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Expectativas en build to rent

5 abril, 2022 No hay comentarios

Cerrado el primer trimestre del año, el mercado residencial consolidó un nuevo protagonista: el build to rent. Los relevamientos de las principales consultoras en España así lo demuestran. La pregunta del millón (dada la tensa situación en Europa del este) sigue siendo… ¿Podrá el sector inmobiliario mantener del construir para alquilar estas previsiones optimistas de aquí al final del año? En este artículo de Oi Real Estate, veremos las expectativas en build to rent para todo 2022. Te invitamos a leer para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

Un primer trimestre histórico en el mercado residencial

El lapso comprendido entre el 1 de enero y el 31 de marzo arrojó un dato record en el mercado residencial español. Las principales consultoras europeas en el business de los bienes raíces coinciden en mayor o menor medida en que el primer trimestre 2022 ha registrado una inversión de más de € 3.800 millones. Esta cifra presenta un 141% más en su comparativa con el mismo período 2021.

En este sentido, señaló oportuna y recientemente Sergio Fernandes -director del área de inversiones de JLL– al portal de Alimarket que

…la capacidad del sector inmobiliario español para atraer capital. Entre enero y marzo de 2022 hemos alcanzado niveles superiores a los del 2021 en casi todos los segmentos impulsados por el capital disponible en el mercado y la recuperación que experimentan casi todos los segmentos inmobiliarios.
Sergio Fernandes – Director de inversiones de JLL

Pero… ¿sobrepasó este repunte en el sector inmobiliario los niveles de inversión exclusivos de su arista residencial o de vivienda habitual?

Inversión en el mercado de oficinas

Como pocas veces, el sector de vivienda sostuvo un repunte acompañado de un impulso inusual en inversión avocada al circuito denominado Commercial Real Estate. Esto es, el sector del mundo inmobiliario especializado en locaciones comerciales, oficinas, logística, etc. Se estima que el primer trimestre 2022 incluyó una inversión superior en este campo a los € 1.700 millones.

Esta cifra representa entonces un incremento en su volumen de más del 190% si lo comparamos con el primer trimestre de 2021. En aquel entonces, recién enfocado el sector y España toda en salir de la pandemia COVID 19, dicha rama del real estate tocó los € 590 millones invertidos.

Expectativas en build to rent para todo 2022

Como señaláramos en artículos recientes, el negocio del build to rent (construcción exclusivamente avocada al alquiler, en su mayoría público o asequible) fue el principal protagonista en inversión inmobiliaria durante todo 2021; con una acaparamiento en el global de la inversión inmobiliaria del 56% a nivel nacional.

En ese sentido, tal impulso parece no verse resentido (al menos de momento) ni por el resabio de la pandemia COVID 19 ni por el conflicto en Europa del Este. Si sumamos el BTR (build to rent) al PRS (prívate rented sector) obtenemos una ocupación en el circuito inmobiliario de más del 75%.

Un sistema mejor de alquiler es posible

Como parte central de la nueva Ley de Vivienda, se espera que el mercado del alquiler en España se abra hasta ofrecer una real solución a la problemática del acceso a la vivienda, sobre todo por parte de los sectores menos pudientes, en el mediano plazo. En palabras de las voces autorizadas en el circuito, se espera que el aumento en la demanda de las viviendas de alquiler sea en los próximos años un asunto candente y habrá que estar preparados para cuando eso suceda.

Según Miriam Goicoechea, de Head of Living & Alternative Research de la consultora CBRE en España…

Se pronostica un aumento de la demanda de los hogares en alquiler. En 2035 casi 6 millones de personas vivirán solas, por lo tanto, el factor de pertinencia a una comunidad cobrará sin duda un gran valor, algo con lo que muchos de estos activos dan respuesta y harán que estas nuevas soluciones habitacionales crezcan significativamente. Estos activos ofrecen una serie de servicios y amenities más allá del simple alojamiento con el potencial de proporcionar experiencia y comunidad.
Miriam Goicoechea – CBRE España

España ¿sigue siendo país de propietarios?

España se ha caracterizado por la baja tasa de población “obligada” a vivir en propiedades alquiladas, desde comienzos de siglo XX; superando las diversas crisis y conflictos sociales o demográficos a las que se vio expuesta durante tanto tiempo. Sin embargo, hoy día los índices señalan otra cosa.

Según la consultora Población, 2.5 de cada 10 habitantes en España viven en un hogar de alquiler. Esto representa ni más ni menos que un cuarto de la población total. Y siguiendo esos relevamientos, este porcentaje podría incrementarse peligrosamente durante los próximos años, alcanzando en 2025 un incremento de dos puntos (2.7). Si lo traducimos a números concretos, la demanda por una vivienda habitual de alquiler tocaría los 500.000. España entonces… ¿sigue siendo un país de dueños?

Build to rent y una pulseada contra la compraventa

Durante los próximos meses se espera que más operaciones build tu rent se cierren exitosamente; como consecuencia de la inversión privada o de la fusión de grupos capitales particulares con el aporte y el visto bueno del Estado español. CBRE por ejemplo, se jacta de haber logrado el mayor volumen de transacción en una operación build to rent, con record histórico, durante el primer trimestre 2022.

Sus directivos señalan y ratifican a la vez el posicionamiento del construir para alquilar por sobre los niveles en declive de la construcción para vender, en una tendencia inusual; ya que por primera vez en la historia el enfoque del build to rent le gana la batalla al sector destinado a la compraventa de bienes inmuebles.

Las expectativas en build to rent para todo 2022 siguen siendo auspiciosas. Consultados los inversores con transacciones firmadas y pactadas pero aún no concretadas, ninguno está dispuesto a dar el brazo a torcer ni a rever el estado actual de los negocios; ni siquiera teniendo en cuenta la delicada situación geopolítica que ya está tocando precios o abastecimiento de materias primas provenientes de los sectores del globo en franco conflicto actual. Todo parece ir viento en popa para esta revolucionaria modalidad de inversión en ladrillos.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/la-ley-de-vivienda-y-las-expectativas-de-las-agencias/

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En Documentos

Condiciones de habitabilidad para vender un inmueble: ¿Cuáles son las principales?

5 abril, 2022 No hay comentarios

Si has invertido en una propiedad para poder ponerla a la venta, debes saber que son muchas las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble y así poder ser usado.

Según el tipo de vivienda o local que se trate, los requisitos para poder habitar un inmueble son de gran importancia si se quieren evitar problemas futuros y asegurarse una operación exitosa para ambas partes.

En definitiva, en España, cualquier tipo de transacción de un inmueble, ya sea para su venta, alquiler o cualquier tipo de cesión para su uso, se requiere un mínimo de condiciones técnicas de habitabilidad y que su cédula se encuentre vigente.

En el siguiente artículo te contamos cuales son los requisitos mínimos que un inmueble debe tener para ser habitado, como se solicita dicha cédula, cuánto tarda y que coste tiene en el territorio español.

¿Cuáles son las principales condiciones de habitabilidad necesario para vender un inmueble?

Los requisitos para habitar una vivienda forman parte de lo que, en España, se denomina, cédula de habitabilidad. El acto administrativo de carácter técnico mediante el cual se acredita que una propiedad cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Por lo tanto, se encuentra apta para que pueda ser destinada y utilizada para la residencia de personas.

Las principales condiciones que debe cumplir una vivienda para poder ser usada como residencia o como local comercial dependerá de la normativa vigente en la comunidad autónoma en la cual se ubica la propiedad y el año en el que ha sido construida. No obstante, los datos específicos y principales que se determinan en cédula son:

La superficie útil mínima del inmueble;
La altura libre;
Los huecos que queden desocupados;
Las detonaciones mínimas.

Quién realiza el documento y la certificación que se cumplen las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble es un arquitecto técnico o un superior. Por otra parte, quién lo emite y quién firme la cédula será el técnico del ayuntamiento competente. Es decir, será quien se encargue de aceptar o no la información presentada por el arquitecto técnico.

En la mayoría de los las comunidades y ayuntamientos las personas habilitadas para pedir esta licencia son los propietarios o algún representante autorizado.

¿Qué tipos de certificados de habitabilidad existen?

El documento que se emite varía según la localidad o autonomía que autoriza. Lo común en todos ellos es que debe incluir siempre dirección y ubicación de la propiedad; la superficie útil; como está dividida la vivienda (habitaciones y espacios); el umbral máximo de ocupación e identificación del técnico que a firma.

Por último, el certificado de habitabilidad es otorgado cada ayuntamiento luego de analizar y estudiar el informe realizado por el arquitecto. Luego, se comprobará que, efectivamente, la propiedad reúna cada una de las condiciones para que la misma se legalice y pueda ser utilizada como vivienda o local.

En territorio español existen tres tipos de certificados de habitabilidad para vender un inmueble en función de la antigüedad que tenga el mismo.

Cuando hablamos de un inmueble de nueva construcción, el certificado que le dará la certificación de habitabilidad, en primera medida, es el de primera ocupación. Se trata de una licencia con una durabilidad 25 años aproximadamente, dependiendo de la comunidad autónoma que la regule.

Por su parte, cuando se trata de viviendas que son ocupadas por primera vez, pero que han sufrido algún tipo de rehabilitación, la cédula que se requiere es la de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, el certificado tiene una durabilidad de entre 10 y 15 años dependiendo, al igual que en la de primera ocupación, de cada comunidad.

Por último, se encuentra la cédula de segunda ocupación para las viviendas que ya existen y ya han sido habitadas. En estos casos, se trata de la renovación de la cédula de primera ocasión. Por lo tanto, hablamos de cédula de habitabilidad en vivienda antigua.

Requisitos mínimos de habitabilidad para vender una vivienda

Si bien la obligatoriedad de una cédula de habitabilidad depende de cada autonomía, existen mínimas condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que el mismo debe cumplir. Los mismos son los que se enumeran a continuación:

Habitabilidad
- Dependencias mínimas que debe incluir cualquier inmueble
- Superficies / dimensiones mínimas del inmueble.

Higiene y Salubridad
- Iluminación en viviendas
- Ventilación en viviendas

Seguridad
- Materiales de suelos, techos y paredes
- Instalaciones de todo tipo: eléctricas, de fontanería y de telecomunicaciones

Condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad mínimas para vender un inmueble

Al momento de pensar sobre las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble que son indispensable es necesario considerar la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma. En España cada autonomía emite sus propias regulaciones o decretos locales para determinar los requisitos que las propiedades deben cumplir para ser legales y usadas.

Las normativas tienen diferentes valores de referencia. No obstante, ninguna de ellas afecta a las garantías que se exigen en el Código Técnico de la Edifiación. Dichas condiciones son de carácter indispensable para que un inmueble pueda ser considerado seguro para tener carácter de vivienda o local comercial. Este código es la base sobre la cual se apoyan las demás regulaciones.

A continuación, los rasgos más generales de las cada una de dichas condiciones. Son embargo, recordamos que siempre es importante consultar con el ayuntamiento correspondiente los requisitos locales.

Condiciones de Habitabilidad para vender un inmueble

Por su parte, las condiciones de habitabilidad refieren a los factores técnicos, de calidad, aplicación y sentido que requiere, como mínimo, una propiedad para ser legalizada.

En esta línea, para que una vivienda sea considerada legalmente habitable debe tenes las siguientes dependencias. Es decir, habitaciones:

Cocina, salón y comedor.
Dormitorio principal.
Baño completo.

Asimismo, debe cumplir con determinadas dimensiones mínimas de superficie. En este sentido, cada espacio que compone la propiedad debe tener medidas específicas. Las mismas son:

Recibidor: su ancho de debe superar a la anchura del pasillo.
Salón: en él se debe poder ubicar un sofá y un mueble ahora TV.
Comedor: su superficie habilitar la colocación de una mesa en la cual comer.
Cocina: su superficie debe posibilitar integrar los elementos necesarios para cocinar y limpiar.
Dormitorio principal: en él debe entrar una cama matrimonial armario y una cómoda.
Baño principal: debe contener inodoro, lavabo, y una ducha.
Aseo o segundo baño: si se trata de una vivienda con tres o más habitaciones es obligatorio.

Condiciones de seguridad que integran la cédula de habitabilidad

Por otra parte, la vivienda deber integrar instalaciones de tipo diferentes que simplifiquen y permitan el uso de diversos servicios. Por ello, la normativa vigente demanda su correcta disposición que brinde seguridad en el uso.

Las instalaciones de la propiedad deben estar adecuadamente ubicadas e instaladas para brindar energía eléctrica, agua caliente, desagües y telecomunicación. Según el servicio o la instalación de la que se trate, dichas instalación se regulan según su normativa específica:

Instalación Eléctrica: la vivienda debe tener elementos tales como un limitador, protector general de la instalación, cajas de registro, cuadro eléctrico y diferenciales de protección.

Asimismo, dicha instalación debe estar dividida en circuitos para alumbrar y una correcta y suficiente distribución de tomas corriente en el inmueble.

Instalación de Fontanería: la vivienda debe contar con debe agua fría y caliente sanitaria en toda la propiedad. Además, llaves de paso que corten el recorrido del agua en zonas con grifos. Y una llave de corte general.
Instalaciones de Desagües: el inmueble debe tener sifones en todos los desagües. De esta manera, se trata de evitar que entren olores a la vivienda.
Telecomunicaciones: el cableado y las tomas de televisión y teléfono deben poseer, como mínimo, dos tomas cada una.

Con respecto a los materiales de materiales de suelos, paredes y techos deben ser fáciles de limpiar y su desinfección no puede ser dificultosa. Además, deben ser ignífugos y anti resbalantes. Por su parte, la pintura que se va a utilizar en la propiedad debe ser también adecuada para interiores.

Condiciones de salubridad mínima para vender una vivienda

Por último, no solo existen canciones de habitabilidad y seguridad. Además, se encuentran aquellos mínimos requisitos que tienen la finalidad de asegurar los aspectos vinculadas a la salubridad e higiene.

Se trata, mayormente, con una muy buena circulación de aire y un buen ingreso de luz solar:

Iluminación: debe garantizar que la luz ingrese de manera correcta y natural a lo largo de las horas donde la luz solar llega a la vivienda.
Ventilación: las características de la propiedad deben admitir que exista una apropiada ventilación natural y circulación de aire con el exterior.

¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

Como mencionamos, para solicitar y tramitar este tipo de certificado para habitar la vivienda o local será necesario la contratación de un profesional. Es decir, un arquitecto o un aparejador colegiado.

En primer lugar, el experto visitará el inmueble y corroborará que el mismo cumpla con cada una de las condiciones mínimas que exige la normativa general y la de la autonomía en la que se ubica.

Luego de la realización de la inspección, se seguirá con el armado para la emisión de un certificado. Dicho documento debe estar visado por el Colegio de Escribanos. A partir de este momento, el documento deberá ser presentado en la autoridad correspondiente. Esta se encargará de expedir la cédula de habitabilidad solicitada. La duración del trámite puede durar hasta uno 90 días.

