Según las mediciones que realiza el Banco de España, el mes de abril pasado tuvo el nivel más alto de renegociación de hipotecas. Al menos desde que la entidad realiza tal medición. Sumaron un total de 2.503 millones de euros, y se dieron en un contexto de fuertes subidas de tipos de referencia de parte del BCE.
De acuerdo a las cifras del Banco de España, la renegociación de hipotecas alcanzó en abril pasado un volumen de 2.503 millones de euros. Se trata del nivel más alto de préstamos reajustados desde 2015. Aunque a diferencia de aquel año, el primero en que el BDE comenzó a realizar la estadística, este abril de 2023 vino acompañada de la precipitación de las subidas de tipos marcada por el Banco Central Europeo.
Hay tres modos en que se puede modificar la hipoteca: la extensión de plazos, el aumento de la tasa, o directamente pasar de tasa fija a tasa variable. En el caso de las hipotecas de tasa variable, fueron más afectadas durante el período abierto en julio del año pasado con las subidas de tipos. Solo en el primer trimestre del año, en algunos casos el alza llegó a los 3,8 puntos. Y en dinero, este porcentaje significa una erogación media cercana a los 300 euros al mes, más de 3.500 euros por año.
La renegociación de hipotecas
Las cifras de la renegociación de hipotecas en abril de este año fue la más alta. Al menos desde 2015, año en que el Banco de España comenzó a realizar esta medición. Los préstamos revisados representaron unos 2.503 millones de euros.
El máximo histórico se alcanzó en un contexto de fuerte alza de los tipos de referencia, que llegaron al 3,75%. Como es sabido, se trata de un alza vertiginoso marcado por el Banco Central Europeo, que desde julio de 2022 viene marcando subidas consecutivas. El objetivo final de la autoridad monetaria e combatir los altos índices de inflación.
El volumen de renegociaciones registradas en abril de este año supera las realizadas durante todo el año 2022, que fueron de 1.910 millones de euros. En 2021, la cifra fue de 1.744 millones, mientras que para 2019 totalizaron 1.318 millones. Le siguen las efectivizadas en el año 2018, que también alcanzaron los 1.744 millones y en 2017 sumaron 2.357 millones de euros.
Poe encima del volumen renegociado del mes pasado, están las de todo el año 2020, con 2.605 millones de euros. Las del año 2016 fueron de 6.396 millones. Y, por último, durante el 2015 la cifra alcanzó los 9.241 millones de euros.
Esto explica el aplanamiento en el número de hipotecarios solicitados. Ante este panorama, muchos prefieren esperar a que las tasas bajen. Por lo que la inversión queda en pausada hasta que mejoren las condiciones. En el caso de la vivienda para habitar, el nivel de exigencia para alcanzar un préstamo a muchos les resulta restrictivo y, simplemente, se van al alquiler.
Plazos, intereses y modalidad
La renegociación de hipotecas se dio en tres modos diferentes. Por un lado, las que extendieron los plazos. Por otro en la revisión de los intereses. Y, por último, en el cambio de una hipoteca de tasa fija a otra de tasa variable. En todos los casos, el hecho es que se revisaron en perjuicio de los tomadores del préstamo.
Esto se dio, principalmente, por el vertiginoso ritmo de subida de tipos de referencia. En pocos meses, el Banco Central Europeo llevó las tasas de prácticamente cero al actual 3,75%. De hecho, el índice Euribor, que se toma como parámetro de los hipotecarios, se encuentra en el nivel máximo desde 2008.
Y lo que viene por delante no es precisamente un alivio. De acuerdo a las estimaciones que realizan los propios integrantes de la autoridad monetaria, se esperan más subidas en los próximos meses. Para citar un ejemplo, un hipotecario de tasa variable experimentó durante el primer trimestre de 2023 un encarecimiento de 3,8% por encima de la tasa original.
En términos monetarios, sería un promedio cercano a los 300 euros más a pagar cada mes. En el año, ese monto puede superar los 3.500 euros. Incluso, para algunos hipotecarios ya firmados, tanto el plazo como el capital adeudado pueden encarecer aún más las cuotas.
Los nuevos hipotecarios
Ante este panorama, las nuevas hipotecas que se firman tienen características particulares. Incluso hay quienes las catalogan de restrictivas. Con todo, el BCE parece haber acertado con su intención de frenar el nivel de liquidez circulante. Pero a un costo muy alto, ya que la demanda se fue cayendo y también la inversión.
En abril, las hipotecas firmadas alcanzaron unos 6.231 millones de euros. Superan en un 16% a la cantidad de préstamos firmados en marzo. Es un volumen solo superado durante julio de 2022, año con desempeño record del mercado inmobiliario.
En cuanto a las características que tienen los nuevos acuerdos crediticios, aquellas con menos de un año de plazo sumaron un 39% del total, unos 2.456 millones de euros. El 22% fueron de entre 1 y 10 años. Mientras que las hipotecas con un plazo superior a los 10 años resultaron ser el 38% del total: unos 2.386 millones de euros.
Si el Banco Central Europeo realiza nuevas subidas de tipos, con el consiguiente aumento del índice Euribor, las entidades crediticias volverán a retocar tasas, plazos y montos. Ya se da por hecho que en la próxima reunión del Consejo de Gobierno, los tipos de referencia volverán a subir. Todo este panorama, que afecta el acceso a la vivienda, recién comenzaría a normalizarse en la segunda mitad de 2024.
Mientras tanto, cada mes, clientes y entidades crediticias volverán revisar los montos, plazos y modalidad de los créditos hipotecarios.
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