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¿Cómo solicitar un alquiler social?

17 noviembre, 2022 No hay comentarios

Aunque la vivienda es un derecho, desde la crisis del 2008 para algunas familias españolas puede llegar a ser un privilegio inalcanzable. El alquiler social, gestionado por el Fondo Social de Viviendas junto a entidades bancarias españolas, procura ayudar a estas familias a alquilar una vivienda digna. Por eso en este post, te mostramos todo lo que necesitas saber para solicitar un alquiler social.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Qué es el alquiler social?

El Gobierno de España, para dar solución a la situación creada por la crisis, decretó un plan de viviendas de alquiler social. Este pretende asegurar la vivienda a todas aquellas familias que están en riesgo de exclusión social. Este plan sigue activo al día de hoy, ya que muchas familias siguen necesitando un hogar para no estar en la calle. Lamentablemente, en la actualidad se dan muchas solicitudes para estas viviendas en alquiler social.

Las viviendas se asignan a través de las entidades bancarias del país. Son ellas mismas las que detallan las características del inmueble y las adecuan a los perfiles de los solicitantes. Este alquiler de precio bajo es adjudicado a aquellas personas que cumplan con los requisitos para alquilar un piso establecidos.

¿Quiénes pueden solicitar este alquiler?

La solicitud para las viviendas sociales está pensada principalmente, para familias que se habían quedado sin hogar por no poder hacer frente al préstamo hipotecario. Sin embargo, otro conjunto de personas también pueden optar a las viviendas sociales. Eso sí, siempre y cuando sean mayores de edad con nacionalidad española o con un permiso de residencia permanente.

Los grupos de personas que pueden solicitar un alquiler social al Fondo Social de Viviendas desde el año 2008 son:

Familias desalojadas por impago de hipoteca.
Personas que estén en procedimiento de ejecución hipotecaria sin haber sido desalojadas.
Personas que no han abandonado la vivienda y han realizado una dación en pago.
Familias que hayan perdido su inmueble por un desastre natural.
Personas con familias conflictivas o víctimas de violencia de género o violencia doméstica.
Personas con viviendas que deben ser destruidas o remodeladas.
Familias que han perdido su hogar después del año 2008.
Personas jóvenes universitarias de menos de 35 años que no tengan los ingresos suficientes para optar a una vivienda digna.

¿Cuál es su valor y cuanto dura el alquiler de la vivienda social?

Gracias a su origen, el alquiler social es más barato que los alquileres de viviendas. Su valor varía entre los 150 a los 400 euros y nunca debe superar el 30% de los ingresos familiares anuales. Además, el precio de alquiler establecido no depende de los territorios, es independiente a la zona geográfica que pertenezca.

Este alquiler cuenta con una duración máxima de 2 años fijada por un contrato de arrendamiento. Incluso, este plazo puede aumentar hasta los 7 años, siempre y cuando se cumplan con todos los requisitos que el Fondo Social de Vivienda ha establecido. Algunos de estos requisitos incluye: que la condición de la familia no mejore y que aún, cumpla con los requisitos para solicitar el alquiler social. Esta vivienda puede convertirse en hogar permanente, pero debe estudiarse caso por caso y ver las posibilidades y la situación de cada familia.

¿Cuánto tarda en ser aceptada la solicitud y obtener la vivienda?

Luego de realizar la solicitud, se tarda entre 6 meses a un año en tener acceso a ese alquiler social. Pero, si la situación de la familia es crítica los procedimientos se agilizan para que puedan acceder a la vivienda lo antes posible. Dentro de este procedimiento la Seguridad Social o los Servicios Sociales realizan un informe que pasará a la entidad bancaria para ser aprobado. Luego va a la adjudicación del nuevo hogar de la familia.

Requisitos para solicitar un alquiler social

Estos son los requisitos que se tienen que cumplir si se quiere acceder al alquiler de una vivienda social:

Ser mayor de edad con nacionalidad española o con permiso de residencia permanente.
Los ingresos no pueden superar 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En 2021 el indicador estaba en torno a los 500 euros mensuales.
No poseer ninguna vivienda.
Formar parte de una familia con hijos menores de edad.
Si formas parte de una familia monoparental, debes tener a tu cargo al menos 2 hijos menores de edad.
Contar con una persona víctima de violencia de género en la unidad familiar.
Contar con un miembro con discapacidad hasta un 30% en el núcleo familiar.
No cobrar ningún tipo de ingresos o haber agotado el total de las prestaciones.
Estar jubilado con deudas hipotecarias más altas que las prestaciones.

Además, para alquilar este tipo de viviendas sociales se utilizan los mismos pasos que para alquilar un piso en cualquier ciudad española. Aunque se debe resaltar algunas condiciones particulares:

Como mencionamos anteriormente, el alquiler debe estar entre los 150 y los 400 euros, sin superar el 30% de los ingresos mensuales.
El contrato de arrendamiento debe contar con una duración máxima de 2 años.
La vivienda en alquiler social puede llegar a convertirse en hogar estable.

¿Dónde se puede solicitar un alquiler de vivienda social?

Quien esté interesado en el alquiler social deberá de dirigirse a la entidad bancaria o caja de ahorro correspondiente. Algunos de los bancos y cajas de ahorro donde podrán realizar la solicitud son:

Una vez presentada la solicitud, las entidades estatales harán un informe de la situación del núcleo familiar o la persona y lo derivarán al banco correspondiente para que apruebe el alquiler social.

Beneficios del alquiler social

El beneficio principal es poder contar con un hogar para poder vivir en familia a pesar de estar en una situación vulnerable que se tiene con el nivel de ingresos familiares anuales bajos. Además, cabe destacar que es la mejor opción para poder hacer frente a la deuda hipotecaria de manera más fácil. Incluso, llegando a tener acceso a diferentes descuentos si la entidad financiera lo permite.

De modo que, el alquiler social es una increíble opción para aquellas familias que no pueden hacerse cargo de una vivienda y están en situación o riesgo de vulnerabilidad. Asimismo, el proceso de alquiler de vivienda es sencillo, solo tendrás que presentarte en una de las entidades bancarias nombradas anteriormente y realizar la solicitud formalmente.

Esperamos que este post sobre cómo solicitar un alquiler social, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Requisitos para acceder a una vivienda social

En Agentes inmobiliarios

Estadísticas y CRM inmobiliario

16 noviembre, 2022 No hay comentarios

Sabemos que para el desarrollo de un asesor, gestión y relación con el cliente son factores fundamentales. El uso de las estadísticas en el sector inmobiliario es fundamental. Ya entrado el siglo XXI, puedes hallar en el marco tecnológico las mejores herramientas para impulsar ese progreso. Desde Oi Real Estate recomendamos aprovechar las ventajas en medición de estadísticas y CRM inmobiliario, en todos sus aspectos. Un buen uso de software CRM, te ayudará a solucionar decenas de problemas logísticos globales, además de mejorar tu organización diaria. No importa si te encuentras empleado en una agencia o si trabajas en forma independiente. Implementar los métodos comparativos, se verán directa y eficientemente reflejados en la mejoría de tu desempeño. En este artículo, daremos un vistazo al uso de estas herramientas.

Marketing inmobiliario y el avance tecnológico

En un contexto de extrema competitividad, como ofrece el sector inmobiliario, es conveniente incorporar y utilizar todas las herramientas que estén a disposición. La historia y los mecanismos de la venta de inmuebles van siendo regulados a lo largo del tiempo mediante reglas y leyes que dejan en claro deberes y responsabilidades de vendedores, compradores y agencias, ante cada diligencia.

Con el soporte de las herramientas digitales, los agentes inmobiliarios ven hoy día un panorama abierto para su desarrollo, tal vez como nunca antes. Facilitar tanto a compradores como a vendedores llevar adelante las operaciones sin incurrir en errores no es tarea sencilla. Pero sin dudas, podrán con el uso de estadísticas en el sector inmobiliario o CRM, alcanzar la fluidez necesaria.

¿Qué es un CRM inmobiliario?

El Customer Relationship Management (en sus siglas CRM y en español Gestión de la Relación con el Cliente), no es exactamente una plataforma digital o una aplicación determinada. Así se llama al proceso integral que mediante desarrolladores, en su mayoría “startups” les permiten al agente inmobiliario una visión global de su administración y análisis específicos en la relación con cada cliente.

Repasando: una compañía “startup” es aquella firma pequeña o mediana en asenso. Suelen poseer estrecha intercomunicación con el mundo tecnológico. Negocios provenientes de planificación innovadora, destacados en un determinado mercado.

¿Cómo funciona un CRM?

Si hablamos del uso de las estadísticas en el sector inmobiliario, debemos entender que el CRM es capaz de acumular la información detallada no solamente de los clientes vigentes, sino también de aquellos que podrían serlo. Aquí una serie de datos puntuales:

Datos personales: Domicilio, nombres, números telefónicos.
Actividades: A qué se dedican, su formación académica, si se desempeñan en una tarea profesional ligada a la carrera de la que han colegiado, etc.
Info de contacto con la empresa: Si visitan la agencia o si prefieren concertar entrevistas con sus asesores. Si vienen de utilizar el servicio de otra agencia o de otros clientes independientes, etc.

¿Cómo se reúnen y emplean esos datos?

Puede que si manejas una cartera acotada de clientes, te preguntes cuán buen uso podrás hacer del CRM. Pero debes tener en cuenta que, si tu objetivo es crecer como agente inmobiliario, su empleo es trascendental. Podríamos denominar al compendio y empleo de esa información como una “pequeña Big Data”, o un complejo sistema de información en constante movimiento.

Estadísticas y CRM inmobiliario:

Interconectividad. Accede desde donde te encuentres a la información de cada cliente. Al poder adaptar su funcionalidad a cada dispositivo móvil o fijo, cada sector de la agencia podrá recurrir a otro compartiendo data simultáneamente.
Administración inteligente y rastreo de información. Manipula el manejo de datos estadísticos puntuales zonales, regionales o nacionales para una solucionar eficazmente las consultas de cada cliente de acuerdo a sus preferencias.
Disposición de mailing Contra lo que pudiera uno imaginar, el correo electrónico es una herramienta que en nuestros días continúa siendo vital. El CMR podrá clasificar y ordenar por ti esos correos electrónicos esperados. De esta manera, los clientes que están por cerrar una operación y aquellos que recién inician sus consultas, aparecerán en el flujo de información por un orden de importancia prefijado.
Simplificación y recomendaciones francas. Concentrando data en permanente movimiento, el CMR se manejará como un cerebro, ofreciéndote las alternativas más razonables. ¿Qué primeras recomendaciones ofrecerle a un cliente?¿Qué posibilidades brindarle en relación a su presupuesto?
Limpieza de datos. El CMR utiliza los algoritmos indicados en base a la información requerida por tu agencia o por ti, si fueras un agente inmobiliario independiente. Así, sus herramientas discriminan y ejecutan una minuciosa limpieza al respecto de los datos. Una plataforma de CMR podrá discriminar en la repetición de información, para evitar confusiones y prevenir una mala comunicación con el cliente.

Utilizar la comparativa

El “Departamento de Estadísticas”, es un área imprescindible para toda agencia inmobiliaria especializada. Es el sector que puede ofrecer un informe cabal sobre situaciones globales determinadas; por otro lado, las conclusiones de dichos informes conducirán directamente al desarrollo y la productividad de la agencia.

¿Es vital la comparación estadística?

¡Por supuesto! Para tener un espectro real de la situación actual de la agencia en cuanto a sus virtudes y debilidades, nada mejor que el uso estadístico. ¿Cuál es el rendimiento del equipo de agentes? ¿Se está desacelerando la oferta? ¿Cuáles serán los próximos movimientos del mercado en España?

Claro que no está garantizada la respuesta a enigmas que simplemente no la tienen. Sin embargo, el conocimiento de los datos duros, ofrecerá sin lugar a dudas un abanico abierto de opciones, sin importar el perfil de marketing conservador o moderno de una agencia.

Comparaciones reales pensando en mejorar

¿Qué se puede comparar en el contexto de las plataformas CRM? El uso de las estadísticas para ser un mejor agente inmobiliario es un modo de trabajo que no tiene techo. Todas las actividades de cada sector de una agencia pueden ser procesadas. Esas comparativas pueden ser entre personas y los resultados en sus actividades; propiedades ofrecidas en venta, propiedades buscadas para la compra; búsquedas y ofrecimientos de alquiler o arrendación.

La implementación de plataformas de CRM, y el uso de estadísticas en el sector inmobiliario, ha redundado durante las últimas décadas en virtuosos resultados. Si eres un agente inmobiliario independiente, te recomendamos investigar y ponerte al día al respecto. En cambio, si trabajas bajo directivas de una agencia inmobiliaria y la compañía no cuenta al día de hoy con los servicios estadísticos, pues coméntalo en cuanto puedas, señalando cada uno de los beneficios enumerados en este artículo.

¿Te interesa seguir leyendo sobre el tema? Entonces te recomendamos el siguiente artículo:

Métrica en marketing inmobiliario digital

En Formación Inmobiliaria

3 claves para un plan de marketing rápido

16 noviembre, 2022 No hay comentarios

Convertir la marca propia en suceso de ventas es algo con lo que sueña todo agente inmobiliario y que a la vez no se le asegura a nadie ¿Quién tiene garantizado el éxito desde antes de lanzarse al mercado? La era de la pandemia comienza lentamente a quedar atrás, pero sus consecuencias puntuales aún no están reflejadas en su totalidad en las conductas de las sociedades. Lo cierto, refiriéndonos al sector comercial inmobiliario, es que como resultado de esta época reciente y trágica de la humanidad muchos agentes han debido independizarse y continuar su carrera en solitario. La gran mayoría de ellos ve en montar una inmobiliaria digital una salida positiva. En este artículo de Oi Real Estate veremos 3 claves para un plan de marketing rápido. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre un tópico por demás apasionante ¿Nos acompañas?

¿Ventas sin promoción?

Pocas cosas más preponderantes para una agencia inmobiliaria en formación que hacerse un lugar de reconocimiento en el público regional. En este sentido, la planificación ocupa un sitio clave. Acaso el asesor en bienes raíces que ha desempeñado su actividad bajo el ala protectora de una agencia pequeña o mediana no tenga esto en cuenta; proviniendo de un negocio en el cual sus mecanismos “caminan solos” como consecuencia del trabajo de años. Pues bien, lanzarse al ruedo inmobiliario sin una planificación pautada de antemano, sea cual fuere el tamaño de la agencia o su especialización en el sector será casi suicida (comercialmente hablando).

Un plan de marketing es tan fundamental como la elaboración de un modelo de negocio. Así como el modelo de negocio deberá ser el resultado de una serie de interrogantes pulidos y examinados con detenimiento, lo mismo ocurrirá con el de ventas. Sin embargo, muchos agentes inmobiliarios no se sienten especialmente atraídos por el marketing y no se sienten atraídos por convertirse en especialistas en esta materia. Para ellos, elaborar un plan rápido de ventas es una solución factible y al alcance de la mano. Veamos algunos de los tips que pueden conducir a que tus ventas lleguen por decantación y no por azar.

3 claves para un plan de marketing rápido

¿De qué hablamos cuando hablamos de plan de marketing rápido? Ante un futuro desconocido y repleto de incertidumbre desde lo comercial, si vas a comenzar en el sector inmobiliario con una pequeña oficina de negocios, lo más lógico será elaborar un plan de ventas equilibrado en sus formas y sus requerimientos. Se trata de confeccionar un camino ágil en el día a día y flexible a mediano plazo, delimitando objetivos sencillos de alcanzar y a la vez redituables.

