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Riesgos de alquilar sin contrato de alquiler

6 julio, 2023 No hay comentarios

Si estás viviendo en un piso alquilado bajo un acuerdo de palabra, queremos decirte que estás asumiendo un riesgo muy grande de tener problemas con tu arrendatario. De todas maneras, te daremos los mejores consejos para que evites los riesgos de alquilar sin contrato de alquiler.

Hacer un pacto verbal para asegurarte una vivienda de alquiler no es lo más recomendable. Sin embargo, es completamente legal y hay muchas personas que se arriesgan a hacerlo. En parte, porque estos son conocidos de confianza, porque han sido recomendados por alguien de afinidad o porque es algo temporal hasta que se encuentre un inquilino fijo o muchas otras distintas razones.

De todas maneras, ninguna de ellas te asegura que estarás tranquilo, sea tanto como inquilino o como propietario. Cada persona es un mundo y nada te respaldará al 100%. Vamos a ver con detalle cuáles son los riesgos de alquilar sin contrato de alquiler.

Riesgos de alquilar sin contrato de alquiler

El mayor riesgo que se puede presentar a la hora de tener un vínculo verbal de alquiler es que no se pueda demostrar la veracidad de este. Normalmente el tipo de trato referido suele derivar a dificultades entre las dos partes la mayoría de los casos.

El inquilino muchas veces vive con el miedo de que el día de mañana el arrendatario venga y le diga que ya no puede vivir más ahí. Asimismo, es el arrendatario quien puede sufrir este problema inversamente. Si este le pide al inquilino que necesita el piso con, por lo menos, un aviso de dos meses de anterioridad y no poder sacarlo de allí. Además, existen también problemas fiscales o con hacienda por no declarar los ingresos por alquiler si eres propietario.

Problemas para actualizar la renta

Cuando firmamos un contrato de alquiler establecemos en cierto punto cuándo, cómo y cuánto se aumentará el valor de la renta. En cambio, con un contrato verbal no te aseguras de que el día de mañana al propietario se le dé por aumentarte notablemente el alquiler.

Discordias por la fianza

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos se deberá pagar al arrendatario, por lo menos, un mes de fianza. El problema es que, ni siquiera para un contrato de arrendamiento escrito esta fianza está restringida, por lo que el propietario podrá establecer las pautas que él crea conveniente. Esto es igual en el pacto vocal, si el inquilino quiere pedirte un año de fianza y tú asientes, esto no sería ilegal. El problema es que, deberás asegurarte de demostrar haber vivido en el inmueble para, una vez finalizado el contrato, poder reclamarla. Además, deberás registrar bajo alguna forma clara que la suma que recibió de ti el arrendatario es bajo concepto de fianza y tener claro de cuánto fue.
Si el propietario quiere descontarse una parte de la fianza porque lo cree justo, deberá demostrar si el inquilino avisó con el tiempo correcto, de forma adecuada o si ha producido daños en la vivienda por mal empleo. Si existen estos tipos de inconvenientes, será mejor mediar y llegar a un acuerdo justo para las dos partes, ya que los procesos legales son muy caros y largos si se trata de un acuerdo verbal.

Guarda siempre recibos o justificantes de pago

Cada uno de los recibos de pago o justificante hasta que finalice el contrato, deberán ser guardados muy prolijamente por ambas partes. Esta es la única o más fuerte prueba de que consta un vínculo o relación contractual entre propietario e inquilino de la vivienda. Tirar o perder alguno de estos papeles sería un riesgo a futuro, servirá al inquilino a la hora de acreditar que vive en el inmueble. Para el arrendatario testificará que alcanzó un acuerdo para alquilar la propiedad y cobrar una mensualidad por ella.

Recisiones de contrato

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el concepto de recisión de contrato se debe aplicar de la misma manera que en un contrato de arrendamiento escrito. Es decir, que se debe dar un plazo coherente tiempo para que el inquilino busque un nuevo lugar en donde vivir o, por el contrario, pagar la o las mensualidades correspondientes de penalidad. De todas maneras, es un poco más complejo demostrar quién tiene la razón en muchos casos.

Una vez más, la única forma de llegar a una verificación sería la de demostrar que se está viviendo en este piso y desde cuándo. Si es indemostrable, el inquilino puede abandonar el piso sin problemas y cuando quiera. El proceso es muy largo y costoso, porque se deberán demostrar pruebas reales de que ha habido un alquiler. Si el acuerdo verbal de alquiler es demostrado, el inquilino podrá abandonar la vivienda una vez pasados los seis meses y avisando unos treinta días antes, como lo dicta la LAU.

Contrato de arrendamiento

Vamos a ver cuáles son los puntos que se especifican en un contrato de arrendamiento, para que analices las diferencias entre un contrato verbal. Debe respetar todas las normas establecidas por la LAU y estar muy bien redactado. Cualquier detalle podría significar una desventaja o controversia en el futuro. Los derechos y obligaciones, así como todos los puntos pactados entre inquilino y propietario, deberán estar especificados en este documento. Como requisito indispensable deberá figurar:

Duración del contrato -por ley será mínimo de 3 años si es en concepto de vivienda o comercial-
Cláusulas de recisión de contrato, tanto como para el inquilino como para el propietario.
Precio de alquiler y variables, con tope, de aumento en caso de renovación o inflación.
Especificaciones de la fianza.
Ejecución de los gastos mensuales o anuales de la vivienda, quién se encargará y cómo se llevará a cabo.

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El plan para la vivienda asequible: un caso en Sevilla

5 julio, 2023 No hay comentarios

Con la cercanía de las elecciones del 23 de julio vuelven a hacerse públicos ciertos debates que, en rigor, son cotidianos para los españoles. Uno de ellos es, sin lugar a dudas, el problema de la vivienda. ¿Y por qué es complejo este tema? Por varias causas, cuya solución requiere de la comprensión, la cooperación y la gestión a distintos niveles de la sociedad y, por supuesto, de sus instituciones. En la nota de hoy, te invitamos a conocer una propuesta de alquileres asequibles en Sevilla, y los planteos que trascienden cada política pública de vivienda, en este y en cada caso que se anuncia al respecto.

El complejo problema de la vivienda

El problema de la vivienda es, en efecto, muy complejo. En primera instancia, hay que considerar que no para todos los colectivos el problema es el mismo. Para quienes tienen más carencias económicas, las dificultades se encuentran en el acceso a la vivienda. Quienes tienen una mínima capacidad de ahorro pero sufren inestabilidad laboral o sus ingresos son vulnerables a cambios macroeconómicos como la inflación o los ajustes en los tipos de interés del BCE, el obstáculo principal es la financiación. Los que tienen ingresos asegurados y estables e incluso cuentan con un capital que pueden usar para invertir en una casa, miran con cuidado la administración y los impuestos.

Desde el lado de las instituciones encargadas de proponer y administrar soluciones, el problema de la vivienda también tiene diferentes “urgencias”. Uno, el principal, es asegurar la protección y, en ese sentido, “el techo”, a cada ciudadano. Esto es responsabilidad en todos los niveles de gestión, pero principalmente desde el Estado, porque hay en esta premisa una cuestión conceptual. De hecho, esto está en discusión en la actual campaña electoral: si la vivienda es un derecho fundamental o un bien de mercado.

Pero aún consensuando esto, las políticas públicas deben estar coordinadas para asegurar su ejecución en, al menos, tres factores básicos: el presupuesto (lo que comúnmente se obtiene con programas internacionales e impuestos), la gestión (de suelos, de obra, de recursos humanos), y el control o evaluación de los planes (que la vivienda sea accesible para los destinatarios preseleccionados, que no haya ocupaciones ilegales, que los complejos habitacionales se desarrollen en tiempo y forma, etcétera).

