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Formación Inmobiliaria 4 julio, 2023

Estrategias infalibles en ventas inmobiliarias

A menudo escuchamos o leemos en diversos artículos que las estrategias de ventas perfectas no existen. Esta es una definición abierta que puede llegar a ganar adeptos y detractores respecto a cualquier circuito comercial. En el sector inmobiliario, estrategias de ventas sobran. Pero… ¿Puede ser considerado un mecanismo de atracción de clientes como un “ideal” habiendo tantos diferentes buyers personas alrededor del globo? En este artículo de Oi Real Estate veremos si existen o no estrategias infalibles en ventas inmobiliarias; revisitando cuatro conceptos fundamentales. Te invitamos a leer la nota hasta el final para entender más y por supuesto. ¿Nos acompañas?

Permanecer en el mercado real estate

Una decisión estratégica en el área de ventas puede determinar la subsistencia de una inmobiliaria o de tus servicios como agente independiente. En este sentido, los mecanismos de marketing se han vuelto fundamentales para conformar los distintos modelos de negocios y las tendencias que los acompañan alrededor del mundo. Así, un conjunto de estrategias pueden (vamos, lo hacen) definir un mercado y sus submercados inferiores, dependientes de aquél original y que incluirán también sus propios artilugios de marketing que los harán cautivar a su público y vender más.

De las estrategias de marketing dependerán entonces, principalmente, el posicionamiento y la elaboración de la imagen de tu marca o la de tu agencia. ¿Te parece poco? De esta forma, un departamento de marketing inmobiliario deberá conocer el pasado del mercado zonal y regional para saber cómo moverse y planificar el presente de la compañía; así como estar alerta a las tendencias prometedoras o venideras con el objetivo de identificar el momento de dar un buen golpe de timón hacia nuevos horizontes, de ser necesario.

Es cuando vemos que una campaña publicitaria con buenas intenciones (consolidadas sobre robustos estudios de campo previos) puede llegar a hundir a una compañía, si es implementada en el momento inoportuno o enfocada a un público que no es el propicio. ¿Conoces alguno de esos casos? ¿Existen las estrategias perfectas en ventas inmobiliarias? ¿Cuáles son los errores y aciertos más comunes en el marketing inmobiliario?

Marketing inmobiliario sin fallas

Creemos que el marketing inmobiliario perfecto realmente no existe como una receta oculta o una pócima que enviará a los agentes al éxito inmediato. Pero sí hay una serie de decisiones que, tomadas en tiempo y forma, podrán colaborar de sobremanera con el desarrollo de tu marca y su enfoque acertado mantenido en el tiempo.

Estas premisas, de orden general, pueden confluir en varios estándares que no deberías desatender. Veamos solo algunos de ellos a través de estos interrogantes; acaso ya estés implementando alguno sin haberte enterado o veas que una de estas nociones se te han estado escapando.

1 Objetivos claros de una estrategia infalible

Una estrategia perfecta en marketing inmobiliario debería estar orientada a contentar tanto como sea posible a todos quienes participan en ella. Interesados (compradores, inquilinos), clientes de la agencia (vendedores, arrendadores) y por supuesto, a la inmobiliaria y el equipo que pone en marcha dichos engranajes. Podrás asegurar que esto no se da en la realidad cotidiana; mejor que eso, preguntémonos mejor por qué ocurre que alguien quede descontento en la post negociación. ¿Es un hecho realmente inevitable?

2 La importancia de la fidelización

Los gurús del marketing mundial podrán discutir centenares de mecanismos de ventas, pero de seguro concordarán en una máxima: sostener un cliente cuesta hasta diez veces menos que traccionar uno nuevo. En este sentido… ¿Qué espacio le da tu agencia o tus servicios como agente inmobiliario autónomo al marketing de fidelización del cliente?

Mientras que hasta hace no mucho tiempo el sector de ventas inmobiliarias se especializaba en conseguir clientes nuevos, finalizar la negociación y despacharlos para dar paso a otros; hoy día se pone especial atención en lograr que la duración entre el cliente y las agencias sean lo más duraderas posibles. ¿Por qué? Pues porque se ha comprobado que mantener esa relación fortalece la posición de las marcas y fundamentalmente, porque casi siempre aquel viejo cliente conducirá a una nueva negociación; sino para él, para alguien conocido y recomendado.

3 Mantener las estrategias analógicas positivas

Puede que la era digital le esté ganando la pulseada a los medios analógicos. A pesar de ello, no es recomendable descartar los viejos métodos off line del todo. Anuncios en medios zonales, así como la impresión de flyers y otros mecanismos físicos, por fuera de lo digital, pueden ser parte de estrategias fundamentales, si estás empezando tu carrera como agente inmobiliario independiente.

Si no cuentas con un presupuesto cuantioso o el apoyo de sponsors… ¿Cómo imaginas que lograrás establecerte en el primer peldaño del negocio inmobiliario que es el ambiente local? Establecer y conocer el mercado regional a fondo será vital durante tus primeras temporadas en el negocio.

4 Definir e identificar tu buyer persona

El buyer persona es lo que en marketing llamamos “cliente ideal” y es definitivamente fundamental en la construcción de toda certera estrategia de marketing. Lograr identificar al buyer persona, entenderlo, será clave para saber cómo y a dónde apuntar la mirada de tus mecanismos de tracción. Cada agencia inmobiliaria, en cualquiera de sus especializaciones (alquiler juvenil o estudiantil, compraventa de viviendas de lujo, turismo, etc.) posee su buyer persona.

Hemos visto solo unas pocas características de las más exitosas estrategias de marketing inmobiliario. Por supuesto, existen muchas más. Si tuvieras que replantearte otra vez como en la introducción de nuestro artículo… ¿Dirías que existen o no las estrategias infalibles en ventas inmobiliarias? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Puntos claves en promociones inmobiliarias

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Invertir 4 julio, 2023

Consejos para mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Siempre se puede mejorar una inversión. Una manera es mejorar la rentabilidad inmobiliaria a partir de una serie de aspectos que aquí se exponen. Y que se deben tener en cuenta incluso desde el inicio de la decisión de invertir.

Como es sabido, la rentabilidad inmobiliaria se obtiene a partir de invertir en una propiedad que luego generará un margen de ganancia. Por lo tanto, la rentabilidad es un aspecto fundamental del negocio inmobiliario. Saber cuántos son los beneficios que otorga una vivienda, local, nave logística o bajo comercio permite analizar con mejores herramientas si se trata de una correcta decisión.

Pero, tan importante como conocer la rentabilidad de un inmueble, es tener la posibilidad de maximizar su rendimiento. Mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que permite generar, como se ha dicho, mejores márgenes de ganancias. El fin último de cualquier inversión es lograr obtener del inmueble el más alto nivel de rentabilidad. Pero no se trata de una tarea posterior a la compra de la propiedad, más bien, desde el inicio mismo debe estar presente la posibilidad de mejorar su rentabilidad, y la manera de hacerlo.

Rendimiento medio del inmobiliario

La rentabilidad inmobiliaria depende de muchos ítems como para indicar un porcentaje exacto. Y esto no es solo en España, sino en todo el mundo. Para dar cuenta del rendimiento de que deja una propiedad hay que tener en cuenta si es una vivienda, un local comercial, un bajo comercio, una nave, una residencia para estudiantes, etc.

