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Propietarios 29 enero, 2021

Repercutir los gastos de comunidad al inquilino

Cuando se genera una deuda en los gastos de comunidad de un piso alquilado, ¿puede el arrendador repercutir estos gastos al inquilino? ¿Qué dice la ley al respecto? En este post te lo contamos.

Por “repercutir” (o, a veces, “repetir”) se entiende la acción judicial por la cual una persona demanda a otra que se haga cargo de una deuda que se le reclama. Es común que en el contrato de alquiler se establezca que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad del piso en alquiler, entre otros. Pero también suele suceder que, por diferentes motivos, el inquilino no realiza esos pagos. Esto genera una deuda a nombre del arrendador y puede derivar en la resolución del contrato. ¿Puede el arrendador reclamar judicialmente para que se obligue al inquilino a saldar la deuda de gastos de comunidad? Sigue leyendo: analizaremos qué dice la ley y la jurisprudencia.

Gastos de comunidad

La ley que regula los gastos de comunidad es la 49/1960, sobre propiedad horizontal. Allí se establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble (…). Dicha cuota servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

Los gastos de comunidad se utilizan para cubrir los gastos generales de un edificio de propiedad horizontal. Allí se incluyen todas las obras para el mantenimiento y conservación del edificio. También se aplican a servicios e instalaciones comunes, como pueden ser la piscina, el jardín o zonas compartidas. Asimismo, en su caso, se utilizan para cubrir servicios del edificio como son la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

El pago de este gasto se realiza en cuotas mensuales y siempre compete al propietario. En el caso que el piso esté alquilado y en el contrato diga que los gastos los tiene que asumir el inquilino, el propietario continúa siendo el responsable.

Pacto en el contrato de arrendamiento

De acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 4 “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Lo más normal en este tipo de contratos es que se establezca por escrito que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad. Amén de que, como ya se dijo, esos gastos sigan estando siempre a nombre del propietario.

Requisitos para repercutir al inquilino las deudas en gastos de comunidad

Las partes (arrendador y arrendatario) pueden haber pactado entre sí la obligatoriedad por parte del inquilino (arrendatario) de pagar los gastos de comunidad. Pero para que, llegado el caso de que ese gasto no se pague, el propietario pueda repercutir judicialmente contra el inquilino, deben darse ciertos requisitos.

Pacto escrito

El pacto que establezca la obligatoriedad por parte del inquilino de pagar los gastos de comunidad debe establecerse explícitamente por escrito en el contrato. Parece ser una obviedad, pero en muchos casos —principalmente cuando existe una relación de confianza entre las partes—, estos detalles se arreglan “de palabra » .Y, como dice el dicho, “a las palabras se las lleva el viento”. Por eso recomendamos enfáticamente siempre dejar todos los acuerdos establecidos por escrito. Como dice otro dicho: “cuentas claras mantienen la amistad”.

Determinación del importe anual de gastos de comunidad

Para sostener la validez de la obligación del inquilino de pagar los gastos de comunidad, es importante no solo que el pacto conste por escrito en el contrato. Además deberá establecerse el importe anual que representan esos gastos. Es común que el contrato contenga una cláusula que indique algo como “el arrendatario se obliga al pago de los gastos comunes pertenecientes a la vivienda alquilada”. Esto no es suficiente si queremos quedarnos tranquilos.

Se dice que aquel que tenga sentido común siempre tendrá a la ley de su lado. (También se dice que el sentido común es el menos común de los sentidos). No es lógico cargar al inquilino con la obligación de realizar un gasto si no determinamos cuánto representa ese gasto. No se puede obligar al inquilino a pagar una cuenta que no sabe de cuánto será. Llegados a repercutir judicialmente contra un inquilino por no pagar los gastos de comunidad, si no se estableció el importe que representarían esos gastos, lo más probable es que el juzgado considere que esa cláusula es nula.

Pactos que no determinan el monto de gastos de comunidad

Como dijimos, si en el contrato no se determinó el valor que representará el gasto de comunidad, no se podrá repercutir contra el inquilino cuando se genere una deuda. Ello no quiere decir que en todos los casos vaya a generarse la deuda. Por el contrario, en la mayoría de los casos, si la cláusula está en el contrato en los términos que vimos más arriba (sin determinar el monto), lo que sucede comúnmente es que el inquilino se haga cargo de esos gastos de todos modos. El problema surge cuando ese monto es mayor al que el inquilino preveía.

Repercutir gasto en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

Para los alquileres de vivienda permanente, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Obligatoriedad de determinar el monto en la ley

La obligatoriedad de determinar el monto de los gastos de comunidad está establecida claramente en el artículo 20 de la ley.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Repercutir los gastos de comunidad al inquilino. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento relacionado con repercutir los gastos de comunidad al inquilino o con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

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Alquilar 28 enero, 2021

Retirar muebles del piso alquilado

Retirar muebles de un piso alquilado suele ser un problema. Existen varias incógnitas sobre quién se debe hacer responsable de este movimiento. Este artículo puede servirte si eres un propietario principiante o si eres inquilino de un piso por primera vez. Quítate las dudas antes de hacerte cargo de algo que no debes. Te invitamos a que te contactes con Oi Real Estate para rentar de manera fácil y segura.

Lo primero que tienen que tener en cuenta a la hora de retirar muebles de un piso en arrendamiento es el contrato de alquiler legal. En este documento quedará establecido en qué condiciones se alquila el inmueble y cuáles son los derechos y las obligaciones de cada una de las partes. La mudanza suele ser un momento engorroso, sobre todo, para los inquilinos, y el movimiento de muebles es lo que más se dificulta. En este post te queremos contar las diversas circunstancias que pueden surgir sobre este tema entre arrendadores y arrendatarios.

Retirar muebles: ¿responsabilidad del propietario o del inquilino?

En las siguientes líneas queremos mostrarte diferentes situaciones que pueden derivar de este vínculo de inquilinos y propietarios con respecto al movimiento de muebles. Chequea si te encuentras en alguna de ellas para resolverlo de la manera correcta.

Arrendaste un piso amueblado, pero cambias de opinión

Cuando un inquilino ingresa a un piso amueblado y, luego de un tiempo, decide que quiere poner sus propios muebles puede resultar un arreglo complejo. Como dijimos en la introducción, lo fundamental es revisar el contrato de arrendamiento. Pues bien, si en este documento existe, como cláusula o como anexo, un inventario que liste todos los muebles y electrodomésticos que contiene el inmueble, deberás mantenerlo y devolverlo en las mismas condiciones cuando termine el vínculo. Sin embargo, puedes intentar arreglar con el arrendador el retiro de ellos. En este último ejemplo, tendrás que hacerte cargo de los gastos de retirar muebles si es que el propietario accede a tu pedido. Además habrá que ver si el casero tiene un lugar donde guardarlos o donde darles otro destino de utilidad.

Todo tendrá que ver con el arreglo al que puedas llegar con tu casero, pero recuerda que si firmaste un contrato con la condición de piso amueblado, lo ideal, es cumplirlo.

Todavía no alquilaste, y el piso que deseas está amueblado, pero lo quisieras vacío

Imagina que, como inquilino, habías estado buscando por todas partes y no encontrabas un piso que te convenciera. Por fin, cuando encuentras la vivienda de tus sueños, está amueblada, pero tú tienes tus propios muebles. En esta ocasión, como aún no se ha firmado el contrato, las partes pueden negociar las condiciones. La decisión final la tendrá el propietario que, si no quiere o no puede quitar los muebles, no lo hará. Cuando no logres concretar un acuerdo con el propietario, tendrás que, lamentablemente, continuar con tu búsqueda por otro lado. El propietario no está obligado a retirar los muebles.

El inquilino alquila un piso sin amueblar, pero tiene muebles

Resulta que alquilaste un inmueble y en el contrato de alquiler no figura ningún inventario ni ninguna cláusula que mencione los muebles. Pueden pasar dos cosas: que te gusten y los dejes o que los quieras quitar para amueblar a tu gusto. En esta circunstancia es responsabilidad absoluta del propietario retirar los muebles. Tendrás que arreglar con el casero para coordinar el retiro y, si este no accede al pedido, podrás tirarlos o donarlos o lo que te convenga. No tendrás ninguna consecuencia legal ya que no están detallados en ningún punto del convenio.

El inquilino se retira del inmueble y quiere dejar sus muebles allí

Imaginemos que termina el contrato de alquiler y ninguna de las partes quiere renovar el vínculo. Cuando pase esto, el inquilino tiene la responsabilidad de retirar todas sus pertenencias, incluidos, por supuesto, cada uno de sus muebles. Si el inquilino se va y deja sus cosas en el inmueble, el propietario podrá tomar parte de la fianza para cubrir los gastos destinados al vaciado del inmueble.

Todos estos problemas se pueden evitar teniendo un buen diálogo entre las partes. Si alquilaste el piso vacío, devuélvelo de la misma manera. Si lo alquilaste con muebles, intenta cuidarlos como si fueran propios. Es fundamental la calidad del trato entre los involucrados. Esto dejará un óptimo antecedente para la próxima vez que tengan que alquilar.

Derechos del propietario

El propietario como arrendador tiene todo el derecho de decidir si quiere alquilar su piso amueblado o sin amueblar. Si al inquilino las condiciones no le parecen adecuadas, tendrá que buscarse otro sitio. Es decir, si el casero optó por dejar los muebles, el inquilino deberá respetar esa decisión. Si el propietario accede a retirar los muebles, a pesar de estar incluidos en el contrato, puede dejarlo bajo la responsabilidad del arrendatario o solicitar que se redacte un nuevo contrato con las nuevas condiciones de arrendamiento.

Recomendaciones

Desde Oi Real Estate queremos dejarte algunos consejos para que puedas evitar problemas en la relación con tu inquilino o con tu casero, según corresponda.

Lo primordial es redactar un contrato de alquiler detallado y anexar un inventario de muebles y electrodomésticos incluidos en el piso.

Otra buena idea es agregar vídeos, fotografías y todo lo que puedas sumar para mostrar las condiciones en las que se entrega o es recibido el inmueble y sus pertenencias.

Respeta las condiciones que pactaron al principio del vínculo. Es fundamental sostener una buena relación entre propietarios e inquilinos.

Contáctate con nuestras agencias para alquilar de manera segura. Los profesionales siempre cuidarán de las necesidades de cada una de las partes y conocen a la perfección cada procedimiento. No te quedes con dudas, no alquiles con miedo, el arrendamiento puede resultar un acuerdo conveniente para todos los involucrados.

Si eres inquilino, has de la mudanza un momento placentero y de alegría. Evita problemas con el propietario, puedes lograr un acuerdo equitativo con respecto a los muebles y a cualquier otra circunstancia. Escríbenos para una atención personalizada.

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Hipotecas 26 enero, 2021

Prórroga de moratoria hipotecaria: el gobierno avanza en una nueva extensión del plazo de pago

Gracias a la prórroga de moratoria hipotecaria los clientes afectados por la crisis podrán dejar de pagar las cuotas durante tres meses.

El gobierno español, en línea con las políticas tomadas por otros mandatarios de la región se dispuso a mantener y extender las ayudas a las personas más vulneradas por la pandemia. Tanto es así que en el día de hoy aprobará medidas de protección social destinadas a los ciudadanos que vieron sus ingresos afectados por la crisis económica.

Tras los confinamientos dictaminados en abril y luego en noviembre del 2020 muchos trabajadores vieron coartadas sus fuentes de trabajo. Por lo tanto cada vez fue más difícil cumplir con las obligaciones contraídas con anterioridad al estallido del coronavirus. Ante esta situación el poder ejecutivo implementó una serie de ayudas que se fueron extendiendo a medida que se prolongaba la pandemia.

Si quieres enterarte de todas las características de la prórroga de moratoria hipotecaria y la de alquileres, no dejes de leer este post!

Prorroga de moratoria: en qué consiste?

En el día de hoy el Consejo de Ministros del Gobierno se reunió para aprobar más medidas de protección, entre las cuales se destaca la prórroga de la moratoria hipotecaria. Esta se había cumplimentado desde marzo hasta septiembre de 2020. Como adelantó la ministra Nadia Calviño, la prórroga tendrá las mismas condiciones de la anterior, con lo cual quienes se acojan a ella tendrán la posibilidad de dejar de pagar las cuotas por tres meses.

Durante este período la entidad financiera no podrá cobrarle intereses por la falta de pago. Luego de terminada la prórroga, el plazo del préstamo se alargará tres meses. De esta manera, las cuotas seguirán teniendo el mismo importe.

Cuáles son los plazos para solicitar la prórroga?

Los clientes de un préstamo hipotecario podrán hacerlo hasta el 31 de marzo del 2021. La solicitud se podrá presentar cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado la fecha de entrada en vigor. Esta petición debe ser presentada ante el banco emisor de la hipoteca, que estudiará la situación económica particular de cada cliente. En caso de cumplir con las condiciones le podrá aprobar la solicitud de moratoria.

Para quienes está dirigida esta moratoria?

La prórroga aprobada en el día de hoy apuntará a ayudar a los hipotecados que estén en una situación económica complicada debido al COVID, lo cual deberá ser corroborado con documentación pertinente. Los requisitos son los mismos que para un crédito de consumo y son:

Deberá ser una hipoteca sobre vivienda habitual, sobre un inmueble alquilado o sobre un local u oficina.
Quien figure como titular tendrá que estar en situación de desempleo. Si es autónomo independiente o empresario deberá acreditar que perdió más del 40% de su facturación. Y que las ventas hayan caído un 40% mínimamente.
Los ingresos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IRPEM, o una suma mayor a 1.694,70 euros al mes
En el caso de que uno de los convivientes presente una minusvalía de al menos el 33%, es dependiente o tiene una incapacidad permanente, el limite varía, siendo de 2.259,60 euros ó cuatro veces el IPREM.
Cuando el titular es una persona con discapacidad intelectual de al menos 33%, una discapacidad física de al menos 65%, es incapaz por una enfermedad grave o tiene parálisis mental el límite son cinco IPREM ó 2.824,50 euros.
Los límites de esos ingresos aumentarán en un 0,1 % por cada hijo a cargo o persona mayor de 65 años.
La cuota, más gastos y suministros básicos, será igual o superior al 35% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar
La familia tiene que haber sufrido una disminución importante en su economía.
Es requisito que la carga hipotecaria sobre la renta se haya multiplicado en un 1,3\

Cómo puedo solucionar mi situación si no cumplo con todos los requisitos?

Puede suceder, como ya aconteció con la anterior moratoria, que muchas personas queden afuera por no cumplir los requisitos demandados por el banco. De todas maneras, siempre existen alternativas para evitar el impago por problemas económicos, como por ejemplo las siguientes:

Tomar las moratorias sectoriales que ofrecen los bancos

Hasta el 31 de marzo podremos solicitar la carencia de capital, con lo cual sólo pagaremos los intereses de la hipoteca durante nueve meses.

Negociar otras soluciones con el banco

Siempre es recomendable acudir al banco emisor de la hipoteca para poder negociar cuál es la mejor manera de conciliar y evitar los impagos. Una posibilidad sería acogernos al Código de Buenas Prácticas, pedir la prolongación del plazo, acordar una carencia, etc.

Cuántas personas pidieron moratoria hipotecaria por la crisis económica?

Según publica el Banco de España cerca de 220.000 personas se beneficiaron de la moratoria hipotecaria impulsada por el Ejecutivo a comienzos de la crisis sanitaria. Tiempo después se les sumaron otras casi 795.000 que en un principio no cumplían los requisitos marcados por el Ejecutivo y que tuvieron que recurrir a las moratorias sectoriales impulsadas por las entidades privadas. Finalmente otras 363.000 personas que se acogieron a la moratoria legislativa de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria.

Prórroga de moratoria de alquiler

Con respecto a los alquileres, el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) aseguró que se extenderá la prórroga automática y obligatoria de los contratos de alquiler que finalicen antes del fin del estado de alarma. La fecha en la que se cumplía ese plazo era el próximo 9 de mayo. Además, se extenderán las moratorias de deuda arrendaticia «para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica» que haya sido provocada por el coronavirus.

¿Te fue útil esta información? Conocés más sobre la prórroga de moratoria hipotecaria en España? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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Alquilar 26 enero, 2021

Extranjeros en Madrid: ¿Cómo alquilan los estudiantes?

¿Te has decidido por viajar a Madrid y concretar tus estudios allí? ¿No sabes cómo alquilar una vivienda? ¿Quieres saber los beneficios de estudiar en la ciudad capital? En este artículo te contamos cómo hacen los extranjeros en Madrid para conseguir alojamiento mientras realizan sus procesos universitarios y algunos datos que te serán de utilidad. Puedes contactarte con Oi Real Estate para más información.

Si quieres cambiar el rumbo de tu vida y decides despedirte de tu lugar de origen para experimentar nuevas aventuras, Madrid es tu lugar. Esta experiencia no solo puede ser mera diversión, sino que puedes atravesar tu formación profesional aquí. Conocer nuevos compañeros, nuevas lenguas, aprender de la diversidad de cultura y mucho más. Madrid es la capital del país y, como tal, ofrece una alta variedad de lugares y servicios para lo que tú estás buscando.

Por supuesto que también hay que saber en dónde puedes alojarte mientras curses tu carrera aquí. En este post queremos comentarte de las ventajas de vivir aquí y de los requisitos que son necesarios para que los extranjeros en Madrid puedan alquilar.

¿Por qué los estudiantes extranjeros eligen como destino a la ciudad de Madrid?

La respuesta a esta pregunta no es muy difícil de explicar. Madrid es una ciudad cosmopolita, en consecuencia, la ciudad que presenta mayor variedad cultural en el país. Aquí pueden encontrarse con estudiantes de cualquier parte del mundo, lo que hace al estudio una experiencia mucho más atractiva.

Madrid es la capital de España, esto hace que muchas empresas (de hecho las más importantes) tengan sus sedes centrales aquí. Por esta razón, hay una gran amplitud en la oferta laboral, y muchos extranjeros en Madrid logran conseguir trabajo rápidamente. Además, la gran mayoría de estas compañías, al ser multinacionales, brindan becas o convenios a las diferentes universidades y a diversos centros educativos. Esto significa que, el estudiante extranjero, mientras atraviesa su procedimiento de estudio, puede hacer sus prácticas laborales en alguno de estos lugares.

Otra ventaja de esta maravillosa ciudad es que su ubicación es central en el país ¿Qué hay de bueno con esto? Que puedes trasladarte fácilmente hacia otras puntos de España. Incluso, es una gran opción para viajar a otros destinos de Europa como Londres, Roma, Praga o París. Este beneficio se debe al aeropuerto internacional del que dispone la ciudad.

Para finalizar, podemos decirte que además de las grandes posibilidades educativas y laborales, si te alojas en Madrid, cuentas con una importante oferta de entretenimiento y ocio. Esto, claro, para descansar de tanto estudio y de tanto trabajo.

Requisitos para los extranjeros en Madrid

Después de haber leído sobre todos los beneficios de vivir y estudiar en Madrid te estarás preguntando qué requisitos son necesarios para alquilar aquí. Pues bien, te detallamos algunas cuestiones.