En algunos ciertos ayuntamientos es posible sustituir este tipo de documentación por una declaración responsable. Sin embargo, suele ser mejor contratar a un técnico para evitar riesgos y futuros inconvenientes.

Vender o alquilar tu piso: ¿Qué es más conveniente para ti?

Hasta aquí te hemos contado acerca de las condiciones de habitabilidad para vender un inmueble mínimas. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

En Noticias Oi Real Estate

Cómo actualizar la renta con el nuevo límite de 2%

5 abril, 2022 No hay comentarios

El nuevo límite de 2% a la actualización de renta, es un decreto que dictaminó el Gobierno como medida para combatir los estragos de la crisis energética que atraviesa el país. Esta norma afecta a la actualización anual de la renta que pactan el propietario e inquilino, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento durante los próximos 3 meses. En este periodo, a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU que les toque la revisión anual tendrán que limitar la subida del alquiler al 2%.

Ya que es una medida nueva, puede que como propietario o como inquilino te surjan algunas dudas. En este artículo te ayudaremos a entender cómo funciona este nuevo decreto.

¿En qué consiste la actualización del nuevo límite de 2%?

Al momento de alquilar una propiedad, el arrendatario e inquilino firman un contrato en el que el precio de dicho alquiler se fija libremente, esto según lo establece la LAU, (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Luego de que se firma el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad durante un mínimo de 5 años y en caso de que el casero sea una empresa, el ocupante puede quedarse al menos durante 7 años.

El precio establecido tiene la misma vigencia de duración que el contrato de alquiler, sin embargo, el artículo 18 de la LAU establece la posibilidad de hacer un incremento, con la intención de proteger al propietario para que este no pierda poder adquisitivo.

Esta actualización de la renta solo se podrá llevar a cabo durante la fecha en la que se cumple un año de vigencia de contrato. Esto quiere decir que el aumento de precio de alquiler solo se puede realizar una vez al año y bajo ciertas condiciones justificables. Sin embargo, debemos aclarar que existen excepciones para la suba de la renta.

¿Cómo se actualiza la renta?

Hablando legalmente, la renta debe actualizarse según lo establezca el contrato, sin embargo, la realidad es que los arrendamientos son acuerdos privados que muchas veces no se registran, sumado a que, en su mayoría, los propietarios no están al pendiente de la fecha de anualidad de contrato para ejecutar la actualización.

Pero aquellos caseros que sí ejecutan la actualización de los precios de su renta, suelen guiarse del IPC (Índice de Precios al Consumo), este es un indicador de inflación, el cual comenzó a dispararse durante el otoño pasado, como consecuencia de la pandemia.

Luego del rebote de la actividad económica causada por el Covid-19, la economía sufrió otro golpe debido a la guerra de Ucrania, provocando que la inflación siga creciendo debido a los precios internacionales de energía.

¿De qué trata el nuevo límite de 2%?

Nuevo límite de 2% en la actualización de la renta

El decreto de arrendamientos que decidió dictaminar el Gobierno para frenar la subida en los precios de los alquileres, determinó la vinculación temporal de la suba de la renta con el IGC (Índice de Garantía de la Competitividad).

El IGC es también un indicador que mide la variación de los precios. Se calcula como la media del IPC de todos los países que tienen el euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999.

Este indicador se creó con el fin de garantizar la competitividad de la economía, es por esto que su característica más resaltante es que se aplica en valores entre el 0% y el 2%.

En marzo fue su última actualización correspondiente a enero, y arrojó un 2,02%, es por eso que la actualización del tope se fijó en un 2%.

¿Se aplica automáticamente la subida anual en los alquileres?

La respuesta es no, para aplicar la subida anual de alquiler, debe aparecer en el contrato.

Si no hay un pacto expreso contenido en el contrato, no se aplicará ninguna actualización de renta, tal y como lo establece la LAU en su artículo 18: “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”

En caso de que, si haya un pacto estipulado en el contrato para realizar una actualización cada año, pero no se detalla el índice o metodología, la renta tomará como referencia el IGC.

¿Se va a diferenciar entre pequeños y grandes propietarios?

Sí, se considerará a particulares o empresas que posean más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie equivalente a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.

Cuando se trata de pequeños propietarios, la nueva medida permite que el inquilino y el casero lleguen a un acuerdo, pero de ser contrario, se aplicará el límite del IGC. En la mayoría de los casos, el Gobierno cree que los inquilinos no aceptarán subidas por encima del 2%.

Tratándose de los grandes propietarios, se establece que el acuerdo nunca podrá superar el nuevo tope legal.

¿Qué pasa si mi renta se actualiza antes o después del nuevo tope?

En el caso de que tu contrato ya haya sido actualizado conforme al IPC, el inquilino no podrá solicitar que se le actualice conforme al IGC.

Esta nuevo límite del 2% tiene vigencia hasta el 30 de junio del presente año, luego de esta fecha se eliminará el tope y se tomará de nuevo el indicador del IPC, sin embargo, nada impide que esta nueva ley se prorrogue por más tiempo.

¿A cuántos alquileres de viviendas afectará esta medida?

Con base en los datos recopilados por el INE (Instituto Nacional de Estadística), en el país existen más de 3,5 millones de alquileres registrados.

El Gobierno estima que la medida se aplicará solo sobre una cuarta parte de ellos, aproximadamente a unos 875.000 contratos, esto suponiendo que la norma se aplique hasta el 30 de junio, en caso de que se extienda, afectará a una mayor cantidad de viviendas en alquiler.

Según el portal Idealista, este límite establecido por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler supondrá una pérdida para los propietarios de unos 560 millones de euros en los próximos tres meses.

¿El nuevo límite del 2% se puede aplicar en otro tipo de inmuebles?

No, el decreto de arrendamientos está ideado para viviendas en renta, los contratos de alquiler de locales comerciales, naves o garajes no les afecta esta nueva ley.

Esperamos que este artículo haya sido de gran ayuda para ti, y que con esta información puedas entender de qué trata este nuevo límite de la renta del 2%. ¿Crees que esta nueva ley ayudará a los inquilinos? Déjanos saber tu opinión.

Por otro lado, si estás en la búsqueda de un alquiler, te mostramos los barrios más económicos de Madrid.

Barrios de Madrid más económicos para alquilar

En Propietarios

Duración mínima del contrato de alquiler

4 abril, 2022 No hay comentarios

Si quieres conocer la mejor información del mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar adecuado para hacerlo posible. Desde OI REAL ESTATE, te brindaremos toda la información que necesitas para tomar la mejor decisión. En esta ocasión, hablaremos acerca de la duración mínima del contrato de alquiler. ¡Te invitamos a leer el siguiente post!

Ser el propietario de una vivienda no es una tarea sencilla, requiere conocer las últimas tendencias del mercado inmobiliario y, además, adaptarse a los cambios que en materia legal pudieran desarrollarse. Para ello, es necesario saber qué legislación se encuentra vigente, a la hora de establecer un contrato de alquiler con el inquilino. Una de las cosas más importantes es, descubrir cuál es la duración mínima del contrato de alquiler y, en este post, lo conocerás.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, sabemos qué es lo que necesitan nuestros clientes y, brindamos todos los consejos necesarios para cumplir con los objetivos inmobiliarios. Colocar una vivienda en alquiler puede ser algo muy complejo, si no se conoce todo lo que concierne a este tipo de transacción. Es por ese motivo, que te explicaremos cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, para evitar inconvenientes que pudieran aparecer con el inquilino. ¡Sigue leyendo!

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Cuando una persona desea alquilar una vivienda, tiene que recurrir a las opciones que se encuentren disponibles en el mercado, una vez que decida la vivienda que más le guste deberá firmar un contrato de arrendamiento. En este documento, el propietario establece las condiciones para que el alquiler se produzca y, uno de los aspectos más importantes, su duración.

Aunque, esta particularidad se acuerda entre las partes libremente, a la hora de pensar en la duración mínima del contrato de alquiler, tanto el propietario como el inquilino, deben adaptarse a lo que fije la ley. La encargada de brindar esta información es la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en 2019 modificó la duración en los contratos de alquiler.

Hasta ese momento, la duración mínima del contrato de alquiler era de 3 años, pero con la nueva normativa establecida el margen se amplió. Esta modificación, se observa como una ventaja para el inquilino, porque ahora la duración mínima es de 5 años y, si el propietario había acordado un arrendamiento de 3, deberá prorrogarlo.

¿Qué duración tiene que tener un alquiler?

La duración de un alquiler, dependerá del acuerdo al que hayan llegado el propietario y el inquilino. Esto se establecerá en el contrato de arrendamiento y cada una de las partes, conocerá con exactitud cuándo finalizará el contrato, lo que permitirá prorrogar cada año o terminar con el acuerdo, luego de unos años mínimos que se fijan por ley.

Para saber cuál es la duración mínima del contrato de alquiler, se debe tener en cuenta la fecha en la que se firmó este acuerdo. La normativa que haya estado vigente, en el momento de la firma será la encargada de dictaminar, si la duración mínima es de 3 años o, si lo es de 5.

Los contratos que se firmaron antes de la modificación de 2019, establecen como duración mínima del mismo, 3 años. Mientras, que los que se acordaron de manera posterior a esa fecha, plantean un panorama de acuerdo de 5 años como fecha final, para que el arrendatario entregue el piso al propietario.

¿Qué ocurre con los contratos de arrendamientos que se realizan a personas jurídicas?

Los contratos de arrendamiento pueden establecerse a dos tipos de figuras, la más habitual es la persona física y la otra, es la persona jurídica. Por lo tanto, la duración mínima del contrato de alquiler, será diferente para cada uno de los casos y la ley, lo estipula adecuadamente.

Si el contrato que se firmó corresponde a una persona jurídica, la normativa establece una duración mínima del contrato de alquiler de 7 años. Aquí, se observa una gran diferencia respecto a la duración que se fija en el caso de personas físicas, en donde el tiempo mínimo es de 5 años.

No obstante, si se desea realizar una prórroga a la duración mínima del contrato de arrendamiento, se dispondrá tanto para los propietarios, como para los inquilinos una extensión de tres años. Si el dueño de la vivienda desea recuperar su inmueble y no permite la prórroga, tendrá que informarlo con al menos, 4 meses de anticipación.

Duración mínima del contrato de alquiler: ¿Los inquilinos pueden rescindirlo antes del tiempo acordado?

Aquí se produce algo interesante, si bien el propietario de la vivienda debe cumplir con la duración mínima del contrato de alquiler, el inquilino puede rescindirlo cuando lo desee. Esto es así, porque la ley no estipula una sanción para el arrendatario, en el caso de que decida abandonar la vivienda.

Sin embargo, no podrá retirarse en cualquier momento y necesitará habitar el inmueble, por lo menos durante 6 meses. Deberá informarle al casero con al menos, un mes de duración y tendrá que resarcir al propietario, en el caso de que figure de manera expresa en el contrato de arrendamiento.

Si en cambio, ha permanecido un año en la vivienda y decide no renovar, podrá hacerlo sin obtener sanciones por parte del propietario. Si avisa con un tiempo de 6 meses de antelación, cumple con el contrato de un año y paga la renta a tiempo; no deberá compensar al dueño de la vivienda por no cumplir con los 5 años que fija la ley.

¿Tienes alguna inquietud? Recuerda que puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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Contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Coworking

Diferencias entre coworking y coliving

1 abril, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario mezclado con el laboral posee decenas de definiciones; y se acomoda según los requerimientos de las distintas sociedades y sus necesidades. En cierto modo, podríamos afirmar que al día de hoy existe una modalidad de oficina para cada nicho. El coworking es una de esas modalidades capaz de cubrir a través de sus subdivisiones las más exigentes e incluso extravagantes propuestas del mercado de trabajo actual. En este artículo de Oi Real Esta te veremos las diferencias entre coworking y coliving ¿Qué puntos clave separan a una modalidad de la otra? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

El freelance y la capacidad de adaptarse como un todo-terreno

Con la irrupción de la pandemia COVID 19, el trabajador freelance ha cobrado una magnitud como nunca antes en la historia de la sociedad moderna. El concebido hasta hace algunos años como “espacio de trabajo” se construye ahora en base a otros parámetros. Para empezar, lo primero que debemos tener en cuenta es que teletrabajo y homeoffice no representan lo mismo necesariamente.

Teletrabajo

El teletrabajo existe desde hace décadas, desde los avances en materia de comunicaciones de mediados de siglo XX. A pesar de que hoy se lo vincule con la comodidad de trabajar sin contacto directo con un cliente, durante muchos años esta modalidad se consideró como una de las más desgastantes del ámbito de oficinas. Las plantillas destinaban toda su carga horaria a permanecer en cubículos donde apenas se contaba con una máquina de escribir o un aparato de teléfono y desde allí desempeñaban sus funciones. Por supuesto, estas condiciones fueron mejorándose con el paso del tiempo hasta lo que hoy relacionamos con el concepto actual del “teletrabajo”.

Homeoffice

El homeoffice por su parte (y si bien su traducción lo señala como “trabajo hogareño”) pudo verse representado de distintas formas. Fuera del ámbito de la producción en serie y enfocándonos más en el trabajo de oficina, el homeoffice encontró con la pandemia COVID 19 una popularidad inédita históricamente. Una porción importante del mercado de trabajo mundial se volcó a dicha modalidad, gracias al aporte de la era digital, que por supuesto simplificó las cosas. Plantillas enteras pasaron de un viernes a un lunes de asistir a las plantas de oficinas a trabajar desde su casa (en muchos casos utilizando sus propios dispositivos y utilizando sus servicios de telefonía o internet).

Diferencias entre coworking y coliving

El coworking avanza a paso lento pero incesante en su camino. Aún no podemos asegurar si el éxito de esta modalidad en plantas de trabajo alcanzará en el mediano plazo un índice trascendente en el campo laboral. Pero un hecho es indiscutible: cada vez grupos de mayor envergadura invierten en coworking tras realizar estudios previos sobre rentabilidad inmobiliaria en plantas de trabajo.

Las principales ciudades de Europa reciben a estos proyectos con los brazos abiertos. Así, Barcelona, Madrid, Londres, Berlín y muchas otras metrópolis (sin olvidarnos de los modernísimos polos urbanos en los países nórdicos) contabilizan año tras año un incremento “medible” en espacios de coworking y su comparativa a las oficinas del tipo convencional.

Espacios coworking

Sabemos que los espacios coworking son básicamente oficinas comunes; de uso compartido en sus estancias. Algunas más sofisticadas que otras, este circuito del trabajo apareció como una salida económica viable tanto para compañías que no pueden darse el lujo de disponer de una planta propia; también para aquellos trabajadores freelancers que encuentran en sus instalaciones un punto neurálgico comercial, ideal y cómodo, dependiendo de su sector.

Espacios de coliving

El coliving se presenta como una de las tantas opciones de coworking posibles en la actualidad. Sabemos que cada rama de espacios compartidos de trabajo asegura ser “el futuro del coworking” sino “el futuro mismo del trabajo en oficinas”. Estas aseveraciones, por supuesto, pueden resultar un tanto exageradas, pero… ¿cuán alejadas estarán de la realidad?

