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Oposición al juicio de desahucio

29 septiembre, 2023 No hay comentarios

Si quieres descubrir la mejor información en el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar adecuado para conseguirlo. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que necesitas saber y hoy, hablaremos acerca de la oposición al juicio de desahucio. ¿Quieres saber de qué se trata? Te invitamos a leer el siguiente post.

Cuando un propietario toma la decisión de colocar su piso en alquiler, lo hace con el objetivo de recibir ganancias mensuales por parte de su inquilino. El monto que le corresponde, se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento; así como también, los deberes y derechos que deben cumplir cada una de las partes en cuestión, al momento de firmar el contrato.

Sin embargo, puede ocurrir que el inquilino se retrase en el pago de la renta o, deje de pagarla. Si sucede esto, el propietario de la vivienda deberá actuar cuanto antes para iniciar una demanda, con el objetivo de qué le sea devuelta la casa y reciba los ingresos que se les adeuda; pero el arrendatario puede establecer oposición al juicio de desahucio. En este post, te explicaremos cuáles son los motivos que puede tener un inquilino para oponerse al juicio de desahucio. ¿Quieres conocerlos? ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el juicio de desahucio?

Si el inquilino se atrasa con el pago de la renta y no tiene intenciones de redimirse en poco tiempo, el propietario puede iniciar un juicio de desahucio, con el objetivo de recuperar la vivienda lo más rápido posible. En el caso de que el arrendatario no quiera salir de la propiedad alquilada, se recurrirá al desahucio.

Por eso es muy importante que, al momento de firmar el contrato de arrendamiento, el arrendatario disponga de un avalista. Este, será el encargado de responder por el inquilino ante cualquier situación de impago o, cualquier inconveniente que pudiera desatarse y, provocara una acción que incumpliera con el contrato.

Sin embargo, el juicio de desalojo puede evitarse si el inquilino y, demandado se proclama en oposición al juicio de desahucio. En el siguiente apartado, te explicaremos cuáles son los motivos, por los que el arrendatario puede manifestarse en contra del accionar del propietario de la vivienda en alquiler.

¿Por qué puede existir oposición al juicio de desahucio?

El juicio de desahucio puede conseguir que el propietario que alquiló su vivienda y no recibió su renta a tiempo, recupere su propiedad para habitarla o colocarla nuevamente en alquiler. No obstante, el juicio puede realizarse no solo para recuperar la vivienda, sino también, con el objetivo de recuperar el dinero que el inquilino adeuda.

Si se inicia la demanda y el inquilino considera que, cumplió con todas las rentas en tiempo y forma; este podrá demostrar oposición al juicio de desahucio, de acuerdo a lo que se indica en el artículo 444, de la Ley de enjuiciamiento civil. Para ello, podrá probar que ha realizado las rentas, que el propietario ha indicado que no fueron pagadas.

Puede ocurrir que lo que desee el dueño de la vivienda no sea recuperar el dinero, sino su propiedad que se encuentra alquilada. En esa situación, el inquilino no podrá demostrar otro tipo de oposición al juicio de desahucio, porque cuenta solo con su palabra y los comprobantes de que pagó las rentas en término.

Si el propietario quiere recuperar el dinero de las rentas atrasadas: ¿Qué debe hacer?

Como mencionamos anteriormente, pueden existir dos motivos para realizar un juicio de desahucio y, uno de los más importantes, es recuperar el dinero de las rentas que el inquilino no pagó. La demanda de juicio por desahucio, es la acción indicada para reclamarle al arrendatario, el dinero que no obtuvo el dueño de la vivienda.

Cuando sucede esto, el inquilino puede alegar oposición al juicio de desahucio demostrando que ha pagado en tiempo y forma. Además de su palabra, deberá constatar los documentos en donde se establece que pagó las rentas que el propietario reclama y, puede solicitar la compensación de créditos.

Esto quiere decir que el inquilino demuestra que, no solo ha pagado las rentas que se le reclaman a tiempo, sino que el propietario le debe dinero. Para que no se provoquen más problemas, los arrendatarios proponen una compensación de créditos para que el juicio no se inicie y concluya lo más pronto posible.

Oposición al juicio de desahucio: ¿El inquilino puede evitar el accionar legal del arrendador?

En el momento en que se produce juicio por desahucio, el propietario de la vivienda en alquiler persigue dos objetivos: uno es desalojar al inquilino deudor y, el segundo motivo es recuperar la vivienda que es de su propiedad. Obtener el dinero que se le adeuda, no siempre es un interés para el dueño de casa alquilada.

Lo más importante es recuperar la vivienda y desalojar cuánto antes, al inquilino que se encuentra en ella. El arrendatario podrá reclamar oposición al juicio de desahucio, alegado que ha pagado lo que se dice que adeuda y a su vez, podría impedir que se concretara el juicio.

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Juicio de desahucio: puntos claves a tener en cuenta

En Formación Inmobiliaria

Prospectos inmobiliarios ¿Cómo generarlos?

28 septiembre, 2023 No hay comentarios

Seguramente, como actor del sector inmobiliario, estarás a la búsqueda permanente de nuevos clientes. Esta es una actividad que desdobla a los sectores de marketing de las agencias y a los agentes cuya actividad se desarrolla de forma independiente; ya que deben preocuparse tanto por conseguir quienes quieran vender o alquilar sus propiedades y a la vez atraer a aquellos que están en la búsqueda. En este competitivo mercado, además, hay sectores especializados también en ir a por quienes ni siquiera tenían pensado iniciar cualquier acción inmobiliaria. Convencer, captar, traccionar, requiere tácticas que deben renovarse año a año, puesto que las personas cambian de preferencias y gustos. Dichas alteraciones, están por fuera muchas veces de las previsiones de cualquier mercado. En este artículo de Oi Real Estate, veremos todo acerca de la incorporación de prospectos inmobiliarios ¿Cómo generarlos? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

El agente inmobiliario en la actualidad

Ser un buen vendedor de inmuebles y conseguir clientes, en la mayoría de las pequeñas o medianas agencias actuales, corre por cuenta de las mismas personas: los agentes inmobiliarios. Si bien contamos con sendas especializaciones que conforman el sector inmobiliario, el agente debe permanecer en ese doble estado de alerta que implicará atender nuevos clientes (quienes quieran vender o alquilar su propiedad) y atraer interesados en búsqueda hacia las ofertas que se tienen disponibles en la cartera. Menuda tarea ¿no te parece?

Con el fin entonces de generar de forma permanente un flujo virtuoso de clientes e interesados, más allá de la época del año (que influye de sobremanera en la movilidad del circuito), hemos elaborado una gama de conceptos de base para que la generación de prospectos deje de ser un fantasma para ti. Acompáñanos y en caso de que cuentes con tu propia experiencia en captación de clientes, sería genial que nos dejaras tu opinión en la bandeja de entrada, al pie del artículo.

Prospectos inmobiliarios ¿Cómo generarlos?

Hoy día, para lograr una correcta generación de prospectos inmobiliarios, es recomendable crear estrategias en base a equilibrar técnicas de ventas con el uso adecuado de la tecnología moderna. Antes de ello, procura realizar el mejor estudio de campo posible a tu alcance con el fin de identificar tu buyer persona.

Si recordamos qué es un buyer persona, veremos que se trata de un cliente al que podríamos definir como “ideal” o “perfecto”. Todas las personas son diferentes, nunca lo olvides; sin embargo, un buyer persona será aquel perfil de cliente potable y apto en gran porcentaje con tu modelo de negocio. Entender quiénes se encuentran en posición de acceder a tus ofertas, así como saber quiénes verán en tus servicios un objetivo atractivo, producirá no solamente un incremento paulatino en tu cartera de clientes; sino que también verás sustancialmente bien invertido tu presupuesto abocado a campañas publicitarias, etc.

Un caso representativo

¿Basados en qué afirmamos esto? Contempla un ejemplo de los más entendibles: Oscar está interesado en inaugurar una tienda de dulces; por tanto, buscará locales frente a colegios. En este caso, los niños consumidores de dulces son el buyer persona de Oscar, más allá de que sean sus padres quienes paguen por los dulces. Oscar enfocará todas sus estrategias de ventas (marquesinas, posición de los artículos en exhibición, etc.) a dirigirse a los niños.

Batería de medidas en marketing digital

Hoy día, las llamadas vías digitales son las indicadas para (más no sea en los primeros intentos de generación de prospectos) encarar las etapas previas al embudo de ventas y a la consecuente transformación del lead al prospecto. Se supone que al menos nueve de cada diez personas promedio inician sus búsquedas inmobiliarias a través de internet ¿Te permitirías pasar por alto este detalle?

En este sentido, “estar en internet” no significará necesariamente gastar a mansalva tus presupuestos en toda campaña digital que esté a tu alcance. Por el contrario, y como dijimos anteriormente, conocer a tu buyer persona hará que sepas cuáles son las redes sociales que más utilizan; cuáles son los medios en multimedia que visitan (para imponer presencia de marca allí); cuáles son las revistas y periódicos digitales a las que están abonados (para publicar tu publicidad).

Ejecutar los planes de ventas hasta el final

Todas las agencias inmobiliarias prometen seriedad, discreción, trato personalizado, etc. Pero… ¿todas cumplen? En este sentido, algo que parece caerse de maduro cobra un sentido sustancial.

Cumplir con cada consigna ofrecida en tus publicidades deberá ser primordial. Dichas consignas, por su parte, deberán estar fuertemente respaldadas por los hechos. Prometer un horario full time de respuestas a consultas y luego dejar plantado al cliente en el whatsapp; o vender visitas a cualquier hora con el fin de tasar una propiedad en horarios imposibles y en locaciones lejanas, son errores clásicos de los agentes y agencias. Este tipo de desplantes, así se produzcan porque te encuentras trabajando en otro lugar de la ciudad, ya no son tolerados por los clientes. Sobre todo por el cliente joven, de preponderancia en consultas y primeras intromisiones en el sector inmobiliario.

La complejidad del cliente hiperinformado

Considera que el cliente de hoy llega a ti tras de haber investigado por sus propios medios sobre precios qué tipo de propiedad quiere, dónde y sobre todo cuándo. Por tanto (y a pesar de que en lo general sean situaciones más ligadas a la desinformación propia de internet que a la realidad), la sinceridad y la transparencia serán aspectos fundamentales a la hora de entablar una atención personalizada, capaz de crear un vínculo estrecho con tus clientes.

Cómo generar más prospectos inmobiliarios a partir de estos consejos que debes considerar de base no será un interrogante sin respuesta. Si tienes tus propias claves en generación de nuevos clientes, nos encantaría conocer tus vivencias al respecto.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Embudo de ventas en bienes raíces

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En Alquilar

¿Se paga el IVA en un alquiler?

28 septiembre, 2023 No hay comentarios

Para Hacienda, nombrar el IVA es motivo de sonrisa, pero para los ciudadanos comunes y, sobre todo, para los propietarios no lo es. Son muchas las dudas que se generan sobre este impuesto al momento de alquilar una vivienda. ¿Cuánto se cobra, cómo y cuándo?¿Existen exenciones? Si tienes una vivienda en alquiler, no puedes dejar de leer este post, porque te mostramos todas las claves de este impuesto para que sepas cuales son tus obligaciones fiscales sobre el IVA.

El IVA en un contrato de alquiler: ¿Quiénes están obligados a pagarlo?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) diferencia dos escenarios: aquellos alquileres destinados a particulares como vivienda y los que son para empresas. En el primer caso, en un contrato de alquiler entre particulares no hay IVA. Los propietarios están exentos de pagarlo siempre y cuando sea un alquiler puro firmado directamente con el inquilino. Por lo tanto, si eres una persona que está buscando un inmueble donde vivir, debes saber que no vas a tener que afrontar el pago de este impuesto.

Por el contrario, si el alquiler es a una empresa y los usos son tanto residenciales como de oficina: el pago del IVA es obligatorio.

¿Quién paga en el caso del alquiler a una empresa?

En este quien está obligado al pago del IVA es el inquilino. Eso sí, hay que destacar que hay muchos casos de grandes empresas que están exentos de pagar este impuesto. Además que, en este caso, también entrará en juego el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas(IRPF).

Los siguientes casos que mencionaremos soy muy particulares y pueden resultar confusos:

El inquilino reside en dentro del inmueble pero también la utiliza como despacho. En este caso no hay exención para el propietario, debido a que el uso residencial debe ser del 100%. No se aplica la exención del IVA en el 50% del inmueble.

Si se firma el contrato con una empresa pero la vivienda se usará como residencia habitual, en este caso el pago del IVA es obligatorio. Si figura el nombre del inquilino el alquiler está entonces estará exento.

IVA en alquileres turísticos. Si es la empresa quien alquila la vivienda, es obligatorio pagar el IVA. Los servicios adicionales como lo son la lavandería y la hostelería también están sujetos al IVA.

Los autónomos que alquilan una casa para un negocio. En este caso tienen la obligación de pagar el IVA, aunque luego podrán rebajar estos gastos en la declaración de IVA trimestral.

Como norma general, todos los contratos de alquiler que no sean directamente firmados con el inquilino, están obligados a pagar el IVA. Aunque, como en todos los casos que se involucre la legislación, los factores en cada situación particular pueden dar diferentes resultados. Por ello es necesario estudiar cada escenario particular.

La exención: alquiler como vivienda habitual

Como ya adelantamos en el punto anterior, si la propiedad está destinada como vivienda habitual y se firma el contrato directamente con el inquilino, no hay que pagar el IVA. Sin embargo y en cuanto a las obligaciones fiscales, es obligatorio declarar estos ingresos en la Renta. De esta forma se podrán obtener importantes reducciones en los ingresos percibidos por el alquiler. De todas formas, el IVA de los gastos derivados del alquiler no es rebajable.

Como podrás notar, el alquiler de un inmueble como vivienda habitual conlleva beneficios fiscales para el propietario, pero también para el inquilino. Ambos pueden beneficiarse de deducciones en el IRPF.

Consecuencias de la Exención del IVA para el propietario

Lamentablemente no todo es color de rosas y hay que tener en cuenta que la exención de IVA sólo se aplica en las rentas que se obtienen del alquiler. Es por ello que en este caso, el IVA de todos los gastos que tengan relación con el alquiler no son deducibles. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para, en este caso, pagar menos por esos ingresos o deducir por el alquiler de vivienda.

Esto significa que si ingresa todos los meses 1.000 euros en concepto de arrendamiento de vivienda a esa cantidad podrá restar los gastos de comunidad. Siempre y cuando estos los pague por su cuenta. También podrá restar los gastos de formalización del contrato, IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.

La suma de esos gastos se restará al dinero del alquiler, de forma que el arrendador sólo tributa por el beneficio efectivo o real que obtenga. A ello, además, podrá aplicarle una reducción del 60% con carácter general.

Ya que se trata de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Este impuesto recae sobre el inquilino y supone entre un 4% y un 7% del alquiler según Comunidad Autónoma, esto se debe a que es un impuesto transferido. Aunque el arrendatario es quien debe pagarlo, es responsabilidad del arrendador asegurarse que lo haga.

Hay que recordar que el ITP no se aplica a los contratos a empresas y comercios, que ya, normalmente, pagarán el IVA en su factura de alquiler.

¿Cuáles son las obligaciones de los arrendamientos sujetos al IVA?

La norma general dice que por defecto los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Esto significa que en principio, todo propietario que ponga un inmueble en alquiler tiene varias obligaciones relacionadas con este impuesto.

Sin embargo y como en toda legislación, existen excepciones a la norma general, y pueden presentarse particularidades según el caso. Pero, comúnmente, las obligaciones y modelos a presentar en caso de pagar IVA son los siguientes:

Modelo 036: Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861. Siempre y cuando lo que se alquila son inmuebles urbanos, es decir pisos.

Emitir factura al inquilino con el IVA incluido del alquiler.

Modelo 303. Es sumamente necesario presentar cada trimestre el Modelo 303 en el banco. Aquí se deberá pagar la diferencia entre IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al inquilino. Si el saldo es negativo, Hacienda nos permitirá compensarlo en meses posteriores o recuperarlo, según lo que elijamos.

Modelo 390. El resumen anual del IVA hay que presentarlo anualmente con todos los ingresos percibidos siempre que se hayan cumplido las obligaciones del Impuesto sobre el Valor Añadido.

¿Qué tipos de IVA existen?

Como ya sabemos, el IVA se paga tanto en la adquisición de bienes como en la prestación de servicios. Por ello, el alquiler tampoco se libra de esto si se trata, como norma general, de un contrato con una empresa.

Los tipos de IVA que existen son los siguientes:

IVA general (21%) Se paga por defecto salvo que se indique lo contrario.

IVA reducido (10%)

IVA superreducido (4%)

El IVA reducido y superreducido se usa en determinadas actividades especiales o en bienes de primera necesidad.

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Y si quieres seguir leyendo sobre alquiler y propietarios, te recomendamos la siguiente nota:

Alquilar vivienda: ¿Qué impuestos de alquiler se deben pagar?

En Inquilinos

¿Cómo desistir del arrendamiento?

27 septiembre, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, te brindaremos todo lo que tienes que saber y en esta ocasión, hablaremos sobre cómo desistir del arrendamiento. Te invitamos a leer el siguiente post.

Comprar una propiedad es uno de los anhelos del ser humano, pero esta posibilidad puede tornarse imposible si no se cuenta con el poder adquisitivo adecuado. Esto, no quiere decir que la única opción que exista sea la de alquilar, porque el paso de los años y una gran capacidad de ahorro pueden conseguir la casa soñada. Mientras tanto, la alternativa de alquilar es una opción grandiosa.

Cuando un inquilino encuentra el piso de sus sueños, el propietario del inmueble no tendrá inconvenientes al obtener la renta por parte de su arrendatario en tiempo y forma. Sin embargo, puede ocurrir una situación que lo cambie todo y obligue al inquilino a abandonar la propiedad, antes de que finalice el contrato de alquiler. Si quieres conocer qué es lo que sucede en estos casos y cómo desistir del arrendamiento. ¡Sigue leyendo!

Lo que tienes que saber para desistir del arrendamiento

Cuando un joven se independiza de sus padres suele recurrir al alquiler de una vivienda, esta es una opción más accesible que la compra de una propiedad y permite mayor cercanía a los servicios de trasporte y el empleo. Se firma un contrato de alquiler con el propietario de la vivienda, en donde se establecen los derechos y obligaciones de las partes en cuestión.

A la hora de confeccionar el contrato, se tiene en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos que, se presenta como la normativa vigente para tratar este tipo de asuntos. En la mencionada ley se especifica en su artículo 11 que, el inquilino tiene derecho a desistir del arrendamiento, si así lo quisiera.

Para que esta acción se produjera, el arrendatario tendría que haber vivido en la propiedad alquilada por un término mínimo de 6 meses. Cumplido este plazo y avisándole al propietario con un mes de anticipación, no tendría inconvenientes para cumplir con su derecho en desistir del arrendamiento.

¿El propietario debe ser indemnizado si el inquilino decide rescindir el contrato?

Esta es una de las mayores inquietudes que se tienen al respecto y la respuesta se encuentra en la ley. Aquí, se indica que el inquilino deberá pagar una indemnización a su casero, siempre y cuando se establezca esta posibilidad como cláusula en el contrato de alquiler.

Lo que debe hacer el inquilino si quiere desistir del arrendamiento es, pagar al arrendador la suma de una mensualidad, por cada año que quede sin cumplir del contrato. En cambio, si lo que le quedan son solo unos meses para completar el acuerdo; tendrá que pagar la suma correspondiente a esos meses.

Por lo tanto, si faltan menos de seis meses para concluir con el contrato que se pautó, solo deberá pagarle al propietario la mitad de lo que corresponde a un mes de renta. Por el contrario, si le quedan menos de tres meses y quiere desistir del arrendamiento, deberá pagar la suma de un cuarto de mensualidad.

¿Qué ocurre si se quiere finalizar con el alquiler de un negocio?

En el caso de arrendamientos distintos de vivienda, la situación es diferente a la que se presentó en el apartado anterior. Si bien la normativa que se aplica es la misma, la ley que especifica este punto se encuentra en el artículo 4, donde se establece que este asunto tiene libertad de pactos y debe ser incluido en el contrato de arrendamiento.

Es por este motivo que, si el inquilino quiere desistir del arrendamiento o, lo observa como una posibilidad a la hora de firmar el acuerdo, lo establezca en el contrato de alquiler. De modo contrario, no podrá realizarse la petición; ya que es un aspecto que solo tiene aplicación efectiva si figura en el contrato.

Si el inquilino que alquila el espacio desistir del arrendamiento, sin una causa que lo justifique a realizarlo; se topará con un gran inconveniente. Como se trata de un incumplimiento de contrato, el propietario puede reclamar y solicitarle al inquilino que cumpla con lo pautado o en caso contrario, que responda económicamente por sus faltas.

¿Qué se debe tener en cuenta para desistir del arrendamiento?

En el momento que un inquilino quiere desistir del arrendamiento, debe conocer con exactitud qué es lo que se necesita para evitar inconvenientes con el arrendador y terminar la relación del mejor modo posible. Por eso, se le debe notificar al propietario de la vivienda la decisión que se tomó, con un mes de anticipación.

La forma correcta de hacerlo es, a través de una carta de rescisión; lo que supone que el contrato de alquiler concluyó y el inquilino, tiene que desalojar la vivienda. Si el arrendatario decide marcharse sin haber cumplido los 6 meses que se establecen por ley; deberá pagar los meses que le faltan, hasta cumplir con los 6 que se requieren.

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Si te ha interesado el post que acabas de leer, puedes continuar informándote al respecto sobre la temática. Te invitamos a leer la siguiente nota, que te aportará mayor información a lo leído.

obligaciones del arrendador

En Agentes inmobiliarios

Negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas

26 septiembre, 2023 No hay comentarios

Delimitar el inicio y final de un proceso de ventas es clave para cualquier gestor, o agente inmobiliario. ¿Puedes identificar el momento exacto en el que comienza una negociación? ¿Sabes cuándo darla por terminada? Muchos asesores cometen el error de creer que una diligencia ya ha comenzado, o que podría considerarse por terminada, errando el cálculo temporal. Esta es, en más ocasiones de las imaginadas, causa de que una negociación se caiga por completo y quede en la nada. En este artículo de Oi Real Estate veremos en forma de interrogantes cómo llevar adelante negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas. Si estás algo desorientado en tu tarea cotidiana, leer la nota hasta el final tal vez te sea de mucha ayuda. ¿Nos acompañas?

Inbound de ventas inmobiliarias como aliado vital

En ventas inmobiliarias, el inbound es el principal aliado del agente. ¿Por qué? Pues porque le permite delimitar y seguir paso a paso cada proceso. Además, ayuda al encargado de la negociación a sobrellevar las inquietudes (como guía que es) tanto del cliente vendedor o arrendador como las del interesado comprador, o futuro inquilino.

La carrera como agente inmobiliario cuenta con una virtud que la distingue de otros desempeños y caminos profesionales: puedes comenzar a transitarlo sin tener nada de experiencia e incorporarte a su competitivo mercado, casi de la nada. Sin embargo, se calcula que aquellos asesores que no busquen mejorar, o carezcan de ciertas características ligadas a la curiosidad o al desarrollo propio, corren mayores riesgos de quedar fuera de combate en un breve período.

Defínete como vendedor real estate

¿Eres una persona proactiva, responsable y que encuentra en la planificación un buen terreno para su desarrollo profesional? Entonces ser agente inmobiliario estará entre las carreras ideales para ti.

¿Eres tendiente a la procrastinación y encuentras en el desorden cotidiano tu lugar en el mundo? Pues te recomendamos que comiences a buscar otros horizontes. No porque no seas capaz de convertirte en un buen agente inmobiliario, sino porque la competencia (vamos, la agencia de la vuelta de la esquina) te sacará prontamente unos cuantos casilleros de ventaja.

Negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas en inbound

Entre los pasos para acelerar procesos de ventas, lo más recomendable es conocer las cuatro patas del inbound de marketing inmobiliario, lo más posible. Se han escrito cientos de artículos sobre el inbound, y de todos podrás aprender un poco.

De buenas a primeras, repasemos los cuatro puntos fundamentales, entre los cuales hallarás decenas de asteriscos intermedios y que te conducirán probablemente a negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas:

1 Tracción clientelar

También conocida como situación de “tracción” o “captación”. ¿Cómo se logra? A través de métodos que consigan llamar la atención de interesados en comprar, vender, ofrecer en alquiler o alquilar; pero también la de aquellos que están circulando distraídos por el tráfico y que tal vez sientan un sacudón respecto a qué hacer con alguna propiedad vacía, o con su situación de vivienda actual.

Es fundamental el uso digital del ecommerce, sitios webs propios, blogs, podcasts en Spotify o YouTube o Anchor, redes sociales, etc; pero también lo es el boca en boca y las recomendaciones, como parte del sistema analógico de ventas.

2 La conversión de interesado a cliente inmobiliario

¿Has alcanzado el tráfico que deseabas en visitantes a tu sitio, blog o redes de tu agencia? ¿Qué harás ahora? Bien, el proceso de convertir al tráfico en clientes (también llamados “prospectos”) es de los más vitales en el sector inmobiliario.

Este proceso de “cambio” debería poder incrementar el número de leads de tu agencia a través de contenidos de interés que generen su consulta. Un lead inmobiliario se considerará como tal una vez que hayas completado sus datos de contacto e interés en algún tipo de negociación inmobiliaria; y sumarlo a una suerte de fichero clasificado. Los formularios de contacto de tu blog, o plataforma… ¿Solicitan esos datos precisos, o en cambio piden información más acorde a misceláneas, que tal vez lleven a ese eventual cliente a ninguna parte? Revisa tus formularios y chequea este detalle clave.

3 Una diligencia consumada

¿Es un lead, un cliente? Sí, en lo eventual; no, en lo práctico. En los pasos para acelerar procesos de ventas, este es un punto clave en el que te recomendamos detenerte a reflexionar. Comprobamos la importancia de convertir tráfico en leads, pero entonces deberás hacer que esos leads se transformen en clientes que te elijan para manejar la negociación en la venta de su inmueble, o aquella que halle finalmente al inquilino ideal.

Concertando una breve entrevista y realizando las preguntas correctas, contarás con grandes chances de ganar un nuevo cliente para la agencia o para tu cartilla como agente inmobiliario. Partiendo de la base de que ningún cliente es igual a otro, debes encontrar la fórmula de guiar minuto a minuto a quien te honra con su confianza una diligencia de esta envergadura; aunque no sea de forma exclusiva. No conocerás a la persona detrás del cliente, pero sí será clave que poseas un conocimiento exhaustivo de las distintas instancias naturales en una negociación, hasta su mismo cierre.

Este se produce solo hasta después de haberse firmado el contrato o escritura, y nunca antes. ¿Estás al tanto de todos y cada uno de los momentos de una diligencia, hasta ese apretón de manos entre interesado y cliente, que indica que todo ha salido bien?

4 Una correcta atención posventa

Por último, no olvides que la relación con el cliente y el interesado no se terminará aún luego de que una negociación haya tocado su nota final. El proceso de la denominada “fidelización” de un cliente es tan trascendental como aquel de tracción o captación. En el vasto sector inmobiliario, ultracompetitivo y permanentemente actualizado, existe una máxima que reza “el mejor cliente, es el fidelizado”.

¿Te asegurarás de aquí en más intentar mantener un contacto semi permanente con tus clientes? Puedes lograrlo eficazmente a través de productos como newsletters, que incluyan descuentos o promociones comerciales zonales, solo por nombrar un ejemplo.

Como dijimos en un principio, puedes hallar en el inbound una herramienta clave para lograr negociaciones inmobiliarias rápidas y efectivas en tus procesos de ventas. Conocer cada uno de los puntos que lo componen a través de los vínculos con nuestros clientes, es un mecanismo óptimo para identificar en qué situación se posiciona tu desarrollo actual como agente inmobiliario.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Software de gestión inmobiliaria actualizado

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En Área legal

¿Se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local?

26 septiembre, 2023 No hay comentarios

¿Quieres conocer las últimas noticias en materia inmobiliaria? Te encuentras en el lugar indicado. En Oi Real Estate, conocerás todo lo que necesitas saber y en esta ocasión, responderemos a una inquietud muy consultada: ¿Se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local? Descubre la respuesta, en el siguiente post.

Muchas son las inquietudes que se tienen en torno a los alquileres, sobre todo en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Pero en este post disponemos de la información que necesitas, porque conocemos lo que buscan los compradores e inquilinos y los mejores consejos para vender una propiedad.

También, compartimos las últimas noticias inmobiliarias y lo que tienes que saber, a la hora de tomar las mejores decisiones. En lo que respecta a los alquileres de locales, se requiere del conocimiento de ciertos asuntos legales que, no suelen entenderse con facilidad y es por eso que, te explicaremos si se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es la cesión de un contrato de arrendamiento de negocio?

En un contrato de arrendamiento de local de negocio se establecen cuales, son los derechos y obligaciones que le corresponden a cada una de las partes que, participan en él. Las figuras que participan en este tipo de acuerdo son, por un lado, el propietario del local y por el otro, el arrendatario que utilizará ese espacio para formar su negocio; generando ganancias.

Cuando esta situación de compromisos se termina y se desea realizar una cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio; se recurre a un nuevo acuerdo. El arrendatario deja de formar parte del contrato y una nueva persona, se incorpora como arrendataria de ese negocio iniciado.

En este caso, el arrendador sigue siendo el mismo, pero cambia el arrendatario que estará al frente de ese local alquilado. Esta nueva figura que, se convierte en arrendatario tendrá en su poder obligaciones y derechos, como los realizó el anterior arrendatario que ya no forma parte de este nuevo contrato de arrendamiento.

¿Es necesario el consentimiento del arrendador para traspasar un local?

Cuando se habla sobre alquileres y se necesita responder a una inquietud, la mejor forma de hacerlo es, con la normativa vigente para este tipo de asuntos. Como en este caso, se quiere descubrir sobre el consentimiento del arrendador para traspasar un local o no, la información indispensable se encontrará en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En ella, se identifica a los alquileres de negocios, como arrendamientos distintos de la vivienda y esta caracterización, le sirve para establecer diferencias. Uno de los inconvenientes que propone esta ley es, que no figura el término traspaso de local; aunque, si se encuentra el de cesión.

Esto puede generar una cierta confusión, pero en este caso se refieren a lo mismo y, por lo tanto, la cesión se corresponderá con el traspaso. Antes de que se aprobara esta ley, que posee casi 30 años de vigencia, se podía encontrar la palabra traspaso en la ley de arrendamientos de 1964.

¿Qué dice la normativa sobre la cesión de un arrendamiento de local?

Una de las mayores inquietudes que se tienen sobre los alquileres de locales es, si se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local y la respuesta se encuentra en la LAU. En su artículo 32.1, establece que cuando en una finca arrendada se ejerza una actividad empresarial, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato.

También, se indica que no es necesario que el arrendador brinde su punto de vista al respecto; ya que es un asunto del arrendatario. Por lo tanto, quienes utilizan el local tienen la posibilidad legal de ceder el contrato de arrendamiento a otra persona, si así lo desea y el arrendador no tendrá voto en este asunto.

Sin embargo, puede ocurrir que en el contrato de arrendamiento se haya establecido como cláusula, la imposibilidad de ceder el arrendamiento del local y en ese caso, se deberá respetar la decisión del arrendador. No obstante, si este apartado no forma parte del contrato, el arrendatario podrá ceder el local sin inconvenientes.

¿Se requiere de consentimiento para traspasar un local?

Como indicamos en los apartados anteriores, se necesita el consentimiento del arrendador para traspasar un local, si así lo establece el contrato de arrendamiento. Si esta cláusula no forma parte del acuerdo, el arrendatario podrá ceder el negocio a otra persona, la cual se convertirá en la nueva arrendataria.

Pero estas dos opciones, no son las únicas posibles porque en algunos contratos, se permite la cesión de local con el cumplimiento de ciertos requisitos. Además, los arrendamientos para uso distintos de la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo que será necesario que ambas partes, se encuentren de acuerdo para la cesión del local.

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¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino.

Además, te ayudaremos a responder cualquier pregunta que poseas sobre los alquileres y, te acompañaremos en todo lo que requieras. Nuestro deseo es que conozcas el mundo inmobiliario en su totalidad, con el fin de tomar las mejores decisiones para tu proyecto o tu vida. Ser propietario de una vivienda puede ser complicado, pero estamos aquí para ayudarte con lo que necesites.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Impuestos a pagar por alquilar un local

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¿Quién paga el impuesto a la basura?

25 septiembre, 2023 No hay comentarios

En el contrato de alquiler se establecen cuáles son los derechos y obligaciones que les corresponden a cada una de las partes. Sin embargo, existen algunos impuestos en inmuebles que generan algunas confusiones, tales como quién paga el impuesto a la basura. Por eso en este post te indicaremos, si es el propietario del piso el que debe hacerse cargo de los costes o, si en cambio este impuesto pertenece al inquilino.

Los propietarios de viviendas en alquiler suelen tener algunas inquietudes a la hora de pagar algunos impuestos y es que, en muchas ocasiones resulta confuso determinar a quién le corresponden los costes por el inmueble. La ley de arrendamientos urbanos es el documento que permite conocer este tipo de inquietudes, pero a veces no es concreta en algunos casos.

Lo que sucede es que, aunque sean los arrendatarios los que deben hacerse cargo del pago de los suministros que utilizan mientras dura su estadía, en el inmueble alquilado. En lo que respecta a los impuestos la situación puede convertirse en compleja, porque suele ser el propietario el que indique a quién le corresponde ese coste.

Por eso en este post, no queremos que tengas ninguna duda a la hora de saber quién paga el impuesto a la basura. Si bien, es una pregunta que no suele responderse tan fácilmente e incluso, muy pocos blogs que se dedican al mundo inmobiliario lo debaten, en este artículo conocerás la respuesta. ¡Sigue leyendo para descubrirla!

¿A quién le corresponde pagar los impuestos en una propiedad alquilada?

Los propietarios son los dueños de las viviendas en alquiler y, por lo tanto, quienes deben pagar por todos los impuestos de su propiedad. Esto se debe a que son los titulares de ese piso y poseen la escritura de la vivienda, pero en el caso del impuesto a la basura no se marca con obligación que este coste le corresponda al arrendador.

En líneas generales conocer quién paga el impuesto a la basura sería sencillo, ya que es el propietario el que debería hacerse cargo de todos los impuestos. Sin embargo, como es el municipio el que se encarga de este impuesto, los precios pueden variar y el encargado de hacer el pago, también.

¿Cuál es el precio que se debe pagar por el impuesto a la basura?

Como indicamos en el apartado anterior, la respuesta a esta pregunta no es tan fácil como lo pareciera. En primer lugar, porque cada zona establece el rango de precios que se debe pagar y, por otra parte, este impuesto puede estar incluido en otros, de acuerdo al ayuntamiento del cual se trate.

¿Por qué varía el coste según el municipio?

Cada municipio actúa autónomamente y esta posibilidad es la que hace que se establezcan diferencias en los precios. En Barcelona, Málaga y Madrid, tres de los lugares más importantes del país y en donde se concentra la mayor oferta de alquileres, el impuesto a la basura se encuentra incorporado dentro del pago al IBI.

Esto quiere decir que el gasto será más grande que en otros ayuntamientos, porque en algunos se realizará de manera individual y en otros, de manera conjunta. De modo que, no se puede precisar con exactitud cuál será el coste de este tipo de impuestos, ya que dependerá del lugar en el que se encuentre la propiedad.

Por otra parte, tampoco se encuentra establecido de manera cierta quién paga el impuesto a la basura. Esta inquietud se resalta, cada vez que el dueño de una vivienda decide poner su piso en alquiler, porque de acuerdo a las cláusulas que se hayan acordado, el coste de este impuesto puede pertenecer al casero o al arrendatario.

¿Quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler?

A lo largo del artículo hemos hablado acerca del conflicto que presenta este impuesto, a la hora de conocer quién se debe hacer cargo de su coste. Pero aquí, tenemos la respuesta al asunto y así, como se encuentra definido que en algunos municipios el impuesto a la basura se halla dentro del IBI, esta es la clave para descifrar quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler.

En este caso, será el propietario de una vivienda el que tiene la obligación de pagar el IBI y el impuesto a la basura, pero la historia se modifica cuando se trata de establecer quién paga el impuesto a la basura en un piso de alquiler. Para responder a esta inquietud se debe buscar lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto.

De acuerdo a esta ley, aquellos inquilinos que se encuentren alquilando un piso en España son responsables de pagar los servicios que utilicen. Sin embargo, hay posiciones encontradas al respecto y puede ocurrir que ese impuesto no se tome como gasto individual del arrendatario y sea el arrendador el que deba pagar por él.

¿Cómo se determina quién paga este impuesto?

Determinar quién paga el impuesto a la basura puede ser un asunto complejo, pero casi siempre recae en el propietario del piso. Existen excepciones, tales como que se compruebe que el arrendatario se encuentra bajo la cláusula 20 de la LAU y, por consiguiente, deba ocuparse de pagar este gasto.

Además, el propietario del piso que se encuentra arrendado puede exigir que el inquilino pague por este impuesto, a través del contrato de arrendamiento. En caso contrario, le tocará al dueño de la propiedad cargar con este gasto, aunque puede establecerlo como cláusula en el acuerdo y lograr que entre las partes puedan realizar el coste de este impuesto.

Ahora ya lo sabes, la pregunta a quién paga el impuesto a la basura tiene una respuesta y en la mayoría de los casos corresponde al arrendador. Sin embargo, el inquilino también podrá ser el encargado de pagar el coste de este impuesto, siempre que se especifique por contrato o por medio de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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¿Quién debe pagar el IBI en un alquiler: el propietario o el inquilino?

En Agentes inmobiliarios

Cómo reducir costes en servicio inmobiliario

23 septiembre, 2023 No hay comentarios

Observando la tan ansiada rentabilidad en sentido inverso… ¿Puede considerarse como ganancia la disminución de costes? En este sentido, existen infinidad de estrategias que te harán reducir gastos en tu servicio como agente inmobiliario o asesor en bienes raíces. Sin embargo, entre las más recomendadas, solo algunas dan resultado en el plazo inmediato o mediano. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo reducir costes en servicio inmobiliario, en épocas donde arremangarse y ponerse manos a la obra son las únicas opciones para mantenerse redituables. Te invitamos a leer la nota hasta el final para conocer mucho más.

Competitividad vs. rentabilidad inmobiliaria

Como solemos afirmar en muchos de nuestros artículos, tal vez no haya un sector tan fuertemente competitivo como el inmobiliario. Agentes inmobiliarios, agencias pequeñas, medianas o tanques, franquicias, asesores en bienes raíces: los hay por todos lados. Sobre todo en las grandes urbes, donde el mercado de la vivienda no da tregua ni respiro. ¿Estás a la altura como para diferenciarte lo suficiente y sobrevivir? Creemos que sí.

Tener en cuenta y conocer al agente inmobiliario de la vuelta de la esquina, es clave para tu propio desarrollo. Sin embargo, en esta batalla diaria, quien mire hacia afuera y esté al pendiente exclusivamente de lo que hacen los otros estará tan en riesgo como aquel que no analice su mercado más próximo. ¿Miras hacia adentro de tu negocio, o de tu oficina? ¿Gastas lo suficiente en tu desempeño como agente?

Mantener el control

Controlar tus gastos es fundamental en tiempos de crisis. Estar al tanto de tus desembolsos en todos los aspectos, te conducirá como por un tubo a reducir gastos innecesarios. Porque, aunque te cueste creerlo, casi todos gastamos de más; y esos excesos, por más mínimos que sean, si están siendo destinados a múltiples factores, funcionan como muchos diminutos agujeros en un bote en alta mar. Inofensivos por separados, pero letales en conjunto.

Cómo reducir costes en servicio inmobiliario

Estamos ya de cara al final de 2023. Si tu agencia inmobiliaria cuenta al menos con media década de actividad, tu servicio inmobiliario se ha visto mermado respecto al período inmediatamente anterior a la pandemia COVID. Casi todo el mundo transitó por un proceso de organización inusual. Reducir costes, sin embargo, no implica llevar a cabo una serie de recortes así sin más. Por el contrario, el objetivo hacia la salida de toda crisis es poder conseguir hacer más con menos.

La optimización de costes de una agencia (o de tu servicio si eres agente independiente) es todo un arte. Para ser un verdadero artista en este campo, es preciso revisar todos y cada uno de sus procesos de gestión. Considera siempre el concepto que reza “saber cómo y dónde ajustar, es comenzar a transitar el camino hacia el crecimiento”.

1 Chequeo integral y exhaustivo

Las personas acuden al médico clínico para realizarse un chequeo general que incluye análisis de todo tipo, con el fin de saber qué anda bien y qué puede estar funcionando mal. En este sentido, tu compañía o tu servicio posee una entidad propia. Realizar un chequeo integral y profundo, es también respetarla.

Relevando la función de cada empleado en la agencia (funciones específicas de cada empleado, horarios de trabajo, carga de tareas, etc.); evaluando minuciosamente gastos fijos en servicios energéticos, alquiler, impuestos fiscales, etc.; controlando gastos internos (viáticos necesarios e innecesarios, accesorios al detalle). Este análisis te ofrecerá un diagnóstico certero en la comparativa a los ingresos económicos promedio.

Sabemos que no es una tarea sencilla. Si es necesario, o sientes que te desborda esta compleja diligencia, invierte en un profesional contable. Existen numerosas empresas con dispositivos aceitados que saben a dónde apuntar en materia de relevamiento de ingresos y egresos.

2 Capacitación de la plantilla

No importa el número de empleados que trabajen en tu agencia, o si te manejas de forma autónoma. La capacitación en cada uno de los puestos es una materia de vital importancia para el desarrollo de cualquier compañía y en cualquier sector. Muchas empresas suelen tomar la formación del personal como un gasto. Sin embargo, diversos estudios alrededor del mundo demuestran lo contrario: se trata de una gran inversión.

La capacitación permanente conducirá a una plantilla apta y profesional, conocedora de cada articulación en sus mecanismos, del tipo de clientes, de modalidades de trabajo. Es mucho más redituable (al mediano plazo) contar con un equipo capacitado “desde adentro” de tu agencia, que la contratación de expertos en el sector inmobiliario que ingresen “desde afuera” desconociendo los sutiles detalles que hacen de tu negocio una inmobiliaria digna de ser elegida.

3 Automatizar los mecanismos

Aprovechar la era digital (ya en una etapa avanzada, nivel ciencia ficción) puede resultar uno de los más acertados consejos para disminuir costes de tu agencia. La colaboración tecnológica ofrece hoy día infinitas posibilidades. No obstante, cuando decimos “aprovechar” no nos referimos solamente a publicar fotos en Facebook o Instagram. Implica meterse de lleno en el universo digital e invertir lo que sea preciso para lograr una agilidad de gestión realmente virtuosa. Las redes sociales son un factor importante en esta dirección, pero ni de casualidad son el único.

4 Contratar un CRM

A través de estas empresas de software personalizado para tu agencia lograrás maximizar tus tiempos de atención al cliente. Las negociaciones inmobiliarias suelen demorarse más del tiempo calculado y sobre todo, del deseado por el cliente ansioso. Podrás descansar en la ayuda tecnológica de un CRM, así como confiar en sus plataformas de clasificación de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Es también una inversión que a la larga, reducirá gastos o pérdidas de negociaciones por falta de logística.

5 Plataformas y blogs

No es conveniente quedarse solo con la opción de publicar propiedades en los sitios más visitados y reconocidos a nivel zonal y regional. Poseer una plataforma propia, con contenidos de calidad, te ofrecerá la posibilidad de captar leads de ventas, de los cuales un alto porcentaje acaso se transformen en clientes futuros. Esa inversión, en la comparativa con los altos desembolsos publicitarios convencionales, es casi irrisoria en los números actuales.

Hemos visto cinco de los principales consejos acerca de cómo reducir costes en tu servicio inmobiliario o en tu desarrollo como agente inmobiliario. ¿Has realizado ya alguna auditoría interna para evaluar la situación actual de tu negocio? ¿Cuál es tu experiencia? Nos interesa mucho conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El modelo perfecto de agente inmobiliario

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Soy inquilino y el piso ha sido embargado, ¿qué hago?

23 septiembre, 2023 No hay comentarios

Se trata de una de las preocupaciones más grandes entre los inquilinos. Los vecinos rumorean que el piso que alquila será embargado o incluso puede ser que el mismo propietario le avise que esto ocurrirá. La situación se vuelve irreversible cuando llega una notificación por escrito desde un juzgado. ¿Tengo que abandonar la vivienda? ¿Existe alguna manera de que pueda quedarme? ¿Debo seguir abonando la renta? ¿A quién debo pagarla? Estas son algunas de las preguntas que un inquilino se hace cuando el piso que alquila ha sido embargado o está a punto de serlo. En este artículo las contestamos.

Si eres inquilino y te encuentras en una situación de estas características, te invitamos a leer este artículo. A continuación, te contamos cómo proceder al recibir una notificación de embargo del piso que alquilas y qué ocurrirá con tu permanencia, dependiendo de la fecha de firma del contrato. También te contamos qué hacer respecto al pago de la renta. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Por qué se produce un embargo?

El embargo de un bien inmueble puede ocurrir por diversas razones, pero en todos los casos se da porque el propietario contrajo una deuda y no cumplió con ella. El caso más común se da cuando contrae un crédito hipotecario, no paga al banco en tiempo y forma y este ejecuta la propiedad. Pero ¿qué ocurre cuando hay un inquilino residiendo en esta vivienda? ¿Debe abandonarla inmediatamente o puede seguir en ella hasta que finalice el contrato de arrendamiento?

Soy inquilino y el piso que alquilo fue embargado o me avisaron que lo embargarán, ¿qué hago?

Cuando a un inquilino se le notifica judicialmente que el piso que alquila será embargado, le conviene acudir al juzgado correspondiente para comunicar su condición de arrendatario de esa vivienda. En ese momento debe aportar una copia del contrato de alquiler y solicitar una constancia escrita sobre la situación del inmueble.

Por el contrario, si se entera del embargo a través de comunicaciones por vía verbal, debe hacer caso omiso, incluso aunque estos mensajes provengan del propietario o de una entidad bancaria. Es decir, sólo debe darse por aludido en caso de recibir una notificación o requerimiento judicial, momento en el cual sí es imprescindible actuar.

¿Tengo que abandonar el piso si fue embargado?

Es la preocupación más grande de un inquilino cuando el piso que arrienda es embargado. ¿Tendré que irme? Para contestar esta pregunta es importante tener en cuenta que todo depende de la fecha en que se firmó el contrato de alquiler. Esto se debe a que el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula esta cuestión, sufrió reformas en dos ocasiones, una en junio de 2013 y otra en marzo de 2019.

Por esta razón, la extinción o la continuidad del contrato dependerá de si el mismo se celebró:

Luego del 6 de marzo de 2019.

Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.

Antes del 5 de junio de 2013.

A continuación veremos qué se puede hacer en cada caso, según lo que determine la ley.

Lectura recomendada: ¿Cómo saber si un piso tiene un embargo?

Contratos de alquiler firmados luego del 6 de marzo de 2019

Tras la reforma de marzo del 2019, el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que:

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

De esta manera, aunque se embargue la vivienda, el inquilino tendrá derecho a permanecer en ella por cinco años más. Este plazo debe contarse desde el día en que se firmó el contrato. La disposición, recordamos, es válida únicamente para los acuerdos que se celebraron luego del día 6 de marzo de 2019.

Contratos de alquiler firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

¿Qué ocurre con los contratos de alquiler firmados luego de la reforma de 2013 pero antes de las modificaciones del 2019? En este caso, el texto del artículo 13.1 que aplica para dichos acuerdos es el siguiente:

Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Es decir que, en estos casos, si la vivienda alquilada se subasta y se adjudica a un banco o a una tercera persona, el contrato de arrendamiento se extingue.

La única manera de que el arrendamiento continúe, y el inquilino pueda permanecer en el piso, es que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la solicitud de la hipoteca o la contracción de la deuda. Sin embargo, hay que aclarar que esto no ocurre nunca o casi nunca.

Contratos de alquiler firmados antes del 5 de junio de 2013

¿Qué ocurre con aquellos contratos de alquiler que se firmaron antes de la reforma de 2013? La redacción del artículo 13.1 que aplica para estos acuerdos dispone que:

Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Por lo tanto, en estos casos, el contrato de alquiler también se extingue y el inquilino debe abandonar la vivienda. Sin embargo, al igual que en los acuerdos firmados entre 2013 y 2019, también existe la posibilidad de que el inquilino permanezca en la vivienda si el contrato fue inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la solicitud de la hipoteca o la contracción de la deuda.

Lectura recomendada: Pisos embargados

¿A quién debo pagar la renta si el piso fue embargado?

Se trata de otra de las dudas más frecuentes entre inquilinos cuando se encuentran frente a un aviso de embargo. ¿Debo seguir abonando la renta al propietario aunque embarguen el piso?

Sí. Hasta que el juzgado, la entidad bancaria o el nuevo propietario avisen lo contrario, siempre por escrito, el pago de la renta debe seguir realizándose de la misma manera que antes. Esto es importante, sobre todo, para no exponerse a un desahucio.

Si necesitas ayuda para alquilar piso, acude a Oi Real Estate

¿Deseas colocar tu propiedad en alquiler o, quieres alquilar el mejor piso de la zona? No tienes de qué preocuparte, en Oi Real Estate, te brindaremos la información que necesitas conocer, para transformarte en el mejor propietario o inquilino.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a nosotros. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso

22 septiembre, 2023 No hay comentarios

Son muchas las dudas y los miedos que surgen a la hora de buscar una vivienda para alquilar. Que el precio no sea el más justo, que el inmueble termine no ajustándose a los gustos y necesidades, o peor, que el anuncio se trate de una estafa. Por eso es muy importante para los futuros inquilinos tomar una serie de precauciones y realizar varias acciones previas antes de llegar al momento de la firma del contrato. ¿Cuáles son los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso? En este artículo, te lo contamos.

Antes de firmar un contrato de alquiler es importante asegurarse de que la vivienda elegida realmente se ajusta a los deseos y necesidades propias. También que el precio es acorde. Por otro lado, también es indispensable saber si la persona que se presenta como propietario realmente posee la titularidad sobre el inmueble y si este está libre o no de cargas. Por último, también es necesario estar de acuerdo con todas las cláusulas que figuran en el contrato de alquiler. ¿Cómo tomar todas estas precauciones sin desesperar?

A continuación, te contamos en detalle cuáles son los pasos que debes seguir antes de alquilar un piso para sentirte lo más seguro posible al momento de firmar el contrato. Sabemos que este proceso puede ser muy complicado, por eso te brindaremos toda la información que necesitas conocer para ser un experto en la temática. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Evaluar los precios de la zona en donde le gustaría alquilar un piso

A la hora de buscar un piso para alquilar siempre existen preferencias sobre barrios u otras áreas específicas. Por eso el primero de los pasos a seguir antes de alquilar un piso es ingresar a los sitios web donde se promocionan viviendas en alquiler. Allí el futuro inquilino puede ver cuáles son los precios promedio en las zonas que más le gustan.

De esta manera podrá elegir entre un barrio u otro y ver qué ofertas le convienen y cuáles no tanto. Por otro lado, si ya tiene en vista algún piso ofrecido por un particular, esta búsqueda también le puede ayudar a detectar anuncios engañosos o estafas. Es importante que sospeche de aquellas viviendas que se alquilan a un precio muy inferior al valor promedio de otros inmuebles similares que se encuentran en la misma zona.

Verificar la titularidad del piso que desea alquilar en el Registro de la Propiedad

Una vez hecha la búsqueda y la comparación de precios, lo más probable es que el futuro inquilino encuentre el piso que más le gusta y más le conviene. El paso siguiente es acudir al Registro Público de la Propiedad para verificar que la persona que dice ser propietaria de la vivienda realmente lo es. Se trata de un recurso que puede brindar mayor tranquilidad antes de firmar el contrato de alquiler.

El trámite es muy sencillo y puede realizarse tanto de manera presencial como online. Sólo hay que presentarse en una oficina del Registro o bien a la web del Colegio de Registradores. Allí se puede solicitar una nota simple que proporcione información sobre la situación jurídica de la finca. Este procedimiento, además de ofrecer datos sobre la titularidad, también informa si la vivienda está sujeta a algún tipo de carga.

Acordar con el propietario una visita al piso que desea alquilar

La posibilidad de realizar una visita y un recorrido completo por la vivienda que desea arrendar es un derecho que posee todo futuro inquilino. Esto le permite, en primer lugar, corroborar que el piso sea el mismo que vio previamente en fotos y así evitar estafas. Luego, saber si el inmueble se encuentra en condiciones de ser habitado y conocer con qué muebles, electrodomésticos y demás equipamiento cuenta. De esta manera, puede finalmente evaluar si se ajusta a sus necesidades.

Cabe mencionar que una excusa muy frecuente, cuando se trata de un fraude, es que el propietario argumente que está fuera del país y por eso no puede concertar una visita. En estos casos es importante no cerrar el acuerdo si no hay forma de realizar primero una recorrida por la vivienda. Lo mismo ocurre luego con la celebración del contrato: si no hay posibilidad de firmarlo con la presencia del propietario, debe ser con el administrador de fincas o con un representante de la inmobiliaria.

Negociar con el propietario la duración del alquiler

Todo futuro inquilino tiene derecho también a acordar con el propietario por cuánto tiempo se extenderá el alquiler. Este plazo es el que luego debe figurar en el contrato que ambas partes firmen.

La normativa vigente, luego de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, indica que todos los alquileres deben prorrogarse por un mínimo de cinco años. Por lo tanto, todos los arrendatarios tienen derecho a acceder a un contrato de esta duración. Una vez cumplido este período, si no hay voluntad de renovación por ambas partes, el contrato finalmente se extingue.

Firmar un contrato de alquiler por escrito

Es el último de los pasos a seguir antes de alquilar un piso y luego de haber tomado todas las precauciones que describimos previamente. Si bien parece evidente, es importante aclarar que, al arrendar una vivienda, siempre se debe cerrar el pacto por escrito y, en lo posible, con la presencia de un profesional. Un acuerdo de palabra, en caso de que más tarde surja algún inconveniente, no permite demostrar las condiciones acordadas entre ambas partes ni su incumplimiento.

Por eso lo ideal es firmar un contrato de alquiler y es imprescindible que en él se expresen todos los puntos acordados por propietario e inquilino. También es importante que cada una de las partes conserve una copia del documento firmada por ambos en todas sus páginas.

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