Xavi Garcia

La segunda parte de la década está marcando diferencias en el mercado residencial español. Una intensa actividad y el repunte mayoritario del precio de la vivienda darán impulso inmobiliario hasta 2020.

La 21ª edición del ‘Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español‘, de RR Acuña & Asociados, destaca las buenas condiciones económicas, de empleo y de renta en los hogares. Una situación que ha facilitado la recuperación inmobiliaria de los últimos tres años.

Al actual ritmo, el precio de la vivienda subirá a doble velocidad hasta 2019. Y la revalorización llegará, como mínimo, a dos terceras partes del territorio nacional. Siendo generalizada a partir del 2020.

Mientras que el stock acumulado se irá reduciendo de manera paulatina. Aunque todavía seguirá siendo un problema para buena parte del mercado residencial.

Para resolverlo, oferta y demanda deberán trabajar en una misma dirección.

Crecimiento económico e inmobiliario

La confianza del consumidor, la venta de viviendas y la contratación de hipotecas son los tres grandes pilares de la recuperación inmobiliaria.

Para RR de Acuña, el mercado residencial se recuperándose mientras permanezcan las expectativas de mejora económica. Teniendo por delante un mínimo de tres años de bonanza.

Actualmente, la totalidad de los indicadores se mueven en plano positivo. Y, según las perspectivas económicas, seguirá siendo así durante los próximos años.

De hecho, el potencial de demanda seguirá creciendo a corto y medio plazo. Una tendencia que cambiará a largo plazo, a consecuencia de la caída demográfica.

Subida general del precio de la vivienda

La vivienda seguirá revalorizándose. Sino en su totalidad, sí en buena parte.

Según RR de Acuña, el encarecimiento será del 3,5% anual (2017) al 4,4% (2018) y el 4,6% (2019). Produciéndose las subidas más importantes en el residencial de costa con más demanda y en las zonzas metropolitanas de las principales ciudades.

En el resto de mercados, la tasa estará ligeramente por encima de la mitad de la subida a nivel nacional. Registrándose descensos en una tercera parte de las provincias en 2017.

Mientras que de 2018 a 2019 se producirán ajustes en otras áreas (resto de municipios), subiendo las grandes áreas económicas entre un 6 y un 8%.

Y repuntando todo el territorio, de manera generalizada, entre finales de 2019 y 2020.

Ajuste entre oferta y demanda

El informe también estudia el stock de vivienda disponible. Una oferta de vivienda ‘a la venta’ en España que llega a los 1,3 millones de inmuebles.

De ellos, cerca de 391.000 son viviendas de obra nueva. Unos 128.000 a cargo de la banca y otros 263.000 en manos de promotoras.

Mientras que un total de 973.000 son viviendas usadas. Mercado del que la banca posee 260.000 inmuebles y propietarios individuales unos 731.000.

De cara a 2017, se prevé un ritmo creciente de construcción y una caída paulatina del stock. Aún así cerca de un 40% del ‘ladrillo’ disponible está alejado de los intereses de la demanda.

Y solamente los inmuebles situados en zonas metropolitanas (43% del total) y destinos turísticos (17%) tienen perspectivas de agotarse antes de 2021.

La construcción se suma con fuerza a la dinámica positiva del mercado inmobiliario. El número de transacciones, la superficie transmitida y el valor medio en el mercado del suelo vuelven a dispararse.

La ‘Estadística de Precios de Suelo‘ del Ministerio de Fomento, a partir de datos del 2º trimestre de 2017, es excelente en todos los sentidos. Estudiando la evolución trimestral o comparando los datos con el registro del año pasado.

En lo relativo al volumen de transacciones, la actividad se dispara por encima del 35%. Tomando como referencia el primer trimestre de 2017 o trasladándolos al segundo de 2016.

La superficie vendida durante el segundo trimestre de 2017 también se dispara. Un 28,6% en relación al mismo periodo de 2016.

Mientras que el precio del suelo llega a aumentar un 1,8% en comparación con el año pasado. Llamando la atención el terreno urbano de los grandes municipios que multiplica dicho ascenso.