Aún sin profundizar en estas perspectivas, es lógico concluir que ninguna solución puede prometer resultados inmediatos. De allí que se requieran políticas coordinadas y a largo plazo. ¿Contamos con ellas? ¿Qué nos dice cada propuesta, sobre cómo se aborda el problema de la vivienda?

Una propuesta nacional y su aplicación en Sevilla

En concordancia con largos debates internos y entre las distintas fuerzas políticas, el gobierno nacional actual lanzó el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA). El objetivo es articular el desarrollo de viviendas a través de siete iniciativas vinculadas al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MiTMA), la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) y el Fondo Social de Viviendas en alquiler. Con tal colaboración se espera cumplir con la meta de habilitar más de 184.000 nuevas viviendas en alquiler social o a precios asequibles en todo el territorio nacional.

La ejecución del proyecto implica la actuación específica de la entidad pública empresarial de suelo, SEPES, que depende del MiTMA. Tal como indica el sitio del PVAA, “SEPES tiene actualmente un total de quince actuaciones residenciales adscritas al Plan de Viviendas para el Alquiler Asequible, que permitirán el desarrollo de más de 15.957 viviendas asequibles, que estarán ubicadas en zonas tensionadas por los precios de alquiler, en áreas afectadas por la despoblación y de pérdida de población, y en lugares con sinergias entre actuaciones empresariales y de vivienda.”

Tal proyecto es fruto de reuniones previas destinadas a diagramar la manera de cumplir con los compromisos adquiridos en su gestión. En octubre, el MiTMA y la SEPES firmaron un convenio de colaboración para el desarrollo de políticas sociales de vivienda, tales como el incremento del parque de viviendas en alquiler a precios asequibles, principalmente en ámbitos tensionados. En abril de este año, el Consejo de Ministros modificó ese convenio a los fines de incorporar aquellas actuaciones que contribuyan al reequilibrio territorial y al reto demográfico, que se desarrollen en suelo dotacional que admita uso residencial para viviendas o alojamientos dotacionales, o que provoquen sinergias positivas con ámbitos de actividad económica cercanos.

El PVAA en Sevilla

Una vez establecido el marco legal y las responsabilidades en cuanto a financiación del presupuesto y la gestión del proyecto, surgen los cronogramas de aplicación de esta política pública. De esta manera, tal como pueden consultarse todos los proyectos en el mencionado sitio del Plan de Vivienda, llegamos a uno de los últimos desarrollos publicados, ubicado en Sevilla.

En este caso en particular, el PVAA levantará las viviendas El Quintillo en el municipio sevillano de Dos Hermanas. Este proyecto cuenta con una superficie de 9,56 hectáreas y su promoción permitirá la creación de un nuevo área residencial en el centro de la ciudad, con capacidad para 923 viviendas. Aquí la SEPES adscribirá al convenio con MiTMA las 628 viviendas protegidas que le corresponden de dicha actuación. De esta manera, serían este organismo y el Ayuntamiento de Dos Hermanas, los dos únicos propietarios de los terrenos.

Vale recordar que el nuevo proyecto en Dos Hermanas se suma a otros que la SEPES tiene en la provincia de Sevilla. Actualmente cuenta con otra actuación residencial adscrita al PVAA en el antiguo cuartel de Artillería, donde se ejecutarán 853 viviendas.

Dato de interés para el ciudadano

Dicho esto, es ineludible preguntarse por el seguimiento de estas propuestas. En ese sentido, cabe remarcar que, si bien la evaluación formal la harán los organismos implicados, puede el ciudadano consultar información al respecto. Sólo debe ir a la página principal del Plan, seleccionar la actuación en la CC.AA y provincia deseada y, de no disponer los datos directamente en el sitio, se puede aplicar en el botón que indica “Solicitud de Información”.

¿Te ha resultado útil esta nota? ¿Has recurrido a estas páginas de internet para conocer los proyectos de vivienda en marcha? Comparte tu experiencia en los comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivir en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Del 28M al 23J: ¿hay cambios en las propuestas de vivienda?

4 julio, 2023 No hay comentarios

Empezó julio y España nuevamente está pendiente de las elecciones. La campaña electoral empieza este viernes 7 y se extenderá hasta el próximo 21. En ella volverán a circular las propuestas que más interesan a los ciudadanos, reviviendo debates nuevos y otros que trascienden los últimos sufragios. En la nota de hoy, te contamos cuáles son las medidas sobre vivienda que plantean los partidos de cara a las elecciones a Cortes Generales del 23J.

Cuando elegir una casa es elegir una política de Estado

Así parece estar planteado ya desde el 28M, cuando la campaña electoral de entonces se tiñó con propuestas en torno a la problemática de la vivienda en España. Ante la crisis habitacional generada por falta de obra nueva, déficit de pisos disponibles para el alquiler y una Ley que, aún sancionada, genera hoy desconfianza, las medidas en torno a este tema fueron la estrella de prácticamente todas las plataformas políticas.

Dentro de tres domingos más de 37 millones de españoles -contando a los que viven en el extranjero-, estarán habilitados para votar representantes en las Cámaras de Diputados y en el Senado, cuando el 23 de julio se abran los comicios a las 9 de la mañana de ese día. Mientras tanto, tendremos dos semanas de campaña electoral, entre el 7 de julio y el 21 de julio próximo. Las Cámaras resultantes se reunirán, en sesiones constitutivas, el 17 de agosto.

Es de esperar que en ese marco la campaña vuelva a cargarse con propuestas sobre uno de los temas que más preocupa a los ciudadanos: la falta de vivienda asequible. Tal como lo vienen analizando distintos portales inmobiliarios como Fotocasa, esta problemática es compleja no sólo en causas sino también en consecuencias, por lo que uno de los mayores desafíos es sin dudas la coordinación con distintas áreas de gestión, y los planes a largo plazo. Veamos a continuación, cómo abordan estos temas los distintos partidos.

Cómo prepara su 23J el partido gobernante

El Gobierno de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos es el que llevará como bandera de la campaña sus soluciones a la crisis habitacional. Lo hará, sin dudas, tratando de no evidenciar fallas en su gestión para contenerla, pero conscientes de que son los principales impulsores de la nueva Ley de Vivienda.

Algunas de las medidas que contemplan en sus discursos tienen que ver con ampliar la oferta de vivienda asequible, la rehabilitación y el alquiler de inmuebles. Sus últimos anuncios daban cuenta de que se estaban levantando 20.000 viviendas protegidas, y es uno de sus objetivos el crear un gran parque de alquiler a precios inferiores a los del mercado.

También sus referentes hablan de movilizar los pisos vacíos y a los grandes tenedores de vivienda, frenar las subidas abusivas de precios y apoyar el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Como complemento, se planea implementar un Plan de Vivienda Sostenible -acorde a una estrategia de rehabilitación con proyección al 2050-, bajo criterios de eficiencia energética y acceso a la vivienda, ofreciendo incentivos a las familias vulnerables.

Finalmente, y tal como lo había anunciado antes del 28M, el PSOE buscará que se aprueben medidas para alojar colectivos con necesidades especiales y urgentes, tales como el realojo de inquilinos que no puedan hacer frente al pago de sus rentas o que hayan perdido su vivienda por ejecución hipotecaria.

Opciones de vivienda para la oposición

También en relación a lo adelantado en la campaña del 28M, el Partido Popular propone distribuir un cheque de 1.000 euros, a pagar una sola vez a menores de 35 años que ganen menos de 40.000 euros anuales, para comprar o alquilar casa.

Favorecer la redistribución poblacional es otro de los objetivos del PP, en especial motivando que familias jóvenes se muden a zonas rurales con escasa población. De alguna manera como complemento, pretenden también ayudar en la rehabilitación de pisos a quienes pongan su vivienda en alquiler.

Por otro lado, no han ahorrado debates en torno a la ocupación ilegal, acción que estiman frenar o disminuir, pasando de multa a pena de privación de libertad de uno a tres años. En caso de que el problema surja por la dificultad en afrontar los costes de la renta, se crearían seguros de impago del alquiler, así como se evaluarán medidas que faciliten la solución de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

La propuesta de VOX de cara al 23J

Las medidas liberales de Vox también fueron ya eje de debate hace dos meses, al finalizar las elecciones del 28 de mayo pasado. De cara al 23J, el uso de los suelos y la propiedad privada son las propuestas más relevantes.

Tal como propone el PP, se sugiere penalizar la ocupación, pero se incita a llevar a cabo desalojos en 48 horas. También coincide con los populares en su oposición a la Ley de Vivienda y la regulación del precio del alquiler.

No obstante, pretende también avanzar con la construcción de obra nueva y para ello pretende liberalizar el suelo, así como “convertir en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificados”.

SUMAR a la campaña del 23J

La nueva formación de Yolanda Díaz, que incluye a Unidas Podemos, buscará intervenir en las subidas abusivas mediante el control de precios del alquiler, asegurando el techo del 30% de los ingresos familiares destinados a la renta.

Otra medida tiene que ver con la creación de un parque de alquiler público, mediante la “cesión obligatoria y las sanciones a los grandes tenedores de viviendas vacías”. Este tipo de medidas van de la mano de una concepción de la vivienda como derecho fundamental, que según esta mirada debería estar así presente en la Constitución. En ese camino, los desalojos y/o desahucios a personas o familias en situación de vulnerabilidad, no serán posibles si no se les garantiza a esas personas una alternativa habitacional.

¿Qué opinas de estas medidas? Comparte tu opinión en los comentarios al pie de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones de vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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A continuación, te sugerimos leer la siguiente nota:

Tras las elecciones, vuelve el debate sobre el tema vivienda

En Alquilar

¿Comprar vivienda o vivir de alquiler?

4 julio, 2023 No hay comentarios

Hoy en día, comprar una vivienda no es una opción para la mayoría de los ciudadanos, por eso en Oi Real Estate, te vamos a explicar las principales características que tiene comprar una vivienda o vivir de alquiler. Te invitamos a leer el siguiente post.

¿Comprar o alquilar? Esta pregunta que parece habitual muchas veces no lo es porque el alquiler se convierte en una «imposición” para muchas personas que no pueden asumir el coste inicial de una hipoteca. Tradicionalmente España siempre ha mantenido la opinión de que es un país en el que se valora mucho la propiedad privada.

Es decir, que “España es un país de propietarios” y, ciertamente, todos los sondeos que se han venido realizando han centrado en una horquilla de entre el 75 al 85 por ciento la preferencia de la compra frente al alquiler de la vivienda (dependiendo de los rangos de edad). En esta línea y hasta hace algunos años, dentro del marco de Europa, España se venía situando en los puestos de cabeza de propietarios de vivienda.

¿Comprar o alquilar casa? Toma la mejor decisión

De la decisión entre comprar y alquilar casa, depende en gran medida situación financiera de tu familia. Cada una de estas opciones tiene sus ventajas y desventajas. Ambas opciones son aceptables. Todo depende de las necesidades que tienes.

Si no puedes pagar en efectivo, intuitivamente creemos que es mejor la opción es comprar una casa. Pensamos que alquilar es tirar el dinero, pero para comprar una casa mayoría de nosotros también “alquilamos” mensualmente una gran cantidad de dinero.

Si adquieras una hipoteca, y pagas intereses, entonces alquilas el dinero del banco.

Si lo vemos desde este punto de vista, y añadimos a esto los diferentes escenarios de la vida, la elección no siempre es tan simple como podría parecer inicialmente.

Comparación

Veremos lo que hace que tanta gente quiera comprar su propia casa o su propio apartamento. ¿Qué ventajas obtendrás por comprar?

Comprar:

Adquieres algo propio: tener una propiedad, tu lugar único donde siempre puedes regresar es definitivamente un sentido bonito y un sueño de muchos.

Puedes hacer todas las reparaciones y modificaciones que deseas: a cada persona le gustaría construir su casa de acuerdo a sus gustos o modificar la que ya tiene, lo que no es posible con el contrato de alquiler.

No vas a pagar toda tu vida: en caso de alquilar una casa es necesario hacerlo. Porque nunca será tuya.

En general los precios de la vivienda crecen a largo plazo: por lo que la compra de tu propio apartamento no sería una pérdida de dinero.

Tienes una casa que tiene su valor: incluso si compramos con hipoteca, después de un tiempo la pagamos y seremos propietarios absolutos de ella. En el caso del alquiler al final nos quedamos con nada.

La casa te ofrece una sensación de estabilidad y seguridad: cambiando a menudo un lugar por otro puede perturbar la paz de nuestra familia, especialmente si tenemos niños.

Podrás generar ingresos pasivos: si un día decides mudarte, puedes alquilar la casa y obtener ingresos por ello. Si es una casa grande, también puedes rentar una parte de ella.

Una hipoteca te obliga para ahorrar de forma “automática”: un argumento importante si eres una persona que el dinero se escapa entre los dedos, pagando por cuotas serás seguro que no consumes este dinero.

¿Qué ventajas tiene el alquiler de la casa en comparación con su compra?

Alquilar

No necesitas cuota inicial (enganche) para alquilar una casa: menores costos para comenzar y poder vivir en una casa, además puedes moverte en una mejor área o zona donde no sería capaz comprar una casa, pero para alquilar tenemos suficiente dinero.

Puedes cambiar de lugar en caso de problemas: en el caso de alquiler fácilmente puedes resolver problemas tales como: vecino molesto, el ruido fuera de la ventana, no poder tener mascotas, etc. Basta con buscar otro apartamento. En caso de comprar una casa, gastaste mucho dinero y por lo tanto la decisión de moverse, aunque no imposible, es más complicado.

La flexibilidad y movilidad: esta es muy importante para las personas que cambian continuamente de ciudad, para esas personas de corazón aventurero que van de un lugar a otro. También para las personas que por su empleo necesitan moverse de ciudad o país.

No tienes deudas ni hipotecas bancarias: si le huyes estar en deudas esta sería una buena opción, te ahorra la presión de tener una hipoteca y de no tener dinero para pagar la cuota mensual y quedarte sin casa.

No tienes preocupaciones de la reparación: una casa siempre requiere reparaciones al pasar de los años, así también modificaciones. Con un alquiler te evitas la preocupación de tener que hacer estos gastos.

No estás arriesgando a perderlo todo: en el caso que suceda una crisis inmobiliaria o no tener dinero para pagar la hipoteca.

Alquilar puede ser una opción rápida y efectiva: no necesitas de tantos trámites para adquirir un lugar donde vivir. Es una forma fácil que ayuda a la mayoría de jóvenes a dejar la casa de los padres para empezar su independencia.

Mayor disponibilidad del dinero: puedes invertir el dinero en algo más, o simplemente ahorrarlo.

¿Para quién es mejor comprar casa?

La compra para fines de inversión es cuando compramos apartamentos para alquilarlos o con el propósito de renovarlos y venderlos rápido por un precio más alto.

Entonces, comprar la casa es una inversión si lo hacemos para generar ingresos. De otra manera, es simplemente el lugar donde vivimos, pasamos el tiempo y disfrutamos con nuestra familia.

Mantener la casa en buen estado, junto con pagos de la hipoteca, puede generar bastante gastos. Por esta razón, si subestimamos nuestras capacidades, la compra de una casa puede ser un gran error, con graves consecuencias financieras.

Sin embargo, esto no significa que todos debemos alquilar las casas.

Si has encontrado una casa que soñaste, en una buena localización, donde tu familia se sentirá bien, y piensas vivir ahí por al menos 10 años, entonces debes considerar comprarla.