El marketing moderno (digital o analógico) contiene miles de colores en sus teorías y lo que necesitamos es algo que pueda amoldarse fácilmente a las necesidades del asesor freelancer. Entonces, toma nota de las nociones básicas que encajarán como anillo al dedo en las pretensiones y posibilidades de una nueva oficina de servicios inmobiliarios.

1 Identificar tu buyer persona

Nos referimos a saber a quién le hablarás en tus campañas promocionales. Hasta antes de la irrupción de los elementos digitales, las compañías expertas en bienes raíces se esforzaban en mostrarse como la mejor opción en su campo; sino como la indicada para solucionar cualquier diligencia inmobiliaria y en el menor lapso del mercado. Teniendo en cuenta que desde hace unos años, con la posibilidad de identificar claramente quién ve nuestros anuncios y a quiénes dirigirlos, este concepto ha cambiado radicalmente.

Tu buyer persona es un prospecto ideal, identificado en rango etario, capacidad de financiación, espalda económica, ubicación, género, pretensiones, gustos y decenas de ítems demográficos más. Este primer paso es clave y sustancial para todo plan de marketing rápido. Tal vez si has diagramado correctamente tu modelo de negocio ya cuentes con estos datos. No los desaproveches. Procura corroborar y actualizar frecuentemente las bases de esa información para identificar tu buyer persona actual.

2 Identificar tiempo y forma

Cómo y cuándo son dos asteriscos que no pueden quedar afuera en la elaboración de un plan rápido de marketing ¿Cuál es el momento indicado para lanzar tu campaña de promoción? ¿Cuáles son los elementos que utilizarás como canales de comunicación? En un estudio de campo previo, acaso compruebes que la agencia competidora cercana promueve sus contenidos a través de redes sociales con singular éxito. Sin embargo, el hecho de que esos canales resulten en números positivos en las ventas de tus competidores, no quiere decir necesariamente que ocurra lo mismo con tu agencia.

Al haber identificado a tu buyer persona, puede que entre sus preferencias se encuentren cuáles son sus gustos a la hora de recibir promociones y ofertas. Si has definido correctamente el perfil de tu cliente ideal, entonces no equivocarás el rumbo de tus campañas ni el método a implementar para lograr el impacto deseado.

3 Evaluar los resultados

Evaluar los resultados de tus primeras campañas publicitarias y actuar en consecuencia a ellos puede ser el más determinante de los movimientos respecto al futuro inmediato de tu negocio. Ya tienes tu perfil de buyer persona definido. Luego has estudiado y seleccionado las plataformas y tipo de campañas publicitarias para comenzar a darte a conocer en el competitivo sector inmobiliario. Estos dos pasos previos, sin una medición analítica y profunda de los datos, serán casi lo mismo que nada.

¿En qué barrios tus estrategias son mejor recibidas? ¿Qué rango etario comprende tu clientela asidua? ¿Recibe tu agencia consultas durante la totalidad del horario de atención al público? ¿Te es redituable trabajar todos los días de la semana? Estos y muchos interrogantes más serán el resultado de una correcta medición. Encarar un negocio inmobiliario cuenta con miles de secretos. Saber en cuáles áreas distribuir mejor el dinero y las energías puertas adentro es uno de los caminos que te mantendrá alejado del fracaso comercial.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Google Ads y el sector inmobiliario

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En Alquilar

Notificación de la subida del alquiler al inquilino

16 noviembre, 2022 No hay comentarios

La inflación y el aumento del coste de vida, influyen en las rentas de las viviendas de alquiler. El propietario está en su derecho de realizar la subida del alquiler de su inmueble, pero no de forma inmediata. Deberá avisarle a su inquilino de la actualización de la renta.

Es por ello que si tienes un piso alquilado, debes saber que estás en todo tu derecho para realizar la subida del alquiler. Pero por supuesto que hay normas. Por eso en este post, te contamos todo lo que necesitas saber sobre la notificación de la subida del alquiler al inquilino.

¿Cómo se notifica la subida del precio en el alquiler?

No todas las sorpresas son buenas y mucho menos cuando se trata de cambios en las condiciones de un contrato. Una subida inesperada del precio de la renta o que el casero no avise con tiempo de que debe abandonar el inmueble son algunos de los sustos que se pueden llevar las personas que viven de alquiler.

Sin embargo, los inquilinos pueden estar tranquilos, ya que cuentan con la protección de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) frente a estos posibles riesgos. La normativa decreta que el propietario no puede tomar estas decisiones y aplicarlas de inmediato, siempre deberá dar un plazo de tiempo.

Asimismo, siempre que se produzca una subida del alquiler el arrendador debe avisar por escrito al inquilino. En ese escrito se deberá detallar el porcentaje de subida. Además, esto tiene que aparecer detallado en el contrato, para que se puedan efectuar este tipo de subidas conforme a los nuevos valores de mercado.

¿Puede el inquilino negarse? Por supuesto que lo puede hacer. Lo mejor es solicitarle al propietario que justifique por qué sube ese determinado porcentaje. Debe hacerlo con un certificado del INE o citando al BOE, donde se muestre el IPC. En el caso de que no pueda hacer frente a la nueva renta, siempre puede negociar o buscar otra vivienda.

La subida del alquiler se debe notificar con un mes de antelación

Mientras el contrato de arrendamiento está vigente, el propietario no puede subir la renta. De todas formas, sí lo podrá hacer cuando el contrato llegue a su fin pasados los cinco años desde la formalización. Siempre y cuando se vaya a firmar un nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, está obligado a comunicar por escrito y con un mes de antelación el porcentaje de subida de la renta.

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística”.

Hay otra manera en la que se puede realizar la subida del precio del alquiler y es en la actualización del alquiler aplicando el índice del precio al consumo. La subida anual que se encuentra ligada al IPC se aplica cada vez que el contrato haya llegado a la anualidad. Pero también se hace en función del valor del IPC del mes anterior. Es por eso que si el valor de ese mes es positivo, la renta aumentará y, si es negativo, disminuirá. Sin embargo, para aplicar esta revisión, el contrato firmado deberá contener una cláusula en la que se especifique que la renta del piso subirá en función del IPC.

En caso de que no quiera renovar el contrato ¿con cuánto tiempo de antelación debo notificar?

A la hora de renovar o no renovar el contrato, también se deberá cumplir una serie de plazos.

Además, desde el 6 de marzo de 2019, todos los propietarios de viviendas alquiladas que firmaron contratos a partir de dicha fecha están obligados a comunicar a los inquilinos con cuatro meses de antelación la no renovación del contrato tras su finalización tras cinco años. Anteriormente se realizaba con 30 días de antelación.

Incluso, si el propietario no lo comunica con el debido plazo, corre el riesgo de que el arrendamiento se prorrogue por tres años. Esto es según lo que indica el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Por su parte el inquilino, también deberá comunicar con antelación que no desea renovar el contrato. Sin embargo sólo está obligado a notificarlo con dos meses de antelación. Ahora bien, de no hacerlo, el inquilino se expone a tener que cumplir otra anualidad completa o bien pagar una penalización.

El contrato de alquiler se puede prorrogar por un año hasta un máximo de tres. En el caso de que ninguna de las partes comunique nada, el inquilino podrá notificar que dejará la vivienda con un mes de antelación.

Lectura recomendada: Todo lo que debes saber sobre el contrato de alquiler

¿Pueden pedirme que deje la vivienda antes de que finalice el contrato?

Aunque esta circunstancia se pueda dar, siempre se deberán cumplir ciertos factores.

Sin dudas, el propietario no puede echar del piso al inquilino en cualquier momento. De todas maneras si éste necesitara la vivienda podría recuperarla. Siempre que sea una persona física, por ejemplo: para él mismo o un familiar de primer grado (hijos, padres o cónyuges).

Para pedirle al inquilino que abandone la vivienda tendrá que haber pasado al menos un año del contrato de arrendamiento. Además que esta posibilidad tiene que estar prevista en el contrato. En este caso se le deberá notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Si tras dejar la vivienda el propietario o sus familiares no la ocupan, el inquilino tendrá derecho a volver o pedir una indemnización.

Esperamos que este post sobre la notificación de la subida del alquiler al inquilino, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Cómo calcular el PER de una vivienda para alquilar

En Alquilar

Contrato de alquiler con opción a compra

16 noviembre, 2022 No hay comentarios

En este post aprenderás qué es, cómo funciona y las ventajas que presenta el contrato de alquiler con opción a compra. ¿Quieres saber de qué se trata? ¿Has pensado en realizar este procedimiento? ¡No te lo pierdas y continúa leyendo!

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra se caracteriza principalmente por una estabilización del precio de la vivienda que el arrendador está alquilando, ya que supone en el futuro la compra de la misma. Al ser una inversión a largo plazo representa un gran ahorro para los inquilinos. Este formato de contrato cuenta con ventajas y es una opción muy utilizada en la actualidad.

Incluso, cada vez son más las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler. Este incluye la compra y el arrendamiento de un inmueble. Es decir que podrás vivir alquilando mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra funciona prácticamente como un contrato de alquiler normal, sin embargo el contrato de arrendamiento a su vez incluye dos subcontratos. Se lo conoce como contrato mixto o doble. Una de sus partes sería el alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado y la otra, el contrato con la opción a compra del mismo.

Uno de ellos es básicamente un contrato de alquiler al uso, con todos los acuerdos de arrendamiento. El otro es el que determina todo lo relacionado con la opción a compra. Se refiere a:

Los plazos para ejercerla.

El porcentaje de descuento que se hará en caso de pasar a compra.

El acuerdo determinado.

El precio de venta en el momento de firmar el contrato.

Todo lo relacionado con el seguro adquirido.

De manera que podríamos decir que el alquiler con opción a compra es una opción de adquirir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble que en un primer lugar será solamente arrendado.

Contrato de alquiler con opción a compra

Los requisitos mínimos que debe tener

El alquiler con opción a compra es un contrato atípico, ya que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. De todos modos, se encuentra aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por ello, es sumamente importante que todas las condiciones queden bien especificadas en el documento legal.

Al ser un contrato mixto en él se reflejan claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. A continuación te mostramos las cláusulas que deberían incluirse en el contrato de alquiler y en el de compraventa:

Contrato de alquiler

Plazo durante el cual el inquilino podrá arrendar la vivienda.

Plazo durante el cual el inquilino podrá ejercer su derecho a la compra.

Monto mensual del alquiler.

Responsabilidad sobre los gastos.

Contrato de compraventa:

La voluntad del propietario de vender al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.

Precio de venta de la vivienda.

Porcentaje, ya sea fijo o variable por años, de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra, a descontar del precio de venta.

Cantidad de la prima inicial a cargo del arrendatario por el derecho a la compra, si es que la hubiera.

Modo y plazo para ejercer la opción a compra.

Beneficios de este tipo alquiler

Como todo tipo de contrato que alberga más de una opción, el alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas y sus desventajas y es necesario conocerlas.

Entre los beneficios del alquiler con derecho a compra podemos encontrar los siguientes:

Los gastos de alquiler. En cualquier caso también estaríamos pagando si no tuviésemos la opción a compra, se van acumulando a nuestro favor. De esta forma una ventaja de este tipo de contrato es que estaríamos “ahorrando” el dinero del alquiler al mismo tiempo que usamos la vivienda. También podríamos ir pagando en cuotas por el precio del alquiler, un inmueble que con el tiempo podría ser nuestra propiedad.

El precio final de la vivienda es cada vez más bajo. Esto se debe a que estaremos pagando la cuota de alquiler. Además, en cualquier momento podemos completar la compra definitiva, la hipoteca o préstamo para la total adquisición del inmueble y será mucho más reducido. Algo inimaginable en el caso de un préstamo hipotecario completo.

Es mucho más sencillo demostrar la credibilidad a la hora de pedir un préstamo ante una entidad bancaria.

Siempre se estará en ventaja a la hora de comprar un inmueble, en caso de que el propietario decida ponerla a la venta.

Como el acuerdo está pactado, si suben los precios de las viviendas este se mantendrá congelado. Siempre en relación a los precios del mercado inmobiliario del momento de la firma del contrato.

Un beneficio del propietario es que se asegura durante todos los meses el pago por arrendamiento. Si se diera el caso de que el inquilino no paga, la opción de compra desaparece.

Es una opción muy interesante, más aún teniendo en cuenta la situación actual y la imposibilidad para una persona con un sueldo medio de adquirir una vivienda. Esto último, sobre todo, se debe a que los precios de venta dentro del mercado inmobiliario son muy caros.

Factores y condiciones a tener en cuenta

Este tipo de contratos conlleva también unas condiciones, factores y desventajas donde marcamos las siguientes:

El precio de compraventa será el mismo del momento de establecer el contrato. Lo que significa que si el valor de las viviendas bajan, se mantendrá el precio y se estará pagando una suma más elevada que la del mercado inmobiliario del momento. También puede ser un beneficio, en el caso de que los precios suban.

Aunque no siempre es obligado, el propietario puede establecer una prima inicial por el derecho que ofrece para la opción a compra. En el caso de que el inquilino no ejerza el derecho a compra, se perderá la prima y las cuotas pagadas.

Si el contrato de alquiler se prorroga, se perderá el derecho a compra que se establece inicialmente. Ya que, son 2 contratos distintos.

Durante el tiempo que dure el contrato, una obligación del propietario es que debe mantener el contrato sin alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.

El inquilino que haya firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, tiene la exclusividad para la compra de la vivienda.

El precio que se establece en el contrato no se puede modificar ni por el propietario, ni por el inquilino. Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede variar siempre en función del IPC.

Si el inquilino arrendatario se retrasa en el pago del alquiler por un tiempo superior a 2 meses, pierde el derecho a compra del contrato de alquiler.

El funcionamiento del contrato en temas fiscales

En cuanto a los temas fiscales, el alquiler con opción a compra está está sujeto a varias posibilidades. El primer caso es que si se hace el pago de la prima inicial establecida por el propietario este tiene que ser declarado. Pero el inquilino no podrá eximir el pago.

Además si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario tiene que declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.

Por otra parte, tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden eximir del IRPF. Siempre en noción de adquisición de compra habitual.

Lectura recomendada: Declarar el alquiler en el IRPF

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

Este contrato incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos. Aquí se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Sin embargo, existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra y básicamente incluyen lo siguiente:

Datos del arrendatario.

Datos del arrendador o propietario.

Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.

Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.

Cláusulas y datos legales que regulan la opción.

Objeto, destino y uso del arrendamiento.

La fianza, seguro y garantía.

La renta convenida.

Gastos.

Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.

Otros asuntos como prohibiciones y cláusulas impuestas por el propietario, siempre y cuando respeten la normativa vigente.

Políticas de cancelación.

Firma de ambas partes.

Aunque no es obligatorio, una vez el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, el contrato podrá inscribirse en el registro de propiedades.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber del contrato de alquiler con opción a compra, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Formación Inmobiliaria

El mejor tour virtual inmobiliario

15 noviembre, 2022 No hay comentarios

¿Cuándo dejamos de ver con fascinación las películas donde las personas compraban o se comunicaban a través de pantallas para vivirlo cotidianamente? ¿Hubieras apostado hace algunos pocos años a que los tours virtuales iban a cobrar la trascendencia que poseen hoy día? El boom de las visitas guiadas en 3D o mediante transmisiones de los agentes inmobiliarios se ha extendido lo suficiente para que podamos asegurar que han llegado para quedarse. Aquello que comenzó como una llamativa opción de parte de los más prestigiosos museos o sitios de intereses científicos, hoy posibilita que cientos de mercados comerciales alrededor del mundo hayan logrado expandir sus servicios, más allá de las fronteras físicas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo pergeñar el mejor tour virtual inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre este apasionante tópico ¿Nos acompañas?

