Xavi Garcia

Este año debe promete ser activo en lo que a edificación residencial se refiere. El número de permisos dedicados a la construcción de viviendas sube al mejor ritmo del último lustro.

La reiterada necesidad de nuevas promociones residenciales empieza a tener respuesta por parte del sector.

Las últimas ‘Estadísticas de visados de dirección de obra‘, publicadas por el Ministerio de Fomento, registran niveles de hace seis años. Un incremento interanual del 15,3%, tras superar la barrera de las 6.500 nuevas viviendas mensuales.

Aún por debajo de los máximos históricos, pero con gran nivel demanda y mucho recorrido por delante. Especialmente entre ciudades como Madrid y Barcelona que superan conjuntamente el millar de visados para construcción de viviendas.

Máximos en construcción de viviendas

Los dos primeros meses de 2017 dejan una excelente cifra en edificación residencial.

Si en enero se concedieron permisos para construir 6.234 nuevas viviendas, este pasado mes de febrero se dieron 6.545 visados (+5% respecto al mes anterior).

Los más de 6.500 permisos suponen un incremento interanual del 15,3%. Cifra que nos obligan a retroceder hasta el año 2011, marcando máximos del último lustro, únicamente superados por mayo de 2016 (7.120 permisos).

De continuar así, y tras un incremento acumulado del 20,3% en 2017, este puede ser un año histórico para la construcción.

Evolución en permisos de obra nueva

La construcción de obra nueva suma 12.779 visados entre enero y febrero, rompiendo una racha negativa de seis años sin encadenar dos meses por encima de las 6.000 viviendas mensuales.

Aun así, la construcción permanece todavía lejos de la burbuja inmobiliaria.

Si miramos atrás, los 63.993 permisos de febrero de 2006 quedan muy lejos. Pero todavía más el máximo registrado en septiembre de 2006, con 126.753 nuevas viviendas.

Respecto a ese año (2006), el pasado 2016 ha supuesto una caída del 90% en la construcción de viviendas.

Construcción en las grandes capitales

Dejando de un lado la estadística general, resulta inevitable estudiar el comportamiento de construcción en las principales ciudades.

En ese sentido, Madrid empieza a afianzarse por encima de las 600 nuevas viviendas mensuales. Por delante de Barcelona que ronda las 300 al mes.

El resto de grandes ciudades registran altibajos. Únicamente Málaga encadena enero y febrero superando las 100 viviendas. Una cifra que también rondan Valencia, Sevilla y Zaragoza.

Sólo queda esperar que estas cifras se consoliden con el paso de los meses.

El alquiler de vivienda sigue ganando puntos, mes a mes. El encarecimiento de las rentas del alquiler tiene un impacto directo en la rentabilidad y en el interés por el mercado inmobiliario.

Si hace unos días pudimos apreciar que la rentabilidad de la vivienda destinada al alquiler es de un 7,1%, hoy se publican nuevas estadísticas relativas a los precios.

El ‘Índice Inmobiliario del Alquiler‘ que elabora trimestralmente Fotocasa registra incrementos tanto en tasa anual (9,5%) como en tasa trimestral (5,9%).

Esta subida es la más importante desde que el portal mide las rentas del alquiler. Y es común a 14 de las 17 CCAA.

Destaca el precio del alquiler en Cataluña, la Comunidad de Madrid y el País Vasco. Aunque las rentas aún se encuentran un 21,7% por debajo del máximo histórico.

Subidas del precio del alquiler

El precio del alquiler sigue subiendo, fortalecido por una demanda que supera a la oferta.

El incremento del primer trimestre de 2017 es el mayor hasta la fecha (9,5% interanual), frente al registrado hace una década en marzo de 2007 (4,9%).

A partir de aquel momento, las rentas del alquiler cayeron para volver a remontar de 2011 a 2014, y consolidarse de 2015 a 2016.

Este último incremento cercano al 10%, es el mayor de la serie histórica, y viene precedido de un incremento trimestral del 5,9%. Elevando el precio medio del metro cuadrado en alquiler hasta los 7,9 euros.

Rentas del alquiler por CCAA

Las rentas del alquiler han subido en 14 de las 17 comunidades autónomas, tanto en tasa trimestral como en tasa anual.

El acceso al crédito aún sigue siendo limitado, abocando a muchos clientes al mercado del alquiler. Una fórmula que es mucho más apreciada que antes de la crisis.

Del conjunto de CCAA donde sube el alquiler, Cataluña cuenta con el mayor incremento de rentas (5,4%). Y Castilla y León el menor (0,4%). Frente a las tres únicas CCAA donde cayó el alquiler.

La estadística, mide también las rentas del alquiler según municipios. En esta clasificación, Barcelona es líder (15,15€/m2 mensuales). Seguida de cerca por Ibiza (14,60€/m2), St Cugat del Vallès (13,41€/m2), Sitges y Castelldefels (ambas con 12,85€/m2).

Caídas respecto a máximos

Este importante incremento en las rentas del alquiler no debe hacernos perder de vista el reajuste desde los precios máximos registrados en mayo de 2007. De los 10,12€/m2 al mes de entonces hemos rebajado el alquiler medio hasta 7,9€/m2.

Una caída del 21,7% que deja largo recorrido al precio del alquiler y a la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

El mercado residencial tiene una a miles de jóvenes pendientes de salir de casa de sus padres. Un proceso de emancipación que pasa mayoritariamente por alquilar su primera vivienda.

El modo de emanciparse de las nuevas generaciones es un asunto importante para la mayoría de familias. Especialmente si tenemos en cuenta que el número de jóvenes que permanecen en casa de los padres lleva años en ascenso.

La reciente ‘Encuesta de Condiciones de Vida‘, publicada por el INE, manifiesta que la mayoría de jóvenes entre 16 y 29 opta por la vivienda en alquiler.

Según las estadísticas de 2016, un 47,8% de los jóvenes alquila su primera vivienda. Frente al 28,4% que opta por comprarla.

Datos que no solo hacen referencia a la calidad del empleo y las barreras del mercado residencial, sino también a las condiciones de financiación.

En sólo tres años, el endeudamiento de los hogares formados por menores de 35 años se ha reducido en un 24%. Un dato a tener en cuenta por el sector inmobiliario.

Tenencia de la vivienda entre los jóvenes

Tal y como recordó el Consejo de Juventud de España, únicamente un 20,8% de los jóvenes entre 16 y 29 años han abandonado la vivienda familiar. Este dato, relativo a la emancipación, nos hace pensar en el mercado que han encontrado estos jóvenes.

¿Resulta fácil comprometerse con una primera vivienda?¿En qué manera ayudan los familiares?¿Cómo evolucionan los diferentes regímenes de tenencia (compra, alquiler,..)?

La realidad salta a la vista. Encuestados a finales de 2016, un 48,7% de los jóvenes optó por una vivienda en alquiler. Un 4,6% más que en el año anterior.

Mientras que un 28,4% tuvo la oportunidad de comprar su propia vivienda. Un 5,8% menos que en 2015. Finalmente, también se contabilizan los alquileres por debajo del precio de mercado y las cesiones gratuitas dentro de la misma familia. Prácticas que suponen el 18,7% de los procesos de emancipación juvenil.

Un mercado que apunta al alquiler

Entre los jóvenes, la evolución de la tasas de alquiler y compra de la última década siguen caminos totalmente contrapuestos.

Si en 2006, un 25,5% los encuestados reconocía que alquilaba hoy son un 22,3% más. Y si en 2007 se contaban un 58,1% de propietarios hoy son un 29,7% menos.

Hace pocos meses, la consultora CBRE apuntó a que un 80% de los jóvenes está resignado a alquilar su vivienda. Una situación que abarca desde los llamados centennials, nacidos a partir de 1996, hasta los millennials, nacidos a partir de 1980.

Muchos de ellos, por el mercado laboral y las necesidades de movilidad geográfica, optan por no atarse a una hipoteca de 20 o 30 años.

Endeudamiento y emancipación

Para muchos jóvenes, emanciparse podría suponer la renuncia a un estilo de vida activo. Y eso hace que sean reticentes a las hipotecas.

Además, los nuevos criterios de la banca para la concesión de hipotecas tampoco lo ponen fácil. Al límite del 80% del valor de tasación se sumará un nuevo endurecimiento de condiciones en el segundo trimestre de 2017.

Es por ello que a la dificultad por el acceso al crédito hipotecario se ha sumado una importante reducción en el endeudamiento de los hogares más jóvenes. Los formados por familias de hasta 35 años.

De hecho, estos hogares jóvenes con algún tipo de deuda han caído del 80% en el año 2011 al 56% en 2014. Así lo afirma el Banco de España.

La evolución demográfica de nuestro país afecta a todos los sectores económicos, incluido el mercado inmobiliario, que debe adaptar la vivienda a la población española de cada momento.

La publicación del avance de la ‘Estadística del Padrón Continuo‘, elaborada por el INE, deja diversos datos interesantes.

Algunos esperados como la caída en la población y el envejecimiento general. Pero también el incremento en el número de mujeres y la progresiva caída en la cifra de extranjeros.

