sanatorios y otros rubros dentro del contexto del turismo para obtener los máximos beneficios, como los ingresos en un inventario de bienes y servicios.

Concentrarse en el valor

La razón por la cual un cliente nos elige es porque obtiene un valor a cambio de pagar el servicio. Por eso, poner el foco en el valor real que ofrecemos es el punto de inicio de un revenue management exitoso. El objetivo es lograr que la propuesta de valor del hotel trascienda, llegue a los clientes y que ellos elijan el hotel por esta experiencia.

Elegir canales de distribución correctos

El presupuesto de marketing para hoteles pequeños suele ser menor que lo que disponen cadenas de hoteles. Sin embargo, esto no es un problema, sino que es necesario maximizar la inversión. La forma de hacerlo es analizando y eligiendo estratégicamente los canales que se van a utilizar. Si la inversión es menor pero correcta, dará buenos resultados.

Los factores que hay que tener en cuenta para elegir el canal son:

La facilidad de gestión del canal

El potencial que ofrece acorde al público que lo utiliza y nuestro público objetivo

El costo involucrado en mantenerlo

La oportunidad de comercialización que proporciona el canal

La tecnología que involucra y su compatibilidad con el propio sistema de administración de la empresa.

Ventajas de la reserva directa

Ellas son el método más conveniente de reserva de huéspedes porque contribuyen a la fidelización del cliente. Gestionar las reservas a través de agentes de viajes en línea puede proveer de mayor alcance. Sin embargo, en un sitio web se encuentran todos los competidores, y hay posibilidad de que elijan a otro por sobre nosotros.

Los objetivos de la reserva directa son dos:

1) Desviar a los potenciales clientes de la comparación entre hoteles que pueden ver en sitios web.

2) Utilizar este canal como una oportunidad de fidelización del cliente. Promover acciones para que el huésped recomiende el servicio es indispensable en la construcción de la marca del hotel.

¿Cómo incentivar reservas directas y potenciar el revenue management?

Las reservas directas se pueden impulsar ofreciendo incentivos de valor agregado, como descuentos en gastronomía, reducción de precios de reserva o descuentos en próximas estadías.

Construir una cultura de revenue management perpetuo

Esto hace referencia a evitar planificar acciones basadas en lo que hace la competencia. Significa poner el foco en la concientización del equipo, para encontrar la forma adecuada que mayores beneficios trae a la empresa hotelera, con la propuesta de valor propia en el horizonte.

Datos y revenue management: registros y organización

Acumular un montón de información no favorece la actividad del hotel. En cambio, ir en busca de datos pertinentes para los objetivos que tenga la empresa serán de mayor utilidad para el departamento comercial, y permitirán focalizar los esfuerzos en factores que sean centrales para las necesidades del hotel.

En marketing digital, estos datos claves ligados a una estrategia y ciertos objetivos llevan el nombre de Key Performance Indicator, o KPI.

Es indispensable: saber qué información es relevante y de qué forma se almacenará.

Tendencias y patrones de consumo

Esto implica poner atención a los cambios en el comportamiento del cliente: qué canales de contacto usa, los datos demográficos, qué es lo que más buscan o por qué preguntan.

Otro flanco para cubrir son las redes sociales, blogs, y sitios web de reseñas. El material que se encuentra en línea es indispensable para el equipo de revenue management porque pueden orientar sus propuestas de forma más eficiente.

Automatización de procesos

El uso de sistemas inteligentes y bots es la tendencia del momento en gestión. Y esto es bueno para tareas diarias de administración y recopilación. Pero la toma de decisiones debe estar liderada por un equipo humano que opere en base a un análisis. La automatización debe pensarse como una herramienta soporte que facilita tareas, mientras que el equipo humano de revenue management será el corazón del área.

Presencia digital y vínculo con la página web

Una estrategia pensada para un hotel independiente o boutique debe considerar al sitio web como su carta de presentación y contacto cercano con el cliente.

A diferencia de sitios de viajes, la información del sitio web nos pertenece y tenemos la posibilidad de ofrecer al cliente un recorrido acorde a la experiencia que queremos crear.

Por eso, es importante cubrir los detalles técnicos necesarios:

Actualización tecnológica: significa contar con sistemas actualizados, una interfaz práctica y reconocible.

Tendencias de diseño: hacen la vista amigable y dan la impresión de una empresa actualizada y en movimiento.

Normas de seguridad: indispensables para mantener a resguardo la empresa y los datos de los clientes.

Blog para posicionamiento orgánico: información relevante y de calidad que permita un trabajo sobre SEO a la vez que proporciona valor agregado a los clientes que ingresan a la web.

Control de buen funcionamiento de formularios y canales de consulta: son la clave de que lleguen más consultas de personas interesadas. También son indispensables para obtener datos de los clientes.

La presencia digital con canales propios es indispensable para impulsar un excelente servicio. La web, en sinergia con campañas digitales en redes sociales y anuncios de Google pueden constituir el afluente de clientes que la empresa necesita.

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