De excéntricas a infaltables

No es una novedad que el sector inmobiliario es uno de los mercados más competitivos del mundo. Asimismo, y hablando pura y exclusivamente de marketing inmobiliario, el estar compuesto por cientos de macros y micro mercados obliga a las agencias a estar pendientes no solo de las tendencias en auge, sino también de las futuras corrientes.

Ni bien masificada la internet a nivel particular, muchos vieron a los tours virtuales como una excéntrica y peculiar metodología de ventas. Aquello que en un momento proponía una inversión por fuera de lo estipulado por los presupuestos de las pequeñas y medianas inmobiliarias, hoy es punta de lanza en materia de tracción y llegada al público por parte incluso de los agentes inmobiliarios novatos o las agencias que recién comienzan a transitar este duro camino.

El mejor tour virtual inmobiliario

La tecnología moderna dice “presente” en cada rincón de nuestras vidas. El real estate se considera uno de los mercados que mejor y más profusamente la ha incorporado a cada una de sus aristas. En este sentido, esa presencia tecnológica pisa fuerte no solamente en lo referido a mejoras en la gestión cotidiana, sino también en las estrategias utilizadas en la captación clientelar.

Veamos solamente algunos de los beneficios en los presupuestos con los que los agentes inmobiliarios freelancers o agencias digitales cuentan al día de hoy, apuntando a los tours virtuales.

Un desembolso tan mínimo y eficaz

¿Sabías que muchas agencias contaban con sus propios equipos de fotógrafos y productores de video? Pues esos gastos fijos, que ocupaban una porción no menor en los presupuestos internos de las inmobiliarias, hoy se reducen a casi nada.

Mínimos requerimientos. Con un móvil particular de mediana gama ya estarás capacitado. Ofrecer una calidad en producción de video similar a la profesional ya no es una fantasía de la ciencia ficción. Incluso contando con ágiles aplicaciones (muchas ya vienen incorporadas de fábrica a los móviles modernos) podrás editar, agregar música y ofrecer un archivo liviano que promocione de maravillas tus unidades en oferta.
Estilo profesional. El uso de drones económicos y disponibles en cualquier tienda de electrodomésticos ha revolucionado la era multimedia hasta tocar niveles impensados. Con un dispositivo con soporte para teléfonos móviles puedes en muy poco tiempo y casi sin gastar un euro ofrecer resultados cinematográficos.

El uso de drones puede aprovecharse en la actualidad tanto en exteriores de propiedades con jardines y piscinas, como en los interiores de pisos reducidos. En el primer caso, provocarás un impacto visual imposible de lograr con simples fotografías; en el segundo, podrás exhibir cada rincón de los ambientes utilizando la modalidad de filmación panorámica para que el eventual interesado no se pierda de nada.

Pero… ¿De qué se trata una visita guiada virtual?

Una visita guiada virtual presupone decenas de utilidades, cada una con sus ventajas. Se trata, ni más ni menos, que de un simulacro de visita física a las unidades. En este sentido, se utiliza preferentemente para acompañar publicaciones u ofertas especiales. En la mayoría de los casos es ofrecido como un servicio extra o premium a quienes se encuentren interesados en vender su propiedad.

Esto no es una casualidad ni mucho menos, ya que los niveles en tasa de clics entre aquellas publicaciones que contienen un video multimedia como visita virtual son ostensiblemente superiores a los de las ofertas del tipo convencional. Y si bien esto no garantiza ni asegura que la diligencia vaya a resolverse en menor tiempo, sí incrementa las posibilidades de que eso suceda.

En cualquier caso, los clientes que optan por complementar sus publicaciones digitales con una visita virtual entienden que los costes de dichos servicios se cubren solos, resultando una diferencia que tranquilamente puede ser acoplada al del valor de la propiedad sin que llame decididamente la atención de nadie.

Un acceso a mano

Tal vez el principal atractivo del tour virtual o visitas virtuales a propiedades radique en su accesibilidad al alcance de la mano del interesado ¿Desde dónde se puede acceder a una visita virtual? Pues la liviandad de los archivos multimedia actual hace que un tour digital pueda quedar alojado en cualquier plataforma o red social.

Es necesario aprovechar a consciencia tu canal de YouTube. Con mínimos conocimientos en posicionamiento SEO podrás hacer que tus cortometrajes salten a la vista en el buscador de quienes están buscando un nuevo hogar, una oficina o un sitio donde vacacionar. Los canales para promocionar estas pequeñas piezas en video funcionan como ninguna otra a la hora de iniciar el vínculo entre el espectador y la propiedad en cuestión.

Una herramienta clave

Si vas a incursionar en este terreno multimedia, te recomendamos iniciarte en Google Tour Creator. Se trata de una poderosa y sencilla herramienta con la que podrás crear fácilmente el mejor tour virtual inmobiliario y salir a competir en los circuitos más exigentes.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo competir en marketing inmobiliario

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En Agentes inmobiliarios

Ideas en tracción del cliente inmobiliario

15 noviembre, 2022 No hay comentarios

La pregunta del millón es ¿Hay una clave para traccionar más y mejores clientes? Acelerar el proceso de captación de prospectos puede depender de una serie de infinitos factores. Claves, por existir, existen de a cientos. Lo cierto es que aquella que acaso funcione para tu agente realtor colega o agencia vecina, tal vez no resulte para ti y viceversa. En este artículo de Oi Real Estate revisaremos algunas ideas en tracción del cliente inmobiliario ¿Cuáles son las técnicas y claves en captación que mejor se adaptan a los tiempos que corren? Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre un tema central en la actividad diaria del agente en bienes raíces.

Proacción para traccionar mejor

¿Esperas a que suene el móvil o prefieres invertir tu tiempo en pergeñar una buena campaña de mailing? ¿Te sientas en tu escritorio mirando la puerta de la agencia, aguardando a que entren los clientes o sales a buscarlos? Entre las aptitudes más buscadas en un agente o asesor (que desde el vamos no deben ser pocas), una de las más importantes es la del ser proactivo. De cara a conseguir más clientes, esta cualidad es fundamental para la denominada en el idioma del marketing como “prospección”. Esa compleja tarea consiste en la generación de clientes nuevos desde la implementación de técnicas de ventas.

Vender o alquilar no es una decisión que se tome a la ligera. Por ello, inducir al cliente a que deposite esa negociación en tus manos, implicará un trabajo delicado, con el factor generador de confianza como eje central, planificación y la profesionalidad. No será sencillo; pero sí mucho menos complejo si tienes claros tus objetivos desde antes de comenzar.

Estrategias seguras y objetivos claros

¿Cuál es tu objetivo de captación? Puede que te sientas más cómodo en las negociaciones que busquen alquilar inmuebles o venderlos, o simplemente asesorando a clientes en ambos casos. Si estás en tus primeras etapas en el sector inmobiliario, te recomendamos antes que cualquier otro movimiento investigar el mercado zonal, identificar su volumen de oferta y demanda, y actuar en consecuencia.

Con tu objetivo de captación definido, sabrás depurar mejor entre las estrategias de tracción que vas a utilizar. ¿Cuáles son los caminos menos sinuosos que te conducirán hacia la meta planteada? Establece un plan diario en el que puedas moverte con comodidad.

Cada cual atiende su juego

Si trabajas en un equipo de agentes, sabrás que cada uno cuenta con su técnica de tracción preferida. Dijimos que al haber un número considerable de técnicas y claves en captación inmobiliaria de éxito comprobado, hallarás sustanciales opiniones respecto a sus resultados. Es vital no descartar ninguna, convendrá mejor evaluar cuáles pueden surtir un efecto de impacto a partir de tus cualidades y virtudes como vendedor.