Aspectos a los que hay que sumar la creciente importancia de comunidades como Madrid o Cataluña. Y que deberán tener en cuenta quienes promuevan futuras políticas de vivienda.

Caemos hasta 46,54 millones de habitantes

El número de habitantes disminuye hasta los 46.539.026 habitantes. De ellos, 41,99 millones son españoles y 4,55 extranjeros.

Con la pérdida de 17.982 personas, respecto a enero del año pasado, se suman cuatro años de caída en la población española.

Del conjunto de la población, 7,7 millones son menores de 16 años (15,9% del total), 17,35 millones tienen de 16 a 44 años (37,3%), 13 millones de 45 a 64 años (28%) y 8,76 millones tienen 65 o más años (18,8%).

Población española con mayoría femenina

El envejecimiento general de la población eleva la edad media hasta lo 42,9 años. Ello se debe a los habitantes nacidos aquí, que con una edad media de 43,7 años superan ampliamente a los extranjeros que residen en España (35,8 años) e incluso a la media europea (39,5 años).

De la población inscrita en el Padrón, el 49% son hombres frente a un 51% de mujeres.

En ese aspecto, también existe una influencia del grupo mayoritario. La edad media de la población es de 44,2 años, mientras que la masculina es de 41,6 años.

Se estabiliza en número de extranjeros

Otro detalles remarcable es la caída en el número de extranjeros que hoy representan un 9,8% de la población española.

El Instituto Nacional de Estadística (INE), contabilizaba 923.879 habitantes en el años 2000, dio cuenta del espectacular aumento en años sucesivos. El máximo histórico del año 2011 fue de 5,7 millones de habitantes.

Una cantidad que ha ido cayendo desde entonces. En algunos años, como el 2013, con la pérdida de 522.751 habitantes. Y en otros, como 2017, con una caída de 68.723 personas.

Andaluces, catalanes y madrileños

Como viene siendo habitual, las comunidades autónomas más pobladas son Andalucía, Cataluña y Madrid. Entre todas ellas suman casi la mitad de la población española.

En el otro extremo, grandes comunidades como Castilla y León (2,42 millones) y Castilla y La Mancha (2 millones) son la cara de la despoblación.

Una España y otra España, también a nivel residencial.

CCAA que ganan, CCAA que pierden

Aunque esta distribución geográfica significaría muy poco sin tener en cuenta la evolución de las diferentes regiones en el último año.

En ese sentido, son las comunidades de las dos grandes capitales quienes más crecen. La Comunidad de Madrid suma 37.588 habitantes desde enero de 2016, y Cataluña 28.689 habitantes.

También destaca el incremento en ambos archipiélagos (Baleares (8.035 hab.) y Canarias (4.700 hab.)). Destinos residenciales que crecen al tiempo que otras comunidades pierde población (Comunidad Valencia (-24.958 hab.), Castilla y León (-23.124 hab.), Andalucía (-17.739) y Castilla y La Mancha (-10.970)).

A partir de estos datos resulta más sencillo identificar que tipo de hogares serán los más frecuentes en España.

La reciente evolución del mercado inmobiliario, las decisiones políticas como el Brexit o la vuelta de la financiación bancaria tienen ya su impacto en la venta de viviendas.

La publicación del ‘Anuario 2016‘ del Colegio de Registradores y la ‘Estadística Notarial – 4º Trimestre 2016‘ del Consejo General del Notariado, resumen perfectamente la situación actual.

Un panorama en el que la adquisición de vivienda vuelve a estar protagonizada por los clientes nacionales y compradores internacionales, a pesar del Brexit.

Mientras que la revalorización de los inmuebles y la concesión de hipotecas siguen dando alegrías mes a mes.

Una casa para muchos años

Es así. Los compradores de casas ‘para vivir’ empiezan a ganarle cuota de mercado a los inversores.

Según la ‘Anuario 2016’, el periodo medio de posesión de la vivienda no para de crecer. De hecho, en 2016 se alcanzaron los 4.854 días equivalentes a 13 años y 4 meses.

Tiempo máximo histórico que supera al registrado en 2015 (7 años y 3 meses y que duplica al mínimo del año 2009 (7 años y 3 meses).

La permanencia en una misma vivienda durante tanto tiempo se asocia con una mayor presencia de residentes frente a especuladores. Asegurando un crecimiento ajustado a la demanda del comprador real.

Los efectos del Brexit

Un año después del referendum que supuso la salida del Reino Unido de la Unión Europea, el llamado Brexit, los efectos empiezan a dejarse ver. Algo que temían desde el sector turístico al mercado inmobiliario.

A pesar de que 2016 cerró con un mayor volumen de ventas a ciudadanos británicos que el año anterior, el periodo de 2016 ha sido el punto de inflexión.

Durante los nueve primeros meses del año los compradores británicos mantuvieron una media de 2.800 compraventas trimestrales. Frente al último trimestre en que las transacciones fueron poco más de 2.000.

Aún así, la británica sigue siendo la nacionalidad líder entre los compradores foráneos.

El comprador extranjero

Por encima del Brexit o de las modas, comprar vivienda en España sigue sumando clientes llegados de otros países.

Según el ‘Anuario 2016’, los compradores extranjeros estuvieron detrás de 53.495 operaciones de compraventa celebradas el año pasado. Un 13,25% del total, frente al 13,18% de 2015 (46.730 operaciones).

De ellas, un 19% correspondieron a británicos. Por delante de franceses (8,05%), alemanes (7,69%), suecos (6,72%), belgas (6,03%) e italianos (5,41%).

Una presencia internacional que, como la de turistas, puede seguir creciendo en 2017.

Actividad del mercado inmobiliario

Variables del mercado inmobiliario, como las ventas o el precio de la vivienda, no han dejado de crecer en el último año.

El mejor ejemplo lo tenemos en las estadísticas del cuarto trimestre de 2016.

En un año teñido de verde, el número de compraventas se incrementó un 9,4% interanual, con prácticamente todas las CCAA subiendo. Aunque el mayor ascenso se produjo en Cataluña (20,3%).

A nivel de precio, la vivienda se encareció hasta los 1.336 euros. Un 3,6% interanual. En este aspecto destacaron los incrementos de Navarra (12,7%) y de Canarias (10,1%). Aunque a nivel absoluto el liderazgo es de Baleares (2.117€) y del País Vasco (2.114€).

Más y mayor financiación

El quinto y último elemento a tener en cuenta es la concesión de hipotecas y sus importes medios.

Durante el cuarto trimestre de 2016 se firmaron 54.442 nuevos créditos hipotecarios. Un incremento del 8% interanual.

A nivel de operaciones, destacó el incremento en la actividad de Baleares (23,7%) y de Cataluña (16,4%).

Asímismo, también se encareció el importe medio de los préstamos hasta los 133.882 euros. Un 1,9% más que en el año anterior.

Aspecto junto al que también destaca la finnación destinada a la compra de vivienda. Actualmente, un 43,1% del total necesita de hipoteca.

La inversión por el alquiler de viviendas, oficinas, locales comerciales o garajes sigue estando por encima de otros productos de riesgo. Confirmando que la rentabilidad inmobiliaria está en su mejor momento.

El negocio inmobiliario está creciendo. Lejos de agotarse, nuevos tipos de activos (residencias, proyectos turísticos,..) se suman a los tradicionales inmuebles en alquiler.

Hoy, pequeños y medianos inversores apuestan por un mercado que hace tiempo que dejó de ser exclusivo para fondos de inversión y sociedades cotizadas.

Pero, ¿sigue siendo rentable la inversión inmobiliaria? El ‘Estadística de rentabilidad inmobiliaria – 1r Trimestre 2017‘, elaborada por Idealista.com, eleva a tres los tipos de activos más rentables.

A los locales comerciales se suman oficinas y viviendas. Inmuebles con rentabilidades entre el 7,1% y el 8,3%. Por delante de los garajes. Aunque todos ellos superan a cualquier producto bancario.

La vivienda sube 1,3% en rentabilidad

El mayor incremento en rentabilidad inmobiliaria está en la inversión en viviendas. Especialmente por la alta demanda de inmuebles en alquiler.

Comprar un piso o una casa para su posterior alquiler ofrece un rendimiento bruto del 7,1%, frente al 5,8% del último año.

Las ciudades con mayor rentabilidad son Lleida con 7,6% y Las Palmas de Gran Canaria con 7,5%. Frente al bajo rendimiento de Ourense o A Coruña (4%).

Entre las dos grandes capitales, Madrid (6,1%) supera a Barcelona (5,3%).

Rentabilidad inmobiliaria por oficinas

El alquiler de oficinas sigue siendo interesante, especialmente con la reactivación económica y el crecimiento empresarial.

Su rendimiento bruto es del 7,5%. Más de medio punto superior al de hace un año (6,9%).

Entre las oficinas más rentables destacan las situadas en Guadalajara con un 8,2%, seguida de Zaragoza con un 7,2%. Al tiempo que la menor rentabilidad se concentra en A Coruña (4,8%) y Valencia (4,9%).

En esta ocasión, el duelo de capitales lo gana Barcelona (6,4%) a poca distancia de Madrid (6,2%).

Rentabilidad bruta del 8,3% en locales

La máxima rentabilidad inmobiliaria sigue estando en manos de los locales de las principales calles comerciales.

El beneficio por el alquiler de un local comercial alcanza el 8,3%. Superando el 7,7% registrado hace juntamente un año.

Los locales comerciales con mayor rentabilidad están en Málaga, con un retorno del 11,5%. Por delante de A Coruña y Vitoria (9,4%). En el otro extremo se encuentran Palencia (5,1%) y Castellón (5,2%).

Entre las dos grandes ciudades, aquí también se impone Barcelona (8,4%), frente a Madrid (7,6%).

El alquiler de garajes aún renta un 5,2%

El último activo, los garajes, es el único que cae en rentabilidad media respecto al año pasado. Si hace un año ofrecía una rentabilidad bruta del 5,6% hoy lo hace del 5,2%.

Del conjunto de capitales españolas, Palma de Mallorca es la más rentable (7,1%) seguida de Las Palmas (6,7%).

Mientras que entre los municipios menos rentables están Salamanca y Barcelona. Ambas con un 2,4% de rentabilidad. Algo por encima de A Coruña (2,8%), o de Ciudad Real y Madrid (ambas con 2,9%).

Aún así, y tomando la menor de las rentabilidades, se supera un valor de referencia para muchos inversores: el Bono del Estado a 10 años. ¡Un producto que pasa del 1,5 al 1,6% en el último año!

En las últimas décadas, la consultoría inmobiliaria ha experimentado grandes cambios. Primero profesionalizándose y automatizando procesos. Y ahora, mostrando abiertamente el producto a través de la realidad virtual.

La última revolución del mercado inmobiliario no la protagonizan ni los compradores, ni los agentes. Esta vez llega de la mano de una herramienta tecnológica: la realidad virtual.

Con el uso de gafas VR, es la vivienda quien se acerca al comprador. Se invierte así la tradicional experiencia de compra, permitiendo recrear cada inmueble sin tener que salir de casa.

El beneficio más inmediato está en evitar visitas innecesarias a propiedades que no se ajustan a los criterios de búsqueda. Aunque el cambio va más allá.

Con la realidad virtual también se da un paso más allá en el proceso de venta. Ahorrando tiempo y optimizando resultados para cada propiedad.

Este es el propósito de Oi Realtor, cuya apuesta por la innovación y la exclusividad es la seña de identidad de su red de franquicias.

¿Qué aporta la realidad virtual al sector inmobiliario?

Un ahorro tecnológico clave
Gracias a la incorporación de la tecnología VR, el consultor inmobiliario ahorra en los procesos productivos. A la vez que el cliente solo se pone en contacto con él cuando encuentra la propiedad perfecta.

Cuando el tiempo es oro
La realidad virtual permite aprovechar al cada minuto. Al agente, ayudándole a optimizar el tiempo dedicado a cada propiedad, y al cliente, permitiéndole buscar en cualquier lugar o momento del día.

Importancia de cada detalle
El uso de las visitas 3D de 360º permite una recreación completa. Para el consultor, facilitándole el complemento a la descripción de una propiedad, y para el cliente, estudiando cada detalle de la propiedad tantas veces como desee.

Multiplicando resultados
Si la llegada de internet fue la primera revolución, la realidad virtual es la segunda. Uniendo ambas, propiedades que pueden haber pasado desapercibidas pueden optimizar sus resultados con una recreación completa y un buen posicionamiento.

Invertir en innovación: la apuesta de Oi Realtor

‘La recuperación del sector inmobiliario no solo es una oportunidad para crecer, sino también para innovar‘, afirma Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).

‘Frente a otros sectores, la asignatura pendiente del mercado inmobiliario estaba en romper barreras e ir en busca del cliente. Un giro al modelo tradicional, expectante porque sea el comprador quien se interese por una propiedad concreta‘.

Oi Realtor se caracteriza por ser un consultor inmobiliario de referencia, con un servicio completo al cliente. En Barcelona, en Madrid o en otro extremo del mundo.

‘Con una cartera de más de 2.500 propiedades exclusivas en ciudades de referencia y destinos de costa, seguro que tenemos una que se adapta perfectamente a sus necesidades‘, defiende Gualtieri.

‘Por ello destinamos una inversión media de 96.000 euros anuales a la innovación tecnológica. Una apuesta con la que estamos implementando reportajes en realidad virtual para la gran mayoría de nuestras propiedades‘.

De hecho, este mes de abril hace ocho meses de la primera venta de un inmueble mediante esta tecnología. Todo un hito para el sector inmobiliario español.