La hipoteca es generalmente el préstamo más barato del mercado, la deuda excesiva es siempre una mala decisión. Recuerda que la casa donde vives no es una inversión y en lugar de ingresos te generará los gastos.

Por supuesto, la forma ideal para comprar una casa es pagar 100% en efectivo por todo y disfrutar la vida sin pagos e hipoteca. Sin embargo, puedes comprar la casa con una hipoteca, si lo haces de forma inteligente.

¿Qué opciones se puede considerar?

Una de las mejores opciones es alquilar primero, con opción a comprar luego.

¿Qué significa alquiler con opción a compra? Es una modalidad similar al del alquiler, también existe un contrato de arrendamiento, pero incluida la opción a compra y con un plazo establecido en el que decides si comprarlo o continuar rentando. No es algo muy común, pero en el mercado se pueden encontrar este tipo de ofertas.

Durante el tiempo de alquilar vamos a saber los pros y los contras de vivir ahí: llegamos a conocer a los vecinos y el lugar. Si un apartamento va de acuerdo a nuestras expectativas y estamos listos, entonces lo compramos. De esta manera puedes comprobarlo, sin entrar en la deuda. Además, no limitas tu movilidad, lo que es muy importante para personas entre los 18 y 30 años de edad, cuando a menudo cambiamos el trabajo y buscamos nuestro “lugar”.

La situación cambia cuando nos hacemos mayores, tenemos nuestra familia, los hijos, sabemos dónde queremos vivir y deseamos estabilidad. Cuando tenemos en cuenta el largo período de tiempo y miramos lejos en el futuro la compra de la casa parece ser una mejor opción.

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El contrato de alquiler perfecto

En Formación Inmobiliaria

Estrategias infalibles en ventas inmobiliarias

4 julio, 2023 No hay comentarios

A menudo escuchamos o leemos en diversos artículos que las estrategias de ventas perfectas no existen. Esta es una definición abierta que puede llegar a ganar adeptos y detractores respecto a cualquier circuito comercial. En el sector inmobiliario, estrategias de ventas sobran. Pero… ¿Puede ser considerado un mecanismo de atracción de clientes como un “ideal” habiendo tantos diferentes buyers personas alrededor del globo? En este artículo de Oi Real Estate veremos si existen o no estrategias infalibles en ventas inmobiliarias; revisitando cuatro conceptos fundamentales. Te invitamos a leer la nota hasta el final para entender más y por supuesto. ¿Nos acompañas?

Permanecer en el mercado real estate

Una decisión estratégica en el área de ventas puede determinar la subsistencia de una inmobiliaria o de tus servicios como agente independiente. En este sentido, los mecanismos de marketing se han vuelto fundamentales para conformar los distintos modelos de negocios y las tendencias que los acompañan alrededor del mundo. Así, un conjunto de estrategias pueden (vamos, lo hacen) definir un mercado y sus submercados inferiores, dependientes de aquél original y que incluirán también sus propios artilugios de marketing que los harán cautivar a su público y vender más.

De las estrategias de marketing dependerán entonces, principalmente, el posicionamiento y la elaboración de la imagen de tu marca o la de tu agencia. ¿Te parece poco? De esta forma, un departamento de marketing inmobiliario deberá conocer el pasado del mercado zonal y regional para saber cómo moverse y planificar el presente de la compañía; así como estar alerta a las tendencias prometedoras o venideras con el objetivo de identificar el momento de dar un buen golpe de timón hacia nuevos horizontes, de ser necesario.

Es cuando vemos que una campaña publicitaria con buenas intenciones (consolidadas sobre robustos estudios de campo previos) puede llegar a hundir a una compañía, si es implementada en el momento inoportuno o enfocada a un público que no es el propicio. ¿Conoces alguno de esos casos? ¿Existen las estrategias perfectas en ventas inmobiliarias? ¿Cuáles son los errores y aciertos más comunes en el marketing inmobiliario?

Marketing inmobiliario sin fallas

Creemos que el marketing inmobiliario perfecto realmente no existe como una receta oculta o una pócima que enviará a los agentes al éxito inmediato. Pero sí hay una serie de decisiones que, tomadas en tiempo y forma, podrán colaborar de sobremanera con el desarrollo de tu marca y su enfoque acertado mantenido en el tiempo.

Estas premisas, de orden general, pueden confluir en varios estándares que no deberías desatender. Veamos solo algunos de ellos a través de estos interrogantes; acaso ya estés implementando alguno sin haberte enterado o veas que una de estas nociones se te han estado escapando.

1 Objetivos claros de una estrategia infalible

Una estrategia perfecta en marketing inmobiliario debería estar orientada a contentar tanto como sea posible a todos quienes participan en ella. Interesados (compradores, inquilinos), clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por supuesto, a la inmobiliaria y el equipo que pone en marcha dichos engranajes. Podrás asegurar que esto no se da en la realidad cotidiana; mejor que eso, preguntémonos mejor por qué ocurre que alguien quede descontento en la post negociación. ¿Es un hecho realmente inevitable?

2 La importancia de la fidelización

Los gurús del marketing mundial podrán discutir centenares de mecanismos de ventas, pero de seguro concordarán en una máxima: sostener un cliente cuesta hasta diez veces menos que traccionar uno nuevo. En este sentido… ¿Qué espacio le da tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario autónomo al marketing de fidelización del cliente?

Mientras que hasta hace no mucho tiempo el sector de ventas inmobiliarias se especializaba en conseguir clientes nuevos, finalizar la negociación y despacharlos para dar paso a otros; hoy día se pone especial atención en lograr que la duración entre el cliente y las agencias sean lo más duraderas posibles. ¿Por qué? Pues porque se ha comprobado que mantener esa relación fortalece la posición de las marcas y fundamentalmente, porque casi siempre aquel viejo cliente conducirá a una nueva negociación; sino para él, para alguien conocido y recomendado.

3 Mantener las estrategias analógicas positivas

Puede que la era digital le esté ganando la pulseada a los medios analógicos. A pesar de ello, no es recomendable descartar los viejos métodos off line del todo. Anuncios en medios zonales, así como la impresión de flyers y otros mecanismos físicos, por fuera de lo digital, pueden ser parte de estrategias fundamentales, si estás empezando tu carrera como agente inmobiliario independiente.

Si no cuentas con un presupuesto cuantioso o el apoyo de sponsors… ¿Cómo imaginas que lograrás establecerte en el primer peldaño del negocio inmobiliario que es el ambiente local? Establecer y conocer el mercado regional a fondo será vital durante tus primeras temporadas en el negocio.

4 Definir e identificar tu buyer persona

El buyer persona es lo que en marketing llamamos “cliente ideal” y es definitivamente fundamental en la construcción de toda certera estrategia de marketing. Lograr identificar al buyer persona, entenderlo, será clave para saber cómo y a dónde apuntar la mirada de tus mecanismos de tracción. Cada agencia inmobiliaria, en cualquiera de sus especializaciones (alquiler juvenil o estudiantil, compraventa de viviendas de lujo, turismo, etc.) posee su buyer persona.

Hemos visto solo unas pocas características de las más exitosas estrategias de marketing inmobiliario. Por supuesto, existen muchas más. Si tuvieras que replantearte otra vez como en la introducción de nuestro artículo… ¿Dirías que existen o no las estrategias infalibles en ventas inmobiliarias? Nos encantaría conocer tu opinión.

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Puntos claves en promociones inmobiliarias

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En Invertir

Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

4 julio, 2023 No hay comentarios

Siempre se puede mejorar una inversión. Una manera es mejorar la rentabilidad inmobiliaria a partir de una serie de aspectos que aquí se exponen. Y que se deben tener en cuenta incluso desde el inicio de la decisión de invertir.

