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Modelo AIDA en real estate

21 septiembre, 2023 No hay comentarios

A pesar de que los tiempos actuales en los departamentos de ventas se ven teñidos de un carácter netamente digital ¿es del todo conveniente abandonar los métodos clásicos? ¿Qué hay de aquellas estrategias consideradas demodé no por su propio fracaso, sino por el avance de la era online? Entre esos métodos en auge durante todo el siglo XX sobresale el famoso método AIDA de ventas ¿Lo conoces o has puesto en práctica alguna vez? En este artículo de Oi Real Estate, repasaremos el modelo AIDA en real estate y la conveniencia de implementarlo de forma correcta en esta época digital. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

Un poco de historia sobre el modelo AIDA

El campo del marketing guarda cantidad incontable de términos, acrónimos, analogías, que clasifican conceptos muy puntuales. La finalidad de estos sustantivos utilizados para denominar acciones de ventas (a veces similares, distintas o directamente opuestas) es poder determinar claramente para qué sirven con solo nombrarlos. Así, por ejemplo, cuando hablamos de embudos de ventas (existen decenas de embudos y todos representan muy bien las metodologías), sus nombres nos permitirán diferenciarlos entre sí.

El modelo AIDA bien puede estar clasificado como uno de los tantos embudos, o caminos para realizar una acción de venta. A estas alturas, este que es uno de los primeros métodos de copywriting creados por los cerebros del marketing, es uno de los mecanismos más conocidos y utilizados; implementados y readaptados por el sector inmobiliario acorde a la impronta de cada firma. Hoy mismo, sigue siendo muy útil y ventajoso.

Métodos de «embudo alternativo”

Su forma de puesta en práctica es muy sencilla de definir, aunque algo compleja de llevar adelante durante los primeros tiempos; si es que aún tu agencia o servicio inmobiliario no cuenta con un reconocimiento o presencia de marca suficiente en el mercado. La mayoría de las veces, el AIDA encuentra piedras en los primeros tramos del camino; sin embargo, una vez que los encargados de practicarlo comienzan a identificar esos escollos y a evitarlos, su mecánica se vuelve tan automatizada que logra revertir aquella situación inicial desfavorable y desalentadora.

El proceso del embudo AIDA puede perfectamente compararse con el del inbound marketing, con algunas diferencias; en ciertos tramos semejantes y en otros notablemente disímiles. La terminología AIDA se trata de un acrónimo pergeñado por Elias St. Elmo Lewis (publicista pionero estadounidense) a finales del siglo IXX; propio del idioma inglés, aunque adaptable al idioma español que manejamos:

Attention – Atención
Interest – Interés
Desire – Deseo
Action – Acción

Modelo AIDA en real estate

El Modelo AIDA en real estate puede ser implementado a través de distintos objetos de campañas publicitarias. Correos electrónicos, sitios web, plataformas y publicaciones digitales, banners, newsletters; todos sirven en cuanto dicha campaña sea escrita. Es mediante textos que podrás practicar el modelo AIDA.

Su meta fundamental y básica en el arranque será captar la atención del propietario (si está buscando un servicio capaz de vender o alquilar su propiedad); del comprador o eventual inquilino (si lo que pretende es comprar un inmueble o alquilarlo); también deberá esmerarse por lograr que quien en ningún momento pensó en realizar una acción inmobiliaria, lo haga a partir de ser receptor de la campaña. Una tarea compleja ¿no te parece?

Una vez que has logrado que el potencial cliente o interesado ponga los ojos en tu servicio, el modelo AIDA propone generar el suficiente interés en el futuro prospecto y presentar tus servicios inmobiliarios como solución definitiva.

En este sentido, el principal enfoque del modelo AIDA busca cómo captar, generar atracción, respaldar y guiar al interesado y finalmente cerrar una negociación (que no será la venta inmobiliaria en sí, sino que el interesado se vuelva nuestro prospecto).

Los 3 pasos en comienzo de gestión

¿Cómo llevar a la práctica esta metodología que, al menos en un principio y desde su definición suena tan clara?

1 Llamado de atención

Que suenen las alarmas en la cabeza del potencial prospecto. Para titular o encabezar tus textos en artículos, banners o newsletters inmobiliarios con este fin, deberás conocer a fondo los motivos por los cuales tu público objetivo puede querer vender o alquilar su propiedad.

Para lograr que alguien ponga su mirada en tu servicio, procura ofrecer siempre una propuesta de valor comercial que te diferencie de tus principales competidores en el circuito zonal ¿Qué haría que un propietario se decida por contratarte a ti y no al agente inmobiliario de la agencia de la vuelta? Examina tus posibilidades, sé transparente y deja en claro cuáles son las cualidades que te distinguen.

2 Generación de interés y deseo

Has captado la atención de tu público. Ahora deberás generar el interés necesario para que parte de él decida elegirte definitivamente para lograr su objetivo de compra o venta. Concéntrate en mostrarte como un solucionador de conflictos; ya que uno de los mayores temores de los propietarios o de los compradores es el desconocimiento de los vericuetos propios del sector inmobiliario.

El segundo y tercer paso del método AIDA, al menos en el sector en bienes raíces, van de la mano. Asegúrate contar con un equipo de profesionales que puedan darte solución concreta y rápida a los giros que pueda conllevar una diligencia a futuro. Asuntos legales, de refacción edilicia o de asesoramiento personalizado son cuestiones que debes poder prever de antemano, ya que casi no hay negociación en donde no se presente al menos uno de estos inconvenientes.

Así, una vez que el potencial cliente decide evaluar si trabajar contigo o no, considerarte como la solución a sus problemas despejará el camino en su decisión. Tus contactos profesionales deben ser comprobables para que el interesado tenga la seguridad de que van a responder a tus llamadas y a brindarle en definitiva una respuesta segura.

3 Llamada a la acción

Las llamadas a la acción deberán estar delineadas con antelación y seducir al interesado de distintas formas. Existen cientos de formas sencillas de llamar a la acción a través de palabras mágicas o claves. Podemos resumir algunas de ellas:

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Contáctanos
Únete

Si te decides a ir un paso más allá, puedes adosar junto a la llamada a la acción (el último de los pasos en el embudo del modelo AIDA en el sector inmobiliario) una promoción por tiempo limitado, incluso muy limitado. En lo general, la opción de suscripción a newsletters (de pago) con duración de 24 horas puede ser una buena opción para comenzar.

¿Cuál es tu experiencia sobre el modelo AIDA? ¿Lo has puesto en práctica alguna vez? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Flagship inmobiliario como tendencia 2023

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En Propietarios

¿Cómo penalizar a deudores morosos?

21 septiembre, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que saber y en esta ocasión, hablaremos acerca de cómo penalizar a deudores morosos. Te invitamos a leer el siguiente post.

