Xavi Garcia

La madurez del mercado inmobiliario llega a todos sus sectores, aunque ninguno puede dejar de estar atento a la evolución de la economía. Desde la compra de vivienda al alquiler de espacios comerciales.

El mercado inmobiliario español vuelve a crecer. Necesitará de una reordenación del suelo y de más transparencia, pero está en plena recuperación. Esa es la conclusión general de la mayoría de expertos.

La celebración de ‘Tercer Encuentro del Sector Inmobiliario‘, celebrado el 26 de enero por el IESE Business School, ha dejado un buen balance. La profesionalización del sector, los últimos datos turísticos, los retos de la promoción inmobiliaria y la perspectiva inversora han centrado la mayoría de intervenciones en el acto.

Desde el derecho a la vivienda al ‘home sharing‘ y la evolución del espacio comercial en las principales capitales. Los mayores expertos del mercado inmobiliario han opinado sobre estos y otros temas de interés.

Turistas y compra de vivienda

El récord de más de 75 millones de turistas llegados a España en 2016 ha tenido un impacto directo en la compra de vivienda vacacional. Según la tasadora Tinsa, los visitantes están detrás del 30% de las compraventas residenciales en la costa española.

Actividad de la que se hacen eco las últimas estadísticas trimestrales de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). En ellas se aprecia un 20% más de tasaciones por un 14% más de valor, respecto al año anterior.

Tinsa asegura que la llegada de turistas está detrás del aumento de promoción de vivienda y de los nuevos proyectos hoteleros.

El stock de nueva vivienda se vende, reactivando el ciclo de la industria. Y ello tiene un impacto en la actividad económica y la generación de empleo.

Los promotores son cautelosos

El mundo de la promoción inmobiliaria observa la recuperación del sector con cierta inquietud. La poca transparencia, la escasa predecibilidad y la falta de orden en el desarrollo de suelo son una combinación peligrosa.

Desde la patronal española APCE, se está reclamando más suelo finalista a precios competitivos para el desarrollo de nuevos proyectos. Catorce millones de jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda deben tener respuesta por parte del mercado.

Por ello se hace necesaria la complicidad política. Si este suelo finalista no se edifica y la demanda general sigue en aumento, como ya sucede en Barcelona y Madrid, la subida de precios será pronunciada en los próximos años.

Los inversores que parecían estar interesados solo en las dos grandes capitales, Baleares y la Costa del Sol miran ahora también a ‘otros rincones de la geografía, desde Sevilla a La Coruña’ afirman desde la promotora Dospuntos.

En ese sentido, el propio IESE calcula que España tendrá necesidad de obra nueva a razón de 123.115 unidades anuales durante los próximos cinco años.

Oportunidad del suelo comercial

El sector ‘retail’ es uno de los que mejores perspectivas plantea al inversor inmobiliario, gracias a sus altas rentabilidades.

La recuperación del consumo en los últimos dos años y medio, la ocupación y el repunte en las rentas del alquiler y la afluencia de público han sido claves. Así opinan en la Lar España.

En ese sentido, Barcelona y Madrid han ido escalando posiciones gracias a sus zonas primes. El Paseo de Gracia está tocando máximos, que costará mantener, mientras que la Gran Vía madrileña se ha revalorizado a nivel internacional.

Sin embargo, existen ciudades del mundo donde la situación está fuera de control. El representante del Pontegadea se refiere a zonas como la Quinta Avenida de Nueva York. Donde el mercado es capaz de pagar cinco millones de dólares por la renta anual de una superficie de 100 m2.

La actividad del mercado residencial y sus características más demandadas han provocado que oferta y demanda se distancien al establecer el precio de la vivienda.

Los mercados en plena actividad no son una excepción cuando se trata de fijar un valor para cada producto. Es el caso del sector inmobiliario.

El portal pisos.com elabora anualmente un estudio comparativo entre la demanda y la oferta residencial, en los mercado de venta y alquiler.

Esta distancia se ha hecho más grande en el último año. No solo por la revalorización en las zonas más cotizadas, sino también la evolución en el tipo de vivienda más demandada.

La brecha que separa a vendedor y comprador llega hoy hasta el 27%, mientras que la separación entre dueño e inquilino puede llegar al 19%.

Sea como sea, unos y otros están condenados a entenderse. Pero también a hacer encajar lo que el mercado ofrece con lo que el cliente necesita.

El precio de la vivienda en venta

La diferencia entre el valor de los inmuebles que se ofertaron y demandaron en 2016 estuvo en 26.180 euros. Una brecha del 27% que supuso un aumento del 2% respecto al año anterior.

Esta diferencia alcanzó máximo nivel hace ocho años, cuando a comprador y vendedor les separaba un 55% del precio. Desde entonces, la diferencia se ha ido moderando hasta alcanzar el 20% en el año 2013. Subir al 25% en 2014 y volver a caer al 23% en 2015.

El presupuesto medio de salida es de 97.500 euros frente a un precio medio de venta de 123.680 euros (1.546€/m2).

Oferta y demanda se acercaron especialmente en el País Vasco (-4%), Castilla La Mancha (+9%) y Aragón (+10%). Mientras que las grandes diferencias se concentraron en La Rioja (+38%), Comunidad Valenciana (+34%) y Canarias (+33%).

En ese sentido, cabe remarcar que las únicas comunidades autónomas donde la demanda superó a a oferta fueron el País Vasco y Navarra.

El tipo de propiedad más demandada

Este estudio nos permite ver como, poco a poco, compradores y vendedores abandonan posturas de total desconexión. No solo por precio sino también por características propias de la vivienda.

El piso medio más solicitado para compra cae de los 90 m2 ofertados a los 80 m2 de la demanda general, cayendo así un 10,47% su precio entre 2015 y 2016.

Mientras que la superficie más demandada en los pisos en alquiler ha caído de los 90 m2 de 2010 a los 70 m2 de 2016.

Financiación para la compra e incremento en las rentas de las principales capitales hacen que el grueso de la demanda de vivienda encoja. Concentrándose paulatinamente en pisos más pequeños y de precio más ajustado.

El precio de la vivienda en alquiler

La distancia entre la renta anunciada por los propietarios y el presupuesto de los inquilinos también ha aumentado. De hecho, la subida del alquiler mensual ha sido importante en 2016.

Esta diferencia que fue de un 27% en el año 2010 ha ido bajando hasta un 10% el pasado 2015. Con un incremento final de la brecha en 2016 del 19%.

La diferencia fundamental entre 2015 y 2016 no ha sido tanto de superficie como precio de la vivienda para ese tamaño medio.

Los 70 metros cuadrados se han repetido en los últimos seis años. Pero mientras que en 2015 y 2016, el inquilino ha ofertado 350 euros mensuales, hoy es el propietario quien pide 416 euros por el mismo piso.

Del mapa nacional cabe destacar el hecho de que solo en Baleares la demanda supera a la oferta. Pero también que vivienda ofertada y demandada se igualan en Aragón, La Rioja y Cantabria.

Comparando a Barcelona o Madrid con otras capitales internacionales, nuestro mercado inmobiliario ofrece alternativas de acceso a la vivienda. A las antípodas de Hong Kong que destaca por ser la ciudad más cara del mundo.

Últimamente, observamos con asombro los precios que maneja el mercado residencial en las principales ciudades españolas. Pero, ¿nos hemos detenido a estudiar algunos de los parques inmobiliarios más competitivos del mundo?

Cada año, la firma estadounidense Demographia elabora un estudio con 406 mercados de la vivienda en nueve países de referencia internacional. El ‘Annual Demographia International Housing Affordability Survey‘ incluye Australia, Canadá, Estados Unidos, Irlanda, Japón, Nueva Zelanda, Reino Unido y Singapur.

Los datos, relativos al tercer trimestre de 2016, miden las dificultades de acceso a la vivienda. Un ranking en el que una ciudad moderna como Hong Kong supera nuevamente a capitales de los cinco continentes.

Mientras que a nivel de países, Australia por sus altos precios y Estados Unidos por su diversidad metropolitana, señalan ambos extremos del mercado residencial.

Mercados internacionales frente a los que sobresale el español.

Capitales prácticamente intocables

De las trece ediciones del estudio inmobiliario de Demographia, las siete últimas han tenido un líder absoluto: Hong Kong.

La ciudad china es la que ofrece peor acceso a la vivienda a nivel internacional, según una clasificación de ingresos y precios. Un hecho que pone de manifiesto la difícil situación en ciertos lugares del planeta.

Hong Kong destaca a partir de un claro ejemplo. La compra de una apartamento supone 18,1 veces el equivalente a la media anual de ingresos en un hogar de la propia ciudad.

A pesar de ello, Hong Kong mejora respecto al último año. En 2015, la misma vivienda obligaba a desembolsar 19 veces el salario medio de una familia.

En segunda posición mundial encontramos a Sidney. Ser propietario en la ciudad australiana supone invertir 12,2 veces los ingresos medios de todo un año. Al tiempo que Vancouver, en Canadá, ocupa la tercera posición con 11,8 veces.

La situación china en este ranking confirma los resultados de otro estudio parecido de E-House en el que Hong Kong, Pekin y Shangai ocupaban las tras primeras posiciones mundiales. Así como el ‘Global Real Estate Bubble Index‘, que elabora el banco suizo UBS, donde Hong Kong ocupa la sexta posición.

Dificultad de acceso a la vivienda

El estudio de acceso a la vivienda no es un sistema de medida perfecto, porque no tiene en cuenta el tamaño medio de la casa, la antigüedad o la calidad de la construcción. Sin embargo, es el único índice que compara la situación de diferentes mercados residenciales y las facilidades a los posibles compradores.

Si elevamos el estudio a nivel nacional, el conjunto de nueve países obtiene una nota media de 4 puntos.

Tengamos en cuenta que el informe considera asequibles los mercados puntuados con 3 o menos, moderadamente inaccesibles si se mueven de 3,1 a 4, seriamente inaccesibles si obtienen de 4,1 a 5 y extremadamente inaccesibles si superan los 5 puntos.

En ese sentido, y con la excepción de Hong Kong, Australia y Nueva Zelanda acumulan mayor proporción de ciudades con dificultades, el Reino Unido empieza a tener serias complicaciones y Estados Unidos tiene el mapa más heterogéneo.

Un mapa internacional en el que no aparece España. País estabilizado en un 7,5 años de esfuerzo inmobiliario para la compra de vivienda. Dejando atrás los máximos de 13,7 años propios de la crisis, según ST. Sociedad de Tasación.

El éxito del arrendamiento inmobiliario como opción residencial puede quedar comprometida por iniciativas como la impulsada por la Generalitat de Cataluña: un índice de referencia para los precios del alquiler.

La decisión es definitiva. Cataluña aplicará la próxima primavera un índice de referencia para controlar los precios del alquiler.

El Decreto que fijará este índice estará listo en un par de meses y comenzará a aplicarse en ciudades con alta demanda residencial. Se trata de un indicativo que fijará el precio en euros por metro cuadrado para una vivienda, en función del barrio, la superficie o el estado de conservación.

El anuncio de este índice coincide con el último informe de precios del alquiler de Fotocasa. Estudio donde se aprecia un incremento del 14,6% interanual en Cataluña y un 16,2% en la provincia de Barcelona.

La Generalitat de Cataluña espera recibir el apoyo de la Administración local y estatal en su intento por obligar a que los propietarios fijen precios ‘razonables’. Un argumento que ponen en cuestión los expertos del sector inmobiliario.

Precios del alquiler en máximos

Barcelona tiene los mayores precios del alquiler de vivienda de toda España. Arrendar una vivienda en la ciudad condal supone un gasto de 15,16€/m2 al mes, superando los 1.200 euros mensuales una vivienda de apenas 80 m2.

Estas rentas están ya por encima de los máximos históricos registrados en 2007 y dejan atrás a otras ciudades españolas como Ibiza (13,90€/m2), San Sebastián (13,08€) o Madrid (12,46€).

Sin embargo, el caso de Barcelona no es único. Otras ciudades de su misma provincia forman parte del Top 10 nacional. Son Gavà (13,31€/m2), Sant Cugat del Vallès (13,15€), Sitges (12,90€), Castelldefels (12,54€) y l’Hospitalet de Llobregat (11,34€).

El caso es aún más llamativo si se comparan los diferentes barrios de Barcelona. Ciutat Vella es el distrito más caro de la ciudad y de toda España. Alquilar un piso en el barrio Gótico obliga a pagar 17,37€/m2 al mes de media. Superando a barrios exclusivos como los de Chamberí y Salamanca, en Madrid.

Aunque donde más han subido los precios del alquiler durante el último año ha sido en el Eixample. Alquilar una vivienda en este distrito cuesta hoy un 18% más que hace un año. A poca distancia del distrito de Sants-Montjuic (+ 17,8% respecto a 2015).

Índice de referencia del alquiler

Cataluña, como el resto del Estado, sigue siendo una comunidad autónoma de propietarios. Pero ocho de cada diez personas ya contemplan abiertamente el alquiler como una posibilidad y únicamente cuatro de cada diez considera que alquilar es tirar el dinero.

Es por ello que la Generalitat de Cataluña quiere ‘modular’ las subidas en los precios del alquiler en ciertas ciudades como Barcelona.

En un plazo aproximado de dos meses se aprobará un Decreto Ley que implementará un índice de precios de referencia para el alquiler. Un indicador que fijará un precio por metro cuadrado según las características de la vivienda conocidas por el Incasol.

Para determinar dicho precio se tendrá en cuenta la localización de la vivienda, la antigüedad de la finca o de la propiedad, los metros cuadrados de superficie, la eficiencia energética de la vivienda y el hecho de que se alquile con o sin muebles.

Este importe por metro cuadrado se actualizará cada dos años y mientras que todos los criterios de elaboración se revisarán cada cuatro años.

El Decreto Ley obligará a que los propietarios hagan constar en el contrato dicho precio de referencia, si el precio del alquiler está por encima. También se pedirá a los diversos ayuntamientos la creación de incentivos fiscales en la cuota del IBI para propietarios que tengan en cuenta este índice de referencia.

Una medida cuestionada por el sector inmobiliario, ya que igual que aporta transparencia puede llegar a reducir la oferta de viviendas de alquiler.