Como es sabido, la rentabilidad inmobiliaria se obtiene a partir de invertir en una propiedad que luego generará un margen de ganancia. Por lo tanto, la rentabilidad es un aspecto fundamental del negocio inmobiliario. Saber cuántos son los beneficios que otorga una vivienda, local, nave logística o bajo comercio permite analizar con mejores herramientas si se trata de una correcta decisión.

Pero, tan importante como conocer la rentabilidad de un inmueble, es tener la posibilidad de maximizar su rendimiento. Mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que permite generar, como se ha dicho, mejores márgenes de ganancias. El fin último de cualquier inversión es lograr obtener del inmueble el más alto nivel de rentabilidad. Pero no se trata de una tarea posterior a la compra de la propiedad, más bien, desde el inicio mismo debe estar presente la posibilidad de mejorar su rentabilidad, y la manera de hacerlo.

Rendimiento medio del inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria depende de muchos ítems como para indicar un porcentaje exacto. Y esto no es solo en España, sino en todo el mundo. Para dar cuenta del rendimiento de que deja una propiedad hay que tener en cuenta si es una vivienda, un local comercial, un bajo comercio, una nave, una residencia para estudiantes, etc.

A eso, se deben agregar los factores geográficos, esto es, el lugar dónde se encuentra la propiedad: si es una ciudad grande, un pueblo alejado, una zona vacacional, si está dentro de un polo de desarrollo de una actividad particular. Por último, si se trata de una región o país que brinda incentivos a la inversión, o si por el contrario la grava con algún impuesto.

Como se puede percibir, es una tarea muy difícil poder encontrar ese número exacto que nos lleve a pensar a partir de cuándo invertir o no. Pero, aun así, existen estimaciones para tiempos de relativa normalidad. Y es que para el mercado inmobiliario español, existe una rentabilidad promedio que se ubica entre el 4% y el 7%. Por supuesto que hay excepciones, tanto por encima como por debajo dela media.

Bien planificada, y con una gestión adecuada, la inversión se pude mover por encima incluso de estos parámetros. Pero para ello, son necesarios considerar todos los gastos corrientes y habituales, que hacen al mantenimiento de la propiedad (aquí también se deben considera a los impuestos y tasas). Pero también aquellos que se dan de manera inusual, como el cambio de un artefacto o la reparación de una tubería.

Cómo mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Como decíamos, mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que debe realizar desde el momento inicial, en la misma búsqueda de la propiedad. Para ello, hay distintos aspectos a tener en cuenta.

En principio, es preciso conocer el mercado inmobiliario. No se trata de ser un experto, pero sí prestar atención a la situación en que se encuentra el negocio. Una vez fijada la localidad donde se realizará la inversión, es necesario ver varios inmuebles, los barrios en que se encuentran. Y no quedar estancado a una zona en particular, pues las oportunidades no siempre están en ciudades cercanas, a veces resulta más ventajosa la inversión en poblaciones alejadas, incluso Comunidades y hasta países que no se han tenido en cuenta al inicio.

En definitiva, la ubicación geográfica es uno de los factores que más influye para obtener mejores rentabilidades. Y si para ello se debe echar mano a expertos, pues no queda más que recurrir a ellos.

Tampoco es aconsejable tomar a la propiedad como un bien nuestro. Se trata de una inversión y, por lo tanto, atarse a ella como si fuera nuestra vivienda es desaconsejable. Y tener paciencia, ya que tampoco es necesario precipitarse a comprar sin ver otras opciones y tipos de propiedades. Y si la oportunidad se escapa, ya llegarán otras con las mismas características, e incluso mejores.

El asesoramiento es una buena opción para poder tomar mejores decisiones. Hay cuestiones de índole legal, tributarias y urbanísticas que requieren de conocimientos específicos. Y en ese sentido, los profesionales del mercado pueden brindar la mejor ayuda.

Por último, la diversificación es una buena manera de encarar la inversión. Para ello, claro está, debe existir la posibilidad de poder apostar a distintos activos. Incluso, recurrir a negocios por fuera del inmobiliario permite preservar el dinero de las contingencias coyunturales (como ha ocurrido con la crisis de las hipotecas, en 2008).

Una correcta gestión

Una vez elegida la propiedad y realizada la inversión, hay pasos que pueden llevar a mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Una de las más eficaces es tener una correcta gestión del inmueble. Para ello, también hay ítems que se pueden mejorar.

En principio, encontrar el precio adecuado del alquiler. Este no debe estar tan alto, ya que puede quedar por encima de la media del mercado. Pero tampoco debe ser tan bajo, ya que el margen de ganancias no se corresponderá con los costes, ni con lo esperado. Lo mejor es encontrar un precio que cumpla con las necesidades de mantenimiento y, a la vez, con los márgenes de rentabilidad buscados.

Luego, es preciso asegurar que la cadena de pagos no se interrumpa. Esto se puede garantizar a partir de la correcta elección de los inquilinos o arrendatarios (de acuerdo al tipo de propiedad). Por ejemplo, a través de la firma de un buen contrato, con cláusulas legales claras. Se puede incluir un seguro de impago, que nos evite males mayores.

El inmueble se debe mantener en un buen estado. Esto nos garantiza que sea fácil de encontrar inquilinos, o de manera más rápida. Tener una vivienda, local, nave logística o bajo comercio en perfecta condiciones, es también es una manera de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Lo que siempre se debe tener en cuenta, es que hay quienes se deciden a pagar un precio más alto si el bien esta amueblado, o con mejoras y decoraciones vistosas.

Por último, cuando no es posible llevar a cabo una correcta gestión del inmueble, lo mejor es recurrir a manos expertas. Hoy, el mercado inmobiliario se ha desarrollado de tal manera que existen empresas con dedicación exclusiva para todas las tareas propias de la gestión de una propiedad en alquiler: desde la publicidad y marketing, hasta la limpieza y las cobranzas. Recuerda que lo que pueden parecer gastos, muchas veces terminan siendo decisiones que hacen mejorar la rentabilidad inmobiliaria.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

En Consejos

Vender un edificio con inquilinos: ¿Cómo hacerlo?

3 julio, 2023 No hay comentarios

En este post queremos contarte cuales son cada una de las opciones posibles para vender un edificio con inquilinos. Además, te detallaremos cuales son las acciones que deberás tener en cuenta si eres propietario o como futuro comprador. Si eres inquilino, cuáles son tus derechos y si existen normativas que regulen el proceso en cuestión.

¿Es posible vender un edificio con inquilinos?

La acción o los interrogantes sobre la posibilidad de vender un edificio con inquilinos es más frecuente y conocida de lo que se piensa. Se trata de la circunstancia habitual en la que una persona es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Ante una buena oferta, el titular de la vivienda decide venderla.

Todo el proceso de compraventa de un edificio o propiedad arrendada se encuentra, en España, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, te presentamos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre esta circunstancia.

¿Cuáles son las novedades que aporta las Modificación del artículo 14 de la LAU ?

La Ley 29/1994 determina el régimen jurídico que será aplicado a los arrendamientos de propiedades urbanas que se destinan a la vivienda o a sus diversos usos. Respecto a la alternativa o posibilidad de vender un edificio arrendado la principal novedad está contenida en la modificación del artículo 14 de dicha normativa.

La misma ha sido pensada con el objetivo de que sea el Registro de la Propiedad la institución encargada de regular la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. En este sentido, la modificación determina que, si el contrato de alquiler de una propiedad se encuentra registrado en el ente competente, los condicionamientos del mismo deberán ser respetado aún luego de la venta del inmueble. Sobre todo, con respecto a los puntos que se encuentran relacionados al tiempo de validez del acuerdo.

Ante dicha circunstancia, quién se transforme en el nuevo titular y propietario de la vivienda comenzará a cumplir los derechos y obligaciones, a nivel legal, de la figura de arrendador.

No obstante, en el caso contrario, es decir, que el contrato no se encuentre inscripto en el Registro, el acuerdo concluirá en el preciso momento en el que la venta se lleve adelante.

