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Daños en la casa alquilada: lo que debes saber

22 marzo, 2023 No hay comentarios

En este post, queremos contarte qué elementos se necesitan para encontrarse frente un delito de daños en la casa alquilada o en el mobiliario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En el siguiente artículo deseamos dejar en claro algunas cuestiones de gran importancia sobre el delito de daños en la casa alquilada. También, puede tratarse de daños en el mobiliario en caso que el alquiler se haya efectuado con muebles y enseres incluidos.

Delito de daño en la casa alquilada

El Código Penal se ocupa de penar las conductas en las que el inquilino genera daños en la propiedad ajena. El artículo 263 aclara que en estos casos el inquilino deberá pagar una multa de 6 a 24 meses. Esto en caso de que la valoración de los daños sea superior a los 400 euros.

Por otro lado, en caso de que los daños realizados no lleguen a superar los 400 euros, el inquilino será condenado por un delito leve de daños. Se trata de una pena de multa de 1 a 3 meses.

¿Todos los daños en la casa o el mobiliario son tomados como delito?

Por supuesto que no. Por el simple hecho de que al terminar el alquiler aparezcan daños en la casa o el mobiliario, no. Ya que esto no quiere decir que esta conducta sea tomada como delito.

Para que estos daños sean considerados como un delito de daños en la casa alquilada, es necesario que éstos hayan sido realizados de manera intencionada o dolosa.

Por otro lado, también existe la posibilidad de ser castigados en vía penal los daños por imprudencia grave. Esto siempre que su valor sea mayor a los 80 000 euros. Se trata de algo muy poco probable en estos casos.

Esto significa que, si los daños han sido generados a causa del desgaste usual de las cosas. O bien, por simple imprudencia. En ambos casos, no se trataría de un delito. Se trataría más bien de una cuestión civil que podrá resolverse en los juzgados civiles pero no en los juzgados penales.

¿Cómo se acreditan los daños en la casa alquilada?

Estos daños deben ser acreditados por el propietario del inmueble. Por este motivo resulta importante que al finalizar el contrato de arrendamiento o bien, se tome posesión de la finca por el Juzgado en caso de haber mediado un procedimiento de desahucio, el estado de la casa sea examinado por un perito. En ese momento se valorarán los daños, por medio de reportaje fotográfico, testigos, entre otros.

Consejos para el propietario y el inquilino

Un examen minucioso

Es necesario que antes de cerrar el contrato de alquiler, la vivienda y el mobiliario sea examinado adecuadamente. De este modo, al detectar cualquier irregularidad se podrá ponerla de manifiesto en el contrato o bien, en un anexo al mismo.

Tomar fotografías

Otro punto de gran importancia es realizar un reportaje fotográfico o de vídeo del estado en el que se encuentra la casa y el mobiliario al momento de celebrar el contrato de alquiler.

Realizar un inventario

En caso de que la casa alquilada cuente con mobiliario es importante realizar un inventario. Ten en cuenta que mientras más detallado, mejor.

Desperfectos

Resulta necesario poner de manifiesto cada uno de los desperfectos que vayan presentándose en la casa alquilada o bien, en el mobiliario.

Algunos ejemplos de daños en la casa alquilada

Condena por delito de daños

En caso de que el perito informe su visita al inmueble, presentando ésta un muy mal estado, completamente incompatible con el uso normal de la misma. Por ejemplo si presenta roturas en cajones de persianas, mobiliario, aparatos sanitarios, muebles de cocina, pavimentos, puertas, mecanismos eléctricos, entre otros. O bien, si observa la sustracción de mecanismos de cierre de las puertas o suciedad general que afecta a todo el inmueble.

El perito debe añadir a su informe varias fotografías en las que logren verse dichos desperfectos. Quedará claro que los desperfectos superan a los que podrían deberse a un uso normal de la casa, y que no han podido ser realizados sin intención.

No se encuentra ningún dato que permita apreciar que el delito haya sido cometido por un tercero en el poco tiempo transcurrido desde la entrega de llaves hasta la inspección de la casa por el perito.

Todo esto da como resultado que los daños, intencionales, como se puede observar en las fotografías y en el informe del perito, fueron causados por los acusados. Ya que ellos eran quienes ocupaban la casa, sin que hayan brindado una explicación lógica acerca de tales daños y suciedad en la vivienda, que conforme al contrato de alquiler se encontraba en estado de servir al fin para el que se alquiló. Ya que debe constar en el contrato que la vivienda ha sido inspeccionada previo a ser ocupada.

Absolución del delito de daños

En caso de que los daños observados no llegan a objetivar una intención de dañar, sino simplemente son indicativos de que el acusado no realizó un uso adecuado de la casa. Se trata de daños que reflejan un uso descuidado, prácticamente negligente. Sin embargo, no evidencian que hayan sido realizados con la intención de perjudicar al propietario, ni uniéndole el hecho de que el propietario debió interponer un procedimiento de desahucio. Esto se debe a que de tal hecho no cabe presumir en el presente supuesto el móvil o sentimiento de venganza que fortalecen la intención de perjudicar a otro.

No resulta extraño que las alfombras se arruinen si son dejadas en el balcón por no querer hacer uso de las mismas. Tampoco es imposible que se rompa una persiana o el cristal de una mesa de manera accidental si no se tiene mucho cuidado en el trato de los elementos. Por otro lado, las pintadas con rotulador que pueden aparecer en paredes se parecen a las que realizaría un niño.

El perito solo describe los daños a efectos de su valoración, sin que en su informe se excluya que tales daños se deben a un uso descuidado de la casa.

Hay un generalizado consenso doctrinal en la conveniencia de disminuir al mínimo la persecución penal de conductas que, como la de daños, ya cuentan con respuesta civil indemnizatoria o restauradora.

Luego de leer este post, nos interesa mucho conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

¡Contáctanos!

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En Agentes inmobiliarios

Cómo promocionar tus servicios inmobiliarios

21 marzo, 2023 No hay comentarios

El real estate es un sector especialmente bien visto por incorporar permanentemente a sus filas nuevos equipos de trabajo. En este sentido, se muestra siempre abierto a la expansión y al crecimiento. La posibilidad de lograr una carrera exitosa como agente inmobiliario, hoy presenta una luz verde incluso a aquellos que se incorporan al mercado laboral por primera vez. Pero… ¿De qué se encarga puntualmente un asesor en bienes raíces? Tú, como agente inmobiliario… ¿Te encargas de pergeñar tus propias campañas promocionales o te encuentras más cómodo copiando estrategias de probado suceso? En este artículo de Oi Real Estate daremos un repaso por métodos fundamentales acerca de cómo promocionar tus servicios inmobiliarios correctamente. No importa si eres un bróker independiente o si te mantienes bajo el ala de una agencia inmobiliaria, te aseguramos que deberías estar poniendo en práctica al menos alguno de ellos. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

El agente inmobiliario en el imaginario popular

El imaginario colectivo a menudo relaciona al asesor inmobiliario con algún personaje, más salido de un recuerdo cinematográfico, que como operador de la compleja tarea que le toca llevar adelante. Si preguntas, verás que gran parte de la gente definirá a un agente inmobiliario como alguien que permanece sin hacer nada en una propiedad vacía, abre la puerta, invita a los interesados a recorrerla, les narra una serie de detalles y al final de la visita los acompaña hasta la acera, y los despide.

El agente inmobiliario entonces, es mucho más que eso; se trate de un engranaje fundamental en este circuito tan importante dentro del mercado comercial global. Sabemos que una jornada de trabajo de un asesor se encuentra muy lejos de abrir y cerrar una puerta, y que la cantidad de servicios que dependen de él va mucho más allá de un “exhibidor de inmuebles”.