Una buena acción de ventas en una suerte de analytic del marketing actual radica en saber cómo ese cliente llegó hasta la agencia o al contacto de tu móvil. Fuera de la prospección, enfoquémonos en el cliente que se acerca a consultar. Es parte del conocimiento sobre tu trabajo saber qué habrá influído en el hoy prospecto a decidirse a consultarte. En este caso, gran parte de tu tarea está hecha. Entender cuál de los medios que utilizas para promocionar tu servicio ha surtido efecto y llevar un índice detallado, es fundamental.

Un ejemplo:

Imagínate que promocionas tu servicio en un periódico zonal de bajo tiraje, campañas en redes sociales y una plataforma web. Si has relevado que de treinta consultas mensuales recibidas, veinte provienen de las redes, nueve de la plataforma web y solo una del periódico zonal, ya tendrás un buen índice de tracción publicitario resuelto.

Ideas en tracción del cliente inmobiliario

Puede que con el tiempo el promocionar tu servicio a través de portales y redes sociales te baste para obtener un flujo de clientes que colme tus expectativas. Pero, especialmente al comienzo de tu desarrollo en el sector, no todo es anunciar y sentarse esperar. Veamos otras ideas en tracción del cliente inmobiliario y posicionamiento que mezclan lo analógico con lo digital.

1 El door to door, o la técnica de la puerta fría

El hecho de que se trate de una de las técnicas de ventas más antiguas, no quiere decir que la era digital la haya borrado del mapa. La venta puerta a puerta sigue siendo una de las más indicadas para el posicionamiento zonal y la instalación de marca.

Para ello, deberás contar con la impresión de folletos o cartas de presentación y tarjetas personales, que puedas simplemente deslizar bajo las puertas de las viviendas, o dejar en los buzones de los edificios. En el caso de las zonas comerciales, procura tener preparado un breve discurso (no más de treinta segundos) con el que puedas acompañar tu papelería. Presentarte y ponerte a disposición como agente zonal, te hará entrar en las ondas de radar del comercio de cercanía. Recuerda que para que la técnica de la puerta fría de sus resultados, es imprescindible mantenerla en el tiempo. Organizar un circuito de folletería es la mejor opción.

2 El particular que se cree broker

Muchos propietarios se niegan a vender u ofrecer en arrendamiento su propiedad a través de agencias especializadas o agentes inmobiliarios. Pues aquí debes entrar en escena. Identifica las unidades en venta vía “dueño” (suelen demorarse mucho más en vender o alquilar, y frecuentemente fracasan en su intento). Ofrece tus servicios como agente y transmite la tranquilidad de saber qué es lo que hay que hacer en cada instancia de la negociación.

Los “propietarios agentes” suelen desanimarse al ver que vender no es una tarea sencilla y se frustran al enterarse de que no están capacitados para una diligencia de esta magnitud. Propone una baja en la comisión (generalmente se dan por hecho sumas irreales) y verás que al paso del tiempo, sino inmediatamente, tu móvil recibirá un mensaje en el que te solicitarán una entrevista.

3 Testimonios y referencias

Recomendamos firmemente no descuidar al prospecto, aún cuando la negociación ha llegado a buen puerto o hubiera quedado en la nada. Entre los motivos que te llevarán a sacar provecho de esa relación comercial extendida, encontramos la solicitud de referencias de eventuales contactos.

Mantener aquella cordial relación, mediante correos electrónicos con las últimas novedades de la agencia o de tus servicios, newsletters, etc., te habilitarán para pedirles un mínimo de contactos que ellos crean potables para futuras negociaciones inmobiliarias. Encontrarás que mayoritariamente, entre esos contactos hay más eventuales prospectos de los que te imaginabas.

Como anunciamos en la introducción, existen cientos de mecanismos de captación. Hoy te señalamos las consideradas «clásicas», no por antiguas, sino porque no fallan. ¿Tienes tus propias técnicas y claves en captación inmobiliaria? ¡Te leemos en los comentarios!

Si te interesó el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Invertir en tecnología inmobiliaria

En Alquilar

Consejos para conseguir rebajas en el precio del alquiler

15 noviembre, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer cuáles son los mejores consejos para conseguir rebajas en el precio del alquiler, te encuentras en el lugar indicado. En el siguiente post, te brindaremos toda la información que necesitas saber a la hora de alquilar un piso y actuar como el mejor inquilino del barrio. ¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Los mejores consejos para conseguir rebajas en el alquiler

Alquilar una vivienda, en la mayoría de los casos, es más una obligación que una opción. Aproximadamente el 50% de los inquilinos alquila, ante la imposibilidad de ahorrar para afrontar los costes iniciales de una hipoteca.

Dada la cantidad de sueldo que los españoles designan al alquiler de la vivienda, muchos intentan probar suerte negociando. Uno de los últimos estudios realizado a los españoles, revela que el 34% de los encuestados que viven de alquiler han negociado el precio de su renta mensual. Esta es una cifra inferior a la de 2019, que era de 37%. De ese 34%, el 75% logró una bajada. Mientras tanto, el 11% solo consiguió ver cómo su renta subía.

En general, es importante saber cómo hacer una contraoferta de alquiler requerido a la lógica y los datos con los que contamos. Es por ello que recopilamos los mejores consejos para lograr una rebaja en el precio de su alquiler.

La regla del 30%

Para poder negociar el precio del alquiler, tendrás que saber cuál es tu poder adquisitivo y cuánto puedes destinar a cada partida. ¿A que nos referimos con partidas? Al precio del alquiler, suministros, cesta de la compra, entre otros.

Para que el sueldo dé para todo esto, los expertos recomiendan la regla del 30%. Esto significa que, el precio de la vivienda no debería superar el 30% de tu sueldo. El otro 30% debería ir destinado a los gastos básicos, y el 30% restante para sus necesidades propias.

Sin embargo, esta regla no es algo exacto e inamovible. Esto se debe a que el precio destinado al alquiler puede llegar, por ejemplo, al 40% si conlleva algún beneficio. Entre ellos se podría incluir menos gasto básico para ahorrar en luz, gasolina, entre otros.

Conocer el contrato de alquiler

Antes de sentarte cara a cara con cualquier casero para pedir rebajas en el alquiler, deberías tomarte tu tiempo para analizar el contrato que firmaste. Esto se debe a que es muy importante conocer muy bien, con normas y clausulas el contrato de alquiler antes de negociar.

Habrá que revisar la renta, el índice de precios, qué obligaciones tienes, qué derechos y cuando puedes abandonar la casa. Deberás conocer con claridad todos los apartados, ya que a lo mejor se ha incluido una cláusula que impida negociar el precio. Además, te vendrá muy bien para tener claro cuáles son las obligaciones y los derechos que tienes como inquilino.

Cabe recordar que tu casero no tiene la obligación de revisar el precio más allá de lo que dice el contrato. Es por ello que para conseguir una rebaja sustancial hay que saber si permite negociar el precio o no.

Lectura recomendada:

El contrato de alquiler: Todo lo que debes saber

Conocer el precio de alquiler medio de la zona

También es muy importante conocer el precio medio del alquiler de la zona donde está situada la vivienda y compararlo con la renta que se está pagando. De esta forma, podrás saber si estás pagando de más o, por el contrario, te encuentras ante una ganga. Saber esto será tu principal arma para respaldar y fundamentar tu petición de rebaja. Llévale una lista de pisos en alquiler por la zona, si es en el mismo bloque o manzana, aún mejor. Además de los precios para que el propietario o la inmobiliaria vea que tu alquiler está fuera de mercado.

Estudia la demanda de la zona

Hay zonas donde los pisos en alquiler no duran prácticamente nada en el mercado, mientras en otras áreas llevan anunciándose varios meses sin éxito.

Si hay poca demanda en la zona donde se reside, se puede utilizar como argumento a favor de una rebaja. Los propietarios saben que puede tardar mucho en encontrar otro inquilino, mientras que si la demanda es elevada, no le temen tanto a este punto.

Hacerse valer como inquilino para conseguir rebajas en el precio de alquiler

Para muchos propietarios es más importante tener buenos inquilinos que ganar mucho dinero.

Por ello es muy importante jugar la carta del buen inquilino y recordarle al casero que siempre se ha pagado la mensualidad a tiempo. Además de aclararle que el piso siempre se cuida y se mantiene en buenas condiciones junto que tener un buen inquilino es muy importante.

Encontrar a otro inquilino decente puede suponer un riesgo para el propietario, que podría dar con un moroso o sufrir destrucción en su inmueble. Tener una relación de confianza puede ser tu salvavidas ante una subida de precio.

Asimismo nunca debes perder la educación. Te encuentras en una negociación y nadie tiene más obligaciones ni derechos que los que marca el contrato. Se suelen conseguir más cosas razonando con el propietario, que tratando de imponer un precio o una rebaja

Tener otras alternativas

Antes de ir a negociar rebajas en el precio del alquiler debes tener un piso ojeado y hablado. No es cuestión de apurarse y quedarse sin ninguna casa a la espera de encontrar una. Además, el propietario verá que vas en serio.

No te olvides de investigar, comparar y tener un listado del precio de otros inmuebles de las mismas características en la misma comunidad. Será de especial utilidad si se encuentran otras ofertas más bajas para lograr una renta similar.

Ser flexible ante una contraoferta

Como inquilino también deberás ser un poco flexible si realmente estás interesado en el piso de alquiler. Si el casero no quiere bajar la renta mensual, se le pueden proponer otras opciones. Por ejemplo, que pague la luz o el agua, o ese frigorífico viejo que gasta mucho. También puedes pedirle que ofrezca nuevos electrodomésticos más eficientes, solicitar un cambio de colchón, pedir un garaje o trastero que sepas que tiene el dueño. Al menos de esta forma mejorarán las condiciones de su estancia.

Cómo actuar el día de la negociación para conseguir rebajas en el precio del alquiler.

Con todo esto deberás dirigirte a tu casero y pedirle una conversación en persona. Será mejor hacerlo en el piso, ya que así si hay que poner un ejemplo del deterioro de la casa podrá hacerse de forma rápida.

Una vez con él explícale de forma clara que el precio de los alquileres están bajando y que el tuyo ha quedado fuera de precio. Puedes sacar a relucir la buena relación que tenéis y la dificultad que tendrá de encontrar otro inquilino como tú. Además que buscar a otra persona suele conllevar gastos para mejorar en la casa y hacerla atractiva.

Ofrécele un precio lógico basado en los de alrededor y si es posible, ofrécele también un adelanto de pagos como signo de buena voluntad. De esta forma demostrarás que él también puede ganar con el cambio. Si lo ves complicado y estás decidido, lanza la primicia de cambiar de casa porque estás perdiendo dinero.

Luego de la conversación, dale unos días para que tome una decisión. Puede costarle aceptar la nueva situación y además seguramente tenga que consultarlo con más personas. Queda con él en que esperas su llamada y si no la hace tras unos días llámale tú para recordarle la negociación. Cuando te llame estudia su oferta, las ventajas e inconvenientes.

Si te convencen ¡felicitaciones! y adelante. Si es lo contrario piensa en la posibilidad de que hay muchos pisos esperándote ahí fuera.

Esperamos que este post sobre los mejores consejos para conseguir rebajas en el alquiler, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Y si quieres seguir leyendo sobre alquiler, inquilinos, te recomendamos la siguiente nota:

Alquiler de piso entre particulares: ¿qué tener en cuenta como inquilino?

En Agentes inmobiliarios

Cómo proceder frente al inquilino moroso

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, a menudo deberás lidiar con una serie de eventos desafortunados. Conflictos de todo tipo están ocultos a la vuelta de la esquina y pueden presentarse en cualquier momento. En caso de intermediar entre tu cliente propietario y el inquilino, la posibilidad de tener que encarar y resolver esos problemas se incrementan sustancialmente. Los aspectos legales pueden cambiar de acuerdo con la región que manejes, esto es un hecho. Pero existen una serie de pautas en el mismo sentido que son comunes y generales a todos. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo proceder frente al inquilino moroso. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para comprender mucho más sobre el apasionante tópico en el real estate que atañe a la formación del agente inmobiliario ¿Nos acompañas?

Paso a paso

Ante todo debemos señalar que, aunque pueda parecer una obviedad, la sola demora de un mes de impago en la renta del alquiler es motivo suficiente e irrefutable para que un propietario cancele o de por finalizado un contrato. En este sentido, es fundamental no precipitarse y seguir una serie de pasos legales y que le permita tomar posesión nuevamente a tu cliente del bien raíz en cuestión.

Hay una cuota de azar en la elección de un inquilino extraño. Los propietarios procuran hallar a su inquilino primeramente entre su núcleo cercano de conocidos o familiares. Luego, recurrirán a los recomendados de aquellos. Más allá de esa línea de frontera, quedan los desconocidos totales. Y aunque no se trate de un hecho frecuente, sí es posible que a pesar de haber evaluado y aprobado su estado y comportamiento financiero, su espalda económica, etc. te topes con un inquilino moroso en cualquier momento.

Al respecto, muchos propietarios dejan en manos de su agente inmobiliario la diligencia de la puesta a punto de la unidad; buscar y hallar al inquilino ideal y concretar la negociación. Es decir “Llámame para la firma del contrato”. Esto es algo que suele ocurrir. En casos similares, como asesor en bienes raíces tendrás mucha más responsabilidad sobre tu espalda. De tornarse irremediable la situación de impago, deberás saber cabalmente cómo actuar.

Cómo proceder frente al inquilino moroso

La Ley de Arrendamientos Urbanos también conocida como LAU, contiene su artículo 27 que respalda la decisión de un propietario si solicita rescindir su contrato ante la falta de pago. Al respecto, tras un solo mes de impago, el cliente propietario puede efectuar una devolución de contrato de arrendamiento. En esta acción netamente legal queda de manifiesto su postura y el inquilino deberá entregar la propiedad.

No obstante, en estas instancias convendrá siempre tomar todos los recaudos posibles. Hablamos de que (a pesar de que la ley ampare al propietario en muchas formas) iniciar el traumático proceso de deshaucio en última instancia. La opinión de todo agente inmobiliario de experiencia coincide en la idea de intentar solucionar el inconveniente de todas las maneras antes de proceder judicialmente.

¿Cuáles son los pasos en la generalidad?

Si hablamos de un desahucio “amigable”, primero debería enviársele al inquilino un requerimiento de pago vía burofax. Esto para dejar constancia del reclamo legal y fehaciente. Luego quedará aguardar la reacción del inquilino. Se presupone que ante este preaviso el mismo se pondrá al día con su deuda.

Puede que este requerimiento no funcionara y la situación se extendiera más allá de los plazos propuestos en él. En un contexto de desahucio “normal”, entonces deberían darse los siguientes pasos legales:

Se le envía una demanda de desahucio por desalojo. La misma debe ser firmada por un procurador y un abogado. Dicha demanda fija una fecha para el desahucio. En esa instancia el inquilino deberá devolver la unidad en los términos óptimos que fija el contrato.
Se reclamarán las cuotas mensuales adeudadas, además de los intereses correspondientes por morosidad.

¿Si el inquilino no cuenta con un contrato?

Desde Oi Real Estate, solemos recomendar las inconveniencias de efectuar cualquier tipo de acción inmobiliaria sin un contrato legal. Pero sabemos que el actuar de palabra o buena fe es un hecho mucho más corriente de lo deseable, teniendo en cuenta los dolores de cabeza que surgen al momento de interponerse cualquier conflicto ¿Cómo tomar acciones legales sin un texto al cual recurrir? Como verás, se trata de una instancia por demás complicada.

En este sentido, para desalojar un inquilino sin contrato deberá seguirse los pasos equivalentes a los seguidos con uno que sí lo posee y esperar que la justicia actúe en consecuencia. Asimismo, si los causales de desalojo fueran eventos tales como actividades ilegales o denuncias de vecinos por molestias, podrá enviársele un preaviso que proporcionará solamente siete días corridos para abandonar la casa.