Transacciones de suelo por regiones

Las transacciones registradas entre los meses de abril y junio de 2017 fueron un total de 5.998. Superando en un 36,3% a las transacciones del primer periodo de 2017 (4.401 operaciones) y en un 35,2% a las del segundo periodo de 2016 (4.435).

En escala autonómica, Andalucía fue la comunidad con mayor venta de suelo (1.340 operaciones). Por delante de Cataluña (1.029). Mientras que a nivel de provincias, Madrid (642 operaciones) superó a Barcelona (622).

El conjunto de pequeños municipios (menos de 1.000 hab) concentró 464 de las transacciones (+44,5% interanual). En las ciudades de 5.000 a 10.000 hab se celebraron 936 transacciones (+31,6%). Mientras que en aquellas de más de 50.000 hab la actividad alcanzó a las 1.239 operaciones.

Por encima de todos estos casos, los municipios de 10.000 a 50.000 hab contabilizaron 2.199 transacciones.

Aumenta la superficie transmitida

La superficie vendida durante el segundo trimestre de 2017 asciende a 7,17 millones de metros cuadrados. Un 25,4% más que en el primer trimestre del año y un 28,6% más que en el mismo periodo de 2016.

Entre los meses de abril y junio destacó la superficie transmitida en comunidades como Andalucía (1,54 millones de m2), Cataluña (1,44 millones de m2) y la Comunidad Valenciana (988.000 m2).

Sobresaliendo las provincias de Barcelona (937.000 m2) y Madrid (879.000 m2) por encima del resto.

Precio del mercado del suelo urbano

El mercado inmobiliario impulsa con fuerza la edificación de proyectos de obra nueva. Disparando el precio medio por superficie en el mercado del suelo.

Si el valor de la superficie aumentó un 1,8% interanual a nivel nacional (166,4€/m2), las ciudades de mayor tamaño (más de 50.000 hab) han multiplicado ese ascenso.

A nivel general, las grandes ciudades españolas han disparado el precio medio del suelo hasta los 326,3€/m2. Un 9,7% más que en el trimestre anterior (297,3€/m2) y un 11,7% más que hace un año (292,1%).

Del conjunto de capitales de provincia, Granada ha sido la que más ha subido de precio. Pasando de 107,6€/m2 (2º T 2016) a 510€/m2 (2º T 2017). Un 374,2% más.

Un caso excepcional que demuestra que aún quedan muchas oportunidades de inversión inmobiliaria. Y mercados que cotizan por debajo de su valor real.

Entre las capitales mediterráneas del mercado residencial, Alicante sube un 35,3% y Tarragona un 28,2% interanual. Mientras que en Andalucía destacan Sevilla con un 26,3% y Málaga con un 16,7% interanual.

Subiendo una media del 7,7% el suelo urbano de la región de Madrid y un 1,4% el área metropolitana de Barcelona.

La tecnología del blockchain y el uso de criptomonedas, como el bitcoin, cambiarán tanto la economía como la manera de hacer negocios.

Si algo caracteriza a las entidades financieras es la poca flexibilidad regulatoria frente a otros sectores empresariales.

Una barrera para la entrada de otras empresas que acabado concentrando el negocio bancario en manos de unos pocos. Y una burbuja financiera que acaba por no entender nuevos modelos de negocio.

En los últimos años, la tecnología ha permitido ampliar la cartera de servicios y productos de financiación. Al tiempo que está cambiando las normas de juego.

De la mano de las fintech, que combinan tecnología y finanzas, la banca ha visto entrar a nuevos actores. Situación que acabará por revolucionar el sector, cuando las nuevas entidades y la banca tradicional se enfrenten en un nuevo escenario. El de la tecnología blockchain.

Una tecnología de bloques que permite hacer la trazabilidad de las transacciones financieras, registrando cada movimiento en una red distribuida. Una auténtica tela de araña que, en un momento determinado, puede reproducirse a sí misma y replicarse por todo el mundo.

Si en el pasado MWC se vaticinaba que 2017 sería el año de la moneda digital, medio año después el cambio parece imparable. Y la tecnología llega a participar incluso de la promoción inmobiliaria en todo el mundo.

