La definición de “estrategia integral de marketing” no deja dudas. Una técnica o estrategia de marketing, refiere a un conjunto integral de métodos implementados justamente para lograr que las ventas sean producidas mediante mecanismos. Si bien varían de acuerdo al sector para el cual fueron diseñados, sorprendentemente se han dado casos en los que una técnica ha resultado más exitosa en un sector que la ha readaptado, que en el de base. En este artículo de Oi Real Estate veremos uno de esos ejemplos y cómo implementar el modelo KANO inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.
¿Qué es el Modelo KANO?
Creada por el profesor, consultor y escritor japonés especializado en gestión de calidad Noriaki Kano, es una hipótesis puesta en marcha durante la década de los años ochenta. Con singular éxito, es llevada adelante hasta nuestros días y utilizada por varios sectores del marketing global. Orientada al campo del experto nipón, enfoca sus métodos exclusivamente en torno a la calidad de un producto determinado.
No obstante su planificación original como propulsora de servicios respecto a un producto u objeto, al poco tiempo fue introducida con algunas variantes (y entre muchos otros) por el sector inmobiliario. Este aspecto del Modelo KANO es el que nos interesa.
¿Qué propone?
Ni bien aparecido, este modelo generó (como toda corriente de marketing repentinamente exitosa) una serie de debates, contrapropuestas y detractores. A pesar de que muchos la consideran en desuso, creemos que ninguna teoría referida a ventas debería ser descartada. El Modelo KANO en su incorporación al mundo inmobiliario por prestigiosos agentes y asesores, estudia las particularidades cualitativas de un producto dirigido a un cliente específico.
Un objetivo claro
Disminuir costos y minimizar cualquier aspecto que encarezca dicho producto, y simultáneamente descartar los puntos que no le aporten valor, aseguran (según el Modelo KANO) una meta exitosa, o al menos elevarán sustancialmente las posibilidades del éxito.
Implementar un modelo KANO inmobiliario
Implementar el Modelo KANO en el sector inmobiliario supone poner en marcha sus cinco categorías de estudio, enunciadas por el experto japonés hace casi cincuenta años. Esas categorías, aunque puedan parecer similares, solo tienen en común al que denominaremos “producto” de venta (en este caso un inmueble, un determinado servicio y hasta la negociación en sí). Como agente inmobiliario, considera investigarlas intensivamente. Son las siguientes:
1- Incorporarle al “producto” aspectos opcionales que lo vuelvan atractivo y provoquen entusiasmo
Te encuentras planificando una serie de promociones, especialmente diseñadas para clientes fidelizados. Bien, procura incluir entre esos beneficios, varios que puedan sumarle a la carta de presentación de esa promo, pero que no encarezcan al producto en sí. A todos nos gusta tener un abanico de posibilidades para elegir cuando se nos presenta acceder a una promoción.
2- Mantener esos aspectos en el tiempo.
La segunda categoría del Modelo KANO es una extensión de la primera, que la remarca y valida. Piensa que este tipo de métodos no pueden ser usados a cuentagotas, ni esporádicamente. Una vez que te has decidido a Incorporar cualidades o grandes beneficios a tus promociones, pues será raro para la clientela que en las futuras promos no los haya. Deberías de seguir con una conducta lineal, que es en definitiva uno de los puntos por los que los clientes te han elegido: la confiabilidad. Justamente, anunciar grandes promociones en Enero y en Junio mantener una actitud de ventas pasiva en el marco de tu servicio, no hará más que volverte poco confiable. Logra que en tu agencia “lo normal” sea brindar grandes beneficios.
3- Detectar y utilizar a tu favor los llamados “aspectos imparciales”
Son las cualidades ambiguas del “producto”. Realizando (si nos referimos a un inmueble) una profunda inspección y posterior análisis, te encontrarás con que existen distintos elementos de cierta funcionalidad, pero que en caso de no estar allí, el cliente no lo notará. Sin ser determinantes para la negativa, el realzar el efecto de estas cualidades en su conjunto, podrá incidir en la toma de decisión positiva del cliente. Por ejemplo, un aro de básquet ubicado en el patio trasero, una caldera ubicada en un sector semi abierto de la propiedad, o el reacondicionamiento de un amoblado antiguo que el vendedor tiene abandonado en alguna habitación. Cuantos más de estos elementos encuentres en una propiedad a la venta, más tendrás para ofrecer durante la visita guiada de los interesados.
4- Detectar y maximizar los aspectos imprescindibles de la propiedad
Este caso, se relaciona a la categoría 3 del Modelo KANO, en relación al tratamiento de virtudes, aunque en el sentido estrictamente contrario. Consta de hacer foco en aquellas cualidades imprescindibles del inmueble, ya sea para el correcto desempeño de tu servicio, o para la negociación propiamente dicha. Reúne esos aspectos básicos de la vivienda y procura no olvidar ninguno de ellos. Cabalmente, se trata de aquellos requisitos que no podrán faltar en toda venta y cuya ausencia podría hacer peligrar la operación de manera seria. No desestimes los asteriscos primordiales.
5- Descubrir a tiempo cualquier aspecto de rechazo
El objetivo en la última de estas categorías a la hora de implementar el Modelo KANO en el sector inmobiliario, radica en la detección de aquellos factores que puedan provocar la retracción o el retiro de un cliente, de la negociación. Más que estar dirigido al “producto” en su modo inmueble, contempla los elementos que conforman tu desempeño como agente. En lo teórico, resérvate y absorbe el uso de terminología técnica en todo lo que esté a tu alcance. Libera así a tu modelo de servicio, de cláusulas innecesarias que pudieran incomodar o repeler al cliente.
Por el lado de la práctica cotidiana, veamos un ejemplo. Suponte que un potencial cliente se muestra interesado en una vivienda alejada de la zona urbana. Aclararle como primera medida que deberá encargarse de su traslado a la hora y lugar pactados, es un aspecto de rechazo. Como contrapunto, ocuparte de acercarlo a la visita personalmente o mediante un vehículo de la agencia, provocará una mejor predisposición en el visitante; dando por hecho que debería haber sido un factor tenido en cuenta al comienzo mismo de la negociación con el vendedor de la propiedad.
Satisfacer al cliente es todo
De un modo global, el cliente satisfecho se ha vuelto el único faro del marketing. Hemos visto cómo implementarl un modelo KANO inmobiliario. ¿La has puesto en práctica? En los siguientes artículos, veremos muchas otras técnicas de ventas, diseñadas o readaptadas para su uso en el mercado inmobiliario.
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