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Nuevo decreto de alquiler: las principales medidas sobre vivienda
El Gobierno ha presentado una nueva redacción de sus decretos de vivienda con modificaciones que afectan al mercado de arrendamiento, la protección de los inquilinos y las condiciones para determinadas operaciones inmobiliarias. Entre las medidas incuidas en el nuevo decreto de alquiler recogidas aparecen nuevas prórrogas de los contratos, cambios en las indemnizaciones cuando el propietario no renueva el arrendamiento y mayores exigencias de información en los anuncios de alquiler. También se incorporan disposiciones dirigidas a limitar determinadas compras de viviendas por debajo de su valor de mercado y ampliar los recursos destinados a vivienda asequible.
Sin embargo, las propuestas se encuentran en distintas fases de tramitación. Por eso, es necesario distinguir entre las medidas de los textos presentados y aquellas cuya aprobación todavía no está asegurada.
En este artículo encontrarás:
¿Qué cambios plantea el nuevo decreto de alquiler para los contratos?
Una de las principales novedades se encuentra en los mecanismos de prórroga extraordinaria que se incorporarían a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La propuesta contempla diferentes vías para prolongar los contratos, según la situación del inquilino y las características de la vivienda.
Prórroga de hasta un año para inquilinos vulnerables
El segundo texto incorpora una extensión de hasta un año para los arrendatarios que acrediten una situación de vulnerabilidad mediante un certificado de los servicios sociales.
Esta prórroga sería obligatoria para los propietarios que tengan la condición de grandes tenedores. En cambio, los pequeños propietarios quedarían excluidos de esa obligación.
Prórroga de hasta tres años en zonas tensionadas
También se plantea una extensión de hasta tres años para los contratos de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
En este supuesto, no sería necesario acreditar una situación de vulnerabilidad y la medida alcanzaría tanto a grandes como a pequeños propietarios.
La propuesta contempla una excepción cuando el arrendador necesite recuperar la vivienda para destinarla a su propio uso o al de familiares directos.
Prórroga extraordinaria general de hasta dos años
El primer decreto incluye un mecanismo de prórroga extraordinaria de hasta dos años, aplicable a los inquilinos con independencia de que residan en una zona tensionada.
El segundo texto mantiene esta posibilidad, pero añade las alternativas específicas de uno y tres años. Cuando puedan aplicarse varios mecanismos, la propuesta establece que la prórroga de tres años para zonas tensionadas tendrá carácter preferente frente a la general.
Importante: estas nuevas vías de prórroga forman parte de los textos presentados y su aplicación depende de la correspondiente convalidación. No deben confundirse con las prórrogas que ya contempla la normativa vigente.
¿Cómo cambiarían las indemnizaciones si el propietario no renueva el alquiler?
El segundo decreto también propone modificar la compensación económica que debería recibir el inquilino cuando el propietario decide no renovar el contrato en los supuestos contemplados por la norma.
La indemnización se calcularía tomando como referencia la cantidad más elevada entre dos importes:
- Doce mensualidades, calculadas según el valor superior del rango correspondiente a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios.
- Una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
De esta manera, el importe no dependería exclusivamente de la duración del arrendamiento, sino que también tendría en cuenta el valor de referencia del alquiler.
Esta modificación corresponde al segundo texto y, por tanto, su aplicación también queda condicionada a su aprobación.
Nuevas obligaciones de información en los anuncios de alquiler
Otra de las incorporaciones del nuevo decreto de alquiler es el refuerzo de la información que debe aparecer en las ofertas y publicidades de viviendas arrendadas.
La propuesta establece que los anuncios incluyan datos que permitan conocer mejor las condiciones económicas del inmueble. Entre ellos:
- Índice de referencia del precio: cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
- Renta anterior: importe que pagaba el inquilino precedente durante los últimos cinco años.
- Límite legal aplicable: información sobre las restricciones de precio que correspondan.
- Condición del propietario: indicación de si el arrendador tiene la consideración de gran tenedor, cuando proceda.
El objetivo de esta medida es incorporar más información desde el momento en que se publica una vivienda, de modo que los interesados puedan conocer las condiciones económicas antes de iniciar las gestiones para alquilarla.
Restricciones a determinadas compras de viviendas por parte de grandes tenedores
Los decretos también incluyen medidas relacionadas con la adquisición de inmuebles por debajo de su valor de mercado.
La nueva redacción amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la restricción que afecta a determinadas operaciones por debajo del 70 % del valor de mercado. Además, extiende su alcance a los grandes tenedores, definidos en el texto como personas o empresas propietarias de más de diez viviendas, junto con las entidades de su mismo grupo empresarial.
Para determinar el valor de mercado, se exige una tasación realizada por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes que intervienen en la operación.
La propuesta también establece que las viviendas adquiridas bajo determinadas excepciones deberán conservar su destino social hasta finales de 2030.
Otra de las medidas contempla suspender los lanzamientos hasta esa fecha cuando una entidad adquiera una vivienda ocupada por una persona vulnerable que no disponga de una alternativa habitacional.
Más recursos para vivienda social y compra de primera vivienda
Los textos incorporan nuevas partidas económicas destinadas a ampliar la oferta de vivienda asequible y facilitar el acceso a la propiedad.
Entre las principales dotaciones anunciadas se encuentran:
| Medida | Dotación prevista |
|---|---|
| Fondo de Vivienda de Impacto Social | 400 millones de euros |
| Línea de préstamos TU CASA para primera vivienda | 10.000 millones de euros |
| Avales para construcción industrializada | 280 millones de euros |
La línea TU CASA contempla préstamos sin intereses destinados a facilitar la compra de la primera vivienda. Además, se prevén cinco millones de euros adicionales para gastos financieros de gestión a cargo del Instituto de Crédito Oficial (ICO).
También se plantea incorporar inmuebles de la Seguridad Social al parque público de alquiler asequible.
¿En qué situación se encuentra el nuevo decreto de alquiler?
Los textos presentados por el Gobierno deben superar el trámite de convalidación correspondiente. Según la información difundida sobre su tramitación, las Cortes se encuentran disueltas y el procedimiento debe pasar por la Diputación Permanente.
Además, los dos decretos tienen perspectivas diferentes. El texto que reúne buena parte de las medidas de vivienda continúa su recorrido parlamentario, mientras que el segundo, que incorpora las nuevas prórrogas de los alquileres y los cambios en las indemnizaciones, afronta mayores dificultades para conseguir los apoyos necesarios.
Por este motivo, las medidas propuestas no deben interpretarse como modificaciones automáticamente aplicables a todos los contratos. Su entrada en vigor y alcance dependerán del resultado de la tramitación y de lo que finalmente se publique en el Boletín Oficial del Estado.
Las propuestas introducen cambios relevantes en cuestiones como la duración de los arrendamientos, la información de los anuncios y las condiciones de determinadas operaciones inmobiliarias. No obstante, para conocer qué reglas afectan a cada contrato es necesario comprobar la normativa efectivamente aprobada y su fecha de aplicación.
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