¿Que es el blockchain?

El blockchain ya es un sistema financiero útil en transacciones económicas a escala internacional. Sin depender de un interventor y con total libertad de movimientos.

Una tecnología desarrollada para dar soporte a la creación y circulación de nuevas monedas digitales, independientemente del sistema monetario legal.

Inicialmente, y tras permitir el nacimiento del bitcoin, la criptomoneda más popular la tecnología ha acabado por seducir más allá de la divisa. De hecho, el blockchain ha demostrado ser un sistema con una seguridad, agilidad y eficiencia muy superior a la del actual sistema bancario. El llamado código swift.

Ha sido así como la banca tradicional no ha dudado en adoptarlo como fórmula para la reducción de costes. Una decisión que ya reúne a cerca de 40 bancos mundiales, en torno al consorcio R3. Y que, curiosamente, a pesar de nacer para esquivar el sistema bancarios acabará por salvarlo y reforzarlo.

¿Qué aporta el blockchain a los negocios?

Valor: Existe una base de datos que nadie controla de manera centralizada. Bloqueándose cualquier intento de manipulación.
De esta manera se puede crear cualquier modelo de negocio en todo tipo de industrias. Frente a los sectores que aún están experimentando existen entidades financieras que ya lo usan habitualmente.

Finanzas: La crisis económica y la baja rentabilidad de la banca tradicional han aupado al blockchain en el sector financiero.
La cara más visible de su implementación es el bitcoin. Mientras que algunos expertos no dan más de diez años de vida al actual sistema de banca tradicional.

Negocios: El uso del blockchain está siendo intensivo en la financiación de startups, impactando en los negocios de intermediación.
Se trata de una tecnología que genera confianza y evita intermediarios. Un papel que actualmente ocupan entidades como la banca.

Primera promoción inmobiliaria en bitcoins

Aston Plaza & Residences quiere entrar en la nueva era inmobiliaria por todo lo alto. Sustituyendo la moneda real por la virtual.

Mientras países como China y entidades como JP Morgan rechazan el uso de bitcoins, esta promotora ha puesta la venta una promoción que acepta dicha divisa.

Se trata de un proyecto sobre plano en Dubai formado por 1.133 apartamentos en dos edificios. Una promoción que estará lista en 2019 y para la que actualmente se han vendido 550 propiedades. 400 de ellas en dinero y otras 150 en bitcoins.

Para la compra mediante bitcoins se ha tomado como referencia el cambio a principios de septiembre (28,15 bitcoins = 128.000 $). Valorándose los apartamentos de menor tamaño en un precio de 80 bitcoins.

El mercado residencial no se tomó vacaciones. Especialmente en buena parte de la costa mediterránea. Allí, el precio de la vivienda repuntó como no se recordaba desde 2007.

El ‘Índice Fotocasa‘, relativo al pasado mes de agosto, registró un precio medio de 1.708€/m2. Un 4,9% más respecto al año anterior.

Con esta subida se alcanza la mayor revalorización del precio de la vivienda en la última década. Únicamente medio punto por debajo del precio de máximos, y encadenando once periodos consecutivos en positivo según este índice.

Destacan las subidas en una docena de comunidades autónomas. Dos de ellas (Baleares y Cataluña) encareciéndose a doble dígito.

La evolución positiva en treinta y cinco provincias españolas, cayendo únicamente catorce.

Mientras que, a nivel de grandes capitales (Madrid y Barcelona), la revalorización de la vivienda se produjo en un total de veintiséis distritos.

Doce comunidades al alza

A nivel de comunidades autónomas, doce de las diecisiete subieron de precio durante le mes de agosto.

Vale la pena recalcar la subida interanual a doble dígito de islas Baleares (16,2%) y de Cataluña (11,2%).

Aunque también se revalorizó la vivienda de manera importante en islas Canarias (5,6%), en Andalucía (5,4%), en Castilla La Mancha (4,7%) y en Madrid (4,2%).

Economía y empleo, así como la confianza en el mercado inmobiliario impulsan la actividad con ‘niveles que no se veían desde hace diez años‘, apuntó Beatriz Toribio (Fotocasa). Es por ello que ‘los precio repuntan, aunque de manera diferente según la zona‘.

Cuatro CCAA superan los 2.000€/m2

El precio máximo de la vivienda está en el País Vasco (2.711 euros por metro cuadrado). De hecho, el municipio más destacado de las 864 ciudades analizadas es Zarautz, en Guipúzcoa, con 4.780€/m2.

Por detrás encontramos a la Comunidad de Madrid (2.345€/m2) , Cataluña (2.239€/m2) y Baleares (2.206€/m2). Todas ellas por encima de la media española.

Mientras que en el otro extremo, Castilla La Mancha (1.077€/m2) no alcanza a la mitad del precio del grupo de cabeza.

Subidas treinta y cinco provincias

El precio de la vivienda subió en dos terceras partes del conjunto de provincias españolas.

Baleares (16,2%), Barcelona (18,3%), Málaga (11,2%) y Cáceres (10,2%) se revalorizaron por encima del resto.

Mientras que Zamora (-4,7%) y Ávila (-3%) fueron las dos provincias con mayor caída. En línea con el municipio de menor precio de la vivienda. Socuéllanos, en Ciudad Real, con 603€/m2.

Precio de la vivienda en capitales

Las ciudades de Madrid y Barcelona son caso aparte. De hecho, diecinueve distritos madrileños y siete barceloneses subieron de precio respecto al mes anterior.

En Madrid, el distrito Centro (+3,1%), Vicálvaro (+2,8%), Hortaleza (+2,5%), Salamanca (+2,2%) y Usera (+2,2%) subieron de precio por encima de dos puntos.

Mientras que, respecto al año pasado, el distrito Centro se quedó cerca de subir veinte puntos (+18,8%). De todos los distritos madrileños, cuatro superan los 4.000€/m2: Salamanca, Chamberí, Centro y Chamartín.

En Barcelona, Nou Barris (+2,7%) protagonizó la gran subida respecto al mes anterior. Por delante de Ciutat Vella (+1,9%). Superando ambas a Horta-Guinardó (+1%), Eixample (+0,9%), Sarrià-Sant Gervasi (+0,4%), Sant Andreu (+0,3%) y Sants-Montjuic (+0,1%).

Respecto a 2016, son cuatro los distritos que suben más de veinte puntos. Sants Montjuic (24,5%), Sant Andreu (22,8%), Gràcia (22,7%) y Eixample (22,2%). De la ciudad condal, tres distritos superan los 5.000€/m2: Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Les Corts.

¿Estamos realmente ante la reactivación del mercado residencial? Los principales indicadores de la economía y la vivienda no dejan lugar a dudas.

La lectura de las estadísticas aparecidas en medios de comunicación, con incrementos anuales en precios y compraventas de vivienda cercanos a las dos cifras, son motivo de confianza para el sector inmobiliario.

¿Irán los indicadores económicos en la misma línea? Índices de precios, datos de empleo y tasas de dudosidad hipotecaria también son importantes.

Tomando las grandes ciudades como principal foco de la recuperación, el mercado residencial lleva meses en positivo. Una recuperación de la que se han contagiado las zonas de influencia. Nuevo destino para algunas de las familias tradicionalmente localizadas en el centro de Barcelona o Madrid.

Además de las capitales y sus áreas metropolitanas, otras zonas que evolucionan positivamente son el arco mediterránea y las islas (Baleares y Canarias). Influenciadas por la llegada de turistas e inversores extranjeros. E impulsando la promoción inmobiliaria.

¡Datos que acercan las ventas hasta niveles anteriores a la crisis!

Mercado residencial en cifras

Compraventa de viviendas

Las venta del mercado residencial no dejan de subir. Un 16,8% más respecto al año pasado, según el Instituto Nacional de Estadística.
Esta semana comenzó con los datos del mensuales de venta de viviendas para el pasado mes de julio. Durante el séptimo mes del año se cerraron 38.841 operaciones de compraventa.

La gran mayoría de ellas sobre viviendas de segunda mano (32.049 ventas), frente a la vivienda nueva (6.792 ventas). Se encadenan así tres meses seguidos al alza, y un incremento del 17,7% en la segunda mano frente a la subida del 12,5% en obra nueva.

Precios en el mercado residencial

La vivienda, nueva y usada, se encareció un 4,7% respecto al año pasado. Así lo defendió la tasadora Tinsa.
Agosto fue mes de subidas, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. La vivienda en las capitales se revalorizó un 6,8% y en las áreas de influencia un 6,7%.
Mientras que las islas (Baleares y Canarias) lo hicieron un 2,8% y l resto de municipios un 2,6%.

Construcción de obra nueva

Los permisos para construir volvieron a subir un 13,3% interanual en mayo, según el Ministerio de Fomento.
En cinco meses se concedieron 32.552 visados para edificar obra nueva. De ellos, 24.199 permisos correspondieron a pisos en bloque y 8.345 a casas unifamiliares.
Se encadenan así tres años consecutivos al alza. Aunque aún un 96% por debajo de máximos de 2006.

Mercado hipotecario en cifras

Firma de hipotecas sobre viviendas

La contratación de créditos hipotecarios para la compra de vivienda se incrementó en un 16,5% interanual el pasado mes de junio, según el INE.
Nada menos que 26.516 hipotecas se firmaron en el sexto mes del año. Y su importe medio fue de 116.629 euros. Un 4,4% más que en el mismo periodo de 2016.
A pesar de que un 62,2% se suscribieron a tipo variable, el tipo fijo se incrementó hasta el 37,8% del total.

Euríbor en mínimos históricos

El índice de referencia para la mayoría de hipotecas alcanzó un nuevo mínimo en agosto: -0,156%.
Se trata del decimonoveno mes seguido en términos negativos. Alentándose así la firma de hipotecas y la competencia entre las entidades financieras.
Además, la recuperación del Euríbor no se espera hasta finales de 2018 o principios de 2019.

Inflación y precios contenidos

El coste de la vivienda ha subido prácticamente un 14% durante los últimos tres años. Mientras que los precios han subido siete veces por debajo, un 2%, según el INE.
Esta evolución positiva afecta, no solo a la compraventa sino también al alquiler. Especialmente en ciudades como Barcelona.
Trasladándose el precio las áreas metropolitanas con mayor demanda. Llegados a este punto, ¿compensa más comprar o alquilar?

Morosidad hipotecaria en caída

La tasa de dudosidad para la compra de vivienda cae, según datos de la Asociación Hipotecaria Española.
Para la AHE, la morosidad de los préstamos concedidos por entidades bancarias a particulares y empresas se ha reducido hasta el 8,43% en junio.
Este nivel se acerca al logrado en 2012. Un 8%.

Actualidad económica en cifras

Empleo más allá de la ‘estacionalidad’

Entre enero y agosto se crearon hasta 460.000 empleos en España. La incorporación al mercado laboral de miles de españoles supone un incremento en la demanda de vivienda.
Se trata de un 17% más de los conseguido en los ocho primeros meses de 2016. La economía crece ya por encima del 3% y el empleo aumenta a un 3,45%.
De hecho, España es el país de la zona euro donde más bajó el paro en los últimos 12 meses. Según datos de Eurostat.

Sector inmobiliario frente a turístico

El mercado inmobiliario disparó la creación de empleo un 6,5% el pasado mes de agosto.
Según estadística de la Seguridad Social, las empresas del mercado inmobiliario sumaron 130.876 empleados afiliados.
Ello no evitó que la construcción perdiera 17.410 trabajadores al acabar el verano.

Inversión foránea en inmuebles

La inversión extranjera en el sector inmobiliario creció un 24% en el último año, según el Ministerio de Economía
El registro de Inversiones Extranjeras contabilizó compras por valor de 17.096 millones de euros en el sector. Especialmente por parte de EEUU, el Reino Unido, Italia, Francia y Alemania.
Siendo la Comunidad de Madrid la más destacada.