Lo que muchos ignoran

Como profesional del área, la función de un agente inmobiliario será la de acompañar al cliente desde el comienzo de la negociación, hasta su desenlace. Esto es una realidad innegable. Pero también (y aquí la diferencia respecto al “imaginario colectivo” del que hablamos) tendrá a su cargo el resolver cada inquietud de cualquiera de los implicados y cada complicación que pueda eventualmente surgir, en el trayecto de dicha diligencia. Esta parte del desempeño en los servicios de un agente inmobiliario, es lo que casi todos ignoran.

Cómo promocionar tus servicios inmobiliarios

¿Cuáles son los métodos que utilizas hoy día, por ejemplo, para darte a conocer y mejorar en el mismo paso la captación de inmuebles? Puede que tengas un convenio de objetivos a lograr con la agencia para la cual trabajas, o que como asesor independiente fijes tus propias metas. De cualquier modo, siempre es conveniente revisar cada estrategia, compararlas en tiempo y región, saber elegir cuál implementar y cuál no.

Para saber cómo promocionar tus servicios inmobiliarios correctamente y lograr incorporar nuevas unidades inmuebles a tu cartera, o interesados más potables la búsqueda de propiedades, te recomendamos cubrir ese amplio espectro, siempre considerando los diferentes tipos de clientes:

Enojados con la tecnología

La elaboración de flyers o folletos donde anuncias tus servicios como agente inmobiliario. Distribúyelos en la localidad más fuerte de la agencia y siempre amparado en la marca o nombre de tu inmobiliaria matriz.

Un universo en el móvil

Tómate el tiempo de elaborar una creativa presentación a través de apps de mensajería como Whatsapp o Telegram. En pocas líneas, puedes transmitir férreamente tus servicios a cada cliente almacenado entre tus contactos y ofrecerte a concertar entrevistas para pulir detalles.

El inagotable email marketing

La plataforma del correo electrónico sigue siendo de vigencia. A través de algunas como Gmail, hoy por hoy, puedes incorporar centenares de características de avanzada, en estética, organización y programación. Artículos en formato «newsletters», transforman un simple correo con anuncios en verdaderas y gratificantes experiencias para su destinatario.

Sitios de interés regional

Una vez cubierta el área donde pisa fuerte la agencia a la que respondes (en caso de que respondas solo a una), es una buena opción delimitar el próximo área a cubrir. Especialízate en la zona. Sus referencias principales, sus clubes deportivos, sus centros de talleres culturales. Procura intervenir en los sitios de mayor afluencia, como sus edificios más importantes, y conversar con sus encargados o conserjes.

Manejarte en un sector barrial específico en un solo lapso temporal, provocará que la serie de consultas provengan de un mismo espacio, lo que te ahorrará mucho más tiempo del que te imaginas.

La gráfica como opción

Si alguien hubiera dicho hace dos o tres décadas que la estrategia de anuncios en medios gráficos iba a volverse un método obsoleto, nadie le hubiera creído. Sin embargo, debemos reconocer se trata de una opción demodé, sino relegada tras muchas otras. Si realizas una pequeña investigación de acuerdo a los costos por espacio publicitario en revistas del sector de un tiempo a esta parte, encontrarás que estos han disminuido considerablemente. Esto es porque simplemente, ya no son capaces de ofrecer el servicio de antaño.

Redes sociales para todos

Promocionar correctamente tus servicios inmobiliarios, debe ocuparte un bloque horario justo. Claro que, si te insume mayor tiempo publicar tus servicios en las redes sociales de moda, que hacer tu trabajo específico, pues algo andará mal. Las redes sociales deben formar parte de tu manera de mostrar al mundo lo que haces, pero en su razonable medida. Es aconsejable que, una vez puesto el foco y aplicado a las tareas diarias (que ocuparán ya una porción importante de tu jornada), de las redes sociales se encargue otra persona, avocada exclusivamente a ese trabajo.

Encontrarás que la mayor parte de las agencias de prestigio, cuentan con compañías especializadas en este tipo de aplicaciones. Ellas ofrecerán seguramente mejores métodos comunicacionales, que los que puedes ofrecer tú en mitad de un tentempié a media mañana.

Aprender de los grandes

Sabes de antemano que el contexto presentado por colosos como Zillow o Trulia, en el gran mercado de los buscadores inmobiliarios, está casi prácticamente monopolizado por esas grandes compañías. Por lo tanto, no te desanimes mientras los ves posicionar y vender propiedades a lo loco, desde tu rol como agente inmobiliario independiente, o empleado en una agencia de pequeño o mediana talla. Al contrario, persevera en el uso de reglas promocionales de tu servicio que puedas variar levemente.

Por supuesto que no. Solemos oír sobre lo aconsejable que es no salirse de ciertas estrategias comprobadas de marketing promocional inmobiliario. Estas te proporcionarán cierto margen de garantía, es verdad. Pero tampoco debieras descartar tomar de dichas tácticas aquello que consideres mejor para ti, y añadirles tu visión de la situación. Aplicar leves cambios a normas de ventas pre establecidas, ha llevado muchas veces a consolidaciones definitivas y cambios reales, sobre todo en el pequeño mercado al que estamos acostumbrados.

Hemos visto al detalle algunos puntos relevantes sobre cómo promocionar tus servicios inmobiliarios de forma eficaz. Si cuentas con los propios, nos encantaría que los compartieras en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Tu palabra es siempre bienvenida.

Y si te interesó el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Claves para vender un piso alquilado

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En Invertir

Los mejores consejos para invertir en vivienda

21 marzo, 2023 No hay comentarios

Tras un año signado por la inflación, el sector inmobiliario hace caso omiso al contexto económico y las personas invierten en vivienda durante el primer trimestre del año. ¿Cuáles son las claves para no equivocarse? ¿Qué errores debemos evitar? Te brindaremos los mejores consejos para invertir en vivienda en la presente nota.

El comportamiento de la vivienda: qué tener en cuenta para invertir en vivienda

La vivienda se ha caracterizado por ser siempre un bien sólido para invertir. Incluso cuando salíamos de la pandemia, quienes no pudieron hacer viajes o gastar en otros bienes tenían un ahorro importante como para comprar una propiedad. Y pensemos también que la vivienda es un valor refugio, como lo hemos dicho desde estas páginas varias veces. Y como tal, atraviesa todas las crisis lo que hace a la estimación que se tiene del ladrillo.

Recordemos que la guerra en Ucrania parece una cuestión de nunca acabar, que la falta de suministros hace crecer la crisis energética, que la inflación se disparó como hace años no lo hacía en la zona euro.

Asimismo, el comportamiento de la vivienda en 2022 fue excelente. En cambio, durante este año parece que volverá a los niveles que se registraron antes de la pandemia. Al menos, así lo indican las estimaciones surgidas del VII Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (EFIMAD), realizado el 22 de febrero pasado. Fuertes bajas en los volúmenes de compraventa; alzas de los precios y alquileres. Y, a causa de la subida de tipos, un mayor esfuerzo de las familias para hacer frente a las hipotecas.

Por otro lado, la inflación permanecerá todavía alta, por lo que se espera que el Banco Central Europeo vuelva a subir los tipos de referencia. La inversión, que va a seguir en ascenso, todavía no va a alcanzar para cubrir los niveles de la demanda.

Ante este panorama de inflación, que mejor que apostar por las propiedades. Las viviendas no pierden su valor y nos puede ayudar a tener un ingreso en caso de decidir alquilarla. ¿Qué esperamos para invertir en ellas? A continuación, una serie de consejos para quienes deciden incursionar en el mundo del Real Estate.