Asumimos al coliving entonces como una evolución del espacio de trabajo compartido; trasladando sus estancias además a un lugar de vivienda para los trabajadores que alquilen las instalaciones. Aunque también puedan verse en algunos casos al término coliving dentro de un anuncio de viviendas compartidas (por ejemplo entre estudiantes o en zonas turísticas) se trata de una expresión que fundamentalmente apunta a lo laboral. Hablar de coliving sin pensar en coworking es por tanto un error.

El coliving como modalidad de vivienda y trabajo en España

El coliving está considerado por los medios especializados en el negocio de los bienes raíces como un verdadero fenómeno residencial; capaz de ir añadiendo año tras año más características, en pos de consolidar un mercado competitivo. En este sentido, si hablamos de características, sepamos que nos estamos refiriendo a “mayores elementos de comodidad a menor precio promedio”. Existen en danza decenas de ambiciosos proyectos coliving regionales, si hablamos de España; entre los que se incluyen como dijimos anteriormente espacios compartidos de vivienda para jóvenes con primeros trabajos o estudiantes universitarios.

Madrid y Barcelona (no iba a ser de otra manera) se posicionan como las dos ciudades más elegidas por los inversionistas para emprender el coliving; seguidas de Málaga y Sevilla (si miramos hacia el sur); y por San Sebastián (en el norte). Los medios especializados aseguran que 2021 fue el año del despegue del coliving, que aprovechando el repunte inmobiliario y el repliegue paulatino de la pandemia, incrementó la cantidad de camas coliving de 500 en enero a 4.500 en diciembre.

Como freelancer… ¿Apostarías por el coliving? ¿Lo adaptarías como modalidad de trabajo permanente? Puedes dejarnos tu opinión sobre este apasionante tópico en la bandeja de comentarios.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

https://www.oirealtor.com/noticias-inmobiliarias/claves-para-un-coworking-ideal/

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En Agentes inmobiliarios

Cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Las consultas sobre cómo hacer que un piso pequeño gane espacio e incremente su valor de mercado son un recurrente para el agente inmobiliario. En este sentido, existe una opción sencilla y relativamente asequible para lograr ese objetivo y que la mayor parte de los clientes suelen ver con buenos ojos. En pos de ello, deberás considerar una serie de parámetros legales para no incurrir en infracciones que acaso ralenticen o incluso traben una acción de compraventa. Hoy, en este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una opción observada por muchos, realizada por pocos

Quienes poseen una terraza o un balcón de dimensiones considerables alguna vez tuvieron en cuenta la posibilidad cerrarlo con el fin de ganar espacio. Sin embargo, no muchos se atreven a encarar una obra que podría ser considerada “de magnitud”; y suspenden el proyecto antes de iniciarlo o de solicitar un presupuesto. Ahora, tal vez urgidos incrementar el valor del piso y con miras a venderlo, se han dedicido a encararlo. Como agente inmobiliario, es una opción más que recomendable a considerar, si la consulta del cliente es cómo revalorizar su propiedad para obtener un precio de salida al mercado más elevado.

Se trata de una posibilidad siempre viable y que a menudo su coste podrá ser absorbido en la venta del inmueble. Sin embargo, además de contemplar presupuestos cuidando las arcas del interesado, deberás también observar los aspectos legales que implican este tipo de reformas estructurales; ya que de región a región pueden sufrir marcadas diferencias en requisitos y exigencias.

La opción asequible de un cerramiento móvil

Una de las mejores opciones para cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos sin gastar una fortuna, son los cerramientos móviles. Es de hecho, una opción que podría reducir acaso a la mitad el presupuesto del cliente. No obstante, y contra lo que podría imaginarse, para realizar la instalación de un cerramiento móvil también se deberán considerar los parámetros legales pertinentes; comprendidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de la legislación española.

El artículo 7.1, establece la imposibilidad de realizar obras que alteren o modifiquen la configuración y fisonomía del edificio o el estado de sus exteriores. Por tanto, un cerramiento móvil presentaría un conflicto similar o equivalente al fijo, ya que la modificación estética sería igualmente inocultable y evidente.

Así y todo, el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal expone que para realizar un cerramiento se precisa de una autorización administrativa; y con un voto favorable de tres sobre cinco por parte del consorcio o consejo de la administración la obra podría ser llevada a cabo sin inconvenientes. En este sentido, convendrá entonces interiorizarse en qué clases de cerramientos están permitidos en los estatutos de cada consorcio. Llegamos a la conclusión de que un cerramiento móvil será perfectamente legal, siempre y cuando cumpla con los parámetros internos preestablecidos por los consejos locales.

¿Qué permisos deben obtenerse para un cerramiento de terraza?

Luego de consultar los estatutos de la propia comunidad y contemplar su factibilidad y aprobación… ¿Debe contar el cliente con permisos adicionales? Por supuesto que sí. Aquellas terrazas que afectarán directamente a la fachada exterior del edificio deberán ser avalados -según la comunidad autónoma- por el permiso del ayuntamiento obligatorio para la realización de obras.

Procesos legales para cerrar terrazas y ganar m2

Entonces, si el cliente ha decidido que iniciará una obra para cerrar su terraza de forma definitiva antes de salir a la venta, deberás en definitiva realizar los siguientes pasos:

Presentar el proyecto de cerramiento. Se trata de un documento técnico en el cual se especificarán diseño y materiales a incluir en la obra. Su autorización quedará en manos del ayuntamiento en cuestión.
Comunidad vecinal autorizante. El consenso de la comunidad vecinal del edificio debe aprobar la obra. Procura estar atento a cualquier realización previa en el edificio, de similar porte. Apoyado en una obra anteriormente autorizada y aprobada vía votación, tendrás mayor respaldo legal.
Licencia Municipal. El tercer y último paso para llevar a cabo el cerramiento de la terraza, deberás contar con la licencia emitida por el ayuntamiento. Esta licencia municipal es la luz verde para iniciar la obra, previa al abono de tasas correspondientes. Dichas tasas varían de un municipio a otro.

¿Puede ser denunciado un cerramiento ilegal?

Todo cerramiento (móvil o definitivo) que no cuente o saltee alguno de los pasos mencionados en los párrafos anteriores, podrá ser motivo de denuncia. En este sentido, declaró recientemente a la consultora Idealista el director de Acounsel Abogados, César García, que…

Se entiende por cerramiento ilegal en una comunidad de propietarios aquel que se realiza sin las licencias y los permisos necesarios y que afecta, entre otros, a una zona común, jardín, parte de un patio y/o a una zona individual, por ejemplo, una terraza, que es el más frecuente. Todos afectan al título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues, por ejemplo, se modifica la estética de la fachada.

César García – Director de Acounsel Abogados

Dos vías de denuncia

Asimismo, quedan claras dos posibilidades o vías de denuncia ante la evidencia de un cerramiento ilegal.

Jurisdicción Civil. Se convocará una “junta de propietarios” y se votará si demandar o no al propietario que hubiera encarado la obra sin previa consulta. Si esta votación obtuviera resultado positivo, la demanda pasará al plano judicial.
Infracción Urbanística. Un cerramiento presupone la utilización del espacio cerrado y su conversión a la utilización habitual; por tanto esto supondrá una amplitud en m2 construidos de la finca. Como consecuencia, se produce per se una modificación en la licencia de edificación. Esto puede llevar a que el edificio como unidad incremente su volumen de construcción al punto de sobrepasar el espacio de edificación permitido y reflejado en actas.

¿Cuál es tu experiencia en cerrar terrazas y ganar m2 en pisos estrechos? ¿Recibes este tipo de consultas de forma frecuente?

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En Inmobiliario

El auge del BTR no se detiene

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Acaso deberíamos aguardar hasta mediados de año para realizar un balance de perspectivas del Build To Rent en España más preciso. El conflicto en Europa del Este seguramente provocará una mella en el campo de la construcción que aún no podemos medir del todo. Sin embargo, sopesando la escalada de esta modalidad de inversión llevada a cado en los últimos meses, estamos en condiciones de asegurar que el auge del BTR no se detiene en las principales ciudades de España, con Barcelona a la cabeza, codo a codo con Madrid. En este artículo de Oi Real Estate, veremos los últimos números publicados en materia de edificación con destino de alquiler del primer trimestre 2022. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Una salida del COVID 19 con luz al final del túnel

Hagamos de cuenta que la pandemia COVID 19 nunca existió ¿Serían muy diferentes los números en planificación y promociones del Build To Rent, al menos en España? ¿A qué puede deberse semejante boom de inversiones? La industria del BTR se encuentra en niveles históricos, por fuera de cualquier impacto propiciado por las consecuencias de una pandemia que paralizó al sector inmobiliario durante casi un año calendario completo.

En este sentido, COVID 19 pareciera incluso haber propulsado esta rama de la industria (que incluye y atañe fuertemente al sector de la construcción). A su vez, no se trata de un empuje reciente. Desde 2015 en adelante, sumándose al período de recuperación y estabilidad luego de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense, el BTR ha logrado similares proporciones promocionales tanto públicas como privadas, sino en su conjunto. 2022 muestra no obstante, un número histórico e inédito.

Un breve repaso del concepto Build To Rent

En su definición, BTR es un acrónimo utilizado para nominar a una modalidad de negocio en el mix construcción / inmobiliario y que en español significa simplemente “construir para alquilar” o “construir para rentar”. Su finalidad apunta a la edificación de propiedades destinadas al mercado del alquiler, mayoritariamente asequible o público y nunca para su venta.

Al respecto, representa una acción política (cuando es impulsada expresamente por los gobiernos), y también una de las más innovadoras y exitosas metodologías de inversión privada en bienes raíces. La finalidad del concepto apunta (además de a hacer negocios redituables) a resolver el problema del acceso a la vivienda de los sectores más debilitados; volcando las viviendas construidas al alquiler público.

Bajos niveles de acción politica

Desde su puesta en marcha, cuenta no solamente con la aprobación de sendas ramas de la industria privada del ladrillo; sino también con el visto bueno de los distintos y sucesivos gobiernos. A pesar de ello, la situación de paralización del sector inmobiliario por la irrupción de la pandemia COVID 19; sumada a la consecuente crisis económica generada abruptamente, pusieron en evidencia la falta de acción política (desde la vuelta de la democracia al día de hoy) respecto a prevenir el drama del acceso a la vivienda.

El contraste entre países con políticas sociales implementadas seriamente en países vecinos como Reino Unido, Alemania o Países Bajos (con porciones más elevadas en sus presupuestos destinados año a año a la inversión estatal en alquiler público) es realmente significativo. Sin embargo, todo parece indicar que existe una decisión seria (tal vez tardía) por parte de las autoridades de todas y cada una de las Comunidades Autónomas en reflotar el mercado del Build To Rent a como de lugar.

El auge del BTR no se detiene

El primer trimestre de 2022 ha arrojado niveles de inversión y promociones en BTR nunca registrados hasta la fecha; en sus comparativas interanuales. Según datos de la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE, las operaciones Build To Rent han tocado de comienzos de enero a fines de marzo transacciones por 700 millones de euros; mientras que las operaciones de PRS (propiedades en alquiler) han pasado la línea de los 200 millones de euros.

El área seleccionada preferencialmente por las compañías promotoras (como la BeCorp) para hacerse de una cartera de 1.500 viviendas a valores que superan los 600 millones de euros, es la región metropolitana de Barcelona. El auge del BTR no se detiene, al punto que ha posicionado a esta modalidad de inversión como la más importante del sector inmobiliario en lo que va del año; sobre un total de 4.000 millones de euros destinados globalmente al business de los bienes raíces.

¿Qué opinan las consultoras expertas?

La opinión respecto al boom del Build To Rent en España es compartida por las consultoras expertas. Las compañías con mayor relevancia en el mercado, por su capacidad de medición y alcance a nivel nacional e internacional; concuerdan en que las mostradas durante el primer trimestre 2022 son cifras de alta relevancia para el presente y el futuro del sector.

Se prevén además, cerrar durante los próximos meses más operaciones de las consideradas como “mega”. Con esto, lo que se espera es generar una tendencia de contagio en los grandes inversores locales, europeos y también estadounidenses; estos últimos siempre protagonistas del mercado europeo inversor en ladrillos. Por tanto, se espera que la tendencia (tal vez más allá de las consecuencias del conflicto en Europa del Este) sean positivas y logren un golpe de efecto “dominó”.

Una comparativa interanual histórica

En la comparativa inter trimestral, de comienzos de enero a finales de marzo 2021 / 2022 la diferencia a favor del trimestre corriente supera nada más y nada menos que el 77%. Expresándose a cerca de estas cifras, declaró recientemente Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE:

…haber podido asesorar la transacción de la mayor operación de BTR conocida hasta la fecha pone en valor la importancia de nuestra compañía en este tipo de operaciones. Esta tipología de transacciones es muy reciente en España; ya que históricamente las grandes operaciones de viviendas estaban destinadas a la posterior venta de los activos.

Ofelia Núñez Buj, directora de Inversión Residencial de CBRE

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En Agentes inmobiliarios

Ventajas de una MLS inmobiliaria

30 marzo, 2022 No hay comentarios

El día a día del agente inmobiliario suele estar plagado de actividades de todo tipo, dentro y fuera de lo específicamente referido a la compraventa de propiedades. Sobre todo si hablamos de un gestor independiente; atento a cada una de las ramas de este apasionante oficio. Sin embargo y mirando hacia atrás veremos que el agente de hoy cuenta con sendos beneficios para desarrollarse eficazmente y alcanzar el éxito más rápido. No es una novedad que la irrupción de la era digital es la responsable en gran parte de este avance. Estar conectados, saber y aprender a compartir son acciones clave. Y entre los puntos altos entre los cambios del circuito de bienes raíces actual a los que nos referimos vamos a detenernos en un breve análisis sobre las MLS. En este artículo de Oi Real Estate, veremos las ventajas de una MLS inmobiliaria bien constituida.

¿De qué se trata una MLS inmobiliaria?

Las MLS inmobiliarias son la prueba tangible y fehaciente del rotundo cambio de dirección hacia nuevos horizontes en el que está inmerso el sector inmobiliario. Con apenas poner un pie en el business de los bienes raíces, ya habrás escuchado este término y al poco tiempo te resultará más que familiar. Pero… ¿Qué es puntualmente una MLS inmobiliaria? ¿Conoces sus funciones y beneficios? Cada vez más clientes y agencias se ven atraídos por esta modalidad de trabajo conjunto; veamos entonces de qué van y cuáles son sus principales características a tener en cuenta.

La expresión MLS proviene de las siglas en inglés Multiple Listing Service; en español Listado de Servicios Múltiples. Si te detienes a pensarlo solo un poco, verás que ese acrónimo se describe por sí solo. Refiere a una asociación de agencias en el plano inmobiliario que comparten las propiedades y negociaciones que han conseguido en exclusiva. Al engrosarse ese listado de bienes en pugna, se genera una bolsa de viviendas de las que sus asociados pueden disponer y ejecutar; siguiendo apenas una serie de reglas comunes.

¿Quién puede pertenecer a una MLS inmobiliaria?

Esta suerte de “club” inmobiliario permanece abierto a toda aquella agencia o agente inmobiliario capaz de cumplir con una gama de requisitos. A la vez, mantenerse en él, requerirá de otra serie de normas a las que el firmante asociado deberá comprometerse y seguir al pie de la letra. En este sentido, si orientamos nuestra mirada hacia la meca del real estate, los Estados Unidos, veremos que no existe una agencia o gestoría en bienes raíces que no pertenezca a una MLS local, regional o departamental, según su rango, capacidad de ventas y garantías jurídicas de las que dispongan sus directores.

Por tanto, veremos que las razones por las que conviene “pertenecer” a una MLS son las mismas que las que atraen clientes y todas se basan en el respaldo que ofrece la seguridad jurídica. Es de esperar que un cliente se sienta mucho más protegido si su negociación está siendo llevada a cabo por una agencia con apoyo en una MLS seria y de prestigio. Así, entre las muchas existentes alrededor del mundo, observaremos que en la capacidad de contener agencias pequeñas, medianas o grandes, sus directivos han diagramado incluso MLS de orden nacional.

Ventajas de una MLS inmobiliaria

Los beneficios y ventajas de una MLS inmobiliaria son cuantiosas. Veremos pues solo algunos de ellos, para que (si te desempeñaras como agente inmobiliario independiente) al menos tengas en cuenta esta posibilidad como parte de una estrategia efectiva de expansión de tu oficina.

Las negociaciones tienden a resolverse más rápidamente

Hay una marcada tendencia de la clientela en volcarse a las agencias que pertenecen a una MLS; dada la frecuencia comprobable de ventas resueltas más rápidamente. A los ojos del cliente, el concepto de negociación exclusiva está dejando atrás la idea equivocada de que otorgar la venta de una propiedad a muchas agencias en simultáneo pueda resultar la mejor opción.

Compartir diligencias a menor comisión

La comisión por propiedad vendida es una obsesión para el agente inmobiliario independiente, dentro o fuera de un equipo de ventas. Si una propiedad logra ser exhibida por varios agentes que compartirán el éxito de la negociación (a pesar de que el resultado les proporcione una comisión menor a la obtenida si se concretara en solitario) conducirá a que el trabajo en comunidad MLS termine rindiendo sus frutos, económicamente hablando, en un mediano plazo.

Los esfuerzos de tracción de clientes se minimizan

El esfuerzo en captación de clientes de la agencia no quedará necesariamente librado a la cartera de la que disponga o pueda sumar en el día a día. Si hoy tu agencia pasa por un momento de escaso volumen clientelar, podrás apoyarte en las negociaciones captadas por otras con mejor pasar. El negocio del real estate posee vaivenes de todo tipo; eventualmente será tu oficina la que abastezca de negociaciones a otras. El círculo virtuoso de las MLS está diseñado para así suceda.

En resumen ¿Conviene o no ser parte de una MLS?

Cada oficina de agentes o agencia inmobiliaria puede disponer de su metodología de ventas y acaso estés pensando en sumarte a una MLS sin llegar a decidirte de forma cabal. En este sentido, las dos funciones primordiales de estas comunidades inmobiliarias pueden llevarte a responder ese interrogante:

Las MLS ofrecen soluciones rápidas a los clientes y a los interesados en adquirir un bien inmueble en poco tiempo, aunque con una comisión menor.
Las agencias asociadas a una MLS producirán una mayor captación de inmuebles de manera más sencilla.

¿Cuál es tu experiencia en MLS inmobiliarias? ¿Consideras que sus beneficios pueden representar una salida económica y mejorar la gestión de tu oficina de servicios? Nos encantaría conocer tu opinión.

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En Propietarios

Pequeños arrendadores podrán subir más del 2% los alquileres

30 marzo, 2022 No hay comentarios

Si eres el propietario de una vivienda, debes conocer las últimas noticias del mundo inmobiliario y para ello, te encuentras en el sitio ideal. En OI REAL ESTATE, descubrirás toda la información que necesitas saber y, conocerás acerca de la noticia que, permite a los pequeños arrendadores subir más del 2% de los alquileres. Te invitamos a leer.

En OI REAL ESTATE, nos especializamos en la compra y venta de propiedades, desde hace más de una década y nuestro deseo es que el cliente conozca todos los trucos que se necesitan, a la hora de insertarse en el mercado inmobiliario. Sin embargo, la información sobre alquileres no suele encontrarse de manera habitual en las últimas noticias, es por ese motivo que, te ayudaremos con todo lo que requieras para tomar las mejores decisiones.

En este post, te hablaremos sobre una noticia que impactará a los inquilinos y, que beneficiará a los propietarios de viviendas. Los pequeños arrendadores podrán subir más del 2% los alquileres, esta situación modificará lo que se conocía hasta el momento en materia de alquileres y brindará una ayuda, para aquellos pequeños propietarios que necesitan aumentar la renta de los arrendatarios. ¡Sigue leyendo!

Los arrendadores podrán subir más del 2% los alquileres

La crisis energética ha provocado una serie de cambios para hacerle frente y uno de ellos, se encuentra en el mundo inmobiliario. Desde ahora, los pequeños arrendadores podrán subir más del 2% los alquileres, esto cambia radicalmente las prohibiciones de aumento de alquiler y, permite su flexibilización.

Si bien, los contratos que deban ser revisados antes de julio, no pueden sobrepasar los límites permitidos a la hora de aumentar los precios de alquiler. Los pequeños arrendadores tendrán una gran ventaja, porque podrán subir más de un 2% la renta de los alquileres.

Esta oportunidad, permitirá que muchos propietarios puedan realizar modificaciones en los precios del alquiler que superen ese 2%, que era la cantidad máxima en aumentos de alquiler. Con esta resolución, los pequeños arrendadores se encontrarán en condiciones de negociar con sus inquilinos, obteniendo un aumento satisfactorio.

¿Qué ocurre si los inquilinos no están de acuerdo con este aumento?

El aumento que propone subir más del 2% los alquileres, ha resultado una desventaja para los inquilinos que no pueden hacerle frente. Todos los años, se produce una modificación en la renta del alquiler, aunque las subas no suelen ser excesivas y, permiten que los arrendatarios continúen viviendo en la propiedad que han alquilado.

Los aumentos siempre son consensuados con el inquilino, ya que en última instancia debe decidir, si desea aceptar las condiciones propuestas para seguir habitando la vivienda o, si desea retirarse. Sin embargo, si los arrendatarios quieren continuar viviendo en esa casa, pero no aceptan aumentos tan elevados; no se aumentará más del 2% permitido.

Esta nueva instancia que se propone para los pequeños arrendatarios, en donde podrán subir más del 2% los alquileres, si bien permitirá un beneficio para los dueños de viviendas en alquiler, no será una obligación a ser aceptada por el inquilino. Por eso, si el casero no acuerda este nuevo aumento con su arrendatario; deberá respetar el límite del 2%.

Subir más del 2% los alquileres: ¿Qué implicaría?

Los arrendadores que podrán subir más del 2% los alquileres, lograrán que se estabilice la situación que desde hace tiempo golpeaba a los sectores sociales y empresariales, producto de la alta inflación. No obstante, esta suba de alquileres puede provocar malestar para aquellos inquilinos que, no cuentan con un alto poder adquisitivo.

De modo, que este aumento podría impactar negativamente en términos económicos, a los arrendatarios de viviendas. Por este motivo, se beneficiaría a los pequeños arrendadores, pero se perjudicaría a los inquilinos y en este caso, continuar con la limitación de los alquileres en un 2%; sería lo ideal.

Este tipo de ayudas, permitiría que los precios no se disparan y que se pudiera recuperar la estabilidad que se tenía antes de que se produjera la pandemia. Sin embargo, subir más del 2% de los alquileres, provocaría un alivio para los pequeños arrendadores y un gran problema para los arrendatarios.

¿Los altos costes de energía qué podrían provocar?

Cuando se piensa en ayudar al país, se requieren modificaciones a nivel nacional y, el sistema inmobiliario, también forma parte. Se ha establecido que los pequeños arrendadores pueden subir más del 2% los alquileres; a la vez que se ha decretado una cláusula que prohíbe los despidos.

La subida en los costes de luz, plantea serios problemas para las empresas; porque no se encuentran maneras de aliviar los aumentos. Aunque, los despidos hacia el personal de trabajo pueda ser una solución, la prohibición de que esto suceda ha dejado mal paradas a las empresas que, no pueden apalear los amplios costes energéticos.

La posibilidad de que algunos arrendatarios, puedan recurrir a un aumento que supere el límite acordado del 2%, es de gran ayuda para solventar los gastos que se requieren pagar. Pero, esto puede generar inconvenientes para el inquilino; por lo que se deberá establecer si este aumento es adecuado o, si se desea fijar aumentos que no superen ese 2%.

Te invitamos a ingresar a nuestro sitio web, para indicarte los servicios con los que contamos.

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En Agentes inmobiliarios

Realizar una correcta tasación inmobiliaria

29 marzo, 2022 No hay comentarios

Como agente inmobiliario, una de tus principales funciones en lo cotidiano es asignarle a las propiedades un valor concreto de salida a la venta. De esto hablamos cuando hablamos de tasaciones en el negocio de los bienes raíces. Sin embargo, son muchas las variables a tener en cuenta para realizarla de forma correcta y son más aún los asesores que suelen incurrir en “errores no forzados” a la hora de realizarlas. Caer en este tipo de falencias puede ser por demás negativo para una oficina de servicios real estate ¿Conoces las claves para realizar una correcta tasación inmobiliaria? En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces cómo mejorar este aspecto y valuar una vivienda acertadamente. Te invitamos a leer para conocer mucho más.

Aumentar las posibilidades de una venta rápida

El primer escollo con el que suele enfrentarse el agente inmobiliario actual es la sobrecarga de información. A través de internet, existen diversos métodos de tasación que le permiten al cliente darse una idea aproximada sobre cuánto vale su propiedad. Pero… ¿pueden estas aplicaciones poseer la verdad absoluta? Como primera medida, el cliente suele saltar de aplicación en aplicación hasta “escuchar lo que quiere oír”. Esto es, quedarse con el cálculo que le brinda la herramienta digital más acorde a lo que él supone o a lo que le han dicho sus amigos o conocidos sobre cuánto vale su piso.

De este modo, las apps (que desde el vamos aclaran que los valores resultantes de sus algoritmos pueden no ser del todo correctos) que no den en la tecla respecto a la presunción del cliente serán descartadas por este; y en lo general el interesado en vender suele quedarse con aquella que ofrezca resultados similares a su posición imaginaria o incluso con alguna que tase su propiedad a niveles más altos. El cliente fija esta idea y llega a la agencia con un valor que suele ser un verdadero desatino. Para poder argumentar la postura de una tasación profesional y dispar al del cliente, deberás considerar actuar sin mostrar puntos grises. La mayoría de los clientes terminan por aceptar el valor de tu tasación si ese resultado está basado en variables comprobables.

Los cambios en el mercado inmobiliario

El mercado del real estate puede cambiar o sufrir alteraciones más frecuentemente de lo imaginado. No alcanzará con ofrecer una tasación acertada entonces, sino que también deberás corroborar los movimientos de ese mercado para estar atentos a alzas o bajas en el precio de un inmueble; y saber por otro lado cómo comunicar dichos cambios al cliente, que siempre se mostrará reticente a que su capital en ladrillos pierda valor. Esto en definitiva es natural ¿no te parece?

Desarrollar una correcta tasación inmobiliaria es uno de los pasos más importantes en tu carrera como agente inmobiliario, en una industria mega competitiva. Aprender a combinar instinto con datos palpables, será fundamental para ese momento crucial en la captación del cliente; y acaso sea el “golpe de gracia”; el “antes y después” para que un interesado se transforme finalmente en un prospecto.

Realizar una correcta tasación inmobiliaria

Veamos por tanto qué factores básicos a tener en cuenta son los necesarios para realizar una correcta tasación inmobiliaria. Entendamos que la evaluación previa a obtener el importe al que saldrá a la venta la propiedad debe contener sendas características serias y profesionales, libres de toda improvisación. A más acertada la tasación, más probabilidades de venderse de forma rápida tendrá la propiedad en cuestión.

Compara a conciencia tasaciones profesionales

Existen casos en que los propietarios no se conforman con la ayuda gratuita que puede brindar internet sobre el valor de su vivienda; y recurren a otros profesionales, como arquitectos o martilleros públicos. Estos colegiados pueden ofrecer una mirada cercana a la realidad; por lo que será conveniente tomarla en cuenta y realizar una comparativa seria acerca de las variables utilizadas y las que usarás tú para tu tasación.

Métodos por comparables: la elegida

Existen muchos métodos desarrollados a lo largo y ancho del sector inmobiliario por profesionales de la industria. En este sentido, algunos se han descartado en la actualidad por vetustos o (como dijimos en la introducción del artículo) simplemente porque el mercado ha variado su dirección de tal forma que sus mecánicas se han vuelto impracticables.

La metodología de tasación (al menos como punto de partida) por excelencia y la más empleada por los asesores o agentes inmobiliarios es la de valuación por comparables. Este método consiste en la comparación de la propiedad a vender con sus similares y que estén siendo ofertadas en simultáneo.

Para ello, habrás de considerar para una comparativa entre los atributos físicos edilicios como:

Estado de la propiedad.
Ubicación geográfica del inmueble (región y barrio). Posee atributos que lo posicionen por proximidad a polos de oficina o educativos, colegios o sectores propios del ocio, comerciales, etc.
Antigüedad del edificio o de la manzana.
Luminosidad natural y energética.
Funcionalidad. Dos mismas propiedades pueden contar con la misma cantidad de m2 construidos y de ambientes; sin embargo, el diseño de sus estancias y distribución puede convertirlos en dos pisos bien diferenciables entre sí.

Ubicarse en un futuro próximo

Una propiedad puede contar con las mismas cualidades, ventajas y desventajas de una propiedad próxima y sin embargo “valer” mucho más o mucho menos. En este sentido, una vez que has determinado los atributos y detalles internos del inmueble, es conveniente realizar un análisis del entorno barrial exhaustivo antes de definir el precio de salida al mercado de oferta.

¿Se realizará alguna edificación próxima que puede revaluar la propiedad?

La edificación de un exultante centro comercial suele ser al respecto el mejor ejemplo. Un centro comercial puede construirse en meses; si esto se diera en las proximidades de la propiedad que vamos a ofrecer en venta es de esperar que su valor se incremente. Si por el contrario, un centro comercial próximo fuera a cerrar sus puertas de forma definitiva y en un futuro cercano, habrá que salir al mercado lo antes posible.

Realiza esta métrica en todos los aspectos que consideres esenciales para llegar a una tasación justa, profesional y que convenza al cliente.

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