En principio tendrás que tramitar la visa de estudios para poder habilitar tu estadía en esta ciudad. Se pueden pedir certificados de inscripción en las diferentes instituciones educativas, pasaportes, domicilio del lugar de origen, permisos de residencia y otras identificaciones.

En segundo lugar, ten en cuenta que, los pisos para estudiantes se alquilan solicitando un monto de fianza. También te pedirán antecedentes de tu país de origen y alguna documentación que certifique tu nómina o la nómina de tus padres o encargados. Algunos propietarios piden algún escrito que certifique el respaldo por parte de los progenitores del estudiante. Esto funciona como garantía de que se podrá pagar el alquiler ante cualquier circunstancia.

En el caso de que el alquiler corresponda a una habitación que forme parte un piso arrendado por otros estudiantes, los espacios en común se comparten. Allí se deberá registrar en el contrato un inventario con todos los muebles y electrodomésticos que se encuentren en el inmueble. De esta manera, al finalizar el contrato, se deberá comprobar que todo queda en las mismas condiciones que al inicio del arrendamiento.

En los contratos para estudiantes extranjeros, los caseros podrán agregar una cláusula que establezca el buen comportamiento de los inquilinos con respecto a la convivencia con los vecinos de pisos linderos. En ella pueden figurar los horarios en los que no se pueden generar ruidos, régimen de visitas y demás. Si sucediera que no se cumple con esta obligación, el propietario puede solicitar un desahucio.

¿Cómo son los alojamientos para estudiantes?

Los extranjeros en Madrid pueden decidirse por alquilar un piso completo o alquilar habitaciones y compartir el piso con otras personas. Ambas situaciones generan ventajas y desventajas.

Por ejemplo, si alquilas un piso tú solo es muy probable que tarde o temprano te cueste sostener el precio de renta. Lo contratos suelen ser temporales y al tener que renovar tendrás que pagar todo de vuelta el ingreso. Lo que sí es seguro es que te garantizas toda la privacidad y tranquilidad que necesitas estudiando en soledad y manejando los horarios como más te plazcan.

Si alquilas un piso compartido o una habitación de un piso, no solo resulta un poco más económico, sino que puede llegar a ser muy divertido. Compartiendo con otros estudiantes extranjeros se generará una diversidad cultural como nunca antes hayas experimentado. De allí podrás aprender muchas más cosas de las que te puedan llegar a enseñar en la universidad. Además, podrán compartir los gastos, no solo de vivienda, sino en cuanto a los servicios y los alimentos que consuman. La privacidad se disminuye, pero aumenta la capacidad de formar grupos con compañeros de estudio y hacer mucho más alegre el proceso.

Experiencia compartida

Si decidiste alquilar una habitación y compartir la vivienda con otros estudiantes, hay otros grandes beneficios. Como grupo podrán planear excursiones a la ciudad y conocer toda la cultura madrileña. Los espacios recreativos también se disfrutan mucho más en grupo. Se suma que, seguramente, podrás degustar las comidas de los distintos lugares del mundo si se organizan para cocinar una vez cada uno.

Creemos que es una propuesta muy atractiva para la experiencia que quieres vivir. De seguro no te quedarás sin aprender.

Esperamos que con este artículo te hayas decidido por concretar esta experiencia única. Puedes contar con Oi Real Estate para el asesoramiento que necesites y para encontrar tu alojamiento ideal.

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Alquilar 21 enero, 2021

Compensación de renta impaga con la fianza

¿Qué pasa cuando al finalizar el contrato de alquiler el inquilino deja rentas impagas? ¿El arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? ¿El inquilino puede exigir que se use el monto de la fianza para compensar la deuda por rentas impagas? En este post te lo contamos.

Supongamos el siguiente caso. Un contrato de alquiler llega a su último mes de duración. El inquilino recuerda que al comenzar la relación contractual entregó al arrendador el dinero correspondiente para la fianza. Entonces decide no pagar el último mes de renta y exigir al arrendador que se cobre ese mes con el monto depositado como fianza. ¿Puede hacerlo? ¿Es legal? ¿Qué sucede si el arrendador no acepta? Sigue leyendo y despeja tus dudas.

Conceptos preliminares

Antes de analizar el caso propuesto, explicaremos brevemente los conceptos básicos de los elementos en juego.

Fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes tener en cuenta es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Monto de la fianza

Cuando se firma un contrato de alquiler, es obligatorio para el inquilino entregar una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y a dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza se paga en metálico.

Actualización de la fianza

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte.

Devolución de la fianza. Plazo.

Una vez concluido el contrato de alquiler y devuelta la posesión de la vivienda al arrendador, este inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino. Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Fianza en compensación de otros conceptos

Cuando llegue la finalización del contrato de alquiler es importante que el inquilino entregue la vivienda en las mismas condiciones en que le fue dada, con todas las cuentas y las rentas pagadas a la fecha de su salida. Esa es la obligación legal que compete al arrendatario y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante deudas o daños que deje el inquilino.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino. Si quieres saber los usos legales de compensación de fianza, lee este post.

Compensación de rentas impagas con la fianza

Yendo al ejemplo dado al comienzo de este post. ¿Puede el arrendatario obviar el pago del último mes de renta y exigir que el arrendatario utilice la fianza para cobrar ese monto? La respuesta es un rotundo no. El arrendatario no puede exigir la compensación de fianza con la renta.

Obligación de pagar la renta

Una de las obligaciones, la más importante podríamos decir, del inquilino es pagar la renta. Durante la vigencia del contrato de alquiler, el inquilino no puede obviar su obligación de pagar la renta. El pago de la renta por el mes de alquiler se hace a mes adelantado. Con lo cual, aun en el supuesto de que el dinero de renta compense equivalentemente el que se depositó de renta y no haya otras deducciones que hacer (por daños a la vivienda o deudas de servicios), aun en ese caso, repetimos, se estaría generando un perjuicio al arrendador. Esto es así porque se le estaría difiriendo el pago de la renta como mínimo un mes.

Concepto de la fianza

Como establece la ley y como ya se dijo, la fianza es una garantía para el arrendador. Ese monto debe permanecer intacto al momento en que el arrendador vuelva a tener la posesión de la vivienda. Es en ese momento que, previa inspección de la vivienda y verificación de las deudas que haya podido dejar del inquilino, pedirá la restitución de la fianza al ayuntamiento de que se trate.

Supuestos de compensación de renta impaga con la fianza

Existen dos opciones para que se compense una renta impaga con el importe de la fianza. Ya te anticipamos que ninguna de ellas es recomendable.

Acuerdo entre las partes

La primera es que el arrendador así lo acuerde con el inquilino. Esta es una opción que va en línea con el principio establecido por el artículo 4 de la LAU respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes” Sin embargo, es una opción muy poco recomendable para el arrendador. Ya que si al momento de tomar posesión de su vivienda constatara que hay que realizar arreglos o existen deudas de servicios o suministros, no tendrá la fianza para realizar esos arreglos ni pagar esas deudas.

Reclamo en procedimiento judicial

La segunda opción que tiene el arrendatario para compensar la deuda de renta con la fianza es el reclamo judicial. Pero no podrá reclamar de manera directa con el objeto de que se haga la compensación. El arrendador deberá primero interponer un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas. En la contestación, el inquilino podrá alegar la compensación de la renta adeudada con la fianza, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta opción es muy poco recomendable para todas las partes, genera más gastos y demoras y terminará siendo más onerosa para el arrendatario, salvo situaciones excepcionales.

Compensación de renta impaga con la fianza. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Compensación de la fianza en alquileres

¿En qué casos el arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? Pueden compensarse con ese dinero todo tipo de deudas o desperfectos que haya dejado el inquilino en la vivienda? En este post te lo contamos.

Si eres inquilino o arrendador de una vivienda en alquiler y el contrato de alquiler está llegando a su fin, es posible que te lo estés preguntando. ¿En qué casos el arrendador puede usar el monto que el inquilino entregó como fianza? Si eres inquilino y no tienes intención de seguir arrendando esa vivienda, la devolución de la fianza es un monto nada despreciable que podrá darte un respiro económico. Si eres arrendador querrás tener ese monto como garantía para solventar los eventuales gastos que haya dejado tu inquilino. Pero ¿en qué casos el arrendador puede descontar el monto a devolver? ¿Qué debe tener en cuenta el inquilino para garantizar que se le devuelva ese dinero en su totalidad? Lee este post y depejarás tus dudas.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Fianza obligatoria. Monto.

A la firma del contrato de alquiler es obligatoria la prestación por parte del inquilino de una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y inquilino, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte. Asimismo, es importante que sepas que, si te marchas de la vivienda antes de haber cumplido un año o el plazo acordado, tendrás que abonar una penalización correspondiente a los meses que te quedan por cumplir. Esta penalización puede ser devengada del monto de la fianza.

Plazo de devolución

Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza. El arrendador inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios una vez concluido el contrato de alquiler. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Uso de la fianza en compensación

Si eres inquilino, cuando llegue la finalización del contrato es importante que entregues la vivienda en las mismas condiciones en que te fue dada y con las cuentas pagas a la fecha de tu salida. Esa es la obligación legal que te compete y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante situaciones como la que se describen a continuación.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino.

Compensación de fianza por deudas en los suministros

Una de las situaciones que otorgan derecho al arrendador a realizar una deducción en el monto de la fianza es que existan deudas en los servicios, impuestos y suministros de la vivienda. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador verificará el estado de pago de los servicios, impuestos y suministros que fueran a cargo del inquilino. Tal es el caso del IBI, la electricidad, el gas, el servicios de agua y demás costes que en el contrato figuren a cargo del inquilino. Si el arrendador constata una deuda, podrá usar el monto de la fianza para saldarla y devolverá al inquilino el saldo restante de fianza, si lo hubiera.

Compensación de fianza por daños en la vivienda

La fianza sirve, entre otras cosas, para que el arrendador repare los desperfectos o daños que pudo ocasionar el inquilino. Por ello es importante que el inquilino entregue el piso en condiciones y limpio. Antes de entregar las llaves conviene reparar todo lo debe ser reparado. El arrendador notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se entregó.

Compensación de fianza por falta de elementos del inventario

Si el piso se entregó con mobiliario y enseres, la falta de alguno de los elementos que constan en el inventario puede dar lugar a una deducción en la fianza. A veces el paso del tiempo nos hace olvidar qué había en el piso cuando entramos a vivir en él. Por eso es importante que antes de entregar la vivienda, el inquilino verifique que la misma contenga todos los elementos que el inventario indica.

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Alquilar 14 enero, 2021

Límite al monto de la fianza en alquileres

¿Estás por firmar un contrato de alquiler y no estás seguro de cuál es el monto que se puede exigir como fianza? Seas inquilino o propietario es una de las dudas más comunes ante este tipo de operaciones inmobiliarias. En este post te contamos todo lo que necesitas saber.

Seas inquilino o casero si estás por firmar un contrato de alquiler, es normal que surja la duda. ¿Cuál es el monto que corresponde de fianza? Como inquilino no querrás verte obligado a depositar más que el mínimo indispensable. A los gastos de fianza, se le suman los del primer mes de renta, honorarios de la inmobiliaria, mudanza y otros. Por el otro lado, si eres propietario querrás asegurarte un monto que, llegado el caso, sea suficiente para cubrir cualquier daño o deuda que tenga el piso una vez terminado el arriendo. Hallaremos la respuesta al interrogante en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en las costumbres contractuales del rubro inmobiliario.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Debes saber que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino. La fianza actúa como un depósito en garantía para el propietario. Esto es así, porque ese monto podrá ser tomado por el propietario para reparar los desperfectos y saldar las deudas que pudiera haber generado el inquilino una vez terminado el contrato de alquiler.

En la ley se determina el monto de fianza en el equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El mismo artículo de la ley establece que la fianza se paga en metálico. Si quieres saber cómo se recupera la fianza de alquiler, en este post te contamos todo lo que necesitas saber.

Depósito de la fianza

La fianza tiene carácter de interés público. Por ello es obligatorio para el arrendador depositar ese monto a favor de la Administración de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. En el considerando cuarto del preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece lo siguiente. “La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse”

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. En definitiva, por acuerdo de arrendador y arrendatario, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el propietario como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler.

Límite a las garantías adicionales

Si bien la LAU establece la posibilidad de exigir garantías adicionales, también pone un límite al monto. El mismo artículo de la ley indica que “el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Ello rige para el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica,

Tipos de garantías adicionales

Aquí te listamos brevemente los tipos de garantías adicionales que suelen incluirse en los contratos de arrendamiento. Recuerda que nos estamos refiriendo a garantías adicionales a la fianza.

Depósito en garantía

A diferencia de la fianza obligatoria, este depósito se entrega al propietario, quien deberá guardarlo en custodia para reintegrarlo una vez que finalice el contrato. En caso de haber roturas, desperfectos o deudas en la vivienda, el propietario lo usará, junto con la fianza, para saldar esos costes.

