Xavi Garcia

El sector inmobiliario deja atrás la recuperación para consolidarse con un nuevo formato de vivienda. Propiedades de obra nueva, con menor tamaño y mejores calidades.

«España ha pasado de ser el mercado con mayor incertidumbre al más estable«, dijo Humphrey White, director general de Knight Frank España.

El último informe de Knight Frank sobre ‘Tendencias del Mercado Inmobiliario Residencial en España’ analiza los factores económicos e inmobiliarios que influyen en el mercado residencial. Un estudio en el que no faltan estimaciones sobre la evolución inmobiliaria y sus posibilidades para el inversor.

A nivel general, el mercado residencial tocó suelo en 2013 para recuperarse entre 2014 y 2015. Un repunte que en 2016 se consolidará tanto en oferta y demanda inmobiliaria, como en construcción e inversión.

Todo ello a las puertas de una positiva etapa para el mercado residencial en la que se demandarán cerca de 150.000 nuevas viviendas al año.

Vivienda nueva y usada

La construcción de viviendas ha mantenido el buen nivel durante todo el año, con un 7% más de licencias de obra nueva en nuestro país. Un ritmo que puede verse lastrado en regiones como Baleares, Madrid o País Vasco. Lugares donde los permisos concedidos en 2016 han caído del 20% al 35%.

Un caso paradigmático es el de Madrid, donde los visados previos a la licencia se han duplicado mientras que el número de licencias ha descendido. Quedando incompleto el proceso de edificación residencial.

En lo relativo a las compraventas, el número de operaciones no dejan de crecer en los últimos cuatro años. En 2016 el incremento ha sido del 28%.

Una cifra que recibe el impulso mayoritario de la vivienda usada. Un tipo de inmueble que representa nueve de cada diez transmisiones.

Esta proporción variará en los próximos años. Fundamentalmente por la incorporación de 150.000 nuevas viviendas anuales debido al aumento de la demanda. Aunque en algunas comunidades el residencial de obra nueva crece ya a buen ritmo. Es el caso de Madrid (+40%), País vasco (+20%) e islas Baleares (+18%).

Impacto de la obra nueva

La previsión de Knight Frank es que en un máximo de tres años, la vivienda a estrenar represente el 30% de las compraventas quedando el 70% para las casas usadas.

La edificación de obra nueva estará fundamentalmente ubicada en la zona de Barcelona, Madrid, Baleares, Málaga, País Vasco y Navarra. Regiones que, en suelo urbano, protagonizan el mayor volumen de operaciones y los mayores precios.

De hecho, la vivienda nueva se vende a un precio medio de 1.750€/m2 frente a la vivienda de segunda mano con 1.500€/m2.

Por su escasez y su máxima rentabilidad, el residencial de obra nueva genera tal expectativa que tan pronto como sale a la venta se absorbe por completo. Basta con pensar que para una población de 1.000 habitantes únicamente se dispone de 11 propiedades de obra nueva.

Perfil del futuro comprador

Si el tipo de vivienda a la venta ha de evolucionar, lo que no ha cambiado es la importante presencia de compradores foráneos.

Los inversores extranjeros protagonizaron un 23% de las operaciones de 2016, con ciudadanos europeos como los más destacados (64%) y británicos como líderes absolutos (20%).

Más de una cuarta parte de las propiedades son adquiridas por compradores extranjeros en Canarias (41%), en Baleares (38%), en la C. Valenciana (35%) y en Murcia (26%).

Otro aspecto destacable, es la evolución en el tipo medio de vivienda. La propiedad con tres o más habitaciones cede protagonismo a la vivienda con dos o un dormitorio.

Ante un menor número de habitantes y mayor proporción de hogares, la oferta del mercado debe reinventarse totalmente.

A pesar de la incertidumbre económica, la vivienda de alquiler en España lleva quince años sin dejar de crecer. Y hoy, con un mercado inmobiliario más exigente, propietarios e inquilinos demandan una mayor profesionalización.

Vivir de alquiler es toda una tendencia en un mercado residencial cada vez más flexible, en su adaptación a los cambios sociales. Su perspectiva de crecimiento para alinearse con gran parte de Europa y su alta rentabilidad para el propietario merecen una gran atención.

Es por ello que la tercera edición del informe semestral ‘Solvia Market Review’ se centra en el aumento de la vivienda en alquiler en España. Un tipo de propiedad centrada en grandes capitales, aún gestionada por particulares y con altos niveles de rentabilidad.

De los profesionales del sector inmobiliario depende ofrecer un servicio integral y una seguridad jurídica. Condiciones fundamentales para hacer aún más competitiva la gestión del alquiler residencial.

Oferta dominada por grandes ciudades

El último informe de tendencias inmobiliaria de Solvia deja un panorama con mucha diversidad, muy repartido y sin un referente claro entre los profesionales.

España protagoniza el resurgir de la vivienda de alquiler, con dos grandes capitales como Barcelona y Madrid. Cada una de ellas celebra más de 40.000 contratos anuales, frente a otras como Málaga, Valencia o Baleares que no superan los 7.000 alquileres.

En lo relativo a porcentajes, Madrid con un 23,9% de viviendas arrendadas y Barcelona con un 36,1%, destacan junto a las provincias de Girona (33,1%), Cádiz (29,8%), Baleares (28,6%) o La Coruña (24,4%).

Se trata por ello de un mercado heterogéneo, dominado por ciudades grandes y muy pobladas. Pero aún así controlado por particulares .

De hecho, el 97% de las viviendas alquiladas como primera residencia está en manos de un particular. La confianza con el propietario hace obviar la falta de seguridad jurídica y el trato profesional habitual en un agente inmobiliario.

Es por ello que aún queda mucho trabajo por hacer para equilibrar o invertir esta situación. Una tarea pendiente para los profesionales y las agencias especializadas.

Un sector inmobiliario en crecimiento

Profesionalizar la gestión del alquiler residencial no es un antojo sino una necesidad.

Los cambios de tendencia derivados de una creciente movilidad y flexibilidad laboral no harán sino incrementar la proporción de viviendas en alquiler en los próximos años.

A partir de los recogidos en los censos de población, España ha ido perdiendo inquilinos en las últimas décadas. Cayendo de un 36,6% de viviendas en alquiler en 1970 a un 17,9% en 2001.

Desde entonces, el régimen de alquiler no ha hecho más que subir, alcanzando un 21,1% en 2011 y un 22,3% en 2015. Una proporción que se quedará muy atrás, cuando jóvenes miles de jóvenes se incorporen al mercado residencial.

Rentabilidad de la vivienda de alquiler

Los ingresos por invertir en una propiedad para su posterior alquiler no admiten muchas comparaciones con la mayoría de productos bancarios.

Según Solvia, la rentabilidad media del alquiler se sitúa en un 6,1% a nivel nacional con un valor medio de 1.377€/m2 por mes. A nivel territorial, esta rentabilidad supera el 7% en un 29% de los contratos. Entre el 5% y el 7% se mueven el 49% de los alquileres. Y por debajo del 5% se sitúa otro 22% de los arrendamientos.

La Comunidad de Madrid ofrece la mayor renta de alquiler, con 7,6€/m2 mensuales y una rentabilidad media bruta del 5,8%. En segundo lugar encontramos a Cataluña y los archipiélagos (Baleares y Canarias), con una renta de 7,4€/m2 y un beneficio del 6,1%.

Andalucía se encuentra en tercera posición, con 5,2€/m2 por mes y una rentabilidad media del 6,9%. Y la Comunidad Valenciana, junto a Murcia, alcanzan los 4,7€/m2 y el 6,6% en rentabilidad.

¿Qué otra alternativa puede ofrecer el mercado al inversor? Prácticamente ninguna.

Mucho se ha hablado de una doble velocidad del mercado inmobiliario que describe dos escenarios con diferente fortuna. Uno donde se incrementa el precio de la vivienda y otro donde los valores siguen estancados.

La brecha entre los dos mercados inmobiliarios en España no deja de ensancharse desde hace año y medio.

Las últimas estadísticas, elaboradoras por el Ministerio de Fomento e Idealista.com, muestran la diferencia del precio de la vivienda y su evolución en función.

Si existen dos países a nivel inmobiliario, uno de ellos está en grandes capitales instaladas en plena revalorización del suelo e incluso en la edificación de nuevas promociones.

Y el otro forma parte de los pequeños núcleos urbanos y los recónditos municipios con escaso interés para la edificación de una segunda residencia.

Veamos esta desigual fortuna a partir de dos gráficos esclarecedores.

El doble paisaje del mapa residencial

La última estadística trimestral con el precio de la vivienda libre, elaborada por el Ministerio de Fomento, recoge los valores de tasación del tercer trimestre de 2016 para las diferentes provincias españolas.

En una lectura general podemos apreciar un incremento del 4% en el precio de la vivienda que permite encadenar diez trimestres consecutivos al alza.

Sin embargo, existe una clara diferencia entre aquellas provincias con bajadas más acusadas y aquellas con mayores incrementos.

Representando a ambos extremos encontramos dos provincias con escenarios totalmente opuestos: Barcelona y Castellón.

Mientras la provincia catalana sube a un ritmo anual del 6,6%, la levantina decrece a un ritmo del 4%. Los datos del tercer trimestre no hacen más que contribuir a ampliar esta brecha.

Barcelona pasó de 2.018,9 euros a 2.031,8 euros el metro cuadrado. Lo que supone un incremento del +0,6% en solo tres meses.

Al mismo tiempo que Castellón abandonó los 1.062 euros para instalarse en los 1.027,1 euros el metro cuadrado.

Una rebaja del -3,3% en idéntico periodo de tiempo. Mientras las otras dos provincias de la Comunitat Valenciana subían su precio: Valencia con un +1,9% y Alicante con un +1,3%.

Precio de la vivienda en las capitales

Para analizar la desigual evolución del mercado, resulta interesante comparar el precio de la vivienda en diferentes escenarios. Uno de los más activos es el que conforman las ciudades españolas.

El portal Idealista.com elabora el llamado índice inmo50, que tiene en cuenta la evolución de la vivienda usada en las capitales de provincia.

A lo largo de los años, su evolución ha sido más o menos convergente con el índice general de Idealista. Sin embargo, fue a partir del segundo semestre de 2015 cuando ambos indicadores empezaron a distanciarse.

Si entonces, en julio de 2015, la caída del precio de la vivienda en las capitales fue del 0,6% frente a una rebaja general del 1,2%. Hoy, esa diferencia es de 6 puntos.

Noviembre de 2016 ha registrado un incremento interanual del 1,7% en el inmo50. Mientras que el índice de la vivienda usada en el conjunto de España ha caído un 4,3% interanual.

Según Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario, los dos indicadores ‘muestran la cara más realista del mercado inmobiliario‘. Y la comparación entre ambos datos ‘ponen de manifiesto que unos mercados generan interés, mientras otros siguen obligados a bajar precios‘.

En la construcción de viviendas, Cataluña tiene un doble panorama. Junto a la recuperación de Barcelona y destinos habituales para la segunda residencia, encontramos muchos municipios que no logran remontar.

Al igual que en toda España, la evolución del mercado residencial catalán tiene una doble velocidad.

A la actividad constructora de la ciudad de Barcelona, su corona metropolitana y los tradicionales enclaves vacacionales, se contrapone la inactividad en muchos municipios.

Los datos trimestrales, ofrecidos por la Secretaria de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, lo demuestran. Según las estadísticas, más de la mitad de los municipios catalanes no activó proyecto residencial alguno hasta septiembre de 2016.

Este fenómeno lo confirma el informe del Mercado Residencial en España 2016-2017 que ha presentado recientemente Servihabitat.

Construcción de primera y segunda residencia

La estadística residencial de la Generalitat de Catalunya deja un panorama con claroscuros.

De los 948 municipios catalanes, en 556 no se construyó ni una sola vivienda entre enero y septiembre de 2016. Una situación que contrasta con la de Barcelona ciudad y su área metropolitana. En la capital donde se iniciaron las obras de 975 nuevas viviendas, en Badalona de 598 pisos, en l’Hospitalet de Llobregat de 306 pisos, en St Cugat del Vallès de 306 viviendas y en Cornellà de Llobregat de 269.

Las buenas noticias no quedan ahí. Municipios donde tradicionalmente se encuentra la segunda residencia de esos catalanes, también repuntan con fuerza.

Aquí encontramos a Platja d’Aro, con promociones de 193 nuevas viviendas. Una cifra cercana a la de una época con máxima actividad (231 en 2007).

Otros importantes enclaves al sur, como El Vendrell (Tarragona), o al norte, como Roses (Girona),también se han recuperado. Llama mucho la atención el caso del Alp, pequeño municipio situado en la Cerdaña, con 23 nuevas promociones.

Las tendencias del mercado residencial

A principios de diciembre, Servihabitat ha presentado públicamente su estudio del mercado residencial para 2016 y 2017.

El informe destaca que en 2016, ha arrancado en Catalunya la construcción de 7.972 viviendas. Esta cifra cifra supone un incremento del 12,5% respecto a 2015. Y para 2017, se espera otro nuevo aumento del 7% en la edificación residencial.

Este repunte del sector estará centrado,a nivel estatal, en el centro urbano de las grandes ciudades. Además del área metropolitana de esas capitales y los tradicionales destinos de la segunda residencia, tanto interiores como exteriores.

Apuntando a la provincia Barcelona, Servihabitat destaca un importante crecimiento del mercado inmobiliario en la capital y su corona metropolitana. Sin olvidar los destinos vacacionales más exclusivos, situados a un máximo de 60 km de la ciudad condal.

Los municipios más alejados y aquellos que carecen de carácter vacacional, seguirán sin levantar cabeza.

El próximo ejercicio traerá subidas y bajadas en el recibo del IBI. Una puesta al día que parte de la última actualización del catastro en cada municipio.

Con la actualización de los coeficientes de valores catastrales, aprobada por el Real Decreto-Ley 3/2016 de Medidas Tributarias, 2.452 localidades revisarán el valor de sus inmuebles en 2017.

Una verificación catastral al alza para 1.895 municipios españoles que se traducirá en subidas del IBI o de la plusvalía municipal. Mientras que la fortuna sonreirá a 557 localidades que revisarán a la baja sus valores catastrales.

La actualización irá desde una subida del 0,87% en valores del catastro que datan de 2011 hasta un máximo del 8% en municipios que no se han revisado desde los años 1984 a 1990.

Se trata de unas variables que acostumbran a aparecer, con carácter anual, en los Presupuestos Generales del Estado. Pero la imposibilidad de que se aprueben los PGE en 2016 ha obligado a tramitarlas vía Real Decreto-Ley.

Est sistema facilita la aprobación y adecuación en cada ayuntamiento, de cara a aplicarlos a partir del uno de enero de 2017.

Revisión del catastro en 2.500 municipios

Los ayuntamientos tienen en el Impuesto de Bienes Inmuebles su gran fuente de ingresos. Por ello, la actualización del catastro es un hecho de vital importancia para sanear sus arcas.

Una revisión que, por vez primera desde 2013, se hará al margen de los Presupuestos General del Estado. Cada consistorio deberá solicitar a la Dirección General del Catastro la actualización de los valores inmobiliarios siempre que hayan transcurrido un mínimo de cinco años desde la última revisión.

Un proceso de valoración que es obligatorio pasados diez, a pesar de que en el último informe de 2014 se estimó que el periodo medio de actualización es de veintiún años.

El incremento o la rebaja de 2017 será más alto o más bajo en función de la última revisión catastral. Algo de lo que da buena nota el BOE del sábado 3 de diciembre. En él se apuntan incrementos para valoraciones anteriores a 2003 y rebajas para muchos inmuebles posteriores. Mayoritariamente fruto de la burbuja inmobiliaria.

Del ‘catastrazo’ a las rebajas en el IBI

Entre las 1.895 localidades donde se aplicará el llamado ‘catastrazo’, destacan capitales de provincia como Alicante, Badajoz, Cádiz, Córdoba, Granada, Jaén o Tarragona.

A nivel provincial, Burgos será la región más afectada con 151 municipios, junto a Ávila con 124 o Teruel con 112 ayuntamientos.

En el otro extremo, 557 localidades se beneficiarán de una rebaja. Aquí encontramos a ciudades como Almería, Ávila capital, Lleida o Santander. Mientras que provincias como Guadalajara (46) y Valencia (44) son las que cuentan con más municipios sobrevalorados.

El caso de Madrid y Barcelona se debe leer en función de sus barrios y distritos. Fue así como, entre septiembre y octubre, se anunció una bajada en el IBI para el 40% de los inmuebles madrileños. Al mismo tiempo que Barcelona propuso congelar el impuesto a un 98% de las viviendas.

El mercado residencial suma dos años y medio al alza con un incremento del 4% en el precio de la vivienda. Cifra que dejan atrás algunas comunidades y anuncia la recuperación de la vivienda nueva.

El tercer trimestre de 2016 finaliza con una nueva revalorización del mercado residencial. La vivienda sube un 4% en tasa interanual y encadena diez trimestres seguidos al alza.

Según el Índice de Precios de la Vivienda del tercer trimestre, elaborado por el INE, 16 de las 17 comunidades autónomas suben de precio.

Aunque las mejores tasas se registran en la Comunidad de Madrid, Cataluña y las Islas Baleares. Todas ellas suben por encima de la media anual, mejorando si cabe el incremento registrado en trimestres anteriores.

Otra noticia importante es la reactivación de la construcción residencial. Actividad que impulsa a la obra nueva, haciendo subir a las nuevas viviendas a mayor ritmo que las viviendas usadas.

El precio de la vivienda sigue al alza

La vivienda libre se revalorizó un 4% interanual durante el tercer trimestre, frente al 3,9% del segundo trimestre. Acumulando un 4,1% en lo que va de año.

Con este incremento, el Índice de Precios de Vivienda suma diez trimestres subiendo. Un periodo que comenzó en el segundo trimestre de 2014, tras seis años consecutivos cayendo.

En esta nueva estadística, lidera las subidas la Comunidad de Madrid (+7,8% interanual) que acumula un 7,4% en 2016. En segundo lugar se encuentra Cataluña (+6,6%) con un acumulado anual del 6,2%. Mientras que en tercera posición está Baleares (+5,4%) que acumula un 5,8%.

Aunque todas las comunidades mejoran en lo que va de año, hay cinco que se deprecian respecto al trimestre anterior. Son Murcia (-0,3%), Aragón (-0,3%), Comunitat Valenciana (-0,2%), Andalucía (-0,11%) y Castilla y León (-0,1%). En las antípodas de Baleares (+3,4%), Cataluña (+2%) y Madrid (+1,2%). Síntomas de la doble velocidad del mercado inmobiliario.

La construcción anima a la obra nueva

La estadística residencial muestra por primera vez una reactivación en la actividad constructora. Su dinamismo ha llevado a un incremento muy superior de la vivienda nueva, respecto a la vivienda de segunda mano.

Es así como la obra nueva acumula una subida del precio de la vivienda del 5,8% en lo que llevamos de año, mientras que los pisos usados únicamente se han encarecido un 3,8%.

Se trata de una diferencia que se acentúa si estudiamos solo el último trimestre. Periodo en el que la vivienda nueva ha subido un 7,3% frente al 3,5% de la vivienda usada.

De esta estadística se pueden sacar diversas conclusiones. La más importante es el largo recorrido que aún le queda al precio de la vivienda en buena parte de España.

Las cifras llevan a pensar que la revalorización de la vivienda nueva seguirá celebrándose en 2017. Y que la brecha entre la obra nueva y la vivienda de segunda mano no se cerrará hasta que se produzca un aumento significativo de la construcción residencial.

Noviembre acaba con una pequeña revalorización del precio de la vivienda. Incremento que vuelve a llegar de la mano del parque inmobiliario en las principales ciudades españolas.

El suave incremento del precio de la vivienda en el penúltimo mes del año tiene una doble lectura. Se trata de un repunte medio del 0,2% repartido de manera heterogénea.

La presentación del ‘Índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados –Noviembre 2016’ destaca el comportamiento positivo de una mitad de España frente a la otra mitad.

Las ‘grandes capitales’ (+1,5%) y la ‘costa mediterránea’ (+0,2%) son las únicas zonas que se revalorizan. Amortiguan así la rebaja acumulada del 41,2% en el precio de la vivienda.

En el otro extremo, el ‘resto de municipios’ (-1,2%), las islas ‘Baleares y Canarias’ (-0,6%) y otras ‘áreas metropolitanas’ (-0,4%).

Zonas que frenan la clara recuperación del sector inmobiliario, dejando la revalorización media del 1,8% en lo que llevamos de año.

Mercado en una línea positiva general

La recuperación del sector inmobiliario tiene un importante impulso en muchos de los indicadores económicos.

El tercer trimestre de 2016 ha cerrado con incrementos en la compraventa de viviendas (+13,7%), la concesión de hipotecas un (+11,9%) y la aprobación de visados para construcción de obra nueva (+8,1%).

También ha mejorado la oferta inmobiliaria en portales online (+0,9%). E indicadores como el IPC (+07,%) y el Euríbor (-0,074%) reflejan un incrementos en el consumo y el endeudamiento de las familias.

Ello ha facilitado que en once meses de 2016 la vivienda acumule una subida del 1,8%, ligeramente inferior al de octubre (+2,2%).

A nivel absoluto, el precio de la vivienda acumula una rebaja del 41,2% respecto al boom de 2007. Aquí destacan caídas a casi la mitad de su valor en el ‘litoral mediterráneo’ (-48,2%), ‘áreas metropolitanas’ (-44,1%) y ‘grandes capitales’ (-44%).

Una señal de que estamos lejos de una nueva burbuja y el sector inmobiliario aún tiene largo recorrido por delante.

Doble evolución del precio de la vivienda

Con el mes de noviembre se acumulan incrementos en Baleares y Canarias del 3,1% (precio medio de 1.327 euros). Seguidos de las grandes capitales españolas del 2,5% (1.342 euros), las áreas metropolitanas del 1,7% (1.276 euros) y otros municipios del 1,1% (1.372 euros).

Únicamente cae un 0,2% la costa mediterránea (precio medio de 1.341 euros).

El ‘Informe Tinsa IMIE’, en una previsión de los precios de cara a 2017, confía en que estos se mantengan invariables o con un ligero incremento cercano al 2%.

En ese sentido, grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga seguirán liderando la recuperación. Grandes capitales con un parque inmobiliario ideal para la inversión.