A eso, se deben agregar los factores geográficos, esto es, el lugar dónde se encuentra la propiedad: si es una ciudad grande, un pueblo alejado, una zona vacacional, si está dentro de un polo de desarrollo de una actividad particular. Por último, si se trata de una región o país que brinda incentivos a la inversión, o si por el contrario la grava con algún impuesto.

Como se puede percibir, es una tarea muy difícil poder encontrar ese número exacto que nos lleve a pensar a partir de cuándo invertir o no. Pero, aun así, existen estimaciones para tiempos de relativa normalidad. Y es que para el mercado inmobiliario español, existe una rentabilidad promedio que se ubica entre el 4% y el 7%. Por supuesto que hay excepciones, tanto por encima como por debajo dela media.

Bien planificada, y con una gestión adecuada, la inversión se pude mover por encima incluso de estos parámetros. Pero para ello, son necesarios considerar todos los gastos corrientes y habituales, que hacen al mantenimiento de la propiedad (aquí también se deben considera a los impuestos y tasas). Pero también aquellos que se dan de manera inusual, como el cambio de un artefacto o la reparación de una tubería.

Cómo mejorar la rentabilidad inmobiliaria

Como decíamos, mejorar la rentabilidad inmobiliaria es una tarea que debe realizar desde el momento inicial, en la misma búsqueda de la propiedad. Para ello, hay distintos aspectos a tener en cuenta.

En principio, es preciso conocer el mercado inmobiliario. No se trata de ser un experto, pero sí prestar atención a la situación en que se encuentra el negocio. Una vez fijada la localidad donde se realizará la inversión, es necesario ver varios inmuebles, los barrios en que se encuentran. Y no quedar estancado a una zona en particular, pues las oportunidades no siempre están en ciudades cercanas, a veces resulta más ventajosa la inversión en poblaciones alejadas, incluso Comunidades y hasta países que no se han tenido en cuenta al inicio.

En definitiva, la ubicación geográfica es uno de los factores que más influye para obtener mejores rentabilidades. Y si para ello se debe echar mano a expertos, pues no queda más que recurrir a ellos.

Tampoco es aconsejable tomar a la propiedad como un bien nuestro. Se trata de una inversión y, por lo tanto, atarse a ella como si fuera nuestra vivienda es desaconsejable. Y tener paciencia, ya que tampoco es necesario precipitarse a comprar sin ver otras opciones y tipos de propiedades. Y si la oportunidad se escapa, ya llegarán otras con las mismas características, e incluso mejores.

El asesoramiento es una buena opción para poder tomar mejores decisiones. Hay cuestiones de índole legal, tributarias y urbanísticas que requieren de conocimientos específicos. Y en ese sentido, los profesionales del mercado pueden brindar la mejor ayuda.

Por último, la diversificación es una buena manera de encarar la inversión. Para ello, claro está, debe existir la posibilidad de poder apostar a distintos activos. Incluso, recurrir a negocios por fuera del inmobiliario permite preservar el dinero de las contingencias coyunturales (como ha ocurrido con la crisis de las hipotecas, en 2008).

Una correcta gestión

Una vez elegida la propiedad y realizada la inversión, hay pasos que pueden llevar a mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Una de las más eficaces es tener una correcta gestión del inmueble. Para ello, también hay ítems que se pueden mejorar.

En principio, encontrar el precio adecuado del alquiler. Este no debe estar tan alto, ya que puede quedar por encima de la media del mercado. Pero tampoco debe ser tan bajo, ya que el margen de ganancias no se corresponderá con los costes, ni con lo esperado. Lo mejor es encontrar un precio que cumpla con las necesidades de mantenimiento y, a la vez, con los márgenes de rentabilidad buscados.

Luego, es preciso asegurar que la cadena de pagos no se interrumpa. Esto se puede garantizar a partir de la correcta elección de los inquilinos o arrendatarios (de acuerdo al tipo de propiedad). Por ejemplo, a través de la firma de un buen contrato, con cláusulas legales claras. Se puede incluir un seguro de impago, que nos evite males mayores.

El inmueble se debe mantener en un buen estado. Esto nos garantiza que sea fácil de encontrar inquilinos, o de manera más rápida. Tener una vivienda, local, nave logística o bajo comercio en perfecta condiciones, es también es una manera de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Lo que siempre se debe tener en cuenta, es que hay quienes se deciden a pagar un precio más alto si el bien esta amueblado, o con mejoras y decoraciones vistosas.

Por último, cuando no es posible llevar a cabo una correcta gestión del inmueble, lo mejor es recurrir a manos expertas. Hoy, el mercado inmobiliario se ha desarrollado de tal manera que existen empresas con dedicación exclusiva para todas las tareas propias de la gestión de una propiedad en alquiler: desde la publicidad y marketing, hasta la limpieza y las cobranzas. Recuerda que lo que pueden parecer gastos, muchas veces terminan siendo decisiones que hacen mejorar la rentabilidad inmobiliaria.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de mejorar la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

Invertir 3 julio, 2023

Cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria

Los inmuebles están entre los más elegidos por los españoles a la hora de invertir. Pero, antes que nada, es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.

Los españoles, históricamente, eligieron el inmobiliario como inversión principal. En tiempos de crisis, además, representa un refugio a prueba de la inestabilidad económica y social. Pero es necesario poder entender hasta dónde se puede llegar con la apuesta, y en qué punto es mejor retroceder. Saber cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria es la primera tarea antes de tomar cualquier decisión.

La rentabilidad inmobiliaria es tal vez el primer elemento a considerar para decidir sobre una inversión. Y en este punto, calcular de manera adecuada cada gasto permitirá tener un panorama más claro. Lo que, a su vez, lleva a tomar la medida con mejores prevenciones. Hay puntos que se deben considerar y que terminan resultando clave en los costos, mientras que hay otros que pueden parecer importantes, más tienen poca influencia en la operación final.

Rentabilidad Inmobiliaria

Cuando se habla de rentabilidad inmobiliaria, se refiere a la ganancia que otorga un inmueble de acuerdo al coste o precio que se abonó para comprarlo. Se trata de un parámetro, tal vez el más importante, que se utiliza para tomar la decisión de invertir o no.

De modo que la rentabilidad se refiere a lo que se obtiene por el alquiler de una propiedad, que puede ser una vivienda, un piso, un local comercial o una nave logística. Aunque hay otras inversiones menos habituales en que el cálculo de la rentabilidad es un tanto más complejo, pues tienen componentes mas diversificados.

Comprar para alquilar es la opción más habitual. Se trata de una forma de rentabilizar una inversión: se adquiere una propiedad y, de inmediato o luego de algunas reformas, el inmueble comienza a generar ingresos por el alquiler. Los euros percibidos por el arrendamiento generan lo que se llama ingreso pasivo, pues tienen cierto grado de periodicidad.

El alquiler o arrendamiento puede ser de larga duración (que continúa siendo el más habitual en España). Pero también están los alquileres a estudiantes y los vacacionales. Estos dos últimos, son temporales.

Otra manera de obtener rentabilidad de un inmueble es la compra para vender. Simplemente se adquiere una propiedad, el inversor se toma el tiempo adecuado, ya sea para realizar reformas o para que incremente el valor de mercado, y luego lo pone a la venta. A veces son necesarias demasiadas reformas, y en esos casos la decisión más adecuada es buscar otra propiedad.

