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La flamante Ley de Vivienda en España propone una serie de cambios en las tendencias del real state local. Semejante macro-paquete de medidas, como pocas veces antes, provocará que en un futuro cercano todos y cada uno de los sectores intervinientes en el mercado inmobiliario español se vean afectados por sus regulaciones y ordenanzas. El objetivo de las medidas se orienta a controlar precios en el circuito del alquiler; facilitar el acceso a la vivienda de los más débiles y la porción joven de la población; así como a prevenir una problemática que, acentuada por la crisis COVID y la guerra en Ucrania, podría alcanzar niveles insospechados de aquí a finales de década. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son los roles futuros en el real estate español, por parte de cada uno de esos actores. Te proponemos leer la nota hasta el final para entender más.

Los profesionales del sector inmobiliario modelo 2023

El futuro inmediato abre cientos de ventanas en el sector de la compraventa y alquiler de bienes raíces. Por primera vez en mucho tiempo, los actores incluidos en el universo comercial del real state (compañías constructoras; oficinas de asesoría en bienes raíces; inmobiliarias pequeñas, medianas y de gran volumen; agentes inmobiliarios independientes, propietarios particulares, compradores e inquilinos), así como los de orden público (oficialistas y opositores al Gobierno central; organizaciones sin fines de lucro defensoras de los derechos de propietarios o arrendatarios; cada Ayuntamiento a lo largo y a lo ancho del país), cumplirán cada uno su función, según les afecte, dentro de la Ley de Vivienda.

Aprobado el proyecto, pero con varios puntos en observación a debatir de aquí a un largo período, se aguarda que su puesta en marcha total se dé recién hacia finales de este 2023. Para ello, el creado especialmente para la ocasión y denominado Consejo de la Vivienda, compuesto por las voces de cada uno de esos grupos intervinientes, continúa revisando y puliendo detalles hasta llegar a un acuerdo final respecto a los puntos grises de la mentada Ley.

Un nuevo horizonte

Si bien los medios han logrado instalar durante 2021 y 2022 el debate sobre pros y contras de la Ley de Vivienda, está claro que otros temas en agenda han ido mitigado su presencia caliente en la opinión pública. Ni hablar de los ribetes repasados una y otra vez por oficialismo y oposición, de cara a las recientes elecciones. Sin embargo, el hecho de que por momentos ni se hable de ella en los periódicos o en los principales noticieros radiales o televisivos, no quiere decir que haya desaparecido o que su próxima injerencia haya logrado al fin la aceptación popular, ni mucho menos.

Se avecinan cambios futuros en el sector inmobiliario, y estas alteraciones nos tocan en menor o mayor medida a todos. Si cumples tu rol activo en el mundo de los bienes raíces, sabrás que la Ley de Vivienda exigirá una o varias vueltas de tuerca tanto en los hábitos empresariales y en los profesionales. Veamos y comprendamos mejor cuáles son esas tendencias, para evitar que nos tome por sorpresa en un horizonte más cercano de lo imaginable.

Roles futuros en el real estate español

La prestigiosa consultora multinacional Spring Professional ha realizado un interesante estudio en el que compila muchas de las tendencias venideras. Se estima que de aquí a corto plazo nuevas características impacten en los mecanismos de funcionamiento de las principales compañías y los profesionales como individuos y trabajadores del sector inmobiliario.

Dichas tendencias, serán provocadas estrictamente por un mix entre la puesta en marcha de la Ley de Vivienda y las exigencias de un nuevo mercado.

1 El sector de la construcción

En el mundo de las compañías constructoras (cuyo papel en el circuito inmobiliario ha sido desde siempre vital) se espera que mantengan un perfil clásico y que será complejo cambiar la visión de sus directivos al momento y redefinir sus modelos de trabajo futuros. Sin embargo, el análisis de Spring Professional señala que…

…existe una tendencia hacia la eficiencia energética, una evolución que va acompañada de distintas subvenciones destinadas a este aspecto que marcarán el camino hacia la certificación de la sostenibilidad de las obras y proyectos del sector.
Spring Professional

Consultados los más destacados CEOs de las empresas constructoras a nivel nacional, estos comparten la idea de un objetivo común: reducir costes, optimizar sus tiempos y recursos; así como dirigirse hacia modelos en el marco del “just-in-time”. Esto es, manejar sus desembolsos en presupuestos según lo justo y necesario que los mínimos tiempos en desarrollo de proyectos requieran.

2 El sector profesional inmobiliario

Por el lado de los profesionales del mundo inmobiliario, la tendencia en modelos de empresas estará más ligada al avance de la tecnología y a orientar las inversiones hacia las innovadoras preferencias de las nuevas generaciones de clientes.

Podríamos destacar y resumir los cambios futuros en el sector inmobiliario profesional en una serie de puntos. A saber:

2.1 Alteraciones en los requerimientos clientelares

La pandemia ha provocado severos cambios en las conductas humanas y por consiguiente en las preferencias de los clientes. Viviendas más espaciosas y luminosas se encuentran hoy entre las más buscadas. Asimismo (y a pesar de que ciudades como Madrid y Barcelona siguen siendo las más requeridas para alquilar) el cliente joven tiende a buscar mejores precios de arrendamiento y más comodidades en las afueras de las grandes urbes.

2.2 Cambios en los modelos de arrendamiento

En la dirección del punto anterior, se espera que muchos propietarios de viviendas vacacionales, tocados por aquella tendencia de “salirse de la ciudad”, encuentren en el alquiler de vivienda habitual una entrada económica más estable y requerida como nunca antes. Sobre todo, considerando el perjuicio al turismo regional e internacional provocado durante las temporadas de 2021 y parte de 2022 por las correlativas olas de la pandemia COVID.

2.3 Fuerte presencia de las «proptech»

Cada profesional del sector inmobiliario encontró durante la pandemia la necesidad de volcarse íntegramente a un circuito tecnológico en ventas, pagos electrónicos, cuentas corrientes mediante homebanking, etc. El transformar a las inmobiliarias convencionales en compañías propias del “tecno real state”, ha evitado en infinidad de casos el cierre de las agencias.

Como agente activo del sector inmobiliario ¿Cómo prevés el futuro inmediato y los roles futuros en el real estate español? ¿Estimas que los efectos de la Ley de Vivienda terminarán por incidir poco o mucho en el universo de los bienes raíces?

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

El verano y el alquiler rentable

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¿Cuáles son los incumplimientos más comunes en el alquiler de una casa?

16 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los incumplimientos más habituales en el alquiler de una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, en el alquiler de una casa es muy común que ocurran algunos incumplimientos. Por ejemplo, el mal mantenimiento de la vivienda es uno de los más comunes que comenten los propietarios al alquilar un inmueble. Por otro lado, la fianza también se encuentra entre los primeros puestos. Tanto por no ser devuelta como por la demora o incluso, por no haber sido depositada en el organismo competente, como debe ser según la ley. Sin embargo, los agentes inmobiliarios notan una mayor cantidad de incumplimientos contractuales por parte del propietario español.

Incumplimientos habituales en el alquiler de una casa

Se trata de tres incumplimientos del propietario muy frecuentes:

Mantenimiento y demoras en los arreglos

Sin lugar a dudas, el mantenimiento de la vivienda y las demoras en los arreglos de averías de los electrodomésticos es lo más frecuente. Esto es por parte de los propietarios en su relación con los inquilinos.

Ocuparse de la reparación en la casa alquilada es deber del propietario en los términos del artículo 21 de la LAU. Todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido están a cargo del propietario. Excepto, que la avería sea causada por la culpa del inquilino.

Lo más aconsejable es dejar bien aclarada en el contrato de alquiler, la cláusula de obligaciones de ambas partes, detallando de manera exhaustiva los daños y reparaciones de los que debe hacerse cargo cada una. Todo esto, en el marco de lo establecido en la ley de arrendamientos urbanos. Por otro lado, también es de gran importancia contar con el consejo de un profesional para el buen entendimiento de ambas partes.

Se trata de algo que suele ocasionar grandes discusiones entre inquilinos y propietarios, ya que por lo general hay desacuerdos sobre si ciertos arreglos son pequeñas reparaciones que tiene que resolver el inquilino, o si es necesario que sean reparados por el propietario del inmueble. Es por este motivo que resulta aconsejable ampliar este artículo en la medida de lo posible, ya que en ocasiones dependemos de la jurisprudencia.

Otra opción muy interesante es la de contratar un seguro del hogar, de este modo, las averías no serán un problema. Por otro lado, otra solución es que ambas partes firmen un documento en donde se regulen las acciones a acometer en la vivienda. También, debe aclararse quiénes son los responsables de cada una de ellas. Y si ocurre algún conflicto, se puede tener acceso a mediación, ya que la justicia es costosa y lenta. La solución de los conflictos y evitar que se enquisten es, en ocasiones, un problema de tiempo. Lo más aconsejable es resolverlo en el momento.

No devolución o atraso en la entrega de la fianza

En segundo lugar, se encuentra el incumplimiento que tiene que ver con la demora en la devolución del importe de la fianza. Lo que nos dice la ley es que debe realizarse después de un mes a partir de la entrega de las llaves. Por otro lado, este punto también abarca la no devolución de la fianza. Suele ser justificada por desperfectos en la casa de alquiler, que en realidad se deben al deterioro debido al uso y corresponden al propietario.

Con respecto a este tipo de inconveniente, es posible resolver entregando como esa garantía un aval bancario, en lugar de dinero.

Lo ideal, es dejar una constancia escrita y también gráfica del estado en el que se entrega el inmueble. Esto debe ser el inicio y al final del contrato. La función es reflejar cualquier posible desperfecto que resulte más o menos en relevante que existieran antes del ingreso del nuevo inquilino para que no le sean imputados a su salida.

Por otra parte, también es aconsejable para dejar de lado los conflictos optar por el tratamiento de la generación de los intereses a favor del inquilino. Esto es cuando, luego de un mes desde que fueron devueltas las llaves, el propietario no ha entregado la fianza. Con respecto a esto opina lo ideal es firmar un documento de resolución del contrato al momento de la salida del inquilino, del mismo modo que se firma un contrato de alquiler de una casa a su entrada.

No depositar el importe de la fianza en el organismo competente

El propietario también tiene la responsabilidad de depositar la fianza en el organismo correcto, por eso incumple cuando no lo hace en la institución que cada comunidad autónoma designa.

De este modo, el propietario puede llegar a recibir una multa administrativa, además puede tener responsabilidad civil frente al inquilino debido a los daños y perjuicios que puede haberle ocasionado. Lo más común es por la negativa de la Agencia Tributaria a desgravar el alquiler, ya que no ha podido comprobar su condición de inquilino.

En caso de que el alquiler se realice por medio de una Agencia, ésta puede ocuparse del trámite de depósito de fianzas, de esta manera, este punto quedaría garantizado. No obstante, existen otras soluciones a este inconveniente, también es posible pactar la retención de la primera o segunda mensualidad de renta al propietario, hasta que justifique al inquilino la presentación del depósito en el organismo competente.

Más incumplimientos habituales

Existen contratos de alquiler realizados por particulares sin que la vivienda cumpliera con las condiciones básicas de habitabilidad e incluso sin ser legalmente considerada una casa. También, es posible encontrar simulaciones de contratos temporales para evitar las prórrogas obligatorias de los contratos de alquiler, entre muchos otros incumplimientos.

Por otro lado, hay casos que no son tan habituales como el retraso en la entrega del inmueble al inicio del contrato, el intento de aumentos de renta por encima de las actualizaciones marcadas por la Ley. También, la solicitud de la rescisión del contrato al inquilino, argumentando la necesidad del inmueble para uso propio cuando la verdadera intención es vender la propiedad.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Revisión del gas: ¿Debe ocuparse el inquilino o el propietario?

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Revisión del gas: ¿Debe ocuparse el inquilino o el propietario?

15 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte quién es el que debe ocuparse de la revisión del gas en un piso de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Al momento de pensar en la revisión del gas e inspección de la instalación en una vivienda de alquiler es habitual que nos surjan algunas dudas. Por ejemplo, las más comunes son ¿cuándo hay que realizarlas?, ¿cuál es el coste? Y principalmente, ¿quién debe ocuparse de este asunto?

En una casa de alquiler es fundamental que tengamos en cuenta todos los detalles desde el primer momento, de este modo, podremos evitar confusiones. Con respecto a la revisión del gas debemos saber que es uno de los fundamentales, y principalmente que debemos contar con la mayor cantidad de información que sea posible. En primer lugar, debemos tener en cuenta que existen dos apartados de gran importancia que debemos distinguir con respecto a revisiones: por un lado, la de los aparatos y por otro, la instalación de gas, se trata de dos términos diferentes y en los que se comprueban aspectos distintos.

¿Quién debe ocuparse de la revisión de los aparatos?

En la revisión o bien, el mantenimiento de la caldera, debe repasarse y verificar el buen funcionamiento de termos, calderas y calentadores. Excepto por el País Vasco, en donde es obligatorio realizar esta revisión de manera anual, en el resto de las Comunidades Autónomas, se debe realizar cada 2 años y siempre tiene que ser pasada por un técnico cualificado, puede ser de la propia marca o bien, independiente.

Sin embargo, debes tener cuidado, ya que hay especificaciones de gran importancia. Si tu caldera es superior a 70kW las revisiones deberán realizarse de manera anual. Por otra parte, deberás hacer la revisión cada 5 años si se trata de calentadores de más de 11 litros.

También resulta aconsejable que, si se cuenta con aparatos de aire acondicionado de hasta 12 kW se realice una revisión cada 4 años. Del mismo modo que sucede con las calderas o calentadores, por lo general es la propia marca la que brinda un servicio de mantenimiento y revisión.

Diferentes tipos de calderas

Lo que ocurre con diferentes tipos de calderas como, por ejemplo, las de gasóleo, pellet, entre otras, es diferente. En estos casos lo más aconsejable es que se realice de forma anual, aunque siempre será necesario consultar cuáles son las especificaciones del fabricante, del mismo modo que su manual de mantenimiento, para un uso adecuado.

Hacer una revisión periódica de la caldera es fundamental ya que nos permite prevenir y evitar cualquier tipo de averías y errores en el funcionamiento del mismo.

¿Cuánto cuesta la revisión de los aparatos?

En lo que respecta al valor de este tipo de revisiones, por lo general es libre y cada marca o compañía, establecen sus precios. Esto también incluye, en algunos casos, las reparaciones de averías o rotura de piezas. Es posible encontrar precios que van desde los 90€. No es necesario contratar la revisión de la caldera con la misma marca, es posible realizarla por medio de técnicos independientes, solo debes tener en cuenta que sean certificados.

¿En qué consiste la revisión del gas?

La revisión del gas se trata de realizar un reconocimiento de la instalación general del gas como puede ser, por ejemplo, el buen funcionamiento del contador, cuál es el estado de las tuberías, llaves, gomas, entre otros. La revisión del gas es de cumplimiento obligatorio y, excepto en País Vasco que se hacen cada cuatro años, en el resto de las comunidades deben pasarla cada cinco años. Del mismo modo que las revisiones de los aparatos, las del gas también deben ser realizadas por un técnico cualificado. Por lo general, lo más común es que la compañía que se encarga de suministrarlo, sea quien se contacte con el usuario para informar de la fecha de cumplimiento.

¿Cuánto cuesta la revisión del gas?

Con respecto al coste de la inspección de la instalación del gas, tenemos que dividirlo en dos conceptos diferentes. Por un lado, se cobran los gastos de gestión de la distribuidora que son fijos, se trata de 15,49 euros y es necesario pagarlos siempre. Por otra parte, si pasamos esta inspección con nuestra compañía suministradora, su valor se regula por la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicada la vivienda. Si, por el contrario, hemos decidido realizar la revisión del gas con una empresa externa, el coste será el acordado por ambas partes.

Aviso de nuestra compañía suministradora

Se trata de un punto de gran importancia y principalmente, de seguridad, con respecto a la revisión del gas. Es muy habitual escuchar noticias vinculadas con fraudes, es por eso que, nunca se debe abrir la puerta a nadie que, sin previo aviso por parte de nuestra compañía suministradora, diga venir a pasar la revisión del gas. Por otra parte, y para evitar cualquier tipo de engaños, el pago de la inspección, nunca se debe abonar al técnico que acuda al domicilio. Será la compañía suministradora la que lo cobrará en la próxima factura. En el caso de que hayas contratado este servicio con un externo, también se realizará de la misma forma, será necesario que se contacte con la compañía suministradora para gestionar el pago de la revisión del gas.

¿Quién debe pagar la revisión del gas? ¿El inquilino o el propietario?

Si vives en un piso de alquiler, quién debe encargarse de los gastos de la revisión del gas es el propietario de la vivienda de alquiler. Será necesario que se asegure de que la inspección se realice en el plazo correspondiente y será su responsabilidad abonarla.

Tanto la inspección de la instalación del gas como la revisión de la caldera se encuentran vinculadas a la habitabilidad de la vivienda, es por este motivo que es el propietario de la vivienda de alquiler, quien debe ocuparse de las mismas.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿En qué consiste una moratoria hipotecaria?

14 diciembre, 2021 No hay comentarios

Si la pandemia te ha traído serios problemas para afrontar el pago de tu hipoteca, debes leer este artículo. Aquí te explicaremos lo que es una moratoria hipotecaria, una ayuda a los afectados por la hipoteca que se aprobó en febrero de este año.

Muchas familias han quedado atrapadas en hipotecas impagables, la mayoría de ellas fueron tomadas durante el boom inmobiliario de los años 2005/2008. Específicamente, el 54% de las ejecuciones hipotecarias recaen sobre estas hipotecas.

Durante los primeros años del 2000, la compra de propiedades se disparó y el sector bancario abrió un sistema de créditos como nunca antes, lo que generó una subida de precios histórica en vivienda. Miles de españoles quedaron atrapados con hipotecas que no pueden pagar hasta el día de hoy.

Esta información la hemos desplegado en la nota Los embargos hipotecarios aumentaron en el tercer trimestre de 2021.

El Real Decreto-ley 3/2021

Este decreto fue a través del cual se estableció la moratoria para los afectados por la pandemia que no podían hacer frente al pago mensual de la hipoteca. Lo que establecía era un aplazo del pago de las cuotas durante un tiempo determinado.

Las solicitudes se recibieron desde el 3 de febrero hasta el 30 de marzo de 2021 y la duración máxima de la moratoria era de 9 meses.

Definiciones de una moratoria hipotecaria

Esta ayuda del Gobierno a los afectados por la hipoteca no es una ayuda económica sino que consiste en una prórroga de 9 meses aprobada en febrero para los que no pueden pagar esa cuota. Este aplazamiento cuenta los 3 primeros meses a la moratoria legal y los 6 restantes a la moratoria del sector bancario.

La iniciativa se dio conjuntamente con otras para paliar las consecuencias nefastas que la pandemia del COVID-19 dejó en muchas familias. Los desahucios, los cortes de servicios por falta de pago y la situación de vulnerabilidad de muchos españoles se ha evidenciado estos últimos meses.

La moratoria está dirigida a personas que tengan hipotecada su vivienda habitual, su local, su oficina, también está dirigida a los autónomos y a los propietarios que han dejado de recibir el pago del alquiler.

Requisitos para acceder a la moratoria

Como remarcamos anteriormente, la moratoria es exclusiva para personas en situaciones de vulnerabilidad y que se encuentran en una situación económica muy comprometida debido a la pandemia. Los requisitos a cumplir son:

Los gastos de la hipoteca y de suministros básicos mensuales deben superar el 35% de los ingresos netos que reciba la familia.
El destinatario de la moratoria ha sufrido un cambio brusco en sus ingresos y no pueden hacer frente al pago de la hipoteca.

Si no se cumplen los requisitos anteriores, otra posibilidad que sugerimos es ir directamente a negociar al banco en donde se solicitó la hipoteca. Puede pedirse una extensión de cuotas, un alargamiento del plazo para que la cuota a pagar sea menor.

Las cifras de la moratoria de febrero

El Banco de España ha publicado el 9 de abril los datos recolectados hasta el 31 de marzo. Las entidades bancarias recibieron 271.307 solicitudes de moratoria hipotecaria y aceptaron 224.967.

Por otra parte, los mayores beneficiados con este Real Decreto fueron los asalariados (más del 70%), luego les siguieron los autónomos y los empresarios. Dentro de este último grupo de autónomos y empresarios, el 19,4% se dedicaba a la hostelería y el 19,1% al comercio mayorista y minorista.

Esto demuestra realmente qué sectores fueron los más afectados por esta terrible pandemia.

¿Qué pasa cuando termina la moratoria?

Pues bien, esta moratoria que comenzó en febrero ha terminado hace unas semanas y es por eso que estamos viviendo un momento de aumento exponencial de embargos en viviendas. Esto se debe a que, una vez finalizada esta protección estatal a los hipotecados, las ejecuciones hipotecarias alcanzaron una cifra de más de 4.000 en el tercer trimestre.

Del total de 4.035 ejecuciones, el 34,8% corresponden a viviendas habituales, el 18,5% a inmuebles de personas jurídicas y el 8,7% a otro tipo de viviendas.

La moratoria sectorial alternativa

Las entidades que forman la Asociación Española de la Banca (AEB) y de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) han creado su propia moratoria para quienes no puedan acceder a la del Decreto Real.

Requisitos

Está dirigido a las personas que hayan sufrido una reducción en sus ingresos por culpa de la pandemia pero que no cumplan los requisitos solicitados por el Real Decreto-ley 3/2021. También están incluidas las personas que sí se encuadren en el decreto pero que necesiten más tiempo que el brindado por el Estado.

ser persona física
estar en el paro, o haber sufrido un ERTE, cese o reducción laboral
que el préstamo haya sido solicitado antes del 14 de marzo de 2020
que el crédito sea hipotecario o sea un préstamo personal en cuotas.

Condiciones

El máximo de tiempo de esta moratoria es de 9 meses y durante todo ese lapso el tipo de interés se mantiene. El banco y la persona deciden cómo devolver las cuotas aplazadas:

se pueden distribuir en las cuotas restantes
se pagan vencido el crédito
se concede un préstamo personal

Esta moratoria podía solicitarse hasta el 30 de marzo y el banco tiene un mes para responder.

Moratorias que ofrecen las entidades bancarias

Los bancos, ante el notorio incumplimiento por parte de la gente, también están ofreciendo distintas moratorias o aplazos.

Bankia

Esta entidad, por ejemplo, alargó los créditos hasta los 6 meses a las personas afectadas por el COVID-19.

CaixaBank

Amplió los aplazamientos del Real Decreto hasta septiembre de 2020 a los que se incluían dentro de la moratoria del Gobierno.

Bankinter

Ofreció a sus clientes una carencia parcial de capital de hasta 4 meses a quienes estaban afectados por la pandemia pero quedaban por fuera de la moratoria. Podían acceder a esta carencia los desempleados, los afectados por un ERTE y los profesionales, autónomos o empleados de sectores paralizados por el COVID.

Además, evaluó casos especiales para no penalizar a clientes con cláusulas especiales en su contrato.

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Nuevas viviendas públicas en Cataluña

13 diciembre, 2021 No hay comentarios

Muchas Comunidades Autónomas parecen estar tomando real consciencia sobre la problemática inminente respecto al acceso a la vivienda. La aprobación del preproyecto de la futura Ley de Vivienda (enfocada fundamentalmente en evitar la disparada en los costes del alquiler) ha funcionado como un impulsor en materia de vivienda pública para varios ayuntamientos a lo largo y ancho del territorio. Barcelona (y Cataluña en general) se presenta como un ejemplo a seguir. Mes a mes, se anuncian nuevos proyectos desde la conselleria de Drets Socials de la Generalitat en el marco de la vivienda pública. En este artículo de Oi Real Estate, veremos de qué constan las más recientes promociones, con el horizonte puesto en las nuevas viviendas públicas en Cataluña.

El objetivo: más viviendas públicas

Las principales ciudades, Madrid y Barcelona, se posicionan como las más requeridas en la demanda de los españoles. Esto es un hecho. Durante la primera semana de diciembre, la conselleria de Drets Socials de la Generalitat emitió un nuevo comunicado respecto a la edificación de más viviendas de carácter asequible dispuestas para el alquiler de los sectores más débiles. Se trata de una subvención enfocada a la construcción de 688 viviendas de las denominadas “públicas”.

El departament ha informado que este flamante proyecto es el resultado obtenido de la convocatoria realizada a mitad de este 2021; a través de la cual sendos promotores del orden privado y público fueron sumándose, y que ven como redituable el hecho de construir con el aval y respaldo del Estado catalán.

Construir para alquilar en Cataluña

De estas casi setecientas nuevas viviendas públicas en Cataluña, según informó el departamento, se prevé que más de un centenar serán propiedades de carácter dotacional. Su edificación integral constará de dos decenas de promociones; dicha planificación supondrá una inversión global de casi 18 millones de euros, distribuidos equitativamente por las entidades adjudicadas.

Asimismo, también se detalló el coste calculado para su alquiler, respecto al detalle de los 75 m2 por vivienda manejados para los proyectos. El mismo, en las viviendas edificadas en la zona D, oscilará alrededor de los 420 euros (en su cuota mensual); mientras que se calcula en 562 euros para los pisos de 75 m2 ubicados en la zona A. Para los pisos ubicados en la zona denominada como A, se dispondrá un coste en sus m2 de 7.5 euros; mientras que en la zona D, el precio por la misma unidad de espacio puede disminuir hasta los 5.6 euros.

Pormenores en la planificación de pisos de 75 m2

Otros detalles aludidos a este gran proyecto en viviendas públicas de 75 m2, señalan que sus instalaciones de energía eléctrica deberán contar con una certificación mínima del tipo “B”. En este sentido, se solicitará a los futuros arrendatarios no superar este tope energético;

Por último, para poder postularse a estos alquileres asequibles, los ciudadanos deberán inscribirse y someterse a la evaluación del Registro de Solicitantes de Vivienda, de modo que su endeble situación económica sea comprobada.

Incorporación de más de dos centenares pisos asequibles

Entre finales de noviembre y comienzos de diciembre, se comunicó también que la conselleria de Drets Socials de la Generalitat espera sumar y poner en marcha otra promoción pública con el fin de hacerse de nuevas viviendas públicas en Cataluña.

Este otro plan, como un complemento más en materia de resolver la problemática del acceso al alquiler, buscará entrar ya en funcionamiento para cuando la futura Ley de Vivienda española entre en marcha, a finales de 2023 o mediados de 2024. Según fuentes del gobierno de Colau, más programas de construcción y rehabilitación por dos centenares de viviendas públicas se encuentran en procesos administrativos avanzados.

Dichos programas, delegados a fundaciones y cooperativas, se enfocarán a volver más habitables una gran cantidad de pisos ubicados en Sant Andreu, en el Paseo Torras i Bages y en la calle Bolivia, en Sant Martí. En este último complejo de viviendas, se estima que el Estado convertirá cerca de 85 pisos en propiedades de alquiler público para los menos pudientes.

Si bien los plazos permanecen indefinidos oficialmente, se aguarda que estos programas (que abarcarán también otras cuatro decenas de viviendas entre las calles Doctor Letamendi y Montral, en Horta) vean también luz verde para su inicio en el año 2023.

La situación actual de viviendas públicas en Cataluña

En nuestros días, el Ayuntamiento catalán cuenta con más de 2.300 planes en viviendas públicas; ya sea a punto de ser comenzadas o en construcción. En este sentido, el volumen podría ser considerado como alto en la comparativa a otras comunidades autónomas españolas; pero bajo respecto a lo prometido por fuentes cercanas a la alcaldesa Colau, de dos años a esta parte.

Muchas de las promociones firmadas y anunciadas por el Consistorio durante el año pasado y el corriente 2021, en encuentran rezagadas; y se espera que recién en 2023, junto a las citadas en párrafos anteriores, comiencen sus obras edilicias.

La posición del Gobierno en este campo, responsabiliza la ralentización de los proyectos al mal estado de las propiedades y el avance menguante de la pandemia. Las voces opositoras, por su parte, aducen que desde que el Ayuntamiento adquirió estas viviendas, sus estados edilicios no hicieron más que empeorar y corroerse aún más. Y si escuchamos a los inquilinos, muchos de ellos aseguran que su condición de vida acompañó este decaimiento. Se estima que, en promedio, gran parte de los procesos en las rehabilitaciones que comprueban la habitabilidad de las propiedades se mantienen estancados desde hace al menos cinco años.

Una posición reservada

¿Podrá el gobierno catalán afrontar realmente este grueso volumen de edificaciones para viviendas de alquiler en simultáneo? Se espera que, en la medida que la pandemia COVID 19 lo permita, se aceleren los plazos de forma drástica. Según se informó a los principales medios locales, al menos por un tiempo se suspenderá la adquisición de fincas en mal estado, hasta que se aprueben al fin las rezagadas habilitaciones, en danza a la fecha.

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¿Qué hacer si terminado el contrato el inquilino no devuelve las llaves de la casa?

13 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte qué debes hacer cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa luego de finalizar el contrato de alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Cuando decidimos alquilar una casa, ya tenemos sumamente interiorizado que debemos siempre formalizar un contrato de alquiler, lo más aconsejable es que sea por escrito. Esto se debe a que en él queda registrado cada uno de los aspectos del alquiler. No obstante, al momento de finalizar el alquiler ¿cómo hay que proceder?, ¿qué debemos hacer para la entrega de las llaves de la casa? Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tema, presta atención y toma nota.

El inquilino no devuelve las llaves de la casa

Como hemos mencionado más arriba, a la hora de alquilar un piso, es muy importante formalizar un contrato de alquiler donde se encuentran especificados cada uno de los derechos y obligaciones de las dos partes, es decir, tanto del propietario como del inquilino. Por otro lado, también explicará las características del alquiler como por ejemplo, la duración, el valor de la renta, la fianza, entre otros. A la hora de finalizar con el alquiler, es necesario seguir un proceso para la devolución de la posesión de la vivienda y la entrega de las llaves de la casa.

¿Cuáles son los pasos a seguir para la devolución de la posesión de una casa en alquiler?

Una vez que ha sido acordada la finalización del contrato de alquiler, puede ser tanto por una rescisión anticipada, como por el cumplimiento del tiempo acordado o bien, por cualquier circunstancia, es hora de proceder a la entrega de la posesión del inmueble y a la devolución de las llaves de la casa. Sin embargo, a la hora de alquilar un inmueble, se cede la posesión del mismo al inquilino para vivir en la vivienda, por medio del contrato de alquiler. Por supuesto que, el propietario, continúa siendo el dueño del inmueble. Sin embargo, durante la vigencia del contrato de alquiler, el propietario del inmueble no puede ingresar a la vivienda sin la autorización del inquilino o de un juez.

Una vez aclarado esto, pasamos a la devolución de la posesión de la casa en alquiler. Para este punto será necesario redactar un documento de entrega de posesión, que las dos partes, tanto el inquilino como el propietario, deberán firmar. Allí debe expresarse de manera clara y concisa que se acuerda el fin del alquiler, esto significa, la rescisión del contrato. Por otra parte, será necesario comprobar el estado de la vivienda y el inquilino deberá devolver las llaves de la casa, y cada uno de los juegos que tenga.

Claro que las rescisiones de los contratos de alquiler, indiferentemente si es por parte del propietario, o del inquilino, hay que comunicarlas en tiempo y forma, y de ser posible de manera fehaciente, como por ejemplo por medio de burofax, email certificado, entre otras opciones. De este modo, la operación será mucho más segura.

¿Qué sucede cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa de alquiler?

Ya hemos explicado cuál es la forma correcta y segura de rescindir un contrato de alquiler y recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, cuando el inquilino no devuelve las llaves de la casa, la historia es diferente. Contrario a lo que se suele creer, el propietario no puede ingresar en la vivienda si no se ha acordado la finalización del alquiler y se ha procedido a la devolución de la posesión del inmueble y de las llaves.

Si el propietario no puede ingresar legalmente en la casa alquilada, sin contar con documentos que acrediten la finalización del alquiler, y sin las llaves de la vivienda, existen dos opciones diferentes de actuación. Por un lado, se encuentra la opción de comunicar al inquilino por medio de burofax, la finalización del alquiler y su obligación de devolver las llaves de la casa. Por otra parte, en el caso de que la anterior opción no funcione, será necesario interponer una demanda de reclamación de devolución de la posesión, y que sea un juez quien dictamine que el propietario puede ingresar en la casa. Una vez que se obtenga la orden del juez, si será posible ingresar en el inmueble y se recomienda realizar un cambio de la cerradura.

La importancia del asesoramiento de los profesionales inmobiliarios

Sin lugar a dudas, el hecho de poner en alquilar un inmueble requiere de un gran conocimiento sobre muchos procesos más allá de realizar continuas gestiones sobre la casa. Esto no sólo se trata de una tarea bastante complicada, sino que además, resulta lo suficientemente importante como para optar por el asesoramiento profesional. Es por este motivo que para solucionar estas cuestiones es aconsejable acudir a los profesionales del sector inmobiliario.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre qué hacer si terminado el contrato de alquiler, el inquilino no devuelve las llaves de la casa. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Preocupación entre los arrendadores: Desahucio, impagos y okupación

11 diciembre, 2021 No hay comentarios

Alquilar una vivienda puede ser una tarea muy difícil para arrendadores. Los miedos a sufrir algún tipo de perjuicio por parte de un inquilino siempre aparecen inevitablemente. Tener que iniciar un proceso de desahucio, sufrir impagos de la renta y ser víctima de una okupación son actualmente las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan sus inmuebles, según averiguó un estudio publicado recientemente. En este artículo te contamos en profundidad de qué se trata y sobre qué otros aspectos del mercado del alquiler indagó.

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las cuestiones que más alarman a los propietarios de viviendas en alquiler en un nuevo informe de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). Para este estudio no sólo se consultó a los encuestados acerca de sus preocupaciones, sino también de su opinión sobre el mercado del alquiler actual. También se entrevistó a demandantes de vivienda para que aporten su punto de vista.

A continuación te contamos por qué el desahucio, los impagos de la renta y la okupación aparecen como las principales preocupaciones de los propietarios. También, qué medidas les gustaría que se tome al respecto y sobre otras problemáticas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

El desahucio, los impagos de la renta y la okupación: las principales preocupaciones de los propietarios que alquilan su vivienda según un nuevo estudio

La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) publicaron un nuevo informe con motivo de la última edición de SIMA otoño, celebrada entre el 26 y el 28 de noviembre. En el estudio se recogen las conclusiones de una encuesta realizada a diferentes propietarios españoles que alquilan sus inmuebles. Entre otras cosas, la consulta indagó acerca de cuáles son las principales preocupaciones de los arrendadores.

Tener que iniciar un proceso de desahucio a un inquilino, sufrir un impago de la renta y ser víctima de una okupación ilegal se coronaron como las peores pesadillas de los pequeños propietarios. Según el documento, mientras el 85% teme tener que recurrir al desalojo, un 84% tiene miedo de que el inquilino deje de pagar la renta. En este sentido, un 40% de los propietarios indicó que los ingresos que perciben por el alquiler son fundamentales para atender las necesidades personales y de sus familias.

Luego, en tercer lugar, un 80% de los entrevistados teme que las viviendas que tienen en alquiler sean ocupadas de manera ilegal. A continuación, la siguiente preocupación de los arrendadores es que se produzcan daños en sus inmuebles, prórrogas forzosas del contrato de alquiler o que se dispongan límites para las rentas.

El temor de los propietarios a tener que iniciar un proceso de desahucio

Se trata de la preocupación más importante entre los propietarios que alquilan su vivienda: tener que recurrir a la justicia porque el inquilino no está cumpliendo con el contrato y debe abandonar la vivienda. Respecto a este tema, el 97% de los entrevistados opina que una agilización de los procesos de desahucio ayudaría a incrementar la inversión en alquiler.

El temor de los propietarios a tener que hacer frente a impagos de la renta

La preocupación que se ubica segunda en el ranking es muchas veces motivo de la primera, ya que comporta el incumplimiento más frecuente del contrato de alquiler. A pesar de las múltiples garantías que se pueden solicitar a un inquilino al iniciar el arrendamiento, el temor a no poder cobrar la renta en algún momento siempre aparece. En este sentido, el 86% de los propietarios señaló que se sentirían más seguros si en España hubiera una mayor protección legal ante impagos, retrasos o desperfectos.

El temor de los propietarios a ser víctima de una okupación

Lamentablemente, se trata de una situación bastante recurrente y que también alarma a aquellos propietarios de inmuebles que no los habitan, sino que los arriendan. Las okupaciones ilegales están a la orden del día y por eso se ubican terceras en esta lista. Ante este panorama, el 85% de los entrevistados considera que el mercado de alquiler sería más estable si garantizara que, ante maniobras de este tipo, el propietario podrá recuperar su vivienda lo antes posible.

¿Qué otras cuestiones preocupan a los propietarios, además del desahucio, los impagos y la okupación?

El estudio de ASVAL y SIMA también consultó a los propietarios acerca de otras medidas que les gustaría que se tomaran para incentivar el mercado del alquiler en España. A propósito de esto, el 47% de ellos considera positiva la existencia de avales estatales para hacer frente a las contingencias provocadas por los inquilinos. Por otro lado, un 24% cree que sería mejor pagar menos impuestos por las rentas del alquiler.

En cuanto a los controles de precios para seguir impulsando la oferta en el sector, un 80% de los entrevistados se manifiesta en contra, para lo cual, un 65% cree que la mejor opción es incrementar el parque de vivienda pública en alquiler, como también el de precio libre.

Son mayoría los propietarios encuestados que resaltan la importancia de rehabilitar o modernizar los inmuebles. En este sentido, el 48% califica de «bastante o muy importantes» a las subvenciones estatales que permiten realizar estas mejoras. Por otro lado, respecto a este mismo tema, un 39% solicita que se implementen deducciones fiscales por reformar un piso en alquiler.

¿Por qué hoy en día la mayoría de los demandantes de vivienda eligen la compra por sobre el alquiler?

El informe de ASVAL y SIMA también intenta completar su análisis del estado actual del mercado del alquiler de vivienda consultando a demandantes de vivienda. Según indican, nos encontramos en un momento en el cual este sector de la sociedad prefiere la compra por sobre el alquiler. La razón, expresan, es de índole económica, ya que existe una facilidad para costear las cuotas de una hipoteca a un precio muy similar al de un alquiler.

Cabe aclarar que, si bien más de la mitad de los encuestados se decanta por la compra, un 28% consideraría el alquiler si el importe mensual de la renta fuese menor que el de la cuota hipotecaria. También si, priorizando otros factores, una vivienda en alquiler se encontrara en una mejor ubicación y en mejor estado que aquella que piensan adquirir.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Índice de precios del alquiler en Cataluña

7 diciembre, 2021 No hay comentarios

El 22 de septiembre de 2020 entró en vigor el índice de referencia en precios de alquiler en Barcelona. La aplicación de la Ley 11/2020, buscó establecer mediante las medidas impulsadas la contención en las cuotas mensuales de arrendamiento, temiendo un despunte fenomenal y una eventual crisis en este sector del mercado inmobiliario. Un año más tarde, el 18 de septiembre de 2021, el Ayuntamiento barcelonés acopló otras medidas a dicha normativa, que aportan ciertas modificaciones, de cara al futuro inmediato y mediano. La combinación de estas, ha dividido la opinión pública respecto a niveles de rechazos y aprobaciones; asimismo ha generado cierta confusión en torno a su aplicación y a su valedero constitucional. En este artículo de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que necesitas saber a la hora de calcular el precio de un contrato de alquiler en Barcelona y en todo Cataluña.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Con las medidas tomadas entre finales de 2020 y septiembre 2021, el precio del alquiler se encuentra topado en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta medida afecta a las 60 mayores ciudades catalanas distribuidas a lo largo y anche de sus 946 municipios.

Las últimas regulaciones puestas en vigor al inicio del otoño, combinadas con aquellas (implementadas durante la “temporada alta” de la pandemia COVID 19), obligan finalmente a los propietarios a tomar dos caminos respecto a la reformulación de sus próximos contratos. Estos son:

Mantener el precio que pagaba el anterior inquilino en la cuota mensual del alquiler.

Bajar la cuota un 5% respecto al fijado en el nuevo índice, si la zona fuera declarada como “tensionada”.

Recordamos que una zona será declarada como tensionada si su alquiler superara el coste medio regional que recoge el Índice de Precios de la Generalitat. Esta decisión fue tomada considerando que, en estos municipios (entre ellos Barcelona y otros 59 de su área metropolitana), hay carencia de viviendas asequibles.

¿Qué ocurrirá entonces con los nuevos contratos?

La renta de los nuevos contratos no podrá superar el precio que establezca el índice. Tampoco se podrá subir, aun cuando sea inferior al índice, si la vivienda se ha alquilado por un precio inferior en los cinco años anteriores.

Excepciones a las que podrán acogerse solo algunos propietarios

La ley prevé una excepción para los propietarios que acrediten ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC). Estos dueños podrían mantener el precio del alquiler antiguo o subirlo hasta el índice de referencia. Esa excepción, no obstante, solo sería aplicable en el caso de que la unidad familiar de los inquilinos tuviera unos ingresos superiores a 1991 euros. Es decir 3,5 veces el IRSC.

Acompañando este marco excepcional. El precio del alquiler sí podrá superar en un 5% el índice, si se les han realizado obras de mejora en el último año. También si tienen piscina, conserje, zona comunitaria o están amuebladas, sin poder sumarse a la anterior.

Dichas excepciones, han ofrecido el argumento suficiente para que los principales opositores a las regulaciones calificaran a las mismas como “blandas, jurídicamente hablando”.

¿Cómo calcular el precio de referencia?

La Generalitat dispone de un portal que permite consultar los precios de referencia para las viviendas que puedan interesarte.

Así, a través del portal de Habitatge, y luego de introducir los datos de dirección y de superficie de la vivienda, sin elementos comunes, tanto propietarios como inquilinos, así como también las agencias y agentes inmobiliarios independientes podrán concluir si el coste de un contrato se atiene a las medidas o no.

La información ofrecida debe incluir cantidad de metros cuadrados, que se pueden consultar en el catastro, y el estado de mantenimiento. Este último puede encontrarse en perfecto estado, en buen estado, falto de actualizaciones o en estado deficiente.

Además, se deberá especificar la planta y el año de construcción, y determinarlas por época en su edificación:

Si es anterior a 1917.
Si fue realizada entre 1918 y 1944.
Definir si fue construida entre 1945 y 1978 o entre 1979 a 2007.
Si es posterior al 2008.

Esta información, por supuesto, también se puede consultar en el catastro. Por otra parte, deberás tener a mano el certificado energético y especificar si la propiedad cuenta con ascensor, parking y está amueblado.

El resultado que arroja el buscador cuenta con tres referencias que son las que en definitiva conforman el índice de precios:

El área inferior (media con los alquileres más bajos de la zona).
El índice en sí (ubicándose en un promedio entre ambos).
Y el área superior (con los alquileres más caros).

¿Cómo se creó el índice?

El índice es una media aritmética de los precios de alquiler. Un parámetro al que se llega en el cálculo por metro cuadrado de todas las viviendas que se encuentran en el área de búsqueda, a partir de los criterios introducidos. Se han tomado como referencia 371 000 contratos de los registros del Incasòl.

Aspectos generales

Para un cálculo que permita conducir a un promedio general, en el índice se incluyen viviendas con diez metros cuadrados menos y con diez metros cuadrados más respecto a las referencias introducidas. Es decir, si se buscan pisos de 80 metros cuadrados, se recogerán también desde 70 a 90. Esta medición debe aplicarse a todos y cada uno de los criterios introducidos para la elaboración del cálculo en el portal.

¿Puede fallar?

Es posible que el resultado de error por falta de contratos en un radio de 1000 metros para establecer un índice. En este caso, el resultado algorítmico se permitirá dudar y ofrecerá el siguiente resultado: “A partir de este radio no se considera que los datos sean fiables o útiles”.

Ejemplos prácticos en las ciudades catalanas

Veamos una serie de distintos ejemplos llevados a la práctica para una mejor comprensión del índice de precios del alquiler:

-Un piso en la zona de carrer Mandri, en el barrio de Sant Gervasi de Barcelona, con 70 metros cuadrados, construido entre 1945 y 1978, en buen estado, con ascensor, se obtiene un precio de 14,64 euros el metro cuadrado. Esto fija el alquiler en 1024 euros.

-En la calle Llull, en la Vila Olímpica de la capital catalana, un primer o segundo piso de 83 metros cuadrados en el que se necesitan actualizaciones, construido entre 1945 y 1978, con un certificado energético D, la referencia es de 9,43 euros por metro cuadrado. Aquí, el alquiler sumaría alrededor de 782 euros.

-Si consultas por un piso en el municipio de La Llagosta, de unos 70 metros cuadrados, en perfecto estado, con ascensor, parking y amueblado, se fijaría el alquiler de referencia en unos 536 euros. Esto se calcula en base al precio de 8 euros por metro cuadrado que ofrece la herramienta.

-En la ciudad de Reus, una vivienda en Passeig de Prim, de unos 70 metros cuadrados, en buen estado y siendo tercera o cuarta planta construida entre 1979 y 2007, con ascensor, el precio de referencia es de 6,74 euros el metro cuadrado. El alquiler se establece en 472 euros.

-Dentro de Igualada, en la Rambla de Sant Ferran, un piso de características similares tiene un índice de 5,80 euros y un alquiler de 406 euros.

-En Manresa, en la zona cercana a la plaza Lluís Companys, el índice es de 11,74 euros, por lo que el alquiler quedaría en 821 euros.

¿En qué localidades se aplica a partir de septiembre 2021?

La Ley ha finalmente aplicado a todo Barcelona como zona tensionada, por lo que todas las propiedades en alquiler en cada una de sus localidades deberán someterse al nuevo índice a la hora de redactar sus contratos. En este sentido, y bajo lo expedido puntualmente en Septiembre último, se aplicarán también a otros municipios conformando un total de 60. Los enumeramos a continuación:

Las localidades en las que los alquileres ya están topados son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat.

También en Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei.

Además, en Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell.

Asimismo, se aplica en Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès.

Igualmente, en Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts.

Del mismo modo, se encuentra vigente en Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges,Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès,Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Fuerte oposición a las medidas

El Consell de Garanties Estatutàries emitió recientemente un informe, a petición de algunos grupos parlamentarios que la consideraban inconstitucional por invadir competencias del Estado.

Por otro lado, los partidos políticos que la han respaldado, sin embargo, consideran que se enmarca en las competencias que tiene la Generalitat en regulación del Derecho Civil.

Fuentes inmobiliarias reconocieron que el sector está a la espera de conocer si el Gobierno decide recurrir la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias. Solamente un recurso del Gobierno paralizaría la ley.

Los dirigentes de Podemos, en cambio, han pedido al PSOE que no recurra la norma. Además, han recordado que el control de los alquileres era una de las medidas que se incluyó en el acuerdo de Gobierno para la investidura.

El Partido Popular también ha anunciado que presentará un recurso de inconstitucionalidad, pero en este caso la norma seguiría en vigor hasta que el Tribunal Constitucional emitiera su veredicto.

¿Quién se encargará de abonar los tributos?

En este sentido, la Ley es clara y objetiva. Señala que ambas partes (propietarios o inquilinos) pueden pactar el grado de responsabilidad de cada uno frente al abono de los tributos. De esta forma, el contrato del alquiler deberá contar con un anexo en el que se detallen los conceptos por separado; figurando el total proyectado en el tiempo y desglosando sus constes a niveles mensuales.

Las zonas declaradas “bajo tensión” en el septiembre último, deberán ser revisitadas durante un período a definir de 2025 y prorrogadas como tensionadas (si calificaran de esta forma nuevamente) de forma anual a partir del año 2026. De cara al futuro, durante cada enero deberán concretarse las liquidaciones donde se justifiquen los importes al propietario. Si el inquilino hubiera pagado de más, podrá hacer efectivo el reembolso de esa diferencia.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La futura Ley de Vivienda y una mirada global

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Anuncio de alquiler: ¿Cómo realizarlo?

7 diciembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es la manera adecuada de realizar un anuncio de alquiler perfecto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Si te interesa crear un anuncio de alquiler para una vivienda, debes tener en mente que resulta muy importante hacerlo de manera adecuada para conseguir que destaque en comparación a la competencia directa. Es muy importante realizar un buen anuncio de alquiler, sin embargo, esto no es suficiente. Para conseguirlo debemos crear un anuncio diferenciador, conciso y atractivo. Por eso hemos decidido crear este artículo para contarte cómo realizar el anuncio de alquiler ideal para tu piso.

Puntos fundamentales para un anuncio de alquiler

Los antiguos carteles de “se alquila” que se colgaban en la ventana ya no se utilizan en la actualidad. Hoy en día, nuestra sociedad se inclina más bien por el uso de internet, de hecho, se trata del sistema más elegido para buscar un piso en alquiler.

¿Cómo buscan los inquilinos viviendas en alquiler?

Por lo general, lo más habitual es que lo hagan por medio de los portales inmobiliarios. Es por este motivo que, si te interesa poner tu piso en alquiler, resulta fundamental tener muy en cuenta este tipo de plataformas digitales.

Por otra parte, si lo que quieres es hacer un buen anuncio de alquiler, aquí van algunos consejos que te serán de gran ayuda para conseguirlo. Pon mucha atención y toma nota de las siguientes recomendaciones:

La situación de la vivienda

En cualquier tipo de anuncio de alquiler es fundamental dejar en claro cuál es la localización del inmueble, esto implica ciudad, distrito, barrio, así como también marcar la calle sobre la que se encuentra ubicado. Sin embargo, más allá de esta información básica, los inquilinos buscan mucho que nuestro anuncio brinde información de la zona, es decir, los servicios cercanos, el trasporte, colegios o supermercados. Sin dudas, se trata de datos muy útiles para que el inquilino seleccione la vivienda.

Características principales del inmueble

Cualquier buen anuncio de alquiler tiene que llevar adjunta una descripción completa de la vivienda. Para conseguirlo, será necesario especificar cada detalle de las principales características como por ejemplo, cuál es el número de dormitorios, cuartos de baño, metros cuadrados, la orientación, así como también, si el piso cuenta con servicios comunes, terraza, ascensor o garaje.

El valor de la renta

Sin dudas, este es un dato básico, ya que nadie se tomará el trabajo de visitar o preguntar por la vivienda si no se anuncia con un valor de renta. Recuerda que con respecto al valor de la renta, es de gran importancia fijar correctamente el precio del alquiler, ya que este será determinante para conseguir que el inmueble se alquile más rápido o bien, por el contrario, que permanezca anunciado durante mucho tiempo.

Es sabido que, al momento de fijar el precio de alquiler de un inmueble, es necesario tener en cuenta varios factores como por ejemplo, las características, el estado, la ubicación, entre otros. Optar por un precio que se encuentre por encima de lo que indica el mercado, generará que la vivienda tarde mucho tiempo en alquilarse, no cuente con ningún interesado o bien, se consigan solo alquileres de corta duración. Por el contrario, si fijamos un valor que se encuentre por debajo de mercado, generará la pérdida de rentabilidad.

Añade buenas fotografías

Sin lugar a dudas, una imagen dirá más que mil palabras, es por esta razón que debemos cuidar el aspecto de las fotografías que decidamos incorporar en nuestro anuncio de alquiler. Al momento de realizar la sesión de fotos de la vivienda es muy importante cuidar mucho su aspecto. Para conseguirlo debemos intentar que ingrese la mayor cantidad de luz natural que sea posible. Por otra parte, con respecto al tipo de fotografías que hay que realizar, habrá que hacer un reportaje sobre todo el domicilio, donde pueda verse el exterior de la finca y los servicios comunes, además de cuidar la calidad de la imagen y su resolución.

Los muebles

Es importante aclarar si alquilas la vivienda con o sin muebles. Por lo general, los inquilinos al buscar un piso en alquiler ya tienen decidida esta opción. Es por esto que, si aclaras en tu anuncio si la casa está o no amueblada, lograrás un mejor filtro de los candidatos.

¿Se aceptan mascotas?

Se trata de un apartado de gran importancia, principalmente para aquellos inquilinos que tienen mascota. Por lo general, a la hora de anunciar un piso en alquiler se aclara si se aceptan animales, si no se aceptan o si se trata de un tema a consultar. No importa cuál sea tu decisión, lo más aconsejable es incluirlo en el anuncio de alquiler.

Las visitas y el contacto

Por último, al momento de anunciar un inmueble en alquiler es necesario incluir el contacto del propietario o bien, de la persona/agencia que se encarga de la gestión del alquiler.

Por otro lado, también debemos incluir un posible calendario de visitas para que los inquilinos puedan apuntarse para visitar la casa. Es fundamental que este calendario de visitas sea amplio y ofrezca varias horas del día, de este modo te adaptaras a las necesidades del inquilino.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Cómo serán las inversiones en vivienda en 2022?

6 diciembre, 2021 No hay comentarios

El 2021 finaliza con una inflación al alza y un sector inmobiliario ya recuperado, superando incluso niveles pre pandemia. ¿Cuáles son las perspectivas que se barajan relacionadas con las inversiones en vivienda en 2022?

En nuestra nota anterior La Ley de Vivienda impulsa la inversión en hoteles y oficinas hemos abordado el tema de las previsiones en el mercado de la vivienda en 2022.

Las bajas tasas de interés de las hipotecas de varias entidades bancarias, sumado a la apertura de fronteras y la llegada de inversores extranjeros han creado un futuro más que favorable para el mercado inmobiliario español.

Alza en el precio de la vivienda en 2022

Según el INE, desde mayo de este año han comenzado a aumentar las transacciones en compraventa de vivienda. Por supuesto que este dato se relaciona directamente con la reducción en los casos de coronavirus, la vacunación masiva y la apertura de fronteras.

La tendencia al alza, aunque moderada, es muy propicia y los expertos están señalando a este momento como el ideal para invertir en vivienda. El precio de los inmuebles subirá un 6% el año que viene, según los expertos, luego de un año con alzas generalizadas, incluso atravesando el COVID-19.

La moderación en las previsiones se debe a que aún se mantiene la incertidumbre y los cambios continuos en el sector financiero. Esto provoca que los inversores continúen siendo precavidos pero apostando al ladrillo de todas maneras.

Demanda muy activa para la vivienda en 2022

La demanda de propiedades ha aumentado por dos principales razones. Por un lado, muchas operaciones que se habían visto paralizadas por la pandemia se terminaron de concretar estos últimos meses.

Por otro lado, la capacidad de ahorro de las familias se ha visto incrementada debido al aislamiento obligatorio y a la consecuencia inevitable de reducir los gastos en ocio, viajes, etc.

No olvidemos también que la presencia de extranjeros reactiva la compra de viviendas y que esta inversión externa dependerá el año que viene mayoritariamente de la evolución de los contagios y rebrotes. Las inversiones del exterior se concentran generalmente en zonas que dependen del turismo, como Levante.

¿Cómo se plantea entonces la vivienda en 2022?

La renta de los hogares está aumentando, sin embargo hay que tener en cuenta la evolución de la inflación que propone interrogantes al mercado. Por su parte, el paro lleva 8 meses de caída, lo que genera optimismo para el año que viene.

Si bien la obra nueva depende del precio de los materiales, que tienden al alza, la vivienda de segunda mano es distinta ya que no superará el 2% y se vislumbra una tendencia cada vez más polarizada del mercado habitacional.

Hipotecas que fomentan las inversiones

Las condiciones actuales para acceder hoy en día a una hipoteca son muy favorables, tanto para crédito a tasa variable como a tasa fija. Debemos tener en cuenta que los precios de las viviendas de obra nueva se encarecieron más que las de segunda mano: un 6% más que el 2020.

El euríbor se encuentra en negativo desde el año 2016, esto es decir que los bancos no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellos, lo que permite obtener hipotecas realmente competitivas.

«En el tercer trimestre se consolida la recuperación de la actividad en particulares, destacando la nueva producción en hipotecas vivienda donde volvemos a alcanzar nuevos máximos de producción mensual de los últimos 3 años», afirman desde Banco Santander en su último informe financiero.

¿Qué pasará con los precios de los alquileres?

La rentabilidad actual de un alquiler oscila en el 3,7% aproximadamente, aunque es difícil de calcular. Invertir en vivienda para alquilar continúa siendo un valor refugio para muchos españoles. Cataluña y Madrid siguen siendo las zonas más rentables para alquilar, también Sevilla y Valencia.

Sumemos a esto las nuevas penalizaciones de la Ley de Vivienda, que fomenta la venta de pisos en desuso y reducirá el número de propiedades en alquiler. Esto traerá aparejado consecuencias en las cifras de 2022 seguramente.

Aumenta la demanda de garajes

La demanda de transporte privado a aumentado con la pandemia, con el objetivo de evitar aglomeraciones en el transporte público. Es por esta razón principalmente que la demanda de sitios para aparcar el coche ha aumentado y la rentabilidad de los garajes está siendo muy interesante.

La rentabilidad bruta de los garajes está alcanzando entre un 3% y un 6%, según la zona en la que se encuentre.

Horizontes para invertir en vivienda en 2022

Este año finalizará con 550.000 compraventas de viviendas, lo que demuestra un mercado más que saludable a pesar de la crisis que tuvo que atravesar.

La tendencia actual de las personas que buscan vivienda en 2022 está haciendo foco en las grandes ciudades nuevamente. Al retomar el trabajo en las oficinas, la gente ha dejado de buscar zonas alejadas de la urbe y retoma las tendencias naturales que siempre se dieron en el mercado inmobiliario nacional.

Por otra parte, el objetivo de sostenibilidad impuesto por la Comisión Europea llevará a invertir en muchas remodelaciones habitacionales para adecuar los inmuebles a los requerimientos medioambientales.

¿Hay posibilidad de una burbuja inmobiliaria?

Se está hablando de una posible burbuja inmobiliaria el año que viene pero lo cierto es que no hay datos contundentes que lleven a pensar en esa posibilidad. Las ventas de propiedades estos meses y la moderada subida de los precios no comportan una tendencia alcista riesgosa.

El repunte de las operaciones se relaciona con el retorno luego de varios meses de tener un sector totalmente detenido, fruto del coronavirus. La reapertura está llevando a una pequeña cima que se condice con miles de operaciones que habían quedado en stand by por una situación de emergencia a nivel mundial que todos conocemos.

Eso sí: el tipo de propiedades que las personas buscan ha variado totalmente. Ahora se demandan inmuebles amplios, espaciosos, con terrazas o balcones y mucha circulación de aire. También la gente lo que contempla y valora a la hora de invertir en vivienda es la posibilidad de armar un espacio de teletrabajo por si la situación lo requiere.

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