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¿Cómo identificar a inquilinos morosos?

30 noviembre, 2022 No hay comentarios

El mundo inmobiliario se encuentra compuesto por una gran variedad de procesos y normativas. Diversos tipos de inmuebles, contratos, formas de pago, etc. Así como también diferentes situaciones que pueden presentarse ante el incumplimiento de las obligaciones de algunas de las partes. Entre ellas se encuentra la falta del pago del arrendamiento. Hablamos de los inquilinos morosos que suelen ser un gran problema para el titular de la vivienda.

Esta situación se ha profundizado con la llegada de la pandemia a comienzos de 2020. A raíz de la crisis sanitaria la incidencia de morosidad en el pago de la renta ha llegado a un índice aproximado del 5,7%. Expertos en el sector afirman que se trata de un porcentaje que puede seguir aumentando, considerando que los costes de arrendamiento no han disminuido.

Muchos pueden ser los factores por los cuales una persona decide o se ve en el apuro de tener que dejar de abonar su arrendamiento. No obstante, en muchas oportunidades se presentan personas que son consideraras inquilinos morosos profesionales. Estos conocen a la perfección las leyes y los diversos trucos para lograr engañar a los arrendadores. Ante la falta de herramientas para reconocerlos, un acuerdo con este tipo de arrendadores se convierte en un problema futuro con alquileres impagos, subarrendamientos, destrozos en el inmueble, etc.

En este post queremos contarte todo acerca de este tipo de inquilinos. Las maneras existentes para identificarlo, la importancia de hacerlo y la nueva cláusula para la protección de los mismos.

¿Cuáles son las principales características de los inquilinos morosos?

Muchos pueden ser los indicios que suelen repetirse por los profesionales en morosidad de arrendamientos. Se trata de señales que indican que no son inquilinos comunes y que es posible que se esté enfrente a una posible y futura estafa.

Estos son alguno de los signos que pueden servir como alerta para los inquilinos morosos:

Suelen pagar hasta seis rentas por adelantado. Es una herramienta para convencer y persuadir a los propietarios cuando no se presenta ningún tipo de documentación que acredite los ingresos del futuro inquilino. Por lo tanto, puede que se trate del monto que el titular de la vivienda reciba por el alquiler de la misma.
Si se presentan algunas incoherencias en los documentos entregados para poder justificar algún tipo de ingreso. Un ejemplo claro de ello puede ser que el tipo de ingreso declarado no coincida con la renta que se presenta.
Que, al momento de concretar el acuerdo, el futuro inquilino solicite que los suministros energéticos continúen en nombre de los titulares del inmueble.

¿Por qué es importante identificar a este tipo de inquilinos?

Poder reconocer e identificar a los inquilinos morosos es realmente importante a la hora de llevar adelante un contrato de arrendamiento. Un simple motivo, según aquellos que trabajan para evitarlo, un arrendatario de esta índole podría genera un adeuda media de 3180 euros. Este promedio ha sido presentado en el informe realizado por Estamos Seguros y denominado “El seguro de alquileres”.

El informe fue realizado a partir del análisis de siete aseguradoras. La concusión a la que se llegó es que cada una de ellas realizan indemnizaciones con un promedio de 3180 euros a los titulares de viviendas que sufrieron a inquilinos morosos. Asimismo, identifican caso sumamente extremos n los cuales la cifra asciende a los 15.000 euros.

Estos casos son por mora. Sin embargo, en reiteradas ocasiones se la da la situación en la que no solo no se abona la renta. Sino que, además, se registran daños en el inmueble y en sus instalaciones. Para estas circunstancias, se llegó a una conclusión de abono, por parte de las aseguradoras, de una media de 336 euros. Como extremo, el informe detalle un caso en el cual se tuvo que abonar una suma por daños y mora de 45.000 euros.

La caratula de morosidad en las comunidades autónomas con más habitantes en España es completamente grave. Hablamos de Madrid y Barcelona, especialmente. Que, al mismo tiempo, son las ciudades que albergan la mayor cantidad de inquilinos morosos identificados.

¿De qué se trata el fichero de inquilinos morosos?

La base de inquilinos morosos, o el conocido fichero, es una especie de registro de carácter nacional en el cual se ingresa las deudas que se identifican en los alquileres inmobiliarios.

Se trata de un listado que cuenta con todo tipo de situaciones vinculadas a la morosidad de las personas que contratan arrendamientos. La potestad para incluir nombres de personas inquilinas en el listado es de los propietarios y de las agencias inmobiliarias. El único requisito para poder sumarlos es que tengan para demostrar la veracidad de la deuda que se presenta.

Este mecanismo de justificación es lo que haber fiable al fichero de inquilinos morosos y su base de datos. Una buena herramienta a la cual acudir para conocer el estado o solvencia que tiene una persona que busca alquilar una vivienda.

En España es posible identificar diferentes ficheros de esta índole. El tipo de ficheros que tratamos en este artículo es el que reúne datos de morosidad en arrendamientos. La empresa que los realiza es FMI Ibérica. Se trata de una agencia que ofrece a los propietarios de viviendas la realización de un estudio para analizar la solvencia del inquilino. Esto, aunque el futuro ocupante no se encuentre dentro del fichero. No obstante, existen otros tipos de listados que no necesariamente están incluidos al mercado inmobiliario. Como, por ejemplo:

Fichero de Incidencias Judiciales: deudas de una persona con organizamos públicos.
Ibercheck: morosidad con entidades financieras y de crédito.
BADEXCUG: Concede datos de personas físicas y jurídicas morosas.
Registro de Impagados Judiciales,
Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI)

¿De qué manera consultar el fichero de inquilinos morosos?

La forma más directa y precisa de consultar el fichero de inquilinos morosos es ingresar al sitio web de FIMIberia. Una vez en la plataforma del organismo ingresar en el apartado de FIMScore.

En ese apartado, se deberá rellenar el formulario que entrega la web y que tiene un coste de 24,95 euros. Ni bien reingresan los datos, los resultados son instantáneos y los datos son enviados por correo electrónico a la persona consultante.

Es una herramienta para conocer de antemano si una persona con la cual estas por cerrar un arrendamiento puede acarrear problemas ante la falta de pago de la renta. Asimismo, este procedimiento permite conocer si esa persona ha tenido deudas.

Este tipo de información se encuentra protegida por la Ley de Protección de Datos. Por lo tanto, todo lo que se reciba no puede ser compartido ni revelado de manera pública.

¿Cómo proceder si se descubre que un inquilino dispone de deudas?

El primer paso a realizar si se descubre que un futuro inquilino tiene deuda es cortar con cualquier tipo de acuerdo. Según lo establece la ley que regula este tipo de procesos, si el contrato no se efectúa en consecuencia de la consulta al fichero de inquilinos morosos, será necesario que el propietario del inmueble informe de ducha situación y del resultado de la consulta al afectado.

En este sentido, si la firma del contrato de arrendamiento ya era un hecho, se deberá avisar por escrito el motivo por el cual no se realizar el acuerdo. Es decir, por su morosidad.

En los casos en los cuales se decide continuar con el proceso y concretar el alquiler, la principal recomendación es la contratación de un seguro de alquiler.

Pasos para incluir a un inquilino moroso persona en el Fichero

Para ir cerrado, en el caso de atravesar una situación con un inquilino deudor será de gran importancia y ayuda facilitar dicha información. Es decir, como propietario es posible incluir, en el fichero de inquilinos morosos, a una persona.

Los pasos a seguir son variados: ingresar a la web del FIM y registrar a la persona deudora. Esta acción atrae n doble beneficio, ya que el fichero se comunicará con el inquilino en cuestión para informarle de su nueva situación para realizarle un registro. Es decir, que es se lo ha incluido en listado de moradores. En la mayoría de los casos las personas deciden pagar sus deudas.

Entonces, procedimiento para incluir a una persona en el Fichero de Inquilinos Morosos son:

Ingresar a página web del Fichero de Inquilinos Morosos (FMIIbérica).
Completar el Formulario de Inscripción.
Adjuntar la documentación requerida por la agencia
Aguardar por la evaluación del FIM estudie el caso y la viabilidad del mismo.
En el caso de que se concluya en que el registro es viable la agente contactará con la persona morosa.
Por último, si la deuda perdura, el Fichero lo incluirá en la base de datos de inquilinos morosos.

¿Puedes negarte a pagar derramas?

Hasta aquí te hemos presentado toda la información vinculada a como identificar a inquilinos morosos.

Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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En Formación Inmobiliaria

Proptech inmobiliario modelo 2023

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Es un hecho que toda aquella forma de marketing que explote y mantenga su nivel de éxito en los Estados Unidos durante más de cinco años consecutivos, cruzará el Atlántico hasta abrirse paso en Europa. Acaso su más claro ejemplo sea el impacto del coworking como sistema de trabajo y la proyección de Silicon Valley como estrategia de polo tecnológico. En este sentido… ¿Cuán tecnológica es tu agencia? En caso de que te manejes en el sector de los bienes raíces como agente o bróker freelance… ¿Qué tienes entre manos para el próximo año? El futuro ya está aquí. En este artículo de Oi Real Estate veremos el estado del mercado proptech inmobiliario modelo 2023 en España y en el resto del mundo.

Auge de una tendencia que copa el sector

¿Sabías que más del 95% de las búsquedas inmobiliarias se originan actualmente a través de internet? Seguro lo imaginabas. Ese mínimo 5% restante, se ve disminuido año tras año. Se trata, por supuesto, de un grupo conformado por rezagados clientes o interesados de rangos etarios avanzados. Como es de esperarse, esa porción de clientes irá menguando su influencia en el sector hasta que la búsqueda de viviendas termine siendo íntegramente virtual.

¿Trabajas a largo plazo? Pues este momento en Europa y especialmente en España, según los analistas, es una instancia clave para decidirse. Si realizaras una evaluación a consciencia sobre los engranajes que hacen mover esa maquinaria que es tu empresa o tu trabajo diario… ¿Cuántos de ellos son impulsados por la tecnología digital? Es más… ¿Cuántos de ellos son puntualmente tecnología digital? Todavía estas a tiempo de convertir a tu inmobiliaria en un negocio proptech. Aún quedan algunas temporadas, antes de que empiecen a sonar las alarmas.

¿Qué es el proptech?

La tecnología aplicada a las ventas está cambiando radicalmente. Con ella, también cambian los mercados y los sectores que en menor o mayor medida los componen. En este caso, el que nos importa y al que vamos a referirnos es al sector inmobiliario. Seguramente hayas oído el término proptech, pero no por eso estarás obligado a saber puntualmente de qué se trata, ni su historia, ni a dónde pretende dirigir al mundo de los bienes raíces. Vamos a contártelo en este artículo.

El concepto proptech (también podrás verlo escrito como PropTech) es más complejo de explicar que de entender. Se considerará proptech a toda compañía que aplique la tecnología digital para mejorar o innovar cualquier tipo de servicio avocado al sector inmobiliario.

Hablando en un sentido etimológico, proptech es en inglés la noción como resultado del prefijo “prop” (por “propiedad”) y el sufijo “tech” (por “tecnología”, claro). Entonces… ¿Podría considerarse proptech a una empresa por el solo hecho de utilizar el correo electrónico para contactarse con sus clientes? Pues, en los términos de su definición sí, pero no en el idioma del marketing digital.

¿A qué llamaremos entonces una “proptech”?

La verdadera utilización de la característica proptech se utiliza en marketing y en general para señalar a las compañías inmobiliarias (o relacionadas a ellas) cuya innovación tecnológica proponga aspectos verdaderamente revolucionarios; algo que podría cambiar ciertos parámetros establecidos. Una firma que acaso sorprenda tanto a clientes como a colegas. Y también a su propio mercado.

Introducido justo en el año 2000 (un número redondo que ni las peores novelas de ciencia ficción hubiesen descripto) en los Estados Unidos, cobró cierta popularidad a finales de la primera década del siglo. Desarrollándose de forma acelerada desde ese entonces, podría decirse que su implementación y búsqueda por parte de los distintos actores del sector es sencillamente exponencial. En la actualidad, el marketing y el proptech van de la mano en España y en todo el mundo.

Las “startups” como infinitos tentáculos del concepto «proptech»

Las “startups”… ¿Qué rol cumplen en el juego del proptech? La respuesta es: el más importante de todos. Esto se da porque es en las “startups” donde se presenta el proptech en todo su esplendor. Son las herramientas de las que se abastecen las agencias y los agentes inmobiliarios para dar esa vuelta de tuerca tecnológica de la que hablamos, a las acciones del sector.

¿Qué es una “startup”?

Al igual que ocurre con el término que nos da cita, muchos escuchan y saben qué es una “startup”, pero consultados, se quedan mirando la nada. ¿Qué es realmente una “startup”? Es un concepto de negocio que vinculará una pequeña idea (y que mediante la tecnología digital será muy útil para otros y para sí), y que entrará al ruedo del mercado para conseguir capitales que le permitan crecer.

En algún momento dejará de ser una “startup” para ser una compañía en desarrollo, o pasará al olvido. Mientras en el balance pese más la idea respecto a sus resultados concretos, seguirá siendo una “startup”. Macintosh, con Steve Jobs en el garaje, era una. Está claro que dejó de serlo para convertirse en lo que es hoy.

El universo del marketing de hoy

En la actualidad, la fusión entre el marketing y el proptech sin las startups, es inviable. Sin embargo, no todo es ganas y suerte. También es necesario conocer con qué bueyes se ara en este campo. Según el informe Startup Ecosystem Report, llevado a cabo por la compañía Telefónica en el año 2020, se registró que ocho de cada diez startups tienen un ingeniero entre sus miembros fundadores.

Proptech inmobiliario modelo 2023 en España

A comienzos de 2021 y según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, se contabilizaban en el país más de 250 compañías consideradas proptech. Si tomamos en cuenta que a comienzos del año 2018 se registraban 180 empresas de este tipo, vemos que su irrupción al mercado nacional está lejos de alcanzar su techo.

Esto se da por muchas razones, pero fundamentalmente por la feroz competitividad entre compañías y la fuerte y permanente inversión desembolsada en tecnología por parte de sus responsables. Más que nunca, el ámbito digital comienza a ganarle la pulseada a lo analógico; por ende, una pequeña o mediana agencia que hoy puede ser considerada proptech, tal vez mañana deje de serlo. Quedar a la sombra de las inmobiliarias competidoras, o rezagado en algún avance tecnológico, puede llegar a costar el quedar fuera del espectro competitivo.

Enfocarse en el mercado del futuro

De boca de los expertos en marketing digital, se vislumbran una serie de cambios determinantes, de cara al año 2023 y con proyecttión al 2030. El avance en la era tecnológica (hoy transitando su generación 4.0) promete alterar definitivamente los estilos de vida, la noción de lo que hoy representa mantener o cambiar de empleo, e inevitablemente el acceso a la vivienda.

Hemos visto algunas consideraciones sobre proptech inmobiliario modelo 2023. Tu agencia u oficina de servicios en bienes raíces… ¿Está preparada para ingresar a ese universo? ¡Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios!

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Internet de las cosas y el real estate

En Noticias Oi Real Estate

Nuevo mercado de la Abaceria: el nuevo proyecto en la “plaza de Gracia”

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Para la próxima semana, desde el Ayuntamiento de Barcelona, se abrirá la etapa de información pública respecto al proyecto sobre el nuevo mercado de la Abaceria.

Se trata de una obra que ha tenido una serie de retrasos. Por ello, se buscará licitarla antes de que culmine el año con un nuevo equipamiento. La intención es poder adjudicar a lo largo del primer trimestre del 2023 para comenzar a actuar entre abril y julio de dicho año.

El proyecto esta pensado en cinco plantas con unos 15.000 metros cuadrados que serán destinados a diversas actividades. Sigue leyendo y entérate de todos los detalles de este impactante y prometedor proyecto.

¿De qué se trata el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria?

Como hemos mencionado, el Ayuntamiento de Barcelona busca licitar el proyecto del nuevo mercado de la Abaceria en plaza de Gracia. Esta obra pronostica la creación de un espacio público de unos 15000 metros cuadrados. Una de las principales características se vincula a la vegetación, cuyo objetivo es mejorar el entorno. Además, se prevé destinar unos 6000 metros cuadrados de la superficie total, tanto al interior como al exterior de la obra, a una gama de actividades para las asociaciones del barrio.

Según lo expresado por representantes del ayuntamiento “este proyecto se ha trabajado conjuntamente con el tejido vecinal y comercial del mercado y recoge la principal petición del vecindario”.

Para llevar adelante lo planificado, el gobierno invertirá más de 25 millones de euros, unos 3,7 más de lo que previa a fines del año pasado. De esta manera, el nuevo mercado de la Abaceria se dividirá en cinco plantas destinadas a espacios de dirección, aulas y despachos, almacenes, aparcamiento para 50 coches, etc.

Según las palabras de Monserrat Ballarín, la regidora de comercio, en un primer momento existía una previsión de que el proyecto demandaría entre 24 y 30 meses. En este sentido, su inauguración se estimaría, como mínimo, para mediados del 2025.

Esta planificación supone un cierto atraso en relación a los tiempos de obra que presentó el consistorio un año atrás. En aquel momento se previa un estreno del nuevo mercado para la navidad de 2024. No obstante, si bien la espera esta tornándose algo larga, la realidad es que cada vez falta menos para poder disfrutar del nuevo mercado de la Abaceria en la Plaza de Gracia.

Un proyecto sostenible pero muy discutido con la comunidad

El nuevo mercado de la Abacería dispondrá, en la fachada de la calle de la Mare de Déu dels Desemparats, de una plaza semicubierta. La misma estará conectada con el interior del edificio donde se encontrarán ubicadas las paradas de manera longitudinal. La principal intención de este diseño es invitar a los vecinos a formar parte del mercado sin darse cuenta. Una proyección con el objetivo de volver al tradicional plan familiar de ”ir a la plaza”.

Por otra parte, el frente contrario a la calle Torrijos contaría con un acceso que facilitará ingresar a una zona de vestíbulos. En este espacio se podrán llevar adelante actividades temporales de todo tipo permitiendo a los habitantes del vecindario, y ciudadanía en general, recorrer el mercado de punta a punta.

No obstante, una parte de los vecinos han propuesto un jardín en lugar de la plaza semicubierta. El principal argumento radicaba en que la reforma era la única posibilidad de que la Vila de Gracias obtenga un parque céntrico. Uno de los miembros del colectivo de vecinos afirmo que “en Gràcia no queremos más plazas duras de cemento que sean una isla de calor”.

En relación a la inmensa estructura metálica, por diversas complicaciones, se la reemplazará por una replica exacta supervisada por el Servicio de Patrimonio Arquitectónico. La nueva estructura estará compuesta por materiales que cumplan con los requisitos técnicos exigidos, a diferencia de la anterior que ha sido considerada como insuficiente para soportar la carga.

Este tipo de operaciones ya han sido desarrolladas con anterioridad en otras obras. Una ha sido en el Mercado de la Barceloneta y otra, de manera parcial, en el de Sant Antoni.

Las cinco plantas del nuevo mercado de la Abaceria

Si bien el primer proyecto del nuevo mercado de la Abaceria era de una sola planta, su nueva proyección incluye otras cuatro. Es decir, en los 15000 metros cuadrados que tendrá el nuevo mercado de la Abaceria, 14350 se encontrarán distribuidos en cinco plantas destinadas a usos diferentes. Planta baja, una planta altillo con dos alturas y tres pisos restantes subterráneos.

A continuación, te contamos de manera breve de que se tratarán cada una de ellas:

Planta Baja: estará destinada a todo lo que esté referido con el mercado de la alimentación. Se prevé que cuente con 45 establecimientos en su parte interna y otros 10 en el exterior. Para su construcción se destinarán unos 2445 metros cuadrados del total de la superficie.

Planta altillo con una división en dos alturas: en este caso serán 1.050 metros cuadrados los que se destinarán a el o los despachos donde se ubicará la dirección del mercado. A lo que se le suman, dos aulas polivalentes y salas técnicas.

Primera Planta: se tratará de la parte en la cual se abrirá una nueva tienda de autoservicio. Además, se incluirán en este piso almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Segunda Planta: en este segundo piso se construirá un aparcamiento que contará con 50 lugares destinados a clientes. Esta parte del mercado abrirá solamente en horario comercial. All igual que el piso anterior, contará con almacenes, espacios de residuos y cámaras de frigoríficos.

Tercera Planta: este último piso será subterráneo y estaba solo habilitada para usos logísticos vinculados a la descarga y carga de productos. A su vez, contará con metros cuadrados destinados a entidades y asociaciones propias del barrio.

Tiempo para hacer alegaciones

Por otra parte, la reforma que se prevé en esta construcción recoge una serie de mejoras para aumentar la sostenibilidad del proyecto. Y, en consecuencia, lograr objetivos de emergencia climática. De esta manera, incluirá instalaciones que generen energía limpia, una gestión para reciclar residuos, aislamiento del equipamiento y equipamiento para el ahorro de energía.

No obstante, luego de la aprobación del nuevo proyecto, se abre una etapa en la cual se podrán hacer alegaciones. Es decir, un nuevo periodo y oportunidad para dialogar con los vecinos que aún no están de acuerdo con lo planificado.

Los encargados de la obra expresaron que se encuentran abiertos al diálogo en post de aportar en el avance en la generación de verde. Que, en definitiva, es lo que el colectivo vecinal está solicitando.

¿Se pueden colocar muebles en garajes comunitarios?

Hasta aquí te hemos contado las principales sobre la aprobación de nuevo mercado de la Abaceria.

Si te has quedado con alguna duda o tienes alguna recomendación para realizarnos pueden dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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En Agentes inmobiliarios

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

El mercado inmobiliario español y europeo en general vivió durante este 2022 una serie de estados ciclotímicos como pocas ocasiones en su historia. Con un final de 2021 de niveles record en casi todos los aspectos, como producto fundamentalmente del repunte post COVID 19, la problemática geopolítica en Europa del Este colmó de incertidumbre al sector de los bienes raíces. Sobre todo por su irresolución a corto plazo, la invasión rusa a Ucrania frenó drásticamente los profusos movimientos en transacciones de compraventa de propiedades e inversiones en este campo. En este sentido, agencias y agentes inmobiliarios independientes deben minimizar los márgenes de error para no dejar escapar las diligencias encaradas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el peligro de una mala tasación inmobiliaria; pata fundamental para dirigir cualquier negociación a buen puerto. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer más.

Un conflicto geopolítico que toca las economías

La invasión rusa terminó por prolongarse en el tiempo mucho más allá de lo vaticinado por los especialistas. Esto aplacó un mercado que había despuntado a niveles positivos cercanos al recalentamiento luego de casi un año y medio de parate completo. En este sentido, el sector inmobiliario debió desde marzo de este 2022 someterse a un estado marcado por la poca estabilidad y una incertidumbre que llevó a sus agencias (pequeñas, medianas y grandes) a recular sobre sus pasos, de cara a un futuro inmediato.

El final de la pandemia aún no ha sido declarado y el conflicto geopolítico mantiene un final incierto. Bajo esta mirada, las consecuencias económicas pueden comprobarse a simple vista (en nuestro sector y en lo cotidiano) ya en los precios de viviendas y también en las hipotecas. Asimismo, la conducta en transacciones de compraventa muestra ribetes que (sin llegar a ser desconcertantes) mantienen en vilo tanto a agentes inmobiliarios y a los dueños de las firmas. ¿Cómo calcular entonces el precio real de una vivienda en épocas de crisis?

El peligro de una mala tasación inmobiliaria

La dinámica mencionada concluye primeramente en la dificultad general de los propietarios en determinar cuál es el precio de su vivienda, a la hora de ofrecerla a la venta. Del mismo modo, los interesados en comprar se encuentran con ingratas sorpresas al momento de consultar por una propiedad que les ha llamado la atención. En dicha dinámica, las agencias ven como clave en estos tiempos la importancia de elaborar valoraciones y tasaciones correctas. El objetivo: combatir los efectos negativos inflacionarios y minimizar al máximo el riesgo de perder dinero mediante una diligencia mal encarada.

Según un informe reciente de la compañía y red inmobiliaria nacional donpiso, se estipula que una correcta tasación de propiedad en épocas de crisis acelerará la venta hasta un 40%; además de aumentar el precio de cierre de la diligencia hasta un 10%.

¿Cuánto demora una propiedad en venderse?

Siguiendo dicho informe de donpiso, vemos que el promedio en tiempo de venta de los bienes raíces puestos a la venta en el actual mercado rondan entre los dos y los tres meses. En este sentido, sobrevalorar la propiedad “para cubrirse del impacto inflacionario” (por otro lado incalculable de cara a un futuro cercano) puede ser un error de consecuencias más que negativas.

Según declaró al sitio fotocasa Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso:

Una correcta tasación es muy fundamental, pues un piso puesto a la venta por encima de su valor de mercado no va a recibir interés por parte de la demanda. Lo único que se consigue sobrevalorando un activo es ‘quemarlo’ en los portales inmobiliarios. Como consecuencia, se acabará vendiendo mucho más tarde y por debajo de su valor. Además, y especialmente por la situación inflacionista y de encarecimiento en la que estamos, hacemos un flaco favor a nuestra economía y sociedad poniendo a la venta viviendas por encima de su precio real.

Emiliano Bermúdez – Subdirector general de donpiso

Minimizar márgenes de error y la cultura del regateo

En la actualidad, se calcula que en España una propiedad mal tasada o sobrevalorada puede demorar en concretar su venta hasta los 170 días de haber sido publicada. Esto descontando la eventualidad de que la vivienda pase directamente al limbo de las “poco vendibles”, lo cual podría significar que la diligencia deba pausarse o que directamente no se concrete nunca.

De boca de los expertos, en España existe una “cultura del regateo” siempre perjudicial para el sector regional y nacional. Hoy día, esta costumbre bien española de muchas agencias de situar los precios de salida al mercado de una propiedad bastante por encima del real, podría ser un factor de peligro sustancial. Fijar los precios de las unidades sistemáticamente para luego “acomodarse” a la baja, según el regateo del interesado, no parece ser la mejor opción en esta premisa urgente de minimizar los márgenes de error.

Revisar las estrategias comerciales de tu modelo de negocio

Seguramente conocerás las estrategias automáticas online. Estos métodos de valoración de las propiedades, funcionan desde el último tiempo como método de tracción clientelar con singular éxito. Interfaces amigables, cálculos sencillos y resultados a la carta inmediatos, y la sensación de estar utilizando cualquier aplicación de preguntas y respuestas atraen tanto a propietarios como a compradores. Este método es puesto en práctica por cientos de agencias y plataformas de publicaciones inmobiliarias.

Sin embargo, en este contexto económico zigzagueante, es nuestra opinión que la tasación de una propiedad debería ser tomada mucho más seriamente. Sobre todo para evitarse controversias a la hora de recepcionar potenciales clientes en tu oficina de servicios inmobiliarios o consultas online a través de tu chat bot o mensajería electrónica.

Hemos visto de cerca puntos interesantes sobre el peligro de una mala tasación inmobiliaria. Tú… ¿Qué opinas? Nos encantaría conocer tu punto de vista.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Mejoras en tu agencia para el próximo invierno

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En Propietarios

Devolución de la fianza de alquiler: Plazos y regulación

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario, has llegado al lugar indicado. En Oi Real Estate aprenderás cuáles son los plazos y las regulaciones que, se deben tener en cuenta, a la hora de hablar sobre la devolución de la fianza de alquiler. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

El propietario de una vivienda que coloca su casa en alquiler, tiene que conocer todo lo que se necesita para evitar inconvenientes con su inquilino. Por su parte, el arrendatario debe comprometerse a cumplir con las cláusulas que, se expresen en el contrato y, si es la primera vez que actúas como arrendador de una propiedad, es importante que conozcas sobre los plazos y regulaciones en la devolución de la fianza de alquiler.

En Oi Real Estate, trabajamos para brindar la mejor información a aquel que, desea vender su casa, comprar un nuevo inmueble o, alquilar una vivienda. Sin embargo, los propietarios de pisos en alquiler tienen una gran responsabilidad y, en muchas ocasiones la información que, se brinda sobre los trámites necesarios o, los documentos, es escasa. Pero aquí, aprenderás todo lo que necesitas saber si decides poner tu casa en alquiler. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es el monto que debe pagar el inquilino en una fianza de alquiler?

La fianza de alquiler es un importe que, tiene que pagar el arrendatario de una vivienda que se encuentra alquilada. El pago que se realice, le servirá al propietario en el caso de que se produzca un daño o, atraso en el pago de la renta por parte del arrendatario, cuando termina el contrato de alquiler, el arrendador tiene que devolverle la fianza al inquilino.

Esta acción sucederá cuando no se adeuden pagos y, el inmueble se encuentre en el mismo estado en el que fue entregado. El inquilino deberá pagar el monto de fianza de manera obligatoria que, equivale al pago de un mes de renta, si lo que se desea alquilar es un local el monto a pagar serán dos mensualidades de renta.

Sin embargo, puede ocurrir que se haya pactado otro tipo de interés para con el arrendador, pero en este caso deberá estipularse por contrato. De acuerdo a la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, no se le podrá exigir al inquilino un importe mayor de dos mensualidades para pagar la fianza de alquiler.

Devolución de la fianza de alquiler: ¿Cuál es el plazo estipulado para hacerlo?

Si eres el dueño de una vivienda que, se encuentra alquilada recibirás el monto de la fianza de alquiler, por parte del arrendatario. El inquilino deberá pagar este importe, antes de ingresar a vivir en el piso de alquiler, de esta manera el arrendador podrá utilizar este dinero, si el arrendatario realiza algún destrozo o daño en la vivienda.

Puede ocurrir que, el inquilino devuelva la vivienda del mismo modo en que la recibió y, requiera la devolución de la fianza de alquiler. No existe una ley que establezca plazos, a la hora de hablar sobre la devolución de este importe que brindó el inquilino, pero se aconseja que la devolución se realice en el momento en que, el arrendatario le regresa la vivienda al arrendador.

Si el dueño de la vivienda necesita comprobar si se han efectuado destrozos en la propiedad o, si existe alguna deuda por parte del inquilino, dispone de un mes para efectuar la devolución de la fianza de alquiler. En el caso de que no lo hiciera en el tiempo acordado, el inquilino puede reclamar el dinero que le corresponde.

¿Existe regulación para establecer el plazo de devolución?

Aunque, no haya leyes que argumenten con exactitud el plazo en la devolución de la fianza de alquiler, si se asiste a la visión del sector mayoritario de los tribunales, se puede establecer una regulación. Esta argumenta que, el arrendador tiene un mes para devolver la fianza al inquilino.

Si el propietario del inmueble no lo realiza en el tiempo acordado, el arrendatario podrá iniciar una demanda alegando que, no se le ha devuelto la fianza del alquiler. En el artículo 34, de la ley de arrendamientos urbanos, se establecen las indemnizaciones al arrendatario y el inquilino podrá valerse de ellas, para reclamar su dinero.

Pero el sector minoritario de los tribunales, indica que la devolución de la fianza de alquiler debe realizarse, cuando se hace entrega de la propiedad al dueño, por lo que no se debería esperar un mes para pagarle al inquilino. Al producirse la finalización del contrato de alquiler, también se debería resolver este asunto.

¿Cómo se debe solicitar la devolución de la fianza?

Cuando se termina el contrato de alquiler y se produce la entrega de la vivienda, el arrendador debe inspeccionar la propiedad con detalle y observar si el inquilino ha producido algún daño en la vivienda o, si debe alguna renta. En el caso de que, no se observaran destrozos, el arrendador deberá brindarle al inquilino la devolución de la fianza de alquiler.

Puede ocurrir que, la vivienda se encontrara deteriorada al momento de que el inquilino la habitara, allí no cabría responsabilidad por parte del arrendatario. El arrendador dispone de un mes para evaluar el estado de la propiedad, si no se observan rentas atrasadas o inconvenientes, debe devolver la fianza al inquilino.

Si en ese mes, no se observa ningún pronunciamiento por parte del arrendador, el inquilino deberá reclamar la devolución de la fianza de alquiler, a través de una charla, mensaje de WhatsApp o, por medio de un correo electrónico. Puede ocurrir que el dueño de la vivienda no responda y, se le reclamará por burofax, si este no surge efecto deberá iniciar una demanda judicial para recuperar su dinero.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

29 noviembre, 2022 No hay comentarios

Existen diversos documentos que sirven para acreditar que una vivienda se encuentra en condiciones edilicias y habitacionales para ser ocupada. Se trata de certificados que serán necesarios tener a disposición y en vigencia para poder vender una vivienda. Como así también solicitar a un propietario en los casos en que se quiera comprar un inmueble. Hablamos, de la licencia de primera ocupación y a la cédula de habitabilidad.

En este post nos enfocaremos a describir de qué se trata la primera de ellas y las diferencias que tiene con la segunda. Si bien pueden resultar similares no son lo mismo. No obstante, algunas Comunidades Autónomas han decido llevar adelante su unificación.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es el documento expedido por la administración de una localidad para demostrar que la construcción de un inmueble fue exitosa. Es decir, que se ha llevado adelante mediante un proyecto técnico presentado ante el ayuntamiento de la comunidad correspondiente.

Concretamente, se trata de una manera de corroborar que la obra se ha realizado en base a las condiciones por las cuales se le otorgó la licencia de obra y los permisos. La licencia de primera ocupación demuestra que no se ha alterado ningún punto y que la construcción cumple con la normativa urbanística.

Asimismo, este tipo de licencia puede servir para poder legalizar pequeñas reformas en una vivienda, en tanto estén enmarcadas dentro de la normativa. Es utilizada como un certificado para dar cuenta de que un edificio cumple con todas las condiciones para ser destinado para el uso residencial. En caso contrario, el inmueble, corre el riesgo de ser clausurado y, claro, cerrado.

A todas estas funcionalidades de la licencia de primera ocupación se le suma la de comprobar que un edificio cumple con cada uno de los requisitos de salubridad y seguridad.

Importante: no debe confundírsela con la cédula de habitabilidad. Esto se debe a que en muchas Comunidades las licencias están sustituyendo a la cédula. Por ejemplo, en Madrid, la cédula se encarga de acreditar la solidez y habitabilidad de una vivienda con años de antigüedad que ya ha sido habitada. En cambio, la licencia de primera ocupación autoriza a que la vivienda sea utilizada, ya que cumple con la ley y el proyecto de obra.

¿Por qué es necesaria la licencia de primera ocupación?

La licencia de primera ocupación es de gran importancia ya que es la única forma de legalizar una construcción. A su vez, sirve para poder llevar acabo la contratación y el alta de suministros cuando la vivienda se ponga en uso. Hablamos de: agua, gas, luz, etc.

Una de las cosas que se requieren para poder realizar la escritura pública es este informe. Se trata de una de las mayores garantías para los terceros que quieren cualquier tipo de inmueble. Esto se debe a que ante la falta de la licencia de primera ocupación acreditada, cualquier persona que compre una vivienda puede tener problemas a la hora de inscribirla o legalizarla.

En un punto, la misión de este tipo de licencia es la de proteger a compradores. Por lo tanto, antes de abonar por la compra de una casa un paso importante es corroborar que cuente con rodas las licencias que legalizan su uso.

¿Cuáles son las construcciones que necesitan este tipo de licencia?

Las licencias de primera ocupación están pensadas para el primer uso de construcciones y rehabilitaciones integrales de un inmueble. Así como también, para los locales que resulten de las obras que se hagan en los edificios y, por lo tanto, cambien su configuración, alteren o modifiquen su uso. Como, por ejemplo, una construcción que derive en el aumento de viviendas o en la transformación de viviendas antiguas en locales comerciales nuevos.

La licencia a la que nos referimos es esencial para poner en uso las instalaciones y poder abrir establecimientos mercantiles e industriales.

¿Cuándo hay que solicitar la licencia?

Para que la construcción de una vivienda termine será esencial tramitar y solicitar la licencia de primera ocupación. El inmueble, de lo contrario, no podrá ser usado, ni tampoco podrá ser puesto a la venta.

El documento deberá ser solicitado cuando se realice una profunda rehabilitación o cualquier tipo de reforma o ampliación sustancial. Es decir, se trata del requisito previa a habitar la vivienda.

La licencia de primera ocupación, por otra parte, debe ser solicitada a fin de poder contratar y dar de alta los suministros de energía correspondientes.

¿Cuáles son las causas para no se otorgue la licencia de primera ocupación?

En primer lugar, es de gran importancia saber que una administración no puede denegar la licencia de primera ocupación por motivos que no estén vinculados con su objeto. Como, por ejemplo, por:

Entender que la licencia de obra fue otorgada incorrectamente o es opuesta a lo que dicta la ley,

Considerar que aquellas cesiones de terreno de carácter gratuito no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones;

La existencia de errores en la liquidación de alguna tasa;

No obstante, las causas que si pueden resultar en la denegación de la licencia son:

Que la obra finalizada no cumpla con lo plasmado en el proyecto de construcción o en la licencia de obra obtenida al comienzo de la misma;

Si la construcción no respeta la normativa urbanística que se encuentra vigente en el territorio en la cual se ubica.

Documentación para obtener la licencia de primera ocupación

Para poder solicitar y conseguir la licencia de primera ocupación será necesario presentar una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:

Fotocopia del DNI del solicitante o CIF

Certificado original de finalización de obra. Se trata de un informe redactados por técnicos directores de obras. Los mismos siempre se encuentran visados por el correspondiente Colegio de profesionales.

Copia del acta de recepción definitiva de obras. Si se trata de viviendas unifamiliares este documento no será necesario.

Boletín de telecomunicaciones y protocolos de pruebas. Se trata de la instalación de todas las telecomunicaciones.

Informe sobre el estado de acoples y conexiones por parte de las empresas suministradoras.

Copia de la licencia municipal de obra mayor.

Factura del pago de las tasas administrativas.

Certificados técnicos y de la empresa instaladora que den cuenta del cumplimiento de la normativa vinculada a incendios.

Certificados de instalación eléctrica de baja tensión de espacios y zonas comunes y acometida de la edificación.

Debes tener en cuenta que la documentación necesaria para obtener la licencia de primera ocupación puede variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre ubicado el inmueble. Por tal motivo, la mayor recomendación es acudir al ayuntamiento correspondiente y solicitar información precisa de cómo llevar adelante el proceso.

¿Cómo tramitar la licencia?

Una vez que se finalizan las respectivas obras, el titular que posea la licencia o el comprador de la vivienda deberá recoger la documentación necesaria y entregarla en la administración competente. Generalmente, en los ayuntamientos de la localidad es donde se deben presentar los documentos o en las áreas de urbanismos.

Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos. Ante la solicitud, un grupo de técnicos pertenecientes al municipio donde está ubicada la obra la visitará para verificar que este correcto el proyecto y que no infringe ninguna ley.

Si se llegase a encontrar algún tipo de desperfecto, se realizará un formulario de reparaciones para que la persona propietaria de la obra lleve adelante las remodelaciones pertinentes.

Luego de haberse reparado las deficiencias identificadas, el propio ayuntamiento se encargará de expedir la licencia para que el dueño pueda continuar con los demás trámites para poder ocupar la vivienda.

¿Cuáles son los plazos de la licencia de primera ocupación?

La solicitud de una licencia de primera ocupación no tiene un plazo concreto establecido. Se trata de un certificado que debe ser tramitado si o si una vez finalizadas las obras sustanciales o totales de un inmueble. Una vez finalizada la construcción el propietario de la misma, podrá solicitarla cuando lo desee.

Con respecto al plazo para obtenerla, el periodo máximo será de tres meses según lo determina la ley. Si ocurriese que la solicitud se encuentre incompleta, se concederá un plazo para que se modifique la falta o se termine de completar con los datos que faltan. Por el contrario, si no se llevan adelante esas reformas se archivará el trámite sin más.

Si luego de la presentación de la documentación no se reciben respuestas por parte de la administración, el silencio es considerado positivo. Es decir, a favor del del propietario. No obstante, no significa que la obra se legalice, por lo que si en un futuro se inspecciona la obra y existen obras contrarias a los planes urbanísticos la vivienda puede ser considerada ilegal.

¿Cuánto cuesta a tramitación de la licencia?

El coste para obtener la licencia de primera ocupación varia de manera considerable de comunidad en comunidad. A si como también en relación a la cantidad de metros cuadrados para utilizar que disponga la vivienda y del tipo de construcción del que se trate.

Sin embargo, las tasas rondan los 900 euros aunque dependerá de la cantidad de metros cuadrados. El pago se realiza en las entidades colaboradoras. Recuerda que solo se trata de un precio estimativo ya que en necesario tener en cuenta las dos características anteriormente mencionadas en cuenta para saber con exactitud su valor.

Importante: En España no todas las obras son legalizables. Por lo tanto, será necesario tener en cuenta cada situación en particular para conocer su estado. De esta manera, evaluar si realmente conviene llevar adelante el proceso.

¿Qué sucede con las viviendas ilegales y las licencias de primera ocupación?

Otra situación que es posible al momento de pensar en todo lo relacionado a la licencia de primera ocupación tiene que ver con la legalidad de la vivienda en cuestión. Por lo tanto, si se dispone de la titularidad de una vivienda sin licencia existe la posibilidad de legalizarla en un 100%.

Para ellos solo será necesario que la propiedad cumpla determinados requisitos. Los mismos son:

Que se haya cumplido el plazo que establece cada Comunidad o municipio para la restauración de la legalidad urbanística. Es decir, que pasados entre cuatro y seis años desde la terminación de la obra es imposible la derivación de la vivienda o su clausura.

Que la obra y su uso sean autorizables. Es decir, que si se hubiese hecho el proceso según la ley la obra hubiese conseguido la licencia de primera ocupación sin inconvenientes. Este tipo de circunstancias facilita mucho el proceso para llegar a la legalización de la vivienda luego de un tiempo.

Poder probar que a pesar de los años la construcción sigue en perfectas condiciones respecto a salubridad, habitabilidad y seguridad, sin deterioro y al rigor de la normativa.

En este sentido, la vivienda debe cumplir con cada uno de estos requisitos puede ser legalizada para su uso existente hasta la fecha en que se solicita la licencia, mediante comunicaciones previas de actividad. Todo este procedimiento debe estar realizado y firmado por un técnico autorizado.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar la licencia de primera ocupación, la documentación necesaria y porqué su importancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Licencia turística de una vivienda: ¿Cómo conseguirla en España?

En Formación Inmobiliaria

Cambios clave en marketing inmobiliario

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario… ¿Mantienes tus conocimientos al día? ¿Eres capaz de prever cuál es el momento ideal para desprenderse de una estrategia de marketing inservible? No hace falta ser un experto en ventas en bienes raíces para concluir en que las últimas dos décadas han sido signadas por enormes y significativos cambios en técnicas y estrategias. Esto no se debe solamente a la búsqueda de nuevos horizontes en cuanto al negocio propiamente dicho. De hecho, la premisa del real estate sigue siendo la misma que desde su creación como modelo exitoso de negocio: la compraventa de propiedades. Han sido los canales de comunicación los que han transformado al ala de ventas de esta gran industria. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos algunos cambios clave en marketing inmobiliario moderno. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre este apasionante tópico.

Caminar menos y buscar mejor

Durante todo el siglo XX las ventas en el sector inmobiliario dependieron básicamente del conocimiento del circuito por parte de inversores o de clientes particulares. Imponer una pequeña agencia como marca consistía en una tarea titánica. La llegada de la internet cambió rotundamente los parámetros. Y si bien la importancia del denominado “lobby” nunca será desestimado, el incorporarse a este (uno de los sectores más competitivos del mundo) ya no resulta un imposible.

Por el contrario. Te encontrarás con una cantidad incontable de agencias freelance, acaso compuestas por pequeñas plantillas, sino por un solo agente propietario. ¿A qué se debe esta variación que presenta nuevas reglas a un mercado conservador por excelencia? La respuesta es sencilla y concreta: a la irrupción digital. Caminar para buscar una propiedad es una acción comercial casi demodé. Hoy día, más del 95% de los particulares o inversores iniciar la búsqueda inmobiliaria a través de las distintas posibilidades que ofrece internet.

¿Qué agencias han crecido notablemente?

Las agencias u oficinas de servicios inmobiliarios que más han crecido desde un tiempo a esta parte son aquellas que han sabido leer entre líneas estos cambios radicales y se han adaptado a ellos. Sin embargo, y dado lo efímero de las herramientas y preferencias de la clientela, el mayor crecimiento lo justifican las agencias que han comprendido (además de los argumentos citados) cuáles serán las tendencias que vienen. El “ser proactivo” se ha convertido entonces en una cualidad necesaria y excluyente para mantenerse en competencia comercial en el mundo de los bienes raíces.

Repasemos de qué consta el marketing inmobiliario propiamente dicho. En su definición, marketing inmobiliario será el conjunto de estrategias que destina sus fuerzas a llevar a cabo dos objetivos:

Tracción de clientes y sus unidades para vender o alquilar.

Captación de interesados en dichas propiedades en búsqueda de alquilar o comprar.

Los dos procesos

En la medida que la internet ha proporcionado nuevas herramientas capaces de traccionar unidades e interesados, y en medio de tantos cambios clave en marketing inmobiliario, se estima que dos procesos globales se imponen esta área de vital importancia para la industria:

Posicionamiento de marca para un reconocimiento del sector y de la clientela regional. ¿Cuál es la especialización de tu agencia? ¿Se incrementa tu cartera clientelar cumpliendo los objetivos fijados previamente?

Flujo de negociaciones iniciadas y finalizadas. ¿Cuál es el grado de éxito de las negociaciones encaradas en tiempos y formas? ¿Cumplen las metas fijadas en tu modelo de negocio?

Estrategias entre cambios clave en marketing inmobiliario

Veamos algunas estrategias infaltables en marketing inmobiliario, más allá de las promociones:

Un cliente ideal definido

Errar en la definición de tu cliente ideal podría resultar garrafal para tu oficina de servicios inmobiliarios. ¿Dirigirías tus campañas publicitarias a un público que no tuviera incidencia en el sector inmobiliario? ¿Cómo identificarlo?

Elabora un estudio de campo que te permita identificar a tu buyer persona teniendo en cuenta los siguientes factores:

Demografía: género, domicilio, niveles educativos, etc.

Psicografía: ¿Cuáles son los intereses del público que recepcionará tus campañas publicitarias? Identificar cuáles son las tiendas que visita, en qué destina su dinero respecto al ocio; qué afinidad cultural o política tiene; entre muchos otros requerimientos será vital.

Conducta en internet: ¿En qué medida utiliza tu clientela redes sociales o plataformas de búsqueda para comenzar a indagar sus acciones inmobiliarias? ¿Valdría la pena invertir en campañas de redes sociales en las plataformas equivocadas?

Nivel económico: ¿Cuántas cuentas bancarias dispone tu clientela en lo general? ¿Posee tu público interesado un nivel general profesional? ¿Cuenta en la generalidad con avales bancarios y espalda económica?

Google Ads para posicionarse mejor

Existen varios métodos para anunciar mediante Google Ads. Enseguida amigos y familiares te propondrán “¡Anuncia en Google!”. Pues bien, su implemento es más complejo de lo que parece y, contra lo que podría suponerse, se va complejizando con el paso del tiempo.

Veamos 4 de las opciones más requeridas por los usuarios de Google Ads y que acaso podrían conformar un artículo propio en sí mismas:

Por tipo de propiedad: Diferencia y elabora plantillas para tus campañas según tipo de propiedad. Monoambiente, dos ambientes, tres ambientes, locales, casas de lujo o vacacionales, etc.

Por ubicación regional: Más conviene asegurarse dirigir una campaña regional según dónde queda ubicada la propiedad, que a lanzar una campaña a nivel nacional o por comunidad autónoma.

Atracción del cliente: El método en Google Ads más recomendado para captar la atención del cliente potencial, es utilizar recurrentemente un copy que te ha dado resultado en campañas anteriores. Tu propio sello publicitario.

Elegir bien las palabras clave: Para una campaña publicitaria exitosa, es necesario prever cuáles serán las palabras clave o “keywords” y que no resulten una contra para el anuncio.

Hemos visto cambios clave en marketing inmobiliario y algunas formas de implementarlos con vista a futuro. ¿Cómo posicionas tu agencia frente a tantas alteraciones comerciales en el sector? Nos encantaría conocer tu opinión.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Customer Journey Map en el real estate

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En Agentes inmobiliarios

Consejos para el futuro arrendador

28 noviembre, 2022 No hay comentarios

La compra de una vivienda para ofrecerla en alquiler es sin dudas una de las inversiones por excelencia mejores posicionadas. Además, se trata de una de las formas de redituo más antiguas, mantenida en el tiempo como ideal por muchos. Vivir de la renta. Sin embargo… ¿Por qué ese proyecto que permite mantener el capital propio y generar ganancias termina en algunos casos convirtiéndose en una pesadilla para los clientes propietarios? El término “inversión” implica una serie de conocimientos estratégicos que no deberían ser pasados por alto. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunos consejos para el futuro arrendador. El objetivo: evitar caer en errores comunes y no obligados, en la mayoría de los casos producto de la desinformación.

Redituar el ahorro en épocas de crisis

En todas partes del mundo, mantener un capital y hacer que proporcione frutos a la vez es una obsesión del común de las clases medias, altas y de todo inversionista. Invertir en ladrillos puede ser una forma de ahorro, de evitar la desvalorización del capital y, por supuesto, de rentabilidad. De hecho, es una de las primeras opciones en cruzar por la cabeza de los particulares. Los ejemplos más comunes en las consultas de los clientes arrendadores suelen darse a la hora de heredar una propiedad o de contar con un volumen medio de dinero de un momento para el otro. ¿Qué hacer con este dinero sino invertir en ladrillos?

Comprar para alquilar y vivir de esa cuota mensual de alquiler se presenta entre las más consideradas, desde siempre. Sendos artículos se han escrito sobre cómo manejar una propiedad ofrecida en alquiler. Pero… ¿Conoces puntualmente cómo guiar al cliente que cruza la puerta de tu oficina de servicios inmobiliarios con este objetivo, desde cero? ¿Qué consejos ofrecer y cuáles no a la hora de hallar un inmueble ideal con ese fin? ¿Crees que una propiedad puede ser siempre rentable, en mayor o menor medida? Veamos una serie de variables que acaso desmitificarán algunos mitos al respecto.

¿Existen riesgos en comprar para alquilar?

Este es un interrogante fijado en la mente de gran parte de la clientela inmobiliaria. Por otro lado, es uno de los más escuchados en las agencias, entre muchos otros errores de concepto acerca de comprar para alquilar. La mayoría de las inmobiliarias orientarán al cliente para su propia conveniencia, lejos de realizar un trabajo serio o cuidado. En este sentido, es conveniente saber de antemano que muchas propiedades en venta representan dinero mal invertido. Este es uno de los principales motivos por los que recomendamos estudiar el objetivo del cliente a fondo antes de ofrecer un servicio que no se adecúe a sus metas. ¿Tienes en tu cartera de propiedades a la venta la vivienda que realmente le conviene a este futuro cliente inversor?

Podrá ser una imagen común, pero no por eso dejará de ser verdad: el dinero que un cliente puede ahorrar en una comisión es ínfimo comparado al que arriesgas en una compra mal orientada. Sobre todo si la propiedad será ofrecida en alquiler. Con todo, el riesgo (por mínimo que sea) será doble en este caso, porque se trata de dos negociaciones diferentes. Primero: hallar la unidad ideal; luego: conseguir un inquilino.

Un breve ejemplo en consejos para el futuro arrendador

Si consigues a buen precio para tu cliente futuro arrendador un piso frente a un populoso centro comercial, su valor de alquiler y de venta será uno muy diferente al de si aquel centro comercial cerrara sus puertas en breve. Si revisamos el efecto comercial por la pandemia COVID 19, encontraremos cientos de casos similares a este en España y en toda Europa. Muchas propiedades se han desvalorizado y con su precio de venta real, también disminuirá su valor de contrato de alquiler.

El mercado «luxury»

Creer que los inmuebles considerados «de lujo» por su ubicación, característicos y otros atractivos son infalibles como inversión, es un concepto erróneo y recurrente en el cliente que planea comprar para alquilar. Aunque se da en una parte escueta de la población (por el alto capital que exige su diligencia), el adquirir una propiedad de lujo y suponer que siempre contará con demanda de alquiler, niega los riesgos que implica semejante inversión.

En caso de una crisis (esto será comprobable, ya que estamos apenas saliendo de la pandemia COVID y transitando un escenario incierto como el de la crisis geopolítica de Europa del Este), los inmuebles «de lujo» ubicados en regiones turísticas serán los primeros en reactivar su demanda y en revalorizarse. Esto se da porque son los más solicitados por extranjeros o sectores de clase alta con capacidad de respuesta económica permanente y estable. El riesgo existente en este tipo de mercados, sin embargo, radica en el peligro de que rápidamente se conforme un nuevo precio histórico, post crisis. Con esto, aquellos costes tenderán al estancamiento y en el peor de los casos, a la baja.

Cuando eventos comerciales como los citados ocurren, de inmediato cobra prioridad el sector apenas por debajo del lujoso. En los pisos o unidades de clase media / alta podrán jugarse más y mejores naipes en el juego de la oferta y demanda. Por tanto, vemos que comprar una vivienda lujosa para alquilar ubicada en los mejores sitios vacacionales, tampoco asegura el éxito eterno. Cada clase de inmueble ya sea ostentoso o de menores pretensiones, conlleva un riesgo.

Clientes que dudan

Si se va a invertir en la compra de una vivienda con el fin de ofrecerla en alquiler será preciso haber realizado de antemano un estudio de campo sobre sus posibilidades respecto a oferta y demanda regional. En este punto, también entran las agencias inmobiliarias especializadas. Como agente inmobiliario, deberás guiar paso a paso al cliente en el complejo camino de comprar para alquilar, ya que los elementos de una negociación de este tipo varían mucho respecto a los de comprar para utilizar la unidad como vivienda habitual.

Adquirir un piso para alquilar y no hacerlo, prontamente implicarán una serie de gastos que suelen mortificar a los propietarios que han ejercido como sus propios agentes inmobiliarios para consumar la diligencia. Un asesor podrá encargarse mejor de ambas cosas. Conseguir una vivienda que cuente con chances de ser fácilmente arrendable no es para cualquiera.

Una compra emocional

Por último, veamos el más recurrente de los errores al comprar para alquilar: comprar por sensaciones. ¿Cuántas veces te has detenido al umbral de una casa que te ha impactado? ¿Puede traer gratos recuerdos una propiedad? Aunque parezca mentira, esta es una de las trampas o errores no forzados más habituales en el que incurren los malos inversionistas. Invertir por amor y luego no saber qué hacer con el inmueble.

Casos comunes de compra emocional

El cliente llega a la agencia con el problema de haber adquirido una propiedad cercana a la casa de su infancia, solo porque afloraron gratos recuerdos.

Comprar una casa cercana al lugar donde se está vacacionando.

Compar para alquilar una propiedad cuyo frente impecable aparece pintada con tus colores favoritos o posee balcones o jardines en los que te imaginas pasando un buen momento.

En casi todos estos casos, suele ser complejo hallar demanda. Y esto ocurre con la gran mayoría de las inversiones impulsadas por un momento emocional. Esas acciones de compraventa estarán más ligadas a ciertos momentos en la vida del comprador que al mundo de los negocios inmobiliarios rentables. Todos estos ejemplos se dan con más frecuencia de la que imaginas. En cierto modo, está comprobado que comprar por emoción es uno de los errores habituales en el sector inmobiliario.

Oportunidad y tiempos del mercado

Existen infinidades de acciones inmobiliarias. Cada una de ellas cuenta con su mejor o peor momento dentro de un mercado movedizo e impredecible a medias. Siendo que las personas que compran con el fin de arrendar ocupan un lugar significativo en el mercado activo de bienes raíces, seguramente pondrás a disposición de los expertos esta decisión a la que tanto te ha costado llegar.

Como con toda diligencia inmobiliaria, cada operación incluirá un estudio detallado. Para lograr una rentabilidad sostenible en el tiempo, es conveniente minimizar cuanto sea posible los riesgos a errores innecesarios. Si estás pensando en comprar para alquilar, en Oi Real Estate podemos ayudarte.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo crear la startup inmobiliaria perfecta

En Documentos

Certificado final de Obra: ¿Qué es y cómo se tramita?

28 noviembre, 2022 2 comentarios

En España, para para poder llevar adelante la construcción y la finalización de una propiedad es indispensable la tramitación de lo que se denomina certificado final de obra. Se trata de la licencia que determina que una edificación cumple con las condiciones requeridas por la ley vigente en relación al procedimiento de una nueva obra.

En este post te detallamos las principales características de este certificado, cuales son los requisitos necesarios para tramitar. Asimismo, te contamos sobre su utilidad, el paso a paso para obtenerlo y el valor económico del mismo en territorio español.

¿Qué es el certificado final de obra?

Se trata de un documento que cumple la función de emitir y verificar información a las autoridades competentes en relación a la finalización de la obra. Hablamos de la acreditación que determina que la licencia de obra se encuentra finalizada.

El certificado final de obra debe estar firmado por el director de obra y el director que ejecuta la misma. En la mayoría de los casos de obras de edificación el director suele ser arquitecto y los de ejecución de obra arquitectos técnicos.

Los expertos recomiendan que se disponga de un calendario en el cual se determinen de manera clara los plazos de pago. Dichos datos deberán coincidir con los que se especifique en el documento.

Una vez que la edificación finaliza, se solicita una licencia de obra que se tomará como el documento legal de la construcción. En este momento del procedimiento, el certificado final de obra juega un rol fundamental. El colegio de profesionales arquitectónicos verificará y visará el documento que dé cuenta de la legalidad de la estructura realizada.

IMPORTANTE
Esta certificación no podrá ser autorizada por los Colegios Profesionales sin que se realice una presentación paralela del Libro de órdenes y asistencias con cada una de sus condiciones visadas. Esto sucede cuando se trata de una obra de promoción privada.

Requisitos para tramitar el Certificado de Final de Obra

Los requisitos que serán necesarios para tramitar el Certificado Final de Obra dependerán de cada Ayuntamiento y la reglamentación que cada uno considere pertinente para su aprobación. Por lo tanto, la localidad o municipio en el cual se encuentre la obra es de suma importancia en relación a los requerimientos necesarios. No obstante, existe un estatus legal que determina los requisitos que se deben agrupar para la solicitud del certificado.

Cada uno de los documentos a presentar deberán estar validados por los profesionales que forman parte de la realización del proyecto de obra. Esto se debe a que la información que se necesita es concreta y específica.

Los requisitos que son de carácter general son los siguientes:

La obra, es decir, la propiedad debe estar legalmente terminada.

Todas las medidas de la edificación deben integrar los planos originales de la misma.

Libro de la obra realizada.

El proyecto de órdenes. Es decir, el documento en el cual se determina y especifica toda la información de la obra.

El plano de carácter final. En él deben figurar cada una de las modificaciones realizadas al primero, es decir, al original.

Cédula de habitabilidad de los directores de obra.

Toda la cotización de las unidades tributarias. Esta debe estar completa y debe ser emitida por la comunidad autónoma en la cual se lleve adelante la construcción. Al completo establecidas por la comunidad autónoma en que se realice.

Firma de los encargados de la construcción en los papeles que relacionan los estados legales de las construcciones.

IMPORTANTE
Estos requisitos son entendidos como información general. Como mencionamos, los documentos variarán según la normativa , los parámetros y la gestión de la obra. La base legales es lo único que prevalece a nivel nacional.

¿Qué datos integran al certificado y cuál es su coste?

La importancia del certificado final de obra radica en cada uno de los datos que contiene. Hablamos de los honorarios de la construcción o por lo menos una estimación de los mismos. Al mismo tiempo, este tipo de certificaciones deben estar validadas por los directores de la respectiva obra.

A su vez, todos los directores expertos en obras deben tener la Cédula de Habitabilidad. Se trata de una especie de documento de identidad que será solicitado al momento en que se desee obtener la última certificación de la construcción.

Respecto a los costes, los referido a las unidades tributarias no son los únicos que deberán cancelarse. En el precio del certificado final de obra se incluirán los honorarios que cobrarán los profesionales que firmen el documento para darle validez.

El coste del certificado, en la mayoría de los casos, dependerán de la localidad en la cual se tramite el mismo. Por lo general, rondan entre los 2000 y 3000 euros.

Al momento de abonarlo, es importante tener presente cada uno de los recaudos pertinentes para que el trámite pueda ser realizado de manera segura y exitosa.

¿Quién es el responsable de la validación del documento?

Una vez que se haya realizado el cobro de toda la documentación necesaria y se hayan concluido los trámites y gestiones correspondientes se deberán registrar las firmas.

En este sentido, el certificado final de obra para ser entregado tiene que estar firmado para ser válido. Dichas firmas corresponderán a las siguientes personas:

Técnicos profesionales y matriculados que han sido parte del armado del proyecto y de la edificación;

Director o rector encargado de la realización de los planos y ejecución de la obra;

Técnicos del sector de la dirección facultativa.

Solo una vez que las firmas hayan sido recaudadas, recién el documento puede ser verificado y aprobado. La verificación y aprobación será por el Colegio profesional correspondiente en la localidad en la cual se encuentre la obra.

Un dato que es de gran importancia es que el certificado no tiene validez o es legal por cuenta propia. Es decir, pertenece a la dirección de obra y al rectorado de la ejecución de la misma.

Paso a paso para tramitar el certificado final de obra

Como mencionamos, cada una de las firmas de los profesionales que darán valides al certificado tendrán un precio. En este sentido, ese coste serpa determinado por cada uno de ellos, con la finalidad de cumplir con todo el proceso legal.

En territorio español, y en diversos países del mundo, se necesita solicitar ciertos permisos territoriales para poder realizar construcciones nuevas, sin que importe su tamaño.

Los pasos que se deberán seguir para tramitar dichos permisos de edificación son los que se enumeran a continuación:

Debe solicitarse, de manera anticipada al comienzo de la edificación, los permisos locales correspondientes.

Una vez que los permisos estén gestionados, se puede comenzar la construcción.

Cuando se esté llegando al final de la edificación, se pasará a gestionar el certificado final de obra.

Se deberán juntar la documentación requerida.

Luego, se les solicitará a las autoridades competentes la información para conocer fecha y lugar a donde se llevará adelante la gestión. La administración encargada deberá estar al tanto de todo el procedimiento.

Se procederla a Recaudar las firmas que necesita el certificado.

Liquidar los honorarios de profesionales y los aranceles correspondientes a la realización del trámite.

Aguardar por la respuesta de las administraciones con respecto al resultado de la gestión. El periodo de respuesta no debe o no superará los treinta días. Este lapso dependerá de cada una de las comunidades, localidades o municipios y su normativa vigente.

¿Cuáles son las diversas normativas que regulan al certificado final de obra?

Al momento de gestionar el certificado final de obra se tienen en cuenta una serie de normativas que regulas diversos aspectos y permisos del proyecto y de la construcción en sí. A continuación, enumeramos cada una ellas y, de manera resumida, definimos que regulan y sobre que factores en particular.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

Se trata de un conjunto de normativas que condicionan cada una de las exigencias mínima de calidad que necesitan cumplir los edificios. Asimismo, el Código Técnico de la Edificación condiciona las características de las instalaciones de la construcción para satisfacer cada uno de los requisitos.

Toxicidad de los materiales de construcción

Esta normativa regula que los materiales que serán utilizados en la construcción cumplan con las condiciones establecidas por la ley. Entre las más sobresalientes se encuentra aquella que se relaciona al proceso evolutivo. También, se focaliza en la fabricación de nuevos productos químicos que no hayan pasado por las suficientes pruebas que los determinan como inofensivos.

Subcontratación en las obras de construcción

Se trata de una práctica mercantil que tiene el objetivo de la organización productiva. La subcontratación es una herramienta muy común en las obras.

La persona encargada de lo principal del proyecto de construcción recurre a esta práctica y herramienta por fuera del proyecto para que lo asista.

Funciones principales de los Agentes de Edificación

En la normativa española regulada por la Ley 38/1999, los agentes de edificación son definidos como todas las personas que intervienen en el proceso de construcción. Estas pueden ser jurídicas como físicas. Es decir, desde proveedores, obreros, hasta encargados de dichas tareas.

En la misma regulación también se determinan las personas, es decir los agentes de edificación, que serán las figuras que componen la dirección de las obras que se edifican.

Seguridad y Salud en las obras de construcción

Existe una normativa determinada que está destinada a prevenir riesgos laborales en el sector y obras de construcción. Esta normativa se encargada de regular a las tareas de los trabajadores según la especialidad en la cual se desempeñen.

Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo solicitar el certificado final de obra, la documentación necesaria y los pasos para gestionarlo. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

En Noticias Oi Real Estate

Mundial Qatar 2022: ¿Dónde ver España Alemania en Barcelona?

26 noviembre, 2022 No hay comentarios

El miércoles pasado, la selección española se enfrentó a Costa Rica imponiéndose en un contundente 7 a 0. Con la ilusión por lo hecho en el debut, este domingo el primer equipo de España se enfrentará ante Alemania en busca de la clasificación a la siguiente ronda. En este post queremos contarte sobre los principales bares para disfrutar del Mundial de Qatar 2022 en Barcelona.

De esta manera, si eres de quienes disfrutan los partidos en compañía de aficionados, estás en el sitio correcto. Sigue leyendo y descubre las ofertas que tiene la ciudad condal para ti. Sigue leyendo.

España versus Alemania en el Mundial de Qatar 2022

En el primer partido de la primera ronda del Mundial de Qatar 2022, el seleccionado español de fútbol ilusionó a todo el pueblo luego de imponerse ante Costa Rica en un resultado global de 7-0.

El segundo partido del equipo de Luis Enrique será este domingo nada más ni nada menos que con la potencia Alemania. Un seleccionado que ha sido derrotado por Japón y que se juega la clasificación.

En esta línea, la llegada del evento más importante de fútbol cautiva a todo el mundo y Barcelona se preparó para disfrutarlo a lo grande. Con esta intención, incluso con las trabas impuestas por Ada Colau, el ayuntamiento consiguió colocar una pantalla gigante para compartirlo en comunidad.

Se trata de un grupo de aficionados que no deja de insistir a pesar de las prohibiciones y multas. Lo llamativo es que las entradas que se encontraban disponibles se agotaron en menos de 48 horas.

Por otra parte, si tu intención es ver el partido del seleccionado en un bar con un verdadero clima futbolero existe una gran diversidad de opciones en diferentes puntos de la ciudad condal.

En ellos podrás encontrar sitios con pantallas gigantes y ornamentados con banderas y bufandas, acompañados de la mejor coctelería y propuestas gastronómicas, sin dudas, exquisitas.

A continuación, te presentamos los mejores bares para disfrutar de la selección española en su segundo enfrentamiento en el Mundial de Qatar 2022.

Michael Collins: programación mundialista y la mejor cerveza irlandesa

Este bar de Barcelona se caracteriza por una amplia variedad de ofertas gastronómicas. A esto, se le suma la completísima programación de un sinfín de eventos deportivos. Sumado a una gama de televisores con música y una gran pantalla.

La transmisión particos del Barça por la Champions Leage y de una serie de equipos británicos se han convertido en una costumbre de juntada entre los aficionados.

El menú que ofrece es super armónico, preciso y muy delicioso. En la carta encontrarás bocadillos de doble piso y especialidades irlandesas exquisitas. Para beber nunca falta la cerveza, Guiness o Murphy’s.

Un aspecto muy importante de este bar es que, a pesar de su popularidad, aún mantiene la calidez tradicional. Por otra parte, su ornamentación es clásica y de manual.

L´Ovella Negra: un lugar ideal para disfrutar del Mundial de Qatar 2022

Hablamos de un lugar de 2.000 metros cuadrados que se encuentran llenos de aficionados luego del comienzo del Mundial de Qatar 2022. Cuenta con un número importante de pantallas gigantes.

Lo fantástico y peculiar de este bar son sus 4000 litros de cerveza que cuelgan del techo y que se distribuyen a través de 22 tiradores. La gente se agrupa en los futbolines y billares para disfrutar de un encuentro único entre conocidos.

L’Ovella Negra es una vieja nave industrial decorada tradicionalmente combinada con aspectos modernos diversos en pleno barrio de Poblenou.

Casa de Tapes Cañota: una combinación de fútbol y gastronomía de tapas marineras

En este caso, este bar se caracteriza por su hermosa combinación entre su gastronomía y su ambiente futbolero. Sus tapas marineras están inspiradas en las más viejas tradiciones culinarias gallegas que son reconocidas por tener un toque de creatividad. Una manera de combinar el sabor de este plato típico de España con el ambiente futbolístico completamente relajado.

Su menú gastronómico también invita a degustar los mejores pescados, mariscos, pulpo a la gallega, patatas bravas y la clásica ensalada rusa.

La Cañota esta ubicado tan estratégicamente que permite resolver un menú para celebrar o una comida para improvisar una cena. Por lo general, luego de salir del Libre, del BTM y del Mercado de las Flores.

La Taverna de Barcelona: un lugar para disfrutar del Mundial de Qatar 2022 en plena ciudad

En esta oportunidad hablamos de un emblemático bar/taberna de Barcelona. Se ubica en el centro de la ciudad y siempre se encuentra llena de aficionados futboleros de diversos clubes cada vez que hay partido.

Su carta gastronómica se caracteriza por sus tapas y hamburguesas en combinación con la mejor cerveza.

Su ambiente está dividido en dos salas decoradas como si fuesen los años 30. En ellas solo sobresalen del tono las pantallas gigantes en las cuáles se proyectan partidos de Liga, Champions y, ahora, del Mundial Qatar 2022.

Sport Bar: el bar deportivo por excelencia

Este restaurante se ubica en la zona baja de la reconocida Rambla de Barcelona. Siempre se caracterizó por ser un punto de reunión y ocio para el disfrute de partidos de fútbol y del deporte en general. Un lugar ideal para compartir entre amigos mientras se mira algún partido importante.

Pero, como dijimos no todo es fútbol. También trasmiten eventos de básquet, Formula 1, Moto Gp. Esto es realmente posible ya que cuenta con 16 televisores distribuidos por todo el sitio.

A esa cantidad de transmisores se le suma una gigante pantalla la cual es ideal para disfrutar del partido de España Alemania el domingo por la primera ronda de este Mundial de Qatar 2022.

Sin dudas, la Copa Mundial de Futbol paraliza al mundo, mueve multitudes y se disfruta cada partido con la mayor de las energías. Qatar 2022 no es la exepción y es considerado un foco importante de disparador de ventas en determinados mercados. Descubre de que se trata esto en el sector inmobiliario.

Efecto Qatar 2022 en el sector inmobiliario

Si te encuentras en Barcelona acércate a difrutar de los mejores platos mientras miras el segundo partido del seleccionado español. Si tienes alguna déjanos un comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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