Sugerimos también que le eches una mirada a la siguiente nota: Los errores más comunes al empezar a invertir.

Planificar para hallar las mejores opciones

Define primero tu búsqueda, hay mucha oferta y puedes llegar a marearte en el intento. Las rentabilidades, además, son diferentes según busques comprar o alquilar. Podemos hacer uso de la Internet para nuestra investigación, acceder a varios portales inmobiliarios como el de Oi Real Estate hasta hallar las oportunidades disponibles en ese momento.

Cuando hablamos de planificar hablamos del destino que le daremos al inmueble y el tipo de bien que queremos comprar. No es lo mismo si vamos a utilizarlo para vivir ocasionalmente, todos los días o para alquilarlo, la zona a elegir dependerá de esta decisión.

Definir el presupuesto

Las recomendaciones son que el presupuesto a invertir no exceda del 40% de tu salario neto. Idealmente, se debe contar con un 20% de la inversión a realizar de antemano, a través de ahorros propios. Recordemos que los bancos financian un porcentaje alto del valor de la propiedad. Y también que el año pasado, al aumento de tasas hipotecarias se le suman un aumento en las condiciones para acceder al préstamo. ¡Asesórate bien en este punto!

El precio de la vivienda depende de la zona, obviamente, y de su tamaño. Debes informarte previamente sobre los precios promedio por zona, tratar de hacer una pequeña investigación es clave para saber hallar buenas oportunidades.

Las propiedades más solicitadas en este momento son las de 2 o 3 habitaciones, con espacios al aire libre, terrazas o balcones debido a las nuevas necesidades que las personas tienen. Estas condiciones se generaron tras la pandemia.

Saber negociar para invertir en vivienda

La negociación es un arte del cual se desprende el precio final de una casa y se va puliendo a medida que vamos adquiriendo más experiencia, como la mayoría de las cuestiones de la vida.

Aunque no lo creas, más de un 25% de propiedades se encuentran actualmente por debajo de su precio real, es por eso que la negociación es la clave para obtener estos descuentos. Volvemos aquí a insistir en la importancia de la investigación previa, es la única manera de evitar regalar nuestro dinero.

Comprar al precio del mercado implica menos margen de beneficio y menor revalorización. Nunca dar el precio primero es el consejo más importante, ya que seguramente el primero que lo mencione (comprador o vendedor) será el que seguramente salga perdiendo.

Intentar ser objetivos

Seguramente tengamos preferencia cuando veamos algunas de las viviendas a invertir y las comparemos, pero no debemos perder la objetividad. La importancia, el objetivo, es la rentabilidad, la oportunidad de una buena inversión y focalizarnos en el beneficio a largo plazo de la misma.

Pensar a largo plazo

Invertir en vivienda no es algo rentable inmediatamente y este es un error que muchos cometen. Debemos mirar a largo plazo y tener paciencia. Por ejemplo, si hallamos una zona a buen precio que es probable que en un futuro se revalorice por las construcciones de los alrededores, este hallazgo generará una rentabilidad muy alta en el futuro.

Simplemente hay que tener un poco de visión y analizar el contexto. ¿Te animas a realizar todo esto? ¡Déjanos un comentario más abajo!

Queremos sugerirte la siguiente nota:

Lo que debes saber para comenzar a invertir

Influencia social informativa en el real estate

En Formación Inmobiliaria

Ejemplos en neuromarketing inmobiliario

20 marzo, 2023 No hay comentarios

El marketing en todas sus facetas, cuenta al día de hoy con incontables herramientas interesantísimas de examinar y aplicar a tu agencia de servicios en bienes raíces. En este sentido, los niveles de capacidad de medición tal vez sean los factores más determinantes a la hora de planificar nuevas estrategias o darles una vuelta de tuerca a las que vienes aplicando desde hace un tiempo. ¿Sabías que, en la actualidad, se considera que más del 95% de las decisiones importantes a nivel comercial se toman en menos de tres segundos? Tanto en el marketing global como en el específicamente ligado al sector inmobiliario, existe una infinidad de técnicas que tienen en cuenta a la mente y al poder de decisión. Podemos probarlas, mejorarlas, descartarlas y personalizarlas para que su uso se amolde a nuestras necesidades. En este artículo de Oi Real Estate, veremos una de las estratégicas de marketing clásicas, y sus transformaciones a través del tiempo: algunos ejemplos en neuromarketing inmobiliario que seguramente te sorprenderán. ¿Nos acompañas?

Confiar o no en el neuromarketing

El neuromarketing es por definición, un conjunto de técnicas basadas en la neurociencia. Centra sus estudios en los distintos efectos producidos en las personas por un producto determinado y sus estrategias de ventas. El sector inmobiliario no ha escapado al neuromarketing (en realidad, ningún mercado lo ha hecho) y viene aplicando diferentes estrategias a sus formas de marketing. Su objetivo inicial, por supuesto, es “vender más”. Sin embargo, hace tiempo que sus gurúes de las ventas alrededor del mundo vienen preocupándose por agregarle a ese primitivo “vender más” el “vender mejor”.

De este modo, teniendo en cuenta cada vez más al cliente como individuo además de cómo prospecto, sus estrategias se han perfeccionado hasta no dejar detalle liberado al azar. Entre estas técnicas, encontramos al famoso “social proof” también conocido como “prueba social”. ¿Puede el sector inmobiliario absorber y aplicar con éxito la táctica de la prueba social? Por supuesto que sí. Te contaremos cómo.

Piedra fundamental de la neurociencia

La neurociencia ha revolucionado el mundo del marketing. Esto no es ninguna novedad. En aspectos generales, la técnica de la prueba social inmobiliaria concentra su concepto y su meta en una sola idea: la valoración positiva de nuestro servicio en bienes raíces a través de la opinión y los testimonios de los usuarios/clientes. Por tanto, para implementar esta piedra fundamental de la neurociencia en nuestra agencia de forma cotidiana, veremos que la correcta y moderada construcción de una reputación será el pilar de nuestra estrategia.

¿Por qué hacemos hincapié en la búsqueda de un equilibrio entre una “correcta” y “moderada” construcción de nuestra reputación? Pues porque con los años, esta mecánica de ventas ha desarrollado también (y como todas) sus detractores. Y es en el equilibrio donde la neurociencia inmobiliaria ha logrado su subsistencia y sus ejemplos más exitosos.

La era digital

La prueba social es una de las estrategias más añejas del mundo del marketing y la primera que implementó el neuromarketing comercial. Sin embargo, con la irrupción de la era digital, se volvió un ítem que casi podríamos denominar como masivo. Derivó directamente de aquellas viejas publicidades en las que distintas personalidades posaban en una fotografía, promoviendo el uso del producto o servicio en cuestión. Aquel mecanismo encontró más tarde su evolución cuando logró imponer marcas a través del uso de ciudadanos comunes, no celebridades, y más tarde mediante el testimonio de sus usuarios.

Canales de televisión destinaron sus contenidos integrales a impulsar marcas con publicidades en las que personas desconocidas aprobaban sus marcas. Así, el esplendor de la prueba social permaneció intacto durante décadas, incluso al día de hoy. Por supuesto, con la llegada de la era digital, la prueba social alcanzó un pico tal de implementación, que no tardaría en convertirse en un evidente abuso por parte de los publicistas. En un seguimiento acerca de su aprobación popular o no, terminó por comprobarse que la aparición de sitios web interactivos y otras plataformas le jugaron más en contra que a su favor.

Ejemplos en neuromarketing

Podemos considerar una herramienta basada en neuromarketing a aquella que contenga elementos capaces de atraer la atención del público a través de los sentidos. Veamos algunos ejemplos en neuromarketing y cuáles son los ítems que deben incluir toda herramienta aplicada desde la neurociencia.

La mirada.

Rapidez.

Velocidad.

Colores.

Contadores de historias.

Promociones.

¿Cómo se forma una opinión?

¿Cuán sencillo es inventar una buena opinión en internet? Dependiendo de la capacidad de inversión, una empresa puede lograr imponer su marca mediante la recreación de opiniones positivas. El usuario medio de internet ha sabido interpretar y reconocer el mal uso de la prueba social en este sentido. Cientos de miles de testimonios y recomendaciones falsas, fueron introducidos en internet por las compañías más prestigiosas del mundo. Por ello, muchos sectores decidieron discontinuarla como estrategia de ventas.

Se estima que ya casi nadie confía en estas opiniones. Como contrapunto, veremos que las personas persisten en seleccionar artículos o servicios acorde a las empresas con mayor cantidad de usuarios en redes sociales, o a blogs con mayores entradas. ¿Cuál es el método ideal que utilizarías tú para elegir un servicio inmobiliario? De este modo, vemos que la prueba social subsiste al día de hoy, con más vigencia que nunca.

Aplicar el neuromarketing inmobiliario

Actualmente, los usuarios vuelcan su credibilidad hacia la información que una compañía es capaz de ofrecer. Ahora que ya conoces la prueba social como metodología de ventas, pon en marcha esta suerte de “boca en boca” en el sector inmobiliario. Utiliza las redes sociales y las plataformas digitales de manera equilibrada. Te ofrecemos una serie de tips que pueden ayudarte a emplear este sistema con éxito:

Nombra cada vez que puedas la trayectoria de tu empresa

Menciona la cantidad de años de tu compañía en el sector. En el “header” (o cabecera) de tu sitio web, así como en tus perfiles en redes sociales, blogs inmobiliarios, así como en tu papelería comercial.

Cifras propias y siempre reales

¿Tu blog o sitio web cuenta con un número de entradas considerable? Entonces contáctate con tu programador o diseñador digital para que se encargue de que este número figure de forma visible en el contador de entradas.

Fomenta los comentarios

Para incrementar tu central de comentarios, primero debes procurar ser un sitio de recurrente consulta. Una vez que has alcanzado la cifra de entradas deseada, concéntrate en que la información volcada genere cierto debate, o fomente la participación externa de los visitantes. Si bien esto funciona mejor cuando una plataforma está estrictamente dirigida a un nicho particular, puede que personas por fuera del sector se atrevan a incursionar mediante consultas o apreciaciones de aporte. Genera conversaciones entre visitantes.

Newsletter y membrecías exclusivas

El newsletter es material siempre bienvenido a la prueba social inmobiliaria. Incluye material de investigación, contenidos e imágenes exclusivas sobre propiedades zonales, descuentos, etc. Si alcanzas el número deseado de suscriptores gratuitos, redobla la apuesta proponiendo membrecías exclusivas, de pago, para que esos leads no quieran perderse más contenidos personalizados.

Testimonios reales

Por último, nunca desaproveches los comentarios o testimonios reales. Encuentra la forma de reflejar cada comentario o cada debate abierto en una sección especial de tu plataforma dedicada a los clientes. Si bien un comentario no convierte a un usuario en un prospecto, su comentario ha demostrado desde el vamos su buena predisposición respecto a tu agencia. Contesta todos y cada uno de los mensajes.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Cómo atraer seguidores para tus redes inmobiliarias

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En Formación Inmobiliaria

El plan de ventas inmobiliarias ideal -2da. parte-

18 marzo, 2023 No hay comentarios

Sin importar tu especialización en el real estate, si eres un agente inmobiliario bajo relación de dependencia o si te manejas de forma independiente, seguramente te habrás realizado la siguiente pregunta en más de una ocasión… ¿Existe el plan de ventas inmobiliarias capaz de asegurarnos al cien por cien una cadena de negociaciones exitosas? Pues, así de veloz como este interrogante aparece a la mente de los brokers, igual de veloz se responde: no existe tal plan. En la primera parte de esta nota triple vimos que lo más cercano a esa fórmula perfecta radica en la posibilidad de medir nuestras acciones comerciales y actuar en consecuencia. Esta es la mejor forma de minimizar todo margen de error. En este artículo de Oi Real Estate, continuaremos entonces viendo cómo pergeñar lo más cercano a eso que podríamos denominar como el plan de ventas inmobiliarias ideal. ¿Nos acompañas?

Menos es más

En el real estate moderno, plagado de agencias y oficinas de servicios inmobiliarios independientes, nada garantizará el éxito como diferenciarse de la competencia. En este sentido… ¿Cuál es ese plus que puede hacer que un interesado en vender su propiedad te elija sobre el resto? Por otro lado ¿Qué hace que un potencial comprador o inquilino se sienta atraído por las ofertas publicadas en el portal de tu agencia?

A simple vista, realizando un breve relevamiento a través de los portales de éxito comprobado, verás que en su mayoría ofrecen los mismos servicios. Es que el real estate mantiene, sin moverse demasiado de su eje, ese objetivo de base, que es conseguir personas que quieran vender o alquilar su vivienda y luego lograr que otras la compren o alquilen lo más rápido posible y al mejor precio del mercado.

El plan de ventas inmobiliarias ideal

Por tanto, podemos afirmar que en este sector, menos errores implicarán más, mejores y veloces negociaciones; así como también una conformación óptima de nuestra cartera clientelar. Continuemos revisando cuáles son aquellos detalles a los que deberemos permanecer alerta por más que resulten triviales o mínimos. Notarás una gran diferencia positiva en tus servicios como asesor en bienes raíces, si tomas nota y prestas atención a su conjunto.

4 Tiempo y dinero tras revisar las terminaciones

Proponemos estar atentos a no perder de vista el estado de los dispositivos externos, que son en realidad la “terminación” de toda propiedad a la venta u ofrecida en alquiler. Al respecto, tomarse el tiempo de realizar una visita junto al propietario, antes de cerrar un precio de salida al mercado, puede ser crucial.

Alacenas, cerramientos, etc. deben encontrarse en perfecto estado al momento de ser exhibida la unidad. Recuérdale al cliente propietario que la inversión volcada en reemplazarlos, en caso de ser necesario, podrá ser fácilmente incluida en el precio de publicación y recuperada rápidamente; ya que una casa en perfectas condiciones (en lo edilicio y en sus elementos externos) en lo general resuelve su diligencia más velozmente que una que no lo está.

5 Seguridad como búsqueda

Sobre todo si nos referimos a viviendas de fin de semana o ubicadas en regiones vacacionales, muchos interesados se mostrarán poco atraídos por una vivienda que no contemple sistemas de seguridad acordes a los tiempos que corren. La okupación de viviendas es un conflicto complejo de resolver y un dolor de cabeza enorme que requiere tiempo y dinero por parte de los propietarios. Si la vivienda se encontrará vacía durante parte del año, será conveniente revisar sus sistemas de seguridad, alarmas, cámaras, etc. ¿Se encuentran actualizados? ¿Es necesaria una renovación de estos equipamientos?

Hoy día, el instalar un sistema que permita al propietario mantenerse al tanto del estado de su vivienda puede significar una gran diferencia al momento de decidirse entre propiedades visitadas. Una inversión en este sentido, ubicará a la unidad en cuestión en mejor posición respecto a muchas otras.

