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Asset Management: un recurso fundamental en la venta de hoteles

6 enero, 2023 No hay comentarios

El Asset Management, o gestión de activos, es un concepto que radica en los recursos y herramientas que integran la gestión, planificación y organización de las inversiones. Su finalidad supone alcanzar la optimización de activos y, a su vez, el mínimo de costos posibles. Desde Oi Real Estate, te contamos todo acerca del Asset Management dentro de la industria hotelera y los aspectos claves a tener en cuenta en la venta de hoteles.

Asset Management: ¿De qué se trata?

Básicamente, el Asset Management, se corresponde con la gestión responsable de activos de inversión. El concepto engloba diferentes actividades que deben realizarse en los procesos de inversión. Se trata, entre otras operaciones, de analizar potenciales decisiones y de gestionar activos.

La gestión de activos supone una tarea compleja, ya que implica la consideración de los distintos perfiles de riesgo para los inversores. En general, el Asset Management, implica un asesoramiento responsable que garantice la inversión en activos a fin de generar una rentabilidad para el inversor.

Aspectos a considerar en la actividad de Asset Management

En lo que respecta a los alcances de la gestión de activos, hay determinados interrogantes básicos que necesariamente deben considerarse en el asesoramiento. Cuestiones como, qué tipo de activos se gestionan en la compra/venta; cuál es el capital que se espera conservar; cuál es la rentabilidad anual esperada y cuál es la que se espera en cada inversión y, sobre todo, cuáles son los riesgos que se está dispuesto a asumir en cada una de ellas. A partir de estos interrogantes se calculan las bases del Asset Management o dicho en otras palabras, de la gestión de activos.

Objetivos

Uno de los aspectos principales que se deben considerar en las inversiones es el planteamiento de objetivos. Para que éstos puedan corresponder con las necesidades del inversor, es importante que se consideren cuestiones como la liquidez y los presupuestos, las capacidades de inversión, el presupuesto de riesgo y el ROAS objetivo.

Transparencia y organización en la información

En segundo lugar, resulta importante considerar la transparencia y la organización en la información en lo que refiere a la gestión de sus activos. Para asegurar la transparencia, es necesario conocer cómo se hace el seguimiento de su cartera, que tipo de informes existen y de qué modo se garantiza la evaluación conjunta de la gestión de inversores.

Estrategia a elegir

La elección de la estrategia debe consultarse con los inversores. Para que la elección se efectúe de la mejor manera, es necesario acceder al conocimiento de las diferentes alternativas de estrategias. De este modo, la elección se realiza considerando la situación profesional y personal, los deseos y la tolerancia frente a los riesgos del inversor.

Gestión de activos en las inversiones hoteleras

El concepto Asset Management abarca diferentes tipos de gestiones. En este concepto, se incluyen la gestión de activos financieros, la gestión de activos empresariales y la gestión de activos hoteleros. En esta ocasión, nos ocuparemos de los Asset Management en la industria hotelera.

El mercado inversor en la industria hotelera se ha ampliado considerablemente en los últimos tiempos. En este contexto, la gestión de activos comienza a ocupar un lugar importante en la industria. El Asset Management resulta una herramienta fundamental tanto para potenciales inversores, como para propietarios de hoteles e, incluso, inversionistas privados que mantienen activos en la industria.

Los especialistas en Asset Management manejan los resultados financieros generales de los activos. La finalidad de su gestión radica en la optimización del retorno de su inversión. Por ende, todo aquel que se especialice en Asset Management tiene como resultado óptimo, conseguir un retorno de inversión (ROI) extraordinario y convertir el hotel en líder del mercado.

Conocimiento de las regulaciones en la industria hotelera

Una de las obligaciones de un profesional que se dedique al Asset Management, es conocer todas las regulaciones estatales y de mercado que aplican al sector hotelero, teniendo en cuenta, inclusive, las diferencias geográficas.

Esto resulta imprescindible ya que la actividad en hotelería se caracteriza por grandes regulaciones y una administración descentralizada. Conocer la información actualizada acerca de las licencias y permisos requeridos en la actividad hotelera, resulta un hecho indispensable puesto que, de lo contrario, ante una potencial venta esto perjudicaría la transacción.

Conocimiento de la información acerca de la industria

Otra obligación en el Asset Management en la industria hotelera, es la necesidad de estar al corriente de las distribuciones y tendencias recientes en la inversión de hotelería. A partir de estos conocimientos es que se puede efectuar el principal objetivo de la gestión de activos, conocer el potencial de ingresos y así, elevar la valoración de los activos hoteleros.

Inversiones en la industria hotelera

Como ya lo hemos mencionado, el objetivo principal de la gestión de activos, es brindar una mayor rentabilidad a los inversores. Consecuencia esperable a partir de un buen ejercicio de profesionales que cuenten con la información necesaria y la capacidad de analizarla.

Ya sea para invertir o para lograr una venta que beneficie al inversor o al propietario, es necesario conocer cómo se maneja la industria, cuáles son las operativas internas de cada hotel y sus políticas de comercialización.

Además de proponer un proyecto de inversión, es necesario que se realice un feasibility study con el fin de asegurar la viabilidad del hotel en relación al mercado, a los costos, al financiamiento y a la ubicación.

Ventas en la industria hotelera: la importancia del Asset Management

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Qué es el Due diligence para inversiones hoteleras

En Agentes inmobiliarios

¿Eres un asesor inmobiliario positivo?

6 enero, 2023 No hay comentarios

Existen infinitas maneras de llevar adelante una agencia inmobiliaria. Si encabezas una y estás poniéndola en marcha, debes tomar una serie de decisiones vitales. Poco importa la cantidad de equipos que la compongan, puede que acaso seas un novato en el campo del real estate freelance y estés manejándote en solitario o que te hayas decidido por lanzar una franquicia. ¿Trabajarás en busca del éxito inmediato, como un conejo tras la zanahoria (que puede ser un buen sueldo)? O en cambio… ¿intentarás fortalecer sus bases para transformar tu agencia en algo más que un trabajo? En este artículo de Oi Real Estate, nos haremos ciertos interrogantes que concluirán en si realmente eres un asesor inmobiliario positivo. Te invitamos a leer hasta el final para conocer mucho más.

Franquicias inmobiliarias modelo 2023

Las franquicias inmobiliarias casi no han alterado sus objetivos de trabajo, desde que se incorporaron al circuito del mercado internacional, a mediados de la década de1970. Desde ese entonces, el sector se vio incrementado de estas unidades de ventas año tras año y siempre de manera virtuosa. La tarea es ardua, y en muchos casos, dependiendo de los marcos legales regionales, va mucho más allá de la simple manipulación de propiedades para compra, venta o alquiler.

Diferencias entre bróker y agente inmobiliario

Un agente inmobiliario actual debe reconocer todos los aspectos del negocio. Para eso se ha instruido. Así como ser un agente inmobiliario no quiere decir concretamente que el futuro en su carrera será convertirse en bróker, asimismo no necesariamente un bróker ha sido antes un asesor en bienes raíces.

Como director de tu agencia o franquicia, deberás aprender a rodearte y capacitar a esos agentes que harán el “trabajo de campo”. Imponer un perfil positivo a ese equipo, dentro de las implicancias de un perfil de franquicia, no es un trabajo sencillo y requiere de conocimiento, además de constancia.

¿Eres un asesor inmobiliario positivo?

Las funciones de un bróker y un asesor en bienes raíces tienen decenas de denominaciones. Incluso, en el idioma popular, se llega a llamar así a los agentes inmobiliarios que recién comienzan. Si denominamos bróker como al líder del equipo y vas a comenzar con tu franquicia, hay dos decisiones claras a tomar. ¿Serás un bróker positivo, o simplemente dejarás a la deriva los movimientos del equipo en manos de los agentes inmobiliarios?

Veamos las características que pueden llevarte a identificar en cuál de las dos vidrieras vas a posicionar tu agencia desde el vamos:

Un bróker inmobiliario negativo

Un esquema netamente piramidal. El sistema de franquicias inmobiliarias es en sí mismo un sistema piramidal, de comienzo a fin. Muchos bróker manejan a su agencia de la misma manera, respetando esa premisa. En ningún momento se sienten parte de su equipo y mantienen la distancia respecto a los agentes inmobiliarios; estos, por su parte, se limitan a reportar los informes y cumplir los objetivos. Este método no les impedirá alcanzar el éxito, o superar incluso las previsiones en un estudio previo. ¿Es el ideal?

Un bróker venido de otro mundo. Muchos de estos bróker acceden al mundo inmobiliario solamente porque es un buen negocio. Cuentan con una inversión y deciden abrir una franquicia, yendo a recurrir a las de éxito reconocido a nivel mundial. Tal vez hayan sido excelentes regentes o gerentes en su sector inmediato anterior, pero… ¿Tienen realmente la capacidad para tomar por las astas al feroz toro inmobiliario? A menudo suelen encontrarse o reclutar agentes inmobiliarios inexpertos, con mayores conocimientos del sector que ellos mismos. Es cierto que todos tienen posibilidad de aprender el negocio, pero ser novato en este caso y estar mal asesorado, atentará directamente contra el progreso de cualquier agencia, y de inmediato. Cuidado.

Resultado: la inestabilidad como paradigma de franquicia. Apartando el contexto de crisis actual, es realmente inusual que una franquicia vaya a la quiebra. Sin embargo, como consecuencia del mal reclutamiento, la falta de contacto con los equipos de ventas y manejo de la agencia, y el posicionamiento como líder en modo “gerente”, son factores que atentarán rápidamente contra su desarrollo.

Un bróker inmobiliario positivo

Un tope al esquema piramidal. Siempre respetando los parámetros y el aval de la firma superior, las modalidades modernas de franquicias permiten más que nunca la libertad de manejarla a gusto del bróker líder. ¿Vas a desaprovechar esta posibilidad? Ser el “proveedor de recursos” de tus agentes inmobiliarios, no tiene por qué alejarte de ellos. Por el contrario, en el encuentro día a día y el mantener contacto directo con tus equipos, te transformarán en el constructor del crecimiento de tu nueva agencia. Rompe con el método piramidal y forma parte del equipo que creaste.

Ofrecer un servicio genuino y netamente profesional. Para saber reclutar, obviamente, debes tener un conocimiento del sector por encima del de un agente inmobiliario medio. ¿Esperas un buen resultado, dependiendo pura y exclusivamente del manejo de tus empleados? Un bróker positivo sabrá delegar, cuanto sea necesario. Siendo el firmante responsable de la agencia, delegarás entonces, solo sabiendo que pones en buenas manos el manejo de la inmobiliaria.

“Tengo 100 agentes inmobiliarios” No es necesario tener una flota multitudinaria de agentes. La cantidad en este caso (y sobre todo si estás comenzando), será realmente lo de menos. A pesar de que suene trillado, concentrarse en la calidad de tu equipo será lo fundamental. Poco importa si decides incorporar a tu equipo agentes inmobiliarios inexpertos o en edad adulta. Lo radicalmente fundamental es procurar no detener su instrucción. Por ejemplo: en un asesor recién ingresado al campo, hablamos de su vital formación en el trato al cliente y conocimientos inmobiliarios; en un agente de experiencia, será su permanente actualización en torno a las formas digitales.

Las agencias siguen teniendo los mismos objetivos, pero…

Son los métodos, los factores que han cambiado rotundamente. En pos de lograr el éxito y destacar entre las cientos de franquicias que se abren año tras año en todo el mundo, procura no olvidar los siguientes puntos:

Una buena materia prima. “Todo está en la materia prima”, escribió Mary Shelley. ¡Tiene razón! Pues bien, tracciona empleados ideales para cubrir los puestos requeridos, ya sea en ventas, publicidad, atención al público.

Capacita constantemente. Puede que un agente inmobiliario no cuente con suficientes laureles que lo respalden de momento, pero que veas en él condiciones a pulir a futuro. No dudes en contratarle, tu tarea como bróker inmobiliario positivo será instruirlo y guiar su desarrollo.

Estas serán dos claves fundamentales para mantener tu agencia o franquicia de forma virtuosa, en el tiempo. Y tú, como agente o bróker, parte vital en los engranajes del real estate… ¿Eres un asesor inmobiliario positivo? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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En Alquilar

Fianza de alquiler: Lo que debes saber

6 enero, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria? Te encuentras en el lugar indicado para responder todas tus inquietudes. ¿Has oído hablar de la fianza de alquiler? ¿Sabes lo que significa o en qué consiste? Si la respuesta no es afirmativa, no tienes de qué preocuparte. En unos instantes, descubrirás todo lo que necesitas saber, no dejes de leer el siguiente post.

¿En qué consiste la fianza de alquiler?

Se te está por acabar el contrato y debes buscar un nuevo hogar en España. Como bien sabemos, uno de los momentos más tensos es cuando va a finalizar el contrato del alquiler y tienes que enfrentarte al tema de la fianza. Cuya devolución queda siempre para el último momento, para defender los intereses del casero y provocando la desesperación del inquilino. Sin embargo, la legislación regula su utilización para evitar abusos de las partes.

La fianza es un depósito en metálico que el inquilino debe abonar en el momento en el que se formaliza el contrato de alquiler. El objetivo de este depósito es que el propietario tenga una garantía de que el inquilino cumplirá con las obligaciones del contrato.

Si las obligaciones se cumplen, al finalizar el contrato el arrendador debe devolver la fianza en su totalidad. Si por el contrario, ha habido algún motivo por el cual no se han cumplido las obligaciones del contrato, el propietario podría no devolver la fianza o parte de la misma.

¿Cuánto se debe pagar por ella?

Según el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (LAU), la fianza debe equivaler a una mensualidad de la renta, cuando se trata del alquiler de una vivienda. Sin embargo, muchos propietarios consideran que una mensualidad es poco si se producen desperfectos graves. Por ese motivo, optan por pedir más de un mes. En ese caso, el importe adicional no se denomina fianza sino que se considera una «garantía adicional» que acuerdan las partes para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, tal y como especifica el artículo 36.5 de la misma ley.

Lectura recomendada:

Garantías: ¿cuáles pueden exigirse para alquilar un piso?

¿Qué debe hacer el casero con la fianza?

El propietario está obligado a depositarlo en el organismo autonómico correspondiente, siempre que esté regulado. Este mecanismo sirve para que la Hacienda Pública tenga constancia del alquiler de esa vivienda. Y, en su caso, el inquilino pueda acceder a las desgravaciones fiscales a las que pudiera tener derecho. En caso de no cumplir con este requisito el propietario, muchas comunidades autónomas tienen previsto la aplicación de sanciones.

¿El dueño puede exigir una actualización de esta garantía?

Sí, pero siempre transcurridos los tres primeros años. En caso de que el contrato se firmase después del 6 de junio de 2013, para los contratos firmados antes de esa fecha el periodo es de cinco años. Durante ambos periodos, la Ley específica que “la fianza no estará sujeta a actualización”. Dicho esto, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir un incremento de la fianza para ajustarla al importe actual de la mensualidad. En el supuesto menos común de que en este periodo su importe disminuyera, podría ser el inquilino quien exigiera la disminución de la misma.

¿El propietario se puede negar a devolver la fianza de alquiler?

Existen tres causas generales que justifican la no entrega del importe total o parte de la fianza. Si bien por acuerdo de las dos partes pudiera ampliarse a otras circunstancias, la más común, para cubrir posibles impagos de consumos (agua, electricidad, etcétera):

Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble. Siempre en el caso de que el propietario no hubiera cubierto esta contingencia con un seguro de impago de alquiler.

Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos.

Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza. En este supuesto, el dinero de la fianza se empleará a este fin, devolviéndose la cantidad que pudiera sobrar.

¿Un aval bancario puede sustituirla?

No, son dos cosas diferentes. La exigencia de aval es una de las posibilidades que el propietario puede tener para dotar de mayor seguridad el alquiler de una vivienda. Pero nunca debe emplearse como fianza. De modo muy resumido, el aval es un respaldo que un tercero ofrece sobre los pagos comprometidos por el inquilino, ya sea por medio de un aval personal (un familiar que se ofrece a responder frente a una posible deuda) o el aval bancario (tramitado desde una entidad financiera con el mismo fin).

¿Se puede dejar de pagar el último mes de alquiler a cambio de la no devolución de la fianza?

No, el inquilino tiene la obligación de pagar todas las mensualidades del alquiler mientras se encuentre vigente el contrato. Ya que la fianza es la garantía que tiene el propietario para asegurarse de que el inquilino deja el inmueble en buen estado una vez entregadas las llaves.

¿El casero tiene 30 días para devolver la fianza de alquiler?

Este es un tema polémico, ya que la ley no establece un plazo concreto para la devolución. En ocasiones, el contrato puede incluir una cláusula que contemple una demora en la entrega de dicha fianza. Pero siempre será previo acuerdo contractual de las dos partes. De hecho, la LAU prevé el pago de intereses por parte del arrendador a partir de los 30 días de demora en devolución del importe de la fianza. Y es de este plazo de donde derivan las diferentes interpretaciones de la Ley, ya que algunos entienden que el casero dispone de 30 días para efectuar el trámite.

¿Qué se debe hacer cuando el arrendador no la devuelve?

En el caso de que por causa injustificada o por un motivo considerado por el inquilino como incorrecto, el arrendador no devuelve la fianza, no queda otra que acudir al juzgado correspondiente a presentar una reclamación. Y luego, esperar a que se dictamine sentencia. En el caso de que la cuantía de la cantidad solicitada es menor a 2.000 euros, no es necesario presentarse en el juzgado con abogado y procurador. Si bien se deben valorar los peligros de no contar con asesoramiento profesional.

¿Estás buscando casa, piso o local a la venta o en alquiler? Oi Real Estate siempre es la mejor opción.

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En Ciudades y Barrios

Descubrir la España despoblada: parte dos

6 enero, 2023 No hay comentarios

España representa uno de los países más atractivos y deslumbrantes a nivel mundial, tanto para viajeros como para sus propios ciudadanos. Los motivos son diversos. Nos referimos a su gastronomía, su cultura diversa y la rica historia que la define. Sin dudas, es un destino elegido por una gran diversidad de personas. Ya sea para disfrutarlos en pareja, familia, con amigos o en soledad. En esta oportunidad queremos continuar mostrándote algunos sitios que te permitirán descubrir la España despoblada.

Atrévete a conocer a España en su totalidad. Sus localidades son testigos de obras de artes considerados de interés nacional y hasta mundiales. ¡¡Sigue Leyendo!!

España despoblada-Navarra y su inigualable Valle de Roncal

Navarra y su inigualable Valle de Roncal: un destino para descubrir la impactante España despoblada

El Valle de Roncal es reconocido por sus apariciones en los cuadros de un pintor romántico de la zona. Así lo define y lo determina el turismo de la región. Los pueblos del Valle se caracterizan por calles empedradas y con casas imponentes. Acompañadas de una naturaleza única, sus calles los convierten en perfectos lugares para escaparse en cualquiera de las estaciones del año

Entre los más reconocidos podemos mencionar a Isaba, Burgui o el mismo Roncal. Dicen los visitantes de estos lugares que no se puede abandonar estos pueblos sin probas las migas de pastor y el queso D.O. Roncal. El 13 de julio de cada año se celebra el Tributo de las tres Vacas. Esta celebración se desarrolla e el Piedra de San Martín. Un festival donde los vecinos del valle de Baretous ofrecen tres vacas a los de Roncal.

Además de este valle, Navarra cuenta con otros que se caracterizan por su naturaleza y sus grandes rutas para realizar senderismo. Uno de ellos es el Valle de Ultzama y el de Belagua. A los que se le suma el Valle de Baztam o la Serva de Irati. Todas estas zonas merecen ser visitadas como parte de la España despoblada.

Valonsadero y Laguna Negra: la España despoblada de Soria

Cuando hablamos de Soria nos referimos a una de las principales zonas en lucha activa por la despoblación de hace varios años. Lo curioso es que su rico patrimonio y sus espacios de gran contacto con la naturaleza atraen miles y miles de visitantes mensualmente.

Una parada obligatoria por esta zona son los pueblos de Almazán, Ágreda o Burgo de Osma. Sin embargo, Soria está lleno de localidades medievales que merecen ser conicidad y visitadas. Hablamos de zonas como Retortillo, Caracena, Rejas de San Esteban o Yanguas.

A unos 20 minutos de Soria, aparecen pinturas rupestres pintadas en los años 3000 y 2000 a.C. Más precisamente durante la Edad de Bronce. Una manera de posibilitar si visualización fue la realización de un itinerario para el fácil acceso. El recorrido integra 11 paradas comenzado por el panel de señalamiento ubicado en el sitio superior de Cañada Honda.

Una excursión muy recomendada en esta zona de la España despoblada es en La Laguna Negra y Circos Glaciares de Urbión. Lugares para visitar durante todas las estaciones del año. Gracias a sus 2000 metros de altura su temperatura es fresca incluso en las estaciones más calurosas.

La laguna se encuentra rodeada de montañas graníticas y pinares. En verano o en épocas festivas como la llegada de muchos visitantes el acceso con vehículos particulares está prohibido. Por lo tanto, si se llega al lugar en coche, se deberá aparcarlo y luego subir a pie por dos kilómetros. Si no se dispone de automóvil existen línea de autobuses. El primer domingo de agosto, en la laguna se realiza la famosa Travesía a Nado. Se trata de una jornada en la cual un centenar de nadador se sumergen en las aguas gélidas de la laguna.

Por otra parte, en Soria capital, a orillas del río Duero se celebra el tradicional festival llamado “Enclave de agua”. Una celebración con música afroamericana.

Monegros en la bella Huesca

En la zona de Los Monegros es posible encontrar un panorama desértico. Paisajes similares al oeste americano con llanuras infinitas con muy poca vegetación. Esta localidad se ha hecho conocida gracias al festival de música electrónica. En 2022, esta celebración prepara una edición especial.

Cerca de Monegros se encuentra Castelflorite. Un pueblo de unos pocos habitantes que en 2021 celebró por primera vez un festival de mujeres artistas y rurales de Argón.

Por otra parte, en Villanueva de Sijena es posible visitar un Monasterio de gran tradición hispánica. Un lugar más que recomendado para visitar y que puede ser complementado con un desvío hacia la Cartuja de Nuestra Señora de las Fuentes. Una iglesia considerada como la «Capilla Sixtina» del Alto Aragón.

En las épocas veraniegas las temperaturas superan los 35 grados.

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/?p=110924

Hasta aquí te hemos presentado más destinos para descubrir la España despoblada. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Invertir

Recaudos en la banca europea ante posible recesión

5 enero, 2023 No hay comentarios

El informe de la Autoridad Bancaria Europea recomienda, frente a una -cada vez más- posible recesión, recaudos en la banca europea. La baja en los niveles de depósitos y el aumento de créditos puede causar malos momentos, sobre todo cuando Europa parece encaminarse a una recesión.

Cada vez son más los indicios de una recesión próxima en la zona euro, al menos así lo indican los analistas. A esto se suma la preocupación de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) por la caída en los depósitos y la cantidad de depósitos concedidos. El Banco Central Europeo y los Bancos Centrales de la eurozona ya estaban al tanto de la situación.

En las entidades bancarias se venía observando una suba de los créditos del tipo en vigilancia especial, o stage 2, que pueden llegar a caer en la calificación de riesgo. Pero ahora las alarmas de la EBA se encienden porque son cada vez más claros los pronósticos de una recesión para los primeros meses de 2023.

Recaudos en la banca europea

Luego de varios trimestres de crecimiento, tanto en volumen de liquidez como en la cantidad de ahorristas que se volcaron a depositar sus euros, los bancos de la eurozona comienzan a mostrar signos de retraimiento. Y es que a partir de la pandemia, las arcas de las entidades financieras lograron acumular mucho del dinero que no se podía gastar por el cierre del consumo.

Pero ha llegado la hora de los recaudos en la banca europea. De acuerdo al informe de la EBA, los bancos perdieron una porción importante del dinero de los depósitos, a la vez que aumentaron el otorgamiento de préstamos y créditos. Incluso aquellos que tienen calificación en vigilancia, paso previo a declarar la situación en riesgo.

En realidad, la curva de rentabilidad de la banca no ha dejado de crecer desde 2020. Lo que preocupa a las autoridades monetarias europeas es el complejo escenario que se avecina. La incertidumbre se va transformando de a poco en realidad. Y aquellos pronósticos de menor crecimiento y alta inflación se combinan con la crisis energética a las puertas de otro invierno crudo.

Por ello, tanto la EBA como el Banco Central Europeo y -en nuestro caso- el Banco de España reanudan su pedido de recaudos a la banca. Tales medidas ya se fueron diagramando en los últimos meses del 2022: el endurecimiento del acceso a los hipotecarios y la suba general de los tipos trajeron cierto grado de solidez al sistema financiero. La cuestión es si con estas acciones se podrá frenar una posible crisis del sistema financiero europeo y si la certidumbre y confianza en los bancos locales se mantenga como hasta aquí.

Motivos para la cautela

Hasta aquí, la política de expansión de las autoridades monetarias se equilibraba con el alza en los tipos (que seguía el ritmo de la Reserva Federal de los EEUU). Esto representaba escenarios favorables para el mundo financiero y sus entidades bancarias. Lo que viene a poner en duda la continuidad de esta coyuntura son las llamadas pequeñas grietas que pueden ensancharse y generar situación complicadas en el sistema bancario.

El laboratorio de pruebas de la EBA detectó algunos sitios donde se pueden dar esas fallas. La primera, como se ha dicho, son los créditos en vigilancia, cuyo destino se encuentra atado al desenvolvimiento de la economía. De hecho, en períodos de deterioro económico son los primeros en caer a la calificación “de riesgo”.

Otro de los inconvenientes que pueden generarse es el hecho que los bancos, obligados a mostrar sus balances, dependen cada vez más del desempeño de las empresas energéticas, grandes demandantes de la liquidez de las entidades. No hace falta explicar porqué la crisis energética pone en riesgo no solo las empresas gasíferas, petroleras y distribuidoras de energía, sino también el respaldo de los depósitos bancarios.

El llamado de alerta que realizan las entidades monetarias y financieras de toda Europa tiene un objetivo claro: evitar que la recesión, que técnicamente podría comenzar en el primer trimestre de 2023, afecte el sistema financiero europeo. Por ello este pedido de recaudos en la banca europea tiene más que ver con indicios que con pronósticos.

Situación de la banca española

Aunque no se llegaba a percibir claramente, la situación económica en Europa se fue complejizando durante este año que dejamos atrás. La guerra en Ucrania vino a terminar de cerrar un escenario de inflación, crisis energética y caída del crecimiento económico. Además, los bancos vieron caer el volumen de depósitos a niveles preocupantes.

El pedido de recaudos en la banca europea que realizaron la EBA y sus Bancos Centrales viene a certificar la situación. De hecho, sin ser una exigencia, la recomendación de preservar el capital significa que lo que viene no es para nada bueno.

En España, la realidad es aún más dura. La banca local es la que peor ratio de solvencia financiera posee de toda Europa: 12,3% en su versión CET1 Fully-loaded. Grecia, que se había llevado el último de los 26 lugares en 2021, en 2022 sobrepasó a la banca española. En lo más alto del ranking se encuentra la banca de Islandia, cuyo ratio de depósitos es de 20,3%; mientras que Estonia (19,4%) y Luxemburgo (con un 19,1%) se encuentran apenas por detrás.

Lo que se avecina es una situación de retracción económica, cuando no de recesión. En los primeros meses de 2023 se podrán observar escenarios de endurecimiento en el acceso a préstamos e intentos de la banca para preservar sus depósitos. Tarea difícil de llevar adelante en una Europa con inflación, pocos recursos energéticos y una guerra.

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En Formación Inmobiliaria

Las verdaderas ventajas en redes sociales inmobiliarias

5 enero, 2023 No hay comentarios

El marketing inmobiliario moderno propone hacer foco en cuidar el trato al cliente, por sobre todas las cosas. Es que el prospecto, en la actualidad y contra lo que imponía el sector de ventas en el real estate convencional, es sin dudas lo más importante. En el contexto de ese cuidado, se incluyen los diferentes métodos que estén a nuestro alcance para consolidar un contacto fluido y en lo posible personal. En este artículo de Oi Rea l Estate revisaremos otro aspecto de importancia al que deberías recurrir en su justa medida. ¿Has pensado en cuáles son las verdaderas ventajas en redes sociales inmobiliarias? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

El CRM y sus métodos de relación

La gestión de clientes es la columna vertebral del crecimiento y el desarrollo de cualquier compañía o emprendimiento comercial. Esto es un hecho. Las diferentes formas que proponen el bienestar de toda clientela se concentran en las siglas CRM, cuyo acrónimo en español es Gestión de Relaciones con el Cliente. Una de las principales herramientas que permiten que estos software personalizados funcionen a la perfección son, por supuesto, las redes sociales. Más aún, las redes se han vuelto durante casi dos décadas en parte fundamental en el movimiento de los engranajes de todo mercado. Pero, como agente inmobiliario… ¿haces uso o abuso de ellas? ¿Cuáles son las verdaderas ventajas en redes sociales inmobiliarias?

Vender a través de una red social

Veamos este asunto de manera objetiva. Contra lo que pudiera imaginarse, específicamente en el real estate, el uso de una red social no debería estar orientado a la venta directa. Los números globales de ventas, avalan este concepto. En el imaginario colectivo existe la idea de que “cualquier cosa” puede venderse a través de las redes sociales más populares. Pues bien, es recomendable que ahondes en esta definición, simplemente para no malgastar tu tiempo.

Redes sociales como Facebook o Instagram:

No venden propiedades.
No compran propiedades.
No generan que un inmueble sea arrendado.
No consiguen un contrato de alquiler.

Pues entonces… ¿De qué sirve mostrarse activo en redes sociales?

Separémonos por un momento de la idea de la que hablamos anteriormente. No utilizaremos las redes sociales “para vender”. Sin embargo, lo haremos para algo que tiene mucho que ver con ello. Vamos a emplear sus plataformas como herramientas para “propiciar más y mejores ventas”.

Eres un agente inmobiliario. Lo primero que tienes que tener en cuenta a la hora de hablar de redes sociales, es no utilizar tu cuenta personal para promocionarte como asesor. Crear un perfil profesional fuerte será mucho más sencillo de lo que parece.

Las verdaderas ventajas en redes sociales inmobiliarias

Podríamos asegurar que, desde el punto de vista profesional, existen dos modos de abordar las redes sociales. Sacar el máximo beneficio de su aplicación diaria:

Amparado en la marca de tu agencia. Si trabajas para una inmobiliaria, esta te permitirá el libre uso de su logotipo y promocionar sus ofertas o servicios globales. A su vez, podrás mostrarte rápidamente como un asesor de confianza, compartiendo los contenidos de dicha empresa.
Como agente inmobiliario independiente. Sabemos que no es necesario poseer un título colegiado para comenzar a ejercer como agente inmobiliario en España. Sin embargo, a la hora de crear un perfil en redes sociales como un asesor en bienes raíces “freelance”, es recomendable demostrar que tu trabajo es serio. Solemos recomendar inscribirse en cualquiera de los cientos de cursos o talleres “satélites” al negocio inmobiliario. Además de serte de gran ayuda en tu carrera como asesor, podrás mostrarlos como un contenido genuino. Testimonios sobre tus conocimientos en paisajismo, urbanística, decoración, o en el curso de carreras más importantes (como arquitectura o abogacía), serán de gran efecto en tus visitantes.

Utilizar las redes para crear una comunidad

Despegándote de la visión de las redes sociales como mecanismos de venta directa, intenta mejor manejarla como una comunidad. Desde ese lugar, donde puedes imponer tú las reglas de comunicación, mediante formas estéticas de dirigirte a tus seguidores, lograrás despertar aquellas inquietudes en tus seguidores, relacionadas con tu trabajo como asesor inmobiliario.

Las redes sociales y el ocio

Piensa en las redes sociales como usuario. ¿Relacionas a estas plataformas con el ocio y la diversión, o con la actividad comercial? Gran parte de los usuarios se siente intimidada ante los constantes anuncios publicitarios. Si eres un “publicador compulsivo”, estas poderosas herramientas provocarán que tus seguidores vean tu trabajo como una invasión a su momento de esparcimiento. Sin embargo, la alternancia entre consejos y recomendaciones relacionadas pueden llevarte a ser muy solicitado al respecto. De esto hablamos cuando decimos “propiciar una venta”.

Conductos a lugares que sí venden

En este sacar ventajas de las redes sociales, existe un aspecto vital. Considerémoslas como lo que realmente son: el más poderoso método influyente de nuestros días. En este marco, utilízalas para guiar a tus seguidores a lugares donde sí esté abierta la posibilidad de una venta concreta.

Cada una de ellas posee distintos mecanismos para saltar directamente a tu sitio web o al de tu agencia; a tu plataforma web de venta inmobiliaria específica; a establecer contacto directo a tu móvil, correo electrónico o contacto con la agencia.

Lograr un idioma propio

Intenta llegar a tus seguidores marcando ciertas diferencias que te hagan único respecto a tus competidores más directos en el área. No hace falta poseer una personalidad descollante, simplemente bastará con encontrar un mecanismo propio de comunicación, desde las palabras y las imágenes. Utiliza una paleta de colores predominantes en tus publicaciones, manteniendo el estilo.

Poco importa si empleas una gama estridente, o si por el contrario prefieres un pantone dentro de los colores pasteles. Lo verdaderamente importante es conservar esos parámetros para no generar confusión o volatilidad en tu propuesta como agente inmobiliario.

La importancia de hacerse fuerte en la zona

El lograr una comunidad, como dijimos, no es una tarea sencilla. Seguramente te desanimes al no notar un crecimiento exponencial de seguidores o de consultas durante los primeros tiempos de actividad, en tus cuentas comerciales. El incremento de estos será paulatino y dependerá exclusivamente de persistir en tus estrategias como usuario.

Si eres un agente inmobiliario que responde a una agencia, pues el hacerse fuerte en la zona donde pisa fuerte la empresa es fundamental.
Si en cambio eres un asesor independiente, procura que esa comunidad tenga sus bases en una región competitiva para el sector. Ten en cuenta que en estos parámetros virtuales, hay lugar para todos.

Hemos visto algunas de las verdaderas ventajas en redes sociales inmobiliarias. Si conoces otras virtudes en este campo, nos encantaría conocerlos en la bandeja de comentarios al pie de la nota.

Y si te interesa el mundo del negocio inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo:

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En Alquilar

Se registra el número más bajo de viviendas en alquiler

5 enero, 2023 No hay comentarios

Ser inquilino en 2023, no será una tarea tan sencilla de conseguir y esto se debe, a que se registra el número más bajo de viviendas en alquiler. La oferta de pisos disponibles ha caído abruptamente y las opciones que existen para aquellos interesados en hallar sitio para vivir son, muy pocas. Si quieres conocer mayor información sobre este tema, te invitamos a leer el siguiente post.

Un nuevo año acaba de comenzar y la demanda de personas que desean instalarse en nuevos sitios para vivir, no se hace esperar. Los más jóvenes quieren independizarse de sus padres y encuentran en el arrendamiento de pisos, el primer paso hacia una nueva forma de vida.

Sin embargo, los tiempos han cambiado y lo que resultó fácil hace años, ya no lo es. Hallar viviendas disponibles para el alquiler, se convierte en un gran desafío, porque los lugares más solicitados son los que cuentan con costes de alquiler más elevados. Además, buena parte de los propietarios ha decidido sacar del mercado a sus viviendas o venderlas.

Se registra el número más bajo de viviendas en alquiler, lo que hace que los futuros inquilinos requieran de un gran esfuerzo, en la búsqueda de su piso. Si quieres descubrir cuáles son las consecuencias de esta situación para el 2023, no dejes de leer el artículo que hemos preparado para ti. ¡Sigue leyendo!

Se registra el número más bajo de viviendas en alquiler: ¿Inquilinos sin pisos para vivir?

Los últimos años han demostrado un cambio notorio en el mercado inmobiliario, la oferta de pisos en alquiler ha bajado en gran proporción, mientras que la demanda ha crecido a niveles inesperados. Cada vez son más, las personas que deciden arrendar propiedades, en lugar de comprarlas.

Los motivos para este cambio son variados: cambios constantes de empleo y pocas probabilidades de permanecer en un mismo lugar, capacidad adquisitiva insuficiente para adquirir una casa o, estudiantes universitarios que buscan su primer espacio para vivir cerca del trabajo y del instituto, entre otras circunstancias. Esto provoca que la demanda aumente, hasta el punto de saturarse y la oferta sea poca.

¿A cuánto asciende la baja en la oferta de pisos arrendados?

En 2022, se reflejó una baja notoria de las propiedades disponibles para el arrendamiento, con respecto al 2021. La cifra disminuyó en casi un 27%, circunstancia para indicar que se registra el número más bajo de viviendas en alquiler. Esto provoca que los inquilinos tengan muy pocas posibilidades para hallar piso. Aunque no es imposible, puede demorar mucho tiempo en suceder.

¿Por qué la oferta ha bajado tanto en los últimos años?

En tiempos anteriores, vivir de rentas era el trabajo al que todos querían acceder sin excepciones, pero en los últimos años esto se ha modificado y cada vez son menos, los propietarios que colocan pisos para ser arrendados. El principal motivo, se debe al aumento de inquilinos morosos.

La crisis económica por la que se atraviesa a nivel mundial, hace que muchas personas trabajen en empleos temporales y con un riesgo muy grande a perder el trabajo. Aquella solvencia financiera que se podía demostrar sin inconvenientes al firmar el contrato, puede desaparecer y el inquilino cumplidor puede comenzar a retrasarse con el pago de las rentas.

Esta situación puede dejar en la ruina al propietario, porque además los desahucios no se están realizando. Ante esta problemática, no quedan muchas opciones de ganancias y encuentran en la compraventa grandes beneficios económicos, por lo que se registra el número más bajo de viviendas en alquiler en lo que se refiere a la década.

¿El Real Decreto-ley 11/2022 también ha influido en esta decisión?

La prohibición de realizar actualizaciones en la renta que superen el 2%, se encuentra presente en el Real Decreto-ley 11/2022 y también, se ha convertido en un motivo claro para que miles de propietarios abandonen el mundo de los alquileres. Siempre se buscará encontrar la mejor ganancia posible, pero esta medida no apunta hacia una mejora en la situación financiera de los arrendadores.

Por lo tanto, este aspecto también ha influido a la baja de la oferta de pisos en alquiler y el 2023, no muestra un cambio en este sentido. Esto se debe a que, la medida dispuesta por el gobierno se prorrogará hasta diciembre y seguirá beneficiando al inquilino, en detrimento del propietario.

Sin embargo, tanto arrendadores como arrendatarios se hallarán con graves inconvenientes. En lo que respecta a los propietarios de pisos arrendados, los beneficios económicos con este decreto serán muy pocos y la situación de los inquilinos tampoco es la ideal, porque se registra el número más bajo de viviendas en alquiler.

¿Cuáles son las zonas en donde se registra el número más bajo de viviendas en alquiler?

En cualquier tipo de negocio, se debe implementar a la economía para entender su funcionamiento. Las instancias de oferta y demanda, son imprescindibles para la comprensión y deben mantenerse en equilibrio, si hay diferencias notorias pueden desatarse problemas muy series.

Eso es lo que está ocurriendo en el mundo del arrendamiento, porque se registra el número más bajo de viviendas en alquiler y la demanda no para de crecer. Este panorama se presenta con mucha fuerza en Madrid y la Comunidad Valenciana, pero Andalucía y Barcelona no se quedan atrás.

En el caso de las primeras mencionadas, se observa una baja del 30% en la oferta, mientras que en las segundas se habla de bajas del 20%. Esto quiere decir que, los interesados en alquilar por estos sitios, no tendrán una tarea fácil por delante; ya que son pocas las opciones que hay disponibles.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Ciudades y Barrios

Destinos para descubrir la España despoblada

5 enero, 2023 No hay comentarios

Para ciudadanos y para viajeros, España es una de los lugares más atractivos y deslumbrantes de todo el mundo. Su diversidad cultural y su rica historia lo hacen un país para disfrutar en familia, con amigos o en pareja. Su belleza y diversidad cultural en todas sus estaciones hacen de este lugar un territorio inigualable. En esta oportunidad, queremos presentar destinos para descubrir la España despoblada.

Además de su cultura, España cuenta con una gran carta y oferta gastronómica. Sus localidades son testigos de obras de artes considerados de interés nacional y hasta mundiales. ¡¡Sigue Leyendo!!

El turismo actual y una España despoblada para visitar

El 2023 ha llegado y la pandemia ya casi ha quedado en el pasado. Si bien los modos de relación entre las personas modificaron luego de la llegara del COVID-19, las medidas de restricción han dejado de existir.

Como consecuencia de meses de confinamiento estricto y luego con la paulatina vuelta a la normalidad, llega un año lleno de promesas turísticas y miles de destinos para concoer. Por lo tanto, llega con grandes intereses por parte de la ciudadanía de viajar. Así como también, se prevé una temporada de turismo con valores pre pandémicos.

Si hablamos de turismo, la pandemia modificó, entre otras cosas, las preferencias al momento de decidir viajar. En esta línea, las zonas y casas rurales están atravesando un momento de prosperidad turística. Entre dichos destinos se encuentra lo que generalmente se denomina como España despoblada, posicionándose como destinos atractivos cuando se quiere conocer y visitar lugares tranquilos y lejos de las aglomeraciones.

Estas localidades han ido perdiendo habitantes con el paso de los años, por ello se dedican a trabajar una propuesta turística que logre atraer una gran cantidad de visitantes junto a una oferta laboral para quienes deciden quedarse.

A continuación, presentamos los principales sitios para visitar la España despoblada.

Zona del Moncayo: ubicada en la reconocida Zaragoza

Se trata de una zona montañosa que forma parte del sistema Ibérico. El Moncayo está situada entre Zaragoza y Soria. A lo largo de su pendiente se puede observar un parque natural de unas 11.000 hectáreas. En ellas se pueden observar una gran variedad de ambientes. Desde sitios totalmente secos a increíbles hayedos y bosques.

Hablamos de un gran ecosistema en el cual conviven corzos, jabalíes, tajones y el reconocido agila real y una amplia gama de senderos.

A parte de albergar una naturaleza única y sumamente disfrutable, esta zona de la España despoblada cuenta con un gran y reconocido patrimonio arquitectónico. Como por ejemplo el Monasterios Viruela la Catedral de Tarazona. El primero es una abadía cisterciense que pronto será abierta como parador y, la segunda, es un monumento considerado como la Capilla Sixtina del Renacimiento español.

Una tradición de la localidad es alojarse en castillo. Una buena opción es en el Pueblo de 200 habitantes. Hablamos del Añon de Moncayo, cuyo palacio se registra desde el Siglo XIII. Otro castillo con la temática de alberge es el Grisel. Una fortaleza que ha sido declarada Bien de Interés Cultural construida en el siglo XII.

Esta construcción se ubica en un pueble que no supera los 70 habitantes y quienes visitan la zona lo hacen con el objetivo de recorres los diferentes escenarios para escuchar relatos.

Para los niños, la zona del Moncayo cuanta con un lugar mágico donde se pueden ver casitos de elfos y animalitos que ha atraído visitantes al pueblo de Bureta. Una suerte de aldea con menos de 200 habitantes comprobados.

Como plus, a un poco menos de 20 minutos se encuentra un pueblo que se lo considera maldito y excomulgado. El pueblo donde se celebra la feria dedicada a la brujería y plantas medicinales.

Comarca de los Cameros y Rioja Baja

Otra de las comunidades que forma parte de lo que se considera como España despoblada es La Rioja. Según estadísticas, el10% de sus habitantes se posicionan en la comunidad y el otro 88% residen en las 21 localidades. Estos datos demuestran la baja densidad de población en la región. No obstante, más allá de sus límites pequeños, se trata de una zona que tiene diversos atractivos para ofrecer. Entre los más reconocidos el buen vino y el monasterio de San Millán de la Cogolla.

Entre los festivales más conocidos tenemos el Camprovinarte que se lleva a cabo en un pueblo de 180 habitantes. En Camprovín. Esta celebración es de arte urbano y contemporáneo y cada año atrae cientos de votantes para contemplar sus calles. En este año se celebrará entre el 25 y 31 de julio.

Por otra parte, como atracción anual se encuentra el Ecomuseo mediante el cual se busca conservar los saberes en relación a los medios rurales. Una buena herramienta para mantener vivía las tradiciones del lugar, sus actividades y el modo en que funciona la vida rural en el pueblo.

Otra de las actividades que intentan mostrar a la España despoblada en esta zona combinada con el arte el llamado Espacio Arte VACA. Hablamos de un a planificación cultural que tiende a la búsqueda de espacios en desuso que están en el medio rural. Esto con el principal objetivo de convertirlos en buenas y altas referencias artísticas. Un ejemplo claro de ello, es una antigua calle de Viniegra de Abajo que ha sido resignificada como sala de exposiciones.

Pueblos de pocos habitantes, pero con una cultura característica de la España despoblada en La Rioja

Además de las zonas expuestos, existen diversos pueblos en los cuales habitan pocas personas y que han sido rehabilitados y resignificados. Uno de ellos es Canales de Sierra, en cl cual se encuentra el teatro más antiguo de la comunidad. Hablamos de una sala barroca convertida en cine luego de permanecer abandonada durante largos años. Para poder reconstruirlo, vecinos se organizaron para recaudación de fondos en pos de la recuperación del espacio artístico.

La zona de la Rioja Baja también ha trabajado en combatir la despoblación con apuesta en el turismo. Enciso y Munilla cuentan con yacimientos de dinosaurios por lo que trabajan de manera continua en la recuperación del patrimonio paleontológico.

Para los niños es obligatorio parar el parque El Barranco Perdido. Un espacio para aprender sobre los fósiles de animales y vegetales. A lo que se le suma una atractiva aventura de tirolesas y un baño en piscina.

En Munilla también se celebra durante el verano un reconocido festival dedicado a la música jazz. En 2022 serpa realizado los días 12, 13, 14 y 15 de agosto. Este pueblo ha sufrido una deshabituación de 3000 a 100 habitantes. Por ello, han trabajado y luchado contra la perdida de población. Como resultado, cada verano logran concentran más de 2000 personas.

A unos pocos minutos de Enciso y Munilla se encuentra Arnedillo. Una localidad con unos 500 habitantes donde el 17 de junio se celebrará un nuevo encuentro para debatir en torno al reto demográfico que se viene.

Ciudades más pobladas de España: ¿Cuáles son?

Hasta aquí te hemos presentado cinco destinos para descubrir la España despoblada. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

En Hoteles

Qué es el Due diligence para inversiones hoteleras

4 enero, 2023 No hay comentarios

Invertir en un inmueble de uso comercial, como lo es un hotel, requiere de un estudio pormenorizado. Para valorar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y gran rentabilidad, es imprescindible realizar una investigación minuciosa de la propiedad hotelera. A este proceso de investigación se lo conoce como due diligence. Dada su importancia, desde Oi Real Estate queremos asesorarte acerca de este proceso esencial a la hora de invertir y adquirir un hotel.

¿Qué es una due diligence?

Se trata de un proceso de investigación de una empresa que posibilita que el comprador obtenga un panorama real de todos sus aspectos. La due diligence puede traducirse como diligencia debida o, también, auditoría de compra.

La due diligence es realizada por parte del comprador, con aprobación y cooperación del vendedor. Éste deberá poner a disposición toda la información necesaria para realizar la investigación, facilitando el acceso a la situación real de la empresa hotelera. El proceso debe basarse en el acuerdo de la parte compradora y la vendedora.

El vendedor deberá actuar de buena fe. Cualquier actuación que obstaculice o impida el proceso de investigación podrá acarrear la ruptura de las negociaciones y la relación entre las partes. Por otro lado, el comprador y los asesores que realicen la due diligence deberán condicionar su actuación de modo que generen el menor impacto posible en la empresa. Esto con el fin de que el hotel pueda continuar con su actividad de forma habitual.

A lo largo de toda la investigación debe conservarse una rigurosa confidencialidad. Esto, principalmente en lo que respecta a los datos que se manipulan. De este modo se protegerán los intereses, del comprador si se efectúa la transacción, y del vendedor en el caso de que no se efectivice la venta.

¿Quién realiza la due diligence?

Por lo general es el comprador quien se contacta con una empresa externa, independiente tanto de la parte compradora como de la vendedora. Esta empresa deberá ser experta en realizar auditoría de compras.

Estas empresas poseen personal capacitado para realizar las investigaciones pertinentes en las diversas áreas de la empresa en cuestión. De este modo, podrán elaborar un informe detallado que contenga la situación real de la empresa hotelera al momento de su adquisición. Realizar una due diligence antes de invertir y adquirir un hotel otorga al comprador ciertas garantías con el fin de minimizar los riesgos de su inversión. El proceso es de corta duración, aunque intenso.

El personal con el que cuentan estas empresas expertas, además de estar capacitado en la investigación y en el análisis empresarial, dispone de la experiencia necesaria. Ésta les permite, además de elaborar informes que plasman la situación real de la empresa, ofrecer soluciones a las eventuales contingencias.

La importancia de realizar una due diligence antes de invertir en un hotel

Como ya señalamos, la due diligence brinda a la parte compradora una investigación detallada, permitiendo conocer la situación real de todos los aspectos o áreas del hotel en el que se desea invertir Al momento de invertir y adquirir un hotel conocer todos sus aspectos es sumamente importantes. Esto se debe a que permite estimar si un activo hotelero será una buena inversión, de poco riesgo y si generará una importante rentabilidad.

La due diligence analiza todos los aspectos del hotel, minimizando el riesgo que acarrea el desconocimiento. Otras informaciones útiles que se obtienen como resultado de la realización de una due diligence son:

Aportar una guía en relación a la futura estrategia del hotel. Permitiendo planificar la misma.

Registrar y cuantificar sinergias generadas por la propia empresa hotelera pero que no están siendo explotadas de modo rentable (acceso a nuevos mercados, proveedores que pueden devenir en clientes, etc.).

Revelar la existencia de cualquier pasivo oculto (deudas no declaradas, software no licenciado, etc.)

Precisar eventuales contingencias que puedan generarse, ya sea a corto o a largo plazo. Estas podrán ser de diversa clase: medioambientales, fiscales, laborales, etc.

Aspectos básicos que se investigan mediante la due diligence

Realizar una due diligence implica una serie de procesos que comprenden las diferentes áreas del hotel, y que posibilitan garantizar su correcta aplicación. Por otra parte, el tamaño del hotel y el número de personas implicadas, entre otros factores, hacen que la due diligence varíe. Sin embargo existen ciertos aspectos que siempre serán considerados y en los que se centrará el proceso de investigación.

Aspecto Financiero y Contable

Se debe acceder a la situación financiera del hotel, recogiendo:

Los estados de las cuentas

La financiación actual por parte de terceros

Los balances de situación

El margen de beneficios

Los gastos fijos

Inventarios de productos

Inventario de inmovilizado

Toda esta información tiene que ser lo más fidedigna posible.

Aspectos Fiscales

Centrada en este aspecto, la due diligence evaluará la situación del hotel en cuanto a su fiscalidad. De este modo, se analizará si el hotel está al corriente en todas sus obligaciones tributarias, si posee deuda o está en estado de embargo. Se recolectarán impuestos, gravámenes, tasas, etc. Además, debe investigarse la relación del hotel con las administraciones públicas.

Aspectos Comerciales

En relación a este aspecto la investigación se centrará en conocer las ventas, la relación de la empresa con clientes y proveedores, los plazos de pago que brinda a los clientes y los que se reciben de los proveedores, etc.

Aspectos Laborales

Mediante la due diligence deberá recabarse información acerca del personal del hotel. Un punto importante en relación a este aspecto, es la obtención del organigrama. Además, tendrá que hacerse un estudio en relación a las funciones y responsabilidades del personal en cuestión, para lo cual puede ser necesario concretar distintas entrevistas con los mismos.

Aspectos Tecnológicos

A través de la due diligence deberá conocerse el modo de funcionamiento del departamento de IT, las herramientas de software, la estructura hardware y los procedimientos que se realizan. Por otra parte, es importante investigar los procedimientos industriales o comerciales que utilizan tecnologías para conocer su estado y saber si se hayan actualizados o se están tornando obsoletos.

Aspectos legales

Se refiere a las obligaciones del hotel, licencias, permisos, contratos, acuerdos, etc. Se trata de estimar, a través de la due diligence, el cumplimiento del hotel en materia legal.

Deberá evaluarse el cumplimiento del hotel con:

La legislación laboral

Los contratos del personal.

Los de seguridad y salud.

La protección de datos de los huéspedes.

Cualquier causa judicial pendiente, si la hubiera.

Mediante la due diligence deberá evaluarse la existencia de:

Contratos de alquiler.

Acuerdos o contratos con proveedores.

Contratos con el personal.

Licencias para alimentos y bebidas.

acuerdos o contratos con servicios externos.

Todas las obligaciones legales deberán ser estudiadas y valoradas por un abogado.

Finalización de la due diligence y realización del Informe

El resultado final de este proceso de investigación se expresará en un informe detallado. En éste se exhibirán todos los aspectos evaluados y las conclusiones sobre los mismos. En este sentido, no es un documento únicamente informativo. Por el contrario, en él se reúnen opiniones que facilitarán la operación de transacción.

Los resultados presentes en el informe son valiosos y otorgan seguridad al momento de tomar la decisión de comprar o vender. Al comprador, le otorga la garantía de adquirir el hotel en las condiciones pactadas, de realizar una nueva negociación de condiciones, si es necesario, o cancelar la adquisición.

La due diligence no cumple la función de buscar fallas en las condiciones transacción. Su función, en todo caso, apunta a proponer soluciones posibles en caso de encontrar situaciones que afecten la transacción (como la extensión de plazos de compra o la rebaja del importe de compra).

Realizar este proceso de investigación aporta al comprador unas garantías que le permiten minimizar los riesgos de su inversión.

Si te ha interesado el tema te recomendamos leer el siguiente artículo:

Crece la construcción de hoteles en Europa y la inversión hotelera en España

En Comprar

Tasa de esfuerzo que me cuestas tanto…

4 enero, 2023 No hay comentarios

El índice de la tasa de esfuerzo aparece mencionado en el mercado inmobiliario cada vez que los precios de las casas fluctúa mucho y la inflación desestabiliza los salarios. Iniciado el 2023, aunque se prevee una moderación general del mercado respecto de lo que fueron los doce meses previos, este valor vuelve a aparecer en escena al mostrar una cifra superior a la de 2022. ¿Qué nos dicen hoy estas cifras y cuánto de este índice sirve realmente para evaluar nuestras posibilidades de acceder a una vivienda? Quédate leyendo éste y otros análisis en la nota que te ofrecemos a continuación.

El extraño parámetro de la tasa de esfuerzo

En un mundo que aprendió a medir casi todo, el ámbito de la economía se destaca siempre con varias estrellas. Observando cada mercado es posible encontrar índices que ayudan a calcular riesgos, establecer las acciones más efectivas o mensurar los costes. Entre estos últimos podría ubicarse la variable de la tasa de esfuerzo, que se tiene bastante en cuenta en el sector inmobiliario. ¿Y de qué se trata? Básicamente es la relación que existe entre el precio promedio de la vivienda en una determinada zona, y el salario anual medio de sus habitantes. El tema aquí es que entonces se considera cuántos años de salarios debe invertir en su totalidad una familia para concretar el sueño de tener la casa propia.

Claramente, en la práctica ésto es inviable. No sólo nadie invierte todo su salario en las cuotas de una vivienda sino que aunque así lo intentara los bancos no aceptan que se afecte más de un 30 o 35% para otorgar una hipoteca. Dicho esto, considerar la tasa de esfuerzo, ¿sirve de algo? Sí, pero no para evaluar tu bolsillo sino el mercado. Normalmente se tiene en cuenta para ver en qué zonas es más barato comprar una casa. Con lo cual, sería más lógico plantear que lo que se mide no es tanto el esfuerzo como el coste. Luego, por extensión, nos aporta un parámetro de cuál es la distancia que hay entre acceder a una casa y ganar su valor a través del salario.

¿Tasa de esfuerzo o pira de sacrificio?

Los precios de la vivienda tardaron en acomodarse luego de los años de la burbuja, pero en general los especialistas coinciden en que han aumentado desde 2014. Esto se tradujo en una tasa de esfuerzo relativamente estable en los últimos años, ubicándose alrededor de los 7,4 años en 2020. Fue recién a partir del primer trimestre de 2021 en donde los costes de las casas empezaron a subir más aceleradamente, con pocos y leves picos en lo sucesivo. A esto se le suma que el año pasado, con un mercado que a pesar de los vaivenes económico-políticos a nivel global, el sector inmobiliario siguió creciendo. Paralelamente a esa tendencia, hay que analizar tal crecimiento por zona, ya que en algunas, el aumento de precios fue mayor que en otras.

Recientemente se han publicado datos de un informe de la Sociedad de Tasación (ST), que indica que la tasa de esfuerzo para los españoles es casi 8. La cifra exacta indica que en promedio, en el país necesitamos invertir 7,6 años la totalidad de nuestro sueldo para comprar una casa. Pero nuevamente, si queremos realmente considerar el esfuerzo, y se sabe que no podemos invertir más que un tercio del sueldo, ese número ¿no debería multiplicarse por tres?

Quienes más difícil tienen el acceso a la vivienda son los potenciales inversores en las Islas Baleares. Allí la tasa de esfuerzo se duplica y alcanza los 16,4 años de salario íntegro necesarios. Este es, en efecto, el lugar más caro para adquirir una vivienda en España. Además, es el único en donde la tasa asciende a los dos dígitos. Le sigue la capital, Madrid, donde se requieren 9 años de inversión total del sueldo en la vivienda. Sin sorpresas, la siguiente zona que muestra signos de exclusividad es Cataluña, con 8,6 años.

La tasa del menor esfuerzo

En el extremo opuesto, los lugares en donde es más breve el tiempo requerido para completar el valor de una casa son en la comunidad de La Rioja (4,6 años), y en las costeras Murcia (4,8) y Asturias (5,1).

Esto, claro está, viene acompañado del comportamiento que han tenido los precios de las casas en el país. En ese sentido, desde el punto de vista del comprador, el acceso a la vivienda se hace cada vez más difícil en la medida en que se recuperan los valores del sector inmobiliario.

Si tomamos en cuenta los lugares en donde hoy día es mayor la tasa de esfuerzo, encontramos que al terminar el 2022, las Islas Baleares ostentaban un precio promedio por metro cuadrado de 2.455 euros. Para Madrid, esos valores ascendían a los 4.125 €/m² y en Cataluña, los 4.358 €/m². Si bien entonces se corresponden las zonas de mayor esfuerzo con las de más alto coste, recordemos que el “desorden” en el ranking se debe a su comparación con los ingresos salariales medios en cada sitio. De cualquier manera, las Islas Baleares es la comunidad autónoma donde el aumento del precio medio se incrementó más en 2022 (cerca del 9,1%). También Madrid tuvo grandes saltos, con una variación del 8,5%.

Así las cosas, las CC.AA en las que se encuentran los pisos más baratos son Extremadura, con un precio medio de 1.283 €/m², Murcia con 1.380 €/m² y Castilla La-Mancha con 1.532 €/m². De hecho, son prácticamente los mismos lugares en los que los valores han tenido subidas más leves. El menor aumento fue en La Rioja (3,9%), seguido por el de Castilla-La Mancha (4,2%) y el de Extremadura (4,4%).

¿Y entonces, cómo elegir dónde comprar casa?

Tal vez algunos de estos números puedan desanimar a los potenciales inversores, pero a no desesperar: los índices son sólo parámetros y cada situación encuentra siempre su cauce. Si te has decidido a comprar casa, no te olvides que tenemos un equipo especializado dispuesto a ayudarte.

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Si quieres seguir lo que pasa en el mercado inmobiliario en España, recuerda que tienes mucha información a disposición en el blog de Oi Real Estate, y notas como la que te sugerimos a continuación: