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Los peligros de comprar parte de una vivienda en negro

24 febrero, 2022 No hay comentarios

Las prácticas fraudulentas para ahorrarse algunos euros en impuestos son un denominador común en muchas de las operaciones que se llevan a cabo en España. Las transacciones de bienes inmuebles no son la excepción: tanto compradores como vendedores recurren a ellas. Sin embargo, es importante conocer cuáles son los riesgos que se corren al recurrir a ellas. ¿Qué peligros implica comprar parte de una vivienda «en blanco» y otra parte «en negro»? ¿Cómo actúan las autoridades cuando detectan alguna operación sospechosa? ¿Qué problemas puede traer al comprador y cuáles al vendedor? En este artículo te lo contamos.

Comprar parte de una vivienda «en negro» puede hacernos ahorrar un determinado porcentaje en tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero, ¿vale la pena arriesgarse teniendo en cuenta que pueden surgir problemas con el Ministerio de Hacienda y que quizás luego tengamos que pagar incluso más de lo que nos correspondía si hubiésemos obrado de acuerdo a la ley?

A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión como esta. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué impuestos se deben pagar por comprar una vivienda?

Los impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda varían en función de si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano.

Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de obra nueva

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de segunda mano

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

A continuación hablaremos de una práctica muy extendida entre compradores y vendedores de bienes inmuebles: la de formalizar parte de una compraventa pero llevar a cabo la otra parte “en negro”. Los compradores suelen elegirla con el objetivo de ahorrarse un porcentaje del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), es decir, cuando adquieren una vivienda usada. Veamos qué riesgos conlleva.

Comprar parte de una vivienda en negro para evadir impuestos: ¿qué problemas puede traer?

Afrontar parte de la compra de un inmueble “en negro” para reducir la base imponible y evitar pagar un porcentaje de los impuestos correspondientes es una práctica común en España. Se trata de un acto que consiste en escriturar una vivienda por un valor inferior al real. De esta manera, en aras de ahorrarse parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), se realiza una compraventa que en realidad es fraudulenta, ya que parte se abona en efectivo sin que quede registro de ello.

El alcance real de esta modalidad es desconocido, ya que todas las transacciones de este tipo quedan completamente fuera de cualquier estadística. Sin embargo, como mencionamos, es sabido que se trata de uno de los tipos más comunes de economía sumergida. Si bien se desconoce el impacto de esta segunda economía en España, las previsiones más optimistas creen que significa menos del 10% total del PIB. Mientras tanto, las más pesimistas afirman que su impacto puede ser de hasta un 25%.

Es importante conocer que esta práctica puede traer serios problemas, tanto al comprador como al vendedor de la propiedad. Esto se debe a que la evasión de impuestos está duramente castigada por la ley española y las autoridades fiscales cada vez son más exigentes en sus controles (la nueva Ley de Fraude Fiscal es una muestra de ello). De esta manera, en los casos que considere sospechosos, Hacienda puede llegar a iniciar una comprobación de valores. En estos casos, el organismo puede terminar imputando el valor real del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicar intereses de demora o sancionar con multas.

¿Cuáles son los riesgos que corre el comprador?

Comprar parte de una vivienda en negro puede ahorrar al comprador entre el 6% y el 11% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esta variación se da porque se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas, razón por la cual no se abona lo mismo en todas las regiones.

De esta forma, al escriturar una vivienda por 210.000 euros, por ejemplo, pero abonando 50.000 euros en negro, se reduce la base imponible del gravamen. En este sentido, el riesgo más grande es el que señalamos previamente: si el precio por el cual se escrituró es inferior al de mercado, Hacienda puede iniciar una comprobación de valores. La primera de las consecuencias que puede acarrear esto es que el comprador termine pagando lo que le corresponde por el ITP. Pero además, puede terminar enfrentándose al pago de intereses de demora e incluso, multas por evasión fiscal. Es por eso que recurrir a esta práctica puede terminar siendo contraproducente para el comprador si su objetivo era pagar menos.

Por otro lado, la persona también puede verse perjudicada en materia fiscal si su objetivo es revender el inmueble. ¿Por qué? Si lo hace por un precio muy superior al que quedó registrado cuando lo adquirió, es decir, lo que pagó en blanco, su ganancia patrimonial será muy alta. Esto lo hará tributar más de lo correspondiente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

¿Cuáles son los riesgos que corre el vendedor?

Los riesgos de recurrir a esta práctica no están únicamente reservados al comprador. La realidad es que para el vendedor de la propiedad el fraude es aún más beneficioso, ya que se ahorra más impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que, al escriturar por un valor menor, la carga impositiva también se reduce.

Por otro lado, el hecho de haber recibido menos dinero por la transacción, también lo habilita a alegar pérdidas en la compraventa, lo cual lo exime de tributar por la plusvalía municipal. Cabe aclarar que este escenario sólo ocurre si vendió el inmueble por menos dinero del que lo compró en su momento.

Entonces, ¿cuáles son los riesgos que corre el vendedor? Si Hacienda sospecha que el valor por el cual el piso se vendió es muy inferior al de mercado, también puede iniciar una comprobación de valores. En este caso, si descubre el fraude, puede exigir al vendedor que pague el IRPF correspondiente a la mayor ganancia patrimonial obtenida.

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Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad luego de comprar

22 febrero, 2022 No hay comentarios

Comprar un inmueble implica realizar una serie de trámites, tanto antes como después de firmar la escritura pública de compraventa. Uno de ellos consta de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para que quede asentado allí quién es su nuevo titular. ¿Qué pasos son necesarios para realizar este trámite? ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta? ¿Es obligatorio? En este artículo te lo contamos.

El Registro de la Propiedad puede ser un gran aliado a la hora de buscar mayor seguridad jurídica en cada una de las operaciones inmobiliarias que realizamos a diario. Por eso es que inscribir una vivienda en él luego de comprarla es un paso fundamental. A continuación te contamos todo lo que debes saber para realizar este trámite de manera exitosa. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo público cuya tarea consiste en inscribir o anotar todos los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad de bienes inmuebles (casas, locales, naves industriales, etc.), como también a los derechos que recaen sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).

¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Si bien no se trata de un trámite obligatorio, hacerlo es altamente recomendable. El hecho de inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad reviste de mayor seguridad jurídica a las transacciones que se vayan a hacer de él.

Por esta razón, también es importante, antes de comprar una vivienda, acudir a la oficina del Registro correspondiente y solicitar una nota simple. A través de este documento, es posible comprobar si quien dice ser propietario del inmueble realmente lo es o si el mismo cuenta con cargas, entre otras cuestiones.

¿Qué riesgos implica no inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

El riesgo más grande es que, si luego de adquirir una vivienda se decide no registrarla a nombre del nuevo propietario, no habrá forma de acreditar que este es el verdadero dueño. En otras palabras, el nivel de seguridad jurídica será muy bajo y por eso pueden llegar a surgir diversos inconvenientes en el futuro. Por ejemplo, que el inmueble se venda sin el consentimiento del propietario o que sea embargado por deudas del anterior propietario.

Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad

El trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad puede ser realizado por el comprador del inmueble, por una gestoría que haya contratado o por la notaría en donde se firmó la escritura pública de compraventa. Para ello, cualquiera de ellos debe acudir de manera presencial a la Oficina Registral correspondiente a la localidad donde se encuentra la vivienda adquirida.

Los documentos que se deben presentar para iniciar el trámite son los siguientes:

Una copia de la escritura pública de compraventa autorizada por el notario.
Un impreso de autoliquidación que certifique que el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue hecho de acuerdo a lo dispuesto por la comunidad autónoma.
Una justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.

¿Cuánto cuesta el trámite?

El precio del trámite dependerá del valor que se haya asignado a la vivienda en la escritura pública, de la ubicación de la misma y de sus características. A este valor resultante se le llama valor registral.

Además, se suman los honorarios de los registradores, cuyos máximos están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Esta es la escala de precios que se fijó en el Real Decreto 1427/1989:

Valores iguales o menores a 6.010,12 euros: honorarios de hasta 24,04 euros.
6.010,13 a 30.050,61 euros: honorarios de hasta 1,75 por cada 1.000.
30.050,62 a 60.101,21 euros: honorarios de hasta 1,25 por cada 1.000.
60.101,22 a 150.253,03 euros: honorarios de hasta 0,75 por cada 1.000.
150.253,04 a 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,30 por cada 1.000.
Valores mayores de 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,20 por cada 1.000.

De esta manera, el precio medio del trámite de inscripción oscila entre los 600 y los 1.000 euros. El mismo nunca costará menos de 24,04 euros ni más de 2.181,67 euros.

¿En qué oficina del Registro corresponde hacerlo?

Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, a las que se denomina distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos hipotecarios le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador diferente.

En su sitio web se puede encontrar un mapa dividido en provincias en donde se puede filtrar por localidad para encontrar el correspondiente.

¿Cuánto tarda el Registro en completar la inscripción?

Una vez presentados los documentos que mencionamos previamente, el proceso de inscripción se desarrollará dentro de los siguientes quince días hábiles. Dentro de ese tiempo, el registrador se ocupará de comprobar si la compraventa se celebró respetando plenamente la ley. Sólo así tendrá plena eficacia y el nuevo derecho de propiedad del comprador podrá acceder al Registro.

De lo contrario, si el registrador observa que la escritura posee algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente al interesado para que subsane el error. Si esta persona no está de acuerdo con la calificación del registrador, también puede solicitar una revisión mediante alguno de los procedimientos que determina la ley.

Una vez hecha la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, el organismo comunica al Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad que se produjo. Una vez registrado en el Catastro, el derecho del nuevo propietario dura para siempre. De esta manera, no será necesario que lo renueve ni que vuelva a pagar por el mantenimiento de la protección registral.

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Cómo evitar conflictos con los impuestos y gastos por heredar una vivienda

21 febrero, 2022 No hay comentarios

Recibir un inmueble a través de una herencia implica afrontar una serie de trámites y el pago de determinados impuestos y gastos. A su vez, se suma la posibilidad de que haya más de un beneficiario y que surjan conflictos entre ellos. Por esta y otras razones, es importante actuar con cautela. ¿Cuánto dura el proceso de heredar una propiedad y dónde se realizan los trámites? ¿Cuáles son los impuestos y gastos que se deben abonar por heredar una vivienda? ¿Cómo se puede evitar conflictos con los otros herederos y en el pago de tributos? En este artículo te lo contamos.

La clave para evitar conflictos con los impuestos y gastos que se deben pagar por heredar una vivienda está en prestar atención a los plazos que se otorgan para abonarlos. También existe la posibilidad de tributar menos si se cuenta con la información adecuada. En cuanto a los problemas que se pueden llegar a producir entre herederos, muchas veces depende de la forma en la que el causante haya redactado su testamento. Sin embargo, es importante saber negociar y estar abierto al diálogo.

A continuación te contamos en detalle todo lo que debes tener en cuenta para evitar conflictos al heredar una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuánto tiempo se tarda en heredar una vivienda y dónde se realizan los trámites?

La mayor parte de los trámites de una herencia se deben realizar en una notaría. Usualmente, el paso previo es acudir a un despacho de abogados o a una gestoría. También existen algunas agencias inmobiliarias que ofrecen encargarse de todo el proceso de herencia de una vivienda, como de su venta si es el deseo de los beneficiarios. En este último caso, se trata de una opción que permite ahorrar tiempo y dinero.

El tiempo que se tarda en realizar todo el procedimiento para poder hacerse de un bien inmueble heredado es relativo. El mismo puede llevar pocos meses o extenderse por años, en función de dos factores: la existencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. La última de estas cuestiones es especialmente importante, ya que los conflictos de este tipo son muy frecuentes.

Una de las disputas más habituales entre herederos es que uno o parte de ellos quieran vender una vivienda, mientras que uno u otros se opongan. El problema radica en que, para realizar este tipo de operación, es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo. Existen otras alternativas en estos casos, como que los herederos que desean vender compren su parte a los que no quieren o que acudan a la justicia. La clave está en la negociación, ya que no es conveniente que la propiedad se subaste públicamente.

¿Qué impuestos y gastos se deben pagar por heredar una vivienda?

Al margen de los problemas que puedan llegar a surgir entre herederos, también es conveniente saber cuáles son los impuestos y gastos a los que está sujeta la herencia de una vivienda. También, otras cuestiones que ayudarán a no malvender una propiedad heredada.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El principal tributo que grava la herencia de un bien inmueble es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este se aplica sobre toda transmisión de bienes y derechos a título gratuito entre personas físicas. Los herederos cuentan con un margen de seis meses desde el día del fallecimiento del causante para abonarlo, que puede prorrogarse al doble por un coste adicional.

Se trata de un tributo que no posee una cuantía fija, ya que todo depende del monto heredado y de las reducciones y bonificaciones que aplique cada comunidad autónoma. De esta manera, el gravamen puede ir del 7,6% al 34%. En este artículo te contamos cómo se aplica el tributo en cada región.

También es importante tener en cuenta que, desde el 1° de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Este es un monto que se fija de acuerdo al valor de mercado que se presume que posee la vivienda. De todas formas, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, será este primero el que actúe como base imponible.

Plusvalía municipal

El otro tributo que se debe abonar al heredar una vivienda es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo municipal que se paga en casi todas las transmisiones de bienes inmuebles ya que grava el incremento de valor que sufrió desde que fue adquirido.

La plusvalía municipal debe abonarse en el ayuntamiento del municipio en donde se encuentra la vivienda heredada. El plazo con el que cuentan los herederos para hacerlo es de seis meses. Existen sanciones por su impago que van desde el 50% hasta el 150% del valor a abonar, dependiendo de la gravedad de la infracción.

Gastos adicionales

Además de estos impuestos también hay que tener en cuenta algunos gastos adicionales que se deben asumir en toda herencia de bienes inmuebles. Dentro de estos se encuentran los gastos de notaría y los del Registro de la Propiedad.

En caso de haya más de un heredero, el porcentaje de los gastos que deberá asumir cada uno dependerá de la participación sobre la vivienda que haya recibido y del acuerdo al que llegue junto a los demás beneficiarios. También influirá el grado de parentesco con el fallecido y de las posibles reducciones en estos costes que se puedan llegar a aplicar según las disposiciones de la comunidad autónoma.

Cómo evitar conflictos con los impuestos y gastos que conlleva heredar una vivienda

Algunos de los consejos a tener en cuenta para evitar conflictos entre herederos y respecto a los impuestos y gastos que se deben pagar son los siguientes:

Son muchas las ocasiones en las que los herederos de un inmueble deciden ponerlo a la venta para conseguir liquidez y evitar los gastos que conlleva su mantenimiento. En estos casos, hay que tener en cuenta que la ganancia patrimonial obtenida estará determinada por la diferencia entre el valor que se adjudicó a la vivienda en la herencia y su valor de venta. Por esta razón, si se pone la propiedad en venta en el corto o mediano plazo, es aconsejable tomar su valor de mercado real, que suele estar por encima del valor de referencia del Catastro y por el que se debe tributar lo mínimo. De esta manera, se evitará tributar en el IRPF e incluso en la plusvalía municipal, o bien, se amortiguará su efecto en gran medida.
Muchas veces, las viviendas heredadas permanecen a disposición de los herederos en vez de salir al mercado para su venta o alquiler. Esto puede deberse a una falta de acuerdo entre los mismos. Para evitar cualquier tipo de conflictos, es recomendable mejorar la redacción de los testamentos e incluir en ellos hasta el último detalle.

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Más del 50% de la compra de vivienda en España se financia con hipoteca

18 febrero, 2022 No hay comentarios

Muchas personas, a la hora de comprar un inmueble, cuentan con la posibilidad de desembolsar el dinero al contado y en un solo pago. De hecho, ha sido la opción predominante en España durante casi toda la última década. Sin embargo, también existen quienes no pueden afrontar la operación de esta forma y recurren al financiamiento bancario. Esta última es la opción que se ha vuelto predominante en recientemente. ¿Por qué ha aumentado la compra de vivienda mediante hipoteca durante 2020 y 2021? ¿Cómo influyeron los cambios en los créditos que otorgan los bancos y la pandemia de COVID-19? En este artículo te lo contamos.

La cantidad de créditos hipotecarios que se solicitaron en España durante el 2021 equivale a más de la mitad de las compraventas inmobiliarias que se concretaron en el país durante el mismo período. Así es, actualmente, más del 50% de la compra de vivienda en el territorio se afronta mediante el pago gradual de una hipoteca.

¿En qué valores se encontraba esta modalidad en años anteriores con respecto a la compra al contado? ¿Cómo influyeron en su aumento las modificaciones en la oferta hipotecaria, el cambio en los gustos de los españoles sobre la vivienda y el incremento de los precios en el sector inmobiliario? A continuación te contamos todo lo que debes saber. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo viene evolucionando la compra de vivienda mediante hipoteca en los últimos años?

Según un informe elaborado por el Consejo General del Notariado, la compra de una vivienda a través de una hipoteca volvió a ser la opción mayoritaria en España. Si bien durante nueve años, específicamente entre 2011 y 2019, más de la mitad de las operaciones inmobiliarias se abonaban al contado y en un solo pago, en 2020 y 2021 la financiación bancaria para adquirir un nuevo hogar se volvió predominante.

Para hablar de datos específicos, según el estudio, en 2021 se formalizaron 676.775 compraventas inmobiliarias en toda España. y se otorgaron 344.432 créditos hipotecarios. Se trata de la cifra más alta desde el año 2007, en pleno boom inmobiliario. De esta manera, el 50,9% de las viviendas que cambiaron de dueño durante el año pasado fueron adquiridas por un crédito hipotecario.

Como ya mencionamos, la tendencia lleva dos años instalada en el mercado y rompió con nueve años de hegemonía de las operaciones al contado. Dentro de ese período, en el año 2013, sólo dos terceras partes de las compraventas inmobiliarias se abonaron en un solo pago. Esto no se debió a una mejor situación que la actual sino, al contrario, a que en ese momento el sector financiero otorgaba escasos créditos y el precio de la vivienda caía considerablemente.

¿Por qué ha vuelto a crecer en 2020 y 2021?

De acuerdo a la opinión de los expertos, el hecho de que la compra de vivienda con hipoteca haya vuelto a situarse cerca de los niveles registrados entre 2007 y 2010 no tiene origen en un solo factor.

En primer lugar, nos encontramos con que los bancos están ofreciendo mejores condiciones de financiación hoy en día, lo cual ha llevado al tipo de interés medio a mínimos históricos. Luego, observamos una tendencia cada vez mayor por parte de los compradores a elegir viviendas más amplias y de mayor calidad. Por último, el creciente aumento de precios en el mercado inmobiliario también parece posicionarse como otra de las razones. A continuación analizamos en detalle cada una de ellas.

La mayor y mejor oferta de hipoteca

Durante el 2021 se produjo un gran crecimiento en la compraventa de bienes inmuebles, pero también en la formalización de hipotecas. Aparentemente la intensa demanda, los bajos tipos de interés y el mayor interés de los bancos por otorgar créditos han sido las principales razones de este incremento.

Por otro lado, nos encontramos actualmente con la mayor y mejor oferta de préstamos hipotecarios en España, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Por esta razón, a muchos compradores les resulta más atractivo solicitar una hipoteca, especialmente a tipo fijo, que comprar al contado. Incluso, muchos españoles que sí disponen de ahorros suficientes para afrontar la operación en un solo pago, terminan eligiendo una hipoteca al notar que la cuota es inferior a la de una mensualidad de alquiler.

Los cambios en los gustos sobre vivienda

La experiencia del confinamiento como medida preventiva por el COVID-19 ha influido notablemente en el tipo de vivienda que buscan los compradores españoles. Muchos de ellos prefieren actualmente inmuebles más amplios, de más metros cuadrados, cuyo valor es más elevado.

También es necesario distinguir entre quienes compran su primera casa y quienes deciden vender la suya para adquirir otra, por la razón que sea. En estos casos también entran en juego los créditos hipotecarios, ya que usualmente quienes cambian de vivienda lo hacen a una mejor, que suele ser más cara. Por otro lado, quienes viven con sus padres, en muchas ocasiones no cuentan con ahorros suficientes para afrontar la operación al contado.

El aumento del precio de la vivienda

El precio de la vivienda viene experimentando subidas desde hace ya varios meses. En promedio, el metro cuadrado de los inmuebles vendidos ha alcanzado el 5,3% interanual en España, hasta ubicarse en 1.507 euros. Sin embargo, existen grandes diferencias en función de los tipos de inmuebles. Mientras que los pisos se encarecieron un 3,6% con respecto al 2020, el aumento de los chalets ha alcanzado los dos dígitos, una subida histórica. De esta manera, el aumento del precio de la vivienda, hace que mucha gente que antes hubiese podido pagar un inmueble al contado, ahora deba recurrir a la hipoteca.

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Cómo comprar un piso con dinero donado y evitar problemas con Hacienda

16 febrero, 2022 No hay comentarios

Comprar una vivienda significa un gran esfuerzo económico para cualquier persona: impuestos, gestoría, inmobiliaria e hipoteca son sólo algunos de los gastos a asumir. Quizás los más afectados en este sentido sean los jóvenes, que no suelen contar con ahorros suficientes para adquirir una casa. En estos casos y en muchos otros, es frecuente que la operación se lleve a cabo con ayuda de los padres u otros allegados. ¿Qué se debe tener en cuenta para comprar un piso con dinero donado? ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar? ¿Qué precauciones se deben tomar para evitar problemas con Hacienda? En este artículo te lo contamos.

Todas las personas que reciben donaciones dinerarias en España deben afrontar el pago de tributos. Las condiciones pueden variar según la comunidad autónoma en donde resida el beneficiario o si alguna de las partes vive en el extranjero. Por eso, es importante conocer con anticipación ciertas cuestiones para evitar problemas con el Ministerio de Hacienda. A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué pasos se deben seguir y qué precauciones se deben tomar antes de comprar un piso con dinero donado?

Toda donación de dinero destinada a la compra de una vivienda puede realizarse a través de una transferencia, de un cheque bancario o en metálico. Siempre es conveniente documentar esta entrega de dinero, ya sea a través de un contrato privado o ante un notario.

Si bien basta con la celebración de un documento privado, lo cierto es que la firma de una escritura pública por parte de los donantes y los donatarios, es un requisito imprescindible para poder acceder a determinados beneficios fiscales. Más adelante hablaremos de cuáles son los tributos a los que están sujetas este tipo de operaciones.

También existe la posibilidad de que el dinero donado sea de carácter colacionable, especialmente cuando se trate de una donación de padres a hijos. De esta manera, la entrega será considerada a cuenta de la herencia que deba recibir en un futuro el beneficiario. El objetivo es que este adelanto no perjudique al resto de herederos. Por esta razón es que antes de transferir el dinero se deben analizar todos los beneficios fiscales aplicables para evitar sorpresas, costes innecesarios y problemas con Hacienda.

¿Qué impuestos se deben pagar por recibir dinero donado para comprar un piso?

Todas aquellas personas que reciban dinero donado para comprar un piso que vaya a convertirse en su vivienda habitual deben pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este tributo posee importantes ventajas fiscales que varían en función de la comunidad autónoma en donde reside el donatario. Para determinar cuál es su lugar de residencia se toma a la región en donde la persona haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación.

Cabe aclarar que, para poder acceder a estos beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es necesario cumplir con ciertos requisitos. Si bien los mismos difieren en cada comunidad autónoma, uno de los más frecuentes es que la donación se formalice mediante escritura pública, como adelantamos. Antes de recibir la donación, es importante verificar cuáles son los beneficios fiscales que se aplican en la región correspondiente y qué requisitos se deben cumplir para disfrutar de ellos. En este artículo y este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Qué ocurre cuando el donante vive en el extranjero y el donatario en España?

En caso de que el receptor de la donación viva en España pero el causante resida en el extranjero, la operación deberá formalizarse también en un documento. Como siempre, es preferible que el mismo se firme ante un notario. Si dicho documento se encuentra redactado en lengua extranjera, deberá ser traducido al español y apostillado para que tenga validez dentro del territorio español.

De todas formas, cabe mencionar que esta exigencia se ha flexibilizado dentro de la Unión Europea tras la entrada en vigencia del Reglamento (UE) 2016/1191 de 6 de julio de 2016. Por otro lado, si la donación se formaliza en alguno de los consulados de España en el extranjero, el documento será plenamente válido en el territorio y no habrá que traducirlo.

Este tipo de donaciones dinerarias tributan en España y, según cada caso particular, también pueden llegar a hacerlo en el país extranjero. Teniendo en cuenta esto, el donatario podrá acceder a una deducción por doble imposición internacional, según lo prevé el artículo 23 de la Ley 29/1987. Al igual que en el caso anterior, es importante estudiar previamente la fiscalidad para saber con anticipación cuál será el coste total de la operación.

¿Qué ocurre cuando el donante vive en España y el donatario en el extranjero?

También puede darse el caso inverso: que el receptor de la donación sea quien viva en el extranjero y el causante resida en España. En ese caso, lo ideal es que la operación se formalice ante un notario dentro del territorio español para evitar traducciones y demás inconvenientes. En caso de que el beneficiario no pueda viajar a España para realizar el trámite, puede remitir un poder a favor del donante para que pueda hacerlo por su cuenta.

Ahora bien, aunque el donatario viva en el extranjero, igualmente deberá tributar en España por haber recibido una donación dineraria proveniente de España. En este sentido, puede apegarse a la normativa de la comunidad autónoma en donde haya estado depositado el dinero durante los últimos cinco años. No importa si se trata de una región distinta a aquella en donde residen los donantes. También debe presentar la declaración fiscal que corresponda ante la Oficina Nacional de Gestión Tributaria.

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¿Cuáles son las comunidades más caras para comprar una vivienda?

15 febrero, 2022 No hay comentarios

El precio de la vivienda viene fluctuando considerablemente en los últimos años, sin embargo, no lo hace de igual manera en todo el territorio español. ¿Cómo evolucionaron los valores del mercado inmobiliario durante el 2021? ¿En qué regiones de España aumentaron más? ¿Cuáles son actualmente las comunidades más caras para comprar una vivienda y en cuáles se espera que los precios aumenten más durante el 2022? En este artículo te lo contamos.

Los precios en el sector inmobiliario vienen recuperándose hace tiempo luego del impacto que significaron las medidas restrictivas adoptadas para enfrentar la pandemia de COVID-19. No obstante, hay ciertas comunidades en las que estos valores estuvieron aumentando por encima de la media a lo largo del 2021. ¿Cuáles son? ¿Se trata también de las comunidades más caras hoy en día para comprar una vivienda? ¿Cuáles son las cuatro regiones españolas en donde es más costoso adquirir un inmueble?

A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre la evolución del precio de la vivienda en las diferentes comunidades durante el 2021. También, lo que se espera que ocurra con los valores de las diferentes regiones en este 2022. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo evolucionó el precio de la vivienda durante 2021?

Como ya es sabido, la pandemia de COVID-19 tuvo un fuerte impacto en la economía. Múltiples sectores y mercados se han visto afectados y el de la vivienda no fue la excepción. Como todos los años, el portal inmobiliario Fotocasa publicó su informe “La vivienda en venta en España”, en donde analizó la evolución de los precios en el mercado inmobiliario y los comparó con los de años anteriores.

A través de este estudio, la empresa pudo averiguar que la variación anual del valor de la vivienda en 2021 experimentó un aumento del 1,7%. A su vez, el precio medio se incrementó en 11 de las 17 comunidades autónomas españolas que se analizaron en el informe.

¿En qué comunidades ha aumentado más el precio de la vivienda durante el último año?

Según el estudio de Fotocasa, La Rioja fue la comunidad en donde más aumentó el precio de la vivienda durante el 2021 (5,4%). A esta región le siguen Andalucía (3,9%), Baleares (3,4%), Aragón (3,3%), Cataluña (2,6%), Galicia (2,5%), Madrid (2,1%), Cantabria (1,9%), Castilla y León (0,9%), Canarias (0,9%) y la Comunidad Valenciana (0,8%).

De esta manera, las comunidades de Andalucía, Baleares y Madrid culminaron su sexto año de incrementos anuales en el precio de la vivienda. Por otro lado, sólo seis regiones finalizaron el 2021 con una variación negativa.

Ahora bien, más allá de las fluctuaciones que se dieron en este último año, ¿cuáles son las comunidades de España más caras para comprar una vivienda? ¿Coinciden con las mencionadas o no?

¿Cuáles son las comunidades españolas más caras para comprar una vivienda?

En el ranking de regiones en donde el precio de la vivienda es más alto, Madrid se encuentra a la cabeza por cuarto año consecutivo, es decir, desde 2018. Luego, le sigue la Comunidad de Baleares, que por primera vez ha superado los precios del País Vasco durante el 2021. De esta manera, ahora se posiciona en el segundo puesto de las regiones más caras para adquirir un inmueble.

¿Cuáles son los precios promedio en estas comunidades? En este momento, el precio por metro cuadrado en la Comunidad de Madrid se encuentra aproximadamente en 3.123 euros. Mientras tanto, en Baleares el metro cuadrado ronda los 2.890 euros, en el País Vasco, los 2.882 euros y en Cataluña los 2.544 euros.

En conclusión, Madrid, Baleares, País Vasco y Cataluña son las cuatro regiones españolas en donde comprar una vivienda es más caro. Todos los precios mencionados superan a la media nacional que se encuentra en un precio de 1.907 euros por metro cuadrado.

¿En qué regiones españolas se espera que aumente más el precio de la vivienda durante 2022?

Según la agencia Foro Consultores “seguimos con una España a dos velocidades: hay ciudades donde los precios crecerán de manera importante y en otras no, porque no hay demanda”.

Por otro lado, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia afirma que los precios crecerán más en las grandes ciudades. “Concretamente, estamos observando mayores incrementos en ubicaciones como Madrid, Barcelona, Málaga, Bilbao, Sevilla, Valencia o Alicante”, detalla. Desde la consultora Colliers también adhieren y agregan que “aquellas zonas con mayor actividad económica, generadoras de riqueza y por lo tanto mayor capacidad de pago de sus ciudadanos, y que a su vez suponen un polo de atracción de población, tendrán un incremento significativamente superior al resto”.

Por su parte, el Consejo General de los Agentes de la Propiedad habla de los grandes polos turísticos como “puntos calientes” del mercado. Un ejemplo de ello es la Comunidad de Baleares. Esta denominación se debe a que son zonas que atraen el interés de inversores internacionales, los cuales están dispuestos a pagar más que los compradores nacionales.

¿En dónde se espera que el precio de la vivienda se mantenga estable o descienda?

A diferencia de las regiones mencionadas antes, en las ciudades más pequeñas del interior peninsular y la costa atlántica, que se caracterizan por bajas densidades de población, se espera que la tendencia sea mucho más moderada durante el 2022. Incluso, podría producirse una bajada de precios en estas zonas.

Desde Colliers también creen que habrá estabilidad en “aquellas ubicaciones donde, por motivos políticos o dejación de funciones, se han paralizado el desarrollo los ámbitos urbanísticos sufrirán doblemente la escasez de suelo y el incremento de precio de vivienda, especialmente de obra nueva».

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Todo lo que debes saber antes de comprar una vivienda nueva

14 febrero, 2022 No hay comentarios

A la hora de adquirir un inmueble, existe la opción de elegir uno de segunda mano o uno de obra nueva. ¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda nueva que no se repiten en los casos de propiedades usadas? ¿Qué pasos se deben seguir para que la operación sea exitosa? En este artículo te lo contamos.

La compra de una vivienda de obra nueva implica tener los mismos cuidados que en cualquier otro tipo de operación inmobiliaria. Sin embargo, hay cuestiones a las que hay que prestarle especial atención. ¿Cuáles son las ventajas y los pasos a seguir al comprar una vivienda nueva? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva?

Sin entrar en detalles, las viviendas de segunda mano suelen requerir de algún tipo de reforma una vez adquiridas, contar con un planteamiento y un diseño más antiguo, generar un mayor gasto energético y poseer cualquier otro tipo de defectos.

En cambio, las viviendas de obra nueva son construidas bajo los estándares determinados por el mercado actual y, por esta razón, pueden ser más convenientes. Por otro lado, actualmente parece estar dando mejor respuesta a las preferencias en vivienda posteriores al confinamiento por el COVID-19.

En cuanto a la financiación, las viviendas de obra nueva también facilitan los pagos iniciales que deben realizarse, ya que, durante los dos años aproximados que dura la construcción, el propietario puede ir adelantando un 20% del precio inicial y, luego, solicitar una hipoteca por el 80% restante.

¿Cuáles son los pasos necesarios para comprar una vivienda nueva?

Si bien existen escenarios específicos, los pasos a seguir en toda compra de una vivienda nueva suelen ser los siguientes:

Fijar un presupuesto

Saber con cuánto presupuesto contamos para adquirir la vivienda es, quizás, el paso más importante de todos. Dependiendo del dinero del que se disponga, se necesitará un crédito hipotecario mayor o menor.

Si bien los bancos suelen dar hipotecas que cubren alrededor del 80% del valor de la vivienda, existen casos en los que, dependiendo del perfil del cliente y de otras cuestiones, pueden llegar a conceder una que cubra hasta el 100%. A esto se le deben sumar los gastos e impuestos de la compra.

Lo ideal es que la cuota mensual a pagar por la hipoteca nunca supere el 40% de los ingresos netos familiares que se perciben en el mes.

Buscar la vivienda nueva indicada

El siguiente paso consiste en elegir una nueva casa que se adecue a nuestros deseos, necesidades y circunstancias. Internet es una herramienta imprescindible en este sentido, ya que las promotoras suelen publicar las propiedades en sus páginas webs y otros portales inmobiliarios. Una vez que se encuentra la vivienda adecuada, es importante realizar todas las visitas posibles.

Solicitar un crédito hipotecario

En primer lugar, es importante investigar las condiciones del préstamo, como el tipo de interés o su duración. Luego, para conceder la hipoteca, el banco deberá tasar la vivienda. El coste de este trámite es de entre 250 y 600 euros y corre por cuenta del comprador.

Los tipos de hipoteca más comunes son:

Fija: se le aplica el mismo tipo de interés hasta que finalice el préstamo, sin importar si los tipos de interés suben o bajan.
Variable: el importe de sus cuotas mensuales varía según las fluctuaciones del índice de referencia correspondiente, que suele ser el Euribor.
Mixta: el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial pero luego se vuelve variable.

La elección de una u otra depende de las circunstancias de cada comprador. En general, a quienes poseen un salario les conviene solicitar una hipoteca fija. En cambio, a aquellas personas que pueden llegar a cancelar la hipoteca con dinero de, por ejemplo, una herencia, les conviene más una variable.

Solicitar información a la promotora

La promotora está obligada a entregar una serie de datos y documentos acerca de la obra al comprador. En primer lugar, es importante comprobar que el propietario del solar es quien dice ser y si el mismo está sujeto a alguna carga, lo cual puede constatarse en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, es importante constatar en el ayuntamiento correspondiente si se cuentan con las licencias necesarias para construir y si existe alguna servidumbre en favor del municipio. Por ejemplo, puede ocurrir que el mantenimiento de la urbanización sea responsabilidad de los propietarios y no de ayuntamiento.

En resumen, los datos y documentos más importantes en esta instancia son:

Cédula de habitabilidad
Certificado final de obra
Seguro decenal
Licencia de primera ocupación
Garantía obligatoria
Precio y forma de pago
Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones
Instrucciones de evacuación del inmueble
Datos y planos de la vivienda con información detallada

Examinar la garantía

Según lo dispuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en la construcción de viviendas de obra nueva se debe ofrecer cobertura de mano de obra y materiales. El objetivo es cubrir cualquier desperfecto que pueda surgir a lo largo del proceso.

La cobertura suele ser de diez años para defectos estructurales, de tres años para defectos de habitabilidad y de un año para defectos en los acabados.

Conocer los impuestos y gastos que se deben pagar al comprar una vivienda nueva

La compra de una vivienda de obra nueva está sujeta a los siguientes tributos y comisiones:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): es del 10% en toda España, excepto en Canarias, donde es del 6,5%.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): su valor varía en cada comunidad autónoma.
Comisión de apertura: puede ser de hasta un 2% sobre el capital prestado para la hipoteca, aunque este porcentaje puede variar e incluso puede no llegar a cobrarse.

Cerrar la operación con la firma de los documentos necesarios

A medida que avanza el proceso, estos son los documentos que se deben firmar para ir cerrando la operación:

Contrato de arras o contrato de reserva: ambos tienen como objetivo reservar la vivienda mediante el pago de una señal y fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. A su vez, establecen el plazo máximo dentro del cual se deberá desembolsar el dinero restante para cerrar la operación.
Contrato de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera privada.
Escritura de compraventa: tiene como objetivo concretar la compraventa de manera pública, con la presencia de un notario. Reviste mayor seguridad jurídica que el contrato privado de compraventa.

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¿Cómo serán las ayudas para la compra de vivienda destinadas a jóvenes?

12 febrero, 2022 No hay comentarios

El Gobierno ha lanzado el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 con la idea de facilitar el acceso a la vivienda de determinados sectores de la población, entre otros objetivos. Para ello, uno de los programas que comenzará a implementar consiste en ayudas a la compra de vivienda destinadas a jóvenes. ¿En qué consistirán estas subvenciones? ¿Cuáles serán los requisitos para acceder a ellas? ¿Qué otras ayudas se implementarán? En este artículo te lo contamos.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado en enero el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, a través del cual se regula el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025. Se trata de una actualización del Plan de Vivienda 2018-2021, en donde sus objetivos se han reorientado hacia el incentivo a la compra y el alquiler para algunos colectivos. También, al aumento del parque público de viviendas, que se encuentra muy por debajo de lo deseado.

¿Cómo serán las ayudas para la compra de vivienda destinadas a jóvenes que introducirá este nuevo Plan Estatal de Vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Por qué el Gobierno decidió implementar ayudas para la compra de vivienda destinadas a jóvenes?

Facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes españoles es uno de los principales objetivos del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Por otro lado, la lucha contra la despoblación en lo que se conoce como “España vacía”, también se ha convertido en un gran reto para el Gobierno central y los autonómicos.

En este sentido, Guillermo Fernández Vara, presidente de la Comunidad de Extremadura, aseguró recientemente que esta “España vacía” se poblará con “empleos dignos y viviendas asequibles para la gente”. Con este propósito, el de incentivar que más personas vayan a vivir a las regiones más deshabitadas, el Gobierno otorgará ayudas directas para la compra de vivienda.

¿En qué consistirá este programa de ayudas para la compra de vivienda destinado a jóvenes?

Este programa estará destinado a personas de entre 18 y 35 años que estén buscando comprar un inmueble cuyo destino vaya a ser el de vivienda habitual.

La primera de las condiciones para acceder a la ayuda será que la propiedad deseada valga menos de 120.000 euros. El monto de la subvención será de hasta 10.800 euros y, a su vez, no podrá exceder el 20% del coste de adquisición de la vivienda. En caso de que el inmueble sea adquirido por varias personas, el importe del beneficio para cualquiera de los compradores se determinará aplicando un porcentaje proporcional a la parte que le corresponda.

La otra de las condiciones para recibir la ayuda es que el inmueble se encuentre en núcleos de población pequeños o áreas rurales en las que residan menos de 10.000 habitantes.

¿Cuáles serán los requisitos para acceder a este programa?

Todos los jóvenes de entre 18 y 35 años que deseen acceder a esta ayuda para la compra de vivienda deben cumplir con los siguientes requisitos:

Haber suscrito o estar en condiciones de suscribir un contrato público o privado de compra de un inmueble luego del 1º de enero de 2022. Desde ya, la propiedad debe encontrarse en un núcleo de población pequeño y puede tratarse de una vivienda que todavía no se ha edificado.
Contar con una renta anual igual o inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, 24.318 euros anuales. Este umbral será de cuatro veces el IPREM cuando se trate de personas con discapacidad y de cinco en los casos de personas que posean estos tipos específicos de discapacidad: parálisis cerebral, enfermedades mentales, discapacidades intelectuales o discapacidades del desarrollo. También, su grado de discapacidad reconocido debe ser igual o superior al 33%.
Aportar la escritura pública o contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda dentro de los tres meses posteriores a la fecha de notificación de la concesión de la ayuda.
Hacer que el inmueble adquirido se convierta en su residencia habitual por un plazo mínimo de cinco años desde la fecha de su compra. Dicho plazo podrá ser inferior en caso de que se produzcan cambios de domicilio por cuestiones laborales. También, cuando el beneficiario venda la propiedad y reinvierta la totalidad del importe obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual y permanente.

¿Quiénes no podrán acceder al beneficio?

Esta ayuda a la compra de vivienda cuenta con una serie de excepciones. En primer lugar, no se concederá a aquellos solicitantes que sean propietarios o usufructuarios de una vivienda dentro del territorio español.

Sin embargo, no se considerará a quienes sean propietarios o usufructuarios de una vivienda si la han obtenido por una herencia o una transmisión mortis causa sin testamento. Por otro lado, también se exceptuará de este requisito a quienes sean titulares de una vivienda pero acrediten que la misma no se encuentra disponible a causa de una separación o divorcio, o cualquier otra causa ajena a su voluntad que haga que no pueda habitarla.

¿Qué otras ayudas para jóvenes se implementarán con el nuevo Plan de Vivienda?

Además de las ayudas para comprar, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 implementará ayudas para el alquiler, también destinadas a jóvenes de entre 18 y 35 años. El principal requisito para acceder a ellas será poseer ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).

La subvención cubrirá el 60% del importe de la renta en alquileres de hasta 600 euros o de hasta 900 en casos específicos. También será compatible con el nuevo Bono Alquiler Joven aunque, en ese caso, el valor de la ayuda se reducirá hasta el 40% de la diferencia entre el valor de la renta y los 250 euros del bono. Por otro lado, la suma de ambas ayudas no podrá superar el 75% del precio del alquiler.

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Nuevo valor de referencia: qué precauciones tomar antes de firmar un contrato de arras

9 febrero, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos que entran en juego, por ejemplo, en operaciones de compra de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Cuáles son los impuestos que afecta? ¿Por qué este nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan luego de firmar un contrato de arras? ¿Qué consecuencias puede traer esto? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

¿Qué precauciones se deben tomar con respecto a este valor de referencia antes de firmar un contrato de arras por la compra de una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste el nuevo valor referencia inmobiliario del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) seis meses antes, dichos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022. ¿En qué consisten las nuevas disposiciones?

En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que se encuentra publicado aquí. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

¿Cómo afecta a la compra de vivienda de segunda mano?

Como mencionamos, uno de los tributos afectados por las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen debe abonarse luego de comprar una vivienda usada. Desde el 1° de enero de este año, entonces, su base imponible ya no es el precio pagado por cada contribuyente, sino el valor de referencia fijado por el Catastro.

En caso de que el comprador escriture la operación ante un notario por un valor inferior al de referencia, la Hacienda autonómica lo obligará a tributar por el valor fijado por el Catastro. Para ello podrá notificarle la liquidación correspondiente sin necesidad de iniciar una comprobación de valores.

También existe la posibilidad de que aquellos contribuyentes que declaren de acuerdo al valor escriturado, es decir, por debajo del valor de referencia del Catastro, sean sancionados por no respetar las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal.

¿Por qué el nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan después de firmar un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que, mediante su firma y la entrega de una señal, permite “reservar” una vivienda en la que haya interés de adquirir. Luego de la entrada en vigencia de las modificaciones descritas, se volvieron comunes los casos de potenciales compradores que, tras firmar un contrato de arras, han decidido no seguir adelante con el proceso porque descubrieron que debían pagar más por el ITP de lo que esperaban.

¿Qué consecuencias implica arrepentirse luego de la firma de un contrato de arras?

Existen tres tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El de arras penitenciales admite la posibilidad de arrepentirse utilizando la señal de reserva como indemnización. De esta manera, si el comprador desiste, este monto es retenido por vendedor. En cambio, el de arras confirmatorias y el de arras penales no admiten explícitamente la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Por eso, si el comprador se arrepiente, el vendedor puede exigirle la concreción de la compraventa o iniciar acciones legales.

Teniendo en cuenta esto, en todos los casos es recomendable firmar un contrato de arras cuando exista plena seguridad de querer concretar la compra. Sin embargo, en muchos casos, la firma se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con anticipación el valor de referencia que el Catastro fijó para ese inmueble.

¿Por qué es importante revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras?

Si el valor de referencia de la vivienda en la que hay interés de comprar es superior al precio que se deberá pagar por ella, el comprador deberá pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por esta razón, si el interesado no tiene capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros extra, la operación puede fracasar. Esto, como dejamos en claro anteriormente, significa la pérdida de la vivienda pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.

La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrá la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera podrá procurar que Hacienda devuelva el incremento que tuvo obligación de ingresar.

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Simulador de hipoteca: ¿De qué se trata y cómo funciona?

7 febrero, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre cómo funciona un simulador de hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cada vez son más las firmas de hipotecas destinadas a la compra de viviendas. De hecho, más de la mitad de los compradores optan por una hipoteca para comprar su vivienda. Previo a la llegada de la firma, debemos realizar una gran cantidad de cálculos para elegir la que brinda las mejores condiciones. Estos cálculos se pueden realizar de manera muy sencilla con la ayuda de un simulador de hipoteca. Se trata de una herramienta financiera que nos brinda la posibilidad de saber cuánto nos costará el préstamo y si nos resulta posible pagarlo.

¿Qué es una hipoteca?

En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es una hipoteca. Se trata de un producto bancario que brinda al cliente la posibilidad de recibir una cierta cantidad de dinero, es decir, capital del préstamo, por parte de una entidad de crédito, en otras palabras, prestamista. A cambio del compromiso de devolver la cantidad, junto con los intereses que correspondan, por medio de pagos periódicos. A diferencia de otros tipos de préstamos, la hipoteca cuenta con una garantía adicional, esto es, el inmueble adquirido.

Para cualquier préstamo hipotecario existen dos elementos de gran importancia. En primer lugar se encuentra el contrato de préstamo, en el que se detallan las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, del mismo modo que el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. En segundo lugar se encuentra la garantía hipotecaria, que implica que en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Simulador de hipoteca

Un simulador de hipoteca es una calculadora especializada en préstamos hipotecarios. Esta herramienta, es capaz de hacer todos los cálculos financieros que se requieren para que logres saber cuánto te costará.

Aquí van algunas cosas más fundamentales que el simulador de hipoteca te permitirá calcular:

Importe de la hipoteca

Se trata de la cantidad que te prestará el banco dependiendo de cuál sea el precio de la vivienda y tus ingresos.

Cuotas

Las cuotas hipotecarias que deberás pagar cada mes.

Intereses

Los intereses totales que se abonarán al finalizar la hipoteca.

Costes

Se trata de los costes de la hipoteca.

Más opciones

Por otro lado, el simulador de hipoteca, también, brinda la posibilidad de calcular las condiciones del préstamo, y estimar de qué modo pueden llegar a variar las cuotas dependiendo de la evolución del índice de referencia y el cuadro de amortización del préstamo. Además, resulta muy útil para calcular los gastos que generan la compra, esto abarca, notaría, registro, gestoría e impuestos, y la hipoteca, es decir, la tasación. Esto te permitirá determinar qué cantidad de dinero será necesaria para comprar la vivienda.

Antes de tomar una decisión, el simulador de hipoteca te dará la posibilidad de comparar las condiciones de diferentes ofertas para estar seguro de cuál es la opción ideal para ti. Además, durante la vida de la hipoteca, será posible usar el simulador de hipoteca al realizar una amortización parcial del préstamo, de modo que podrás saber qué resulta más rentable, reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta el ahorro de intereses que obtienes en cada caso.

¿De qué modo funciona un simulador de hipoteca?

Por lo general, el simulador de hipoteca requiere de algunos datos para llevar a cabo los cálculos y brindar toda la información necesaria para analizar la hipoteca. Las variables sobre las que se basa son el importe, el plazo, la cuota y el tipo de interés. Esto significa que, combinando estas variables, lograrás obtener la información necesaria para saber sobre las condiciones financieras del préstamo.

Por ejemplo, si ya sabes cuál es el importe que necesitas, el tipo de interés, variable o fijo, y el plazo en el que deseas pagar la hipoteca, el simulador te dará el importe de la cuota hipotecaria y la cantidad de cuotas que deberás abonar. Esta es la información más básica que puedes conseguir con un simulador de hipoteca sencillo.

No obstante, también existen simuladores mucho más completos que son capaces de ofrecernos mayor información sobre el volumen total de intereses que abonarás con la hipoteca y el cuadro de amortización.

La información que puede brindarte un simulador de hipoteca es muy variada. Algunos brindan los resultados para todas las hipotecas del mercado. Sin embargo, si te interesa obtener una información más precisa, lo más aconsejable es recurrir a los simuladores que tiene cada banco para brindar ayuda a los clientes para calcular las condiciones concretas de su hipoteca.

Ejemplo

Un simulador de hipoteca puede informarte sobre la cantidad de dinero máxima de la hipoteca y la cuantía de los gastos e impuestos. De este modo, podrás comprobar que si la vivienda cuesta 150 000 €, la hipoteca concedida será de 120 000 € por lo que será necesario contar con 30 000 € para la entrada. También, será necesario añadir unos 18 000 € de gastos que puedes ver desglosados.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los simuladores de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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