¿Cuáles son las limitaciones de la normativa?

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una limitación. Es decir, quedan por fuera las situaciones de venta forzosa como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuando el proceso de vender un edificio con inquilinos se lleva adelante voluntariamente no existe ningún tipo de restricción que impida llevar adelante la operación.

¿El inquilino debe abandonar el inmueble si el contrato de arrendamiento no figura en el Registro de la Propiedad?

En este caso, la respuesta es negativa. Para las situaciones en las cuales el contrato de arrendamiento no se encuentre inscripto en el Registro, el arrendatario tiene la posibilidad de acogerse a lo que dicta el artículo 1571 del Código Civil español.

El mismo determina que, quién compre una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, la primera figura con derecho a continuar con el arrendamiento es el inquilino que la habita al momento de la venta de la vivienda o edificio.

Ante estas situaciones, quien se encuentra arrendando la propiedad dispone de un periodo de tres meses para abandonar la vivienda. El plazo comienza a contarse desde el momento en que el nuevo propietario notifique la decisión de no continuar alquilando el inmueble.

¿El propietario debe pagar alguna indemnización por vender un edificio con inquilinos?

Como hemos afirmado, el inquilino de una vivienda que ha sido vendida podrá finalizar el acuerdo por el alquiler. Esta posibilidad existe para los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro. En caso contrario, podrá disponer del artículo 1571 del Código Civil español. De esta manera, tendrá un plazo de tres meses dependiendo de la decisión del nuevo propietario del inmueble.

No obstante, se presenta una posible situación que es de hecho muy recurrente. Se trata de la existencia de una cláusula en el contrato de indemnización a favor del arrendatario ante una finalización del acuerdo abrupta. En estos casos, el pago de dicho monto deberá ser abonado por el antiguo propietario. Es decir, con quien se llevó adelante el acuerdo.

Si el inmueble se vendió antes de la actualización de Ley de Arrendamiento ¿Qué se sucede con los inquilinos?

Para los casos en los cuales los contratos de arrendamientos daten antes del 6 de junio de 2013, el nuevo titular de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de alquiler. Esto según lo determina la Ley de arrendamiento y en los casos de contratos de un año prorrogado.

¿Y cómo se procede con las viviendas de renta antigua al vender un edificio con inquilinos?

En esta oportunidad, vender un edificio con un contrato de renta antigua se torna algo más complejo.

Los propietarios que se encuentren arrendando su inmueble con rentas de esta índole y quieran vender la propiedad deberán hacerlo en relación a la renta anual que el inquilino paga. De manera más concreta, por el precio de capitalización al 4,5% de la misma.

Asimismo, existen otros factores y aspectos que la normativa de arrendamiento observa y que modifican los acuerdo para este tipo de inmuebles si se da la compra-venta:

El pago del IBI de la vivienda arrendada pasará a cargo del arrendatario.

Las obras de mantenimiento y las reformas de cualquier tipo para mantener la vivienda pasarán a ser responsabilidad del inquilino.

Se anularán los derechos de tanteo y retracto.

La renta se actualizará. En este punto, el inquilino tiene la posibilidad de oponerse a la actualización y deberá notificárselo al nuevo propietario. Esta acción debe ser durante los próximos 30 días a la recepción de aumento.

El coste de alquiler será actualizado de manera anual con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.

En los casos en los que el inquilino no acepte la actualización, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 8 años.

Al vender un edificio con inquilinos: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?

Llegado el momento de vender un edificio con inquilinos, ambas partes deben cumplir con determinados requisitos. Es decir, propietarios e inquilinos adquieren y asumen derechos y obligaciones.

Por su parte, el inquilino tiene el derecho a poder pedir la adquisición preferente del edificio que está arrendando. Es decir, cuando un propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, este tiene la obligación de notificar al arrendatario la oferta. Por lo tanto, el primer paso que deberá realizar es comunicárselo a los arrendatarios y ofrecer comprar la propiedad. Si dentro de los 30 días posteriores a la notificación, los inquilinos no han dado una respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero son complicaciones ni limitaciones.

La obligación de comunicar un posible comprador la existencia de los inquilinos. Es decir, notificar que las propiedades del edificio se encuentran en alquiler. Asimismo, junto a tal notificación deberá, el propietario comunicar cuales son las condiciones vigentes del contrato de arrendamiento. De no brindar dicha información o si la misma se encuentra incompleta, quienes estén arrendando los inmuebles podrán actuar jurídicamente.

¿Existe una vía más rápida para llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos?

Lo más recomendable al vender un edificio con inquilinos es que ambas partes logren llegar a un acuerdo que beneficie a ambos antes de realizar la operación correspondiente.

En una gran cantidad de casos, la oferta hacia el arrendatario es que continúe con su contrato con el nuevo propietario. A su vez, se recomienda que el acuerdo se inscriba de nuevo en el Registro de la Propiedad. Este tipo de situaciones es muy habitual cuando la compra es por parte de inversores. En estos casos, adquirir un inmueble a modo de inversión que tengan inquilinos con un contrato vigente y con todas las cargas que dicha situación demanda limpias resulta altamente positivo.

Por último, en los casos en los cuales los inquilinos no quieran abandonar el edificio a priori a la venta, se recomiendan algunas alternativas para facilitar la operación. Una de ellas es ofrecerle al actual arrendatario otra vivienda en alquiler o un asesoramiento profesional para realizar el traslado de domicilio. Asimismo, se puede recurrir a un descuento para los últimos pagos de la renta negociar los gastos que demandará la mudanza.

Estas y otras opciones son recomendables ya que, los futuros posibles compradores buscaran visitar el inmueble para conocerlo. Por lo tanto, será de gran importancia contar con la autorización de las personas que viven en él.

¿Qué sucede si el inquilino no quiere abandonar el inmueble?

Ante esta situación, lo primerio que se debe saber es que no es posible echar a un arrendatario para vender un edificio de un día al otro. Como ya lo hemos mencionado, el propietario actual debe notificar con 30 días de anticipación la decisión de vender. Ante eso, el inquilino podrá optar por comprar o no la vivienda. En caso negativo deberá abandonarla dentro de los próximos tres meses al momento en que se concrete la transacción.

La única posibilidad que puede surgir es que el propietario requiera el inmueble para un uso diferente o para un uso propio, como ser para un familiar directo de manera fija o permanente. Ante esta situación, solo deberá comunicárselo al inquilino con una anticipación de dos meses. En el caso de que el contrario haya sido firmado hace más de un año, el arrendatario no podrá presentar ningún tipo de prórroga.

Cómo vender tu casa con hipoteca pendiente

Hasta aquí hemos detallado todo lo necesario para vender un edificio con inquilinos, un interrogante más usual de lo que se conoce.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

En Invertir

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

3 julio, 2023 No hay comentarios

Los inmuebles están entre los más elegidos por los españoles a la hora de invertir. Pero, antes que nada, es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.

Los españoles, históricamente, eligieron el inmobiliario como inversión principal. En tiempos de crisis, además, representa un refugio a prueba de la inestabilidad económica y social. Pero es necesario poder entender hasta dónde se puede llegar con la apuesta, y en qué punto es mejor retroceder. Saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria es la primera tarea antes de tomar cualquier decisión.

La rentabilidad inmobiliaria es tal vez el primer elemento a considerar para decidir sobre una inversión. Y en este punto, calcular de manera adecuada cada gasto permitirá tener un panorama más claro. Lo que, a su vez, lleva a tomar la medida con mejores prevenciones. Hay puntos que se deben considerar y que terminan resultando clave en los costos, mientras que hay otros que pueden parecer importantes, más tienen poca influencia en la operación final.

Rentabilidad Inmobiliaria

Cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria, se refiere a la ganancia que otorga un inmueble de acuerdo al coste o precio que se abonó para comprarlo. Se trata de un parámetro, tal vez el más importante, que se utiliza para tomar la decisión de invertir o no.

De modo que la rentabilidad se refiere a lo que se obtiene por el alquiler de una propiedad, que puede ser una vivienda, un piso, un local comercial o una nave logística. Aunque hay otras inversiones menos habituales en que el cálculo de la rentabilidad es un tanto más complejo, pues tienen componentes mas diversificados.

Comprar para alquilar es la opción más habitual. Se trata de una forma de rentabilizar una inversión: se adquiere una propiedad y, de inmediato o luego de algunas reformas, el inmueble comienza a generar ingresos por el alquiler. Los euros percibidos por el arrendamiento generan lo que se llama ingreso pasivo, pues tienen cierto grado de periodicidad.

El alquiler o arrendamiento puede ser de larga duración (que continúa siendo el más habitual en España). Pero también están los alquileres a estudiantes y los vacacionales. Estos dos últimos, son temporales.

Otra manera de obtener rentabilidad de un inmueble es la compra para vender. Simplemente se adquiere una propiedad, el inversor se toma el tiempo adecuado, ya sea para realizar reformas o para que incremente el valor de mercado, y luego lo pone a la venta. A veces son necesarias demasiadas reformas, y en esos casos la decisión más adecuada es buscar otra propiedad.

Cómo calcular la rentabilidad

De todas maneras, a la hora de decidir una inversión siempre es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble o propiedad. Para comenzar, se debe distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Existe una formula básica para el cálculo de a rentabilidad bruta de una propiedad. Y es dividiendo el rendimiento que se espera obtener entre el valor de la propiedad, y luego se multiplica el resultado por 100. De modo que si el coste de una vivienda es de unos 150.000 euros, y el alquiler se fija en 1.000 euros mensuales, la rentabilidad sería: (1.000 x 12)/150.000 x 100. El resultado se expresa en porcentaje, y para el caso de este inmueble sería una rentabilidad del 8%.

Pero para no caer en errores, se den tener en cuenta otros ítems. Entonces al coste de la propiedad se deben agregar una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de notaría, el registro y los impuestos por la compra.

Para tener una idea más adecuada de saber la rentabilidad de un inmueble, tenemos la rentabilidad inmobiliaria neta. Ello se obtiene sumando a la rentabilidad bruta aquellos costes por la explotación de la propiedad. Aquí entran los gastos de la Comunidad (que se fijan según la legislación vigente en cada CCAA), el impuesto por Bienes Inmuebles (IBI), los seguros ante siniestros, y las reparaciones que se realizan de manera habitual para el mantenimiento (reparaciones, reposiciones de muebles y artefactos, etc.). A los que además se debe sumar el impuesto que se cobra por la propiedad en alquiler o IRPF.

De este último calculo surgen todo el conjunto de gastos (que consideramos en unos 2.500 euros al año), más el IRPF (que podría ser de unos 1.000 euros). Entonces, para el ejemplo que simulamos la rentabilidad neta sería el Rendimiento (1.000 x 12) – Gastos (1.000) – IRPF (1.000)/ Valor de la Propiedad (150.000); todo esto multiplicado x 100. Lo que resulta la rentabilidad neta de la propiedad en cuestión: 5,67%.

Una vez sabiendo cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, está la decisión de invertir de manera individual, comprando una propiedad, o formar parte de otro modelo de negocios inmobiliarios.

Invertir sin comprar

En la actualidad, la inversión inmobiliaria tiene un grado de desarrollo que hace que no sea necesario que el inversor esté a cargo de toda la operación. Hay gestoras, fondos, sociedades y desarrolladoras que realizan todas estas tareas. De manera tal que el inversor no precisa saber cómo calcular la rentabilidad de las propiedades, sino que se limita a depositar sus euros y esperar por sus ganancias.

Hay al menos tres modalidades de conseguir rentabilidad de una propiedad:

EFT

El primer caso son los exchange-traded fund, más conocidos como ETF por sus siglas en inglés. Son fondos que tienen en su componente a distintos activos inmobiliarios (propiedades). A diferencia de la compra de una propiedad, para invertir en un fondo no son necesarios grandes cantidades de dinero. Aunque lo que se pierde aquí es la capacidad de decisión sobre el tipo de activo.

SOCIMI

Otra opción son las llamadas REITs y SOCIMIs. Las primeras remiten al mercado de inversión inmobiliaria norteamericano. En España se denominan Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y cotizan en la bolsa, por lo que el inversor compra acciones. Se trata de inversiones a largo plazo y con una volatilidad limitada y por ello se mantienen al margen de las variaciones del mercado.

Crowdfunding

El tercer modelo de inversión es el Crowdfunding. Aquí, lo que se adquiere es una porción en la participación de un desarrollo inmobiliario. Ya sea que se esté implantando o uno a emprender.

Estas son algunas de las formas que se pude llegar a obtener rentabilidad. Existen muchas más, solo hay que informarse sobre con un asistente que brinde el mejor asesoramiento, y luego tomar la decisión adecuada.

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Los beneficios del house flipping

En Alquilar

El contrato de alquiler perfecto

3 julio, 2023 No hay comentarios

Si has decidido poner un inmueble en alquiler tendrás que decidir algunos aspectos como el tipo de alquiler (temporal, vacacional, con opción a compra, etc), si alquilarás el piso amueblado o vacío, quién pagará la comunidad o los suministros. Además, de otros detalles que tienes que pensar antes de buscar un inquilino y de firmar el contrato de alquiler.

Pero no te preocupes porque en este post, te diremos lo necesario para que puedas elaborar un contrato de alquiler perfecto.

¿Cuál es la forma del contrato de arrendamiento de vivienda?

Empezaremos hablando acerca de la formalización de los contratos. La ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.

Contrato verbal de arrendamiento

Debemos tener en cuenta que la validez de un contrato verbal existe por el mero hecho de que dos partes (propietario e inquilino) se pongan de acuerdo para ceder un inmueble por un precio; puesto que, la plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta.

Por ello, un inquilino que no haya firmado un contrato de arrendamiento y esté usando un inmueble y pagando debidamente la oportuna renta, debe tener en cuenta que tiene un contrato de arrendamiento por acuerdo verbal entre las partes, con plenos efectos y validez absoluta.

Un acuerdo verbal tiene sus desventajas, puesto que en caso de controversia no existirán unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir con el fin de interpretar a que parte le asiste la razón.

Además, no todos los contratos verbales tienen la misma validez. Los contratos de alquiler verbales y no escritos están regulados por el artículo 1543 del código civil. Mientras que algunos contratos verbales no son válidos y pueden traer serios problemas.

Mientras que todo vaya bien será sencillo, pero en un proceso de desahucio o en una demanda por daños, el contrato verbal tiene serias desventajas. Por lo que recomendamos siempre dejar por escrito todas las condiciones.

Contrato escrito de arrendamiento

A pesar de que existen formularios estándar de contratos de alquiler que se pueden conseguir en cualquier estanco, cualquier persona puede redactar su propio contrato de alquiler, añadiendo las cláusulas y especificaciones que prefiera, siempre y cuando estén de acuerdo ambas partes.

Duración del arrendamiento: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.

Renta: la que pacten las partes. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta. Recibo de arrendamiento.

Revisión de la renta: la LAU de 4 noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.

Fianza: El arrendatario está obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se dé por concluido el arrendamiento.

Destino: Se determina el uso de la vivienda.

Otras cláusulas

Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en el cual la recibió. Si se han realizado mejoras, y si esto se pactó, también es conveniente que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, ya que el piso reformado normalmente aumenta de valor y por su naturaleza las obras no se pueden deshacer. Pero esto sirve sólo previo pacto entre ambas partes en el contrato.

Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario, todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.

Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.

Demora en el pago: Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.

¿Puedo alquilar sin cédula de habitabilidad?

Cuando tengamos intención de alquilar una vivienda de nuestra propiedad, nos preguntaremos si necesitamos disponer de la cédula de habitabilidad para realizar dicha operación.

La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva, son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el articulo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinada a residencia.

Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. También es necesaria para cualquier transición, venta, alquiler o cesión de uso, etc. Por lo tanto, la ley nos obliga a disponer de Cédula de habitabilidad vigente si queremos alquilar nuestro inmueble.

Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler de vivienda, es de tres años según viene regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; este plazo se puede prorrogar, y lo normal en la práctica es que sea por períodos de un año.

Por eso, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en cuanto a las prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda que, si ninguna de las partes se hubiese notificado a la otra, con al menos treinta días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

Estas prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda continuarán hasta que una de las dos partes ejerza su derecho a la no renovación del contrato.

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Lo normal, es que el agente inmobiliario quiera realizar la transacción firmando previamente un contrato de exclusividad.

Si nos ponemos en su posición es lógico, puesto siempre existirá la tentación de que el propietario una vez que conoce que la agencia inmobiliaria ha encontrado un posible inquilino para ese inmueble, intente saltarse a la agencia y negociar directamente con él.

Por eso, es evidente, que ante esa inseguridad las agencias inmobiliarias quieran “blindar” su trabajo con la firma de contratos inmobiliarios, que lo normal es que sean en exclusiva.

Ventajas de la firma de un contrato de exclusividad

Asegurarse que está tratando con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) cualificado.

Respecto a los honorarios de la agencia, estos quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.

El inquilino se sentirá más protegido, puesto que así se regularán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes.

También es importante su firma, puesto que llegado el caso en el que nos encontráramos ante actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, ambas estarán más protegidas.

Si se encuentran ante la firma de un contrato de alquiler de vivienda, tanto si son los inquilinos como los arrendatarios, es importante estén informado antes de firmar para asegurarse de que todo esté bien.

Puede ocurrir que te encuentres en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Invertir

Los beneficios del house flipping

1 julio, 2023 No hay comentarios

La reforma de casas para vender marca un ritmo propio en España. El house flipping deja buenos márgenes de rentabilidad, aunque el secreto es saber buscar la casa adecuada y venderla lo más pronto posible.

El house flipping comienza a tener su propia porción en el mercado inmobiliario español. Y aunque se trate de una práctica con muchos años de historia, la adquisición de una vivienda antigua para reformar y vender, tiene sus aspectos y pormenores que se deben conocer para no terminar perdiendo los euros invertidos. Desde locales comerciales, hasta pisos y viviendas, todas las propiedades son plausibles de ser acondicionadas para la venta.

En cuanto a los beneficios del house flipping, está la posibilidad de obtener buenos dividendos en un periodo de tiempo relativamente corto. Es importante también la ubicación donde se encuentra la propiedad, si se encuentra en los centros de las ciudades, o con una alta demanda. En Madrid, son muchos los inversores que se vuelcan a este modelo de negocios, con las nuevas exigencias para las construcciones en función de los criterios de sostenibilidad y eficiencia en el consumo energético. Aunque está pendiente las repercusiones que puedan tener las nuevas reglamentaciones.

Qué es el house flipping

En España, desde hace unos años progresa un modelo de negocio inmobiliario. Se trata del house flipping, que es adquirir una propiedad para renovar y vender. Pero con la particularidad de tratarse de una vivienda antigua, generalmente en mal estado y, por ello, de bajo valor de mercado.

Otro aspecto principal es el tiempo, ya que en este tipo de negocios es crucial realizar los trabajos en el menor plazo, para poder vender la nueva propiedad de manera inmediata. Aquí cabe aclarar que cuando más se extienden los tiempos de venta, menor será la rentabilidad obtenida.

Una de las tendencias actuales es comprar locales comerciales, generalmente en desuso, para convertirla en viviendas para habitar. Su menor costo de renovación, en relación a los pisos, hace que los inversores tomen esta opción de manera preferencial.

En cuanto a las viviendas y pisos, lo importante es encontrar aquellas casas cuyo valor se vio afectado por el mal estado de sus ambientes, o por la baja calidad en la eficiencia energética. Incluso aquellas propiedades que cuentan con problemas legales o no cuenten con los certificados de eficiencia adecuados a las normativas actuales.

De modo que los euros invertidos en los gastos por la compra de la vivienda o el piso, más las tramitaciones (que se estiman cerca del 10% de su valor), puedan ser recuperados con actuaciones y reformas que eleven el precio. Las ganancias que se pueden obtener, se recuperan cuando más rápido se realizan las tareas y cuanto más pronto se realiza la venta. Esa es la clave, y por lo tanto, ya se pueden encontrar profesionales y gestores que se especializan en el modelo de inversión en house flipping.

El house flipping crece en España

A partir de la diversificación del negocio inmobiliario, varios modelos de negocio se establecieron, creando sus propias gestoras, arquitectos y especialistas. Cada vez son más los estudios y desarrolladoras que brindan a los inversores servicios realmente innovadores.

Tal es el caso del modelo de negocios que se desarrollan a partir del house flipping. Se pueden encontrar contratistas que utilizan la Inteligencia Artificial para los estudios de mercado, las posibles viviendas a comprar y la viabilidad de un negocio.

Los cambios que se evidencian en el house flipping en los últimos años, provocaron toda una serie de especialidades. Los inversores, atentos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario aportaron también al crecimiento del negocio, empujados por la demanda de vivienda estructural en España.

Luego de la pandemia, el inmobiliario había registrado resultados históricos durante 2020: más de 645.000 propiedades vendidas. Esto se dio a parir de la fuerte demanda de viviendas, pisos y locales. Principalmente en las grandes ciudades, donde el suelo para construir es escaso o nulo, el house flipping aparece como una opción de inversión en crecimiento. Madrid es una de las ciudades donde mejor desarrollado se encuentra, con inmobiliarias, gestoras, contratistas y profesionales que se han ido especializando en el modelo.

Algunas cuestiones a tener en cuenta

A la hora de volcarse en la inversión inmobiliaria, muchas personas ven en el house flipping un negocio con una buena rentabilidad y en poco tiempo. Pero no todo es tan sencillo ni mágico como parece. Hay cuestiones que se deben tener en cuenta, sobre todo cuando se trata de un modelo todavía en desarrollo.

Cierto es que reformar un piso, una vivienda u oficina, hace elevar su valor de reventa de manera inmediata. Más aún si la propiedad se encuentra en un lugar destacado y con mucha demanda de vivienda. Todas las capitales y grandes ciudades se encuentran en esta situación.

Pero se debe tener en cuenta que no toda vivienda de bajo costo es un potencial negocio. Pues, hay propiedades cuya renovación lleva una gran inversión. Por ejemplo aquellas con un deterioro tal que se hace necesario una rehabilitación casi total, para lo que se necesitan miles de euros.

Cabe recordar que de acuerdo a los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el 80% de los edificios actuales tienen certificación de eficiencia bajos: E, F y G. Son más de 4.000.000 de propiedades cuya adaptación es muy costosa., y por lo tanto es arriesgada una inversión en house flipping.

Por último, es destacable lo que se produce a partir del modelo de negocio house flipping. Además de ser una actividad que brinda buena rentabilidad y en poco tiempo, puede aportar al desarrollo de un mercado inmobiliario alicaído. Y no es menor el aporte que realiza en la valorización de las zonas en las que se renuevan las propiedades.

Como se ha dicho, el house flipping es un modelo de negocio en desarrollo. Las reglamentaciones sobre sostenibilidad, las certificaciones energéticas, e incluso la nueva ley de alquileres impactan de algún modo en la actividad. Por lo que serán necesarios nuevos ajustes y actualizaciones.

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