En la generalidad de los casos, quien ofrece su piso en alquiler mediante una agencia inmobiliaria buscará que esta sea quien medie en su vínculo con el inquilino. En este contexto, sabrás que existe una amplia gama de conflictos con los que deberás lidiar y que el terreno legal ofrece tantos grises como blancos y negros. Los conflictos entre inquilinos y propietarios pueden presentar desde pequeñas disputas, resueltas con un breve y amistoso diálogo, hasta problemas serios que requerirán la revisión y el conocimiento de las leyes vigentes. Uno de los más frecuentes es el referido a qué hacer cuando un inquilino permanece en la propiedad, por fuera del término establecido en el contrato. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo manejarte a la hora de resolver problemas entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.
COVID como un nuevo punto de partida
Con la irrupción de la pandemia por COVID, se ha medido un incremento sustancial en problemas comunes entre inquilinos y propietarios. Miles de situaciones recientes e inesperadas han injerido poderosamente en las relaciones comerciales, al punto de romper vínculos bien llevados a través de años de convivencia apasible. Así, muchos propietarios se han visto obligados a aplicar la ley más allá del vínculo construido con sus arrendadores.
Ofrecer una casa en alquiler no es un acto de beneficencia. Por el contrario, es una de las decisiones más complejas de tomar dentro del sector inmobiliario. Hemos dicho que los factores que pueden llevar a un conflicto, son muchos y de los más variados. Sin embargo, no es la misma cosa enfrentar al inquilino de nuestro piso por quejas de ruidos molestos en el edificio, a tener que resolver su permanencia en la vivienda fuera de la prórroga legal del arrendamiento.
Contratos inconclusos
¿Qué significa que un contrato se encuentra inconcluso? Hablamos de un contrato no resuelto, cuando una de las contrapartes no ha cumplido con los detalles estipulados el él. Casi siempre, esto se ocasiona por problemas de impago; tanto en el coste económico y su correcta liquidación en tiempo y forma, como en la deuda en consumo de servicios por parte del inquilino.
La pandemia ha generado diversos problemas en la economía de las personas. Pero estas dificultades, no atañeron exclusivamente al poder adquisitivo de los inquilinos, sino también al de los propietarios. En muchos casos, quienes perciben sus únicos ingresos a través de rentas de varias propiedades, los han visto coartados por impago o demora en las mensualidades de todos ellos. Esto supone por supuesto, un real problema.
¿Qué prevé la ley?
¿Existen consecuencias legales previstas por la ley? Claro que sí. Entendamos qué hacer ante la prórroga legal del alquiler, acaso incumplida por la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda. Veamos cuáles son las regulaciones legales vigentes y los pasos a seguir posteriormente.
Propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos – LAU
Para poder aplicar la Ley puntualmente y sin errores, el propietario debe asegurarse cabalmente cuál es la fecha de inicio del contrato. ¿Por qué? Pues porque de ella dependerán qué términos legales se implementarán acorde al estado de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigentes a esa fecha del calendario. Dicha Ley, se ve sometida regularmente a cambios y alteraciones. Por tanto, será el contemporáneo a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento la Ley a la que el dueño deberá recurrir y aplicar.
Como muchas de las reglamentaciones atenidas a la Ley, esta también puede resultar algo confusa. Veamos una serie de ejemplos puntuales:
LAU del 1 de Enero de 1995 al 5 de Junio de 2013:
Esta remite que el lapso de un contrato de alquiler estaba librado al que hayan acordado entre propietarios e inquilinos. Si esa duración fue estipulada menor a 5 años, al día de su finalización era el inquilino quien contaba con opción a continuarlo mediante prórroga, pudiendo haberse extendido hasta que el lapso total de ocupación tocara los 5 años. Esto es porque el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 5 años para permanecer en la vivienda, como un derecho. Como consecuencia, y siempre hablando de un contrato cumplido en tiempo y forma, el contrato podía extenderse en lapsos de 3 años.
La nómina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 5 de Junio de 2013, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Enero de 1995.
LAU del 6 de Junio de 2013 al 5 de Marzo de 2019:
En este caso, la duración del contrato también estaba librada a lo pactado entre las contrapartes. Si esa duración fue estipulada menor a los 3 años, al finalizar el contrato, el inquilino contaba con opción a prorrogarlo anualmente, pudiendo extender hasta 3 años el lapso total de ocupación. Aquí, el Artículo 9 LAU le garantizaba al inquilino un mínimo de 3 años de permanencia en la vivienda. Como consecuencia, el contrato podía extenderse en lapsos anuales.
Esta nomina, ya no está vigente para los contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019, pero sí para los anteriores a esa fecha hasta Junio de 2013, en retrospectiva.
LAU del 6 de Marzo de 2019:
Esta nueva regulación, señala que la duración de los contratos será de 5 años (si el propietario es persona física) o de 7 años (si se trata de un arrendador como persona jurídica).
Este contrato, una vez finalizado, le da opción al inquilino a prorrogarlo por 3 años más.
La prórroga legal del alquiler
En el Código Civil y su artículo 1.566, se establece la “tácita reconducción”. ¿Esto qué significa? Se trata de la situación real del contrato de alquiler, ya finalizado el lapso de la prórroga legal. Si una vez llegada a esa fecha del calendario, el inquilino permaneciera más de 15 días en la vivienda “sin que el propietario le notifique su fecha de salida y la finalización del contrato”, este se renovará automáticamente mediante un nuevo acuerdo.
¿A qué artículos recurrir en caso de permanencia ilegal del inquilino?
Si el propietario notifica al inquilino tiempos y próxima salida, como dijimos en el punto anterior, y el arrendatario permaneciera en la propiedad, este estará en una postura claramente ilegal. Para solucionar el inconveniente, el arrendador podrá recurrir al “procedimiento de desahucio por expiración del término convencional” dispuesto en el Código Civil, a través de su artículo 1569. Para ello, recomendamos siempre asesoría legal pertinente.
Hemos visto distintos reveses en conflictos entre propietarios, inquilinos y contratos no cumplidos. Si posees tus propias experiencias, nos encantaría conocerlas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.
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