Tiempos estipulados

La pregunta del millón suele ser ¿Cuál es el plazo en el que un inquilino abandona la propiedad, partiendo desde el inicio del proceso de desahucio? No hay una respuesta concreta a este interrogante, ya que cada caso es un mundo y contará con sus peculiaridades. En el promedio, se estima que un propietario podrá recuperar su vivienda por morosidad o impago de cuota de alquiler en un lapso de siete u ocho meses; que acaso puedan extenderse hasta un año. Esto puede depender de varios factores o infortunios surgidos entretanto.

A la vez, un contrato podrá ser considerado como roto con un solo mes impago de la cuota de alquiler. Los procesos de desalojo, sin embargo y como recomendamos en párrafos anteriores, pocas veces suelen darse ni bien el inquilino supera el día estipulado de antemano en la paga mensual.

Hemos visto algunas generalidades sobre cómo proceder frente al inquilino moroso. Si como agente en bienes raíces ya has transitado estas dificultades nos encantaría conocer cómo has manejado sus alternativas.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

3 apps ideales para agentes inmobiliarios

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Influencia social informativa en el real estate

En Formación Inmobiliaria

Google Ads y el sector inmobiliario

14 noviembre, 2022 No hay comentarios

¿Cuáles consideras que son hoy por hoy los métodos o estrategias en ventas inmobiliarias más exitosas? Tus campañas de anuncios publicitarios ¿están siendo adecuadamente diseñadas? ¿Reconoces cuáles son las plataformas de predominio en el mercado al respecto? En este artículo de Oi Real Estate veremos la ascendente influencia de Google Ads y el sector inmobiliario, desde su creación a nuestros días.

Viejas estrategias / Nuevas estrategias

El nivel de competitividad del sector inmobiliario es vehemente. Con el paso del tiempo, ha sabido desempolvar estrategias en desuso u olvidadas (como el viejo «open house») y volverlas vigentes y exitosas. Asimismo, es uno de los sectores del mercado global que más posibilidades ofrecen a quienes se interesen en encontrar una salida laboral efectiva. Cada flamante agente inmobiliario, bajo el ala de una agencia o como asesor independiente, busca readaptar y traer a flote estrategias creadas muchas veces en otro sector del marketing.

Pues bien, las herramientas y software digitales de ninguna manera podían escaparse al uso práctico y efectivo por parte de los agentes inmobiliarios. En este sentido, Google Ads es una de las principales y más recurrentes plataformas de anuncios publicitarios online, especialmente en el sector de compra y venta de inmuebles.

Google Ads y sector inmobiliario

Transcurren poco más de dos décadas de Google Ads. Lanzada en octubre del año 2000 como Google Adwords, se trata simplemente de una plataforma de anuncios digitales. Es uno de los caballos de batalla más fuertes de Google, convirtiendo este servicio en su principal y más importante fuente de ingresos.

¿Cómo lo ha logrado? Pues de una forma muy sencilla de explicar y compleja de llevar a cabo. Hablando específicamente del sector inmobiliario, Google Ads le permite a sus clientes (en este caso agencias o asesores en bienes raíces) la posibilidad de elegir cuándo y a quiénes mostrar sus propiedades a la venta. Por supuesto, todo esto dependiendo de cientos de variables, cuyos misteriosos algoritmos se encargarán de resolver. Esos anuncios serán entonces exhibidos al cliente adecuado y en el momento preciso.

¿Pagar para aparecer más?

Google Ads ha arrojado por la borda un concepto clave del negocio del marketing. Si hasta los primeros años del siglo XXI te preguntaban “cuáles son las bases de una planificación paga de publicidad”, tal vez hubieras respondido “pagar para aparecer”. Y cuánto más pagas, entonces… ¿será que más apareces?

La respuesta de Google a esas nociones fue imbatible: “pagar para aparecer mejor”. Y de eso se trata hoy día cualquier planificación estratégica en ventas digitales, pase por los engranajes de Google, o no.

La publicidad dirigida

La denominada “publicidad dirigida”, apuntará (en su mayor parte y si configuras correctamente los pasos previos) tus anuncios inmobiliarios al cliente que esté buscando justamente lo que tienes para ofrecer. Podrá tratarse de alguien buscando un piso para comprar, ofreciendo un piso para vender, una vivienda para alquilar, etc.

Para ello, Google Ads dispone varios criterios de campaña, que dependerán del estudio que hayas realizado de tu mercado como agente inmobiliario. Para entender en resumidas cuentas de qué se trata, bastará con que investigues las premisas que las principales redes sociales, como Facebook, Instagram o Tik Tok, presentan en sus secciones de promociones para empresas.

Plataformas de campaña

Existen distintas plataformas de campañas en Google Ads, a través de las cuales podrás ofrecer tus servicios inmobiliarios. Dependiendo de cuánto dinero quieras invertir en tus campañas, o el que dispongas para elaborar tus anuncios, sabrás a cuál atenerte y cuál es la indicada.

Veamos las más destacadas:

Red de Búsqueda y Red Display

La diferencia entre estas dos clases de campañas (siendo que el anuncio puede ser el mismo), radica en el público al que estará dirigido. En la Red de Búsqueda dirigirás tu anuncio a un público segmentado que está interesado en tu servicio o propiedad; en la Red de Display en cambio, como asesor o agencia lo exhibirás a un público más “random” que tal vez no esté buscando comprar ni vender una vivienda.

Campañas de Video de Google Ads

Si cuentas con la posibilidad de producir un breve anuncio publicitario en video, no dudes en elegir esta campaña. Tu video promocional se ofrecerá en publicidades en YouTube, o aplicaciones y plataformas web asociadas a Google. Entre sus beneficios, tendrás llegada a públicos específicos y lograr más tráfico y leads a tu plataforma web.

Google Shopping

Más gente de la que suponemos, utiliza esta plataforma de compra online. Al igual que su magnífico buscador, Google Shopping ofrece una interfaz similar, que conecta el servicio o elemento deseado con la red de anuncios. Utiliza una serie de filtros altamente instintivos, lo que la vuelve una herramienta muy fácil de usar. Especificando datos como su ubicación, el cliente accederá a anuncios de compra venta de viviendas, alquileres o tus servicios como asesor en bienes raíces.

¿Dónde está el secreto?

Hay una serie de factores complejos para entender por parte de quienes quieren “aparecer” en Google. Y es que Google Ads no se trata de pagar y simplemente lograr presencia en sus buscadores de anuncios. Empleando el método de una subasta, tú como anunciante, destinarás tu dinero solamente en contra-entrega de clicks. Aquí es donde pueden comenzar los cortos circuitos, porque no es un mecanismo sencillo de traducir ni de entender.

Tu posicionamiento, entonces, no será un asunto que pueda ser decidido por un departamento de Google, ni nada que se le parezca. Google Ads realiza una serie de evaluaciones automáticas, fijándose en ciertos aspectos cualitativos de tus anuncios, utilizando sus algoritmos de Ad Rank (también conocido como Ranking de Anuncios). Así se le llama a la puntuación (del 1 al 10) de un anunciante, una vez que entra a las subastas de Google Ads ¿Cómo se calcula? Llegando a un complejo promedio en base a la valoración de puja, formato de la publicidad y calidad integral.

Investigar nuevas formas de promocionar tus servicios

El vínculo entre Google Ads y el sector inmobiliario es cada vez más frecuente. Solemos recordar que “una propiedad no la vende internet por sí sola”. También sabemos que al día de hoy, el ser un ultra conservador agente inmobiliario reacio a la venta digital, te quitará todo margen de competitividad.

Abrir una cuenta en Google Ads te llevará tanto tiempo como abrir una de correo electrónico. Te recomendamos probar suerte en sus métodos estratégicos, comenzando a investigar de a poco su sinfín de posibilidades. Tal vez descubras en esta vital plataforma una manera de promocionarte que hasta el momento no habías tenido en cuenta.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo: