Es noticia que el repunte del sector inmobiliario en este comienzo de año ha resultado mucho más positivo que las premoniciones más optimistas; desde las voces de los principales expertos en el circuito europeo y a nivel mundial. Sin embargo, quienes alertaron sobre un escenario similar al de la pre pinchadura de la burbuja estadounidense (el sobrecalientamiento de los precios en la oferta de bienes raíces en América y Europa toda de 2006, con efectos económicos posteriores nefastos para la economía global), parecen haber perdido la apuesta. El contexto es otro, en la salida del COVID 19 ¿Puede entonces el lamentable conflicto entre Ucrania y Rusia terminar por enfriar la oferta? ¿Hasta qué punto? En este artículo de Oi Real Estate, veremos cuáles son las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022 en España y la Unión Europea. Te invitamos a leer para conocer mucho más.
Márgenes poco previsibles e incertidumbre
Nombrar una de todas las recurrentes consultoras que notifican que los niveles de inversión en el mercado de los bienes raíces ha alcanzado en Europa los previos al primer embate de la pandemia COVID 19 sería por lo menos injusto; ya que todas coinciden. Sin embargo, para 2022 las voces autorizadas no prevén un impacto directo del conflicto aún activo en el este europeo, pero sí que estos eventos causarán otro tipo de golpe en el sector; como consecuencia de la “falta de confianza” de los grandes actores del mercado o el inevitable y considerable incremento en costes energéticos.
En este sentido, la recuperación del sector inmobiliario podría ralentizarse respecto a lo previsto, al incorporarse variables que hasta Febrero 2022 no eran ni siquiera imaginadas; ni estaban en las proyecciones de ningún analista. Según la UBS, por ejemplo, se espera que (como suele ocurrir en el mercado comercial del real estate ante eventos similares) los costes en la oferta se mantengan estables durante el pico de la crisis, a no ser que el país en cuestión haya sido precedido por una recesión en lo económico.
Volúmenes de inversiones post pandemia COVID
Europa se ha caracterizado durante la pandemia por niveles de inversión divergentes, según las regiones. Si tomamos a Bélgica y a Francia podríamos afirmar que se aún sus mercados de inversión no han tocado un punto capaz de ser definido como superador a mejor período de 2020; pero si observamos el comportamiento de Suecia y Reino Unido, veremos que su incremento ha sido sustancioso y por demás significativo.
Al respecto, no debemos dejar de señalar que es el aporte de grupos inversores provenientes de los Estados Unidos quienes al día de hoy ocupan más de la mitad del capital invertido en Europa; lo mismo ocurrió durante todo 2021. Esos aportes fueron factores clave para la recuperación inmobiliaria (en algunos casos total como la española y en otros a marcha lenta como en Francia) en gran parte de los países conformantes de la Unión Europea.
Expectativas sobre el precio de la vivienda 2022
La banca de servicios financieros Bankinter, avizora (hablando del mercado de vivienda español) que la crisis en el este europeo no puede generar sino incertidumbre en las expectativas sobre el precio de la vivienda 2022. Según un informe de estrategia publicado por el sector de estudios de Bankinter, se prevé una leve moderación en el coste de los inmuebles particulares; que podría incluir una caída en las compraventas y estancar (y hasta empeorar) las condiciones de financiación, de cara al promedio de este primer semestre del año.
Se estima que tras 2021 el repunte en los precios de las viviendas fue de un 3.7% interanual; considerando el último exitoso trimestre con un incremento de casi un 6.5%. Sin embargo, estos factores de imprevisibilidad externos deberían enfriar o detener este incremento; dicho despegue podría entonces establecerse en un 2% en el interanual llegando a diciembre. Para los futurólogos que se arriesgan a mirar aún más allá del horizonte de las previsiones, el incremento en los costes de las propiedades de 2023 podría (siempre y cuando no escalen los parámetros en el conflicto bélico) posicionarse en torno al 1%.
Estos parámetros indican que la suba de precios quedaría entonces muy por debajo de la inflación prevista para 2022 por encima del 4%, con miras a incrementarse otro 2% seguramente durante el año próximo. Según el informe citado anteriormente, los evidentes costes de la financiación a la alza y una menor predisposición para la capacidad de ahorro de los particulares; serán los principales factores que propiciarán un freno a la tendencia de aumento en los precios.
Equilibrar hacia abajo
Prosiguiendo con el informe de Bankinter…
La actividad inmobiliaria debería aflojar algo en 2022. Venimos de niveles máximos de los últimos 15 años, con más de 565.000 viviendas vendidas en 2021. Prevemos que tienda a moderarse progresivamente (-5% anual), para estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones a partir de 2023; con unas 400.000 viviendas de segunda mano y unas 100.000 nuevas. Se trata de unos niveles razonables, a largo plazo.
Informe Bankinter
Las compraventas de propiedades en España tocaron durante 2021 un techo récord en las últimas dos décadas; si consideramos como punto comparativo aquella etapa pre pinchadura que citamos al comienzo del artículo. En este sentido, lo más probable es que tales caracteres de orden externos (y que en definitiva quedará muy por fuera en el alcance de manejo de las propias agencias) terminen por poner un freno a la compraventa de viviendas.
Por último, acaso este coto al incremento en el precio de las viviendas en oferta (temerosamente sobrevaloras en algunos casos); provea el ajuste natural para un reacomodamiento definitivo del sector inmobiliario español, antes de llegar al final la década.
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