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El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es uno de los documentos que deben tramitarse de manera obligatoria antes de vender una propiedad. Sin embargo, existe un gran nivel de desconocimiento sobre él, a su vez que se vienen detectando varias irregularidades en las formas de obtención y control. ¿De qué se trata el certificado energético de una vivienda? ¿Qué cambios se introducirán en el marco del reto por la descarbonización del parque edificado a 2050, el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (2021-2030) y el Plan de Recuperación?

A la hora reunir todos los documentos necesarios para llevar adelante una venta inmobiliaria es indispensable tramitar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Dicha certificación es obligatoria para casi todos los edificios en España. ¿De qué se trata y cuál es la normativa vigente hasta el momento? En este artículo despejaremos dudas al respecto.

Por otro lado, muchos Estados buscan o se ven cada vez más obligados a comprometerse con el cuidado del medioambiente. Si bien el CEE es obligatorio dentro del territorio desde 2013, no existe mucha rigurosidad actualmente en los procesos para obtenerlo, tampoco en su control. ¿Cuáles son las nuevas medidas que implementará el Gobierno en relación al Certificado de Eficiencia Energética? A continuación te las contamos. Sigue leyendo!

¿Qué es el certificado energético de una vivienda?

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que refleja todos los aspectos energéticos de una vivienda. En especial, su consumo de energía y su nivel de emisión de CO2. En España es exigido por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, sin embargo, también es solicitado por otros gobiernos en la mayoría de los países del continente. Su principal objetivo es el de lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea.

¿Qué es la etiqueta energética?

El contenido del Certificado de Eficiencia Energética se traduce en una etiqueta energética muy similar a la que figura en los electrodomésticos, aunque ambas expresan valores diferentes.

En el caso de un inmueble, la etiqueta detalla la calificación que la vivienda ha obtenido en materia de eficiencia energética, utilizando una escala de letras que va desde la A hasta la G. Cada una de ellas van acompañadas por diferentes colores que corresponden a las siguientes calificaciones:

A (verde oscuro): nivel más alto de eficiencia energética.
B (verde claro): eficiencia en un nivel algo menor.
C (verde amarillento): eficiencia energética por encima de la normal, pero no muy alta.
D (amarillo): eficiencia normal o media.
E (amarillo anaranjado): muy poca eficiencia energética.
F (naranja): eficiencia casi nula.
G (rojo): ningún tipo de eficiencia energética.

Normativa vigente sobre el certificado energético de vivienda hasta el momento

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento de carácter obligatorio, según lo que prevé el Real Decreto 235/2013. Es por esta razón que todas las personas que deseen vender una propiedad deben tramitarlo antes de llevar a cabo esta transacción. Como indica el número de decreto, esta obligatoriedad existe desde el año 2013. El fin de esta exigencia es que cada comprador esté informado sobre la eficiencia energética que presenta una vivienda antes de adquirirla.

Dicho decreto también indica que el certificado debe ser emitido por un técnico competente, quien debe contar con un título que lo habilite para redactar este tipo de documentos. Este profesional puede ser un ingeniero, un arquitecto o cualquier técnico especializado. Cabe aclarar que cada propietario es libre de decidir a qué empresa quiere contratar para obtener la certificación. La validez del documento obtenido será de 10 años.

¿Qué cambios se introducirán para el certificado energético de vivienda en el marco del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (2021 -2030) y el Plan de Recuperación?

Como mencionamos previamente, existe un gran desconocimiento acerca del Certificado de Eficiencia Energética. Según un informe del Consejo General de la Arquitectura Técnica, sólo el 51% de la población conoce la existencia de este documento. Sin embargo, su implementación es clave para alcanzar los objetivos de rehabilitación propuestos por la descarbonización del parque edificado a 2050, el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (2021-2030) y el Plan de Recuperación.

Teniendo en cuenta este panorama, el Gobierno ha decidido adecuar la normativa vigente a las necesidades actuales sobre eficiencia energética en particular y cuidado del medioambiente en general. Esta actualización implica nuevas obligaciones para los promotores y propietarios de edificios en cuanto a las características técnicas que debe cumplir cada inmueble. Estos son los cambios que se introducirán:

Inmuebles que antes estaban exceptuados del certificado energético de vivienda y ya no lo estarán

Si bien hasta el momento las propiedades exceptuadas de obtener el Certificado de Eficiencia Energética eran pocas, a partir de ahora serán menos. En definitiva, la obligación de presentar el CEE quedaba hasta ahora limitada a viviendas habituales y locales. Las excepciones eran:

Edificios religiosos y monumentos históricos.
Inmuebles destinados a alquiler por menos de 16 semanas al año.
Edificios empleados para actividades industriales o agrícolas.
Inmuebles demolidos, destruidos o que funcionen como construcción provisional.
Pisos con menos de 50 metros cuadrados de superficie.

Sin embargo, ahora la obligación también se amplía a aquellas construcciones que posean una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados y destinadas a otros usos, que no sean el de residencia habitual. Es decir, que de aquí en más también estarán obligados a realizar el CEE las viviendas vacacionales y otro tipo de edificios como colegios, hospitales, deportivos u oficinas.

Mejoras en la transparencia

A pesar de que el Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en España desde hace ya 8 años, existen actualmente varias dudas en cuanto a la credibilidad y la calidad de estas certificaciones. En este sentido, el Gobierno creará un Registro Administrativo Centralizado de informes de evaluación energética, en donde recogerá información enviada por todas las comunidades autónomas. Esto permitirá tener un conocimiento más claro y transparente de cómo se comporta y cómo evolucionan los parques edificados en relación a la eficiencia energética.

El nuevo Real Decreto también regulará las visitas presenciales de los técnicos competentes, quienes a partir de ahora deberán recorrer cada inmueble antes de emitir el certificado. Si bien ya era obligatorio contar con la ayuda de un profesional para obtener este documento, la realidad es que muchos de los certificados son hechos actualmente de manera telefónica por técnicos poco competentes o, incluso, por personas sin formación específica.

De aquí en más habrá más controles al respecto, ya que para que esta certificación pueda aportar seriedad sólo puede ser hecha por una persona autorizada y de manera presencial. Si bien es probable que con esta medida aumente el precio por la obtención del CEE, se asegurará la calidad y la semejanza con la realidad de cada documento.

Otras medidas importantes

Penalizaciones para los inmuebles con baja calificación energética

La nueva normativa reducirá el período de validez de los certificados que obtengan la peor calificación energética, o sea, la G. Es decir que todos los CEE que obtengan una calificación superior seguirán teniendo una validez de 10 años, excepto los mencionados, que pasarán a tener una validez de 5 años.

Distinciones entre proyectos y obras terminadas

Las certificaciones energéticas comenzarán a estar diferenciadas entre aquellas que informan sobre proyectos y las que dejan asentada la eficiencia de obras que ya estén terminadas.

Inspección Técnica de Edificios (ITE)

Los edificios que estén obligados a tramitar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que suelen ser aquellos con una antigüedad mayor a 30 años, y deban realizar rehabilitaciones energéticas en los próximos años, también estarán obligados a contar con el Certificado de Eficiencia Energética.

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¿Cómo afectó la pandemia a la tasación de vivienda?

24 junio, 2021 No hay comentarios

Antes de vender una propiedad es indispensable fijar el precio indicado. La tasación de una vivienda hecha por un profesional no sólo ayudará a determinar ese valor justo, sino que también contará con una validez legal que otros métodos no pueden brindar. ¿De qué se trata la tasación inmobiliaria? ¿Qué factores determinan el precio de una vivienda? A continuación respondemos estas dudas y también te contamos cómo la incertidumbre por la pandemia de COVID-19 afectó a la fijación de precios en el sector inmobiliario.

La venta de una vivienda requiere de la presentación de una gran cantidad de documentos y de la realización de una serie de trámites. Podríamos decir que uno de los procedimientos más importantes, antes de realizar cualquier otro movimiento, es el de fijar el precio justo e indicado para la propiedad. ¿Cómo se llega a este valor?

La tasación es el trámite que lo permite. Sin embargo, muchas veces no queda claro dónde y a través de quién puede realizarse o qué es una tasación y qué no. En este artículo aclaramos dudas respecto a ese tema. También hablaremos de cuáles son los factores que determinan el precio de una vivienda.

Por otro lado, sabemos que la pandemia de COVID-19 viene rompiendo todos nuestros esquemas desde principios de 2020. El sector inmobiliario no ha sido la excepción, sino que ha sufrido de lleno las consecuencias de las medidas restrictivas adoptadas para aliviar la situación sanitaria. ¿Cómo se ve afectada hasta hoy en día la tasación de vivienda en este sentido?

¿De qué se trata la tasación de una vivienda?

En primer lugar, es necesario aclarar que la tasación de una vivienda sólo puede ser realizada por un profesional homologado. Este trámite tiene un costo económico, permite obtener un documento con validez legal y será indispensable para el comprador si lo que busca es obtener una hipoteca.

Entonces ¿por qué existen tantos sitios online en donde puede calcularse el precio de venta de una propiedad de manera gratuita? En estos casos, aunque muchas veces se hable de tasación, se trata en realidad de una valoración. A continuación te contamos con detalle en qué se diferencian ambas modalidades.

Tasación y valoración de vivienda: ¿qué diferencias hay?

Tanto la tasación como la valoración son estimaciones del valor que un inmueble tiene en el mercado. Sin embargo, la diferencia entre ambas radica precisamente en que la valoración no tiene esa validez legal con la que cuenta la tasación, sino que es simplemente orientativa.

¿Cuál de las dos es más conveniente? A la hora de vender una propiedad puede ser suficiente con realizar este ejercicio de valorarla de manera online y gratuita. Los sitios web que cuentan con este servicio tienen en cuenta la dinámica del mercado, la ubicación del inmueble y sus características, por lo tanto, pueden ofrecernos una aproximación bastante adecuada de cuánto vale la vivienda. En estos casos es importante realizar el procedimiento en varios sitios para después comparar los resultados, sacar conclusiones y poder elegir el precio final teniendo más de un dato.

De todas maneras, puede ocurrir que el propietario desee obtener un informe más exhaustivo y personalizado sobre su inmueble. Como mencionamos, esto solo se logra a través de una tasación presencial realizada por un profesional homologado. Es importante recordar que si el comprador necesita solicitar una hipoteca la tasación será luego un paso obligado.

En este sentido, debemos aclarar que no existe un solo precio real o de mercado para un inmueble. Por lo tanto, lo que la tasación y la valoración ofrecen es una guía para que sea el propietario quien tenga la última palabra y fije el precio final. Por esta razón se recomienda realizar varias valoraciones y/o tasaciones para elaborar un rango de precios dentro del cual determinar el precio de la vivienda.

Factores que determinan el precio de una vivienda

Ahora bien, ¿qué determina el precio de una vivienda? En general todo depende del mercado, de las características del inmueble y de cada situación en particular. Estos factores son:

La oferta y la demanda en la zona en que se encuentra la vivienda.
La ubicación exacta donde se encuentra.
Su estado de conservación, la superficie y las dependencias con las que cuenta.
Las características, tanto de la vivienda como de la finca.
Si la vivienda cuenta con extras, como un garaje o un trastero.
Las ventas similares que hubo en el barrio durante el último tiempo.
La rapidez con la cual el propietario desee vender la vivienda.

¿Dónde acudir para una tasación y dónde para una valoración?

Tasación

Tasadoras homologadas

Las más conocidas en el país son Tinsa, la Sociedad de Tasación, Gesvalt, CBRE y Euroval. Todas ellas están avaladas por el Banco de España.

Valoración

Agencias inmobiliarias

Puede ser útil consultar a al menos tres de ellas para luego comparar los valores obtenidos y establecer un rango dentro del cual fijar el precio final. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu vivienda de manera gratuita! Sólo debes seguir este enlace.

Sitios web de valoración gratuita

Los más reconocidos son Idealista, Housfy y Housell. Puede ser útil también realizar el procedimiento en todas ellas para luego comparar los valores obtenidos.

¿Cómo afectó la pandemia a la tasación de vivienda?

La pandemia de COVID-19 ha afectado de lleno al sector inmobiliario y las tasaciones no fueron la excepción. De hecho, fueron seriamente afectadas por la incertidumbre que las medidas restrictivas generaron a nivel económico, dificultando así establecer precios indicados para los bienes inmuebles.

Las tasaciones que más consecuencias sufrieron fueron, sin duda, las hipotecarias. Por otro lado, las tasaciones en la obra nueva casi no han sufrido variaciones, debido a que ese mercado ha seguido mostrando estabilidad en todo momento. Pero en los casos de tasación de otro tipo de propiedades, el hecho de que los precios hayan variado de manera muy desigual y que las preferencias y gustos de la gente en materia de vivienda hayan cambiado, influyó seriamente en la fijación de valores.

Sin embargo, a medida que el 2021 avanza y el virus parece ir quedando cada vez más atrás gracias al proceso de vacunación, el mercado comienza a estabilizarse y los precios a recuperarse. Si bien no se espera que la recuperación sea rápida, desde el Consejo General de COAPI España afirman que “conforme la economía vaya dando certezas, las tasaciones volverán a ser más ajustadas al mercado.”

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Contrato de compraventa de inmueble: ¿es necesario?

21 junio, 2021 No hay comentarios

El contrato privado de compraventa es un documento que suele firmarse en las instancias finales del proceso de venta de un inmueble. Sin embargo, ¿es suficiente para cerrar el trato y que el vendedor le entregue las llaves de la vivienda al comprador? ¿Es necesario celebrar uno? A continuación respondemos estas dudas, te contamos de qué se trata este documento y qué pasos suelen seguirse antes y después de firmarlo.

A la hora de concretar la venta de un inmueble, existen varias maneras de cerrar el acuerdo con el comprador. Algunas poseen más seguridad jurídica que otras y no todas son instancias obligatorias. ¿Qué ocurre con el contrato privado de compraventa? ¿Conviene firmar uno al vender un inmueble? ¿Es necesario? A continuación te contamos de qué se trata este documento y respondemos todas las dudas que suelen surgir en relación a él.

¿Qué es un contrato privado de compraventa de un inmueble?

Según el artículo 1445 del Código Civil, se entiende por contrato de compraventa a aquel documento en donde uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. ¿Cómo funciona un contrato de compraventa cuando esa cosa determinada es un bien inmueble?

Como mencionamos anteriormente, se trata de un acto jurídico privado. Esto también significa que es un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que se celebra entre comprador y vendedor, y consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse, precisamente, de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.

Ahora veamos qué información incluye un contrato privado de compraventa de un inmueble para entender mejor qué es lo que vendedor y comprador acuerdan a través de él:

Cláusulas que debe incluir

Datos del comprador y el vendedor

En primer lugar, deben especificarse los datos personales más importantes, tanto del vendedor como del comprador, para identificar a ambas partes involucradas en el acuerdo Estos son: nombre completo, Documento Nacional de Identidad (DNI), domicilio en donde residen actualmente, etc.

En caso de que una de las partes sea una persona jurídica, como una empresa u organización, pueden figurar los datos de un apoderado o administrador de dicha entidad que la represente en este proceso de compraventa.

También, si por el lado de los compradores o los vendedores existe un matrimonio enmarcado en el régimen de sociedad de gananciales, aunque cualquiera de los cónyuges pueda firmar, se recomienda que los dos lo hagan para evitar futuros inconvenientes.

Verificación de la titularidad sobre el inmueble

En este apartado el vendedor debe incluir toda la información que permita acreditar que es el verdadero propietario del inmueble y que está habilitado para llevar a cabo esta transacción. La validez de esta titularidad puede demostrarse mediante el título de propiedad o mediante una nota simple de la vivienda.

Datos del inmueble

En esta sección deben incluirse todos los datos importantes acerca del inmueble, que son:

Referencia catastral y dimensiones del terreno, la construcción y los útiles (expresadas en m²).
Número de finca registral.
Dirección y ubicación exactas.
Descripción de la vivienda que coincida con la asentada en el Registro de la Propiedad.
Situación arrendaticia (es decir, si la vivienda se encuentra ocupada o alquilada).
Situación respecto al pago de impuestos y otras cargas que sea importante mencionar.
Instalación y materiales de construcción.
Situación y estado de la finca.

En este caso, el estado de las cargas puede ser justificado también mediante una nota simple o a través de un certificado registral.

Precio de compraventa

En este apartado debe especificarse el precio exacto de compraventa del inmueble, tal como lo ha fijado el vendedor, pero también como lo ha acordado con el comprador. También debe incluirse la fecha en la que se efectuó o se efectuará el pago y la forma en la que se realizó o se realizará el pago, teniendo también en cuenta si se realizará un solo pago o varios.

En el caso de que ambas partes hayan firmado previamente un contrato de arras, también deberá asentarse y especificar el monto de la señal abonada.

Fecha de entrega

Aquí debe expresarse, precisamente, cuál será la fecha en la que el vendedor entregue el inmueble al comprador. Esta entrega suele realizarse tiempo más tarde que la firma del contrato por cuestiones de mantenimiento, reparaciones o en casos en los que la vivienda se encuentra todavía en proceso de construcción.

Impuestos y otros gastos

En este caso, deberán especificarse todos los impuestos y gastos que intervendrán en la compraventa del inmueble, ya sea por su adquisición o por la renta. Es importante aclarar que aquí deben aparecer todos los gastos que le correspondan a vendedor y comprador o que ambas partes hayan acordado pagar en conjunto. También, aquellos respecto a los que existan dudas sobre quién los va a pagar para que exista una constancia.

También es importante que si existen cargas sobre el inmueble, como una hipoteca, su cancelación o su caducidad se vean reflejadas en este apartado. De otra manera, estas obligaciones recaerán sobre el comprador, es decir, sobre el nuevo propietario.

Penalizaciones

Por último, deben especificarse cuáles serán las formas de penalizar a cada una de las partes en caso de que incumplan alguna o varias de las anteriores cláusulas del contrato.

¿Cuáles suelen ser los incumplimientos más comunes? En el caso del vendedor, que no cumpla con la entrega del inmueble en la fecha establecida. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas que se acordó.

Pasos previos a la firma del contrato de compraventa de un inmueble

Como mencionamos, antes de la firma del contrato privado de compraventa suele firmarse un contrato de arras. En él también se brinda la información que ambas partes deben conocer acerca del trato y se acuerdan las condiciones de la compraventa. Es también en este momento que el comprador entrega al vendedor una suma de dinero denominada señal que luego se resta del precio total del inmueble. Su fin es “reservar” la vivienda y dejar en claro que existe una verdadera intención de concretar la transacción.

En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras y en qué casos es conveniente firmar uno. También, en este artículo te mostramos cuáles son sus diferencias con el contrato de reserva.

Pasos siguientes a la firma del contrato de compraventa de un inmueble

Ahora bien, el contrato privado de compraventa de un inmueble, aunque se encuentre regulado por el Código Civil, puede no ser suficiente para concretar la operación.

En caso de que ambas partes deseen inscribir la vivienda en el Registro Público de la Propiedad, la compraventa debe ser formalizada mediante una escritura pública firmada ante un notario. Si bien este paso no es obligatorio, confiere seguridad jurídica a la transacción, ya que se comprueba y se da fe pública de la identidad, la legitimidad y la capacidad del comprador y el vendedor.

En este artículo te contamos cuáles son los beneficios de elegir un notario para llevar adelante una operación de compraventa inmobiliaria.

¿Conviene entonces firmarlo? ¿Es necesario?

Si bien la firma de un contrato privado de compraventa de un inmueble puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción, no siempre es necesario. ¿Puede firmarse un contrato de arras y pasar directamente a la instancia de firma de una escritura pública? Sí, es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador podrán elegir saltearse el paso del contrato privado de compraventa.

Sin embargo, siempre será importante analizar todas las opciones posibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa como paso previo a la firma de la escritura. Esta última sí debería ser considerada como imprescindible, por la seguridad jurídica que brindará a ambas partes al cerrar el acuerdo.

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Contrato de arras: ¿conviene firmar uno al vender?

15 junio, 2021 No hay comentarios

Durante los pasos previos a la concreción de una compraventa inmobiliaria es probable que, tanto el vendedor como el futuro comprador, busquen tener la certeza de que la operación será exitosa. Por esta razón, muchas veces ambas partes firman acuerdos previos que les brindarán mayor seguridad y les garantizarán que la firma de la escritura ya es un hecho. ¿Qué ocurre con el contrato de arras cuando se busca vender una propiedad? ¿Conviene firmar uno? En este artículo te lo contamos.

El contrato de arras es uno de los acuerdos que vendedor y comprador pueden querer firmar antes de llegar a la instancia de firma de la escritura pública de compraventa. El objetivo es el de asegurarse que la operación de compraventa llegue a buen puerto. Sin embargo, son muchas las preguntas que surgen al respecto: ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Qué tipos existen? ¿Conviene formular y firmar uno al momento de vender una propiedad? A continuación las respondemos.

¿Qué es un contrato de arras y por qué es importante tenerlo en cuenta al vender una propiedad?

Un contrato de arras es un documento en el cual el vendedor y el futuro comprador de una vivienda establecen su compromiso de concretar la operación de compraventa en cuestión. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda, según los términos acordados.

En términos generales, este contrato incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con el compromiso. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.

La importancia del contrato de arras radica en que, al incluir todas las condiciones pactadas por vendedor y comprador durante la negociación, será el documento utilizado luego por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. Es decir, en pocas palabras, que la escritura será una transcripción fiel a este documento. En este sentido, cabe aclarar que el contrato de arras es de libre pacto y de libre redacción, o sea, que no se requiere de la presencia de un profesional para ser redactado. Por lo tanto, conviene prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede convertirse en un problema.

Marco regulatorio

Es importante mencionar que el contrato de arras está regulado por el Código Civil, específicamente, por los artículos 1154 y 1454. ¿Qué implica esto? El hecho de que la ley contemple la formulación de este tipo de documento significa, en primer lugar, seguridad jurídica para vendedor y comprador, y por el otro, facilidad para rescindir el contrato, pagando la penalización correspondiente, en caso de arrepentimiento de algunas de las dos partes.

Tipos de contratos de arras que pueden firmarse al vender una propiedad

Existen tres tipos de contratos de arras. Mientras que el contrato de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. Esto se debe a que, en general, no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado. A continuación te contamos en detalle de qué se trata cada uno y cuál es más conveniente firmar según cada situación en particular:

Arras penitenciales

¿Qué implica?

En primer lugar, lo más importante a mencionar sobre este tipo de contrato de arras es que existe la posibilidad de desistir de él. En este caso, la señal de reserva entregada por parte del comprador funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.

Este tipo de arras establece penalizaciones para aquellos casos en los que alguna parte desea rescindir el acuerdo. Es decir que, en caso de incumplimiento, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando no se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.

¿Qué información debe incluir?

Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.

Arras confirmatorias

¿Qué implica?

En este caso, no existe posibilidad de desistir del contrato mediante una penalización económica. Es decir que, si bien este tipo de arras también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. Esto se debe a que este tipo de contrato no establece de forma clara las penalizaciones.

En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.

¿Qué información debe incluir?

Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.

Arras penales

¿Qué implica?

Las condiciones del contrato de arras penales se encuentran a medio camino entre las del de arras confirmatorias y las del de arras penitenciales. Si bien no implica que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de que se produzca un arrepentimiento.

Este contrato establece penalizaciones, pero no solo en cuanto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la compraventa se concrete.

¿En qué casos debe firmarse?

Se recomienda firmarlo cuando sí se está seguro de querer concretar la operación de compraventa.

¿Qué información debe incluir?

Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.

Diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva al vender una propiedad

A la hora de buscar asegurarse que una compraventa inmobiliaria llegue a buen puerto, no es el contrato de arras el único que suele firmarse entre vendedor y futuro comprador. También suele recurrirse a la firma de un contrato privado de reserva. ¿De qué se trata este documento y qué diferencias tiene con el de arras?

En principio, a diferencia del de arras, el contrato de reserva no está regulado por el Código Civil ni tampoco se encuentra definido por la jurisprudencia. Tampoco contempla la posibilidad de ser rescindido, a menos que esto se especifique en una cláusula, ni existen precisiones legales acerca de cómo proceder en caso de su incumplimiento.

En pocas palabras, el contrato privado de reserva puede implicar menor seguridad jurídica y mayores dificultades de rescisión que el de arras. Sin embargo, puede ser el tipo de pacto indicado para algunos casos. En este artículo te contamos con mayor detalle cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva. También, en qué ocasiones conviene más recurrir a cada uno de ellos.

¿Cuánto dinero debe entregar el comprador al firmarlo?

No existe un monto de dinero fijado por la ley que indique cuánto debe entregar el comprador para «reservar» la vivienda. Sin embargo, esta suma suele ser, generalmente, de un 10% sobre el precio de venta del inmueble. De todas formas, es un aspecto que puede variar según el pacto que realicen vendedor y comprador. Como mencionamos anteriormente, este monto debe verse reflejado en uno de los campos del contrato.

Cabe aclarar que esta suma se descontará más tarde del precio total de la casa, específicamente, al momento de la firma de la escritura pública de compraventa en la notaría.

¿Conviene entonces firmar un contrato de arras al vender una propiedad?

La firma de un contrato de arras al vender es conveniente cuando la intención es asegurarse de que una compraventa inmobiliaria sea concretada. Pero sólo debería realizarse cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la operación. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.

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Cómo cancelar una hipoteca antes de vender un piso

10 junio, 2021 No hay comentarios

Al momento de vender una propiedad, es importante dejarla libre de cargas. Si bien es posible saldar económicamente una deuda por hipoteca antes de llevar a cabo este tipo de operación, también es necesario proceder a su cancelación en el Registro Público de la Propiedad. A continuación te contamos todo lo que debes saber respecto de los pasos a seguir para cancelar una hipoteca antes de vender un piso.

Al pagar la última cuota de una hipoteca, la deuda por la misma queda saldada. Sin embargo, la vivienda no estará completamente libre de cargas, lo cual es obligatorio si lo que se quiere es vender este inmueble. A estos efectos, será necesario cancelar la hipoteca registralmente, precisamente, en el Registro Público de la Propiedad.

A continuación te contamos qué pasos seguir una vez que has saldado la deuda por una hipoteca, afrontando la menor cantidad de gastos posible.

¿Qué es la cancelación de una hipoteca?

En primer lugar, establezcamos diferencias. Por cancelación de una hipoteca pueden entenderse las siguientes situaciones:

Abonar la última cuota del préstamo hipotecario y saldar la deuda por completo.
Cancelar con anticipación la hipoteca a través de una amortización anticipada del capital pendiente.
Liberar de cargas a la vivienda mediante el trámite denominado técnicamente como levantamiento o cancelación registral.

Sin embargo, en este artículo nos concentraremos en el tercero de estos casos. Este ocurre cuando la deuda por un préstamo hipotecario se encuentra saldada económicamente, pero en el Registro Público de la Propiedad sigue figurando como vigente. Esto significa que la vivienda en cuestión sigue soportando una carga, lo cual impide proceder con su venta.

Cabe aclarar que esta cancelación registral de la hipoteca es obligatoria únicamente cuando lo que se busca es vender la vivienda o solicitar un nuevo préstamo hipotecario. De no producirse la cancelación, el Registro de la Propiedad se encarga, una vez pasados 20 años, de eliminar automáticamente esta carga.

¿Qué costo tiene cancelar una hipoteca en el Registro para vender un piso?

El costo por la cancelación de una hipoteca en el Registro Público de la propiedad depende de algunos factores. En primer lugar, del medio que se elija para realizar dicho trámite. Puede encargarse una gestoría independiente, la gestoría del banco correspondiente, como también el propietario por su cuenta. Otro aspecto que puede hacer variar el monto de los gastos es el importe original del préstamo hipotecario.

Cómo cancelar la hipoteca para vender un piso según el medio elegido

La elección respecto de cómo realizar este trámite depende de la razón por la cual queremos cancelar la hipoteca, del tiempo del que disponemos y también del dinero que estamos dispuestos a gastar. A continuación, te mostramos cuáles son los pasos a seguir según el camino que se elija para cancelar la hipoteca registralmente:

Cancelar hipoteca a través de una gestoría independiente para vender un piso

La primera opción posible a la hora de cancelar una hipoteca en el Registro es la de contratar a una gestoría independiente para que realice el trámite. En este caso, se trata de agencias que no trabajan directamente con el banco del propietario ni con el banco del comprador, en caso de que se esté llevando adelante una compraventa inmobiliaria.

En este caso, el hecho de que la gestoría se encargue de llevar a cabo todos los procedimientos, significa un ahorro de tiempo y de desplazamiento. Otro aspecto positivo es que este tipo de agencias cobran menos dinero que las gestorías de los bancos.

Cancelar una hipoteca a través de la gestoría del banco para vender un piso

La segunda opción es la que mencionamos anteriormente: dejar que el banco del propietario o el banco del comprador se encargue de realizar la gestión. Si bien estas agencias suelen cobrar honorarios más caros y suelen solicitar una provisión de fondos más alta para pagar los gastos del proceso, puede resultar la vía más cómoda. Aparte de que el costo puede ser más alto, la gestoría del banco correspondiente podría también cobrar una comisión extra por realizar esta intermediación.

Cancelar hipoteca por cuenta del propietario para vender un piso

En caso de que el propietario cuente con el tiempo y los conocimientos necesarios, puede elegir encargarse él mismo de cancelar la hipoteca en el Registro. Esta vía le ahorraría los honorarios que cobran las diferentes gestorías. Te mostramos cuáles son los pasos a seguir para cancelar este préstamo registralmente:

Solicitar un certificado de deuda cero al banco

La solicitud de este documento es completamente gratuita, los bancos no cobran ningún valor por su emisión. Lo que permite es justificar que el préstamo hipotecario se encuentra completamente pago. Por lo general, es necesario solicitarlo en la misma oficina del banco, aunque también es posible contactar a la entidad para que lo envíe al domicilio indicado.

Contactar a una notaría y entregarle este certificado de deuda cero

Con la presentación de este documento, es posible solicitar a la notaría elegida, ya sea la del banco o una independiente, la preparación de una escritura de cancelación de hipoteca.

Recoger la escritura de cancelación de hipoteca en la notaría elegida

Cuando desde la notaría se notifique que la escritura ya ha sido preparada, será necesario recogerla y abonar su costo una vez que el apoderado del banco correspondiente la haya firmado. Se trata de un proceso que puede extenderse por algunos días.

Completar el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Una vez que se cuenta con la escritura de cancelación de hipoteca, el siguiente paso es acudir a Hacienda para completar y sellar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es posible presentarlo de manera online a través del DNI electrónico. A pesar de que la cancelación de una hipoteca está sujeta a este tributo, su pago no es obligatorio en ninguna de las Comunidades (a excepción del País Vasco). Una vez completada esta presentación es importante solicitar una copia del impuesto presentado. El siguiente paso consta de presentar la documentación correspondiente en el Registro de la Propiedad.

Como habrás visto, realizar la cancelación del préstamo hipotecario por tu cuenta puede ser un proceso algo engorroso. Será necesario poner en la balanza si es más conveniente destinar más tiempo a este proceso para realizarlo independientemente o destinar más dinero a llevarlo a cabo a través de un experto.

¿Ya has tomado la decisión? ¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Comprar

¿Qué es la escritura pública del inmueble?

2 junio, 2021 No hay comentarios

La compra legal de un casa comienza en la firma de un contrato de arras y continua con un contrato de compraventa. En este post te detallamos de qué se trata la escritura pública de un inmueble, cuál es su costo, de qué manera se realiza y cuánto tiempo tarda el trámite.

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¿Qué es la escritura de un inmueble?

La escritura pública es un documento público regulado por leyes y fiel a una normativa establecida.
Al igual que el contrato de compraventa, es un documento en el que participan el comprador y el vendedor. Sin embargo, este trámite debe estar firmado por un notario, quien actúa como fedatario público. Las prestaciones brindadas por el notario serán las de dar fe pública en los hechos jurídicos relacionados con la compraventa de dicho inmueble.
Es de carácter no obligatorio, es decir, que puedes firmar el contrato de la compra de tu vivienda sin el deber posterior de realizar su escrituración. Sin embargo, la elevación de la vivienda a escritura pública le otorga credibilidad y mayores garantías, ya que se encuentra regida por los siguientes principios:

– Autenticidad: cada punto que se integre en el documento es cierto.
– Ejecutoriedad: el acuerdo entre las partes se lleva adelante sin la necesidad de mas pruebas. El acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas
– Legalidad: su realización se encuentra ajustada a las leyes.

¿Cuánto puede llegar a costar la escritura del inmueble?

En principio, el costo de la escrituración dependerá del la cantidad de copias con la que la misma cuente, de su extensión, del precio de la escritura de la vivienda. Es importante que consideres siempre tu caso en particular, y el tipo de vivienda que vayas a adquirir. Algunas de estas particularidades pueden ser las viviendas de protección oficial o las subrogaciones de las hipotecas, en las cuales se aplica una reducción a los aranceles que cobran todos los notarios.

Debes tener en cuenta que hay ciertos factores que pueden suponer diferencias en el precio de la escritura de una vivienda, que suele estar entre un 6 y un 8% del valor de la misma. El valor real, el catastral y el escriturado, así como la extensión de la escritura o el número de copias, también pueden modificar el precio de las escrituras que, en cualquier caso, deben ajustarse a la legalidad.

¿Cuáles son los gastos notariales?

Los gastos notariales o aranceles del notario, pueden variar entre los 600 y 1000 euros aproximadamente. Esta aproximación dependerá del tipo de propiedad sobre la cual se va a realizar la escritura. Como ser: una casa, un piso, un chalet, un garaje, etc.

Este tipo de gastos notariales son los mismos en todo el territorio español. Puede regir un descuento máximo de un 10 %. El monto a cobrar por parte de los notarios es para todos iguales, y se encuentra regulado por el Real Decreto 1426/89 de 17 de noviembre, publicado el 28 de noviembre en el BOE (Boletín Oficial del Estado).

Esta forma de regulación busca garantizar que todos los ciudadanos puedan acceder a los servicios de seguridad jurídica que pueda ofrecer un notario. De esta manera, lo que se establece es que los profesionales en la materia compitan por la calidad de su servicio y no por el precio del mismo.

¿Cómo realizar y cuánto tarda la inscripción en el Registro de la Propiedad?

Al trámite de la inscripción del inmueble puedes realizarla de diferentes maneras. Una de ellas puede ser de forma telemática, en formato digital, vía online, por medio de un notario. También puedes optar por presentarla en papel con una copia firmada y autorizada por el notario. O por último de manera personal por el propio comprador.

Desde el Consejo General del Notariado de España se recomienda la primera de las opciones, en tanto la presentación de la inscripción vía online por notaría le otorga al trámite la garantía de inmediatez y, al mismo tiempo, bloquea el registro de cualquier otro posible documento.

La segunda opción se encuentra condicionada al pago previo de los impuestos correspondientes. En tanto el impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa (ITP)y, si fuera necesario, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Una vez que la documentación presentada es examinada y verificada, se procede a inscribir la vivienda a nombre del comprador. El notario, por su parte, le entregará una copia de las escrituras de la casa confirmado el cambio de nombre en el registro.

Respecto a la tardanza del trámite en escrituración, los tiempos del proceso van a depender de cada circunstancia en particular. Lo mas recomendable es preparar la presentación con antelación por si surgen imprevistos. Es importante tengas en cuenta esta recomendación, si la compraventa se realizará entre particulares. Si este es tu caso, lo aconsejable es comenzar con el proceso un mes antes de la fecha límite que figura en el contrato de arras que llevaron a cabo entre las partes.

A lo largo de todo ese mes, la notaría recopila la documentación necesaria para ir redactando el borrador de la escritura, para luego fijar hora y fecha de la firma. Si no existen inconvenientes en el medio, en pocos días la escritura puede estar preparada,

Lo mas común es que a medida que se prepara el trámite para la inscripción de la vivienda, el tiempo al medio suele aprovecharse para llevar a cabo la firma de la hipoteca, o incluso la cancelación de la hipoteca que recae sobre la vivienda. De ser así, tanto el banco como el notario, deben ponerse de acuerdo lo que podría demorar un tiempito mas.

Por último, debes considerar que durante el verano y las semanas previas a la navidad las notarías suelen encontrarse un poco atareadas y saturadas.

Como mencionamos al principio, previo al trámite para realizar la escritura pública del inmueble se realiza un contrato de arras. Te recomendamos leer el siguiente artículo para que tengas en cuenta en qué se diferencia de un contrato de reserva.

Contrato de reserva y contrato de arras: ¿cuáles son sus diferencias?

Comprar una vivienda, realizar los diferentes contratos y escriturarla demanda tiempo, esfuerzo y dinero. Si sientes que no puedes llevarlo a cabo ponte en contacto con nuestros representantes vía online y consigue el mejor asesoramiento.

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En Documentos

Certificado de Eficiencia Energética: ¿es obligatorio para vender una propiedad?

28 mayo, 2021 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu vivienda? A la hora de llevar a cabo una venta inmobiliaria es necesario contar con documentación específica. El Certificado de Eficiencia Energética es uno de esos documentos que se requieren para vender una propiedad. Pero ¿de qué se trata este certificado? ¿es obligatorio obtenerlo para vender? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.

A la hora de poner a la venta un inmueble es necesario contar con una serie de documentos que deberán ser presentados a lo largo de todo el proceso. Tenerlos preparados de antemano puede significar una aceleración de la venta y también puede ahorrar varios inconvenientes.

El Certificado de Eficiencia Energética es uno de estos documentos necesarios para llevar a cabo una venta inmobiliaria. A través de la etiqueta energética, este certificado informa acerca del consumo de energía de la vivienda y de sus emisiones de CO2. A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de este documento.

¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento exigido por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo para vender cualquier propiedad. Su principal objetivo es lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Este certificado, para ser válido, debe reflejar todos los aspectos energéticos de la vivienda, principalmente, su consumo de energía y su nivel de emisión de CO2.

Al tratarse de un documento oficial, el Certificado de Eficiencia Energética debe ser emitido por un técnico competente. Según el Real Decreto 235/2013, esta persona debe contar con un título que lo habilite para redactar certificados de eficiencia térmica. El profesional puede ser un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado y cada propietario es libre de decidir a qué empresa quiere contratar para obtener esta certificación.

Es importante mencionar que el Certificado de Eficiencia Energética posee una vigencia de 10 años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de que se cumpla este plazo, sobre todo, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación que se ha obtenido.

Pero ¿cómo luce físicamente un Certificado de Eficiencia Energética? El contenido de este certificado se traduce en la llamada etiqueta energética. Esta etiqueta luce de manera muy similar a la que todos alguna vez hemos visto en electrodomésticos. Sin embargo, en el caso de un inmueble, expresa valores diferentes. A continuación te contamos cómo es.

¿Cómo es la etiqueta energética?

La etiqueta energética es el lugar en donde se detalla la calificación que la vivienda ha obtenido en cuanto a su eficiencia energética. El documento emplea una escala de letras que va desde la A hasta la G, letras que van acompañadas por una serie de colores que corresponden a las siguientes calificaciones:

A (verde oscuro): representa el nivel más alto de eficiencia energética.
B (verde claro): indica que la vivienda es eficiente pero en un nivel algo menor.
C (verde amarillento): en este caso, la vivienda posee una eficiencia energética por encima de la normal, pero no tan alta.
D (amarillo): esta calificación representa una eficiencia normal o media.
E (amarillo anaranjado): indica que la vivienda cuenta con muy poca eficiencia energética.
F (naranja): representa una eficiencia energética casi nula.
G (rojo): en este caso, la calificación indica que la vivienda no posee ningún tipo de eficiencia energética.

Además de mostrar la calificación obtenida por la vivienda, la etiqueta energética también incluye información acerca de la cantidad de dióxido de carbono que emite el inmueble e incluso refleja el consumo anual de energía del mismo.

¿Es obligatorio obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad?

¿Estás pensando en vender tu propiedad y te preguntas si es realmente obligatorio obtener el Certificado de Eficiencia Energética antes? La respuesta es: sí, es obligatorio. Según lo previsto por el Real Decreto 235/2013, todas las personas que quieran vender un inmueble deben disponer de este certificado para llevar a cabo la operación. Esta obligatoriedad existe desde el año 2013, con el fin de que cada comprador esté informado sobre la eficiencia energética que presenta cada vivienda. Es por eso que todas las inmobiliarias y todos los vendedores particulares deben presentar este documento al momento de la transacción.

Es obligación del propietario contratar a un profesional para que realice el Certificado de Eficiencia Energética y también registrarlo ante el organismo correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Al obtener la etiqueta energética, el vendedor debe hacerse cargo de que esta etiqueta esté presente en toda promoción que haga del inmueble. También, el certificado deberá ser conservado por el propietario y entregado al comprador para que este pueda presentarlo en futuras inspecciones o pueda renovarlo pasados los 10 años de vigencia.

¿Existen excepciones?

¿Existe alguna excepción a la obligatoriedad de obtener este Certificado de Eficiencia Energética? Sí. Aunque son muy pocas, específicas y es posible que tu situación no se enmarque en ninguna de ellas, aquí te mostramos cuáles son:

Edificios religiosos y monumentos históricos.
Inmuebles que no sean alquilados por más de 16 semanas al año.
Edificios empleados para actividades industriales o agrícolas.
Inmuebles que hayan sido demolidos o destruidos o que tengan la función de una construcción provisional.
Pisos con menos de 50 metros cuadrados de superficie.

Multas por no obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad

Si tu caso no se encuentra enmarcado en ninguna de las excepciones mencionadas, entonces estás en la obligación de obtener el Certificado de Eficiencia Energética correspondiente para vender tu propiedad.

Es importante que sepas que llevar a cabo una venta inmobiliaria sin contar con este documento supone una infracción. La Ley 8/2013 establece sanciones para el incumplimiento de esta normativa con multas que oscilan entre los 300€ y los 600€.

Las sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción cometida. No mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios de venta, a pesar de ser una falta leve, es una acción sancionada con multas. Por otro lado, vender sin haber realizado el certificado o falsear el resultado del mismo es considerado como una falta muy grave.

Estos son los valores que se manejan para penalizar el incumplimiento de la normativa según la gravedad de cada falta:

Leves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 300€ y 600€.
Graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 601€ y 1000€.
Muy graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 1001€ y 6000€.

¿Qué papel tiene el Certificado de Eficiencia Energética al momento de vender una propiedad?

Ahora que conoces todas las características de un Certificado de Eficiencia Energética y cómo obtenerlo, es probable que quieras saber cuándo entra en escena al momento de vender una propiedad. En este apartado te contamos en qué momento debes presentarlo y qué papel juega en la firma de la escritura pública de compraventa.

Como mencionamos anteriormente, la calificación energética que se ha obtenido y que figura en la etiqueta energética que se deriva del Certificado de Eficiencia Energética, debe estar explícita en todo momento para que los interesados en la vivienda sean conocedores de esta información. Por esta razón, al iniciar la promoción de un inmueble en venta, el vendedor debe facilitarle esta certificación a su inmobiliaria, en caso de que haya una de por medio, para que la calificación figure en los portales donde se publicita la vivienda.

Una vez que la venta se convierte en un hecho, el propietario del inmueble debe entregar el Certificado de Eficiencia Energética al comprador. Toda la información presente en este certificado debe también estar incluida en el contrato de compraventa al momento de su firma.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos darte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Plazo en la entrega de tu vivienda: ¿qué datos debes tener en cuenta?

19 mayo, 2021 No hay comentarios

Uno de los principales interrogantes a la hora de decidir comprar una vivienda es el plazo de entrega. Si el inmueble por el cual te has decidido aún no ha sido construido en necesario que tengas a disposición determinados datos. En el siguiente texto te detallamos todo lo que debes tener en cuenta.

Decidir comprar y elegir una vivienda se considera uno de los pasos más importantes en la vida de una persona o de un grupo familiar. Es un proceso placentero y al mismo tiempo complejo, que demanda su tiempo y su planificación.

Si la vivienda que decidiste comprar aún no está edificada debes tener en cuanta, no sólo los documentos necesarios, sino lo plazos de entrega. Para esto, existen reglamentaciones que regulan la actividad de compraventa y las obligaciones por parte de las agencias promotoras de cumplir con el procedimiento previsto por las mismas.

Plazo de entrega en la compra de tu vivienda

Uno de los documentos más importantes es el contrato de compraventa. Resulta una pieza fundamental. Es en él aparecen todos los datos referidos a la operación. Es decir, plazos de obra, el costo final y la forma de pago. Además, especifica la fecha de entrega de llaves, describe posibles sanciones en caso de incumplimientos, el plano, la descripción del piso, etc.

Considerar cada punto del contrato de compraventa te permitirá conocer bien cada plazo. Por lo general, un alto grado de contratos pre redactados por las agencias promotoras no describen con exactitud los tiempos de entrega. Es decir, constatan en él plazos indeterminados u orientadores. Esto se debe a que los compradores acostumbran aguantar si los plazos de entrega de la vivienda no condicen con lo pactado sin realizar el reclamo pertinente.
Estas situaciones puede resultar por la falta de información o por no contar con recursos económicos bases para la realización de un proceso judicial. También pueden resultar, pasada la entrega, por la incomodidad de continuar con los procedimientos más allá de la pérdida económica que significó la demora.
En algunos casos, muchos de los vendedores de las agencias promotoras establecen en el contrato una cláusula de prórroga en el caso de demorarse los plazos previamente establecidos. Esto suele suceder con las viviendas nuevas, considerando que en el transcurso de la construcción pueden existir imprevistos de “fuerza mayor”. De esta manera, el agente inmobiliario amortigua sus responsabilidades futuras.
Sea cual sea el motivo, llegada la fecha fijada de entrega y la misma no se realiza, es el momento de que vas a necesitar detenerte a mirar cual es tu situación y cual es la decisión que más puede resultarte favorable. Puedes pedir la resolución contractual o continuar mediante el cobreo de una indemnización hasta que se efectué la entrega.
A continuación te detallamos las reglamentación correspondientes para que puedas consideras la mejor opción en en caso de que se demore el plazo de la entrega de tu vivienda.

Reglamentación vigente: derechos y garantías

En el caso de que exista incumplimiento en los plazos acordados para la entrega, el ordenamiento normativo español establece sanciones jurídicas. De esta manera, se regula que el cumplimiento del contrato sea responsabilidad mutua. Es decir, que no quede al arbitrio de una de las partes.

Real Decreto 515/1989

La función principal de este documento es regular de manera sistemática la información necesaria para la adquisición de una vivienda.

En su artículo 5 en el punto 5, establece la obligatoriedad por parte de la empresa promotora de fijar fechas claras en los plazos de entrega si la vivienda aún no está edificada o aún está siendo construida. En este sentido, el artículo 7 expone lo siguiente: «en el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968″.

Recuerda siempre fijar la atención en estos detalles para lograr una operación exitosa y tranquila.

Real Decreto Legislativo 1/2007

En el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores se complementa lo expuesto los artículos 5 y 7 del Real Decreto 515/1989.

La falta de un fecha clara de entrega de la vivienda infringe la normativa que proporciona protección a consumidores y usuarios. En el Articulo 60 expone, como en el decreto anterior, la obligación de las empresas la claridad en los datos contractuales. Se refiere a la especificación clara de plazo y procedimientos de pago, entrega y ejecución.

Por otra parte, en su Artículo 85 considera como cláusulas abusivas aquellas que supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario”. En este tipo de casos, el marco normativo jurídico determina las mismas como nulas de pleno derecho.

Ley 38/1999.

Cuando las fechas estabilidad por el contrato de compra venta no son respetadas, el comprador tiene la facultad de rescindir el acuerdo. Así lo establace la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999.

En el apartado cuatro delimita,en el caso de no iniciarse la construcción o la vivienda no fuese entregada “el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda”.

Indemnización por demora en el plazo de entrega de tu vivienda

Durante muchos años, las empresas contemplaban el plazo en la entrega de las viviendas luego de las fechas establecidas en el contrato.

Si te encuentras en una situación tal debés tener en cuenta que puedes rescindir el contrato o continuar pero con una indemnización económica. Si optaste por la segunda opción es necesario que tengas en cuenta la siguiente información.

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar también a una indemnización por los daños y perjuicios derivados de dicha demora. Sin embargo, debes considerar que cualquier tipo de demora no supone de manera directa una «transcendencia jurídica».

Es importante que debas diferencias la opción indemnizatoria con la acción resolutiva del contrato. Esto significa que para que lograres ser indemnizado tiene que acreditar el real daño, la relación con el tiempo de demora y la valoración del mismo.

El monto de la operación estarña fundada en las particularidades de cada caso. Esto se encuentra vinculado al uso personal al que iba destinada la vivienda.

Un caso muy repetido, es tener que seguir pagando renta de una vivienda porque el plazo de la entrega de la vivienda se encuentra demorada. Por tanto, puedes reclamar el importe del alquiler desde la fecha de entrega estimada y la fecha de entrega efectiva.

Si te has quedado con alguna duda, nuestro asesores podrán brindarte la información necesaria para la realización adecuada de una operación de compraventa ingresando a nuestro sitio web.

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Documentos necesarios para comprar una vivienda

15 mayo, 2021 No hay comentarios

Si estás pensando en comprar un piso o casa es necesario que tengas a mano toda la documentación pertinente para llevar a cabo la operación. En la siguiente nota te detallamos todos los documentos que son necesarios para comprar tu futura vivienda.

El proceso que conlleva comprar una vivienda, como sabemos, no es sencillo. Además de significar una gran inversión, demanda tiempo y esfuerzo. No sólo se trata de elegir la zona, un precio acorde a tu bolsillo e intereses. También, requiere de una serie de documentos que resultan fundamentales para poder actuar rápido y cerrar la operación con éxito.

¿Propietario directo o agencia promotora?

a)- Si la compra es a través de un promotor o agente inmobiliario

En este caso, la principal ventaja de realizar el proceso de compraventa mediante promotor o inmobiliaria son las garantías que ofrecen. Nos referimos a un asesoramiento legar y financiero preciso, el ahorro del tiempo, sus dotes de negociación, entre otras. Por tanto, si deciden mediar la compra de tu vivienda te recomendamos:

*Asegúrate de que el proyecto técnico este aprobado. Además, debe contar con la licencia de edificación, cédula tributaria y el certificado de Registro de la Propiedad.

*Recuerda pedir la póliza de aval por los montos entregados a cuenta si la compra es sobre plano.

*Al momento de la entrega verifica que la vivienda tenga la División Horizontal, los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o Seguro Decenal.

b)- Si la compra es directa con un particular

Por lo general, el principal motivo de tramitar la compraventa de una propiedad por un particular es su posible ahorro económico. Si elijes esta opción debes tener en cuenta los siguientes puntos:

*Para evitar sorpresas al momento de identificar los titulares, pide a vendedor el número de registro de la propiedad del piso y de la finca registral.

*Verifica que la vivienda no tenga carga hipotecaria o embargo. Recuerda que al comprar una vivienda también se te transferirán los cargos que la misma tenga al momento de la transacción. Estos datos puedes conseguirlos en la Oficina del Registro de la Propiedad mediante la petición de una nota simple o a través de su sitio web.

*No olvides comprobar que la vivienda este al día con los pagos de la de la comunidad o impuestos que pudieran existir. Por lo tanto, debes solicitar la emisión de un certificado de libre deuda mediante el Administrador o en la Comunidad de Propietarios.

Por otra parte, acude al Ayuntamiento de tu localidad para corroborar que el vendedor está al corriente en el pago del IBI (Impuesto De Bienes Inmuebles) o tasa basura, de existir el mismo.

*Por último, debes solicitar al propietario el certificado energético. De lo contrario no te aceptaran la firma de las escrituras.

Mencionado esto, pasemos ahora a los documentos necesarios para la compra de una vivienda.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA: VIVIENDA NUEVA, SOBRE PLANO O USADA

El conjunto de papeles que vas a requerir para llevar adelante la compra de una vivienda va a depender de si la misma es nueva, usada o sobre plano. Este es el primer dato importante a tener en cuenta. De esta manera, evitarás pérdidas de tiempo al momento de la recolección de la documentación pertinente.

Si bien en estas instancias se recomienda asesoramiento profesional, nada impide que puedas realizar esta etapa de manera independiente y sin intermediarios. Por esto mismo, para evitar confusiones, a continuación encontrarás la información precisa según el tipo de propiedad que hayas elegido comprar.

¿Cuáles son los documentos necesarios para comprar una vivienda nueva?

Si la casa que elegiste para comprar es de primera mano necesitarán contar con los documentos que certifican que la vivienda este habilitada para ser habitada y que cuenta con las licencias necesarias que lo acrediten. Ellos son:

Libro de edificio en que se describe el proyecto de obra y cada una de las modificaciones aprobadas. Además, recoge el acta de recepción, los agentes intervinientes en la edificación de la vivienda, sus instalaciones, las instrucciones de uso, entre otras. Una copia completa del mismo debe ser depositada en el Registro de la Propiedad.

Certificado final de Obra es el documento que acredita que las obras se han realizado según los planos previstos por las licencias de obra. Debe estar firmado por el director de la misma y por el director encargado de su ejecución.

Licencia de primera ocupación es la aprobación por parte del Ayuntamiento de que la obra cuenta cumple con las condiciones y normativas urbanísticas y por tanto puede ser ocupado.

En el caso de las viviendas nuevas se incluye un seguro obligatorio. El seguro decenal funciona para responder ante posibles errores estructurales por un periodo de diez.

Certificado de eficiencia energética es emitido por un técnico competente en el cual se incluyen, de manera objetiva, las características energéticas de un inmueble. Es decir, calcula anualmente el consumo necesario para satisfacer energéticamente un edificio.

Contrato de compraventa que es el documento que describe el acuerdo entre ambas partes. En él deben aparecer todos los datos de la operación. Es decir, plazos de obra, el costo final y la forma de pago. Además, especifica la fecha de entrega de llaves, especificación de posibles sanciones en caso de incumplimientos, el plano, la descripción del piso, etc.

Si es sobre plano ¿qué documentos son necesarios para comprar la vivienda?

Comprar sobre plano significa que la casa o piso aún no ha sido construida. Esta suele ser una opción recurrente ya que se puede ir adelantando el pago a medida que se edifica la vivienda y en algunos casos, es una oportunidad para adquirir propiedades a precios más económicos. Sin embargo, es necesario considerar algunas precauciones en el caso de que la obra no sea concluida.

Para evitar sustos al tratarse de una compra en pre construcción, la normativa es exhaustiva. Por esto mismo, exige una serie de documentos que certifiquen la total legalidad de la obra. En estos casos, además de contar con la documentación pertinente para la compra de una vivienda nueva, necesitarás asegurarte que el promotor cuente con:

Inscripción en el Registro Mercantil, es decir, la comprobación de la existencia de la empresa promotora: sus datos de inscripción, los administradores y/o apoderados, el domicilio social, el NIF.

Registro de la Propiedad para asegurarte que la obra está a nombre de la empresa promotora y cuenta con las licencias exigidas por el Ayuntamiento.

Aval o póliza de seguro: es la manera de asegurarte el dinero que entregas como adelanto de pago por la compra de la vivienda. Esta póliza te permite recuperar el monto entregado en el caso de no se concluya con la edificación de la vivienda. Así como también en caso de que no se cumplan con las condiciones establecidas en el contrato de compra venta.

Documentos necesarios para la compra de una vivienda usada

Anteriormente te puntualizamos los documentos necesarios para la compra de una vivienda nueva. Si la compra es por una vivienda de segunda mano, sea por propietario o promotor, necesitarás contar con:

*Nota simple (vivienda libre de cargos)
*Certificado de deuda cero
*Recibo del IBI
*Certificado Energético

Cada uno de estos documentos se encuentra descritos de manera detallada en el punto 1.2 de la corriente nota.

Hasta acá te detallamos los documentos necesarios para comprar una vivienda en España durante este 2021. Si es por propietario o un piso de segunda mano. Si la propiedad es nueva o sobre plano. Cada detalle te ahorrará tiempo.

Te recomendamos, para el proceso de comprar tu vivienda propia, conocer toda la información acerca de cuáles son los impuestos que deberás pagar:

Si te quedaste con dudas o necesitas asesoramiento profesional ingresa a nuestro sitio web o comunícate con nosotros.

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Documentos para la Declaración de la Renta de manera presencial

14 mayo, 2021 No hay comentarios

Desde el 7 de abril está habilitado el trámite para presentar documentación en la sede online de la Agencia Tributaria pata Declarar la Renta. Pero si eres de aquellos que prefieren realizar la gestión de manera asistente, en esta nota te detallamos toda la información al respecto. A continuación, ¿cómo obtener un turno? ¿Qué documentos necesitas para tramitar la Declaración de la Renta presencial?

Fechas, plazos y turnos para la Declaración de la Renta 2020-2021

Como cada año, los contribuyentes deben presentar la declaración de sus ingresos anuales al Ministerio de Hacienda. de España En lo que respecta a la declaración de la renta 2020, la fecha de apertura para la gestión online fue el 7 de abril. Sin embrago, si tu deseo es llevar adelante el trámite de manera presencial deberás esperar al 2 de junio. En ambos casos, la fecha límite para la presentación de la documentación pertinente es hasta el 30 del mismo mes. Recuerda que si excedes los plazos de la presentación recibirás una sanción por parte del organismo de Hacienda.

Si eres de quienes prefieren realizar los trámites de manera presencial por comodidad o sencillez, te enumeramos los diferentes pasos que deberás realizar.

1- Debes sacar tu turno previo vía Internet en la App oficial de la Agencia Tributaria o llamando a cualquiera de estos números 901 22 33 44 / 91 553 00 71.

2- Te asignarán una cita en la oficina más cercana a partir del 27 de mayo.

3- Acceder al borrador necesario para presentar las cuentas a la administración.

4- Recuerda cancelar con 24 horas de anticipación en caso de no asistir al turno.

¿Cuáles son los documentos necesarios para realizar la Declaración de la Renta presencial?

A continuación, te detallamos los principales documentos que necesitarás tener a mano para presentar tu declaración. Tenerlos organizados es una manera de ahorrar tiempo, dinero y evitar sanciones.

Los documentos que no te pueden faltar

Este tipo de documentación es de suma importancia. “Recuerde llevar los datos y documentos necesarios para poder realizar la declaración, en caso contrario no le podrán atender” detalla el organismo de Hacienda en su sitio web.

Los principales documentos son:

– DNI original de la persona titular que acuda a la citación, más la totalidad de fotocopias de DNI de quienes figuren en la declaración.

– La correspondiente autorización firmada por el resto de los declarantes y su fotocopia de DNI (integrantes de la unidad familiar o terceros) para poder realizar la declaración en su nombre.

– Número de IBAN de la cuenta bancaria.

– Referencias catastrales de todos los inmuebles de su propiedad o en los que viva de alquiler o en otras circunstancias.

– Recibo de cuotas satisfechas a sindicatos y a colegios profesionales, en el caso de que la colegiatura sea obligatoria.

– Comprobante de las cantidades percibidas por seguros cancelados que hayan sido contratados antes del 31 de diciembre de 1994.

– Cualquier documento que justifique el derecho a deducciones autonómicas u otro beneficio fiscal. Por ejemplo: si vivís en un inmueble arrendado deberás contar con el NIF del propietario y los pagos por el alquiler. En el caso de adquisición de una vivienda habitual con ampliación del crédito serán necesarios los saldos pendientes de amortizar del préstamo original. Además, si tienes una hipoteca incorpora en los documentos los recibos del seguro y los comprobantes de cualquier tipo de donativo deducible.

La Agencia Tributaria solo te brindará información y te prestará atención telefónica, virtual o presencial solamente si contás con todos los documentos. Por ello, recuerda tener todo lo necesario para poder realizar la Declaración de la Renta de manera presencial.

Otros documentos adicionales

Si el tipo de renta o rentas percibidas durante el año 2020 no se encuentren imputados en los datos fiscales disponibles debes presentar algunos documentos complementarios. Es decir, la documentación adicional estará vinculada según el tipo de renta que hayas percibido, según se indica a continuación.

1- Rendimientos de trabajo

Necesitarás el certificado emitido por el pagador. En el caso de cese de las obligaciones o despido: el monto de indemnización, la fecha exacta del acuerdo, el expediente de regulación de empleo o la apertura del periodo de consultas, para los casos de despido colectivo.

2- Rendimientos del capital inmobiliario

Si eres propietario o usufructuario de otros inmuebles necesitarás contar con comprobantes de alquileres de pisos, locales, plazas de garaje. Además, la relación y justificantes de ingresos, es decir, contratos y los gastos deducibles, las facturas. A considerar, no se llevan a cabo deducciones de la renta en alquiler turísticos con plataforma.

3- Rendimientos capital mobiliario

Este tipo de rendimientos están sujetos a retención o ingreso a cuenta. Son consideradas rentas de capital mobiliario intereses de cuentas y depósitos bancarios o los dividendos de acciones. Por tanto, al momento de tu declaración deberás presentar certificados de empresas, entidades financieras y de seguros, contratos, recibos de gastos, etc.

4- Rendimientos de actividades económicas en estimación objetiva (módulos)

Corresponden a todos los documentos acreditativos de los elementos o parámetros de la actividad utilizados durante el año. Esto va a depender de la actividad que rindas. Por ejemplo, personal empleado, consumo de energía eléctrica, superficie del local, potencia fiscal del vehículo, ingresos, libros de bienes de inversión, etc.

5- Ganancias y pérdidas patrimoniales

En el caso de la vivienda habitual necesitarás escrituras de compra y de venta; fechas de adquisición y transmisión; importes reales, gastos y tributos de compra y venta. Además, las declaraciones de los ejercicios en los que se practicaron deducciones por la vivienda transmitida. Por último, datos de préstamos hipotecarios y el capital pendiente de amortizar a fecha de venta.

Para transmisiones de inmuebles adquiridos por herencia: escritura de adjudicación o aceptación de la herencia; fechas de adquisición y transmisión; importes reales, gastos y tributos de adquisición y venta.
Por ventas de acciones, inmuebles u otros bienes, fondos de inversión, premios, etc.: escrituras y/o documentación acreditativa; fechas de adquisición y transmisión. Importes reales, gastos y tributos de compra y venta y certificados de fondos de inversión.
Por subvenciones percibidas: comprobante de las mismas.

6- Regularización

Tiene que ver con la devolución de los intereses percibidos de cláusulas suelo. En este sentido, deberás presentar, por un lado, el certificado de la entidad financiera indicando los ejercicios a los que corresponde el interés excesivo cobrado por cláusulas suelo nulas. Por otra parte, las declaraciones de ejercicios no prescritos en los que se practicó deducción por vivienda habitual. O, asimismo, que se incluyeron dentro de los gastos deducibles de rendimientos de actividades económicas o capital inmobiliario.
Estos son los documentos fundamentales y adicionales con los cuales deberás contar al momento de presentar la Declaración de la Renta presencial. Es importante que no olvides la fecha límite para la realización del trámite, de modo tal que evites cualquier tipo de sanción por incumplimiento. Por esta razón, accede a los servicios de ayuda para la confeccionar y presentar tu renta en el link.

Si quieres seguir leyendo sobre te recomendamos que ingreses a la nota sobre Declaración de la Renta 2021: revisiones sobre el alquiler y las viviendas en propiedad. Además. si eres propietario te dejamos a disposición información respecto a cómo calcular el interés de la renta al alquilar un piso.

¿Cómo se calcula el impuesto de renta?

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