Alquiler archivos - Página 129 de 139

¿Por qué necesitas un seguro de alquiler?

27 febrero, 2021 No hay comentarios

Eres propietario de un piso y quieres poner tu vivienda en alquiler, pero no sabes para qué sirve el seguro de alquiler. En Oi Real Estate, te invitamos a leer la nota, para que te enteres de todos los beneficios que tendrás si adquieres un seguro.

Poner el piso en alquiler puede tener sus riesgos, si no se cuenta con un seguro de alquiler. Muchas veces, surgen gastos que el inquilino no puede afrontar y a la vez, el propietario no tiene ninguna obligación de ayudar a su inquilino. Sin embargo, el seguro de alquiler viene a llevar tranquilidad al propietario; ya que lo indemniza si el arrendatario no cumple con sus obligaciones.

¿Qué es un seguro de alquiler?

Un seguro de alquiler es una póliza, que asegura al propietario de una vivienda, la defensa de todos los derechos que le corresponden respecto a su inmueble. El papel central, correrá por parte de la aseguradora que cubrirá los posibles impagos del inquilino, ayudará con el pago de la renta, además de ofrecer asesoramiento jurídico en caso de tener que tramitar dichos impagos.

Los seguros de alquiler son seguros de protección, que ayudan a que se cumpla con el cobro de la renta acordada, cuando el arrendatario no pueda costearla. Los seguros de alquiler cobran entre uno y dos meses de alquiler siempre al inquilino y a cambio, firman el contrato como garantes de los pagos mensuales.

Cuando un inquilino incumple el contrato acordado, el casero notifica al seguro de alquiler y este responde económicamente en un par de días. Al ser una ayuda momentaria para el arrendatario, en la que lo salva de perder la vivienda que alquila. Este queda en deuda con la compañía aseguradora, por lo que se le reclama al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado, que incrementan radicalmente el monto adeudado. Terminará pagando a la larga, más del monto recibido en calidad de ayuda.

Como cualquier préstamo, tiene intereses de contraprestación, a los que el arrendatario deberá hacerle frente una vez terminada la ayuda recibida por parte de la aseguradora. Los seguros de alquiler cubren una serie de garantías esenciales, como el impago del alquiler o la defensa jurídica. El propietario debe elegir la póliza que mejor se adopte a lo que quiere que se le sea cubierto.

Tener un seguro de alquiler ¿es obligatorio?

Todos los dueños de las viviendas arrendadas, suelen cuestionarse sobre la obligatoriedad de contratar un seguro de alquiler. Aunque es un gran beneficio, para que el propietario esté seguro ante cualquier problema con su inquilino en el pago de la renta, no es un trámite que presente obligatoriedad, pero es muy necesario a la hora de evitar inconvenientes, que pueden surgir como resultado de cualquier contrato de arrendamiento.

Un seguro de alquiler cubrirá ante posibles desperfectos en tu vivienda arrendada, además de asegurarse los pagos y la defensa jurídica, por lo que contar con un buen seguro de alquiler evitará la realización de gastos inesperados.

¿Quién paga el seguro de alquiler?

Una de las grandes preguntas que propietarios y arrendatarios se hacen, es quién tiene la responsabilidad de llevar a cabo el pago del seguro de alquiler. Es el propietario, quien debe llevar a cabo el pago de este gasto, ya que si el futuro inquilino no paga las mensualidades, tampoco pagará el seguro. El propietario de la vivienda debería hacerse cargo del pago ante la aseguradora, para que ésta asuma los riesgos de impago, gracias a las coberturas del seguro de impago de alquiler.

Beneficios de tener un seguro de Alquiler

En primer lugar, cuentas con la posibilidad de tener los pagos asegurados. Es una de las garantías más esenciales de este tipo de pólizas. Si pones en alquiler tu piso, debes asegurarte que se realicen todos los pagos para sufragar gastos generales, o incluso para asegurarte un dinero extra, por si tu inquilino deja de pagar.

La póliza te permite estar cubierto ante imprevistos, lo que supone un gran beneficio para que no debas afrontar gastos que no tienes la obligación de hacer. Si el arrendatario ha destruido o dañado la vivienda, la aseguradora te ayudará a devolverte todo lo perdido, para que puedas poner en alquiler, tu piso otra vez.

Para dejar de preocuparte de que no te paguen a tiempo y sentirte cómodo, el seguro de alquiler propone la tranquilidad y comodidad; que son los aspectos más importantes. No tener que preocuparte de nada y contar con un servicio de atención te ayudará, y permitirá que alquilar tu vivienda no suponga un perjuicio económico, que te termine afectando.

Esperemos haber aclarado tus dudas. Te recomendamos contar con un seguro de alquiler, si tienes alguna duda o deseas dejarnos algún comentario; estamos para ayudarte.

Ve al botón que figura abajo del post y nos pondremos en contacto contigo.

¡Contáctanos!

También puede interesarte:

¿Por qué contratar un seguro de alquiler?

En Alquilar

Bonos de ayuda para pagar alquileres en Madrid

22 febrero, 2021 No hay comentarios

La posibilidad de obtener un bono de ayuda al alquiler, es una gran noticia para los residentes de Madrid; ya que el deseo de obtener una vivienda propia puede ser un sueño lejano, sino se cuenta con gran poder adquisitivo y empleo fijo.

¿Qué necesito para obtener una ayuda económica en el pago del alquiler?

El alcalde José Luis Martínez Almeida, busca facilitar el pago de alquileres a la gente que por sus ingresos, no aspira a una vivienda social de alquiler. A pesar de ser un gran beneficio, no es para todos; ya que el plan apunta a la clase media que debe cumplir con varios requisitos para obtener el bono vivienda.

Para ser beneficiario de este servicio, el ayuntamiento de Madrid por intermedio de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), cuenta con ciertos exigencias a la hora de proponer el bono. En primer lugar, debe demostrarse que se ha vivido en Madrid durante los últimos 5 años y en segundo término, los postulantes deben poseer ingresos netos de entre 32200 y 88200 euros anuales.

Sin estos dos requerimientos, no hay posibilidad alguna de ser seleccionado para las ayudas propuestas al pago de la renta de alquileres en Madrid. Sin embargo, hay ciertas excepciones respecto a quiénes puede serle otorgado este beneficio, que se detallan a continuación.

¿Quiénes pueden acceder a los Bonos de ayuda al alquiler?

Aquellos que deseen participar en el programa de bonos, formaran parte de una bolsa de potenciales inquilinos que accederán a viviendas por orden de llegada y cuya elección corresponderá al propietario del inmueble. Este, elegirá entre los posibles candidatos y contará con un seguro del hogar y de impagos durante toda la vigencia del contrato.

El dueño del inmueble deberá rebajar la renta en al menos un 10%, en función de los precios manejados por el mercado, para que los inquilinos no deban pagar más del 40% de sus ingresos anuales. Para que estos sean seleccionados, deben contar con alguno de los siguientes requisitos: ser menor de 35 años o mayor de 65 años (en este caso, ser jubilados sin propiedades), tener una discapacidad igual o superior a un 33%, tener una dependencia de grado II o III, ser una familia con hijos menores de 25 años dependientes económicamente, embarazadas, o familias con hijos que acrediten una discapacidad, sin importar la edad que tengan y que dependan económicamente de los padres.

Pero también está pensado para personas separadas o divorciadas, con hijos, que acrediten esta circunstancia mediante actas notariales o sentencias dictadas en procesos de separación o divorcio, o víctimas de violencia de género. El Bono Vivienda puede aumentar si, además, se tiene una familia numerosa o si se es monoparental, o si se tiene una discapacidad igual o superior a un 66%.

¿Cuál es el monto máximo de ayuda económica que se ofrece?

El bono vivienda no puede superar los 900 euros y los inquilinos, no pueden pagar más del 30 % de sus ingresos familiares, por lo que se establece el importe mínimo de renta a abonar de 450 euros. De este modo, se instaura un monto que es posible pagar por parte del beneficiario del bono y una buena parte de ayuda económica que se le brinda, para que se pueda estar al día con el propietario de la vivienda.

El ayuntamiento será el encargado de gestionar el arrendamiento mientras dure el contrato, en donde se brindará un coste de reformas para la vivienda sin intereses, de un máximo de 45 mil euros. Los inquilinos deben comprometerse con la devolución de la vivienda en perfecto estado, debiendo ser devuelta en la misma forma en que fue entregada; mientras tanto, el propietario deberá ir devolviendo ese dinero a modo de descuento en cada renta del mes.

Si el inquilino vive solo, deberá ganar entre 2700 y 3100 euros al mes para optar a las ayudas. En el caso de las parejas que tengan a su cargo dos hijos, lo que hace un total de 4 miembros en el hogar, los ingresos brutos mensuales deberán oscilar entre los 3300 y 6500 euros y en el caso de una familia numerosa con 6 integrantes, se deberá ganar entre 3500 y 7400.

Este plan de ayuda económica se basa en el programa Reviva, en donde se busca la captación de viviendas que se encuentren vacías para aumentar la oferta de alquiler. El dueño de la vivienda brinda su departamento, por un período acordado y establecido, en el que no pierde su titularidad de locación.

Objetivo de los Bonos de ayuda al alquiler

Los bonos son de gran ayuda para aquellos que desean alquilar en Madrid y que muchas veces, no cuentan con los recursos necesarios para satisfacer una de las necesidades básicas del ser humano, como es el derecho a la vivienda.

Sin embargo, muchas personas se han molestado con esta ayuda: ya que apunta a la clase media, la cual suele poseer ingresos para alquilar sin necesidad de recurrir a ayudas. No obstante, la falta de empleos fijos, la grave crisis económica que atraviesa el mundo y un virus que amenaza con destruir todas las estructuras conocidas hasta el momento, hacen que lo que en algún momento se conoció como clase media, se modifique y requiera de una ayuda que permita solventar una vivienda.

La posibilidad que se brinda a los inquilinos, también es de suma importancia para los propietarios de las viviendas; ya que de esta manera, se aseguran un monto fijo de ingresos por el término de cuatro años. Una ayuda no despreciable para un momento de gran crisis sanitaria y económica. Un recurso como este, solo puede generar ganancias para los individuos involucrados.

Si tienes alguna duda, o quieres hacer algún comentario, puedes escribir en la sección de comentarios. Nos interesa tu opinión!

Contáctanos

En Alquilar

Capitales españolas con mayor demanda para comprar o alquilar

17 febrero, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las capitales españolas que cuentan con la mayor demanda para comprar o alquilar un inmueble. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Existe una gran cantidad de causas por las cuáles una persona puede decidir comprar o alquilar una vivienda, puede ser por motivos de trabajo, estudios, amor, calidad de vida, entre muchos otros. La diversidad con la que cuenta un país como España genera que algunas sean más demandadas que otras.

Como ya sabemos, la pandemia ha afectado a todo el mundo y los efectos económicos que ocasionará aún se están por determinar. Sin embargo, la realidad de la España vacía sigue en pie, ya que las ciudades que cuentan con más demanda son aquellas que poseen mayor renta por vivienda y que además, han registrado tasas inferiores de paro.

Por otro lado, también debemos tener en cuenta que la demanda relativa del mercado del alquiler en España es bastante mayor que la del mercado de compraventa. El valor medio del primero se ubica en 5,7 puntos, mientras que el mercado de compraventa se sitúa a los 1,5.

Oferta de alquiler y venta

Si bien, habitualmente, los españoles han buscado poder llegar a ser propietarios de sus casas, la realidad es que en muchas ocasiones no tienen más opción que el alquiler. Esto se debe a la inestabilidad económica y laboral, carecer de ahorros, problemas de financiación, y una enorme cantidad más de motivos.

Toda esta situación también ocasiona, por lógica, que al haber una mayor demanda, el precio también aumente en función de la oferta disponible. Es por este motivo que, los mercados tanto de alquiler como de compraventa variarán en cada capital, es por esto que resulta conveniente analizar cada uno individualmente. En el conjunto del país, el stock de casas en venta ofertado llegaba aproximadamente al 5% del total en el cuarto trimestre de 2020. Por otro lado, el stock en alquiler no alcanzaba el 2% en el mismo periodo. Esto significa que, al cierre del año pasado, la oferta de casas en venta era muy superior a las que se encontraban disponibles para alquilar.

Alquiler

La situación para el alquiler se ve modificada. El importante aumento de oferta en ciudades como por ejemplo Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona a causa más que nada de la ausencia de turistas y estudiantes, ha generado también una gran bajada de precios en estas ciudades.

La demanda relativa ha bajado un 31%, mientras que la oferta subió un 45,3% y el precio ha aumentado un 3,6% al cierre del cuatro trimestre de 2020 a comparación del mismo periodo del año 2019. A pesar de que la demanda va en descenso y la oferta en subida, los propietarios todavía no aceptan los nuevos valores y mantienen los anteriores a la crisis.

Por capitales de provincias, tras el aumento de oferta en las ciudades antes mencionadas, la clasificación por demanda relativa está liderada por Pamplona, seguida de Vitoria, Guadalajara, Zaragoza y Santa Cruz de Tenerife. En el mercado de los alquileres, la principal clave es la escasa oferta.

Dinámica inmobiliaria para el alquiler

Así como el entorno socioeconómico es muy importante para el mercado de la compraventa, cuando hablamos del alquiler es aún más importante. La demanda se centra principalmente en capitales españolas que cuentan con una tasa de paro menor a la media y una variación de población elevada.

Compra

Las capitales que cuentan con una mayor demanda para la compra de viviendas son las mismas que registran menores tasas de paro, niveles más altos de rentas medias y, por ende, una menor oferta de casas.

De esta manera, las que encontramos en los primeros puestos de la clasificación son Pamplona, Zaragoza, Madrid, Sevilla, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona, Valencia y Toledo y San Sebastián. La demanda relativa aumento un 31,5% en el último trimestre del año 2020 a comparación del mismo periodo del año 2019, con solo un leve aumento del 2,9% en la oferta, lo que generó que el precio aumentara en un 2%.

Dinámica inmobiliaria para la compra

Pamplona cuenta con muy poca oferta de vivienda, mientras que Barcelona, Las Palmas, Valencia y Santa Cruz de Tenerife cuentan con muchos compradores extranjeros.

La gran demanda en todas estas capitales además genera que el esfuerzo necesario para enfrentar la compra de una casa en alguna de estas ciudades sea más grande. Por arriba de la tasa media nacional (25,8%) se ubican 16 ciudades. En los primeros lugares encontramos a San Sebastián, Madrid, Palma de Mallorca, Barcelona, Gerona, Málaga, Las Palmas, Sevilla y Bilbao.

En el mercado de compraventa la situación socioeconómica de las capitales españolas es fundamental, pero además, también tiene su parte el factor turístico. La mayor cantidad de las capitales que cuenta con más demanda poseen datos de paro y renta mayores a la media.

En Alquilar

Críticas al plan de Madrid para movilizar los pisos vacíos

10 febrero, 2021 1 comentario

La posibilidad de movilizar los pisos vacíos que planteó el gobierno suscitó críticas por parte de empresas del sector que opinan que vulneraría la Ley de Arrendamientos Urbanos

El Ayuntamiento de Madrid anunció hace poco tiempo que tenía un plan para mejorar la accesibilidad de la vivienda en alquiler. Específicamente se diagramaron estrategias dirigidas a la clase media a través de distintas líneas de acción. Por un lado, a través de el pago de fianzas a los inquilinos que cumplan con algunas condiciones, con el fin de ayudarlos a poder continuar en sus viviendas. Por otro, colaborar directamente con los jóvenes y hogares que cuentan con menos recursos y finalmente la posibilidad de que los propietarios cedan sus pisos vacíos a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS).

Esta última medida es la que está siendo criticada por las agencias que ven que esto podría vulnerar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si quieres saber más información sobre las consecuencias que podría traer movilizar los pisos vacíos, no dejes de leer este post!

Movilizar los pisos vacíos: puede violar la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La Agencia Negociadora del Alquiler mostró sus críticas al plan de Madrid para movilizar los pisos vacíos. El Ayuntamiento presentó recientemente sus políticas en materia de alquileres para ayudar a las personas con menos recursos.

Entre estas medidas la que más alboroto trajo fue la de la cesión de los propietarios de sus pisos vacíos a la EMVS.

Según precisa la Agencia Negociadora del Alquiler(ANA), no hay claridad en las bases del Programa REVIVA no están claras. Es esto que se podrían contraponer con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿De qué se trata el Programa Reviva?

A través de este plan el gobierno intenta darle ayuda a los más carenciados, contemplando la cesión del usufructo de los inmuebles vacíos durante un período mínimo de cuatro años. Esto no significa que se pierde la propiedad sino que los derechos del uso de la vivienda son cedidos al Estado para que este pueda ponerlos en alquiler.

De esta manera el propietario del inmueble cede el usufructo a la EMVS durante un mínimo de cuatro años. Luego la entidad pondrá el piso en alquiler garantizando al propietario el cobro de la renta, independientemente de que haya o no inquilino. Además, avalará que el nuevo arrendatario no destine más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.

Las condiciones para que se pueda que una vivienda se pueda ceder son

Que lleve un mínimo de nueves meses deshabitada (con la excepción de que se trate de un piso turístico)
Haber quedado libre tras ser abandonada por una persona de la tercera edad.

Una ventaja para el propietario es que sii el inmueble necesitara reformas, la EMVS adelantará al propietario los costes de la obra. El máximo importe que se podrá pagar por estas rehabilitaciones serán 45 mil euros, con una tasa de interés al 0%. El plazo de devolución será igual al tiempo que dure el usufructo.

Cada propietario podrá ceder hasta cinco viviendas y el precio será pautado luego de una tasación oficial basandose en los parámetros del mercado.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la permanencia de los inquilinos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración de los contratos de alquiler es de 7 años siempre y cuando el inquilino quiera permanecer en la vivienda y cuando el propietario no sea un particular. Esto significa que el titular debe ser una empresa patrimonial, un fondo, una entidad jurídica o una pública como lo es la EMVS.

Para la Agencia Negociadora del Alquiler si un propietario cede la propiedad por cuatro años para que la alquile la EMVS, a los inquilinos se les coartaría el derecho que tienen a permanecer por 3 años más.

Esta práctica podría vulnerar el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contenido dentro del Título II. Según este artículo, que es el más proteccionista de toda la normativa, el inquilino tiene el derecho a permanecer en las viviendas arrendadas hasta un mínimo de siete años, si así lo decidieran.

¿Qué plantea la Agencia Negociadora del Alquiler sobre movilizar los pisos vacíos?

Según la Agencia el programa REAVIVA puede traer conflictos entre los arrendatarios. La base de su funcionamiento se sustenta en la cesión de las viviendas vacías a la EMVS a través de un usufructo temporal. El plazo mínimo es de cuatro años, en los cuales la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) se convierte en usufructuaria y puede arrendar las viviendas cedidas, por el plazo indicado. Esto supone que en determinado momento se extinguirían todos los derechos otorgados por el usufructuario, por ende también el derecho del arrendatario al extinguirse el usufructo, como se establece en el artículo 13.2 de la LAU.

El usufructo temporal podría traer problemas para este tipo de operaciones

Otro caso que podría darse hipotéticamente preocupa a la Agencia si por ejemplo entrara en juego un segundo inquilino. Si se da la situación que el inquilino que buscó el arrendamiento a través del Plan Reviva decide marcharse al tercer año del contrato, entonces al arrendador le quedaría sólo un año disponible para usufructuar. En esta situación si llegara a querer hacer usufructo de su último año de arrendamiento posible, un segundo inquilino sólo tendría la posibilidad de alquilar por un año, recortándo aún más la duración del arrendamiento. Es por esto que la figura del usufructo temporal no sería la más útil, en palabras de la Agencia.

¿Qué dice sobre el usufructo temporal la EMVS?

Para la EMVS la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara y no da lugar a dudas. “Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario – dice en su artículo 13- y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Si el propietario le concede a la EMVS el usufructo por 6 años, el derecho para alquilarla la propiedad será de 6 años. Si la cede por 4, luego de ese período se terminará el derecho para gozar del usufructo.

¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre las críticas a movilizar los pisos vacíos? ¿Cuál es tu opinión al respecto?Si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

Contáctanos

En Alquilar

Alquiler. Prórroga extraordinaria por la pandemia.

5 febrero, 2021 No hay comentarios

¿Cómo se pueden ver modificados los plazos de vencimiento de los contratos de alquiler por efecto de la pandemia? ¿Qué plazos y condiciones establece la normativa? En este post te lo contamos.

Quizás hayas escuchado que, por efecto de la pandemia, el Gobierno ha sacado una serie de medidas destinadas a proteger a los ciudadanos. Como en muchas partes del mundo, el paro de la actividad comercial y laboral de muchos sectores ha requerido que los gobiernos sancionen normas destinadas a proteger determinadas situaciones. La situación de vivienda en arriendo que viven los inquilinos es una de ellas. Es que con cuarentenas que se abren y se cierran, con menor o mayor severidad, y las olas de contagios, en muchos casos la situación de los inquilinos se ha visto perjudicada. Conseguir nuevo piso de alquiler en un contexto de pocos ingresos y con dificultades para trasladarse, no es tarea fácil. Por eso se ha establecido que los contratos de alquiler puedan prorrogarse más allá de lo establecido por la ley general. En este post te contamos los pormenores.

Ley de Arrendamientos Urbanos

En primer lugar, revisaremos lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta es la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la . La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Duración del contrato de alquiler

A pesar de lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es habitual creer erróneamente que los contratos de alquiler duran un año. Esto sucede, porque ese es un plazo que suele pactarse comúnmente por acuerdo entre las partes. Conforme lo establecido en la ley, la duración de los contratos de alquiler será libremente pactada por las partes: arrendador y arrendatario (o propietario e inquilino, respectivamente). Sin embargo, la norma sugiere un plazo de duración de cinco años. Indica que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance esa duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. En este punto, la ley favorece al inquilino. Esto es así porque el inquilino no está obligado a prorrogar. Es decir que si eres inquilino tienes la posibilidad de no prorrogar aun en contratos de menos de cinco años de duración. Solo debes dar aviso al propietario con treinta días de antelación.

Contrato de alquiler sin plazo estipulado

En los casos de arrendamientos en los que no se estipuló plazo de duración, se entenderá que fueron celebrados por un año. Nuevamente: esto obliga al propietario a prorrogar anualmente hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino en estos casos puede extinguir el contrato al primer año, siempre que dé aviso con treinta días de antelación.

Prórroga tácita

¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años de duración del contrato de alquiler? Si transcurrieron los cinco años de duración y el contrato alcanzó su vencimiento, la parte que no quiera renovarlo deberá notificar su voluntad a la otra. El propietario debe notificar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe notificar al propietario con al menos dos meses de antelación. Si ninguno realizó la notificación de su voluntad de no renovación, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales. Esta prórroga tácita regirá hasta un máximo de tres años más. Salvo que el inquilino manifieste al propietario, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Real Decreto-ley 11/2020

El Real Decreto-Ley 11/2020, sancionado de 31 de marzo de 2020, adoptó medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis por la Covid-19. Esta norma ha sufrido ampliaciones en sus plazos estipuladas por el Real Decreto-Ley 26/2020 de 7 de julio, el Real Decreto-Ley 30/2020 de 29 de septiembre y el Real Decreto-Ley 2/201 de 26 de enero. En su artículo 2 establece las pautas para la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Si se cumplen los requisitos que señalamos a continuación, la prórroga extraordinaria es obligatoria para el arrendador.

Tipo de contrato de alquiler

En primer lugar, es importante tener presente que esta prórroga extraordinaria aplica únicamente a los contratos de vivienda habitual. Es decir que no aplica a los contratos para uso distinto de vivienda. Los contratos para uso distinto de vivienda son aquellos que se suscriben con fines comerciales o para alquiler de vivienda temporal.

Solicitud previa del arrendatario

Otro requisito para que inexcusables para que opere la prórroga extraordinaria en los contratos de alquiler es la solicitud previa del arrendatario. El arrendatario, o inquilino, deberá solicitar la prórroga de forma fehaciente al arrendador. Esta solicitud deberá realizarse antes de que finalice el período de prórroga obligatoria, prórroga tácita o fecha de vencimiento del arriendo, en su caso, según explicamos previamente.

Período máximo de prórroga extraordinaria

El mismo artículo del Real Decreto-ley establece que el período máximo por el que se podrá solicitar la prórroga es de seis meses.Ello no obsta que las partes, de común acuerdo o por voluntad del arrendatario, puedan establecer un período menor.

Condiciones del alquiler prorrogado

Una vez solicitada la prórroga extraordinaria y establecido el plazo de la misma, resta aclarar las condiciones en las que seguirá el arriendo. La relación contractual continuará en las mismas condiciones que existían al momento de solicitar la prórroga. Es decir que el inquilino seguirá abonando la misma renta y los mismos suministros que estuvieran a su cargo conforme el contrato de alquiler originalmente suscripto por las partes.

Excepciones a la obligatoriedad de prorrogar

El arrendatario no estará obligado a prorrogar en dos supuestos. Uno es que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes en el contrato que impidan que el contrato se prorrogue. El otro supuesto es que el arrendador haya comunicado previamente la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Este último caso está previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Período para realizar la solicitud

Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, que se ha visto ampliada en cuanto al plazo por los Reales Decreto-Ley que hemos citado anteriormente.

Esta prórroga extraordinaria podrá solicitarse para aquellos contratos de alquiler de vivienda con vencimiento previsto entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020) y el 9 de mayo de 2021 (finalización del Estado de Alarma). Vale aclarar que la fecha de finalización del Estado de Alarma puede ser prorrogada.

Alquiler y prórroga extraordinaria. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas ayuda con tu alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

En Alquilar

Cómo afectó la pandemia a los alquileres

4 febrero, 2021 No hay comentarios

¿Cómo se modificó el mercado inmobiliario de alquileres como consecuencia de la pandemia por la Covid-19? ¿Quiénes salieron beneficiados? En este post te lo contamos.

No caben dudas de que el mundo era uno antes de que se declarara la pandemia por la Covid-19 y es otro desde entonces. Podríamos asegurar (sin detenernos demasiado tiempo a pensar) que no hubo actividad o sector que no se haya visto obligado a reinventarse. Y estaríamos en lo cierto. Antes de la pandemia, tener un piso en el centro de una gran ciudad era más caro porque significaba una ventaja significativa a la hora de transportarnos a nuestros trabajos. Antes de la pandemia, un piso pequeño, sin balcón ni terraza, no era desdeñable: nuestra vida social y de ocio podía pasar mayormente puertas afuera. Antes de la pandemia, un local comercial bien ubicado, en zonas de intenso tránsito peatonal, estaba destinado al éxito sin importar el rubro. ¿Y ahora? Ahora qué. Ya lo sabéis: ahora todo ha cambiado.

Los alquileres en las grandes ciudades

Encontrar un piso de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona es hoy mucho más sencillo y más económico que hace un año. En 2019 los precios de alquileres en grandes ciudades españolas habían experimentado un aumento que, incluso entonces, se señalaba que introducían al sector en una especie de burbuja. En otras palabras, eran aumentos que no estaban tan justificados. Pero en ese entonces los inquilinos estaban dispuestos a pagar un poco más por vivir en el mero centro de la gran ciudad. Tomar el metro en la puerta de casa o ir a pie al trabajo y tener bares de tapas para elegir. Se pagaban precios altos por pisos pequeños, poco iluminados y ventilados, pero bien ubicados.

El aumento del trabajo a distancia y el Estado de Alarma provocaron que esas características —que hacían que estos pisos fueran muy demandados entonces— provoquen hoy un efecto contrario. Nadie quiere pasar mucho tiempo en un piso pequeño, mal iluminado y ventilado. El miedo al contagio redujo drásticamente la afluencia de pasajeros en el metro. El Estado de Alarma puso trabas una y otra vez para juntarse con amigos en bares. Hoy, los propietarios de pisos en grandes ciudades están negociando precios a la baja con sus inquilinos. Es preferible tener un buen arrendatario que pague puntualmente a sacar al mercado la vivienda a un precio más elevado y que no se alquile

Comercios y oficinas

Como ya se dijo: la pandemia ha provocado un aumento sin precedentes del teletrabajo. Esto ha producido un desplome de los alquileres de oficinas que, en muchos casos, se han reconvertido en alquileres para vivienda. En consecuencia se ve un aumento en la oferta de pisos de alquiler y un mayor margen para negociar por parte de los inquilinos.

El mercado de alquiler de oficinas mostraba, al igual que el de vivienda, una interesante tendencia a la alza en 2019 y hasta los primeros meses de 2020. Principalmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. La irrupción inesperada de la pandemia provocó un verdadero desplome. Se cree que la pandemia no hizo más que acelerar un proceso que ya estaba en marcha e inevitablemente nos iba a conducir al teletrabajo. ¿Qué sentido tiene que un empleado se despierte hora y media antes de su horario laboral y se meta corriendo al metro para viajar apretado —se gaste dinero, combustible, energía— para llegar a una oficina en la que trabajará en un sistema en línea?

Muchas empresas se vieron obligadas de la noche a la mañana a ajustar sus procedimientos a distancia y enviar a sus empleados al hogar. En muchos casos, ello demostró una eficiencia laboral mayor a la esperada. Ya no se discute: desde casa se trabaja más. El teletrabajo es más eficiente, saludable y sustentable.

Alquileres turísticos

Otro sector que se ha visto fuertemente perjudicado por la pandemia es el turístico. Es uno de los rubros que más se ha visto afectado por la crisis por la Covid-19. La pandemia, que en sus comienzos permitía albergar ciertas esperanzas de que que pasaría pronto, parece que nos acompañará aún un tiempo. Ola tras ola, y aún con planes de vacunación en marcha, la enfermedad le da un mazazo al rubro turístico cada vez que asoma un poco la cabeza. Es por eso que un importante grupo de empresas vinculadas al turismo presentó al Gobierno un manifiesto que propone medidas para levantar el sector.

Aquellos propietarios que habían invertido en una propiedad para darla en alquiler a turistas, también tuvieron que reconvertirse. Hoy prefieren tener el piso ocupado con un inquilino mediante un contrato de alquiler de vivienda permanente —aún a precios bajos— a seguir esperando que mejore la situación. De otro modo son ellos, los propietarios, quienes tienen que correr con todos los gastos de suministros, impuestos y mantenimiento. Tener el piso vacío genera un gasto en lugar de un ingreso. Se calcula que el 49% de los propietarios con vivienda vacacional/turística y que han pasado a alquiler residencial/permanente durante la pandemia, se van a quedar en el mercado residencial de forma indefinida. El inquilino de un arriendo de vivienda permanente está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, entre otros beneficios, plazos más largos.

El mercado en las afueras

A pesar de los datos poco alentadores que hemos repasado, no todo son malas noticias. Si hablamos de alquiler de vivienda, el mercado español muestra dos caras bien diferenciadas. Los ajustes en grandes ciudades como Madrid o Barcelona no se ven en ciudades menos cosmopolitas. En muchos lugares del país no se han identificado cambios. Incluso en algunas ciudades como Granada o Teruel se percibe un pequeño aumento. Parece lógico que si el alquiler de vivienda en pisos pequeños y sin superficies descubiertas se redujo por el cambio de vida que trajo la pandemia, por esas mismas razones el alquiler de viviendas en pisos más amplios y cómodos, en ciudades más tranquilas, tiende a aumentar.

Muchas personas que han conservado su trabajo, y se ven obligados a hacerlo a distancia, buscan ciudades más apartadas, viviendas más grandes y mayor confort. La comunidad foral de Navarra, por ejemplo, registra una escalada en los alquileres. Lo mismo sucede con comunidades como Extremadura o Castilla-La Mancha.

Alquileres. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas ayuda con tu alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

En Área legal

Cómo afecta la nueva Ley Antidesahucios a la inversión en vivienda

2 febrero, 2021 No hay comentarios

¿Qué dice la última modificación a la ley conocida como “Ley Antidesahucios”? Cómo afectarán estas modificaciones al mercado inmobiliario? En este post te lo contamos.

La última modificación del real decreto-ley que tomó medidas para paliar los efectos de la pandemia ha traído algo de polémica en el mercado inmobiliario. Es que el nuevo texto establece ciertas condiciones que parecerían favorecer la toma ilegal de inmuebles. El sector inmobiliario ha reaccionado con cierta indignación y pronostica consecuencias ruinosas para el rubro. En este post te contamos de qué se trata.

Antecedente

El Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo del año pasado, adoptó algunas medidas urgentes para paliar las consecuencias económicas del coronavirus. Mediante este decreto se prohibieron los desahucios de personas vulnerables durante el estado de alarma. Asimismo se previeron planes de suspensión de pagos en ciertos contratos de arrendamientos. En el mismo sentido, se estableció una modalidad de prórroga extraordinaria para contratos de alquiler de vivienda habitual.

Mediante esta norma también se protegió a los avalistas, a los deudores hipotecarios, a los empleados temporarios y a los autónomos. Se garantizó el suministro de energía eléctrica y se establecieron medidas para proteger a los consumidores.

Condiciones para ser beneficiario

En el marco de lo antedicho, la moratoria en las deudas de alquiler estaba atada a tres condiciones indispensables:

1) Sólo podrán acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica»

2) Debe tratarse de un contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.

3) El propietario debe ser o una empresa pública o un «gran tenedor», dueños con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Prohibición de los desahucios

Mediante el Real Decreto-ley se prohibieron los lanzamientos de inquilinos vulnerables de forma expresa en su artículo primero. Allí se establece que la suspensión debe ser notificada por los afectados al juzgado que lleve el caso, que lo transmitirá al Letrado de la Administración de Justicia y a los servicios sociales. Acreditada la situación de vulnerabilidad, se suspenderá de forma extraordinaria el desahucio.

Si la paralización del lanzamiento afecta a su vez a un propietario vulnerable, el Letrado de la Administración de Justicia deberá dar parte a los servicios sociales para que decidan cómo proceder en el caso.

Última modificación de la Ley Antidesahucios

Desde que se dictó la medida, la norma se ha reformado en repetidas oportunidades. El 22 diciembre de 2020, mediante el Real decreto-ley 37/2020, se ampliaron los supuestos en los que los juzgados podían paralizar un desahucio.

Antes, la suspensión temporal del procedimiento solo se contemplaba para los desahucios que jurídicamente seguían la vía civil. Este es el caso mayoritario por representar la vía más rápida. Ahora se incluyen “aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante”.

En otras palabras, se amplía el beneficio de la paralización del desahucio a personas que estén ocupando una vivienda de manera ilegal. Sin embargo, junto con esto, el decreto contempla otros requisitos y no ampara a cualquier persona que ocupe una vivienda, solo lo hace bajo determinadas circunstancias.

Exclusión a la ocupación ilegal con intimidación o violencia

La nueva Ley Antidesahucios modificó el apartado séptimo, que regula una serie de exclusiones a la norma. Este es el cambio que más polémica ha levantado: hasta ahora se decía que era imposible parar el desahucio cuando la entrada o permanencia en el inmueble fuera “consecuencia de delito”. Ahora ese requisito dice que será “cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas”. Es decir que si hubo delito pero no hubo intimidación o violencia sobre las personas, se podrá dictar la paralización del desahucio.

Efectos de la nueva Ley Antidesahucios

Inseguridad jurídica

Como era de esperar, el sector inmobiliario señala que este cambio normativo genera inseguridad jurídica en el mercado de la vivienda. Hay quienes sostienen que la protección que incluye la nueva versión del Real Decreto-ley podría suponer incluso una llamada a la ocupación ilegal. Se verían particularmente afectadas por este efecto las viviendas que se encuentren vacías. Ya que la ocupación ilegal de una vivienda vacía difícilmente entre en el supuesto de exclusión por intimidación o violencia que vimos en el apartado anterior.

Baja de la inversión en vivienda

La agencia de calificación Moody ‘s señaló en un informe reciente que la nueva Ley Antidesahucios traerá aparejado un deterioro de la calidad de la vivienda como activo de inversión. Ello es lógico si pensamos que quien invierta en la compra de un inmueble puede verse despojado del uso del mismo por una ocupación ilegal y sin posibilidad de iniciar el desahucio. Como se sabe, la inversión inmobiliaria se caracteriza históricamente por ser una inversión cara pero segura. El planteo de los inversores es que al perder seguridad, pierde atractivo como inversión.

Menor oferta de vivienda

La falta de inversión en vivienda por parte de quienes tienen el capital para hacerlo, trae aparejada a futuro una falta de oferta de la vivienda. Ya sea para venta o para arriendo. Se espera que se reduzca la inversión privada en el mercado inmobiliario español. Vale aclarar que la medida es temporal y rige hasta la finalización del estado de alarma por la Covid-19. Sin embargo, en el rubro se respira un aire de desconfianza respecto de la capacidad y los reflejos del Estado para revertir a futuro, y sin más, estos derechos precarios de vivienda que hoy otorga. Existe una probabilidad creciente de que la mayoría de estas medidas se extiendan o se reemplacen por otras cuando expiren.

El informe de Moody ‘s se retrotrae, para ejemplificar, al año 2012. Ese año el Ejecutivo de Mariano Rajoy estableció limitaciones a los desalojos de prestatarios hipotecarios vulnerables. Ello se dio en el peor momento de la crisis provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Desde entonces, se han ampliado los plazos de vencimiento y su alcance.

Inmobiliarias de la banca

Estos cambios legales, según el informe de Moody ‘s ya mencionado, serán particularmente negativos para las propiedades inmobiliarias de la banca. Se trata de propiedades que previamente pertenecían a desarrolladores inmobiliarios. Tales propiedades tienden a tener altos niveles de ocupación ilegal. La ocupación ilegal se calculaba entre el 5% y el 10% antes de la pandemia. Sin dudas la crisis por el coronavirus ha aumentado estos niveles

Ley Antidesahucios. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas ayuda relacionada a un desahucio, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión inmobiliaria.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

Contáctanos

Sigue leyendo las noticias que importan en nuestro blog:

Decreto antidesahucios: consecuencias de la nueva normativa

En Alquilar

El Parlamento Europeo dice no a la regulación del precio de alquiler

1 febrero, 2021 No hay comentarios

Recientemente hubo cierta controversia respecto de la decisión del Parlamento Europeo de recomendar a los Estados miembros una regulación del precio del alquiler. El problema del hábitat de los europeos es un tema que preocupa, y mucho, a las autoridades de la Comunidad Europea. En este post te contamos qué sucedió, qué fue lo que se votó finalmente y cómo se regula el tema en España.

Primera propuesta del Parlamento Europeo

La controversia se generó porque en la propuesta original de la resolución se establecían ciertas recomendaciones favorables a los inquilinos. Finalmente estas recomendaciones no se vieron plasmadas en el texto aprobado.

Concretamente, el artículo 40 de la propuesta establecía lo siguiente. “… pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que establezcan disposiciones legales, incluidas normativas de alquiler claras, que protejan los derechos de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas, que fomenten la seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos y eviten los desahucios, también después de medidas de renovación, y que incluyan a quienes viven en una vivienda enajenada al Estado en el marco de un proceso de restitución; pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la seguridad de la tenencia, favoreciendo los contratos de arrendamiento a largo plazo como opción por defecto, junto con la transparencia de los alquileres y las medidas de control de los alquileres, corrijan el alquiler cuando sea necesario para facilitar una vivienda asequible para todos, presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”.

Resolución aprobada

Finalmente, la resolución que vio la luz eliminó el enunciado que pedía favorecer el arrendamiento a largo plazo. También se eliminó la recomendación a favor del control y corrección de los alquileres. El texto definitivo fue aprobado el 21 de enero de 2021 y acortó las recomendaciones que se incluían en el artículo 40. Es que en una economía de libre mercado, este tipo de recomendaciones no era bien tomada por parte de los Estados miembros. Es por ello que esas recomendaciones fueron eliminadas por el voto en contra de 358 eurodiputados frente a los 316 votos a favor. Asimismo se contabilizaron 13 abstenciones.

Alquiler en Europa

Estos idas y vueltas en las recomendaciones del Parlamento Europeo responden a una situación delicada del mercado de alquileres en el continente. Es que el acceso a la vivienda es un tema central de los gobiernos europeos y los alquileres representan una modalidad de vida importantísima. En su primer considerando la resolución establece lo siguiente. «El acceso a una vivienda adecuada constituye un derecho fundamental y debe considerarse una condición previa para ejercer y obtener el acceso a los demás derechos fundamentales y a una vida digna”.

Estadísticas en las que se basó el Parlamento Europeo

La resolución desarrolla una serie de considerandos que resultan impactantes a la vez que interesantes desde el punto de vista estadístico. Los resumimos a continuación:

En 2018, el índice de población de la Unión que vivía en condiciones de hacinamiento era del 17,1%.
en la Unión la proporción de jóvenes (de entre 25 y 34 años) que viven con sus padres es del 28,5 %
La proporción de la población de la UE que gastó más del 40 % de su renta disponible en vivienda entre 2010 y 2018 se situó en el 10,2 %.
Casi el 38 % de los hogares en riesgo de pobreza gastaron más del 40 % de su renta disponible en vivienda
Como consecuencia de la crisis provocada por la Covid-19, en abril de 2020, el 38 % de los europeos ya había visto empeorar su situación económica. El 47% de los europeos tuvo dificultades para llegar a fin de mes, una cifra que se eleva al 87 % entre las personas desempleadas. Entre estas, cerca del 30 % ya estaban en mora en relación con sus facturas de suministros públicos. Y el 22 % en el pago de alquileres o hipotecas y una quinta parte temía por la estabilidad de su situación de alojamiento debido los atrasos de alquileres.
El número de personas sin hogar está aumentando en al menos 24 Estados miembros. En la Unión Europea hay cada noche 700 000 personas sin hogar que tienen que dormir en albergues o en la calle, lo que supone un aumento del 70 % en los últimos diez años

Regulación del alquiler y la renta en España

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019. Esa modificación establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. En lo que se refiere la actualización de la renta, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. A continuación te explicamos con mayo detalle este cambio.

Como podemos ver, la regulación de normas favorables al inquilino — en línea con la propuesta que finalmente fue eliminada de la resolución del Parlamento Europeo— es un tema que se encuentra vigente en la agenda política española

Regulación del precio del alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas ayuda con tu alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación. Asimismo, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

En Propietarios

Repercutir los gastos de comunidad al inquilino

29 enero, 2021 No hay comentarios

Cuando se genera una deuda en los gastos de comunidad de un piso alquilado, ¿puede el arrendador repercutir estos gastos al inquilino? ¿Qué dice la ley al respecto? En este post te lo contamos.

Por “repercutir” (o, a veces, “repetir”) se entiende la acción judicial por la cual una persona demanda a otra que se haga cargo de una deuda que se le reclama. Es común que en el contrato de alquiler se establezca que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad del piso en alquiler, entre otros. Pero también suele suceder que, por diferentes motivos, el inquilino no realiza esos pagos. Esto genera una deuda a nombre del arrendador y puede derivar en la resolución del contrato. ¿Puede el arrendador reclamar judicialmente para que se obligue al inquilino a saldar la deuda de gastos de comunidad? Sigue leyendo: analizaremos qué dice la ley y la jurisprudencia.

Gastos de comunidad

La ley que regula los gastos de comunidad es la 49/1960, sobre propiedad horizontal. Allí se establece que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble (…). Dicha cuota servirá para determinar la participación en cargas y beneficios por razón de la comunidad”.

Los gastos de comunidad se utilizan para cubrir los gastos generales de un edificio de propiedad horizontal. Allí se incluyen todas las obras para el mantenimiento y conservación del edificio. También se aplican a servicios e instalaciones comunes, como pueden ser la piscina, el jardín o zonas compartidas. Asimismo, en su caso, se utilizan para cubrir servicios del edificio como son la seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.

El pago de este gasto se realiza en cuotas mensuales y siempre compete al propietario. En el caso que el piso esté alquilado y en el contrato diga que los gastos los tiene que asumir el inquilino, el propietario continúa siendo el responsable.

Pacto en el contrato de arrendamiento

De acuerdo a lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 4 “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”. Lo más normal en este tipo de contratos es que se establezca por escrito que el inquilino debe hacerse cargo de pagar los gastos de comunidad. Amén de que, como ya se dijo, esos gastos sigan estando siempre a nombre del propietario.

Requisitos para repercutir al inquilino las deudas en gastos de comunidad

Las partes (arrendador y arrendatario) pueden haber pactado entre sí la obligatoriedad por parte del inquilino (arrendatario) de pagar los gastos de comunidad. Pero para que, llegado el caso de que ese gasto no se pague, el propietario pueda repercutir judicialmente contra el inquilino, deben darse ciertos requisitos.

Pacto escrito

El pacto que establezca la obligatoriedad por parte del inquilino de pagar los gastos de comunidad debe establecerse explícitamente por escrito en el contrato. Parece ser una obviedad, pero en muchos casos —principalmente cuando existe una relación de confianza entre las partes—, estos detalles se arreglan “de palabra » .Y, como dice el dicho, “a las palabras se las lleva el viento”. Por eso recomendamos enfáticamente siempre dejar todos los acuerdos establecidos por escrito. Como dice otro dicho: “cuentas claras mantienen la amistad”.

Determinación del importe anual de gastos de comunidad

Para sostener la validez de la obligación del inquilino de pagar los gastos de comunidad, es importante no solo que el pacto conste por escrito en el contrato. Además deberá establecerse el importe anual que representan esos gastos. Es común que el contrato contenga una cláusula que indique algo como “el arrendatario se obliga al pago de los gastos comunes pertenecientes a la vivienda alquilada”. Esto no es suficiente si queremos quedarnos tranquilos.

Se dice que aquel que tenga sentido común siempre tendrá a la ley de su lado. (También se dice que el sentido común es el menos común de los sentidos). No es lógico cargar al inquilino con la obligación de realizar un gasto si no determinamos cuánto representa ese gasto. No se puede obligar al inquilino a pagar una cuenta que no sabe de cuánto será. Llegados a repercutir judicialmente contra un inquilino por no pagar los gastos de comunidad, si no se estableció el importe que representarían esos gastos, lo más probable es que el juzgado considere que esa cláusula es nula.

Pactos que no determinan el monto de gastos de comunidad

Como dijimos, si en el contrato no se determinó el valor que representará el gasto de comunidad, no se podrá repercutir contra el inquilino cuando se genere una deuda. Ello no quiere decir que en todos los casos vaya a generarse la deuda. Por el contrario, en la mayoría de los casos, si la cláusula está en el contrato en los términos que vimos más arriba (sin determinar el monto), lo que sucede comúnmente es que el inquilino se haga cargo de esos gastos de todos modos. El problema surge cuando ese monto es mayor al que el inquilino preveía.

Repercutir gasto en la Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

Para los alquileres de vivienda permanente, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.

Obligatoriedad de determinar el monto en la ley

La obligatoriedad de determinar el monto de los gastos de comunidad está establecida claramente en el artículo 20 de la ley.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Repercutir los gastos de comunidad al inquilino. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento relacionado con repercutir los gastos de comunidad al inquilino o con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate. Ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

Contáctanos

En Alquilar

Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler

27 enero, 2021 No hay comentarios

¿Qué sucede cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler y luego ocurre el divorcio? ¿Quién debe quedarse habitando esa vivienda? ¿Qué dice la ley? En este post te lo contamos.

Cuando un matrimonio se muda a una vivienda de alquiler todo suele ser optimismo y esperanza. Pero, lo sabemos, las parejas muchas veces se separan. Y los matrimonios se divorcian. En esos casos, la convivencia bajo un mismo techo ya no es una opción y uno de los dos debe dejar la vivienda. ¿Quién debe quedarse en la vivienda en alquiler? ¿Qué pasa cuando se tiene que ir de la vivienda la persona que firmó el contrato en calidad de arrendatario o arrendataria? Analizaremos qué dice la ley al respecto.

Divorcio del inquilino

¿Puede el divorcio del inquilno influir de alguna manera en el contrato de alquiler? La respuesta es que sí, puede. Imaginemos que la vivienda está alquilada a nombre de uno de los cónyuges. Muchas veces las personas se conocen, se ponen en pareja y, antes o después de contraer matrimonio, una de ellas se muda al piso que alquila la otra. Cuando los acontecimiento se dan de esta manera indudablemente el contrato de alquiler estará a nombre de uno solo de los cónyuges en calidad de arrendatario.

En otros casos, aunque la pareja ya esté casada al momento de mudarse, solo uno de ellos se hace cargo del trámite de alquilar vivienda y solo esa persona consta como arrendatario en el contrato de alquiler. Así, cuando el matrimonio se termina y sucede el divorcio, puede ocurrir que quien queda habitando la vivienda sea justamente el cónyuge que no figura en el contrato como arrendatario. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que nos va a dar las pautas en estos casos.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Lo primero que debes saber es que la norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Respecto de la incidencia del divorcio del inquilino en el contrato de alquiler, la ley le dedica el artículo 15 en el Capítulo II referido a la duración de los contratos de alquiler.

Uso de la vivienda por parte del cónyuge no arrendatario

En su artículo 15 la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de que se continúe el uso de la vivienda arrendada por parte del cónyuge no arrendatario. Es decir que, en estos casos, puede darse que abandone la vivienda aquella persona que originalmente contrato el arriendo y deje en su lugar a su excónyuge. Textualmente, la ley dice que en caso de divorcio “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada”. La misma posibilidad aplica para los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial.

Sentencia firme de divorcio

Para que opere esta posibilidad que otorga la ley, es necesario que el cónyuge beneficiario acredite el divorcio mediante sentencia judicial firme. Es imporante que quede demostrado que realmente hubo un divorcio y se falló judicialmente. Tengamos en cuenta que en estos casos se le impone al arrendador tomar un inquilino distinto a aquél con quien contrató originalmente. La ley dice que “el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación”. Se prevé el caso genérico de “la legislación civil que resulte de aplicación” porque, recordemos, esta posibilidad también rige para nulidad de matrimonio o separación judicial.

Traspaso de titularidad

Cuando se cumplan los extremos detallados en los apartados precedentes, el cónyuge que no era arrendatario pasará a ser el titular del contrato de alquiler en los mismos términos que fue suscrito originalmente. Así lo dice la ley: “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato”. Es recomendable que toda la documentación referida al divorcio y cambio de titularidad, se agregue como anexo al contrato de arrendamiento original.

Comunicación al arrendador

El cónyuge que permanezca en la vivienda deberá comunicar de manera fehaciente su voluntad de continuar en el uso de la vivienda al arrendador. La ley establece que dicha comunicación debe realizarse en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Asimismo, es obligatorio que con la comunicación se acompañe copia de la resolución judicial de divorcio, o al menos de la parte de la resolución que afecte al uso de la vivienda

Divorcio de arrendador

Otra situación vinculada al tema de este artículo es la del divorcio del arrendador, ya no del inquilino. La ley establece que el divorcio del arrendador puede incidir en la duración de los contratos de alquiler. Resumidamente, cuando el que se divorcia es el arrendador, la ley permite establecer duraciones más cortas en los contratos de alquiler. Si quieres saber más sobre cómo influye el divorcio del arrendador en el contrato de alquiler, lee este post.

Divorcio del inquilino en el contrato de alquiler. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento con tu contrato de alquiler, contáctate con Oi Real Estate, en donde ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

Si estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres propietario y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

También puede interesarte: