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¿Qué tipo de vivienda conviene comprar para conseguir mayor eficiencia energética?

7 marzo, 2022 2 comentarios

La eficiencia energética de los edificios es un tema que se encuentra en agenda en España y en toda Europa hace años. Además de cuidar el medioambiente, vivir en un hogar en donde se pueda optimizar el consumo de energía al máximos también nos permite ahorrar en las factura mensuales de los servicio básicos. ¿Qué tipo de vivienda conviene comprar para conseguir una mayor eficiencia energética? ¿Una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano? ¿Con qué ventajas y con qué desventajas cuenta cada una? En este artículo te lo contamos.

A la hora de elegir una vivienda para comprar no sólo es importante fijarse en su precio sino también en otros factores que más adelante puede significar uno o varios gastos extra. Si un inmueble no cuenta con eficiencia energética suficiente contamos con dos opciones: comprarlo y realizar reformas en él o comprarlo, no realizar ninguna obra y atenerse a un coste elevado de los servicios mes a mes. A continuación te contamos cuáles son las viviendas que más conviene comprar para conseguir una mayor eficiencia en el consumo de energía. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Vivienda de obra nueva: mayor eficiencia energética, mayor precio

Las ventajas de este tipo de vivienda

Las viviendas de obra nueva cuentan con mayor eficiencia energética que las de segunda mano, sobre todo aquellas que son más antiguas. Esto significa que permiten optimizar el consumo de energía y, por lo tanto, conseguir un ahorro en la factura mensual.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es aquel que unifica las normativas de construcción en España. En él se establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un “uso racional de la energía”. Con este objetivo, el documento obliga a los constructores a dotar a las nuevas viviendas de aislamiento térmico y de iluminación de bajo consumo. También, a hacer que parte de su consumo energético proceda de fuentes renovables que se produzcan dentro del mismo edificio o en su exterior.

El nivel de eficiencia energética que una vivienda posee queda registrado en una etiqueta con una calificación que va de la A a la G. Se trata de un elemento obligatorio para cualquier vivienda en venta o alquiler y se obtiene tras una inspección de un técnico especializado.

Otra gran ventaja de este tipo de viviendas es que no es necesario hacer grandes reformas en ellas, ya que son de obra nueva. Por lo tanto, las posibilidades de que haya que aprobar derramas comunitarias son menores que al comprar una de segunda mano.

Además, estas nuevas construcciones suelen contar con grandes ventanas, terrazas y balcones y estar mejor equipadas en cuestiones de domótica. También suelen disponer de zonas comunes como piscinas, jardines y otras áreas abiertas.

Las desventajas de este tipo de vivienda

Los inmuebles de nueva construcción cuentan con la desventaja de que su precio suele ser mayor que el de uno de segunda mano, el cual, generalmente, no se puede negociar. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), durante el tercer trimestre de 2021 el metro cuadrado de viviendas de menos de cinco años fue aproximadamente un 17% más caro que el de propiedades más antiguas.

Por otro lado, la entrada a estas viviendas no suele ser inmediata una vez que se concreta su compra. Si se trata de una casa sobre plano, será necesario esperar a que esté construida para habitarla, lo cual puede generar mayores gastos para el comprador.

Vivienda de segunda mano: menor precio, menor eficiencia energética

Las ventajas de este tipo de vivienda

Las viviendas de segunda mano suelen ser más baratas y encarecerse a menor velocidad que las de obra nueva. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el segundo trimestre de 2021 este tipo de inmuebles sólo aumentaron su precio un 2,9% frente a un 6% de los nuevos.

Si bien suelen poseer menos eficiencia energética que las viviendas de obra nueva, pueden significar una inversión de mayor rentabilidad. Es decir, aunque normalmente presentan inconvenientes a largo plazo, debido a que con el paso del tiempo comienzan a tener fallos en sus instalaciones, si el objetivo de la compra fue la inversión, puede ser la opción más atractiva. Esto se debe, por ejemplo, a que se encuentran en segundas calles y en segundos barrios, o sea que se sitúan junto a las zonas más transitadas de las grandes ciudades.

Las desventajas de este tipo de vivienda

El hecho de que las viviendas de segunda mano posean menor eficiencia energética, también implica un mayor gasto. Estos inmuebles suelen contar con recubrimientos térmicos y sistemas de calefacción, por ejemplo, que son menos eficientes que los de viviendas nuevas. Esto es lo que genera mayor consumo energético y, por lo tanto, facturas más elevadas.

Por esta razón es que las viviendas usadas suelen requerir en muchos casos de rehabilitaciones o reformas, no sólo para aumentar su eficiencia energética, sino por otras causas. Entre ellas se encuentran la adecuación a ciertas normativas que se hayan actualizado, como es el caso de los sistemas de seguridad antiincendios.

En este sentido, serán la antigüedad y el estado de conservación de la vivienda los que marcarán cuál será la magnitud de las reformas. Teniendo en cuenta esto, es imprescindible comprobar el estado del inmueble antes de firmar su compra. También es importante inspeccionarla, si es posible, en diferentes momentos del día para ver si cuenta con suficiente luz natural o si hay un exceso de ruidos molestos. En caso de que se trate de un edificio de viviendas, también se debe realizar una revisión en su fachada y en zonas comunitarias como el ascensor.

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Comprar y reformar una vivienda: todo lo que debes saber

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Comprar y reformar una vivienda: todo lo que debes saber

5 marzo, 2022 No hay comentarios

Existen muchos casos en los que, luego de comprar una vivienda, es necesario realizar algún tipo de obra antes de habitarla, alquilarla o destinarla al uso que fuere. ¿Cuándo suele ocurrir esto? ¿Qué pasos se deben seguir para que las modificaciones sean exitosas? ¿Qué coste aproximado pueden llegar a tener para el propietario? En este artículo te contamos todo lo que debes saber antes de comprar y reformar una vivienda.

Antes de comprar cualquier bien inmueble es indispensable analizar si el mismo podrá ser utilizado inmediatamente o si requerirá de obras para mejorarlo y/o volverlo habitable. En caso de que haya que realizar modificaciones, también será importante calcular el coste de las mismas para contar con un presupuesto.

A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de comprar y reformar una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué casos suele ser necesario reformar una vivienda luego de comprar?

Al comprar una vivienda de segunda mano, es probable que la misma requiera de ciertos arreglos, modificaciones o reformas antes de ser habitada. El precio de las obras depende siempre de los materiales que se utilicen y del alcance de las transformaciones. Además, cuanto más antiguo es un inmueble, más reparaciones se deben hacer y, por lo tanto, más dinero se debe destinar.

En la actualidad, la mitad del parque residencial en España es anterior a 1980. Se trata de un factor importante a tener en cuenta antes de embarcarse en la adquisición de un inmueble usado.

Pasos a seguir al comprar y reformar una vivienda

Comparar precios y pedir un presupuesto cerrado

Antes de tomar la decisión de comprar una vivienda que necesitará ser reformada, es importante comparar precios. Para ello, es aconsejable pedir tres presupuestos diferentes a distintas empresas que puedan realizar las obras. En este documento, además del desglose de los gastos, deben figurar los impuestos correspondientes.

A su vez, también es recomendable solicitar un presupuesto cerrado en donde se brinde un precio completo para así evitar un aumento imprevisto de los gastos. De esta manera, en el documento también deberían reflejarse las fechas de inicio y de fin de las obras, la descripción de todos los trabajos a realizar, los materiales y las obligaciones de la empresa, como la reparación de posibles daños, el plazo de garantía y las vías de reclamo.

En la mayoría de los casos, se suele pedir la mitad del dinero como señal antes de iniciar las reformas. Luego, a medida que vayan avanzando, es posible hacer otras entregas y completar lo restante cuando finalicen.

El presupuesto también debe ir acompañado de un proyecto de obra realizado por un especialista. Cuando se trate de una reforma integral sobre elementos estructurales de la vivienda, es necesario que un arquitecto intervenga durante el proceso. En cambio, una obra menor, puede ser supervisada por un jefe de obra.

Analizar el estado de la vivienda

Antes de comprar una vivienda de segunda mano para reformar, es importante fijarse si su estructura y sus instalaciones de agua, gas y electricidad están en buenas condiciones. Si bien el comprador puede analizar esto por su cuenta, es recomendable solicitar la inspección de un arquitecto. El coste medio de este asesoramiento suele ser de entre 340 euros y 1.500 euros por hora.

En esta instancia, no sólo se debe examinar el estado general del inmueble, sino también en qué condiciones se encuentran las infraestructuras comunes, como la fachada, las tuberías, el sistema de calefacción o los contadores, en caso de que se trate de un edificio de viviendas.

Esto se debe a que cualquier obra posterior en la comunidad significará un aumento en el precio de la cuota mensual y un gasto no previsto. También, es aconsejable averiguar si el edificio fue objeto de la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los próximos años.

Conocer la eficiencia energética

Otro de los pasos recomendables antes de comprar una vivienda es solicitar su Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Si bien se trata de un documento obligatorio para vender, no todos los inmuebles de segunda mano lo poseen.

¿En qué consiste este certificado? De acuerdo al nivel de consumo energético que posea un inmueble, se le otorga una calificación que va de la A (mayor eficiencia) a la G (menor eficiencia). El 84,5% de los edificios en España posee una etiqueta E, F o G, y sólo el 0,3% cuenta con un puntaje A. En este sentido, si se van a realizar reformas para aumentar la eficiencia energética, el objetivo debe ser el de lograr una calificación superior a B o C.

Empezar por la cocina y los baños

A la hora de iniciar las obras, es recomendable trabajar primero en la cocina y los baños, ya que son las dependencias más importantes y más necesarias en una vivienda. A su vez, las remodelaciones de ambos suelen ser las que más tiempo llevan. También debe darse prioridad a las demoliciones de tabiques y al levantamiento de nuevos para dar forma a la nueva configuración de la vivienda, si se trata de una reforma integral.

En segundo lugar, debe procederse a instalar los sistemas de fontanería y de electricidad. Es en ese momento que conviene verificar si la potencia contratada es acorde a lo deseado o si hay que realizar algún cambio. Por último, restan los acabados en paredes, suelos y techos, las obras de carpintería y la decoración.

¿Cuánto cuesta reformar una vivienda?

El coste de la reforma de una vivienda de segunda mano depende, principalmente, de dos factores: sus dimensiones y la calidad de los materiales utilizados en la obra. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el precio oscila actualmente entre los 500 euros y 700 euros por metro cuadrado. De esta manera, la renovación total de un inmueble de 90 metros cuadrados, por ejemplo, costaría entre 45.000 euros y 63.000 euros.

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Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad luego de comprar

22 febrero, 2022 No hay comentarios

Comprar un inmueble implica realizar una serie de trámites, tanto antes como después de firmar la escritura pública de compraventa. Uno de ellos consta de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para que quede asentado allí quién es su nuevo titular. ¿Qué pasos son necesarios para realizar este trámite? ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta? ¿Es obligatorio? En este artículo te lo contamos.

El Registro de la Propiedad puede ser un gran aliado a la hora de buscar mayor seguridad jurídica en cada una de las operaciones inmobiliarias que realizamos a diario. Por eso es que inscribir una vivienda en él luego de comprarla es un paso fundamental. A continuación te contamos todo lo que debes saber para realizar este trámite de manera exitosa. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo público cuya tarea consiste en inscribir o anotar todos los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad de bienes inmuebles (casas, locales, naves industriales, etc.), como también a los derechos que recaen sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).

¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Si bien no se trata de un trámite obligatorio, hacerlo es altamente recomendable. El hecho de inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad reviste de mayor seguridad jurídica a las transacciones que se vayan a hacer de él.

Por esta razón, también es importante, antes de comprar una vivienda, acudir a la oficina del Registro correspondiente y solicitar una nota simple. A través de este documento, es posible comprobar si quien dice ser propietario del inmueble realmente lo es o si el mismo cuenta con cargas, entre otras cuestiones.

¿Qué riesgos implica no inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

El riesgo más grande es que, si luego de adquirir una vivienda se decide no registrarla a nombre del nuevo propietario, no habrá forma de acreditar que este es el verdadero dueño. En otras palabras, el nivel de seguridad jurídica será muy bajo y por eso pueden llegar a surgir diversos inconvenientes en el futuro. Por ejemplo, que el inmueble se venda sin el consentimiento del propietario o que sea embargado por deudas del anterior propietario.

Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad

El trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad puede ser realizado por el comprador del inmueble, por una gestoría que haya contratado o por la notaría en donde se firmó la escritura pública de compraventa. Para ello, cualquiera de ellos debe acudir de manera presencial a la Oficina Registral correspondiente a la localidad donde se encuentra la vivienda adquirida.

Los documentos que se deben presentar para iniciar el trámite son los siguientes:

Una copia de la escritura pública de compraventa autorizada por el notario.
Un impreso de autoliquidación que certifique que el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue hecho de acuerdo a lo dispuesto por la comunidad autónoma.
Una justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.

¿Cuánto cuesta el trámite?

El precio del trámite dependerá del valor que se haya asignado a la vivienda en la escritura pública, de la ubicación de la misma y de sus características. A este valor resultante se le llama valor registral.

Además, se suman los honorarios de los registradores, cuyos máximos están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Esta es la escala de precios que se fijó en el Real Decreto 1427/1989:

Valores iguales o menores a 6.010,12 euros: honorarios de hasta 24,04 euros.
6.010,13 a 30.050,61 euros: honorarios de hasta 1,75 por cada 1.000.
30.050,62 a 60.101,21 euros: honorarios de hasta 1,25 por cada 1.000.
60.101,22 a 150.253,03 euros: honorarios de hasta 0,75 por cada 1.000.
150.253,04 a 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,30 por cada 1.000.
Valores mayores de 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,20 por cada 1.000.

De esta manera, el precio medio del trámite de inscripción oscila entre los 600 y los 1.000 euros. El mismo nunca costará menos de 24,04 euros ni más de 2.181,67 euros.

¿En qué oficina del Registro corresponde hacerlo?

Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, a las que se denomina distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos hipotecarios le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador diferente.

En su sitio web se puede encontrar un mapa dividido en provincias en donde se puede filtrar por localidad para encontrar el correspondiente.

¿Cuánto tarda el Registro en completar la inscripción?

Una vez presentados los documentos que mencionamos previamente, el proceso de inscripción se desarrollará dentro de los siguientes quince días hábiles. Dentro de ese tiempo, el registrador se ocupará de comprobar si la compraventa se celebró respetando plenamente la ley. Sólo así tendrá plena eficacia y el nuevo derecho de propiedad del comprador podrá acceder al Registro.

De lo contrario, si el registrador observa que la escritura posee algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente al interesado para que subsane el error. Si esta persona no está de acuerdo con la calificación del registrador, también puede solicitar una revisión mediante alguno de los procedimientos que determina la ley.

Una vez hecha la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, el organismo comunica al Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad que se produjo. Una vez registrado en el Catastro, el derecho del nuevo propietario dura para siempre. De esta manera, no será necesario que lo renueve ni que vuelva a pagar por el mantenimiento de la protección registral.

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Todo lo que debes saber antes de comprar una vivienda nueva

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Todo lo que debes saber antes de comprar una vivienda nueva

14 febrero, 2022 No hay comentarios

A la hora de adquirir un inmueble, existe la opción de elegir uno de segunda mano o uno de obra nueva. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda nueva que no se repiten en los casos de propiedades usadas? ¿Qué pasos se deben seguir para que la operación sea exitosa? En este artículo te lo contamos.

La compra de una vivienda de obra nueva implica tener los mismos cuidados que en cualquier otro tipo de operación inmobiliaria. Sin embargo, hay cuestiones a las que hay que prestarle especial atención. ¿Cuáles son las ventajas y los pasos a seguir al comprar una vivienda nueva? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva?

Sin entrar en detalles, las viviendas de segunda mano suelen requerir de algún tipo de reforma una vez adquiridas, contar con un planteamiento y un diseño más antiguo, generar un mayor gasto energético y poseer cualquier otro tipo de defectos.

En cambio, las viviendas de obra nueva son construidas bajo los estándares determinados por el mercado actual y, por esta razón, pueden ser más convenientes. Por otro lado, actualmente parece estar dando mejor respuesta a las preferencias en vivienda posteriores al confinamiento por el COVID-19.

En cuanto a la financiación, las viviendas de obra nueva también facilitan los pagos iniciales que deben realizarse, ya que, durante los dos años aproximados que dura la construcción, el propietario puede ir adelantando un 20% del precio inicial y, luego, solicitar una hipoteca por el 80% restante.

¿Cuáles son los pasos necesarios para comprar una vivienda nueva?

Si bien existen escenarios específicos, los pasos a seguir en toda compra de una vivienda nueva suelen ser los siguientes:

Fijar un presupuesto

Saber con cuánto presupuesto contamos para adquirir la vivienda es, quizás, el paso más importante de todos. Dependiendo del dinero del que se disponga, se necesitará un crédito hipotecario mayor o menor.

Si bien los bancos suelen dar hipotecas que cubren alrededor del 80% del valor de la vivienda, existen casos en los que, dependiendo del perfil del cliente y de otras cuestiones, pueden llegar a conceder una que cubra hasta el 100%. A esto se le deben sumar los gastos e impuestos de la compra.

Lo ideal es que la cuota mensual a pagar por la hipoteca nunca supere el 40% de los ingresos netos familiares que se perciben en el mes.

Buscar la vivienda nueva indicada

El siguiente paso consiste en elegir una nueva casa que se adecue a nuestros deseos, necesidades y circunstancias. Internet es una herramienta imprescindible en este sentido, ya que las promotoras suelen publicar las propiedades en sus páginas webs y otros portales inmobiliarios. Una vez que se encuentra la vivienda adecuada, es importante realizar todas las visitas posibles.

Solicitar un crédito hipotecario

En primer lugar, es importante investigar las condiciones del préstamo, como el tipo de interés o su duración. Luego, para conceder la hipoteca, el banco deberá tasar la vivienda. El coste de este trámite es de entre 250 y 600 euros y corre por cuenta del comprador.

Los tipos de hipoteca más comunes son:

Fija: se le aplica el mismo tipo de interés hasta que finalice el préstamo, sin importar si los tipos de interés suben o bajan.
Variable: el importe de sus cuotas mensuales varía según las fluctuaciones del índice de referencia correspondiente, que suele ser el Euribor.
Mixta: el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial pero luego se vuelve variable.

La elección de una u otra depende de las circunstancias de cada comprador. En general, a quienes poseen un salario les conviene solicitar una hipoteca fija. En cambio, a aquellas personas que pueden llegar a cancelar la hipoteca con dinero de, por ejemplo, una herencia, les conviene más una variable.

Solicitar información a la promotora

La promotora está obligada a entregar una serie de datos y documentos acerca de la obra al comprador. En primer lugar, es importante comprobar que el propietario del solar es quien dice ser y si el mismo está sujeto a alguna carga, lo cual puede constatarse en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, es importante constatar en el ayuntamiento correspondiente si se cuentan con las licencias necesarias para construir y si existe alguna servidumbre en favor del municipio. Por ejemplo, puede ocurrir que el mantenimiento de la urbanización sea responsabilidad de los propietarios y no de ayuntamiento.

En resumen, los datos y documentos más importantes en esta instancia son:

Cédula de habitabilidad
Certificado final de obra
Seguro decenal
Licencia de primera ocupación
Garantía obligatoria
Precio y forma de pago
Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones
Instrucciones de evacuación del inmueble
Datos y planos de la vivienda con información detallada

Examinar la garantía

Según lo dispuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en la construcción de viviendas de obra nueva se debe ofrecer cobertura de mano de obra y materiales. El objetivo es cubrir cualquier desperfecto que pueda surgir a lo largo del proceso.

La cobertura suele ser de diez años para defectos estructurales, de tres años para defectos de habitabilidad y de un año para defectos en los acabados.

Conocer los impuestos y gastos que se deben pagar al comprar una vivienda nueva

La compra de una vivienda de obra nueva está sujeta a los siguientes tributos y comisiones:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): es del 10% en toda España, excepto en Canarias, donde es del 6,5%.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): su valor varía en cada comunidad autónoma.
Comisión de apertura: puede ser de hasta un 2% sobre el capital prestado para la hipoteca, aunque este porcentaje puede variar e incluso puede no llegar a cobrarse.

Cerrar la operación con la firma de los documentos necesarios

A medida que avanza el proceso, estos son los documentos que se deben firmar para ir cerrando la operación:

Contrato de arras o contrato de reserva: ambos tienen como objetivo reservar la vivienda mediante el pago de una señal y fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. A su vez, establecen el plazo máximo dentro del cual se deberá desembolsar el dinero restante para cerrar la operación.
Contrato de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera privada.
Escritura de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera pública, con la presencia de un notario. Reviste mayor seguridad jurídica que el contrato privado de compraventa.

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Nuevo valor de referencia: qué precauciones tomar antes de firmar un contrato de arras

9 febrero, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos que entran en juego, por ejemplo, en operaciones de compra de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Cuáles son los impuestos que afecta? ¿Por qué este nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan luego de firmar un contrato de arras? ¿Qué consecuencias puede traer esto? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

¿Qué precauciones se deben tomar con respecto a este valor de referencia antes de firmar un contrato de arras por la compra de una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste el nuevo valor referencia inmobiliario del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) seis meses antes, dichos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022. ¿En qué consisten las nuevas disposiciones?

En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que se encuentra publicado aquí. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

¿Cómo afecta a la compra de vivienda de segunda mano?

Como mencionamos, uno de los tributos afectados por las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen debe abonarse luego de comprar una vivienda usada. Desde el 1° de enero de este año, entonces, su base imponible ya no es el precio pagado por cada contribuyente, sino el valor de referencia fijado por el Catastro.

En caso de que el comprador escriture la operación ante un notario por un valor inferior al de referencia, la Hacienda autonómica lo obligará a tributar por el valor fijado por el Catastro. Para ello podrá notificarle la liquidación correspondiente sin necesidad de iniciar una comprobación de valores.

También existe la posibilidad de que aquellos contribuyentes que declaren de acuerdo al valor escriturado, es decir, por debajo del valor de referencia del Catastro, sean sancionados por no respetar las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal.

¿Por qué el nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan después de firmar un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que, mediante su firma y la entrega de una señal, permite “reservar” una vivienda en la que haya interés de adquirir. Luego de la entrada en vigencia de las modificaciones descritas, se volvieron comunes los casos de potenciales compradores que, tras firmar un contrato de arras, han decidido no seguir adelante con el proceso porque descubrieron que debían pagar más por el ITP de lo que esperaban.

¿Qué consecuencias implica arrepentirse luego de la firma de un contrato de arras?

Existen tres tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El de arras penitenciales admite la posibilidad de arrepentirse utilizando la señal de reserva como indemnización. De esta manera, si el comprador desiste, este monto es retenido por vendedor. En cambio, el de arras confirmatorias y el de arras penales no admiten explícitamente la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Por eso, si el comprador se arrepiente, el vendedor puede exigirle la concreción de la compraventa o iniciar acciones legales.

Teniendo en cuenta esto, en todos los casos es recomendable firmar un contrato de arras cuando exista plena seguridad de querer concretar la compra. Sin embargo, en muchos casos, la firma se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con anticipación el valor de referencia que el Catastro fijó para ese inmueble.

¿Por qué es importante revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras?

Si el valor de referencia de la vivienda en la que hay interés de comprar es superior al precio que se deberá pagar por ella, el comprador deberá pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por esta razón, si el interesado no tiene capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros extra, la operación puede fracasar. Esto, como dejamos en claro anteriormente, significa la pérdida de la vivienda pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.

La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrá la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera podrá procurar que Hacienda devuelva el incremento que tuvo obligación de ingresar.

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IBI en Madrid: ¿Qué es y cómo se calcula?

18 enero, 2022 No hay comentarios

EL IBI es un impuesto que los propietarios de inmuebles en Madrid deben abonar todos los años. Sin embrago, se trata de un tributo que suele generar dudas en los contribuyentes. El modo en que se calcula el IBI es uno de los interrogantes más frecuentes. Por esto desde Oi Real Estate queremos asesorarte acerca de este impuesto y el modo en que se calcula su cuota.

¿Qué es el Impuesto de Bienes Inmuebles?

Este impuesto es tributado por el hecho de poseer la titularidad de los derechos sobre un inmueble. Es decir, el IBI grava el valor de los bienes inmuebles.

Cuando una persona adquiere una propiedad es de carácter obligatorio que realice la inscripción de la misma en la Dirección General del Catastro. Una vez inscripto el bien inmueble, la persona que adquirió la vivienda pasa a figurar como titular y debe comenzar a pagar, anualmente, el IBI.

El IBI es recaudado por los ayuntamientos, por lo cual, pertenece a los tributos municipales. En este sentido, su coste varía en los diferentes municipios de España.

Sin embrago, existen algunos tipos de inmuebles exentos de pagarlo. Estos son:

Los inmuebles que son propiedad del Estado;
Los edificios de organismos oficiales y de la Iglesia católica;
Edificios y terrenos por los que pasa una línea de ferrocarril;
Los edificios declarados Patrimonio Histórico Español.

Cómo calcular el IBI en Madrid

Para realizar el cálculo que permite conocer cuál es el importe de la cuota del IBI a pagar es importante comprender que intervienen dos variables.

Describiremos las dos variables que intervienen en el cálculo de este impuesto, dando como resultado el importe total que se deberá abonar. De este modo, una de las variables corresponde al valor catastral que constituye la base imponible del IBI. La otra variable es el porcentaje o tipo de gravamen. El valor del porcentaje varía según cada ayuntamiento. En Madrid el ayuntamiento aplica diferentes tipos de gravámenes en función de las características del inmueble.

El cálculo del IBI resultará de realizar una operación de multiplicación entre las variables mencionadas: el Valor catastral y el porcentaje correspondiente.

Valor catastral de la propiedad

Se trata de un valor administrativo asignado por el Catastro a cada inmueble una vez que se lo registra en él. El mismo se calcula en función de ciertas características del inmueble. Algunas de ellas son la localización, la antigüedad del edificio, su eficiencia energética y los tributos que gravan la construcción. A partir de estos datos, el valor catastral se adecúa, cada año, a los valores del mercado en los Presupuestos Generales del Estado. En relación con esto debe tenerse en cuenta que el valor catastral de un inmueble no debería superar el 50 % de su valor de mercado.

Es posible consultar el valor catastral de un inmueble en la página web del Catastro.

Porcentajes o tipos de gravámenes que rigen en Madrid

Se trata de la segunda variable que interviene en el cálculo del IBI. Este porcentaje a aplicar al IBI, como dijimos, es definido por cada ayuntamiento.

En Madrid rigen tres tipos diferentes de gravámenes en función de la naturaleza de un bien inmueble:

Para los bienes inmuebles de naturaleza urbana el tipo de gravamen que se aplica es 0,456%.

En los bienes inmuebles de naturaleza rústica el tipo de gravamen es 0,567%.

Respecto a los bienes Inmuebles de Características Especiales (BICES) se aplica el 1,141%.

Bonificaciones sobre el IBI en Madrid

En Madrid, ciertos propietarios de inmuebles pueden acceder al beneficio de bonificaciones. Las mismas se aplican en los siguientes casos:

Viviendas de protección oficial: se aplica una bonificación del 50%.
Inmuebles rústicos de cooperativas agrarias: la bonificación es del 95%.
Familias numerosas: se aplica un descuento del 90%.
Empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria: la bonificación aplicada es del 90%.

Si existe la posibilidad de acceder a bonificaciones, éstas repercutirán en el importe definitivo del IBI. Por lo cual, deberán tenerse en cuenta a la hora de calcular el IBI.

En estos casos, se le restarán las bonificaciones a la cuota íntegra. Obteniendo, de este modo, la cuota líquida o cuota a pagar.

¿Se aplicó una rebaja al IBI en el municipio de Madrid en este 2022?

El Ejecutivo de José Luis Martínez Almeida aprobó en el 2021 para los presupuestos del 2022 una rebaja generalizada del IBI respecto a todos los inmuebles del municipio del 0,456% hasta el 0,428%. Sin embargo, actualmente podemos decir que no fue lo que se esperaba.

Esto se debe a que Almeida modificó uno de los puntos en su pacto con los ediles de Más Madrid. Dicha modificación consistió en limitar esa rebaja del IBI únicamente a los inmuebles cuyo valor catastral es menor a 300.000 euros. Por esto la rebaja pasó a transformarse en una subvención que implica la disminución del gravamen a un 0,4% sólo para los inmuebles mencionados. Según los cálculos llevados a cabo por el municipio sólo se beneficiarán con esta rebaja 600.000 recibos, quedando afuera alrededor de 1,6 millones de facturas de IBI.

Por lo tanto el Impuesto de Bienes Inmuebles no bajará en Madrid para todos los inmuebles en este 2022.

Otros datos importantes referidos al pago del IBI en Madrid.

¿Cuándo se paga el IBI en Madrid?

Si bien se trata de un impuesto que rige en todo el territorio español, algunos factores que afectan a este tributo varían según cada ayuntamiento. En este sentido, mencionamos anteriormente la modificación respecto al importe del IBI que en Madrid difiere respecto a otros municipios. La fecha de pago del IBI también difiere respecto a otras ciudades de España.

La fecha dentro de la cual debe pagarse el IBI en Madrid es del 1 de octubre al 30 de noviembre. Pasado este periodo se aplicarán recargos. El porcentaje de recargo que se aplique, a modo de sanción, dependerá del tiempo de demora que transcurra respecto al pago fuera de término. Los recargos que pueden aplicarse son del 5%, del 10% y del 20%.

¿Cómo se puede abonar el IBI?

La Comunidad de Madrid dispone de cuatro vías u opciones diferentes en lo que respecta a la forma de pago del IBI.

Las alternativas posibles a la hora de pagar este impuesto son:

De modo presencial en ventanilla bancaria. El pago podrá efectuarse en cualquier entidad bancaria asociada.

A través de internet: podrá abonarse con el recibo concedido por el ayuntamiento. El pago se efectúa con tarjeta de crédito o débito mediante Banca Electrónica o con certificado digital.

Mediante pago telefónico: comunicándose con la entidad bancaria que corresponda o con atención a la ciudadanía cuyo teléfono es el 110. El pago se realiza a través de una tarjeta de crédito o débito.

Mediante domiciliación bancaria. Para efectuar el pago mediante este mecanismo se requiere de la aprobación para que el importe sea debitado desde una cuenta bancaria. La domiciliación puede tramitarse a través de internet, llamando por teléfono a atención a la ciudadanía. También es posible solicitarla en las oficinas de Atención al Contribuyente y a la Ciudadanía, donde es necesario pedir un turno previamente.

¿Quién paga el IBI cuando se vende un inmueble?

El IBI es un impuesto de liquidación anual, a pesar de que se pague en diferentes períodos. Debido a esto, deberá pagar dicho tributo, anualmente, quien sea propietario del inmueble al día primero de enero.

Si te ha interesado el tema te invitamos a leer el siguiente artículo:

Donar una vivienda en Madrid: todo lo que debes saber

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¿Cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022?

7 diciembre, 2021 No hay comentarios

El año nuevo está a la vuelta de la esquina. Si estabas pensando en vender una propiedad en este 2021 pero no pudiste hacerlo, o si estabas esperando para hacerlo más adelante es probable que te preguntes: ¿cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022? Si bien los gastos e impuestos seguirán siendo los mismos, las nuevas disposiciones y las fluctuaciones en el precio de la vivienda pueden hacer que el coste se vuelva mayor el año que viene. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022? Si te has hecho esa pregunta, entonces estás en el lugar indicado. Antes de empezar, te recomendamos que leas primero nuestro post acerca de cuánto cuesta vender un piso en 2021. De esta manera, conocerás de antemano todos los gastos e impuestos implicados en este tipo de operación.

Ahora sí, a continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta si estás pensando en vender un inmueble el año que viene. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué cambios importantes se introducirán en 2022 con respecto a la vivienda?

El 2021 fue un año en donde muchas cuestiones relacionadas con la vivienda entraron en discusión, lo cual se reflejó en varias modificaciones en la normativa. Los cambios son específicamente en materia impositiva y afectan o afectarán a la mayoría de las operaciones del sector inmobiliario. Veamos qué ocurrirá específicamente con los tributos que gravan a la venta de bienes inmuebles.

Nuevo valor de referencia inmobiliario

En el marco de la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, que entró en vigencia el pasado 11 de julio, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario. El mismo será determinado por la Dirección General del Catastro y pasará a ser el predeterminado para calcular la base imponible de algunos tributos. Ellos son el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

De esta manera, puede ser que a muchos inmuebles se les adjudique un valor mayor en 2022 que el que poseen hoy en día. Esto se debe a que, para determinar el valor de referencia inmobiliario, el Catastro ya no tendrá en cuenta el valor real de las viviendas, sino su valor de mercado. Por esta razón, desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE) recomiendan adelantar la venta de cualquier propiedad cuyo valor actual se estime que es inferior al que fijaría esta revisión.

Nueva plusvalía municipal

El pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional anuló la plusvalía municipal, argumentando que la forma de calcularla iba en contra del principio de capacidad económica. Debido a la importancia que la recaudación de este tributo significa para los ayuntamientos, el Gobierno ha reaccionado rápidamente. A través del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, ha reformulado las figuras del impuesto que habían sido cuestionadas por el alto tribunal.

De esta manera, si bien la naturaleza de la plusvalía municipal aún se conserva, es decir que grava el aumento del valor de los terrenos, el 10 de noviembre entró en vigencia una nueva manera de calcular dicho impuesto. La modificación tiene como objetivo mejorar el cálculo de la base imponible del tributo y garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble queden exentos de pagarlo.

¿Cómo se espera que evolucione el mercado de la vivienda en 2022?

Hace algunos meses, los expertos inmobiliarios coinciden en vaticinar que, si el buen momento de la compraventa inmobiliaria continúa, puede llegar a producirse un ligero aumento en el precio de la vivienda.

En los últimos meses, la estabilidad en estos valores fue absoluta. Por esta razón, los agentes inmobiliarios esperan que, para el comienzo del 2022, la calma continúe o, incluso, se produzca un ligero aumento que no supere el 10%.

Las fluctuaciones también dependerán de las decisiones que tomen las empresas con respecto a la modalidad de trabajo. Si la situación sanitaria sigue mejorando, es muy probable que se retorne a la presencialidad en un 100%, o bien, que haya un híbrido entre trabajo presencial y teletrabajo.

Se trata de un factor que tendrá gran influencia en el precio de la vivienda, ya que afecta a la oferta y la demanda. Mientras que durante el año pasado y a principios de este hubo un incremento de precios en zonas alejadas a las grandes ciudades por la gran demanda, esta podría bajar si la presencialidad laboral retorna, pues esta demanda también bajaría. Como consecuencia, esta situación también podría generar un posible aumento de precios en los principales centros urbanos de España.

¿Cómo pueden afectar todos estos factores a la cantidad que habrá que pagar por vender un piso en 2022?

Al principio de este artículo te recomendamos leer nuestro post acerca de cuánto cuesta vender un piso en 2021. Si lo has hecho, ya conoces en detalle cuáles son todos los gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una vivienda.

A partir de esa información, puedes calcular cuánto vas a pagar por vender tu piso en 2022 siguiendo los mismos parámetros que te mostramos allí. Sin embargo, será importante que tengas en cuenta las modificaciones que se avecinan y que ya detallamos previamente en el presente artículo.

Los puntos más importantes que debes tener en cuenta para saber cuánto vas a pagar por vender tu piso en 2022

Nuevo valor de referencia inmobiliario: si crees que el valor de mercado de tu piso es mucho mayor que el valor real, es probable que te cueste más venderlo en 2022. Si se trata de un inmueble de segunda mano, el cambio en la forma de calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) seguramente haga que tu vivienda se vuelva más cara para los compradores.
Nueva plusvalía municipal: si bien se espera que el nuevo cálculo de este tributo sea más justo que antes, el hecho de que se prevea que muchos pisos aumenten su valor durante el 2022 seguramente hará que tengas que pagar un poco más por él que si vendes ahora.
Precio de la vivienda: si tu piso se encuentra en una zona urbana es probable que su valor aumente durante el 2022. Teniendo en cuenta que los gastos e impuestos por la venta de inmuebles significan entre un 5% y un 15% sobre su valor, seguramente tengas que pagar más por ellos que si vendes ahora.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En OI REAL ESTATE podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Sólo debes seguir los siguientes enlaces:

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¿Cuánto cuesta vender mi piso en lo que queda del 2021?

4 diciembre, 2021 No hay comentarios

A la hora de poner a la venta una vivienda no sólo es importante pensar en qué precio ponerle. Al tratarse de un proceso que está sujeto a una serie de gastos y al pago de determinados impuestos, será indispensable tenerlos en cuenta y calcular su coste para no llevarse sorpresas más adelante. ¿Cuánto cuesta vender mi piso en lo que queda del 2021? ¿Por qué puede ser más beneficioso hacerlo ahora que en 2022? En este artículo te lo contamos.

¿Cuánto cuesta vender mi piso en este 2021? Seguramente es una pregunta que muchos propietarios que deseen vender su vivienda se hayan hecho en estos meses. Si bien ya nos encontramos en la recta final del año, es importante que sepas que, con la implementación de algunas medidas comprendidas por la Ley de Fraude Fiscal, transmitir un inmueble puede ser mucho más beneficioso ahora que luego del 1° de enero de 2022. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debo pagar? ¿Cuánto dinero representan? ¿Qué cambiará a partir del año que viene? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son todos los gastos e impuestos que deberás pagar por vender tu piso en lo que queda del 2021?

Los gastos e impuestos que se deben pagar por la venta de una vivienda varían en cada caso. Esto se debe, por un lado, a que no todos son obligatorios y, por el otro, a que cada comunidad autónoma aplica disposiciones diferentes. También entra en juego la situación particular de cada inmueble, es decir, si está sujeto a una hipoteca o no, entre otras cuestiones.

De todas maneras, a continuación te mostramos cuáles suelen ser los impuestos y los gastos previos y posteriores a la venta que los vendedores deben afrontar.

Gastos previos a la venta

Nota simple: es un documento informativo que certifica al comprador quién es el titular del inmueble y si este se encuentra libre de cargas. Si bien es de carácter opcional, es recomendable obtenerla, ya que seguramente los interesados en la vivienda la soliciten.
Certificado de Eficiencia Energética: es un documento que refleja los aspectos energéticos de un bien inmueble, especialmente, sus niveles de consumo y de emisión de CO2. Es de carácter obligatorio para vender una vivienda.

Cédula de habitabilidad: es un documento que certifica que el inmueble está preparado para vivir en él, es decir, que cumple con los requisitos mínimos de sanidad y seguridad. Es de carácter obligatorio en algunas comunidades autónomas, como Cataluña o Navarra.
Gastos de cancelación de la hipoteca: si el inmueble estuvo sujeto a un crédito hipotecario será necesario cancelarlo registralmente. Según la vía que se elija para hacerlo, implicará un coste o no.

Gastos posteriores a la venta

Contrato de arras: es un documento a través del cual el vendedor y un potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa con la entrega de una señal de por medio. Si bien es de carácter opcional, firmar uno puede ser muy ventajoso.
Gastos de notaría: son los que se debe abonar al firmar la escritura pública de compraventa. Si bien se trata de un paso opcional, hacerlo es altamente recomendable.
Honorarios de la inmobiliaria: son aquellos que corresponde pagar si se contrata a una agencia inmobiliaria para que lleve adelante la venta.

Impuestos

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): es aquel que grava los incrementos patrimoniales de las personas en el transcurso de un ejercicio. Si bien es de carácter obligatorio presentar la declaración de la renta todos los años, sólo habrá que abonar por la venta si esta significó un aumento del patrimonio.
Plusvalía municipal: es el tributo que grava la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de un inmueble. Sólo es obligatorio abonarlo si la vivienda se transmite a un precio mayor que el que tenía cuando se la adquirió.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es aquel que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas, locales y garajes a nivel municipal. Es obligatorio abonarlo todos los años por el solo hecho de ser propietario de un inmueble.

¿Cuánto cuesta vender tu piso en lo que queda del 2021?

Los gastos e impuestos que describimos anteriormente significan entre un 5% y un 15% del total del precio de venta. Como mencionamos previamente, el valor final expresado en euros dependerá de cada inmueble en particular. No obstante, para tener una noción general, tomaremos el ejemplo de un piso de 73 m², ubicado en Barcelona. El mismo fue adquirido diez años atrás por 200.000€ y vendido por 250.000€. También posee un valor catastral de 150.000€. El valor de los gastos e impuestos a pagar son aproximadamente los siguientes:

Certificado de eficiencia energética: entre 80 € y 150 €.
Cédula de habitabilidad: entre 80 € y 150 €.
Nota simple: 9,02 €.
Contrato de arras: entre 0 € y 100 €.
Gastos de notaría: entre 0 € y 340 €.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): entre 5.385 € y 8.895 €.
Plusvalía municipal: 2.400 €.
Comisión inmobiliaria: entre 1.500 € y 12.500 €.

En este caso, el total de los gastos e impuestos a pagar estaría entre los 9.454 € y los 24.544 €.

¿Por qué puede ser beneficioso vender tu piso antes de que termine el 2021?

En el marco de la reciente aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario. Este será determinado por la Dirección General del Catastro y afectará directamente a la forma de calcular la base imponible de algunos impuestos. De esta manera, ya no será el valor catastral aquel que determinará el costo de vender una vivienda, sino este nuevo valor, que estará directamente ligado con el de mercado.

Por esta razón, muchos expertos recomiendan adelantar a lo que queda del 2021 la venta de cualquier inmueble cuyo valor actual se crea que es inferior al que fijaría esta revisión. De lo contrario, vender ese mismo piso podría ser más costoso en 2022.

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El 84% de las viviendas recibe una mala calificación energética

8 noviembre, 2021 No hay comentarios

La introducción del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) en 2013 y las nuevas disposiciones que se fueron sancionando luego, tuvieron como objetivo una mejora energética en España y en toda la Unión Europea. Sin embargo, al día de hoy nos encontramos con que esta optimización está lejos de ser alcanzada. Actualmente, la mayoría de los bienes inmuebles en España recibe una mala calificación energética luego de pasar por la evaluación correspondiente. ¿A qué se debe? ¿Por qué en muchos casos también se vuelve imposible lograr una valoración más alta? En este artículo te lo contamos.

El porcentaje de viviendas que reciben una calificación energética E, F o G en España alcanza, al día de hoy, el 84%. Esto significa que la mayoría de los bienes inmuebles en el territorio poseen un nivel de eficiencia energética medio-bajo, bajo o, directamente, nulo. ¿Por qué? ¿Es posible mejorar esta situación? ¿Cuáles son las mejoras que permiten mejorar una baja calificación energética? ¿Sirven en todos los casos?

A continuación te contamos de qué se trata el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y en qué consiste cada una de las calificaciones que contempla. Luego veremos qué ocurre con aquellos que están dentro del 84% que reciben una mala valoración y quieren mejorarla, como también cuáles son las regiones que obtienen las peores calificaciones. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿De qué se trata el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento en donde se reflejan todos los aspectos energéticos de un bien inmueble, especialmente, sus niveles de consumo de energía y de emisión de CO2. Fue implementado por la Unión Europea en el año 2013 con el objetivo de lograr una mejora energética en todos los países que conforman el bloque. Desde ese entonces, es exigido en España por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo.

Desde la sanción del Real Decreto 235/2013 tramitar este documento es obligatorio en todo el territorio para aquellos propietarios que quieran vender o alquilar un bien inmueble. En junio de 2021 el gobierno español también lanzó el Real Decreto 390/2021, que introduce una serie de modificaciones para las disposiciones anteriores. Con él se amplía el alcance de la certificación y se contempla un mayor control de los procedimientos para obtenerla. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre estas modificaciones.

¿En qué consiste la calificación energética que se refleja en él?

El certificado energético debe ser realizado siempre por un profesional competente. Una vez que este completa la evaluación de una vivienda le otorga una calificación según su nivel de eficiencia. Para otorgar estas valoraciones se utiliza una escala de letras que van desde la A hasta la G, en donde cada una es acompañada por un color.

Dichas calificaciones se ordenan de la siguiente manera:

A (verde oscuro): es el nivel más alto de eficiencia energética.
B (verde claro): demuestra un nivel de eficiencia también alto.
C (verde amarillento): significa un nivel de eficiencia medio-alto, por encima del normal.
D (amarillo): es el nivel de eficiencia energética normal o media.
E (amarillo anaranjado): demuestra un nivel de eficiencia medio-bajo.
F (naranja): significa un nivel de eficiencia bajo.
G (rojo): es el nivel que representa una eficiencia energética nula.

El 84% de la viviendas en España reciben una mala calificación en el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

Si bien el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es obligatorio desde 2013 y en el último tiempo se introdujeron nuevas disposiciones para mejorar su alcance, actualmente la mayoría de las viviendas en España que pasan por la evaluación obtienen un mal resultado. Así es, el 84% de ellas están en los tres últimos puestos, es decir que reciben una calificación E, F o G, según informa el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE).

Por otro lado, además de que un gran porcentaje de las viviendas con certificado energético en España obtienen una mala calificación, en el caso concreto de Madrid tan sólo 937 de las más de 500.000 registradas alcanzaron una calificación A, que es la máxima.

¿Qué ocurre con aquellos que quieren mejorar su calificación energética?

Ante esta situación es frecuente que muchos de estos propietarios deseen mejorar su calificación energética. Esto se puede lograr a través de diversas obras o, incluso, pequeñas modificaciones que van desde el reemplazo de bombillas normales por bombillas LED hasta la instalación de paneles solares. Sin embargo, ¿es posible para todos alcanzar una mejor valoración a través de estos cambios?

No, existe un gran grupo de propietarios que no pueden acceder a los niveles de eficiencia energética más altos aunque introduzcan mejoras en sus inmuebles. ¿Quiénes son? Aquellos que poseen pisos en fincas con una antigüedad superior a treinta años y que obtienen, como máximo, una calificación D en sus certificados.

¿Cuáles son las comunidades autónomas con peores calificaciones energéticas?

Actualmente, la comunidad autónoma en donde se registran más edificaciones de segunda mano que obtuvieron una calificación G es Cataluña, con 171.470. A continuación le siguen la Comunidad Valenciana, con 101.294, y más abajo Canarias, con 88.118. En el caso de los nuevos edificios, la región que se destaca también es Canarias, que cuenta con 688 construcciones que recibieron la peor valoración de la escala.

Para cerrar este artículo debemos mencionar que esta no es una problemática que afecta únicamente a España. Por el contrario, se estima que aproximadamente el 75 % del parque inmobiliario de la Unión Europea es ineficiente desde el punto de vista energético.

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Contrato de reserva de vivienda: qué hay que tener en cuenta al firmar uno

7 septiembre, 2021 No hay comentarios

Cuando una persona pone en venta su inmueble y, específicamente, cuando aparece el comprador ideal, es probable que ambas partes deseen asegurarse de que la transacción llegará a buen puerto. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa, que le brindan cierta tranquilidad, tanto a vendedor como a comprador. Uno de ellos es el contrato privado de reserva de vivienda. ¿En qué consiste? ¿En qué se diferencia de otros acuerdos previos? ¿Cuándo conviene firmar uno y cuándo no? En este artículo te lo contamos.

Los acuerdos previos al cierre de una compraventa inmobiliaria no son, en ningún caso, obligatorios. Sin embargo, la celebración de alguno de ellos puede ser beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. El contrato de reserva particularmente, permite que mediante la firma de las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción y la entrega de una señal permite, precisamente, «reservar» una vivienda.

A continuación te contamos en profundidad de qué se trata este documento y qué debe incluir. También veremos qué diferencias guarda con otros acuerdos previos y cuándo es más conveniente firmar uno.

¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?

Existen dos tipos de acuerdo que pueden firmarse como paso previo al cierre de una compraventa inmobiliaria. Uno de ellos es el contrato de arras y el otro es el contrato privado de reserva.

La celebración de este acuerdo implica que el vendedor y el futuro comprador de la vivienda acuerden y documenten todas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la compraventa. También supone que el interesado entregue al propietario un monto de dinero con el objetivo de “reservar” el inmueble al cual se lo denomina como señal. A través de ella el comprador se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su parte, le permite asegurarse de que la intención y el compromiso de compra son reales.

Cabe mencionar que un contrato de reserva puede ser celebrado en la compraventa de inmuebles nuevos o de segunda mano, pero también de viviendas que aún no se han construido o que se encuentran en proceso de construcción. En estos casos, el vendedor queda obligado a finalizar la obra respetando las características técnicas y de habitabilidad correspondientes.

¿Está regulado por la ley?

El contrato privado de reserva no está regulado por ninguna normativa vigente en la actualidad. Se trata, simplemente, de un documento de libre redacción que se acostumbra firmar de manera privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué implica que el contrato de reserva no esté enmarcado en la ley?

Se trata de una de sus debilidades ya que, en primer lugar, el hecho de que el acuerdo no esté amparado por ninguna norma supone un bajo nivel de seguridad jurídica para ambos firmantes. En segundo lugar, este vacío legal implica que el contrato de reserva no puede ser rescindido afrontando únicamente una penalización económica, sino que sólo es posible desistir de él si se especificó una sanción en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, si alguna de las partes no cumple con él, la otra deberá acudir sí o sí a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

El contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa de la vivienda. Además, debe identificarse explícitamente en él al vendedor y al comprador, como también al inmueble. En este sentido, las cláusulas que deben figurar en él son:

Datos personales de ambas partes: nombres y números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: monto total que el comprador deberá pagar por él.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe una suma fijo a entregar en un contrato de reserva, sino que depende del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total del inmueble.
Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del importe de la compraventa luego de entregada la señal.
El reparto de gastos: cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: se trata de una cláusula de carácter opcional que, en realidad no es habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones a asumir por cada parte en caso de que quieran rescindir el acuerdo.

¿En qué se diferencia del contrato de arras?

El contrato de arras, al igual que el de reserva, requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.

La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil específicamente en sus artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.

La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.

En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de arras.

¿Cuándo es conveniente entonces firmar un contrato de reserva de vivienda y cuándo no?

La realidad es que esta decisión depende de cada situación en particular. Si, por ejemplo, el potencial comprador está plenamente seguro de que va a adquirir la vivienda, sí es conveniente para él firmar un contrato de reserva. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola a otras personas. A este último, por su parte, también le conviene este tipo de acuerdo, ya que, si está seguro de querer vender el inmueble a esa persona, sabe que con un contrato de reserva no habrá arrepentimiento de la otra parte.

En cambio, si el comprador no tiene la certeza de que podrá concretar la operación debido a que, por ejemplo, no obtuvo aún la financiación para ello, será mejor que no firme un contrato de reserva. Lo mismo ocurre si el vendedor no está seguro de querer cerrar la compraventa con esa persona y está dispuesto a seguir escuchando otras ofertas. En estas ocasiones lo mejor será, sin duda, celebrar un contrato de arras penitenciales. De esa forma, ambos tendrán la posibilidad de rescindir el acuerdo en caso de arrepentimiento.

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