Este depósito debe constar por escrito en el contrato. Por lo general se entrega o se transfiere el dinero en el acto de firma y es el mismo contrato el que sirve como recibo de entrega de ese dinero para el inquilino. Como ya se dijo, el monto no puede superar dos mensualidades de renta.

Fiador solidario o garante

El fiador solidario es un tercero ajeno al contrato de alquiler, por lo general una persona de confianza o familiar del inquilino. Esa persona, ese tercero, se obliga como responsable solidario a saldar cualquier deuda que pueda generar el inquilino. De esta forma el propietario tiene otra vía de reclamo ante una deuda. El fiador solidario, también llamado garante, debe firmar también el contrato de arrendamiento.

Aval bancario

Muchos propietarios optan por exigir adicionalmente al inquilino un aval de un banco. Preferentemente este aval se contrata con condición de acción a primer requerimiento y sin beneficio de excusión.

Seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquiler es una herramienta que dejará tranquilo al propietario ante los impagos por parte del inquilino así como por posibles destrozos que puedan causarse en la vivienda. Hay que tener en cuenta que todos estos mecanismos de reaseguro brindan mayor seguridad y tranquilidad al propietario, pero elevan los costes iniciales de arriendo al inquilino. Por lo tanto, si quieres conseguir inquilino para tu propiedad, te costará más a medida que exijas más seguros.

Cláusulas penales en el contrato

Otra manera de asegurar el cumplimiento de pagos y costes por parte del inquilino, es incluir cláusulas penales en caso de impago de alquiler. Esto es moneda corriente en los contratos de alquiler. Se incluyen cláusulas que establecen intereses por mora o carga de gastos extrajudiciales.

Fianza en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Alquilar 9 enero, 2021

Alquileres en el Plan Estadístico Nacional 2021-2024

El nuevo Plan Estadístico Nacional, aprobado a finales de 2020, incorpora una novedosa herramienta estadística sobre alquileres. ¿Cómo impactará esto en el mercado de alquileres? En este post te contamos qué esperar.

¿Qué es el Plan Estadístico Nacional?

El Plan Estadístico Nacional es el principal instrumento ordenador de la actividad estadística de la Administración General del Estado y tiene una vigencia de cuatro años. Contiene las estadísticas que han de elaborarse en el cuatrienio por los servicios de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella. Estas estadísticas han de llevarse a término total o parcialmente con participación de las comunidades autónomas y las corporaciones locales en virtud de acuerdos de cooperación con los servicios estadísticos estatales o, en su caso, en ejecución de lo previsto en las leyes.

Todas las estadísticas incluidas en el Plan Estadístico Nacional tienen la consideración de estadísticas para fines estatales y son de cumplimentación obligatoria. El Plan se aprueba por real decreto y, una vez aprobado, su actualización se realiza a través de los programas anuales que lo desarrollan, que también se aprueban mediante real decreto.

Plan Estadístico Nacional. Real Decreto.

El nuevo Plan Estadístico Nacional fue aprobado por Real Decreto 1110/2020 el 15 de diciembre de 2020. En el real decreto se establece que “el Plan Estadístico Nacional 2021-2024, comprende las estadísticas para fines estatales que han de efectuarse en el cuatrienio por los servicios estadísticos de la Administración General del Estado o cualesquiera otras entidades dependientes de ella”.

Alquileres. Novedades en el Plan Estadístico Nacional 2021-2024.

Ya lo había anunciado en rueda de prensa, a finales de 2020, el portavoz del Gobierno, María Jesús Montero. En esa ocasión había resaltado la novedad de que el Plan incorporaría una estadística del INE de precios de alquiler que completaría las estadísticas propias del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Ello se complementaría con, y aportaría a, los nuevos indicadores de movilidad.

El nuevo Plan, que tiene su origen en la Ley 12/1989, de 9 de mayo de 1989, de la Función Estadística Pública, presenta novedades relacionadas con las nuevas herramientas informáticas con que contamos hoy en día. Este Plan recoge nuevas líneas estratégicas como son la utilización de nuevas fuentes de información (la famosa Big Data, las bases de datos masivas, etcétera). Esto permite disminuir la carga de respuesta de los informantes y hacer más eficiente la producción y el impulso de nuevos modelos de producción, como son las estadísticas experimentales. A ello se agrega un especial interés en la incorporación de las perspectivas de género, discapacidad, edad y nacionalidad. También se busca una mejora en la información sobre el mercado inmobiliario, fundamentalmente en lo relativo a alquileres.

Antecedentes de alquileres en el Plan

El Ministerio ya había lanzado el pasado 30 de junio el Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios de Alquiler. Este sistema incluía 11,2 millones de datos de arrendamientos de los últimos cuatro años, que se actualizarían anualmente con información de 1,7 millones de inmuebles y 33.662 secciones censales.

Esta herramienta, en conjunto con el nuevo Plan Estadístico Nacional, permitirá disponer de información sobre la evolución de las rentas. A la vez, permitirá identificar las zonas tensionadas como un primer paso para avanzar en el compromiso del Gobierno de limitar el precio del alquiler. Recordemos que hoy los precios de los alquileres se estipulan por acuerdo de las partes. Todo ello conforme la situación que atraviese el mercado en una libre fluctuación de oferta y demanda.

Objetivos

El nuevo Plan incluye las estadísticas que deben llevarse a cabo entre 2021 y 2024 no solo por el Instituto Nacional de Estadística. También involucra a los servicios estadísticos de los ministerios, el Banco de España y el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Ello de acuerdo con los calendarios de publicación anunciados que garantizarán su continuidad en el tiempo. Los servicios estadísticos podrán también involucrarse en otras actuaciones si se considera que son necesarias para fortalecer el sistema estadístico en su conjunto.

El Plan incluye un total de 452 operaciones estadísticas detalladas en función de sus fines y ámbito territorial. De ellas, 137 son elaboradas por el INE, 306 por los departamentos ministeriales, 3 por el Consejo General del Poder Judicial y 6 por el Banco de España. La finalidad es que la administración estatal se adapte de manera casi automática a los nuevos sistemas de producción. De esta manera podrá dar respuesta a los usuarios e incorporar sistemas de calidad rigurosos en línea con los estándares internacionales. Todo ello debería redundar en una mejor gestión pública en todo lo relacionado con los precios de alquiler, en pos de los ciudadanos españoles.

Plan intergubernamental de cooperación

Como se dijo, las líneas estratégicas definidas en el Plan Estadísticos tienen como objetivos, entre otros, la utilización de Big Data y otras fuentes básicas de información. De esta manera se busca reducir la carga a los informantes. El objetivo es ofrecer nuevas estadísticas y aumentar el nivel de detalle. Por ejemplo en la implantación de un nuevo modelo de producción adaptado al actual ecosistema de datos. Así se busca dar respuesta a las demandas de información de los usuarios.

También se abordará la puesta en marcha de nuevas operaciones estadísticas y la mejora de otras ya existentes, como los Indicadores de la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible, al tiempo que se reforzará la cooperación institucional e internacional.

En paralelo, el refuerzo de la confidencialidad y el buen uso de los datos se establecen como elementos transversales de toda la actividad estadística. Para garantizar la calidad de las estadísticas, toda la actividad prevista en el Plan se desarrollará siguiendo los principios del Código de Buenas Prácticas de las estadísticas europeas.

Alquileres en el Plan Estadístico Nacional. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

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Alquilar 5 enero, 2021

Contrato de alquiler 2021: duración, prórrogas, garantías, extinción y más

Comenzamos un año nuevo y debes actualizarte sobre cómo se tiene que redactar el contrato de alquiler 2021. En este artículo te contamos los aspectos más importantes por tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de arrendamiento.

Recuerda que para redactar un contrato adecuado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es importante que lo hagas acompañado por profesionales. Contáctate con Oi Real Estate para colocar tu piso en alquiler de manera segura en este 2021.

¿Para qué es necesario un contrato de alquiler?

Ingresamos al año 2021 y el mercado de arrendamiento sigue creciendo. Desde el Estado de Alarma sufrido el año anterior, las crisis económicas afectaron sobre varios fentes del mercado inmobiliario. Muchas personas decidieron crear una fuente de ingreso a través del arrendamiento de sus pisos. Si tienes un piso disponible y quieres beneficiarte con un ingreso mensual estable puedes colocarlo en alquiler. Tienes que saber que para poder alquilar una vivienda es necesario realizar algunos trámites. También deben saberlo los que van a disfrutar del inmueble alquilado (los arrendatarios). Para que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones sobre el arrendamiento deben firmar un contrato de alquiler. Este documento recogerá todos los términos y condiciones de ambos involucrados.

Entonces, para simplificar el concepto, decimos que un contrato de arrendamiento es el documento por el cual un arrendador (o varios) y un arrendatario (o varios) formalizan lo acordado en relación con un inmueble que será cedido por el primero para que lo utilice el segundo a cambio de un pago mensual.

Datos personales en el contrato de arrendamiento 2021

En los contratos de arrendamiento no deben faltar los datos personales de ambas partes. Todos los inquilinos mayores de edad que van a utilizar el inmueble como vivienda deben figurar en el contrato. Esto es importante porque todas las personas que vayan a disponer del piso como vivienda son responsables sobre las obligaciones que se imponen en este documento. También, si los propietarios del inmueble son más de uno, deben figurar todos en el convenio y tienen que firmar en conformidad.

Duración y prórrogas de los contratos de alquiler

Una de las cláusulas imprescindibles del contrato de alquiler habla sobre la duración del periodo de renta. Según el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo se generaron algunas modificaciones de los plazos mínimos.

Contratos de alquiler menores de cinco años

Los contratos de arrendamiento que tengan un plazo menor al de cinco años (si el arrendador es persona física) o siete años (si son personas jurídicas) serán obligatoriamente prorrogados si el arrendatario lo desea. El arrendador por ley está forzado a cumplir con esta prórroga.

El arrendatario puede cancelar la prórroga en el momento que quiera siempre avise con un mes de antelación al arrendador.

Luego de finalizar esta prórroga se puede volver a pedir una extensión, pero queda a disposición del arrendador el querer continuar el acuerdo con los inquilinos o no. A partir de allí, puede extenderse por tres años más. Si el propietario no desea extender el contrato debe avisar cuatro meses antes. Si el arrendatario no va a prorrogar el contrato debe avisar dos meses antes.

El plazo de los contratos comenzará a contarse desde la fecha desde la firma o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Contratos de alquiler sin plazo determinado

Los contratos que no exijan un período determinado, se establecerán por un año. Tendrán la posibilidad de renovar anualmente durante cinco años.

Contratos de alquiler que superen los cinco años

En este último caso, los arrendamientos finalizarán en el momento que finalice ese periodo.

Datos del inmueble

No hay que olvidar en el contrato de alquiler 2021 incluir los datos del inmueble en cuestión. Debe figurar la identificación del inmueble, domicilio, locación, estado del inmueble (lo más detallado posible).

Renta y actualizaciones

Por supuesto, es primordial que se especifique el coste de renta inicial y las actualizaciones que se harán con el correr de los años de contrato. La renta va a tener que ver con las características particulares del inmueble, la zona en donde se encuentra, la presencia o no de muebles, el estado en general, etc. También hay que detallar de qué fecha a qué fecha se recibirá el pago. Esto último es muy importante para que regularices tus ingresos como propietario. Además, tienen que pactar los medios de pago.

Fianzas de alquiler

En el contrato de arrendamiento se puede establecer una fianza que por ley equivale al coste de un mes de renta.. Ambas partes, también, podrán pactar otras garantías: hipotecas, seguros u otras que crean convenientes. Tanto arrendador como arrendatario pueden solicitar estas garantías adicionales para asegurarse el cumplimiento del contrato.

La fianza no puede aumentar durante los cinco primeros años.

El arrendador deberá ingresar la fianza a la agencia oficial que corresponda según la Comunidad hasta la extinción del contrato.

Incumplimiento de contrato

Cuando el arrendatario no cumple con sus obligaciones surge lo que se conoce con el concepto de incumplimiento de contrato. Cuando se da esta situación, el arrendador puede solicitar la finalización del contrato sin contemplar las prórrogas que exige la ley.

Las causas por las que puede decidir rescindir el contrato el arrendador son variadas: por falta de pago de rentas, por destrozos de la vivienda, por realizar modificaciones u obras no autorizadas, por ruidos molestos, por realizar actividades ilícitas, etc.

Por estas razones es muy importante el contrato de arrendamiento. En este documento deben quedar establecidas de manera detallada y clara las condiciones de alquiler. Ninguna de las partes puede omitir sus obligaciones ni tampoco respetar los derechos de la otra parte. El incumplimiento del contrato de arrendamiento puede traer consecuencias legales para ambas partes y también pueden considerarse multas económicas.

Extinción de contrato

Una vez cumplidos los periodos de contrato con sus respectivas prórrogas, el arrendador puede contar nuevamente con su inmueble. Siempre tiene que supervisar el estado de la vivienda antes de que el inquilino se retire para comprobar que todo esté en condiciones. Si todo está bien, al inquilino se le devuelve la fianza, si hay que realizar reparaciones por destrucciones por parte del inquilino (que no tengan que ver con el deterioro natural del tiempo de un inmueble), el arrendador puede tomar parte de la fianza para cubrir esos gastos.

Gastos de arrendamiento

Si vas a realizar un contrato de alquiler 2021 debes tener en cuenta que el arrendador es quien, generalmente, cubre los gastos. La habilitación de los servicios forma parte de los primeros gastos. Luego los tributos, los servicios y las cargas también, aunque se puede llegar a un acuerdo con el arrendatario para dividir los costes.

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Registro de fianza en Cataluña, entérate de cómo funciona

En Cataluña se realiza el registro de fianza de los contratos de alquiler. En este artículo te contamos todo acerca del depósito de fianzas, su control y su inspección y las demás funciones del Servicio de Fianzas en Cataluña.

Si tienes un piso para colocar en alquiler en la Comunidad Autónoma de Cataluña, no dudes en hacerlo con el mejor asesoramiento. En Oi Real Estate, te acompañamos durante todo el proceso de arrendamiento. Es importante en todo acuerdo de alquiler que se redacte un contrato legal detallado y sencillo. Pues, en este documento constarán las cláusulas con todos los derechos y obligaciones que tendrán ambas partes (arrendador y arrendatario). La información sobre la fianza queda cristalizada en este documento.

Fianza de alquiler

Antes de hablar sobre el registro de la fianza, debemos recordar de qué se trata este concepto. Una fianza de alquiler o fianza arrendaticia es un monto de dinero que el inquilino debe entregar al propietario. Cuando el arrendatario entrega al arrendador el dinero, se genera una garantía. Esta garantía asegura, en cierto modo, que las cláusulas pactadas entre ambas partes se cumpla. Las fianzas de arrendamiento se encuentran regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Generalmente, equivalen al coste de un mes de renta del inmueble.

Dice la ley:

«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Depósitos de fianza en Cataluña

La Ley establece que los arrendadores de fincas urbanas destinadas a vivienda o a otros usos deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) las fianzas de alquiler entregadas por los inquilinos. Las fianzas exigibles en el momento de la suscripción del contrato, como sus actualizaciones posteriores deben depositarse en el mismo lugar.

También se deben depositar las fianzas que las empresas de suministros y servicios exigen a los abonados para la formalización de los contratos que afectan a fincas urbanas.

Los propietarios y profesionales que se dedican a la administración de fincas pueden generar el ingreso de la fianza mediante concierto. Esto haciendo, previamente, la solicitud en el INCASOL con el cumplimiento de los requisitos reglamentarios establecidos. Las compañías de suministros y servicios deben acogerse obligatoriamente al régimen de concierto.

Registro de fianza

El registro de fianza de los contratos de arrendamiento, en Cataluña, está gestionado por el Servicio de Fianzas del INCASOL.

La inscripción de los contratos de alquiler en el registro es obligatoria por parte del arrendador. Este registro se llevada a cabo, de oficio, por la Administración cuando se efectúa el preceptivo depósito de fianzas. De la misma forma, cuando se extingue el contrato, se debe solicitar la cancelación en el registro, que ocurre, también de oficio, en el momento que se debe hacer la devolución de la fianza.
Las partes contratantes pueden tener acceso a los datos contenidos en el registro, respecto de la existencia o las condiciones de un contrato o del depósito de la fianza.

En el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas se harán constar los datos siguientes:

Datos identificativos de la situación de la finca: número catastral o identificación fiscal, municipio, nombre de la vía pública, número de la finca, escalera, piso y puerta.

Titularidad del inmueble.

Número de cédula de habitabilidad.

Concreción del uso al que se destina: vivienda o uso diferente.

Identificación de los contratantes: nombre y apellidos o razón social, domicilio y número de identificación fiscal.

Duración inicial del contrato.

Renta pactada.

Importe de la fianza y de las posteriores actualizaciones.

Fecha de formalización del contrato.

Fecha de constitución de la fianza y de sus sucesivas actualizaciones.

Fecha de inscripción.

Fecha de resolución del contrato.

Fecha de cancelación.

Número de control.

Inscripción y cancelación del registro de fianza

INSCRIPCIÓN

La inscripción de los contratos en el Registro se efectuará de oficio por el Servicio de Fianzas una vez realizado el depósito de la fianza. Esta situación, tanto si se hiciera por ingreso directo como si se hiciera de manera periódica. Las entidades gestoras colaborarán con el Servicio de Fianzas en el trabajo de inscripción, previa formalización del correspondiente convenio. La inscripción se acredita mediante diligencia practicada en el original del contrato y en una copia cotejada, donde conste, expresamente, la fecha y la cuantía del depósito. El arrendador deberá entregar la copia cotejada del contrato al arrendatario en el plazo de dos meses a contar desde el cumplimiento de la obligación. El arrendatario podrá instar la inscripción en el Registro del contrato de alquiler mediante la entidad gestora correspondiente. La inscripción en este caso se produce previa comprobación del cumplimiento de la obligación por parte del arrendador.

CANCELACIÓN

La cancelación de la inscripción se produce de oficio cuando se retira la fianza, de acuerdo con lo que dispone el artículo. Cancelado el contrato, se harán constar en el Registro los datos siguientes:

La fecha de resolución del contrato.
La fecha de cancelación de la inscripción y el importe de la fianza.

El depositante, directamente o a través de un tercero (presentando una autorización), debe solicitar, durante los ocho días posteriores de la fecha de extinción del contrato, la devolución del depósito constituido. La solicitud se debe presentar en cualquier entidad gestora o financiera, y se tiene que adjuntar el resguardo original del depósito y el documento justificativo de la extinción del contrato.

La fianza depositada se devolverá en un plazo máximo de veintiún días por el Instituto Catalán del Suelo, una vez cumplidos los trámites previstos.

Destinación de las fianzas
El Instituto Catalán del Suelo debe destinar el monto de las fianzas a inversiones para la construcción pública de viviendas, especialmente en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana.

En cualquiera de los casos, el Instituto Catalán del Suelo tendrá que reservar un importe no inferior al 10% para el pago de las cancelaciones.

Si necesitas asesorarte personalmente sobre el registro de fianza o cualquier trámite inherente a los arrendamientos, comunícate con nosotros.

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