6 Domótica es el futuro en el presente

España es un país repleto de viviendas antiguas. Bajo esta mirada, la domótica está contemplada más bien en unidades a construir que en propiedades viejas. Algo que hasta hace tan solo un par de décadas podíamos contemplar solamente en las suntuosas casas hollywoodenses, en la actualidad se ha transformado en un objetivo al alcance de la mano y a un coste muy inferior al que se presupone.

La automatización de luces, aparatos refrigeradores, aires acondicionados inverters frío y calor, riego, etc. representan, además de un paso importante hacia la excelencia en comodidad, una buena forma de cuidar el medioambiente y de ahorrar en la tarifa energética. ¿Lo habías pensado antes? Seguramente como agente inmobiliario sí, pero las razones para incorporar equipamientos de domótica a pisos próximos a ser publicados no siempre estarán en la cabeza de tus clientes propietarios.

7 Huella pandémica

La pandémica, si bien no cambió el rumbo del real estate, sí dejó su huella en las preferencias de las personas, en varios aspectos. En este sentido, los clientes interesados buscarán ambientes más espaciosos, donde las corrientes de aire se encuentren presentes lo más posible.

Propón a tu cliente propietario realizar alguna breve reforma, por ejemplo, si encontraras que un muro divide un living de amplios m2 de una cocina estrecha. Esto suele ocurrir en los edificios antiguos. Da por sentado que hoy día un interesado joven preferirá la amplitud de una cocina comedor que un living vasto y una cocina diminuta, tipo vestíbulo.

Hemos visto algunos consejos para conformar el plan de ventas inmobiliarias ideal. En una tercera parte, avanzaremos con muchos más tips para que no te falte nada a la hora de diagramarlo y ponerlo en práctica. Si tienes los tuyos, nos interesa mucho que los compartas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El plan de ventas inmobiliarias ideal -1ra. parte

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En Alquilar

¿Cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler?

17 marzo, 2023 No hay comentarios

El desalojo de una vivienda alquilada puede ser un proceso difícil, sin embargo, muchas veces es inevitable. Cuando un inquilino deja de pagar la renta, realiza reformas sin consultar o produce ruidos molestos constantemente, al propietario no le queda opción. Lo mismo ocurre cuando el contrato de alquiler finaliza y la persona se niega a abandonar el inmueble. ¿Cuáles son todos los casos en los que un arrendador puede iniciar un proceso de desahucio de su piso en alquiler? En este artículo te lo contamos.

El desahucio es un proceso judicial que inicialmente tomaba bastante tiempo. No obstante, con el correr de los años y las circunstancias que se fueron dando, la situación cambió y ahora es mucho más ágil. Si bien nadie desea someterse a este tipo de proceso, muchas veces no queda más opción. ¿Qué faltas de un inquilino son las que permiten a un propietario presentar una demanda de desahucio? ¿Qué dice la ley al respecto?

A continuación te contamos cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler, qué dicen el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto y de qué se trata el conocido como desahucio express. ¡Sigue leyendo!

¿En qué casos el propietario de un inmueble puede solicitar un desahucio?

El desahucio de un bien inmueble puede solicitarse en todos los casos en que una o más personas lo estén ocupando de manera ilegítima. Por ejemplo:

Cuando una o más personas entran sin autorización del propietario al inmueble.

Cuando una o más personas permanecen sin autorización del propietario en el inmueble.

Estas situaciones se dan específicamente en los casos conocidos como okupación. Pero también puede haber motivos de desahucio en el caso de un alquiler. Por ejemplo:

Cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda.

Cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler, lo cual implica la resolución del mismo.

Veamos qué dice específicamente la ley sobre estos dos últimos casos, que son los que más nos interesan en este artículo:

¿Qué dice la ley acerca del desahucio en el caso de un piso en alquiler?

El artículo 1569 del Código Civil es aquel que hace referencia a los desahucios en un piso en alquiler. El mismo establece que se podrá desalojar a un inquilino cuando:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

¿Qué significa el desahucio express en el caso de un piso en alquiler?

Si bien suele utilizarse este término para hablar de los procesos judiciales ejecutados por propietarios en caso de okupación ilegal, en realidad el desahucio express no existe como tal para la ley.

Los juicios que se llevan a cabo por incumplimiento de un contrato de alquiler suelen ser siempre de tipo declarativo. Dentro de ellos están el juicio declarativo verbal y el juicio declarativo ordinario. Aunque esta circunstancia es motivo de celebración de un juicio ordinario, la realidad es que este proceso de desahucio siempre termina tramitándose a través de un juicio verbal.

La razón por la que esto ocurre es que el juicio declarativo ordinario es bastante lento y el proceso de desahucio puede llegar a extenderse por un año. En cambio, un juicio declarativo verbal dura aproximadamente seis meses. Por lo tanto, todos los desahucios por incumplimiento del contrato de alquiler pasaron a ser denominados socialmente como desahucios express desde que la ley permite llevarlos a cabo de esta manera.

¿Cuándo puede llevarse a cabo el desahucio express de un piso en alquiler?

Veamos cómo se puede proceder cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda y cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler.

Desahucio express por impago de la renta y otros incumplimientos del contrato de alquiler

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el que hace referencia a estos casos. En su segundo apartado dispone que:

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

¿Cuáles son entonces las causas de resolución del contrato de alquiler y posterior desahucio?

Teniendo en cuenta lo establecido por el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) podemos afirmar que un propietario puede resolver un contrato de alquiler y solicitar un desahucio cuando el inquilino:

Deje de pagar la renta u otras cantidades que asumió la responsabilidad de abonar.

Subarriende o ceda la vivienda sin el consentimiento del propietario.

Produzca daños al inmueble o realice obras y modificaciones sin el consentimiento del propietario.

Realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que puedan perjudicar a terceros.

Utilice el inmueble con fines comerciales cuando se pactó que se destinaría a vivienda habitual.

Incumpla cualquier otra cláusula del contrato de alquiler.

Desahucio por finalización del contrato

Ocurre cuando el contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas finalizan pero el inquilino se niega a abandonar la vivienda. En este caso, el propietario también podrá acudir a la justicia e iniciar un proceso de desahucio para que se desaloje a la persona.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipotecas y contratos de alquiler

17 marzo, 2023 No hay comentarios

Ofrecer una vivienda propia en alquiler no es una decisión sencilla de tomar. ¿Qué motivos conducen al dueño de una propiedad a ofrecerla en alquiler? Las causas son incontables y cada caso puede presentar distintas combinaciones que lo volverán único. De hecho, son pocas las viviendas aptas en un cien por cien para un alquiler directo. En este artículo de Oi Real Estate, veremos uno de esos complejos casos, que refieren a las hipotecas y contratos de alquiler. Uno de los ejemplos incrementados y recurrentes, entre las acciones inmobiliarias distintivas en una etapa actual considerada entre las más enrevesadas del real estate. Te invitamos a leer la nota para conocer mucho más sobre este apasionante tópico que toca de cerca al agente inmobiliario. ¿Nos acompañas?

Las crisis económicas, el alquiler y las hipotecas

Las crisis económicas provocan severos cambios en los paradigmas comerciales. En el marco post pandemia, como la que soportó el mundo a nivel mundial especialmente durante 2020 y 2021, mucho más. El sector inmobiliario no se ha visto eximido de esta tendencia. Por el contrario, ha sido uno de los más afectados. En este contexto, durante o inmediatamente después de toda crisis económica, suele producirse un incremento en el ofrecimiento de alquileres y también una consecuente profundización en la problemática del acceso a la vivienda de alquiler.

Y si revisamos dicha variable en alza, encontraremos que muchas de las propiedades volcadas a ese mercado (el de alquiler) cargan con el peso de una hipoteca. A menudo, la información errónea impregnada en el inconsciente colectivo, puede llevar a un propietario o a un interesado en alquilar, a una decisión equivocada al respecto. ¿Te consideras un guía todo terreno de tus clientes? Pues, repasemos entonces este asunto desde lo que la legalidad permite o prohíbe.

El foco en los detalles

En muchos de nuestros artículos relacionados a contratos o formularios, recomendamos leer y prestar suma atención a la llamada “letra chica”. Si bien se trata de un lugar común, debemos subrayar enfáticamente el no perder de vista cada cláusula y cada artículo, de comienzo a fin y en toda escritura. En el caso específico de una escritura de constitución hipotecaria, será fundamental que quien hipoteque su vivienda repase el aspecto legal.

Asimismo, es aconsejable que esta acción se realice bajo asesoramiento especializado. Recurrir a una hipoteca es una decisión sujeta a severas sanciones económicas, en caso de incumplir con el pago estipulado. Por tanto, será vital para tu cliente no tomar riesgos. Si formas parte de una gestoría o agencia inmobiliaria especializada, ofrecerás sin dudas el respaldo necesario para que el postulante o posible inquilino no firme una escritura que vaya más allá de los parámetros regulados que protegen al propietario.

¿Puedo alquilar un piso con hipoteca?

El agente inmobiliario actual debe desdoblarse en sus tareas. Poder asesorar tanto a clientes propietarios como a quienes se encuentran buscando la mejor opción para alquilar no es tarea fácil. Centrémonos en el secundo de los casos. Respecto a la pregunta recurrente sobre la posibilidad de alquilar un piso con hipoteca, este interrogante se resuelve solo. Su respuesta es: depende. Siguiendo con nuestro punto anterior, la resolución cabal a esa respuesta la encontraremos en la escritura de constitución de la hipoteca. Si bien existen distintas y variadas restricciones, cada organismo financiero otorgante de una hipoteca decidirá cuáles implementar.

El uso de cláusulas que limiten al propietario a alquilar su propiedad está entre los menos utilizados hoy día, más si se trata de un banco. Esta restricción se ha vuelto una metodología más presente en las hipotecas de financieras privadas, que en las de los grandes bancos. Como sea, los bancos han abierto progresivamente su abanico de marketing crediticio y son cada vez menos los que incluyen esta cláusula que impide el alquiler de una vivienda hipotecada. Es por esto que en la mayoría de los casos, los inmuebles que cargan con una hipoteca pueden ser usufructuados a través de un alquiler.

¿Por qué algunos bancos mantienen su cláusula de impedimento de alquiler?

En el supuesto caso de incumplimiento en el pago de la cuota de dicha hipoteca, se procede a la separación obligada de la propiedad, mediante la ejecución hipotecaria luego del debido proceso . Esto está claramente implícito en toda escritura de la constitución de la hipoteca.

Pues bien, en estas instancias, un contrato de alquiler vigente de dicha propiedad, puede repercutir en una subvaloración del bien. El adjudicatario favorecido de la vivienda como resultado de esa enajenación, deberá atenerse al contrato vigente de alquiler.

La situación del propietario

Si el banco inicia acciones legales contra un cliente por no pagar las cuotas de su hipoteca, y la vivienda se encuentra en alquiler, esto no supone un perjuicio para el inquilino. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá continuar con su alquiler hasta que se cumplan 5 ó 7 años ( dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica). Esta acción está determinada por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo

Art. 13 de Ley de Arrendamientos Urbanos

Entidades cerradas y abiertas

El sector inmobiliario se rige por distintas normativas legales, dependiendo de cada región y cada país. La jurisprudencia al respecto de estas cláusulas restrictivas deja al descubierto un espectro dual, del cual cada entidad (bancaria / financiera) se responsabiliza según su perfil de trato al cliente.

Entidad cerrada. Algunos bancos o pequeñas financieras limitan la puesta en alquiler de un piso hipotecado a su estricta evaluación preliminar y posterior autorización. Se estipula que la renta mensual no sea inferior a las cuotas de la hipoteca (teniendo en cuenta probables intereses).

Entidad abierta. Otras entidades ven en estas cláusulas un evidente perjuicio al cliente. De esta manera, y basándose en los sucesivos litigios en defensa y a favor del consumidor, deciden excluirlas de toda escritura de constitución hipotecaria.

Hipotecas y contratos de alquiler

Finalmente, realizando un breve repaso a la información y a modo de resumen, digamos que:

Para poder alquilar un piso con hipoteca debes antes y siempre revisar el contrato expedido por la entidad.

Asegúrate de que en dicha escritura de constitución de la hipoteca quede expresamente indicada la falta de cláusulas restrictivas al respecto.

Si la escritura se te hace ininteligible por su terminología legal, procura contratar un agente inmobiliario especializado en el tema.

En caso de haber comprado un inmueble con una hipoteca y que quieras alquilarlo, considera que:

El valor de la cuota mensual del alquiler no sea menor al de las cuotas de pago de la hipoteca.

Dichas cláusulas deben atenerse a los contenidos del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

Hemos visto algunos detalles sobre hipotecas y contratos de alquiler que atañen tanto a inquilinos como a clientes propietarios. Si conoces más y quisieras compartirlo con nosotros, te proponemos que lo hagas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Tips para el cliente propietario ideal

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¿Hasta qué punto es legal el subarriendo de una vivienda?

16 marzo, 2023 No hay comentarios

En un alquiler puede surgir muchas veces la necesidad o el deseo por parte del arrendatario de subalquilar una habitación dentro del inmueble que ocupa. Esto puede traerle ingresos extra sin necesidad de poseer una vivienda propia. Sin embargo, se trata de una opción sujeta a varias condiciones y tanto el propietario como el inquilino deben actuar con cautela antes de llevarla a cabo. ¿Qué limitaciones tiene el subarriendo de vivienda? ¿Hasta qué punto es legal? ¿Qué es importante tener en cuenta antes de elegirlo? En este artículo te lo contamos.

El subarriendo de vivienda es una opción muy elegida por los inquilinos y a la que muchos propietarios ceden. Si bien se trata de una práctica completamente legal cuenta con varias limitaciones que es necesario tener en cuenta antes de proceder con él. Algunas de ellas tienen que ver con el precio, otras con la duración del contrato, entre otras. ¿Cómo está regulado por la ley? ¿Qué prácticas son legales y cuáles no en el subarriendo de bienes inmuebles?

A continuación te contamos qué prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto y cuáles son las limitaciones que establece para este tipo de acuerdos. Luego veremos qué aspectos deben tener en cuenta el propietario y el inquilino antes de llevar a cabo un subarriendo. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo está regulado el subarriendo de vivienda por la ley?

El subarriendo, es decir, la posibilidad que tiene un inquilino de arrendar a otras personas habitaciones de la vivienda que está ocupando está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa permite el subalquiler de bienes inmuebles pero no de manera total, sino parcial. En su artículo 8.2 establece lo siguiente:

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, el que corresponda al arrendamiento.

A continuación veremos en detalle de qué se tratan estas limitaciones para el subarriendo de vivienda que establece la ley.

¿Cuáles son entonces las limitaciones del subarriendo de vivienda según lo que determina la ley?

Como mencionamos al principio, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que solo se puede subarrendar una vivienda si se hace de manera parcial. De esta manera, el inquilino sólo tendrá derecho a alquilar habitaciones a terceros y no la totalidad del inmueble, ya que se trata de otra práctica llamada cesión del contrato. Por lo tanto, si se acuerda un subarriendo pero se cede la vivienda estamos hablando de una ilegalidad.

Por otro lado, también es importante que el subarriendo se lleve a cabo teniendo el previo consentimiento del propietario. De lo contrario, si esta persona desconoce que su vivienda está siendo subalquilada o no otorgó su consentimiento, también se trata de un alquiler ilícito.

En caso de que se produzca alguna de estas dos faltas el arrendador podrá pedir la resolución del contrato ante la justicia. No solo el de subalquiler, sino también el de alquiler. Ahora veamos qué limitaciones prevé la ley, además de estas dos principales que describimos, para este tipo de acuerdos.

Precio

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el precio del subarriendo nunca puede ser mayor que el del arrendamiento. Es decir que la persona que subalquile no deberá pagar más por la renta que el inquilino.

Finalización del contrato de alquiler

Cuando el contrato de alquiler finalice, también lo hará el de subalquiler de manera automática. Sin embargo, hay que recordar que si el subarrendatario usa la habitación alquilada como vivienda permanente, se aplicará el título 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De no ser así, el contrato de subarrendamiento se regirá por lo pactado entre las partes.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de proceder al subarriendo de una vivienda?

Lo ideal es que un posible subarriendo ya sea pactado de antemano entre arrendador y arrendatario al firmar el contrato de alquiler. Es decir, que ambos incluyan en el documento una cláusula en donde se establezcan las condiciones a cumplir por el inquilino si desea subalquilar una habitación.

Sin embargo puede que en muchos casos la posibilidad del subarriendo no quede especificada en el contrato. Cuando esto ocurre igualmente se puede establecer un acuerdo entre propietario e inquilino al momento de proceder con el subarriendo. Es importante aclarar que este no debe ser un mero consentimiento verbal, sino un escrito antes o durante el primer mes de subalquiler.

Veamos qué otros aspectos es importante tener en cuenta antes de llevar a cabo este tipo de acuerdo.

Impuestos

Los ingresos obtenidos por un subarriendo deben ser declarados ante Hacienda de manera diferente a los de un alquiler convencional. ¿Cómo?

Un propietario que alquila su bien inmueble debe declarar este ingreso como un rendimiento de capital inmobiliario. En cambio, un inquilino que quiere subarrendar una habitación, tiene que declarar su ingreso como un rendimiento del capital mobiliario.

Cantidad de personas en la vivienda

La realidad es que la ley no indica qué cantidad de personas pueden residir en una vivienda alquilada, teniendo en cuenta a los arrendatarios y a los subarrendatarios. Por lo tanto será el propietario quien deberá establecer previamente un límite dejándolo asentado por escrito.

Gastos

Es importante tener en cuenta que el pago de los suministros de gas, luz, agua y otros será responsabilidad del arrendatario. No obstante en la práctica lo común es que acuerde con el subarrendatario el reparto de estos gastos de manera proporcional.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

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Colores claves en ventas inmobiliarias

16 marzo, 2023 No hay comentarios

El sector inmobiliario no te permite bajar la guardia en tus estrategias de ventas. Una de las principales características de este feroz (comercialmente hablando) y competitivo mercado, dependerá mucho de cuánto logres diferenciarte de tus competidores. Sobre todo si eres un agente inmobiliario freelance. No nos referimos solamente a mantenerse siempre alerta y actualizado en la infraestructura del marketing; hoy día debes incluir también cada detalle en servicios respecto a la presencia de la identidad de tu marca. ¿Sabías que los colores que utilizas desde tu logo, o en tus campañas publicitarias son parte importante del idioma gestual de tu firma en bienes raíces? En este artículo de Oi Real Estate veremos cuáles son esos colores claves en ventas inmobiliarias y cómo gestionarlo correctamente para generar más y mejores clientes. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más.

Correcto uso de la teoría del color

Si estás en el negocio del marketing, sabrás lo fundamental que significa un correcto uso del color en la presencia de tu compañía. La mayoría de la gente no suele tener en cuenta la influencia del color en su vida cotidiana, de un modo subconsciente aunque latente. Muchos te dirán que, a la hora de elegir un producto o servicio, el color no es un factor relevante y que no interfiere para nada en sus decisiones. Pero… ¿Es esto realmente así? Atrevámonos a ponerlo en duda.

¿Puede aplicarse la llamada teoría del color al marketing? Diversos y gruesos volúmenes escritos por los gurúes en ventas a nivel mundial, señalan que sí. Es un carácter imprescindible en el ABC del diseño publicitario, casi desde su misma creación. El sector inmobiliario no podía ser una excepción. Determinamos entonces que, un color u otro pueden afectar de distinta forma a distintos individuos, y en menor o mayor medida. Una vez determinado este criterio, entendemos que los colores van definitivamente a inferir en ciertos detalles, que pueden conducir hacia un determinado rumbo la elección de las personas, a la hora de contratar o no un servicio.

¿Hablas el idioma del color?

La forma en que te diriges a tus clientes antes, durante y una vez finalizada una negociación inmobiliaria, puede determinar o atraer un futuro negocio. Esto es un hecho. Pero cuando en ventas nos referimos a “idioma” hablamos de algo mucho más abarcador que las palabras que eliges para hablarle a tu prospecto, o la riqueza de tu vocabulario. Y si el marketing comienza con la tracción de un cliente que todavía no figura en nuestros ficheros, damos por cierto que los colores son hablar sin decir nada.

¿Es importante conocer cómo repercuten las tonalidades en nuestro inconsciente? Pues en marketing inmobiliario, más que importante, es un elemento clave. En un aspecto muy general diremos que existen las tonalidades cálidas que expresan positividad, alegría, confianza; y que (en el bando contrario) están los colores fríos capaces de transmitir sobriedad, frescura, alejamiento, etc. Pero quedarnos solo con eso, no ayudará de mucho. Hagamos un recorrido más detallado para aprender a gestionar el color en el marketing inmobiliario.

Provocar sensaciones en el cliente

El color en el marketing inmobiliario (y en todas sus ramas) tiene una finalidad específica y muy sencilla de definir: atraer a nuestra marca la atención de quienes están interesados en contratar un servicio o comprar un producto; y también acercar a la agencia a los radares de quien no tenía pensado vender, comprar ni alquilar una propiedad.

En este sentido, es una meta que puede alcanzarse con mucha más efectividad de la que imaginas. Solo debes saber cómo y en dónde utilizar la teoría del color de manera adecuada. Si estás buscando darle una vuelta de rosca a tu logo o a tu identidad de marca, es el momento de sentarse y darle una repasada a consciencia a la psicología del color.

La experiencia emotiva

Gestionar el color en el marketing inmobiliario no es una tarea demasiado compleja. Debe irse en búsqueda de experiencias (como recuerdos, o las aún no vividas) que puedan estar vinculadas estrechamente a colores determinados. El imaginarse dichas vivencias (recordarlas o desearlas) genera sensaciones ligadas a la emotividad, que en el marketing bien pueden denominarse como caldo de cultivo para la persuasión.

Así, el logo de la gaseosa cola Pepsi recurre a través de su azul, rojo y blanco al gen nacionalista estadounidense; y el polémico logo de la gigantesca M de McDonald´s busca con sus rojos y amarillos generar la estridencia del impacto.

Colores claves en ventas inmobiliarias

Dicho sea de paso… ¿Sabías que el color que primero capta el ojo humano es el amarillo? De ahí que muchas empresas lo han elegido a lo largo de los años. En marketing (lo que se dice marketing bien empleado), nada es casualidad.

Veamos sino lo que aseguraban directores de la prestigiosa Adobe Marketo Engagement, líder en el sector de las ventas, respecto a la elección de los colores para definir el carácter de una compañía. Uno los mejores colores para una marca es el azul, que es el elegido por el 33% de marcas principales estudiadas. El rojo ocupa el segundo lugar, al aparecer una de cada tres veces, y el negro o la escala de grises son la tercera opción más popular con el 28%.

Amarillos y verdes

Si vas a gestionar el color en el marketing inmobiliario, debes tener en cuenta el factor de las modas y las tendencias. A pesar de que las empresas que hoy se deciden a incorporar al amarillo en sus logos son minoritarias (el 11% o el 13% del total, dependiendo del estudio), a mediados del siglo XX muchas más compañías optaban por ese color para su identidad de marca. Simplemente estaba de moda.

El mejor ejemplo de esta variable es el color verde; a pesar de haber estado desde siempre relacionado al color del dinero (el verde dólar) hoy día puede encontrárselo en muchas compañías vinculadas a la ecología y los bienes sustentables. Fíjate sino en la identidad de marca de la empresa Distrito Natural y sus eco-hogares tan en voga. Esta singular característica, hasta hace unas pocas décadas atrás hubiera sido un hecho impensado en el mundo del marketing.

Posicionar tu marca inmobiliaria

Podemos comprobar fácilmente que los colores asociados al sector inmobiliario son el rojo primero, el azul luego, su combinación de diferentes modos y por supuesto, el color negro. Tu… ¿Estás buscando nuevos colores para tu servicio inmobiliario? ¿Cuál elegirías después de leer este artículo?

Hemos visto al detalle algunos colores claves en ventas inmobiliarias. Si posees tu propia teoría respecto a la influencia del color en el real estate, nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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El plan de ventas inmobiliarias ideal -1ra. parte

15 marzo, 2023 No hay comentarios

Solemos destacar a lo largo de muchas notas en nuestro blog la importancia del agente inmobiliario en el real estate actual, como engranaje indispensable del sector y disparador de decenas de acciones en un negocio año tras año más competitivo. Tracción clientelar, atención al propietario y al interesado en comprar o alquilar, evaluación de los procesos, fidelización… Son incontables los ítems a los que un asesor inmobiliario actual debe estar atento para ser apenas competitivo. Bajo esta mirada, la planificación puede ser la mejor aliada en el día a día del bróker, con el fin de establecer una gama de pautas casi obligatorias. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo diagramar el plan de ventas inmobiliarias ideal. Te recomendamos leer la nota hasta el final y aguardar la segunda parte para conocer mucho más sobre este apasionante tópico. ¿Nos acompañas?

La importancia de la planificación

Estamos viviendo una época que, para el real estate conservador de mediados a finales de siglo XX era considerada como “soñada”. ¿En qué nos basamos para realizar semejante afirmación? Pues en los superlativos niveles de posibilidad de medición que en la actualidad las compañías comerciales pueden utilizar a su favor. Las herramientas para medir de hoy día son realmente incontables.

En este sentido, también lo será entonces la capacidad de proyectar a futuro inmediato, mediano y extendido cuáles serán las estrategias más adecuadas. La posibilidad de implementar correctamente dicha capacidad de “medirlo todo” será, concluyendo, trascendental para proyectar objetivos cumplibles. Algo de lo que ninguna agencia (sin importar su envergadura o alcance) puede darse el lujo de desaprovechar si quiere mantenerse competitiva en un circuito superpoblado de ofertas, como lo es el del real estate.

El plan de ventas inmobiliarias ideal ¿Existe?

Solemos repetir en diversos archivos a lo largo del blog que no existe el plan de ventas inmobiliarias ideal. Si fuera así, el sector inmobiliario estaría repleto de agencias u oficinas de servicios en bienes raíces ciento por ciento exitosas y sin falencias. Sin embargo, lo que sí es factible hoy día (muchísimo más que hasta hace un par de décadas) es minimizar el margen de error al mínimo. A pesar de que todo negocio incluye arriesgar, en estos momentos la posibilidad de que a una agencia le vaya decididamente mal tendrá más que ver con una eventual concatenación de hechos desafortunados que con cualquier otra cosa.

Para confeccionar entonces un plan de ventas inmobiliarias que facilite el camino al suceso comercial de tu agencia, deberás estar muy atento a qué te revelan las herramientas analytics una vez planificadas tus herramientas de ventas y de atención al cliente. Veamos entonces una serie de interesantes consejos que tocan de cerca a los equipos de marketing y logística inmobiliaria. Acaso estés desatendiendo alguno de estos puntos o sientas la necesidad de darle una vuelta de tuerca a tu enfoque de ventas integral.

1 Presentar propiedades vendibles

Para muchos agentes inmobiliarios, toda propiedad es vendible. En cierta medida, es un concepto que fomenta las ventas, pero que puede sin embargo mejorarse a niveles increíbles si lo que quieres es que las negociaciones de compraventa o alquiler se resuelvan en el menor tiempo posible y al mejor precio del mercado.

Como se dice “la primera impresión es lo que cuenta” a los ojos del visitante interesado en comprar o alquilar. Esta noción de ventas, en el sector inmobiliario, dependerá mucho de cuánto tiempo dediques en conjunto con el cliente propietario a hacer que la unidad en cuestión se vea de la mejor forma antes de publicarla y lanzarla al mercado. Desembolsar una inversión a consciencia, por ejemplo en paisajismo (si la propiedad cuenta con jardines delanteros o traseros; o en cerramientos, elementos de grifería e iluminación), será clave para lograr tu cometido.

2 Limpieza a fondo

Es conveniente considerar un factor que va más allá de la clásica “lavada de cara” que debe aplicársele a cualquier propiedad que saldrá a la venta o será ofrecida en alquiler y que incluye remoción de cualquier factor evidente de humedad, filtraciones y pintura de punta a punta. En este contexto, considera indispensable contratar una agencia de limpieza para que acuda a la vivienda y la deje impecable antes de cada exhibición.

Planear al menos una vez por semana la visita de profesionales de la limpieza será vital para que el interesado encuentre más atractivo el piso durante su visita. Teniendo en cuenta que el interesado se encuentra en la búsqueda de lo que será su futuro hogar y el de su familia, se imaginará habitándolo en lo cotidiano. Procura alivianar ese esfuerzo por imaginarse llegando del trabajo o compartiendo buenos momentos familiares o con amigos, ofreciendo un marco de higiene y pulcritud acorde.

3 Luces y elementos externos óptimos

En un plan de ventas inmobiliario ideal, es necesario estar atento a los detalles, por mínimos o intrascendentes que estos resulten. Como agente inmobiliario estarás habituado a visitar decenas de viviendas vacías por semana. Pues bien, es de esperar que repares (como dijimos en el punto número uno) en la habitabilidad de la propiedad principalmente en la optimización de paredes, cielorrasos, pisos y jardines. Pero no olvides los detalles externos.

Elementos de grifería y lumínicos, cerrajería, zócalos, cuadros y muebles que permanezcan en la propiedad a la venta u ofrecida en alquiler, deberán ser revisados, clasificados y de ser necesario reemplazados sino eliminados en pos de una negociación exitosa. En ocasiones un mueble antiguo o en mal estado puede jugar en contra de un ambiente vistoso y amplio. Procura mantener un vínculo fluido y de confianza con el cliente propietario a fin de poder plantear estos asuntos, mucho más importantes de lo que pueden aparentar superficialmente.

Hemos visto algunos consejos para conformar el plan de ventas inmobiliarias ideal. En una segunda parte, avanzaremos con muchos más tips para que no te falte nada a la hora de diagramarlo y ponerlo en práctica. Si tienes los tuyos, nos interesa mucho que los compartas en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

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