Xavi Garcia

Igual que en turismo, el buen ‘clima’ del mercado del suelo acompaña normalmente a las zonas más atractivas para el inversor. Mientras que las zonas con mal tiempo se reparten por diversos rincones de la geografía.

Conocer la situación urbanística es importante para planificar cualquier inversión inmobiliaria. Incidencias urbanísticas, reactivación en la actividad constructora, exceso de oferta de suelo, son algunos aspectos a tener en cuenta.

Desde ST Sociedad de Tasación se ha elaborado un mapa del ‘Tiempo Urbanístico‘ para expertos. Profesionales e inversores disponen así de una radiografía global del mercado del suelo.

Una herramienta para la toma de decisiones que analiza la evolución de la actividad constructora.

En ella se detectan las diferentes velocidades del urbanismo a nivel nacional, con zonas ‘estables’, ‘lluviosas’ o ‘tormentosas.

¿Qué ‘tiempo’ nos esperará para los próximos meses?

Diversidad en el norte peninsular

La zona norte de España es tan diversa como el mercado inmobiliario nacional.

Encontramos pequeños incrementos de valor en zonas del norte de Galicia, Asturias y Cantabria. Pero también signos de parálisis urbanística en localidades como Vigo, Gijón o Santander.

El caso del País Vasco es bastante diferente, con un crecimiento al alza pero ajustado al valor del suelo. Una tendencia que se contagia a capitales como Pamplona. Aunque la zona sur de Navarra y buena parte de La Rioja siguen cotizando a la baja.

Mientras la mayoría de Aragón se caracteriza por disponer de suelo y carecer de desarrollos adecuados.

El ‘gran sol’ del mercado del suelo

Si alguna zona goza de un anticiclón inmobiliario son las ciudades de Madrid y Barcelona.

En la Comunidad de Madrid, la actividad aumenta a medida que nos acercamos al centro urbano. La zona rodeada por la M-30 cotiza al alza por la falta de suelo, mientras que existen diferencias entre los municipios al norte y sur de la capital. Siendo la zona norte más activa por el dinamismo urbanístico. Al contrario de otras zonas donde la demanda es más escasa.

Algo parecido pasa en Cataluña, donde la ciudad condal y su área metropolitana siguen una tendencia alcista. En el resto de capitales de provincia también se detecta cierta actividad, aunque algunas ciudades necesitan una mención especial. Es el caso de Girona, cuya escasez en el mercado del suelo dificulta nuevos proyectos.

Parálisis mayoritaria en Castilla, Extremadura y Andalucía

Ambas Castillas pecan de tener abundante suelo y falta de promoción. En Castilla y León, únicamente el centro urbano de Salamanca, Valladolid o Burgos son algo más exclusivos. Mientras que en Castilla La Mancha, son numerosas las fincas urbanas con precios muy parecidos al suelo rústico.

El caso de Extremadura y de gran parte de Andalucía es muy parecido. La parálisis urbanística se extiende por el interior y algunos rincones de la costa mediterránea.

Aunque existen excepciones remarcables. Sevilla y Málaga, junto a diversas localidades de la Costa del Sol, son atractivas para residentes e inversores.

Igual que Granada, que con el Centro Comercial Nevada ha revolucionado el panorama comercial de toda la provincia.

Contrastes entre Levante y las islas

El caso de la Comunidad Valenciana merecerá mucha atención en los próximos meses y años. Su suave evolución aún alberga zonas en caída.

Una situación que parece no afectar a la ciudad de Alicante y la Costa Blanca. Zona atractiva para el turismo y la promoción inmobiliaria. Mientras que Murcia aún arrastra promociones muy devaluadas.

Tema aparte sin ambos archipiélagos. Canarias dispone de suelo e interés por parte de los inversores. Pero aún se muestra una escasa actividad que hace pensar en un futuro de cara a nuevos proyectos.

Al tiempo que si algo caracteriza a Baleares es una demanda que acostumbra a superar a la oferta. Las zonas turísticas son su gran motor, y la falta de suelo en Ibiza su pequeño castigo.