Te encuentras en una comunidad de propietarios y quieres evitar inconvenientes con los deudores, no tienes de qué preocuparte. En este post, tienes a disposición toda la información que requieres para que los propietarios cumplan las obligaciones que tienen por pertenecer a la comunidad. Si no lo crees, presta atención a lo que te brindaremos a continuación para conocer cómo penalizar a deudores morosos.

Formar parte de una comunidad de estas características tiene sus obligaciones y una de ellas, es pagar los gastos comunes todos los meses. No obstante, este es un objetivo que muchas veces, tiene inconvenientes en el camino y esto se debe, a que algunos propietarios comienzan a demorarse con el pago de las rentas. Cuando esto sucede, se debe actuar rápidamente, por eso te explicaremos cómo penalizar a deudores morosos. ¡Sigue leyendo!

¿Cómo penalizar a deudores morosos rápidamente?

En el momento que se celebra el contrato de un alquiler, se establecen los deberes y obligaciones con las que se debe cumplir. Aquellos que se encuentran en una comunidad de propietarios tienen que pagar los gastos comunes a tiempo, para no formar parte de los propietarios morosos.

Si bien, en un principio los pagos se realizan a tiempo, en algunas ocasiones con el paso de los meses, la renta comienza a demorarse, lo que hace que se genere preocupación en la comunidad y se evalúan estrategias para penalizar a deudores morosos. Como el desalojo, no es una opción viable se decide por otras que, pondrán en aprietos al deudor.

Para evitar contratiempos y recuperar los gastos que, no han sido pagados a tiempo en un período corto de tiempo, se proponen algunas alternativas. Es por eso, que queremos enseñarte cómo penalizar a inquilinos morosos y no sufrir, por las consecuencias que pueden darse al no recibir los pagos necesarios mensuales.

¿Qué sucede si en una comunidad de propietarios no se pagan los gastos generales?

La comunidad de propietarios tiene la obligación de pagar por los gastos generales, pero puede ocurrir que un propietario no pueda hacerlo y se transforme en un moroso. Si esto sucede, la junta de propietarios puede acordar el establecimiento de algún tipo de sanción para con esta persona.

Para penalizar a deudores morosos, se suele recurrir a un recargo por impago de las cuotas que se deben, lo que dificultará la situación financiera del deudor en el futuro. Lo mejor es pagar a tiempo, de este modo se cumple con lo que se comprometió desde un principio y se evitan, los inconvenientes con el resto de la comunidad de propietarios.

Sin embargo, si esta situación no es posible, los recargos son una solución monetaria para seguir gozando de la propiedad. De este modo, se espera que con esta ayuda el deudor pueda ponerse al corriente con los pagos de las rentas y en poco tiempo, recupere su posición de propietario libre de deudas.

¿Se requiere de unanimidad para aprobar recargos en la renta de un deudor?

Una de las cosas que agiliza los términos para evitar retrasos en las rentas es, sin lugar a dudas, la participación que se necesita para penalizar a deudores morosos. No se requiere de unanimidad para aprobar un recargo en las rentas por retraso, sino que lo que se necesita es de una mayoría simple.

El recargo no se estable como contrario a lo que indica la normativa, ya que se encuentra contemplado en el Código Civil. Por si fuera poco, se permite la aplicación de intereses, como en todas las instancias en las que se adeuda dinero; por eso la comunidad de propietarios deben hacer valer esta posibilidad.

Si alguien se compromete a participar en una comunidad de propietarios, debe respetar las obligaciones con las que se comprometió. En el caso de que no pueda cumplirlas, deberá adaptarse a las consecuencias que puedan suceder, como lo es un recargo en las rentas, como estrategia para penalizar a deudores morosos.

¿Quiénes pueden penalizar a deudores morosos?

Los encargados de penalizar a deudores morosos son, los integrantes de la junta de propietarios. Ellos pueden establecer las estrategias que consideren adecuadas, para que el deudor comprenda la gravedad de no pagar a tiempo y se ponga al corriente lo más pronto posible.

Además, lo que se intenta es que no existan conflictos entre aquellos que forman parte de la comunidad de propietarios, que los gastos sean pagados a tiempo y que se cumpla con lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Es por ese motivo que, las juntas que determinan penalizaciones para los deudores actúan con el objetivo de que, las deudas no se produzcan y todos, paguen los costes generales a tiempo.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer acerca de cómo penalizar a deudores morosos o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Puedes leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído:

Comunidad de propietarios: Normas y reglamentación

En Invertir

Invertir en vivienda vacacional

19 septiembre, 2023 No hay comentarios

El sector turístico es uno de los que más crecen dentro del inmobiliario. Entonces, es una buena ocasión para invertir en vivienda vacacional. Se pueden obtener rentabilidades no sólo en época de veraneo sino a lo largo de todo el año. La clave está en elegir correctamente el destino para realizar la inversión. En este artículo te contamos todo acerca de esta opción. ¡Continúa leyendo!

Hace poco te contábamos sobre la diferencia entre la inversión y la especulación en este post. La especulación es aprovechar un momento de auge de alguna de las opciones de mercado, mientras que la inversión incluye un estudio pormenorizado de las realidades de ese mercado. Teniendo en cuenta esto, surge que para tener éxito y obtener rentabilidades seguras, debemos optar por la segunda posibilidad.

Es por esto que hoy te hablaremos de invertir en vivienda vacacional. Este segmento está atravesando una época de bonanza. Pero no sólo tomamos este dato, ya que nos quedaríamos en la mera especulación. Sino que analizamos el mercado y abarcamos la coyuntura del sector. Existe en la actualidad una alta demanda de viviendas vacacionales. Y la demanda de alojamiento en destinos turísticos puede ser generadora de rentabilidades a lo largo de todo el año. Para ésto, se debe elegir correctamente la región para garantizar el éxito de la inversión.

También se debe tener en cuenta, para cuando el alquiler ya esté en marcha, que existe un seguro que te auxilia en caso de que el inquilino deje de pagar. Por otro lado, también se debe contar con la opción de alquiler a corto o mediano plazo. El corto plazo, obviamente, se destina a los turistas y viajeros. El mediano, en cambio, se asemeja más a un alquiler como las residencias tradicionales. En ese caso, los ingresos pueden ser más “estables”. Todo esto redunda en que se puede obtener, con las herramientas necesarias, ganancias durante todo el año.

Invertir en vivienda vacacional

Lo primero que se debe tener en cuenta al invertir en una vivienda vacacional es la ubicación. Un lugar cercano al mar, las montañas o los centros turísticos puede tener alta demanda de alquiler. La cercanía a tiendas, restaurantes o supermercados suma mucho en la elección que pueda realizar un inquilino.

Una vez establecido el lugar, o incluso antes de la elección, se debe analizar el mercado inmobiliario para conocer los precios de los alquileres por la zona. Y lo que es importantísimo: la demanda que allí existe. Esta información está al alcance de un clic, en las páginas web de las inmobiliarias, asociaciones de propietarios o el mismo ayuntamiento. De todos modos, puedes comunicarte con nosotros que te ayudaremos a optar por la mejor opción para satisfacer tus necesidades.

Otro punto a tener en cuenta es el estado de la propiedad que se adquiere. En lo posible, debe estar en buenas condiciones para no tener que realizar reparaciones u obras costosas. Recuerda que estamos buscando la rentabilidad. Además, se la debe tener bien mantenida y con todas las comodidades posibles para que sea una elección interesante para el potencial inquilino.

Así como uno debe valerse de internet para buscar información al momento de buscar para comprar, también recurrimos a la web para poner la propiedad en alquiler. Los portales inmobiliarios son de gran ayuda para que los futuros inquilinos la encuentren. Para que tengan un plus de interés, las fotos deben ser atractivas y la descripción lo más detallada posible. En este caso, también podemos ayudarte. Ponte en contacto con nosotros si quieres poner en alquiler tu vivienda vacacional.

Otros detalles

Invertir en vivienda vacacional es una apuesta a largo plazo. No siempre se obtienen rentabilidades pronto. Hay que tener paciencia ya que es una inversión de la cual se pueden lograr ingresos pasivos con el tiempo. Por esto, se debe gestionar constantemente. Eso lo puede hacer el dueño de la vivienda o designar a una empresa de gestión para que lo realice. Dicha empresa se encarga de buscar al inquilino mediante los anuncios, cobrar el alquiler y ocuparse del mantenimiento de la propiedad.

Nombramos más arriba el supuesto caso de que los inquilinos no paguen el alquiler. ¿Qué hacer en esta situación? Para no tener que atravesar malos momentos, se aconseja contratar un seguro de alquiler. Ese seguro se encarga de cobrar los alquileres. Y no sólo eso, sino también cobrar en el hipotético caso de que hayan daños en la propiedad.

Por otro lado, existen en nuestro país ciertas leyes que uno como inversor debe conocer. Se trata de normativas que alcanzan a las viviendas vacacionales y protegen los derechos de los propietarios, así como también de los inquilinos. Hay que prestar atención pues pueden incurrir en gastos no tenidos en cuenta anteriormente. Lo vemos con detenimiento en el siguiente apartado.

Regulaciones y normas para la vivienda vacacional

Nombraremos a continuación las tres normativas más importantes:

➧ Respecto al precio del alquiler: éste debe ser nominado de forma libre por propietario e inquilino. De todas maneras, no puede ser desmedido.

➧ El contrato que firmen propietario e inquilino debe estar registrado y respaldado por el Registro de la Propiedad.

➧ Respecto a los derechos del inquilino: tiene derecho a ciertos respaldos. Como ser el derecho a una vivienda habitable, el derecho a la intimidad y a la tranquilidad.

En suma, invertir en vivienda vacacional es un buen camino para obtener rentabilidades a lo largo de todo el año. Para esto, es fundamental tener en cuenta los ítems antes nombrados. La ubicación, el estudio del mercado inmobiliario, las posibles reformas de la vivienda una vez adquirida, la gestión de la vivienda en propias manos o delegando a una gestora, la contratación de un seguro de alquiler, el conocimiento de las normativas para propietario e inquilino. Estas cuestiones deben estar bien aceitadas para que la inversión resulte un éxito. Sumadas a la paciencia y perseverancia, de seguro acarreará una excelente apuesta.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de las claves para invertir en vivienda vacacional. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

Te invitamos a continuar leyendo:

Claves para invertir en zonas rurales

En Formación Inmobiliaria

El real estate y el embudo de ventas

19 septiembre, 2023 No hay comentarios

El denominado como “embudo de ventas” sigue siendo una de las más fascinantes metodologías en el marketing moderno. A través de los años, fue perfeccionándose y cualquiera que se asome a su increíble universo de características podrá darse cuenta de lo adaptable de sus aristas dependiendo el mercado al que esté dirigido. Al respecto del sector inmobiliario, el funnel reúne una gama de aspectos que lo vuelven realmente único en su especie, como parte de las principales herramientas de captación y estadística de tu agencia u oficina, si eres un agente inmobiliario independiente. En este artículo de Oi Real Estate, veremos al embudo de ventas en bienes raíces paso a paso; acaso logres descubrirlo a través de sus párrafos, o perfeccionar el tuyo si es que ya estuvieras implementándolo. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Acerca del embudo de ventas

El embudo de ventas es una poderosa herramienta de ventas con un solo fin: atraer y captar clientes mediante el uso de contenido de relevancia y valor. Se enfoca directamente en el usuario y aplica distintos elementos dependiendo pura y exclusivamente de la instancia de la diligencia en la que se encuentren. Sus facetas abarcan desde el previo momento de contacto con el interesado hasta el final de una negociación. Sus más enfáticos propulsores, insisten en que todo funnel de ventas inmobiliario bien aplicado conlleva una venta exitosa.

¿En qué se basa el concepto de “éxito asegurado” del embudo de ventas? Pues en que parte de una base principal e inamovible: todos los clientes o interesados se comportan de forma diferente, personal. En este sentido, el embudo se dirigirá al público sin metodologías invasivas y descartará cualquier aspecto promocional agresivo. Este enfoque prevé entonces una mirada orientada cien por cien al cliente más que a enaltecer los servicios inmobiliarios que ofrece una agencia o el agente; el impacto final conducirá a generar con el interesado un vínculo único.

El real estate y el embudo de ventas ¡por duplicado!

En sus comienzos, la práctica del embudo de ventas inmobiliario solo era contemplado por las grandes organizaciones o grupos de franquicias en el negocio de los bienes raíces. Sus estrategias eran reservadas y pretenciosas, hasta que los agentes inmobiliarios independientes decidieron perderle el miedo e incorporarlo a sus modestas estrategias. El resultado exitoso de haber aplicado el gran embudo en la agencia zonal es hoy día indiscutible; tal es así, que cientos de miles de franquicias, pequeñas inmobiliarias u oficinas de servicios de agentes autónomos lo llevan a la práctica.

Existen dos embudos de ventas inmobiliarios, bien distintos entre sí, y subdivididos a su vez en varias facetas. Donde culmina el primero, comienza el segundo y están conceptuados como una estrategia integral mediante la cual no es posible la existencia del embudo A sin la del embudo B y viceversa.

Al momento de recibir el lead inmobiliario puede considerarse que la misión del embudo A ha resultado exitosa. Aquí, el departamento de marketing se despide del interesado, convertido en cliente, para “pasárselo” al sector específico de ventas inmobiliarias. Por supuesto, si eres un agente inmobiliario independiente, deberás responder y cumplir las funciones integrales que concentran las acciones de marketing y ventas o alquiler específicas del asesor.

Las fases clave para un embudo de ventas perfecto

Existen infinidad de artículos escritos sobre el embudo de ventas A y el B. Optemos, en una mirada general, por unificar ambos embudos y descubrir sus facetas paso a paso ¿Transformar un interesado en cliente y luego tener que vender su propiedad a otro (al que también habrá que captar) es una tarea sencilla? Por supuesto que no. Es una actividad que obliga al agente inmobiliario autónomo a desdoblarse en múltiples tareas.

TOFU

La primera de las tres fases del embudo “global” inmobiliario, se denomina TOFU (Top of Funnel o en español Superficie del Embudo). Es la fase en la que el interesado en vender comienza a sentir la necesidad de hacerlo mediante tus servicios, propio del atractivo de tus campañas publicitarias. A la vez, puede ser también la fase en la que un interesado en comprar o alquilar se siente atraído a tus ofertas y se acerca a la oficina o busca generar una entrevista para ver qué tienes en cartera.

Es importante entonces saber dirigir los contenidos (siempre fidedignos y relevantes) específicamente al público al que enfoca tu modelo de negocios y nunca a otro. Considera tener al día tus campañas digitales, ya que más del 95% de las operaciones inmobiliarias parten de la búsqueda del interesado en internet.

MOFU

Esta fase (Middle of Funnel o Mitad del Embudo), procura la escucha y la atención detallada hacia qué está buscando el interesado. Evita los monólogos que hablen de tus servicios, el potencial cliente ya está allí sentado, en plena entrevista. Los detalles autorreferenciales por parte del agente estarán de más, a excepción de un pedido expreso del cliente por saber quién es y qué ofrece. Escuchar al cliente en el sector inmobiliario es todo. Sabrás entonces cuáles son sus preocupaciones e intenciones, tanto para librarlo como para acercarlo a una u otra respectivamente.

BOFU

La fase BOFU (Bottom of Funnel o Fondo del Embudo), refiere al momento de ya contar con los datos precisos que el cliente ha puesto en tu conocimiento como demostración de confianza. Aquí sí es instancia de hablar y exponer cuáles son las soluciones que puedes ofrecer de forma práctica y rápida a sus necesidades. Además de clasificar de inmediato tus leads (vender, comprar, alquilar).

Considera que es recomendable mostrarse más enfático y resolutivo ante los clientes que parezcan más dispuestos a realizar la acción inmobiliaria. Diferenciar en esta instancia al “Quiero vender…” del cliente del “Estoy buscando asesoramiento…” será crucial para no perder tu tiempo ni hacerle perder tiempo al interesado. Si alguien está realmente decidido a vender, comprar o alquilar, con el paso de las experiencias en embudo de ventas inmobiliario lo descubrirás casi con verle entrar a la agencia o a la oficina.

¿Cuál es tu práctica en embudo de ventas en bienes raíces? ¿Te sigue resultando una estrategia útil y capaz de captar clientes, superior a otras? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Google Ads en Real Estate

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Enervación del desahucio

19 septiembre, 2023 No hay comentarios

Uno de los temores a los que se enfrentan los propietarios de las viviendas a la hora de ponerla en alquiler es la posibilidad de terminar en un desahucio. Obviamente, cuando uno pone en alquiler su propiedad, se imagina cosas positivas de esa decisión, sin embargo también se presta atención a las negativas.

El desahucio es una de ellas, especialmente por el estrés que lleva realizar todo el proceso del mismo. Sin embargo, ante esta situación también hay diferentes tipos de soluciones para poder evitarla. Entre las más importantes, se destaca la enervación del desahucio. En Oi Real Estate, te contamos todo lo que tienes que saber acerca de esta situación y te explicamos de qué se trata.

¿Qué es un desahucio?

Para comenzar, cabe explicar a qué nos referimos cuando hablamos de desahucio. El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Esta resolución se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.

Previo al desalojo o desahucio, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial que, si acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.

Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble. Procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado. Sin embargo, cuando el arrendador interpone la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el inquilino puede proceder a la enervación del desahucio.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar la resolución del arrendamiento pagando las cantidades debidas. Es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino. Por así decirlo, es una oportunidad que se le concede al arrendatario de pagar o consignar todas las cantidades que adeuda. Y poner fin al juicio de desahucio, continuando el contrato de arrendamiento en vigor.

Por ejemplo, un inquilino debe tres meses de renta y el arrendador interpone directamente un procedimiento judicial de desahucio. El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, paga o consigna todo lo debido y se pone al corriente en el pago. La enervación del desahucio va a producir como efecto que el contrato continúe en vigor y no se le pueda echar del inmueble al inquilino.

Ley de Enjuiciamiento Civil sobre enervación del desahucio

La enervación del desahucio aparece reconocida legalmente en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto, si el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tiene la posibilidad de terminar el procedimiento judicial sin que lo desahucien. Esto es pagando todo lo adeudado y permitiendo continuar con el el contrato de alquiler.

La enervación del desahucio es una oportunidad excepcional y por tanto el arrendatario solamente podrá usar del mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento. No puede enervar dos veces.

Cabe recordar que no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario con cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

¿Cuánto se debe pagar inquilino para la enervación del desahucio?

El inquilino, para poder enervar el desahucio, debe pagarle al arrendador todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, es decir, tiene que ponerse al corriente del pago. La cantidad adeudada debe pagarse al arrendador, o en su defecto, consignarse y ponerse a su disposición.

¿Cuál es el plazo?

El plazo para la enervación del desahucio será dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial. Así lo establece el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en donde se dispone lo siguiente:

“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas; acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas; el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble; pague al actor; o en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. O en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a nuestra ayuda. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Alquilar

Impuestos a pagar por alquilar un local

18 septiembre, 2023 No hay comentarios

Alquilar un local de tu propiedad supone una serie de obligaciones fiscales. Por eso en este post, te mostramos cómo se tributa en el Impuesto sobre la renta y en el IVA. Asimismo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es quien regula el alquiler de local de negocio dentro del arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Es por ello que aquí, vamos a analizar las implicaciones fiscales de este tipo de arrendamiento.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

¿Debes darte de alta en Hacienda al alquilar un local de tu propiedad?

Si quieres alquilar un local de negocio a una empresa o a un autónomo para que ejerza su actividad económica, debes darte de alta en Hacienda. Esto funciona así porque los alquileres son una prestación de servicios sujeta a IVA.

Deberás presentar el modelo 037 para darte de alta en el Censo de Empresarios y Profesionales de Hacienda como arrendador de locales de negocio.

El epígrafe que se necesita es 861.2 de “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”. De esta manera te comunicarás con Hacienda y les dirás que alquilas un local de tu propiedad y que necesitas realizar declaraciones de IVA.

Impuesto sobre el Valor Añadido

¿Debes tributarlo al momento de alquilar un local de tu propiedad?

Cuando alquilas un inmueble estás realizando una prestación de servicios sujeta a IVA. Sólo estarás exento de este impuesto como propietario cuando el edificio o parte del mismo se destine exclusivamente a vivienda.

Alquilar una vivienda donde se desarrolla una actividad profesional

Ahora bien ¿qué sucede si tu inquilino es un profesional que utiliza el inmueble como vivienda y como despacho? ¿El alquiler está sujeto al IVA en su totalidad o sólo por la parte del importe que corresponde a despacho profesional?

La Dirección General de Tributos resuelve esta duda diciendo que: como su destino no es el uso directo y exclusivo como vivienda estará sujeto y no exento de IVA.

¿Y si el alquiler se formaliza en dos contratos diferentes? En este caso no modifica la realidad económica de la operación, por lo que la totalidad del alquiler deberá tributar por IVA.

¿Y si el local se utiliza para fines particulares?

Si siendo inquilino quieres alquilar el local para utilizarlo como garaje, trastero o almacén también deberás estar sujeto al IVA. No te olvides que la Ley sólo declara exento el alquiler de inmuebles para uso exclusivo como viviendas.

No importa que el inquilino realice o no actividad económica, siempre tendrás que repercutir IVA al 21% y declararlo en el modelo 303 cada trimestre.

Base imponible del IVA

Deberás hacerte cargo del IVA al 21% sobre el precio total del alquiler. Renta del alquiler, comunidad de propietarios y cualquier otro concepto que esté incluido en el contrato.

Si le das al inquilino los gastos que están a tu nombre (comunidad, suministros, IBI), estos formarán parte de la base imponible del IVA junto con las rentas del alquiler. Es así como lo señala el artículo 78 de la LIVA y la Consulta vinculante V2290-06 de la Dirección General de Tributos. Ésta última determina que si tanto la luz como el agua son un coste del propietario (o sea que facturas se emiten a su nombre) estas repercuten a los inquilinos. Es por ello que esas cantidades no pueden tener la consideración de suplidos y, por tanto, formarán parte de la base imponible del alquiler.

Resumen anual de IVA

En caso de que el alquiler sea la única actividad por la que debes presentar declaraciones de IVA, no estás obligado a presentar el modelo 390 (resumen anual). Solamente deberás aportar determinada información adicional en la declaración de IVA del cuarto trimestre.

Pero si el alquiler caducó o terminó y te diste de baja en Hacienda a mitad de año no tendrás que presentar el modelo 303 del cuarto trimestre. En este caso, sí deberás presentar el resumen anual con los datos correspondientes al período en el que se alquiló el local.

Retención a cuenta del IRPF por alquilar un local de tu propiedad

Como el que te paga es un propietario o una empresa, la ley le obliga a retener un porcentaje sobre la cantidad que te paga y además, deberá ingresarlo trimestralmente en hacienda a cuenta de tu IRPF.

Aunque no existe obligación de que se ponga el porcentaje anual en la factura, es frecuente que se haga.

La retención debe practicarse sobre todos los gastos que se le otorguen al inquilino en virtud del contrato de alquiler como son la comunidad, los suministros (agua, luz, etc), el IBI o la tasa de basuras. Así lo reconoce el artículo 100 del Reglamento del IRPF y la consulta vinculante V1866-08 de la Dirección General de Tributos.

Ejemplo de factura por alquilar un local de tu propiedad

Supongamos que alquilas un local por 500 euros mensuales.

Esto significa que deberas liquidar el IVA trimestralmente.

105 x 3 = 315€. Con la excepcion de que puedas deducirte IVA soportado por inversiones o gastos relacionados con el inmueble.

Ahora bien, el inquilino deberá ingresar la cantidad que te ha retenido en el trimestre:95 x 3 = 285€. Siempre utilizando el Modelo 115.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Si eres el propietario y arrendador de un inmueble sin ejercer una actividad económica, debes declarar tus ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Es por ello que se considerarán todos los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados para hacer frente a este alquiler. Entre los que se encuentran: el IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, intereses y gastos de financiación, amortización, entre otros. Ya que al no tratarse de un alquiler de vivienda, el rendimiento neto positivo obtenido por alquilar un local de negocio no puede admitir la reducción del 60% que establece la ley del IRPF.

El artículo 27 de la Ley del IRPF señala que:

1. «Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.«

2. “A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Esperamos que este post sobre los impuestos a pagar por alquilar un local en España, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, en Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en comunicarte con nosotros!

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Y si quieres seguir leyendo sobre alquiler, propietarios, te recomendamos la siguiente nota:

Desistir el alquiler en un contrato de local

En Agentes inmobiliarios

Software de gestión inmobiliaria actualizado

16 septiembre, 2023 No hay comentarios

Tu trabajo como agente inmobiliario implica (entre muchas cosas) encontrar los mejores recursos en gestión del cliente. La atención a este quedará desdibujada sin el correcto funcionamiento de tus plataformas digitales. Claro que gran parte del éxito en las acciones inmobiliarias y el trato con los interesados radica en el factor humano, capaz de planificar y llevar adelante dichas herramientas. Seguramente (a estas alturas del partido) utilizas un CRM inmobiliario; de no ser así habrás evaluado en más de una ocasión contratar estos servicios, considerados hoy por hoy entre los máximos elementos de apoyo a las agencias y agentes inmobiliarios autónomos. En este artículo de Oi Real Estate veremos qué beneficios conlleva mantener tu software de gestión inmobiliaria actualizado, con el objetivo de minimizar errores en tu inspección de campo.

El amo de las herramientas digitales

En nuestros días, contar con un CRM inmobiliario es para muchas agencias un factor vital en su funcionamiento cotidiano. Considerado como uno de los mejores inventos del mercado en bienes raíces de los últimos tiempos, se trata sin dudas del mejor «back up» de datos de tu oficina, del que puedas disponer. Un CRM inmobiliario ofrece un sinfín de beneficios, sin importar la situación en la que se encuentre tu agencia o tu servicio como asesor independiente.

Comencemos por situarnos ante diferentes circunstancias, que son en lo general las que conducen a las agencias a contratar un CRM:

Incorporación de leads y clientes: ¿Gestionas correctamente los datos?

Ser una agencia de mente abierta y que permita trabajar al empleado de forma libre no significa que este sutil detalle quede librado al azar. Los datos de contacto de los interesados deben ser clasificados y revisados regularmente para que todos y cada uno de ellos cuenten con la misma serie de características. ¿Cómo encararás tu próxima campaña publicitaria si te falta información relevante, o si te sobra aquella de menor importancia?

Equipo inmobiliario vs. clientes: ¿Existen errores comunicacionales?

A menudo una negociación puede llegar a caerse por el solo hecho de no responder un mensaje de whatsapp, o no recibir un recado a tiempo. ¿Conocías este dato? Para que ello no ocurra, es clave que tu recepción sea eficiente en un diez sobre diez. Un software inmobiliario diseñado específicamente para tu servicio puede demorar tan solo segundos en acercarte una información precisa.

Archivos de Word y Excel: ¿Tu ordenador es un caos?

Este buen síntoma de crecimiento de tu empresa o tus servicios tiene un techo respecto a lo que una o dos personas pueden hacer ágilmente desde sus ordenadores o móviles. Cuando compruebas que tus planillas de Excel rozan la ilegibilidad (de tan estrechas que debes confeccionarlas) o que tus archivos de Word con carga de información comienzan a generarte confusión de un dispositivo a otro, es momento de pasar a un plano superior.

Un software de gestión inmobiliaria actualizado

Te has decidido finalmente y contratarás un CRM inmobiliario. Recordemos puntualmente qué es un CRM: Se trata de un servicio de software cuyo objetivo es simplificar la intercomunicación entre la agencia y el cliente, y entre los equipos de la agencia puertas adentro.

¿Cómo lo logra?

Pues minimizando tiempos en la respuesta al interesado, lead o prospecto; y por supuesto, en una mejora sustancial de la productividad en tus servicios. Es sencillamente un exhaustivo y completo analista full-time que propone, mediante sus mecanismos tecnológicos, ubicar al cliente en el centro de la escena y ofrecer un paso ideal a través (por ejemplo) de los famosos embudos de ventas inmobiliarias.

Tres beneficios y ventajas del CRM inmobiliario

Cuando hablamos de los beneficios y ventajas que debes buscar en un CRM inmobiliario, debes tener en cuenta una singular variedad de aspectos. Aunque casi todas las empresas desarrolladoras de estos software sepan qué necesita el mercado y logren mejorar año a año sus interfaces y sus estrategias de ventas, asegúrate de que la compañía que contrates pueda ofrecerte lo que tú realmente estás precisando.

1 El tiempo del cliente es oro, también el de la agencia

Si estás en la actualidad recibiendo la consulta de varios clientes, en horabuena. Pues bien, será inevitable que debas dedicarle menos tiempo a cada uno de ellos, para poder ubicarlos en tus horarios de agenda diaria. En este sentido, un CRM inmobiliario puede ejercer como un notario perfecto del uso de tus horas, acomodándolo y presentándolo de forma prolija; y tener en cuenta a la vez los tiempos libres de los clientes para entrevistas, exhibición de sus propiedades, firmas de asuntos legales, etc.

2 Etapas de negociaciones revisadas y al día

Tener un embudo de ventas en la mente no es una tarea sencilla. Si consultas a un agente inmobiliario veterano tal vez él te diga que en sus tiempos todo era anotado en una agendilla. Pues los tiempos cambiaron, y con él las corrientes y mecanismos de ventas. ¿Podrías llevar el paso de cinco o seis negociaciones simultáneas sin un ayudante digital? El CRM inmobiliario deberá seguir full time cada una de esos potenciales éxitos. Es verdad, se estima que un agente inmobiliario efectúe una o dos ventas al mes, pero… ¿Es esa la cantidad de negociaciones que tienes encaradas? ¡Son muchas más!

3 Gestión de posventa asegurada

Si te preguntas qué beneficios buscar en un CRM inmobiliario, una de sus respuestas fundamentales será la garantía de que el equipo completo de la agencia cuenta con acceso a la misma información sobre el cliente; antes, durante y después de una negociación exitosa. A través de sus pestañas, opciones de interface y la nube de datos, un CRM inmobiliario podrá ofrecer a todo tu equipo cada detalle respecto al paso a paso de una venta. Pros, contras, todo cuanto ha sucedido durante la negociación, a solo un click de distancia. Posteriormente, procederá a guardar los datos de contacto del comprador y vendedor para mantenerlos al tanto de las novedades que tu negocio pueda considerar relevantes a sus intereses.

Mantienes tu software de gestión inmobiliaria actualizado ¿Aún no te has decidido a incorporar un CRM a tu agencia? ¿Cómo ha sido tu experiencia en este campo? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Ibuyer en el sector inmobiliario: ¿Cómo funcionan estos agentes?

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En Propietarios

¿Puede el propietario reclamar el piso alquilado?

15 septiembre, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Has llegado al lugar indicado. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que conocer y hoy, responderemos a una de las mayores inquietudes: ¿Puede el propietario reclamar el piso alquilado? Te invitamos a leer el siguiente post.

Ser el propietario de un piso en alquiler tiene muchos beneficios, uno de ellos es obtener dinero todos los meses por parte del inquilino y otro de los tantos es, brindarle una vivienda a una persona que no puede afrontar los costes que implica una compra. Sin embargo, tomar la decisión de colocar una propiedad en alquiler puede generar ciertos riesgos, como la imposibilidad de obtenerla ante una situación de fuerza mayor.

No obstante, existen ocasiones en las que el dueño de una vivienda arrendada puede recuperar su casa y en este post, te la explicaremos. Para ello, es necesario recurrir a la Ley de arrendamientos urbanos, que habla sobre el asunto. Si deseas conocer en qué situaciones puede el propietario reclamar el piso alquilado, en instantes obtendrás la respuesta. ¡Sigue leyendo!

¿Qué debes saber para alquilar tu piso?

España es uno de los países con más compradores de viviendas en Europa, pero esta posibilidad no se encuentra presente para todos los interesados en adquirir una propiedad. El poder adquisitivo es muy importante para lograr el sueño de la casa propia y, muchos no tienen el dinero suficiente para hacerlo posible.

La opción de alquilar una vivienda es, una de las mejores alternativas para encontrar sitio para vivir y quienes posean más de dos propiedades pueden pensar en la oportunidad de alquilar una de ellas, para obtener nuevos ingresos. Pero muchas veces, los dueños de inmuebles no quieren dar este paso, por miedo a necesitar la propiedad en algún momento.

La respuesta a esta inquietud, se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el apartado que prosigue a continuación, te indicaremos en qué ocasiones puede el propietario reclamar el piso alquilado. Si quieres conocer la respuesta, no tienes que aguardar más: conócela en instantes.

¿Cuándo puede el propietario reclamar el piso alquilado?

Una de las cosas que se deben conocer en un arrendamiento es, que en algunas situaciones puede el propietario reclamar el piso alquilado. Esto tiene que ver con la fecha en que fue firmado el contrato de alquiler, si el acuerdo se firmó entre junio de 2013 y marzo de 2019; el dueño de la propiedad podrá recuperar la vivienda por necesidad, antes de que concluya el contrato.

Como en la ley se establece una prórroga obligatoria para el arrendatario, el propietario debe informar una vez transcurrido el primer año, que posee necesidad de la vivienda arrendada. Además, uno de los aspectos más importantes es explicarle al inquilino el porqué de esta situación, alegando necesidad propia o familiar.

El tiempo mínimo para avisarle al arrendatario, acerca de la necesidad de la propiedad por parte del dueño de la vivienda es, de dos meses. De esta manera, el inquilino deberá acatar la orden en caso de no estar de acuerdo y desalojar la misma, para que el propietario pueda utilizarla para sus fines propios.

¿Por qué incluir la cláusula de recuperación de la vivienda por necesidad, en el contrato de alquiler?

El contrato de alquiler es el documento que especifica cuáles son las obligaciones y derechos de las partes, que intervienen en un arrendamiento. Allí también, se explican los aspectos que pudieran ser difusos y su resolución, por eso es necesario incluir la cláusula de recuperación de vivienda por necesidad.

Los acuerdos que se hayan firmado desde marzo de 2019, deben tener esta cláusula expresamente detallada, de otro modo el arrendatario podrá seguir viviendo en la propiedad, con prórroga incluida. Sin embargo, el arrendador no podrá solicitar la recuperación de su vivienda, si el inquilino todavía no cumplió con un año de habitar el piso.

Por eso, es necesario que la cláusula se encuentre establecida en el contrato de alquiler, porque en esta ocasión puede el propietario reclamar el piso alquilado. En el caso de que este asunto no se pacte, el arrendador no podrá solicitar la recuperación de su vivienda por necesidad.

¿Cómo puede el propietario reclamar el piso alquilado?

Puede el propietario reclamar el piso alquilado, en el caso de que lo requiera por una situación de necesidad personal o, familiar. Existen varias opciones para comunicarle al arrendatario sobre este asunto, si en el contrato figura la cláusula solo deberá informarle al inquilino con una fecha estimada, que no se le prorrogará el inmueble.

Una de las formas para hacerlo es, a través de un burofax en el que debe constar el día en el que el arrendatario deberá devolver la vivienda. Para que esto se produzca, se necesita que el propietario avise con un mínimo de dos meses de anticipación, si al inquilino se le informan todos los detalles a tiempo, podrá abandonar la vivienda cuando se le solicite.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a nuestra ayuda. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te acompañará con todo el proceso ¡Te esperamos!

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Si te ha interesado el post que acabas de leer. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información al respecto sobre lo leído:

obligaciones del arrendador

En Agentes inmobiliarios

El modelo perfecto de agente inmobiliario

14 septiembre, 2023 No hay comentarios

El sector inmobiliario se ha posicionado como uno de los mercados de mayor apertura al mundo laboral. Si visitas portales de interés general, habrás encontrado en más de una ocasión a los agentes inmobiliarios entre los principales y mejores empleos. Este fenómeno se da no solamente en España, sino también en gran parte de las naciones desarrolladas. Sin embargo, existen frecuentes confusiones respecto a sus funciones y las de otras figuras especializadas del sector, a menudo al punto de confundirlos. En este artículo de Oi Real Estate , veremos cuál es el modelo perfecto de agente inmobiliario. Si estás interesado en incorporarte al circuito real estate, te recomendamos leer la nota hasta el final para conocer mucho más. ¿Nos acompañas?

El modelo americano inmobiliario

El sistema estadounidense de compra y venta de propiedades ha sido considerado desde siempre como pionero y el de mayor capacidad de influencia a nivel mundial. De hecho, las figuras de bróker, asesor y agente inmobiliario (así como las agencias inmobiliarias propiamente dichas) son replicadas fielmente y reconocidas tanto por sus protagonistas como por compradores y vendedores.

Las diferencias entre aquel sistema y el del resto de los países que lo implementan radican exclusivamente en las normativas legales que lo contienen. Lo cierto es que la aceitada metodología norteamericana en compra y venta de bienes raíces está considerada como la más efectiva. Una moneda estable y un nivel de créditos hipotecarios accesibles prácticamente a cualquier ciudadano, lo hacen posible.

Superada la fenomenal crisis de la burbuja inmobiliaria de 2008, aquellos mecanismos han encontrado el rumbo nuevamente. ¿Conoces sus tiempos de ubicación en venta de viviendas? En promedio, a partir de publicada una propiedad, se estima que esta demora solo tres semanas en hallar su comprador y cuatro en hacer efectiva la negociación. Sorprendente. Las figuras del personal especializado en el sector inmobiliario son entonces tomadas directamente de aquel virtuoso sistema.

El modelo perfecto de agente inmobiliario

La meca del real estate es por naturaleza el mercado americano. En los Estados Unidos, las diferencias entre bróker y agente inmobiliario no dejan lugar a dudas respecto a cuál es el modelo perfecto. En el resto del mundo, no obstante, suelen confundirse los roles de agente inmobiliario con el de bróker. Para comenzar a comprender qué funciones cumplen uno y otro, entendamos primero qué es cada cual.

El agente en bienes raíces

Los primeros agentes inmobiliarios se desempeñaron, como dijimos, en los Estados Unidos. Como hemos desarrollado en varios de nuestros artículos en Oi Realtor, entendemos por agente inmobiliario al principal intermediario y guía entre el cliente y su objetivo (compra, venta, arrendación de inmuebles).

Esta figura ofrece la posibilidad de incorporarse rápidamente al sector inmobiliario sin una formación académica, acaso como primer empleo. Por otro lado, se puede hallar en ella un desarrollo comparable al de cualquier carrera profesional o colegiada, brindando la chance de perfeccionamiento a medida que se la incursiona.

En resumen, el desempeño y las cualidades de un agente inmobiliario pueden abarcar desde la mera gestoría, hasta una venta calificada como “especializada”. Un agente se encargará entonces de tareas muy sencillas, como de las más complejas siempre y cuando su experiencia y sus conocimientos den con la talla.

El bróker como un amplio líder en ventas inmobiliarias

La función de un bróker (o “corredor”) se originó primeramente en los mercados de acciones financieras norteamericanas, como corredores de bolsa de valores. Su función elemental fue la de conseguir capital externo e invertirlo en implementos o empresas financieras. En definitiva: convencer a alguien de que su capital podría generar ganancias si fuera invertida en una empresa en crecimiento o en posicionamiento ascendente.

De esta manera, a mediados del siglo pasado, algunos bróker fueron separándose del sector netamente financiero para volcarse a otros ámbitos, siempre con la misma finalidad de conseguir capital. Así, el bróker inmobiliario se especializará en conseguir clientes que puedan (a través de su dinero) invertir en operaciones relacionadas a los bienes raíces.

Como un dedicado analista del mercado, un bróker sabrá entonces cuál es el momento adecuado para invertir en la acción inmobiliaria pertinente (compra de inmuebles desde el pozo, alquiler comercial, etc.).

¿Cuáles son los roles de uno y otro?

Siguiendo con la corriente americana, las diferencias entre bróker y agente inmobiliario son significativamente marcadas. En España, así como en muchos otros países, si bien este factor de distanciamiento puede mantenerse es de esperar que su contacto sea más fluido y que puedan compartir ciertas funciones.

Un bróker podrá ser o hacer de agente inmobiliario; un agente inmobiliario difícilmente pueda ser bróker aunque tal vez sí logre convertirse en uno, en algún momento.

El bróker gestiona

En lo general, a modo de ejemplo, un bróker inmobiliario se encargará de la compra de una propiedad para luego revenderlas. La finalidad: conseguir el mayor margen de ganancia posible. Puede ejercer como asesor inmobiliario, dados sus conocimientos del mercado.

Generalmente será un especialista en economía y en movimientos financieros. Por tanto, es de esperar que un bróker cuente con algún título colegiado que lo avale a decidir sobre inversiones ajenas.

El agente inmobiliario según sus conocimientos

Se avoca al ámbito de las ventas. Recurriendo a otro ejemplo, un agente inmobiliario se hará cargo de una negociación inmobiliaria (venta de una propiedad, alquiler, etc.). Dependiendo de sus conocimientos adquiridos y su capacitación, también podrá cumplir funciones como asesor inmobiliario.

Mayoritariamente y en la actualidad, será conveniente que un agente inmobiliario adquiera conocimientos publicitarios y en marketing, orientado al sector. Como consecuencia, si bien es recomendable que posea un título colegiado, este no será un requisito excluyente.

El bróker y el agente en simultáneo

Se espera que un bróker sea el representante de una franquicia, posea una agencia inmobiliaria (o varias), o trabaje para ellas como parte fundamental de su funcionamiento, sino como asociado. Si trabaja de forma autónoma, puede que logre encargarse de todas las aristas que requieren; si se trata de un bróker de éxito será imprescindible disponer de agentes inmobiliario que se ocupen de seguir los transcursos de las negociaciones.

Por el lado del agente inmobiliario, puede trabajar de manera independiente o ser empleado o contratado por agencias o brókers; una opción recurrente en la actualidad es la trabajar de forma autónoma aunque respondiendo a distintas franquicias. De hecho, los monstruos del sector se han ocupado de extender sus franquicias para que todo aquel que busque introducirse en el circuito pueda hacerlo bajo la nomenclatura de agente inmobiliario. La mayoría de los agentes en nuestros días, encuentra en esta última opción, la más atractiva para dar sus primeros pasos.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos no perderte el siguiente artículo:

2 Motivos para posicionar tu inmobiliaria

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En Inquilinos

¿Quieres alquilar un piso?: Todo lo que tienes que saber

14 septiembre, 2023 No hay comentarios

¿En búsqueda de la mejor información sobre el mercado inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. Desde Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que saber y en esta ocasión, responderemos una pregunta elemental: ¿Quieres alquilar un piso? Descubre lo que debes saber al respecto sobre este tema, en el siguiente post.

La posibilidad de obtener una vivienda propia es uno de los máximos sueños, pero concretarlo en poco tiempo puede convertirse en un gran desafío que, en algunas ocasiones, resulta imposible. Sin embargo, existe una opción que brinda la oportunidad de tener un piso para vivir, durante un determinado lapso de tiempo y es el alquiler que, permite disfrutar de una estadía de años, a cambio del pago de renta mensuales.

No obstante, suelen surgir muchas inquietudes si quieres alquilar un piso, por eso en este post queremos ayudarte a evitar contratiempos e inconvenientes. En este post, descubrirás cuáles son los trámites que, todo inquilino requiere a la hora de arrendar una propiedad y lo que tienes que saber, para dar ese paso hacia la vivienda momentánea de tus sueños. Si quieres conocer de qué se trata. ¡Sigue leyendo!

¿Qué debes saber si quieres alquilar un piso?

Si quieres alquilar un piso lo primero que debes saber es, cuánto te encuentras dispuesto a destinar al arrendamiento de una propiedad, porque la capacidad adquisitiva con la que cuentas, te brindará las opciones disponibles. Además, uno de los elementos imprescindibles que debes enseñar a tu arrendador es, el contrato laboral.

El mayor miedo de un propietario que tiene una vivienda en alquiler es, que los inquilinos se atrasen con el pago de sus rentas y se conviertan en deudores. Es por ese motivo que, se recomienda a los arrendadores evaluar la solvencia económica de sus inquilinos, con el objetivo de establecer, si podrán hacerles frente a los costes de las rentas mensuales.

Por eso, se utilizará como indicativo, a las últimas nóminas registradas por el posible arrendatario y el contrato de trabajo que posea. De esta manera, se tendrá constancia de qué tipo de empleo se tiene, si es fijo o temporal, si permitirá un pago efectivo de las rentas o, si no es tan seguro; lo que puede impedir que el alquiler se lleve a cabo.

Debes tener referencias de otros caseros

Las personas que alquilan viviendas muy a menudo, suelen establecer buenos vínculos con los propietarios de los pisos y si este no ha sido el caso, debes saber que, al igual que se requieren referencias de los antiguos jefes para tomar un empleo; lo mismo puede suceder para alquilar. Los propietarios solicitan referencias de los caseros anteriores.

Los arrendadores, tienen que asegurarse el pago de las rentas por parte de los inquilinos y una buena medida, puede ser contar con la información de los anteriores caseros. Estos, brindarán información sobre la conducta de los posibles arrendatarios y pueden ser definitorios, para que el propietario decida incluirlos en su vivienda o no.

Si quieres alquilar un piso, tendrás que mostrar la última declaración del IRPF, para que el futuro propietario evalúe tu solvencia económica. Este trámite, puede evitar que muestres las últimas tres nóminas y el contrato de trabajo con el que cuentas; ya que, con la declaración de renta, se suple la restante documentación.

Contar con un avalista puede ser muy importante

Alquilar un piso es un asunto muy sencillo, pero en los últimos años se ha convertido en un gran desafío para el propietario. El aumento indiscriminado de okupas y la gran crisis económica que ha dejado la pandemia, ha provocado que muchos inquilinos pierdan sus trabajos y se demoren con el pago de las rentas.

Por eso, es necesario que el inquilino demuestre una solvencia financiera adecuada, para que el propietario se sienta seguro de brindarle su vivienda, por el término que indique el contrato de arrendamiento. Si quieres alquilar un piso, una muy buena alternativa puede ser contar con un avalista.

Las grandes ciudades de España, se caracterizan por su gran demanda y por sus altas rentas en los alquileres. En el caso de que un inquilino tenga un sueldo mínimo, si dispone de un avalista, tendrá muchas más oportunidades de que el propietario lo elija como inquilino; porque se sentirá seguro de que los pagos se realicen a tiempo.

Además de la renta: ¿Qué debes pagar si quieres alquilar un piso?

Para alquilar un piso, se debe cumplir con una serie de condiciones y son los gastos que se requieren para que se establezca la firma del contrato. En primer lugar, deberás pagar la fianza, que corresponderá a un mes de alquiler y que servirá si se realiza algún destrozo en la propiedad.

Por otro lado, si ya todo se encuentra en condiciones para efectivizar la vivienda al inquilino, este deberá depositar la suma de un mes de renta, antes de ingresar a la propiedad alquilada. Si bien, las garantías adicionales no son obligatorias, puede ocurrir que el propietario las solicite para sellar el acuerdo con su arrendatario.

Si quieres alquilar un piso y tu casero solicita el pago de garantías adicionales, debes conocer que el valor de estas, se refiere a la suma de dos mensualidades. En ningún caso, puede sobrepasarse este precio, porque esto podría tener consecuencias para el arrendador y requerir de abogados especializados en el tema.

¿Te ha interesado el post que acabas de leer? Puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.