Cómo calcular la rentabilidad

De todas maneras, a la hora de decidir una inversión siempre es necesario saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble o propiedad. Para comenzar, se debe distinguir entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Existe una formula básica para el cálculo de a rentabilidad bruta de una propiedad. Y es dividiendo el rendimiento que se espera obtener entre el valor de la propiedad, y luego se multiplica el resultado por 100. De modo que si el coste de una vivienda es de unos 150.000 euros, y el alquiler se fija en 1.000 euros mensuales, la rentabilidad sería: (1.000 x 12)/150.000 x 100. El resultado se expresa en porcentaje, y para el caso de este inmueble sería una rentabilidad del 8%.

Pero para no caer en errores, se den tener en cuenta otros ítems. Entonces al coste de la propiedad se deben agregar una serie de gastos, como por ejemplo los gastos de notaría, el registro y los impuestos por la compra.

Para tener una idea más adecuada de saber la rentabilidad de un inmueble, tenemos la rentabilidad inmobiliaria neta. Ello se obtiene sumando a la rentabilidad bruta aquellos costes por la explotación de la propiedad. Aquí entran los gastos de la Comunidad (que se fijan según la legislación vigente en cada CCAA), el impuesto por Bienes Inmuebles (IBI), los seguros ante siniestros, y las reparaciones que se realizan de manera habitual para el mantenimiento (reparaciones, reposiciones de muebles y artefactos, etc.). A los que además se debe sumar el impuesto que se cobra por la propiedad en alquiler o IRPF.

De este último calculo surgen todo el conjunto de gastos (que consideramos en unos 2.500 euros al año), más el IRPF (que podría ser de unos 1.000 euros). Entonces, para el ejemplo que simulamos la rentabilidad neta sería el Rendimiento (1.000 x 12) – Gastos (1.000) – IRPF (1.000)/ Valor de la Propiedad (150.000); todo esto multiplicado x 100. Lo que resulta la rentabilidad neta de la propiedad en cuestión: 5,67%.

Una vez sabiendo cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria, está la decisión de invertir de manera individual, comprando una propiedad, o formar parte de otro modelo de negocios inmobiliarios.

Invertir sin comprar

En la actualidad, la inversión inmobiliaria tiene un grado de desarrollo que hace que no sea necesario que el inversor esté a cargo de toda la operación. Hay gestoras, fondos, sociedades y desarrolladoras que realizan todas estas tareas. De manera tal que el inversor no precisa saber cómo calcular la rentabilidad de las propiedades, sino que se limita a depositar sus euros y esperar por sus ganancias.

Hay al menos tres modalidades de conseguir rentabilidad de una propiedad:

EFT

El primer caso son los exchange-traded fund, más conocidos como ETF por sus siglas en inglés. Son fondos que tienen en su componente a distintos activos inmobiliarios (propiedades). A diferencia de la compra de una propiedad, para invertir en un fondo no son necesarios grandes cantidades de dinero. Aunque lo que se pierde aquí es la capacidad de decisión sobre el tipo de activo.

SOCIMI

Otra opción son las llamadas REITs y SOCIMIs. Las primeras remiten al mercado de inversión inmobiliaria norteamericano. En España se denominan Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, y cotizan en la bolsa, por lo que el inversor compra acciones. Se trata de inversiones a largo plazo y con una volatilidad limitada y por ello se mantienen al margen de las variaciones del mercado.

Crowdfunding

El tercer modelo de inversión es el Crowdfunding. Aquí, lo que se adquiere es una porción en la participación de un desarrollo inmobiliario. Ya sea que se esté implantando o uno a emprender.

Estas son algunas de las formas que se pude llegar a obtener rentabilidad. Existen muchas más, solo hay que informarse sobre con un asistente que brinde el mejor asesoramiento, y luego tomar la decisión adecuada.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca de cómo calcular la rentabilidad inmobiliaria. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Los beneficios del house flipping

Alquilar 3 julio, 2023

El contrato de alquiler perfecto

Si has decidido poner un inmueble en alquiler tendrás que decidir algunos aspectos como el tipo de alquiler (temporal, vacacional, con opción a compra, etc), si alquilarás el piso amueblado o vacío, quién pagará la comunidad o los suministros. Además, de otros detalles que tienes que pensar antes de buscar un inquilino y de firmar el contrato de alquiler.

Pero no te preocupes porque en este post, te diremos lo necesario para que puedas elaborar un contrato de alquiler perfecto.

¿Cuál es la forma del contrato de arrendamiento de vivienda?

Empezaremos hablando acerca de la formalización de los contratos. La ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita.

Contrato verbal de arrendamiento

Debemos tener en cuenta que la validez de un contrato verbal existe por el mero hecho de que dos partes (propietario e inquilino) se pongan de acuerdo para ceder un inmueble por un precio; puesto que, la plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta.

Por ello, un inquilino que no haya firmado un contrato de arrendamiento y esté usando un inmueble y pagando debidamente la oportuna renta, debe tener en cuenta que tiene un contrato de arrendamiento por acuerdo verbal entre las partes, con plenos efectos y validez absoluta.

Un acuerdo verbal tiene sus desventajas, puesto que en caso de controversia no existirán unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir con el fin de interpretar a que parte le asiste la razón.

Además, no todos los contratos verbales tienen la misma validez. Los contratos de alquiler verbales y no escritos están regulados por el artículo 1543 del código civil. Mientras que algunos contratos verbales no son válidos y pueden traer serios problemas.

Mientras que todo vaya bien será sencillo, pero en un proceso de desahucio o en una demanda por daños, el contrato verbal tiene serias desventajas. Por lo que recomendamos siempre dejar por escrito todas las condiciones.

Contrato escrito de arrendamiento

A pesar de que existen formularios estándar de contratos de alquiler que se pueden conseguir en cualquier estanco, cualquier persona puede redactar su propio contrato de alquiler, añadiendo las cláusulas y especificaciones que prefiera, siempre y cuando estén de acuerdo ambas partes.

Duración del arrendamiento: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.

Renta: la que pacten las partes. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta. Recibo de arrendamiento.

Revisión de la renta: la LAU de 4 noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.

Fianza: El arrendatario está obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se dé por concluido el arrendamiento.

Destino: Se determina el uso de la vivienda.

Otras cláusulas

Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en el cual la recibió. Si se han realizado mejoras, y si esto se pactó, también es conveniente que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, ya que el piso reformado normalmente aumenta de valor y por su naturaleza las obras no se pueden deshacer. Pero esto sirve sólo previo pacto entre ambas partes en el contrato.

Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario, todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.

Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.

Demora en el pago: Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.

¿Puedo alquilar sin cédula de habitabilidad?

Cuando tengamos intención de alquilar una vivienda de nuestra propiedad, nos preguntaremos si necesitamos disponer de la cédula de habitabilidad para realizar dicha operación.

La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva, son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el articulo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinada a residencia.

Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación. También es necesaria para cualquier transición, venta, alquiler o cesión de uso, etc. Por lo tanto, la ley nos obliga a disponer de Cédula de habitabilidad vigente si queremos alquilar nuestro inmueble.

Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler

La duración del contrato de alquiler de vivienda, es de tres años según viene regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; este plazo se puede prorrogar, y lo normal en la práctica es que sea por períodos de un año.

Por eso, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en cuanto a las prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda que, si ninguna de las partes se hubiese notificado a la otra, con al menos treinta días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

Estas prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda continuarán hasta que una de las dos partes ejerza su derecho a la no renovación del contrato.

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

Lo normal, es que el agente inmobiliario quiera realizar la transacción firmando previamente un contrato de exclusividad.

Si nos ponemos en su posición es lógico, puesto siempre existirá la tentación de que el propietario una vez que conoce que la agencia inmobiliaria ha encontrado un posible inquilino para ese inmueble, intente saltarse a la agencia y negociar directamente con él.

Por eso, es evidente, que ante esa inseguridad las agencias inmobiliarias quieran “blindar” su trabajo con la firma de contratos inmobiliarios, que lo normal es que sean en exclusiva.

Ventajas de la firma de un contrato de exclusividad

Asegurarse que está tratando con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) cualificado.

Respecto a los honorarios de la agencia, estos quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.

El inquilino se sentirá más protegido, puesto que así se regularán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes.

También es importante su firma, puesto que llegado el caso en el que nos encontráramos ante actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, ambas estarán más protegidas.

Si se encuentran ante la firma de un contrato de alquiler de vivienda, tanto si son los inquilinos como los arrendatarios, es importante estén informado antes de firmar para asegurarse de que todo esté bien.

Puede ocurrir que te encuentres en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Propietarios 1 julio, 2023

¿Cómo alquilar tu piso en Navas?

Si eres propietario y estás pensando qué hacer con la propiedad, aquí te traemos la mejor opción de todas. En este post, te enseñamos como alquilar tu piso en Navas, con los mejores consejos para hallar a tu inquilino ideal.

Ser dueño de una vivienda puede ser una gran oportunidad, pero también es una gran presión y esto se debe, a qué tienes en tus manos la posibilidad de grandes cambios para tu vida. Ser propietario viene acompañado de la toma de decisiones, por lo que será necesario que inviertas tu tiempo en observar cuáles son tus opciones y elegir la adecuada.

Si ya no deseas vivir en la casa que habitas, es momento de pasar al siguiente paso, aquí debes reconocerte como dueño del lugar y comenzar a vislumbrar qué es lo que quieres hacer con la propiedad. Barcelona es una de las ciudades más solicitadas a la hora de buscar viviendas y no solo para su compra, sino para su alquiler.

Entendemos que no es una tarea sencilla tomar la decisión de alquilar tu piso en Navas, pero te invitamos a que conozcas las causas por las cuales sería una magnífica decisión. Si todavía no sientes que este sea la alternativa adecuada, quédate leyendo los apartados que siguen; allí verás que es lo mejor que puedes hacer en este momento.

¿Por qué alquilar tu piso en Navas sería una gran opción?

Las ventas de vivienda, ya no son lo que eran; claro que continúan realizándose pero el tiempo de espera es muy largo y el objetivo de cualquier vendedor es hacerlo lo más rápido posible. Sin embargo, los alquileres se han convertido en oro y esta es la mejor opción que puede encontrarse para que tu casa tenga un nuevo habitante para ella.

Puede ocurrir que conserves un gran recuerdo de tu propiedad y que no te animes a dar el paso de deshacerte de ella y para ello, alquilar tu piso en Navas es la mejor decisión que puedes tomar. No pienses a corto plazo, abre tu mente y observa todo el potencial que puede traer el alquiler de tu piso, rentas pagas todos los meses y un inquilino feliz.

Cuando eliges alquilar tu inmueble, tienes que tener en cuenta a quién deseas tener de inquilino. Para ello, deberás enfocarte en todas las fortalezas que presenta tu barrio y establecer una estrategia que permita llegar al destinatario indicado, si no sabes cómo hacerlo no te preocupes, porque te indicaremos a qué debes prestarle atención.

Un barrio que lo tiene todo: Ideal para conquistar inquilinos

El aspecto más complicado a la hora de alquilar tu piso en Navas, es sin lugar a dudas, hallar al inquilino ideal. Nunca se sabe con exactitud, cuándo llegará ni de dónde vendrá, no obstante, tienes que realizar todos tus esfuerzos en demostrar a los interesados en el inmueble todo lo que puede realizarse en el barrio.

Muchas veces, es la zona la que marca el ritmo de los inquilinos, por lo tanto tienes que conocer sus preferencias, lo que están buscando y realizar las reformas necesarias para que se decidan por tu vivienda. Navas es un barrio que lo tiene todo, es ideal para vivir una vida tranquila, tiene escuelas y buenas conexiones de transporte.

Seguramente tu inquilino quiera irse a vivir con la familia, ya que es la zona adecuada para niños que se encuentran en etapa escolar y que buscan un lugar que les permita vivir de manera tranquila. Además cuenta con plazas y espacios al aire libre para que las familias puedan disfrutar de las tardes de fin de semana, además de ser muy seguro.

Tiene las mejores conexiones en medios de transportes

Cuando se piensa en la posibilidad de vivir en un barrio, lo primero que investiga cualquier inquilino es cómo son las conexiones en los medios de transporte; ya que es importante tener a los mercados y a las escuelas cerca y si no, contar con medios de transportes. Aquí la zona se encuentra ampliamente comunicada y por lo tanto, es muy solicitada.

Al poseer buenas conexiones en transporte público, es posible asistir a los lugares más lejanos en cuestión de minutos. Es una zona céntrica, pero muy tranquila por lo que el ambiente de vecindario que propone, es la mejor opción para una familia que se encuentra interesada en vivir en el barrio.

Alquilar tu piso en Navas es la mejor inversión que puedes realizar para ti, has visto que todas las particularidades que tiene, lo hace un lugar único para vivir. Verás que tu inquilino no tardará en enamorarse del lugar y que tu alquiler será un éxito, si piensas que necesitas de mayor colaboración para cumplir con el objetivo, cuentas con nuestra ayuda.

¿Cómo alquilar tu piso en Navas con ayuda de Oi Real Estate?

Si ya tomaste la decisión de alquilar tu piso en Navas, ya no tienes que hacer más nada, déjanos que nos encarguemos del resto. Para empezar, lo que haremos será ocuparnos de que el alquiler se consiga rápido y para cumplir con este objetivo, pondremos tu piso a punto, realizando las reformas que sean necesarias para adecuarnos a las preferencias de los inquilinos.

Puede ocurrir que pienses que alquilar te llevará mucho tiempo y que sea ese, el motivo por el que lo estés dilatando. En Oi Real Estate no queremos que te ocupes de nada, por eso nos haremos cargo de realizar los trámites y documentos que sean necesarios para el alquiler. Por otro lado, haremos la difusión de tu piso en todos portales inmobiliarios, resaltándola en nuestra página web, consiguiendo muchos interesados en la propiedad.

El objetivo es hallar inquilino lo más pronto posible y para ello colaboraremos con todo nuestro conocimiento para que pueda cumplirse rápidamente. Si deseas conocer cuáles son los servicios con los que contamos para que puedas alquilar tu piso en Navas, puedes comunicarte con nosotros Además, te invitamos a dejar un comentario sobre la nota.

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Invertir 1 julio, 2023

Los beneficios del house flipping

La reforma de casas para vender marca un ritmo propio en España. El house flipping deja buenos márgenes de rentabilidad, aunque el secreto es saber buscar la casa adecuada y venderla lo más pronto posible.

El house flipping comienza a tener su propia porción en el mercado inmobiliario español. Y aunque se trate de una práctica con muchos años de historia, la adquisición de una vivienda antigua para reformar y vender, tiene sus aspectos y pormenores que se deben conocer para no terminar perdiendo los euros invertidos. Desde locales comerciales, hasta pisos y viviendas, todas las propiedades son plausibles de ser acondicionadas para la venta.

En cuanto a los beneficios del house flipping, está la posibilidad de obtener buenos dividendos en un periodo de tiempo relativamente corto. Es importante también la ubicación donde se encuentra la propiedad, si se encuentra en los centros de las ciudades, o con una alta demanda. En Madrid, son muchos los inversores que se vuelcan a este modelo de negocios, con las nuevas exigencias para las construcciones en función de los criterios de sostenibilidad y eficiencia en el consumo energético. Aunque está pendiente las repercusiones que puedan tener las nuevas reglamentaciones.

Qué es el house flipping

En España, desde hace unos años progresa un modelo de negocio inmobiliario. Se trata del house flipping, que es adquirir una propiedad para renovar y vender. Pero con la particularidad de tratarse de una vivienda antigua, generalmente en mal estado y, por ello, de bajo valor de mercado.

Otro aspecto principal es el tiempo, ya que en este tipo de negocios es crucial realizar los trabajos en el menor plazo, para poder vender la nueva propiedad de manera inmediata. Aquí cabe aclarar que cuando más se extienden los tiempos de venta, menor será la rentabilidad obtenida.

Una de las tendencias actuales es comprar locales comerciales, generalmente en desuso, para convertirla en viviendas para habitar. Su menor costo de renovación, en relación a los pisos, hace que los inversores tomen esta opción de manera preferencial.

En cuanto a las viviendas y pisos, lo importante es encontrar aquellas casas cuyo valor se vio afectado por el mal estado de sus ambientes, o por la baja calidad en la eficiencia energética. Incluso aquellas propiedades que cuentan con problemas legales o no cuenten con los certificados de eficiencia adecuados a las normativas actuales.

De modo que los euros invertidos en los gastos por la compra de la vivienda o el piso, más las tramitaciones (que se estiman cerca del 10% de su valor), puedan ser recuperados con actuaciones y reformas que eleven el precio. Las ganancias que se pueden obtener, se recuperan cuando más rápido se realizan las tareas y cuanto más pronto se realiza la venta. Esa es la clave, y por lo tanto, ya se pueden encontrar profesionales y gestores que se especializan en el modelo de inversión en house flipping.

El house flipping crece en España

A partir de la diversificación del negocio inmobiliario, varios modelos de negocio se establecieron, creando sus propias gestoras, arquitectos y especialistas. Cada vez son más los estudios y desarrolladoras que brindan a los inversores servicios realmente innovadores.

Tal es el caso del modelo de negocios que se desarrollan a partir del house flipping. Se pueden encontrar contratistas que utilizan la Inteligencia Artificial para los estudios de mercado, las posibles viviendas a comprar y la viabilidad de un negocio.

Los cambios que se evidencian en el house flipping en los últimos años, provocaron toda una serie de especialidades. Los inversores, atentos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario aportaron también al crecimiento del negocio, empujados por la demanda de vivienda estructural en España.

Luego de la pandemia, el inmobiliario había registrado resultados históricos durante 2020: más de 645.000 propiedades vendidas. Esto se dio a parir de la fuerte demanda de viviendas, pisos y locales. Principalmente en las grandes ciudades, donde el suelo para construir es escaso o nulo, el house flipping aparece como una opción de inversión en crecimiento. Madrid es una de las ciudades donde mejor desarrollado se encuentra, con inmobiliarias, gestoras, contratistas y profesionales que se han ido especializando en el modelo.

Algunas cuestiones a tener en cuenta

A la hora de volcarse en la inversión inmobiliaria, muchas personas ven en el house flipping un negocio con una buena rentabilidad y en poco tiempo. Pero no todo es tan sencillo ni mágico como parece. Hay cuestiones que se deben tener en cuenta, sobre todo cuando se trata de un modelo todavía en desarrollo.

Cierto es que reformar un piso, una vivienda u oficina, hace elevar su valor de reventa de manera inmediata. Más aún si la propiedad se encuentra en un lugar destacado y con mucha demanda de vivienda. Todas las capitales y grandes ciudades se encuentran en esta situación.

Pero se debe tener en cuenta que no toda vivienda de bajo costo es un potencial negocio. Pues, hay propiedades cuya renovación lleva una gran inversión. Por ejemplo aquellas con un deterioro tal que se hace necesario una rehabilitación casi total, para lo que se necesitan miles de euros.

Cabe recordar que de acuerdo a los datos del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), el 80% de los edificios actuales tienen certificación de eficiencia bajos: E, F y G. Son más de 4.000.000 de propiedades cuya adaptación es muy costosa., y por lo tanto es arriesgada una inversión en house flipping.

Por último, es destacable lo que se produce a partir del modelo de negocio house flipping. Además de ser una actividad que brinda buena rentabilidad y en poco tiempo, puede aportar al desarrollo de un mercado inmobiliario alicaído. Y no es menor el aporte que realiza en la valorización de las zonas en las que se renuevan las propiedades.

Como se ha dicho, el house flipping es un modelo de negocio en desarrollo. Las reglamentaciones sobre sostenibilidad, las certificaciones energéticas, e incluso la nueva ley de alquileres impactan de algún modo en la actividad. Por lo que serán necesarios nuevos ajustes y actualizaciones.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conoce tu opinión acerca del house flipping. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Alquilar 30 junio, 2023

Frenar el desahucio con un recurso de apelación: ¿puede hacerlo el inquilino?

Puede suceder que cuentes con un local o varios alquilados y que con el pasar de los años, no puedas pagar la renta. En esa situación, cabe aclarar que te puedes enfrentar a un procedimiento de desahucio por falta de pago. Asimismo, una vez dictada la sentencia desfavorable a tus intereses, te puedes preguntar ¿es posible frenar el desahucio con un recurso de apelación? ¿El recurso suspende el lanzamiento? ¿Qué requisitos se deben cumplir? En este post, te contestamos todas tus dudas y contamos todo lo que debes saber si eso llegase a pasar.

¿A qué llamamos frenar el desahucio con un recurso de apelación?

Cuando el procedimiento de desahucio parece inevitable, aún quedan distintas variantes a las cuales se pueden acudir para evitarlo. Frenar el desahucio es una de los objetivos principales que tendrá el inquilino si se encuentra en una situación semejante. Ante eso, una de las opciones es presentar un recurso de apelación. Pero, ¿esto qué quiere decir?

El recurso de apelación de desahucio por falta de pago de la renta de alquiler es un procedimiento por el que se pide la revocación de dicha sentencia. El mismo se lleva adelante mediante un nuevo examen de las circunstancias del caso y de la nueva prueba que se practique ante el tribunal de apelación, si así se acuerda.

Requisitos para recurrir una sentencia de desahucio

Para recurrir la sentencia para el caso de los procedimientos que conllevan un lanzamiento como el desahucio, se necesita disponer una serie de requisitos especiales. De dicha manera lo establece la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El lanzamiento es el momento en el que se ejecuta la sentencia de desahucio y se realiza una serie de acciones para desalojar el inmueble y devolver la posesión al propietario.

Los requisitos para poder presentar por parte del inquilino demandado un recurso de apelación de desahucio por falta de pago son los siguientes. Acreditar por escrito el pago de las rentas vencidas; pagar las rentas que venzan o los plazos que se tengan que pagar por adelantado.

Cabe resaltar que la acreditación por escrito del pago debe presentarse junto con el recurso de apelación del desahucio. El juzgado deberá determinar si los documentes son válidos y acordar la admisión o inadmisión del recurso. En el caso en que no se cumplan los requisitos, se inadmitirá el recurso y la sentencia de desahucio será firme, por lo que se podrá ejecutar si es necesario para recuperar la posesión.

Plazo para recurrir una sentencia de desahucio

Primero y principal, cabe decir que el recurso de apelación se debe presentar ante el tribunal que haya dictado la sentencia. El plazo para recurrir la sentencia de desahucio es de 20 días hábiles desde la notificación de la misma. Una vez interpuesto el recurso de apelación contra la sentencia de desahucio se remitirá, junto con los escritos de oposición o impugnación, al tribunal que sea competente para resolver el recurso. Al mismo tiempo, se emplazará a las partes para que comparezcan ante dicho tribunal.

¿Se puede suspender el lanzamiento y frenar el desahucio con un recurso de apelación?

Cuando se presenta una demanda de desahucio, el juzgado, al admitirla a trámite, fija una fecha de lanzamiento. De forma que si el demandado no comparece para oponerse al desahucio, se procederá al lanzamiento en la fecha y hora fijadas.

Pero, ¿qué ocurre con el lanzamiento si el inquilino presenta un recurso de apelación? En el caso en que se cumplan los requisitos para presentar el recurso y la fecha de lanzamiento se encuentra dentro del plazo de 20 días hábiles para la presentación de dicho recurso, se suspenderá el lanzamiento hasta que la sentencia de desahucio sea firme. Además, posteriormente se señalará nueva fecha.

Además de lo anterior, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la posibilidad de que en casos de vulnerabilidad social y/o económica del inquilino demandado, se suspenda el procedimiento hasta que se adopten las medidas necesarias por los servicios sociales. La suspensión puede ser de 3 o 6 meses, dependiendo de si el demandante es persona física o jurídica. Si bien es cierto, en casos de arrendamientos de locales comerciales estas circunstancias generalmente no suelen aplicarse.

¿Hay que consignar las rentas en el juzgado antes para recurrir una sentencia de desahucio?

Es obligatorio consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio cuando el pronunciamiento recurrido sea el lanzamiento. La Ley exige como requisito ineludible por parte del inquilino la obligación de consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio del inmueble cuando la sentencia lleve aparejado el lanzamiento de la finca. Como por ejemplo el procedimiento de desahucio por falta de pago o el desahucio por expiración del término.

Así lo establece el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en donde se dispone lo siguiente. “En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas”.

De esta manera, tal y como hemos mencionado, uno de los requisitos básicos para interponer un recurso de apelación contra un desahucio es acreditar el pago de las rentas debidas. Es decir, que se tiene que aportar un justificante por escrito de dicho pago.

Para realizar el pago existen dos posibilidades. Pagar directamente al propietario en la forma establecida en el contrato; o bien, realizar una consignación de rentas en el juzgado.

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¿Cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler?

Formación Inmobiliaria 30 junio, 2023

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario

¿Te has lanzado recientemente a la aventura de la franquicia? ¿Eres nuevo en el sector de los agentes inmobiliarios independientes? ¿Estás buscando darle una vuelta de tuerca a las ventas de tu agencia? Pues, no importa si recién has aterrizado o si hace años que posees tu lugar bien ganado en el rubro, en cualquiera de sus modalidades: generar e inspirar confianza en el cliente hacia tu marca es una de las claves para alcanzar o mantenerte en el éxito. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo generar confianza en el cliente inmobiliario, en uno de los ámbitos comerciales más competitivos del mundo. Te invitamos a leer para entender mucho más sobre un tópico realmente apasionante. ¿Nos acompañas?

Frase clave: brand awareness

Para hablar en el idioma del marketing “brand awareness” es la forma técnica de denominar a un indicador que (aplicado como estrategia) es capaz de lograr que una marca sea reconocida, incorporada y recordada. Asimismo, se la reconoce en cientos de artículos y volúmenes escritos al respecto como como “conciencia de marca”.

¿Cuál es su meta? El objetivo de toda estrategia de “brand awareness” consiste en lograr que los eventuales usuarios de un determinado producto o servicio vinculen una marca al sector en el que esta se mueve o intenta instalarse. Pensar en una marca, ni bien se desee tal o cual servicio. Ejemplos hay cientos, en el inconsciente colectivo y alrededor del mundo. Muchos de ellos dependerán, obviamente, de las necesidades y preferencias de los habitantes según el punto del planeta.

En Brasil, llamaríamos “xerox” a una copia o impresión en papel; pero seguramente el ejemplo más utilizado y que mejor resume el efecto “brand awareness” o estrategia de confianza de marca sea el de las bebidas colas alrededor del mundo a las que no dudamos en llamar Coca Cola. ¿Te cabe alguna duda que el éxito de una buena estrategia de marca posicionará mejor tu marca frente a la competencia? Claro que conducir este mecanismo a dichos niveles estratosféricos no será una tarea sencilla; mucho menos en un sector tan aguerridamente competitivo como lo es el inmobiliario.

Cómo generar confianza en el cliente inmobiliario: 3 pasos

En ventas, una estrategia de marca estará ligada íntimamente a lo que denominamos “branding” o posicionamiento ideal. Para saber dónde comenzar y cómo aplicar estrategias de confianza para tu marca inmobiliaria deberíamos considerar tres objetivos a alcanzar a mediano plazo:

1 Lo memorable y lo positivo

Esto se dará cuando finalmente nuestros clientes vinculen rápidamente la mayor cantidad posible de valores con nuestra marca. Se dice que la atención al cliente en el sector inmobiliario lo es todo; por tanto, lograr un equilibrio entre lo clásico y la innovación que te vuelva diferente respecto al agente de la acera de enfrente en atención al cliente, será clave. ¿Has revisado últimamente tus estrategias de captación, mantenimiento del sector activo de tu cartera de clientes y tu atención posventa?

2 Energías volcadas a la presencia de marca

Dijimos que el objetivo de aplicar estrategias de confianza es posicionar tu marca. En este sentido, lograrlo dependerá exclusivamente de que tu agencia o servicio como agente o asesor logre un reconocimiento creciente; y que ese crecimiento a la vez pueda mantenerse en el tiempo. Para entender si tus campañas de posicionamiento de marca están dando resultado, es aconsejable medir de forma permanente y paso a paso cada reacción (positiva, negativa) de tu eventual clientela o usuario de tu servicio.

Los resultados de dichos análisis, en su línea de tiempo, te revelarán datos impensados de acuerdo a las preferencias y opinión de tus clientes sobre el servicio que ofreces. No los desestimes; por el contrario, te permitirán abordar nuevos caminos y encarar otros horizontes si estuvieras encaminando tus mecanismos de ventas de forma equívoca.

3 Pre, durante y posventa

En el sector inmobiliario, se dice que la correcta atención posventa (es decir, saber mantener el vínculo con el cliente tras el final de una negociación) abrirá las puertas casi indefectiblemente a otra diligencia, a mediano o largo plazo. La positividad de este círculo virtuoso y su efecto dominó serán casi indetectables durante las primeras temporadas de tu agencia en servicio. Sin embargo, a lo largo del tiempo, los beneficios de invertir en atención posventa se verán clara y tangiblemente.

Motores de estrategias de confianza

Para crear estrategias de confianza, deberás considerar varios elementos de importancia, comunes a aquellas compañías que pueden vanagloriarse de haber logrado su objetivo. Veamos algunos de ellos:

1 Elementos de valor al sector inmobiliario

Slogan aparte, debes encarar tus estrategias de confianza con hechos. Las ventajas y beneficios que ofreces deberán ser reales y apuntar a solucionar los problemas de los clientes. Para ello, recuerda establecer fórmulas y variables que te permitan conocer al cliente, previendo sus cambios de carácter y dando por hecho que las tendencias pueden variar y con ellas sus necesidades o viceversa.

2 Buen uso de redes sociales

Selecciona y utiliza las redes sociales que más se adapten a tu clientela y no las de tus preferencias. Emplea recursos multimedia, si es posible, de manos de profesionales del sector; ellos sabrán qué elementos utilizar (paletas de colores, elementos de impacto emotivo, etc.) para lograr un efecto positivo e instalarse más rápido y mejor en la opinión regional.

3 Innovar para ser distintos

La imagen corporativa de tus servicios debe ser fresca, creíble e importante. No importa si eres un agente inmobiliario autónomo trabajando desde la comodidad de tu piso, o si eres directivo de una agencia ya en marcha. De ser necesario, renueva sustancialmente tu imagen de marca desde cero. Nunca es tarde para encarar tu posicionamiento.

Hemos visto cómo generar confianza en el cliente inmobiliario eventual, activo y futuro. Sin dudas, es un trabajo duro. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias de confianza? Nos encantaría conocerla.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Perfil del cliente inmobiliario ideal

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Formación Inmobiliaria 29 junio, 2023

Puntos claves en promociones inmobiliarias

¿Alguna vez has perdido una negociación que parecía estar ya cerrada? Pues, a todos nos ha ocurrido alguna vez llevar una diligencia hasta un punto en el que todo parece ir sobre ruedas y soltarle la mano. ¿Y qué ocurre en la mayoría de los casos? La negociación se cae. Debes saber al respecto, que una diligencia inmobiliaria no estará del todo cerrada sino hasta el momento posterior a la firma de los contratos o escrituras. En este artículo de Oi Real Estate, veremos algunas estrategias en puntos claves en promociones inmobiliarias y cómo llegar a la meta de una diligencia de la mejor manera. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer más sobre este apasionante tópico. ¿Nos acompañas?

Alerta Roja: punto crítico de una negociación

¿Sabes identificar cuál es el momento más sensible de una negociación? En el sector inmobiliario, suele decirse que existen dos puntos de máxima sensibilidad en una diligencia de compraventa o alquiler. Generalmente son:

El momento previo a la reunión en la que el cliente pondrá en tus manos la venta o arrendamiento de su propiedad

La instancia misma de cierre de la negociación.

En este último caso, hablamos de instantes segundos previos a dejar las firmas en el papel; hecho que finalmente señalará que la negociación llegó a buen puerto.

Y es que una negociación no estará terminada, sino cuando lo esté. ¿Consideras que (siguiendo esta máxima) una diligencia de esta envergadura podrá darse por finiquitada quedando aún dos o tres días para la reunión de firmas? Si lo piensas un poco, verás que nada puede darse por sentado en un trámite de tan vital importancia en la vida de una persona, como lo es la adquisición de una propiedad, donde tal vez pase el resto de sus días. Arrepentimientos y cientos de factores externos asechan y pueden atentar contra un resultado positivo.

El cliente sin rastro

Un interesado podrá haber visitado la propiedad en cinco, seis, diez oportunidades. Habrá ya concurrido a una visita con su esposa y sus hijos. Todos parecen muy contentos con la que será su nueva propiedad, su nuevo hogar. El cliente te consulta varias veces al día para evacuar sus dudas respecto a situaciones imaginarias que no hacen más que ratificar su posición de comprador. Ya todo está listo para la reserva. Pero el cliente no concurre a la reunión. Se ha vuelto invisible; no contesta tus llamados ni los de la agencia.

En este sentido, será imposible saber qué es lo que se le ha cruzado por la cabeza a este interesado para haber dado un volantazo tal a una negociación que parecía venir viento en popa. Puede que haya sufrido un inconveniente personal, económico, laboral. Las variables son infinitas. Pero, en la parte que te toca, deberás preguntarte entonces si habrás fallado en algo. Y, aunque te parezca mentira o difícil de creer, en la mayoría de los casos es el agente inmobiliario quien ha provocado esa partida, directa o indirectamente. ¿Qué hacer para no fallar en un proceso de cierre de una negociación?

Puntos claves en promociones inmobiliarias

Veamos específicamente el período de cierre de una negociación inmobiliaria, ya sea para aplicar a los momentos previos a la diligencia o a las instancias finales de la misma.

1 Apresurar al cliente ralentizado

Existen y existirán clientes e interesados seguros, pero que demoran en alzar la muñeca a la hora de la firma. En este sentido, como agente inmobiliario, es vital mantener la rienda del curso de la diligencia y evitar la prolongación de la reunión definitoria, tanto para la reserva como para la de firmas de escrituras finales.

2 Un futuro previsible

Una vez que el interesado ha decidido que comprará el inmueble ofrecido, algunos agentes inmobiliarios deciden “liberarlo” de llamadas insistentes o ligadas a detalles técnicos. Pues por el contrario, en esta instancia es conveniente más que nunca estar en contacto con el aspirante. Una buena estrategia, en este punto, es enumerarle las ventajas de las que está perdiéndose por no estar ocupando ya la propiedad.

3 Interesado poco confiable

Si un interesado se muestra optimista primero y luego poco convencido ante la vivienda que estás ofreciéndole, es probable que la negociación termine por pincharse antes de comenzar. Si esto ocurre, procura que te cuente qué otras comodidades o aptitudes está buscando y que no encuentra en dicho piso. Acaso el inmueble sea de su agrado, pero no su ubicación o viceversa. Procura tener a mano tu cartera de viviendas en venta para inmediatamente ofrecerle opciones. Al menos se sentirá escuchado y será una buena forma de personalizar más el trato y la atención.

4 «Cambios» en las condiciones

Si un interesado estira demasiado su definición sobre una reserva de la propiedad que lo ha entusiasmado, pacta una reunión con él para informarle sobre «cambios en las condiciones o incluso en costes». Puede que estos no existan en realidad, pero será un excelente disparador para la toma de consciencia de la premura del caso. Este tipo de metodologías debe ser utilizado con extremo cuidado, ya que muchos podrían sentirse repelidos ante una situación de alteración a lo acordado. Es aconsejable utilizarla solamente si el interesado a excedido todo límite en los plazos pactados previamente, o si tienes otras ofertas serias respecto al piso en cuestión.

Existen incontables estrategias de cierre de negociaciones inmobiliarias; de gran utilidad para acelerar la definición de una diligencia dilatada. ¿Cuál es tu experiencia en estrategias en cierre de negociaciones inmobiliarias ? ¿Eres un autodidacta? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Posicionamiento web en estrategias inmobiliarias

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Agentes inmobiliarios 27 junio, 2023

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

En lo general, alquilar un piso no es una decisión que se toma a la ligera. Según las urgencias y las circunstancias, muchos propietarios demoran en definirse incluso hasta abandonar la idea y se inclinan por vender. No obstante, muchos con una vivienda a disposición finalmente optarán por alquilar y recurrirán a tus servicios como agente inmobiliario. En este punto, las disyuntivas con las que llega el eventual cliente a tu oficina, son muchísimos. Deberás sacar a relucir todos tus conocimientos y estrategias como asesor y guía. En este artículo de Oi Real Estate, veremos juntos cómo conseguir el inquilino perfecto para tu cliente propietario. Te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

SOS – Necesito alquilar mi piso

En el imaginario colectivo disponer de una propiedad ociosa equivale a la solución de los problemas económicos de base para el propietario. Sin embargo, quien cuente con una vivienda disponible para el lucro, sabrá que no todo es color de rosa. Son muchas las opciones que aparecen en el horizonte. ¿Es mejor vender u ofrecer en alquiler? ¿Cuál es la modalidad de arrendamiento más conveniente? ¿Qué estudio de campo se debe realizar antes de tomar mi decisión?

Finalmente, el propietario se decide a alquilar su piso. Cuando esto ocurra, muchos de aquellos interrogantes se decantarán y solo se deberá decidir por el tipo de alquiler más conveniente para sus intereses. Las modalidades de alquiler más indicadas para una propiedad dependerán principalmente de sus características. Veamos tres de dichas modalidades, antes de revisar cómo alquilar tu piso al inquilino ideal:

1 Alquilar en modo turístico

Si la propiedad se encuentra ubicada en la zona costera o en un sitio netamente turístico, estos casos suelen ser los que menos dudas presentan. Existen agencias con dispositivos integrales de arrendamientos para turismo. Estos suelen ser temporarios y discriminados por día, semana, quincena, mes o temporada completa. Sin embargo, debe considerarse que España ofrece la posibilidad de que una propiedad pueda ser alquilada como vacacional, inclusive formando parte de ciudades ultra urbanas como Madrid o Barcelona. Es decir, un piso puede ser alquilado también teniendo en cuenta el turismo internacional, temporalmente o a través de la modalidad del tiempo compartido.

2 Alquiler estudiantil

El mercado del arrendamiento estudiantil es una de las opciones actuales más recurrentes. ¿El piso en cuestión se encuentra en una zona cercana a los polos universitarios? Entonces sería conveniente evaluar la posibilidad de tener como inquilinos a los jóvenes provenientes del interior del país que eligen a las ciudades para desarrollar sus estudios colegiados. Estos alquileres suelen ser por temporada de curso, renovables año a año. Si se tratara de un piso espacioso y con varias habitaciones, debería estudiarse la idea de convertirlo en un apartamento de uso compartido.

3 Alquiler convencional

Como sea, cualquiera de estas características puede ser suplida por la modalidad del alquiler convencional. Contratos renovables, para vivienda habitual, con costes estipulados según la comunidad y atenido a las regulaciones legales pertinentes. Nos referiremos a este caso puntual en horas de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario.

El inquilino perfecto para tu cliente propietario

Hallar un inquilino ideal para tu cliente no es tarea sencilla. Sin embargo, considerando una serie de premisas, podrás encaminar esa búsqueda de la manera adecuada. ¿Qué espera todo propietario de su futuro arrendatario? Pues solo dos cosas:

Que trate al piso que alquila con el mismo respeto con el que trataría al suyo.

Que cumpla puntualmente con los pagos mensuales de alquiler.

Arrendadores y arrendatarios poseen deberes y derechos. La gran mayoría de los inquilinos están dispuestos a cumplir con el contrato que firmarán a rajatablas y acorde a sus posibilidades económicas.

Elaborar un perfil de inquilino

Para lograr dar con el inquilino ideal, antes que otra cosa, deberías establecer los parámetros que lo definan dependiendo de las expectativas del propietario, que al fin y al cabo es quien ha solicitado los servicios de tu agencia inmobiliaria. En pos de ello, formúlate los interrogantes necesarios que te lleven a una conclusión.

¿Se tratará de una familia numerosa, con hijos?

¿Aceptarías mascotas?

¿Prefieres una pareja enfocada en sus carreras profesionales?

¿Adultos mayores, o jóvenes emprendedores?

Son muchas más las preguntas que puedes hacerte antes de anunciar una vivienda ociosa. Esto sencillamente le hará ganar tiempo a tu cliente propietario y la propiedad comenzará a brindar la rentabilidad que busca prontamente. Por supuesto, no dejes de tener en cuenta la infraestructura del inmueble. Si te gustaría que los inquilinos fueran miembros de una familia numerosa pero el piso cuenta con un solo cuarto de baño y una sola habitación, esa opción acaso no será la más conveniente.

Evaluar solvencia

Has conseguido depurar entre los probables inquilinos más convenientes y comienzas a exhibir la vivienda y recibir visitas. Será fundamental conocer entonces (entre ese perfil de público ya seleccionado) la capacidad de solvencia y regularidad en ingresos de cada interesado. En este sentido, quien reciba a los visitantes debería finalizar la exhibición conociendo estos detalles, al menos en sus puntos esenciales.

Para que la capacidad de solvencia no se convierta al poco tiempo en un problema, existe una máxima en el mundo inmobiliario relacionado al arrendamiento que no deberías desatender. Procura que la renta mensual no supere el 40% de los ingresos del conjunto familiar. Sin temor a resultar invasivo, deberás solicitar contratos de trabajo vigentes, así como recibos por el pago de sueldos de los últimos meses.

Garantías y referencias

Por último, puede que el interesado no logre demostrar la regularidad económica que afirma tener. Recuerda entonces (y teniendo en cuenta las regulaciones de tu comunidad o ciudad) aplicar el uso de la garantía añadida por cuenta de un tercero, por fuera del mes de renta adicional de fianza habitual.

Esta garantía (según la Ley de Arrendamientos Urbanos), es de carácter obligatorio y consiste en un depósito equivalente a una renta mensual. Si la propiedad será utilizada como un estudio o una oficina comercial el propietario estará en posición de solicitar dos o más mensualidades.

Si al culminar el contrato, el inquilino ha cumplido estrictamente con lo estipulado por el contrato de alquiler, entonces el propietario deberá reintegrar dicha fianza. En cambio, si se ha provocado algún daño a la propiedad y esta se mantiene a la hora de devolverla, o si el inquilino ha presentado demoras en el pago, el arrendador seguramente decidirá no devolver dicho monto.

Estas son solo algunas de las nociones elementales al momento de hallar el inquilino perfecto para tu cliente propietario ¿Se te ocurren algunas otras? Nos encantaría que las compartas con nosotros.

Y si te interesó el tópico, no dudes en leer el siguiente artículo: