Xavi Garcia

Ya lo dijimos hace tiempo, el alquiler residencial ha venido para quedarse. Idea que confirman la velocidad en la comercialización de ciertos inmuebles y la subida en las rentas de las viviendas en alquiler.

La fórmula escogida por jóvenes que buscan su primera vivienda y profesionales con alta movilidad geográfica sigue al alza.

Si a finales de 2016 el alquiler de vivienda presentó una rentabilidad media del 6,3%, frente al 5,5% del año anterior, 2017 no va a cambiar esta tendencia.

La última actualización del Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA) ha registrado un incremento medio de precios del 0,98%.

Un indicador inferior al tradicional uso del Índice de Precios al Consumo (IPC), pero que confirma la revalorización de la vivienda.

¿Aún no sabes que hacer con tu vivienda? ¡Alquilarla podría ser la mejor solución!

Índice ARCA para viviendas en alquiler

La última actualización del Índice ARCA es la menor desde el inicio del año. Tras los incrementos de enero (1,84%) y febrero (1,5%), el alza del 0,98% en marzo demuestra la estabilización del mercado del alquiler.

Existe un claro interés de los inversores por construir obra nueva residencial para arrendar. Y una alta demanda de los inquilinos, especialmente en las grandes ciudades.

Aspectos a los que la evolución del mercado responde con una moderada subida en los precios de las viviendas en alquiler.

¿Quién dijo que existe una burbuja del alquiler? Las dudas que impedían al propietario alquilar su vivienda empiezan a desaparecer.

Un IPC alejado de la realidad

Frente al Índice ARCA, el IPC lleva tres por encima del año pasado. Desde enero y febrero con un 3% a marzo con un 2,3%.

Aún así, son muchos los expertos que coinciden en señalar el carácter ‘poco ajustado’ a la realidad del índice de referencia en el consumo. Un indicador que, por estar basado en los precios de múltiples y diversos productos, se escapa a la singularidad del mercado inmobiliario.

Basta un ejemplo para entenderlo. Partiendo de un alquiler medio de 500 euros mensuales, firmado en marzo de 2016, la actualización sería de 504,90 euros.

Mientras que, actualizada con el IPC, la renta anual sería 80 euros más alta por la incidencia de otros valores no relacionados con la vivienda.

El pistoletazo de salida a la Campaña del IRPF es uno de los más tensos a nivel tributario. Y aunque la Renta 2016 trae pocas novedades fiscales, es importante conocer todos los detalles.

El miércoles 5 de abril empieza la contrarreloj para ponerse al día con Hacienda. Los contribuyentes tendrán hasta el próximo 30 de junio para presentar la Declaración de Renta 2016. Un obligación anual que este año presenta novedades, más en la forma que en el fondo.

Se trata de un momento importante para el ahorrador y el inversor, especialmente en aspectos relativos a la vivienda. A pesar de la desaparición de la deducción por vivienda habitual; rentas inmobiliarias, rehabilitaciones y reclamaciones al banco deben tributar.

Todo ello sin olvidar la desaparición del Programa Padre y la renovada importancia del borrador, que hace falta revisar exhaustivamente.

Cuestiones de cara a la Renta 2016 a las que tendremos que acostumbrarnos en las próximas semanas.

Novedades en la Renta 2016

Por vez primera, la presentación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dejará de contar con la ayuda del programa Padre. En su lugar, e igual que hace un año, el contribuyente contará con el sistema Renta Web.

A nivel tributario, las novedades son escasas. Prácticamente todas se aplicaron en la Renta 2015. Aunque tampoco conviene olvidar que algunos cambios de la reforma fiscal de 2014 tienen una aplicación gradual.

Es por ello que sí existen algunos pequeños cambios. Uno de ellos es la tributación del ahorro, que siendo entre el 19,5% y el 23,5% pasa a estar entre el 19% y el 23%.

Otro aspecto importante es el tratamiento tributario de la prestación por maternidad, que deja de estar exento del IRPF debiendo ser declarado entre los rendimientos del trabajo.

Aspectos relativos a vivienda

Conviene tener en cuenta cinco puntos clave en materia de vivienda en la Renta 2016:

Las cláusulas suelo: El dinero recuperado de las hipotecas por la aplicación de estas cláusulas abusivas queda exento de tributar. No así la diferencia en la cantidad que el contribuyente pudo deducirse en su momento. En ese sentido, si la persona de dedujo la compra de su vivienda habitual deberá incluir la renta del año en que cerró acuerdo con el banco. Además de añadir las deducciones desde 2012 hasta 2015.

Las rentas inmobiliarias: El contribuyente debe presentar una declaración complementaria si se acoge a deducciones por destinar la vivienda al alquiler (deducción del 60%). Además de si la hipoteca afecta al inmueble donde desarrolla la actividad económica. A nivel formal, también conviene revisar a quien se imputa cada vivienda. Asegurándonos de cual es únicamente nuestra, cual tiene varios titulares y, en caso de divorcio, en cual vive el excónyuge.

La deducción autonómica: A menudo es la gran desconocida, y ello puede llevar a perdernos algunas ventajas fiscales. En función de nuestra comunidad autónoma, la vivienda puede verse beneficiada.

La compra de vivienda: En enero de 2013 desapareció la deducción por adquisición de la vivienda habitual. Pero aún pueden seguir aplicándola quienes compraron o pagaron alguna cantidad para su construcción hasta el 31 de diciembre 2012.

El alquiler de vivienda: En enero de 2015 se eliminó la deducción por el alquiler de la vivienda habitual. Aunque pueden seguir declarándola todos aquellos firmantes hasta el 31 de diciembre de 2014.

Fechas clave en la Renta 2016

Las fechas más importantes en la nueva campaña de renta son:

5 de abril: Presentación telemática de la declaración de Renta 2016.

4 de mayo: Inicio del plazo para pedir cita previa.
11 de mayo: Inicio del plazo para presentar la declaración del IRPF de forma presencial.
26 de junio: Último día para la domiciliación bancaria del pago, si resulta a pagar.
29 de junio: Último día para solicitar la cita previa para acudir a las oficinas.
30 de junio: Finaliza el plazo para presentar la declaración de Renta 2016.
6 de noviembre: Último día para realizar el segundo plazo del pago, si resulta a pagar.

Los sistemas de aprovechamiento útil de la energía están detrás, tanto del progreso de los países como de la sostenibilidad global. Un tema importante que evalúa el EAPI sobre arquitectura energética.

Cada año, el Foro Económico Mundial actualiza su informe sobre la arquitectura energética a nivel global. Un documento en el que España ocupa la séptima posición mundial, únicamente superada por otros países europeos.

El llamado ‘Global Energy Architecture Performance Index Report 2017‘ (EAPI), compara y ordena una lista de 127 países a partir de diversas variables. Aspectos que influyen en el crecimiento de la economía, el desarrollo y la sostenibilidad energética, así como la disponibilidad de sistemas accesibles y seguros.

Mirando atrás los últimos cinco años, del EAPI han surgido iniciativas que han aportado mejoras en la eficiencia energética. Pero también se ha demostrado que queda mucho trabajo por hacer en la creación y gestión de la energía.

El Top 10 de la arquitectura energética

Como índice global de arquitectura energética, el EAPI evalúa 127 países del mundo a partir de 18 indicadores de rendimiento.

Indicadores relativos a:
a. El crecimiento y el desarrollo económico
b. La sostenibilidad medioambiental
c. La accesibilidad energética y la seguridad

En este ranking mundial de 2017, a España solo la superan Suiza (0,80 puntos sobre 1), Noruega, Suecia, Dinamarca, Francia y Austria.

España, a pesar de mantener la misma posición de hace un año (0,75 puntos sobre 1), tiene algunos aspectos mejorables en su sistema energético. Como el impacto de la política energética en el crecimiento económico (0,65 puntos) o la sostenibilidad energética (0,73 puntos).

Sin embargo, en accesibilidad y seguridad energética (0,87 puntos) estamos cerca del líder mundial. Y en perspectivas de cara al periodo 2017-2019, creceremos entre dos y cuatro veces más que cualquier otro país del Top 6.

Una apuesta valiente por la eficiencia energética podría hacernos ganar posiciones y sumarnos a los países de referencia mundial. Al contrario de lo que sucede con medidas que sancionan el autoconsumo, como el conocido impuesto del sol.

Un problema sin solución ‘global’

Hoy por hoy, toda medida concreta adoptada a nivel nacional resulta insuficiente para solucionar un problema ‘global’.

Las nuevas fuentes de energía suponen un reto para que los países apliquen políticas energéticas, y construyan infraestructuras que den soporte y acceso a la energía. Tanto a los ciudadanos como a las empresas.

Medidas políticas y nuevas infraestructuras que el abaratamiento del precio del petroleo ha contrarrestando. Al tiempo que el sistema de arquitectura energética se vuelve más complejo y las inversiones tanto públicas como privadas más necesarias.

Aunque el problema de fondo sigue estando en poner de acuerdo a los grandes consumidores con los países más eficientes.

Dos grupos con diferentes prioridades pero con un mismo problema: el difícil camino hacia la sostenibilidad global.

Algo en lo que la arquitectura y la construcción tendrán mucho que decir.

Además de las excelentes cifras del mercado, con el precio de la vivienda en ascenso, la confianza en el sector inmobiliario vuelve a subir entre compradores y profesionales del sector.

El mercado residencial sigue recuperándose, a buen ritmo, meses después de haber acabado 2016.

El informe ‘Tendencias del sector Inmobiliario‘ publicado en abril de 2017 por ST-Sociedad de Tasación, ratifica la recuperación tanto del precio de la vivienda como de la confianza inmobiliaria.

Una revalorización de los inmuebles del 2,5% hasta los 1.469€/m2, un índice de confianza de 55,4 puntos y un esfuerzo económico estabilizado en los 7,4 años son la clave.

A pesar del aumento del crédito y la subida de precios en los mejores mercados locales, consumidores y profesionales coinciden en que la recuperación será progresiva.

El precio de la vivienda sigue subiendo

La recuperación del mercado inmobiliario sigue a buen ritmo. Así lo venimos recordando las últimas semanas.

Si el precio de la vivienda, tanto nueva como usada, subió un 2,5% interanual el incremento en la segunda mitad del año ha sido del 1,5%. Estamos por tanto ante un incremento gradual y sostenible.

Una revalorización que sigue dibujándose a doble velocidad. Por un lado, las regiones de Barcelona (+5,5%), Baleares (+4,6%) y Madrid (+4,4%). Mientras que otras zonas de la Península pueden caer del 1,5 al 2% (Teruel (-2,1%) y Álava (-1,6%)).

Subidas y caídas que se corresponden con las diversas CCAA. De hecho, Cataluña es la comunidad que más sube (+4,8%) seguida por Baleares (+4,6%) y Comunidad de Madrid (+4,4%). Al tiempo que los mayores descensos son para Asturias (-0,5%), La Rioja (-0,4%) y Castilla y León (-0,3%).

Precios en 2.000 euros el m2

La subida del precio de la vivienda en ciertas provincias y comunidades no responde a la casualidad, sino al interés real por estos lugares.

Hoy por hoy, Barcelona es la provincia con el precio medio más exclusivo con 2.183€/m2. Por delante de Madrid, con 2.113 €/m2. Y a una buena distancia de Baleares con 1.716€/m2.

A nivel autonómico, la Comunidad de Madrid ostenta el liderazgo con esos mismos 2.113€/m2. Superando al País Vasco que tiene un precio medio de 2.088€/m2, y a Cataluña que cotiza a 1.977€/m2.

Confianza al alza y esfuerzo estable

Más allá del precio de una u otra región española, dos de las variables estudiadas por este informe son el índice de confianza inmobiliaria y el esfuerzo inmobiliario.

El indicador de confianza, calculado con la opinión de más de 700 expertos, sube 0,9 puntos tras el primer trimestre de 2017. De hecho, el optimismo de los profesionales del sector está en 55,4 puntos sobre un nivel máximo de 100.

Aunque se trata de una media nacional donde La Rioja (60,2 puntos), la Comunidad de Madrid (58,4 puntos) y Baleares (57,6 puntos) son ven mejores perspectivas al mercado inmobiliario.

Mientras que el índice de esfuerzo inmobiliario comienza 2017 tal y como finalizó 2016, con 7,4 años.

Esta variable, calculada a partir de los años de salario íntegro necesarios para la compra de una vivienda, se dispara en Baleares (14,4 años). Mientras que la mayoría de comunidades donde no remonta el precio de la vivienda, son también las que menos esfuerzo requieren.

Por ello, optimismo y moderación protagonizan el nuevo año inmobiliario.

Bien conocido por avenidas como Gran Vía, Preciados, Portal de l’Angel o Paseo de Gracia, el mapa del retail en España cuenta con otras ciudades y ejes comerciales de referencia.

Aunque el precio varía en función del barrio y la calle, el llamado ‘prime‘ retail se circunscribe a zonas realmente exclusivas de las principales ciudades.

Los últimos datos recopilados por el portal de moda EjePrime ponen en valor las ‘high streets‘ españolas más demandadas. Al tiempo que establece un mapa de la moda según la renta media de todas ellas.

Madrid sigue figurando en cabeza del ‘prime‘ retail en España, seguida de Barcelona. Ambas por encima de los 170 euros por metro cuadrado al mes.

Pero, ¿qué otras ciudades destacan por tener calles comerciales de referencia?

Madrid y Barcelona cotizan al alza

Las rentas del alquiler en locales comerciales ‘prime’ de Madrid y Barcelona han protagonizado una importantes subida de precios.

Así lo registra el estudio ‘Informe Locales Comerciales 2016‘, elaborado por Gesvalt. La tasadora recuerda que adquirir un local ‘prime’ nuestro país para su alquiler puede ofrecer rentabilidades brutas del 4,5% al 6%.

Gesvalt recoge un importante incremento, especialmente en avenidas como el Portal de l’Angel barcelonés o la Gran Vía madrileña. Alcanzando 270€/m2 mensuales y 230€/m2 mensuales, respectivamente.

A pesar de los alto precios, a nivel europeo, las zonas prime tienen tal nivel de demanda que resulta prácticamente imposible encontrar desde locales de gran tamaño. Las solicitadas ‘flagship stores‘ en las principales avenidas comerciales son ya un producto muy escaso.

La ‘Champions’ del retail en España

Entre las cinco ciudades más exclusivas del retail en España, dos son auténticas capitales comerciales en Europa: Madrid y Barcelona.

La capital española dispone de una renta media de 208 euros por metro cuadrado al mes. En ella destacan Preciados (255€/m2), Serrano (130 a 240€/m2), Ortega y Gasset (220€/m2), Gran Vía (145 a 230€/m2) o Fuencarral (135€/m2).

Mientras que la ciudad condal cuenta con una renta media de 171 euros mensuales por metro cuadrado. Aquí no podemos olvidar el Portal de l’Angel (270€/m2), el Paseo de Gracia (190 a 240€/m2), Rambla Catalunya (65 a 100€/m2).

Un ‘Top five’ comercial de lujo

El llamado Top five del prime comercial lo completan Bilbao, Guipúzcoa y, compartiendo lugar, Baleares y Málaga.

El retail vasco, con Bilbao cotizando a una media de 129€/m2 al mes y el de Guipúzcoa con 115€/m2. Mientras que los locales comerciales de Málaga y Baleares cuentan con una renta de 110€/m2.

Ciudades que incluyen casos como el Palma, con el Paseo del Borne (180 a 200€/m2), San Miguel (90 a 175e/m2) o Jaime III (70 a 150€/m2).

Aún así, el ranking también podría incluir otras capitales ‘prime’ como la misma Valencia. De hecho, la capital del Turia cuenta con calles tan destacadas como Colón (50 a 160€/m2) o Don Juan de Austria (70 a 130€/m2).

¡Ejemplos del variado mapa del retail en España!

La Costa Blanca se suma a la primera división del mercado residencial. Este podría ser el principal titular del último informe sobre la evolución del valor de la vivienda.

La diferencia entre el precio de la vivienda en las localizaciones ‘prime‘ y los destinos secundarios empieza a ensancharse. De hecho, las capitales del mercado residencial donde el valor de la vivienda sube por encima del 5% y los precios superan los 1.500€/m2, empiezan a ser foco de interés inmobiliario.

El ‘Informe Tinsa IMIE Mercados Locales‘, relativo al primer trimestre de 2017, registra a una subida media del 1,8% en el precio de los pisos. Incremento general del que sobresalen dos capitales de provincia que se encarecen a doble dígito: Barcelona en un 12,1% y Alicante en un 11,7%.

Se trata de dos casos extremos que no alteran la conclusión básica del informe: la estabilización en el valor de la vivienda. Por vez primera en tres años, el ajuste acumulado del parque residencial respecto a máximos de 2007 queda por debajo del 40%.

Los inmuebles, un 39,6% más económicos que en pleno boom inmobiliario, se reajustan en sitios cada vez más concretos y de manera más suave.

Diez CCAA que suben de precios

Del conjunto de comunidades autónomas, una decena aumentan de precio respecto al año pasado. Los mayores incrementos se producen en Cataluña (+7,5% interanual), Comunidad de Madrid (+6,6%) y Canarias (+5,3%).

A un ritmo menor, también se revalorizan Galicia (+2,8%), Cantabria (+2,7%), Extremadura (+1,9%), Aragón (+1,7%), Andalucía (+1,1%), Comunidad Valenciana (+0,7%) y País Vasco (+0,3%). Mientras que ya solo caen de precio siete CCAA.

Otro aspecto importante es el ajuste que se acumula desde los máximos históricos, registrados en 2007. Únicamente tres comunidades pierden más del 50% respecto a los precios logrados en aquel año (La Rioja, Castilla-La Mancha y Navarra). Mientras que otras tres autonomías ya pierden menos del 30% respecto al máximo valor de la vivienda (Extremadura, Baleares y Galicia).

Valor de la vivienda al alza

Entre las regiones más el País Vasco se sitúa en primer lugar, con un precio medio de 1.986€/m2. Una cifra a la que solo se acercan Baleares (1.870€/m2) y la Comunidad de Madrid (1.868€/m2). Mientras que la cuarta posición es para Cataluña (1.668€/m2).

También por encima de los 1.500 euros el metro cuadrado, encontramos diversas provincias españolas.

La provincia más destacada es Guipúzcoa, donde el precio medio de la vivienda se sitúa en 2.158€/m2. Seguida de Vizcaya (1.992€/m2), Barcelona (1.881€/m2), Madrid (1.868€/m2) y Álava (1.527€/m2).

Dos capitales a doble dígito

Si el incremento de precios es notable en diversas comunidades y provincias, el caso de algunas ciudades merece mención especial.

Dos capitales ven aumentar el valor de la vivienda a doble dígito: Barcelona (+12,1% interanual) y Alicante (+11,7%) entre los meses de enero y marzo.

Otras capitales que suben precios por encima del 7% son Vitoria (+9,3%), Las Palmas (+7,8%), Madrid (7,7%). Mientras que las caídas más importantes se producen en Castellón de la Plana (-10,2%), Logroño (-7,8%), Córdoba (-7.7%) y Granada (-7%).

Una estadística que podemos contraponer a la plazo medio de venta de una vivienda. De hecho, el tiempo medio de venta por inmueble en España se sitúa en 9,9 meses.

Aunque mientras una operación en Valencia capital puede tardar casi un año (11,8 meses), en las dos grandes ciudades españolas apenas llega a los cuatro meses (Barcelona 3,7 meses y Madrid 3,8%).

El mercado inmobiliario vuelve a sumar obra nueva a la oferta residencial. Las primeras cifras de construcción de vivienda para 2017 reafirman la tendencia positiva.

La actividad constructora comienza el año superando las cifras registradas en 2016.

Si la compraventa de viviendas y la inversión inmobiliaria han registrado buenas estadísticas en los primeros meses de 2017, la construcción de vivienda no podía ser menos.

La ‘Estadística de visados de dirección de obra-Enero 2017‘, elaborada por el Ministerio de Fomento, sobresale por un incremento del 26,1% en el número de permisos.

En total, 6.234 visados para construcción de vivienda concedidos durante el primer mes de año. ¡Anticipo de un magnífico año para la obra nueva!

Despega la construcción de vivienda

La entrevista a Juan Velayos, con motivo de la salida a Bolsa de Neinor Homes, ha resultado ser una premonición de la recuperación en la edificación residencial.

‘La construcción de vivienda nueva en España se triplicará en 3 años desde las 50.000 viviendas al año actuales‘, apuntaba el CEO de la promotora. Y así parece que va a ser.

El número de visados de obra nueva se ha disparado en enero hasta los 6.234 permisos (+26,1% interanual). Se mantiene así la tendencia positiva con la que se acabó 2016. Año en que se concedieron 64.038 autorizaciones para construcción de vivienda.

Enero de 2017 supone el mejor dato inicial desde 2011, cuando también se superaron los 6.000 visados. Además de permitir encadenar hasta tres años seguidos al alza.

Incremento en pisos y casas

El aumento en el número de visados afectó a todo tipo de viviendas.

Las autorizaciones para pisos en bloque subieron hasta 4.178 visados (+27,3% interanual) y para viviendas unifamiliares hasta 1.515 (+22,5% interanual).

Incluso se concedió el permiso para un edificio no residencial. Idéntica cantidad a la de enero o diciembre de 2016.

Aunque realmente, la tendencia empezó a ser positiva hace tres años. Desde 2014, primer año de subida en la construcción de vivienda con un 1,7% más de visados. Una senda que continuó en 2015 con un alza del 42,5% y se ha reafirmado en 2016 tras subir un 28,9%.