La activación del artículo 50 de Tratado Europeo por el que el Reino Unido abandona la UE tendrá efectos a diversos niveles. Aunque uno de los primeros parece ser el posible Brexit inmobiliario.

El actual repunte del mercado inmobiliario europeo se debe a ciudades que viven una nueva época dorada, como Madrid, Barcelona, Dublín o Amsterdam.

Aún así, el país que centra la mayoría de debates es otro: el Reino Unido. Tras la activación del mecanismo de desconexión de la Unión Europea, el 29 de marzo, el Brexit inmobiliario pasa a ser tema de actualidad.

¿Empiezan a sentir ya sus efectos los mercados residenciales español y británico?

Efectos en el comprador británico

El peso de los clientes británicos en el mercado inmobiliario español siempre ha sido importante. Actualmente, son la nacionalidad más activa a nivel residencial. De hecho, representan una quinta parte de las ventas de vivienda a extranjeros.

Detalle más que suficiente para que el portal Kyero estudie los posibles efectos del Brexit en las búsquedas de inmuebles. Según Kyero, algo más del 60% de las consultas recibidas son de clientes europeos. Entre ellos los británicos.

Una cifra que ha subido especialmente en los últimos meses del año 2016, también desde el Reino Unido.

Pero que entre los británicos, y tras crecer un 36% interanual en febrero de 2016, ha pasado a estancarse en un 1,5% en marzo de 2017.

La salida preocupa al senior británico

No ha sido hasta la activación del famoso art. 50, de salida de la UE, que el Brexit inmobiliario se ha dejado sentir de manera importante.

La petición formal por parte del Reino Unido parece haber sentado como un jarro de agua fría a sus ciudadanos. De manera práctica, esta decisión lleva también a la pérdida de poder adquisitivo frente al resto de Europa y de acceso a sus servicios sanitarios. Un detalle que preocupa a los jubilados británicos.

Y sus efectos no se han dejado sentir. En las estadísticas de visitas online, Kyero ha detectado como entre 2016 y 2017 han caído los usuarios de mayor edad.

Si el interés entre usuarios británicos de 25 a 44 años remonta, son aquellos que tienen entre 45 o más de 65 años quienes caen.

Un detalle que afecta a algunas generaciones, pero no al tipo medio de inmueble que se mantiene cerca de los 250.000 euros.

Brexit inmobiliario en plena City

El mercado inmobiliario londinense atraviesa uno de sus peores momentos de los últimos ocho años. Londres, una de las ciudades con la vivienda más cara, encadenó en marzo su sexto mes consecutivo de caída en los precios.

El Brexit inmobiliario y la falta de inmuebles en el Reino Unido son algunos de los problemas que acechan al mercado residencial británico. Eso, sumado a la incertidumbre política, puede estar del mayor descenso desde febrero de 2009. Así lo afirma la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Seguramente, los precios volverán a subir en los próximos años. Pero la escasez de proyectos residenciales y el nerviosismo general pueden prolongarse.

Por ello, consultoras como Savills no dudan en situar a Londres entre las capitales con menor proyección de rentabilidad inmobiliaria. Debido a la lentitud en la subida de rentas.

La evolución del mercado inmobiliario dibuja una brecha entre el precio de la vivienda en localidades alta demanda y parques residenciales sin mejoría.

Nuevas regiones españolas se suman al tirón del mercado residencial.

El ‘Informe Precio de la Vivienda. 1er Trimestre 2017‘, elaborado por la consultora Gesvalt, estima que hasta cuatro provincias suben precios por encima del 10%. Se trata de Guipúzcoa (11,9%), A Coruña (11%), Comunidad de Madrid y Cádiz (ambas con 10,2%).

El informe también destacada el papel destacado del comprador extranjero. De hecho, el cliente foráneo está detrás de 20.806 operaciones de compraventa entre los meses de enero y marzo. Un 16,4%del total.

Mientras que en el mercado del alquiler, Barcelona y Madrid siguen líderes. Aunque cada vez más localidades las siguen de cerca. Desde Castelldefels y l’Hospitalet de Llobregat a San Sebastián, Bilbao o Salamanca.

Tres comunidades autónomas en cabeza

En el primer trimestre de 2017, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 2% interanual.

Se trata de una subida suave debido a la diversidad de mercados existentes que deja el valor medio de los inmuebles de 1.287 euros por metro cuadrado.

A nivel general, adquirir un inmueble de 90 m2 en marzo de 2016 suponía una inversión de 113.580 euros. Mientras que en marzo de 2017, esa misma vivienda se ha incrementado hasta los 115.830 euros.

El nuevo ranking residencial lo encabezan tres comunidades: País Vasco (2.074€/m2), Baleares (1.981€/m2) y Madrid (1.878€/m2). Aunque del total de 17 CCAA, 6 suben entre el 1% y el 10,2%.

Provincias, capitales y zonas metropolitanas

Observando provincia a provincia, cuatro llaman poderosamente. Todas ellas creciendo por encima del 10% interanual. Se trata de Guipúzcoa, A Coruña, Madrid y Cádiz.

Mientras que el precio más alto sigue estando en las provincias de Guipúzcoa (2.340€/m2) y Vizcaya (2.159€/m2).

Y a nivel de ciudades, cada vez son más las que superan los 2.000 euros por metro cuadrado. En esta ocasión, encontramos tres ciudades vascas (San Sebastián (3.497€/m2), Getxo (2.752 €/m2) y Bilbao (2.468 €/m2)).

Pero también tres municipios catalanes (San Cugat del Vallès (2.731€/m2), Barcelona (2.651€/m²), Castelldefels (2.308€/m2)).

Hasta cinco ciudades madrileños (Alcobendas (2.898 €/m2), Pozuelo de Alarcón (2.617 €/m2), Madrid capital (2.517 €/m2), Majadahonda (2.306€/m2) y Las Rozas (2.158€/m2)). Y una localidad andaluza (Marbella (2.268€/m2)).

Sube el precio de la vivienda en alquiler

El mercado del alquiler no escapa a esta dinámica de pequeños y medianos municipios.

Siete capitales de provincia cuentan con una renta media por encima de los 13 euros por metro cuadrado.

Barcelona (20,57 €/m2 al mes), Madrid (16,63€/m2), Salamanca (14,72€/m2), San Sebastián (14,70€/m2), Bilbao (13,78€/m2).

Pero también se dejan ver municipios de mediano tamaño, como Castelldefels (16,62€/m2) o Hospitalet de Llobregat (13,87€/m2).

Un mapa que, en propiedad o en alquiler, empieza a tener el mercado ‘premium‘ muy definido.

La vivienda consigue el pleno en un mes perfecto. Las operaciones del mercado residencial (+9,9%), la subida de precios (+2,5%) y la concesión de hipotecas (+2,5%) se disparan en el mes más corto del año.

Era cuestión de tiempo y ha acabado sucediendo. Durante el pasado mes de febrero, las tres principales variables del mercado residencial han subido en tasa interanual.

El informe que da testimonio de ello es la ‘Estadística Notarial. Febrero 2017‘, elaborada por el Consejo General del Notariado.

A nivel de compraventas, el mercado alcanzó las 38.176 transacciones mensuales. Un 9,9% más que en el mismo periodo del año anterior.

Mientras que en términos de valoración, la vivienda media subió hasta los 1.305 euros. Un incremento del 2,5% interanual.

Ambos datos vienen acompañados por una subida del 2,5% en la firma de hipotecas (16.337 nuevos préstamos). Además de un aumento en el importe medio de las mismas.

Casi un 10% más de compraventas

El segundo mes del año ha registrado un incremento del 9,9% interanual en la compraventa de viviendas. Un porcentaje algo inferior al de la venta de pisos en bloque que ha crecido un 11,2%, especialmente en viviendas del mercado libre (+12,9%).

Esto se debe a que las transacciones de pisos de segunda mano se han disparado un 14,5%, frente a las ventas de pisos nuevos (+1,7%). Y prácticamente el triple de lo que aumentaron las operaciones de venta de viviendas unifamiliares (+5,1%).

De las 38.176 operaciones de compraventa 29.149 correspondieron a pisos del mercado libre y 7.561 a viviendas de tipo unifamiliar.

Demostrando que es la vivienda en bloque y de carácter urbano quien anima el mercado hoy en día.

El mercado residencial se encarece

En lo relativo al valor medio de la vivienda, los inmuebles han subido de precio un 2,5% interanual hasta alcanzar los 1.305 euros.

También aquí, los pisos en bloque sube por encima de la media (+2,6%) y tiran del precio de la vivienda con 1.433 euros. Mientras que la vivienda unifamiliar sube únicamente un 1,9% hasta los 1.043 euros.

En esta ocasión destacan especialmente los pisos nuevos del mercado libre (+8,7%) que alcanzan 1.809 euros de media. Frente a los pisos de segunda mano que suben un 2%, hasta los 1.426 euros.

Suben número e importe de hipotecas

La última de las variables a destacar corresponde al mercado hipotecario. En esta ocasión al alza de precio y venta del mercado residencial se suma la financiación bancaria.

Durante el pasado mes de febrero, la contratación de hipotecas para la adquisición de viviendas aumentó en un 2,5%. Alcanzándose así 16.337 nuevos préstamos.

Aunque aún resultan escasos, también se incrementaron los préstamos para la construcción de viviendas (+3,1%). Un total de 355 nuevos créditos.

Signos de reactivación en la financiación que llegaron acompañados de un incremento medio en el importe de las hipotecas.

Para compra de vivienda de un 0,6% (125.445 euros de media) y para edificación de un 34,8% (381.631 euros). Anticipando la nueva apuesta de la banca por el mercado residencial.

Lejos de ser un índice de referencia, el valor catastral está a las antípodas de los precios que actualmente maneja el mercado de la vivienda. Y su actualización es objetivo prioritario para 2017.

La llegada del recibo del IBI acostumbra a ser de sorpresa para muchos contribuyentes. Especialmente al descubrir el valor catastral de su vivienda. Una cantidad que a menudo está por debajo del precio de mercado y que el Catastro se ha propuesto actualizar.

El ‘Plan de Objetivos 2017‘, publicado por la Dirección General del Catastro, se ha propuesto elaborar un nuevo ‘modelo de valoración’. Un indicador que se adapte a los principios de justicia tributaria, de acuerdo a la capacidad contributiva, actualizado y adaptado al mercado.

El propio organismo reconoce que el valor catastral pierde parte de su eficacia como referente fiscal del mercado inmobiliario, tanto por estar desactualizado como por el marco legal del catastro.

El valor catastral sirve de referencia para el pago anual del Impuesto de Bienes Inmuebles, de Patrimonio y del IRPF en segundas residencias. Pero también para la plusvalía municipal, o los impuestos de Sucesiones y Donaciones, así como de Transmisiones Patrimoniales.

Tributos por los que hoy puede llegar a pagarse la mitad del valor de mercado. Aunque en plena crisis, se han dado casos en los que el valor catastral ha superado al valor de mercado.

En resumen, una herramienta que actualizada cada diez años a partir de coeficientes, está lejos de resultar útil a la Administración, los profesionales y los propietarios.

¿Cómo se actualiza el catastro?

Con la aprobado el Real Decreto-Ley 3/2016, a finales del año pasado, se establecieron unos coeficientes de actualización para los valores catastrales. Coeficientes directamente ligados a las ponencias de valores que regulan el valor catastral de cada inmueble.

Estas ponencias, en vigor desde 1984 hasta 2011, y que contaban con coeficientes de actualización del 0,87% al 1,08% han afectado a un total de 2.452 municipios españoles según el propio catastro.

Aunque en lugar de hacerlo por la Ley de Presupuestos, como viene siendo habitual, en esta ocasión se introdujo mediante otra norma. El citado RDL 3/2016.

Y, de hecho, sus efectos serán palpables tanto en el Impuesto de Bienes Inmuebles, como en la renta inmobiliaria del IRPF, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o la plusvalía municipal.

Puesta al día del valor catastral

La propia dirección del Catastro admite la necesidad de acometer una reforma en los índices de valoración catastral que simplifique y flexibilice un valor de referencia.

Solo así se corresponderá al precio de mercado de los inmuebles y asegurará la justicia tributaria.

Un valor catastral accesible a todas las administraciones que permita comprobar la correcta gestión de los tributos. De acuerdo a la Ley General Tributaria.

Este índice de referencia, para inmuebles urbanos y rústicos, debe evitar injusticias como el cobro de la plusvalía municipal en la transmisión de inmuebles con pérdida de valor patrimonial.

Un caso que todo tipo de tribunales han condenado. Y que las diputaciones de Álava y Guipúzcoa se han propuesto regular.

El incremento de los ingresos estatales, autonómicos o locales ligados a la vivienda reflejan la recuperación del mercado residencial. Una recaudación tributaria que en 2016 ha dado un giro.

La recuperación del mercado inmobiliario no deja de ser también una buena noticia para Hacienda. Tras tocar suelo en 2013, la recaudación tributaria relacionada con la vivienda volvió a crecer en 2016.

Las estadísticas de la Agencia Tributaria recogen un incremento en tributos como el IVA, por compra de vivienda nueva, o transmisiones patrimoniales, que grava la vivienda usada.

Una alegría que comparten las arcas del Estado con las de diversas autonomías. Especialmente Baleares y Cataluña.

Mientras que a nivel local, los ayuntamientos se hacen fuertes gracias a la recaudación por el Impuesto de Bienes Inmuebles. El cuarto tributo que más recauda en nuestro país.

Recaudación tributaria y crisis inmobiliaria

Uno de los aspectos donde más se han notado los efectos de la crisis ha sido en la recaudación de impuestos.

Un hecho que ha afectado a todas las administraciones. Aunque con especial virulencia a las arcas estatales por la caída de la obra nueva y a las arcas autonómicas por el desplome de las ventas.

Fue en 2006, punto más alto de la burbuja inmobiliaria, cuando las CCAA llegaron a recaudar 18.958 millones en concepto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Una década después, en 2016, la recaudación autonómica no llega a los 7.400 millones de euros. Un 61% menos. Y ello a pesar del aumento en la recaudación tributaria entre 2014 y 2016.

Recuperación gracias a la vivienda

Los datos de la Agencia Tributaria ponen de manifiesto que en 2016 se rompió una racha negativa para la compra de vivienda.

De hecho, los ingresos anuales por el IVA vinculados a la adquisición de vivienda rompieron la racha negativa iniciada en 2013. Tres años después, en 2016, la recaudación tributaria volvió a subir un 7,3% hasta los 16.334 millones.

En lo relativo al ITP y AJD, de aplicación en compraventa de vivienda usada, el incremento ha sido del 3,1%. De este modo, 2016 ha dejado 7.321 millones en las arcas autonómicas.

Una cifra positiva desde 2014, pero que no comparten todas las CCAA. De hecho, Baleares con 544 millones (+18,5%) y Cataluña con 1.652 millones (+12,1%) lideran el incremento por este concepto.

Mientras que otras como Galicia (-14%) y La Rioja (-13,7%) pierden recaudación por este impuesto.. Detalle que pone de manifiesto donde se anima realmente el mercado inmobiliario.

El IBI, una constante atemporal

Frente a los impuestos sujetos a la compraventa de inmuebles, la recaudación local por tenencia de propiedades, escapa a cualquier tipo de ciclo.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es el único que no ha caído en todos estos últimos años. Se trata, al fin y al cabo, de un ingreso de cerca de 13.000 millones de euros anuales que salva las arcas de muchos ayuntamientos.