Xavi Garcia, autor en Blog Oi Real Estate

Tras un verano espléndido, especialmente junio y agosto, el mercado inmobiliario parece haber encontrado la estabilidad. En septiembre sigue creciendo la venta de viviendas en tasa interanual, aunque de manera más moderada.

Otoño es una época de cambios y de moderación en los mercados. Lo acaban de confirmar los últimos datos de transmisión de fincas y venta de viviendas.

La ‘Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad. Septiembre 2017‘, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, muestra un incremento del 11% interanual en la compraventa.

Algo inferior al de los cuatro meses anteriores. Aunque supone el quinto mes consecutivo en positivo con 38.610 operaciones.

La venta de viviendas usadas (+9,6% interanual) crece por debajo de la obra nueva (+17,7%). A pesar de que sigue estando muy por detrás en número, con 31.557 y 7.053 transacciones, respectivamente.

Mientras que Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana siguen siendo los principales focos de actividad inmobiliaria.

La vivienda libre y usada ‘tira’ del mercado

Con 38.610 operaciones, septiembre permite seguir creciendo interanualmente a la compraventa de viviendas (11%). A pesar de caer cuatro puntos respecto al mes de agosto (16%).

La mayoría de los inmuebles vendidos han sido viviendas usadas (31.557 transacciones). Categoría que únicamente repunta un 9,6% interanual. Frente a la vivienda nueva, que suma 7.053 ventas. Un 17,7% más.

También ha sido prácticamente absoluto el dominio de la vivienda libre. Sus 34.882 operaciones suponen un incremento del 13,2%. Mientras que la vivienda protegida debe conformarse con 3.728 operaciones. Un 6,4% menos.

Diferencia que se nota en la proporción de unas y otras transacciones. Llevándose la vivienda libre un 90,3% del total. Frente al 9,7% de la VPO.

Más venta de viviendas y transmisión de fincas

La transmisión de fincas, sumando tanto urbanas como rústicas, se ha incrementado en un 1,8% respecto a 2016.

Por tipo de transmisión, las operaciones que más han crecido han sido por permuta (+25,7%), por compraventa (+7,6%), por donación (+6,8%) y por herencia (+2,5%).

Mientras únicamente que a nivel de compraventas, las operaciones sobre fincas urbanas (64.175 transacciones) son más abundantes y aumentan en mayor medida (+8,2% interanual). Frente a las fincas rústicas, que suponen 9.935 transacciones tras crecer un 3,9%.

4 CCAA con más de 5.800 unidades vendidas

A nivel geográfico, no hay cambios entre las comunidades autónomas más activas.

Andalucía sigue liderando el ranking con 7.215 operaciones de compraventa. Seguida por Madrid y Cataluña. Ambas con 6.146 operaciones. Y la Comunidad Valenciana con 5.892 operaciones.

Cuatro CCAA situdadas a las antípodas de otras tres que apenas se alcanzan las quinientas. Se trata de La Rioja con 215 operaciones, Navarra con 398 operaciones y Cantabria con 501 operaciones.

Aún así, la práctica totalidad de comunidades creció en tasa interanual. Especialmente Castilla La Mancha, con un 44%. Mientars que Navarra fue la única excepción, cayendo un 2,7% respecto a 2016.

De manera concreta, las comunidades de parte del Mediterraneo son las que más venta de viviendas concentran. Destacan la Comunidad Valenciana (151 ventas por cada 100.000 hab) y Baleares (143 ventas).

Por delante de la Comunidad de Madrid (121), Andalucía (109), Murcia (109), Cantabria (108) y Cataluña (106).

En Ciudades y Barrios

La falta de stock barcelonés dispara la contratación de oficinas en Sant Cugat del Vallès

13 noviembre, 2017 No hay comentarios

Hay vida empresarial más allá de las grandes capitales. Encontramos un ejemplo a pocos km de Barcelona. Concretamente en la contratación de oficinas en Sant Cugat, que ha superado los 100.000 m2 en dos años.

El negocio inmobiliario en torno a las empresas empieza a ver con buenos ojos los alrededores de ciudades como Madrid y Barcelona.

La accesibilidad desde el centro urbano y una excelente calidad en los servicios hacen que que una pequeña ciudad como Sant Cugat del Vallès despierte el interés de los inversores. Tanto en contratación de oficinas como en gestión de espacios logísticos.

Así lo ha puesto de manifiesto Cushman & Wakefield. La consultora estima en 130.000 metros cuadrados la contratación de oficinas en Sant Cugat desde principios de 2015.

Una actividad por la que se han celebrado 54 contratos de alquiler entre 2015 y 2016. Más de una cuarta parte de las operaciones del área de Barcelona.

El 27% de la contratación de oficinas

Sant Cugat del Vallès lleva tres años en el punto de mira de las empresas.

La falta de suficientes promociones de oficinas en Barcelona ha coincidido con la recuperación económica. Hecho por el que muchas han decidido hacer las maletas para ampliar sus sedes corporativas.

En 2015, la contratación de oficinas en Sant Cugat se disparó hasta los 75.000 m2. Una cifra que se moderó ligeramente en 2016, con otros 30.000 m2 más.

A falta de acabar 2017, la contratación en menos de tres años supera los 130.000 m2. Un 27% del stock contratado en el área de Barcelona.

Estas cifras consolidan a Sant Cugat como un importante distrito financiero de la ciudad condal formado por 49 hectáreas. Un espacio que acoge a más de 3.100 empresas y en que trabajan por encima de las 62.000 personas

A veinte kilómetros del centro de Barcelona y del aeropuerto del Prat, Sant Cugat es un lugar perfecto para abrir oficinas y expandirlas.

El interés por las oficinas en Sant Cugat

Lejos de frenarse, la contratación de oficinas en Sant Cugat durante 2017 puede superar los registros del año pasado. Aunque de momento no se han superado los 18.000 m2.

Especialmente por grandes operaciones registradas en estos últimos meses. Destacando Stradivarius con más de 26.000 m2, los Laboratorios Echavarne con 12.000 m2, la aseguradora Mapfre con 10.000 m2 o Naura Bissé que ha contratado 9.200 m2.

Multinacionales que han llevado contratos millonarios a zonas como Can Ametller, con 28.000 m2 vendidos, o Vallsolana Garden Business Park, con 19.600 m2.

Las operaciones van cayendo con cuentagotas, por la progresiva caída y atomización de la oferta. Aún así, sectores como el farmacéutico, el tecnológico o la investigación siguen buscando oficinas en la ciudad vallesana. Un municipio bien comunicado, con excelentes servicios y capacidad para crear auténticos hubs de conocimiento.

Un parque empresarial con potencial para crecer

Sant Cugat del Vallès puede llegar a ofrecer más de 115.000 m2 de oficinas. La mayoría de ellos (100.000 m2 aprox) con carácter finalista.

Es por ello que los expertos consideran que aún está lejos de haber tocado techo. Coincidiendo en que, complementándose con iniciativas privadas, el municipio podría llegar a incrementar su oferta en un 22%.

Las zonas con mayor potencial para crecer son Can Ametller y Can Sant Joan. Áreas que acogen algunos de los grandes proyectos desarrollados hasta la fecha. A los que próximamente se sumarán otros.

El interés por instalarse en los distritos empresariales de la ciudad condal impulsa a zonas alternativas de negocio, como la de Sant Cugat. Igual que el incremento de las rentas en los distritos más céntricos ha disparando los alquileres en la periferia barcelonesa un 7,5% en 2016.

Solo falta saber aprovechar la oportunidad para residentes y empresas ofrecen a Sant Cugat.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vivir en El Limonar, Málaga. El sueño de todo malagueño

En Consejos

Cómo legalizar una vivienda en herencia, pagando la plusvalía, y no morir en el intento

10 noviembre, 2017 No hay comentarios

Ser beneficiario de un legado supone entrar en una maraña legal. Inevitable, cuando una vivienda en herencia trae consigo legalizar la propiedad del inmueble para rentabilizar su posesión. En Oi Real Estate, queremos contarte todo acerca de la vivienda en herencia y los trámites necesarios.

En el proceso de legalización y cambio de nombre, el pago de impuestos es la obligación más pesada que debe afrontar un heredero. Un deber que ha llevado a triplicar el número de renuncias a herencias durante la crisis. Hasta sumar 200.000 transmisiones fallidas desde 2008.

Entre los tributos, el Impuesto de Sucesiones es el más dispar en función de cada comunidad autónoma. Mientras que la plusvalía depende de cada municipio concreto.

Sea como sea, de los 5 millones de inmuebles que se han transmitido en los últimos 4 años, una quinta parte lo han sido por herencia de vivienda.

Un problema al que la mayoría, tarde o temprano, deberemos enfrentarnos.

Impuestos por vivienda en herencia

Toda herencia, tras ser adjudicada, lleva consigo el pago de una serie de impuestos:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Plusvalía Municipal
Impuesto de Bienes Inmuebles
Tasas generales (comprobación de cargas, inscripción del inmueble,..)

Tributos que pueden llegar a disparar la ‘factura’ por hacerse cargo de una legado para el que muchos herederos no están preparados.

Los costes llegan a ser tan importantes que desde el estallido de la crisis se han triplicado las renuncias. Pasando de 11.000 (2007) a 38.000 (2015). Cifra que se ha moderado ligeramente en el último año, con 36.000 casos (2016).

¿Qué se puede hacer con el inmueble?

Una vez solventados los trámites y asumida la vivienda en herencia, los herederos se enfrentan ante una pregunta: ¿vender o alquilar?

El alquiler es una solución factible. Aunque implicando a varios copropietarios hace falta poner a todos de acuerdo y abonar de los impuestos de manera equitativa.

La alternativa es vender el inmueble. En plena recuperación del mercado inmobiliario, vender la vivienda a un tercero o incluso a uno de los herederos solventa definitivamente el problema. Aprovechando la revalorización que actualmente tiene una buena parte del parque residencial.

Tanto una como otra fórmula tienen ventajas e inconvenientes. Sin embargo se trata de un proceso importante que afecta en buena medida al mercado inmobiliario.

De hecho, las herencias representan casi una cuarta parte del total de transmisiones. Hasta 392.183 operaciones en el año 2016, que afectan a todo tipo de inmuebles.

Pago de la plusvalía municipal

Todos los herederos de una vivienda en herencia deben pagar la plusvalía municipal si el inmueble se encuentra en terreno urbano. Exista o no incremento de valor. Lo recuerdan desde reclamador.es.

La liquidación obliga a entregar en el ayuntamiento, en un plazo de 6 meses, una declaración con los elementos que permitan el cálculo del importe.

Mientras que en la autoliquidación, es el contribuyente quien cumplimenta un impreso y calcula la cantidad a pagar. Teniendo un plazo máximo de medio año desde la fecha del fallecimiento.

El importe a abonar depende de los años transcurridos entre la fecha de compra del inmueble y el fallecimiento. Con un límite máximo de 20 años. Aplicando un gravament sobre la base imponible.

Cálculo y reclamación de plusvalías

El cálculo de la base imponible se obtiene aplicando al valor catastral un coeficiente de incremento que fija cada ayuntamiento. Sin embargo, esta método no calcula el incremento de valor presente sino el futuro.

Diversos tribunales y juzgados han acreditado la inexactitud de la fórmula municipal. Pronunciándose, finalmente, el Tribunal Constitucional. En su sentencia, defiende que no se puede exigir el pago del impuesto. Ya que en todos los casos, se ha calculado erroneamente.

Se abre así una puerta a la reclamación:
Si el inmueble disminuye de valor, pudiendo recuperar hasta el 100% de la plusvalía
Si el inmueble aumenta de valor, pudiendo reclamar hasta el 37,5% del impuesto

En todo caso, tanto si se está en trámites como si aún no se ha pagado, se recomienda el abono del impuesto de plusvalía. No hacerlo puede suponer sanciones y recargos. Perdiendo la opción a posteriores reclamaciones.

Mientras que en pagos aplazados, no es necesario esperar a liquidarlo en su totalidad. Puede empezarse a reclamar ya. Dado que el doumento de pago especifica la cantidad total, calificada como errónea por los tribunales.

Excepciones y apuntes a tener en cuenta

En la plusvalía municipal por transmisión de inmuebles, no solo hay que tener en cuenta el incremento de valor sino también la ubicación.

Es cierto que la plusvalía grava terrenos, viviendas, locales y otros inmuebles. Pero siempre que la finca tenga la calificación de urbana.

Las fincas rústicas quedan exentas del pago del impuesto. Tanto por la venta como por una vivienda en herencia.

Como tampoco conviene olvidar quien paga el impuesto en cada caso. Mientras que en una compraventa lo paga el vendedor, en una herencia o sucesión lo paga el heredero.

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La tecnología inmobiliaria nos permite formalizar la compra y el alquiler de viviendas a distancia

En Invertir

Los pisos céntricos a reformar siguen siendo los preferidos para invertir en vivienda

9 noviembre, 2017 No hay comentarios

A nadie escapa que los españoles sueñan con casas bien localizadas y listas para entrar a vivir. Aunque invertir en vivienda con esas condiciones para obtener una rápida rentabilidad resulta más que complicado.

Por un lado, porque los barrios predilectos suelen ser los más emblemáticos de las grandes capitales. Desde el Eixample a Sarrià-Sant Gervasi, y desde Salamanca a Chamberí. Se trata de barrios céntricos donde cada metro cuadrado llega a valer unos 5.000 euros.

Y además, porque invertir en vivienda nueva no resulta fácil en ese tipo de zonas. Es más, en caso de encontrar alguna promoción los precios pueden llegar a dispararse.

Sin olvidar que comprar un piso ‘listo para entrar a vivir‘ no significa olvidarse de las reformas. Adaptar la vivienda a nuestras necesidades u obtener la máxima eficiéncia energética lleva consigo algunos cambios.

Es por ello que más de tres cuartas partes de los españoles prefieren comprar para reformar. Y, a ser posible, en los barrios mejor ubicados. Conscientes de que una vivienda céntrica puede llegar a revalorizarse en más del 40%.

Ser selectivo y ver más allá de las reformas son garantías de rentabilidad inmobiliaria.

Reinado de la vivienda antigua

Entre las viviendas de segunda mano, las más valiosas son también las más antiguas según pisos.com.

Destacan los pisos que superan los 50 años, con un valor medio de 257.518 euros. Cuarenta mil más que hace un año. Mientras que las viviendas con más de un siglo de antigüedad han pasado de valer 183.055 a 258.107 euros. Un 41% más. Frente a los

En el otro extremo, los pisos de nueva construcción, hasta 5 años, cotizan a una media de 175.625 euros. Un 19% menos respecto a 2016.

Entre el resto de viviendas, las de 30 a 50 años cuestan ahora unos 201.393 euros. Tras incrementarse de precio un 28%. Y los pisos entre 5 y 10 años han pasado de 185.647 a 222.251 euros. Un encarecimiento del 20%.

Completan la clasificación los pisos construidos entre 1997 y 2007. Justo antes de la crisis. Entre los inmuebles con 10 a 20 años de antigüedad encontramos un precio medio de 240.203 euros (+23%). Y en la categoría de 20 a 30 años, pisos de 244.854 euros (+17%).

Localtion, location, location

Cuando antigüedad carácter céntrico se aúnan, el precio de la vivienda se dispara.

Desde piso.com, M.A Alemany recuerda que ‘la localización vuelve a ser el factor determinante en el momento de establecer un precio‘.

Desde el año pasado, los barrios y distritos más céntricos se han revalorizado notablemente. Y no debemos olvidar que es precisamente en estas zonas donde más se concentra la vivienda antigua.

Un hecho que coincide con la progresiva recuperación de la obra nueva. Muy valorada pero aún escasa y localizada en zonas que deben consolidarse.

Por ello, los pisos antiguos siguen siendo sinónimo de rentabilidad. A pesar de la tímida apuesta por la rehabilitación en muchos ayuntamientos.

Invertir en vivienda para reformar

La gran mayoría de los españoles compraría una vivienda para reformar.

Una reciente encuesta de HomeServe desveló que el 77% de las personas escogería la invertir en vivienda siempre que esta estuviese por reformar. Mientras que un 23% desearía una casa para entrar a vivir.

En ese sentido, un 70% de los encuestados tenía en mente realizar alguna reforma en el hogar. Especialmente las mujeres. Contrastando con un 63% de hombres que no cambiaría nada en casa.

Entre las opciones de reforma, el 80% de los españoles optaría por dotar de tecnología a la vivienda hacerla confortable y conectada. Aún así, la sostenibilidad y eficiencia energética priman por encima del diseño vanguardista.

Las reformas más importantes

Antes de hacer cambios en el hogar, Bricoprivé aconseja una buena planificación. Separando cada elemento para optimizar la inversión en tiempo y el esfuerzo económico.

Detalles que harán más rentable la rehabilitación y su resultado final. Entre los consejos más detacados de Bricoprivé destacan:

– Prestar atención a cocinas y baños. La reforma más solicitada, con un presupuesto aproximado de 2.060 euros. En ese sentido, el alicatado es la actualización estrella.
– Pintar paredes. La pintura concentra un 27% de los trabajos de reforma, con un presupuesto medio de 665 euros.
– Cambio de puestas o ventas. Pintar las puertas es una opción económica e instalar ventanas con doble cristal una manera de invertir en vivienda que asegura el confort.
– Revestir los suelos. Existe una amplia gama, desde revestimientos vinílicos a tarimas flotantes o pavimentos de resina. Aunque conviene estudiar el uso y la resistencia.
– Conseguir más luz. El aprovechamiento de los puntos de iluminación y la instalación de sistemas Led pueden permitir ahorrar en la factura eléctrica y hacer más acogedora la vivienda.

En Comprar

Momento de proteger las hipotecas

9 noviembre, 2017 No hay comentarios

Las hipotecas en España siguen gozando de una excelentes condiciones. Tras haber alcanzado altos porcentajes tanto por tipos de interés como por euríbor, los nuevos préstamos hipotecarios son más favorables al cliente.

La política económica del BCE y los ajustes en el endeudamiento de los españoles ponen contra las cuerdas a las entidades financieras. Posicionando a nuestro país como uno de los países europeos con mejores condiciones en las hipotecas.

Por un lado, gracias a unos tipos de interés que llevan todo un año por debajo del 2%. Y por el otro, con un euríbor en mínimos históricos. Actualmente al -0,18%.

Todo ello a las puertas de la nueva ley hipotecaria. Una reforma que apostará por proteger al consumidor y dotar de transparencia a cada hipoteca.

Séptimo país con mejor tipo de interés

Los tipos de los préstamos hipotecarios acumulan meses de ajustes.

Según el «European Mortgage Federation. 2Q 2017«, informe trimestral de la Federación Hipotecaria Europea, la gran mayoría de países de la eurozona acumulan caídas en los tipos de interés.

Entre ellos, España es uno de los que más ha rebajado los tipos hipotecarios. La muestra europea, que incluye 16 países, concentra prácticamente el 95% de las hipotecas en vigor de la UE.

Durante el segundo trimestre de 2017, los tipos de interés más bajos de Europa se concentraron en países escandinavos. Básicamente Finlandia (1,07%) y Dinamarca (1,09%).

Por debajo de ellos encontramos a Francia, Portugal, Suecia y Alemania. Mientras que España ocupa la séptima posición con un 1,92%.

Se trata del mínimo histórico en una serie que comenzó en 2014 con tipos del 3,13%. Y que desde el tercer trimestre de 2016 lleva instalada por debajo del 2%.

¿Un euríbor para no pagar intereses?

El euríbor a un año, indicador más común para las hipotecas en España, podría liberar a algunos hipotecados del pago de intereses.

Tras cerrar octubre con una nueva caída hasta el -0,18%, el indicador se sitúa por debajo del diferencial aplicado por algunas entidades. Esto supone que por primera vez, el euríbor cae más allá de los 0,17 puntos. El diferencia más bajo al que se han llegado a ofertar hipotecas.

Ante la posibilidad de alcanzar intereses negativos, las entidades han asegurado que simplemente sus clientes no pagarán interés alguno. Sin llegar a mencionar la posibilidad de que se lleguen a devolver intereses si hay otras rebajas importantes.

Este hito, previsible tras veinte meses seguidos del euríbor en negativo, ha provocado que muchas entidades suban el diferencial que aplican. O incluso que introduzcan la llamada ‘clausula cero’ en hipotecas a tipo variable.

Una cláusula por la que el indicador nunca podrá estar por debajo del 0%. Además de impulsar la contratación de hipotecas a tipo fijo.

¿Más beneficios a las hipotecas en España?

De seguir cayendo el euríbor, los clientes ‘beneficiados’ podría seguir aumentado.

Debemos recordar que en los años del boom eran habitual la oferta de hipotecas con diferenciales muy bajos. Mientras que muchos expertos reafirman que el descenso del euríbor seguirá, como mínimo, durante los próximos 12 meses.

Razones no faltan. La política de compra masiva de deuda por parte del Banco Central Europeo lleva a que los tipos se conviertan en negativos. Mientras que la retirada de estos estímulos reduciría la oferta monetaria y relanzaría el euríbor.

Algo que aún parece lejano para el presidente del BCE. Mario Draghi reafirma que, a lo largo de 2018, seguirá comprándose deuda. Porque el objetivo es mantener los tipos bajos para reforzar la recuperación de la eurozona.

Consejos para ‘blindar’ la hipoteca

El euríbor, que alcanzó su máximo histórico en 2008 (5,4%) está hoy justo en el extremo contrario (-0,18%). Una oportunidad para ahorrar en el recibo de la hipoteca, pero también para protegerla de cara al futuro.

Cuesta de imaginar que, tras más de año y medio en negativo, las tasas suban a corto o medio plazo. Aún así, desde iAhorro recomiendan calcular si podrían afrontar un euríbor del 4 o el 5% a quienes piden una hipoteca a tipo variable.

El uso de un simulador, como el del Banco de España, permite calcular el importe total de devolver y la cuantía de las mensualidades.

De tal manera que una hipoteca a 30 años por 110.000 euros con al euríbor +1%, que hoy cuesta 347,11 €/mes (-0,18%) se dispararía en 2008 a 688 €/mes (+5,4%).

¿Y cambiar la hipoteca a tipo fijo?

La posibilidad de cambiar las condiciones de una hipoteca es una práctica común, especialmente si se trata de transformar el tipo de interés variable en fijo. Una gestión que facilita tanto la competencia entre entidades como la reforma de la ley hipotecaria.

El cambio a tipo fijo beneficia, no solo al hipotecado sino también al banco. Protegiéndose ante futuros escenarios económicos y fidelizando al cliente.

De hecho, según datos de agosto del Instituto Nacional de Estadística, mientras el número de hipotecas variables cae (62,3% del total), las fijas aumentan (37,7%).

Esta operación, tras la reforma hipotecaria, no conllevará comisiones y aportará mayor seguridad a ambas partes. Mientras que la novación o subrogación de los préstamos tendrán una comisión máxima del 0,25% del capital pendiente.

Como recordábamos, una oportunidad perfecta para negociar hipotecas en España.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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En Tendencias de mercado

La situación política desequilibra la evolución positiva en la tasación de viviendas para hipotecas

8 noviembre, 2017 No hay comentarios

Los caminos de la política y la economía acostumbran a cruzarse. Teniendo una impacto directo una sobre la otra. El último ejemplo lo vemos en la financiación inmobiliaria, con alguna caída en la tasación de viviendas.

Superado el primer mes tras el 1 de octubre, las primeras consecuencias económicas para el mercado inmobiliario se dejarán ver en la firma de hipotecas.

Puede que la situación catalana no afecte al precio de la vivienda, pero ya empieza a dejarse sentir en el número de solicitudes para tasación de viviendas.

Aunque la tasadora Tinsa ve precipitado hacer conclusiones, los datos de peticiones para hipotecas no dejan lugar a dudas. Mientras las tasaciones del Estado han crecido un 13% en octubre de 2017, las realizadas en Cataluña han caído un 11%.

Una evolución que aún tiene poco que ver con la subida de precios. Liderada, a nivel nacional, por la ciudad de Barcelona y sus barrios. A partir también de datos recogidos por Tinsa.

Impacto en el negocio de los promotores

El mercado residencial depende en buena medida de la demanda. y esta no se produce sin estabilidad, confianza y crecimiento.

Esta es la principal valoración de Juan Velayos (Neinor Homes) en relación a la situación política en Cataluña.

‘El negocio, tanto por promoción como por intermediación inmobiliaria, podría caer del 15 al 25%‘ si persiste la inestabilidad catalana.

Con motivo de la jornada sobre el mercado inmobiliario, organizada por el Círculo de Economía, Velayos estima que ‘aún debemos esperar unos meses para conocer el impacto real‘.

Aún así, se mostró optimista en relación a la próxima convocatoria de elecciones para el 21 de diciembre. Una fecha importante que legitima la confianza de los inversores. Ya que ‘la situación antes de la convocatoria electoral era mucho peor‘.

Desigualdad en la tasación de viviendas

La petición de tasaciones hipotecarias por parte de entidades financieras ha caído en Cataluña durante el mes de octubre. La celebración del referéndum del día 1 de octubre y posteriores acontecimientos han alterado la evolución del mercado, según Tinsa.

Si entre los meses de enero y septiembre, el número de solicitudes de tasación de viviendas crecía un 15% en Cataluña, la tendencia se ha invertido en el último mes. Cayendo un 11% las cifras de octubre de 2017 sobre los datos de octubre de 2016.

Al mismo tiempo, el conjunto del Estado que ha crecido otro 15% de enero a septiembre, se ha mantenido en positivo a lo largo de octubre. Creciendo en un 13% las peticiones de tasación.

Aunque son datos temporales y poca relevantes. Solo el tiempo llevará tener su impacto si la situación se prolonga, tanto en las hipotecas como en los precios.

Incremento general en los precios

Paradójicamente, las grandes ciudades han sido testigo de la mayor revalorización de la vivienda de la vivienda.

Los datos del Estudio Trimestral de Tinsa señalan un encarecimiento por encima del 7% desde comienzos de 2017.

Cataluña, y más concretamente Barcelona, lidera los últimos datos trimestrales de Tinsa a nivel nacional. Frente al incremento general del 4,3%, las principales capitales suben un 6,4% respecto al año pasado.

Unos datos que certifica Fotocasa, cuyo último estudio sitúa el incremento de precios de Cataluña en un 6,1% interanual. Solo por detrás de Baleares (13,9%) y de la Comunidad de Madrid (6,8%).

Al tiempo que algunos barrios de Barcelona suben por encima del 2% en el último mes: Sants-Montjuic (2,9%), Horta-Guinardó (2,6%) y Sant Andreu (2,1%).

Continuar con esta revalorización de la vivienda dependerá, una vez más, de la economía y la política.

En Ciudades y Barrios

Cuatro grandes capitales españolas entre las más activas en proyectos ‘smart city’

8 noviembre, 2017 No hay comentarios

Estamos ante un momento de inflexión para las ciudades inteligentes. Mientras algunas parecen haber superado el concepto ‘smart city’, otras no han acabado aún de entenderlo.

En menos de un mes, España celebra dos importantes eventos en torno a la ‘smart city’.

El primero se ha celebrado en Madrid el pasado 27 de octubre. Se trata del 35º Congreso de la Asociación de Geógrafos Españoles.

Un evento en el que algunas ciudades han destacado por la gran cantidad de proyectos de transformación urbanística inteligente. Con un papel destacado, tanto para Barcelona y Madrid, como para Málaga y Zaragoza.

Por otro lado, nos encontramos a las puertas del 7º Smart City Expo World Congress. El evento de referencia para ciudades inteligente que organiza la ciudad de Barcelona.

Una doble cita donde ciudades y ciudadanos dibujan un nuevo concepto: el urbanismo inteligente.

Las smart cities de referencia en España

El reciente congreso de AGE en Madrid ha permitido rehacer el mapa de las ciudades inteligentes en España.

Lugares donde la ciudad interacciona con las empresas en torno a proyectos de urbanismo inteligente. Y escenario de la presentación de proyectos y estudios sobre la implementación de las nuevas tecnologías.

Uno de ellos se títula ‘Las geografías de las smart city en España’. Trabajo conjunto del Urban Transformation & Global Change Laboratory y el IN3 de la Universitat Oberta de Catalunya. Se trata de un análisis sobre la puesta en marcha de proyectos en los 65 municipios que forman parte de la Red Española de Ciudades Inteligentes (RECI).

Un estudio en el que Barcelona, Madrid, Zaragoza y Málaga han destacado como las grandes capitales con más presencia de proyectos smart city. Y Pamplona, Palencia, Santander, Vitoria y Valladolid como las principales ciudades de tamaño medio.

553 empresas implicadas en la smart city

A partir de datos recogidos entre los meses de julio y septiembre de 2016 en las 65 localidades estudiadas, RECI ha identificado 553 empresas tecnológicas implicadas en este tipo de proyectos.

Entre ellas, existen 66 compañías de referencia que al menos participan en proyectos de dos ciudades. Y 11 que trabajan con cinco o más ciudades simultáneamente. La más destacada Telefónica, con diecisiete proyectos.

Se ejemplifica así la importancia de la colaboración público-privada. Al tiempo que se presta la atención necesaria a un sector con enorme potencial de internacionalización.

700 ciudades en la Smart City World Capital

La próxima edición del Smart City Expo World Congress será la más multitudinaria hasta la fecha. Seis años después del primer congreso sobre ciudades inteligentes, Barcelona espera batir su própio récord de asistencia.

El evento, que tendrá lugar entre el 14 y el 16 de noviembre,podría superar los 17.000 asistentes. Además de contar con la participación de 700 ciudades llegadas de 120 países, de 670 empresas y unos 420 ponentes especializados.

En esta ocasión, el SCEWC 2017 se centrará en el empoderamiento de ciudades y ciudadanos. Con el lema ‘Empower Cities, Empower Citizens’. Una llamada a la participación, la reflexión, la concienciación y la gestión adecuada de los recursos.

Haciendo énfasis en ese mensaje, Ugo Valentí (responsable del congreso) ha recordado que ‘el papel del ciudadano en la ciudad del futuro será crucial‘.

Los ‘Smart City Events’ de Barcelona

El congreso de ciudades inteligentes servirá de marco para diversos encuentros sobre las smart cities.

Por una lado, el primer Smart Mobility World Congress. Una jornada en torno al transporte inteligente donde se darán a conocer las innovaciones en movilidad, tanto urbana como interurbana.

En este marco se podrán ver en directo prototipos que no hace mucho parecerían de ciencia ficción, como un taxi volador totalmente autónomo desarrollado en Dubai.

Además de la participación de Hyperloop Transportation Tech. El nuevo medio de transporte diseñado por Elon Musk consistente en un tren supersónico capaz de superar los 1.223 km/h.

Estamos, sin duda, ante el mayor evento sobre ciudades y soluciones inteligentes.

Las rentas del alquiler, en Cataluña y Baleares, rompen la barrera histórica de 2007

En Ciudades y Barrios

Las rentas del alquiler, en Cataluña y Baleares, rompen la barrera histórica de 2007

7 noviembre, 2017 No hay comentarios

Dos de los grandes mercados del alquiler, el catalán y el balear, han conseguido superar los precios anteriores a la crisis. Mientras que otras cinco regiones se acercan a ese máximo histórico en las renta del alquiler.

Cataluña y las Islas Baleares hacen valer la importancia de su parque residencial. Un mercado que, por la elevada demanda, ha visto como se disparaban los precios de la vivienda.

La dificultad de acceder a la compra de vivienda y la escasez de inmuebles para arrendar hacen que las rentas del alquiler de ambas CCAA superen ya los máximos históricos de 2007.

Una barrera que otras cinco comunidades españolas están a punto de romper.

Mientras, en el mercado de compraventa, la amortización de deuda hipotecaria avanza a pasos agigantados. Aliviando la economía familiar y poniendo en serios apuros a la banca.

Un sector que irá ofreciendo nuevas y mejores condiciones hipotecarias. ¡No le queda otro remedio!

Cataluña y Baleares disparan rentas del alquiler

Dos comunidades españolas sitúan ya los alquileres por encima del récord histórico precrisis. Se trata de Cataluña y las islas Baleares.

Se trata de las únicas excepciones frente al panorama general del alquiler en España. Donde la mayoría de regiones están un 17,2% por debajo de los máximos de hace diez años.

Estos son los datos del ‘Observatorio de la Vivienda. 2º Trimestre 2017‘. Un documento con el que el Ministerio de Fomento pone toda la atención en las comunidades del Mediterráneo.

En el caso catalán, los alquileres superan en un 1,3% los precios de 2007. Tras haber subido un 17,2% en el último año. De hecho, el alquiler medio en Cataluña, a finales del tercer trimestre, es de 12,3 €/m2 al mes. La mayor renta de toda España

Mientras que Baleares los supera en un 1,4% los máximos de 2007. Tras subir un 9,6% en el último año. El archipiélago balear cuenta con un alquiler medio de 9,7 €/m2 al mes.

Cinco CCAA acercan sus alquileres a máximos

Del resto de CCAA llaman la atención algunas rentas del alquiler con importantes caídas. Es el caso de Andalucía (6,5 €/m2 al mes y un 16% menos que en 2007) o Aragón (6,9 €/m2 y -26,6%).

Así como aquellas rentas que no alcanzan los seis euros. Castilla La Mancha (5 €/m2 al mes), La Rioja (5,4 €/m2), Galicia (5,6 €/m2) o Murcia (5,7 €/m2).

Frente a ellas, cinco comunidades se acercan al nivel alcanzado antes del boom.

Se trata de la Comunidad de Madrid con 11,7 €/m2 al mes y solo un 0,9% por debajo de máximos de 2007. También de Castilla y León (6,1 €/m2 al mes tras subir un 2,8% respecto a 2016), del País Vasco (10,9 €/m2 y + 5,5% interanual), Extremadura (4,8 €/m2 y +3,2% interanual) o Canarias (7,4 €/m2 y 11,6% interanual).

Cifras que confirman rentabilidades brutas por el alquiler de vivienda superiores al 4% desde hace cuatro años.

Las familias se ‘liberan’ de deuda hipotecaria

Precisamente en un momento en que más de la mitad de los inquilinos desea comprar una vivienda, el mercado hipotecario puede convertirse en el perfecto aliado.

Los datos de financiación de los hogares a finales del Banco de España, muestran que el endeudamiento vinculado a la vivienda lleva meses en caída libre.

Entre los meses de enero y septiembre, las familias han amortizado un toptal de 11.369 millones de euros. Préstamos ligados a hipotecas, lineas de crédito y préstamos personales para la compra de vivienda.

Esto equivale a una reducción media 1.263 millones de euros al mes. Y hace caer el endeudamiento de los hogares en un 2,8% respecto al año pasado.

Estamos ante menor nivel de endeudamiento desde el año 2005. Acumulando una caída de 147.066 millones de euros desde el máximo histórico de 2010. Momento en que se adeudaban 679.958 millones.

Esta situación pone contra las cuerdas a las entidades bancarias. El descenso de la deuda familiar y los tipos de interés en mínimos contrastan con la bonanza del mercado inmobiliario.

Por ello, la banca deberá facilitar aún más la financiación. Y así no perder la oportunidad que le ofrece el mercado.

Vivir en Boadilla del Monte, Madrid

En Invertir

Invertir en vivienda ya no es solo cosa de grandes capitales como Madrid o Barcelona

6 noviembre, 2017 No hay comentarios

La inversión inmobiliaria sigue creciendo. Y no únicamente en Madrid o Barcelona. Año a año y mes a mes, invertir en vivienda para alquilar o vender es sinónimo de rentabilidad.

Por encima de otros productos financieros, la inversión inmobiliaria ofrece ganancias que superan el 7 y el 8%. Centros comerciales, edificios de oficinas o complejos residenciales viven un magnífico momento de la mano de socimis y fondos de inversión.

Pero, ¿qué sucede con el pequeño inversor? El comprador de pisos que busca rentabilizar sus ahorros. ¿Debe recurrir a las seis grandes capitales para invertir en vivienda?

No necesariamente. Aunque es verdad que las ciudades con muchos habitantes tienen rentas más altas. Los núcleos de tamaño medio no están a mucha distancia.

El último análisis de rentabilidad del alquiler de urban Data Analytics, confirma el crecimiento gradual de unas y otras rentas. Registrando incrementos anuales que van del 7,9 al 10,9%.

Una rentabilidad única para un sector en racha: el mercado inmobiliario.

Escasez de alquiler residencial

La vivienda en alquiler es prácticamente un seguro de inversión.

Aunque entre grandes y pequeñas capitales, el mercado residencial cuenta con un enorme abanico de posibilidades de inversión. No deja de ser cierta la ‘escasez de pisos en alquiler‘, tan y como recuerda Carlos Zamora (Knight Frank).

Además de falta de profesionalización, mercados como el de Madrid carecen de inmuebles suficientes. Y es que’ hay mucha demanda de gente que no ha podido acceder a comprar una vivienda‘.

Un mercado al que se debe dar respuesta en todo tipo de capitales.

Invertir en vivienda de alquiler

Según urban Data Analytics para el tercer trimestre de 2017, los precios del alquiler siguen vinculados al tamaño de las ciudades.

Por un lado están las grandes capitales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza. Todas ellas con más de medio millón de habitantes. Y que actualmente tienen un precio medio de 10,2 €/m2 al mes (9,1 €/m2 en 2016).

Las capitales de tamaño mediano quedan representandas por San Sebastián, Logroño, Murcia o Valladolid. Se trata de ciudades con poblaciones de 100.000 a 500.000 personas. Y su precio medio es de 7,1 €/m2 mensuales (6,6 €/m2 en 2016).

Finalmente, las pequeñas ciudades no alcanzan a los 100.000 habitantes. Y en ellas el precio medio es de 5,9 €/m2 al mes.

Evolución de las rentas mensuales

Si comparamos el incremento de las rentas en los grandes grupos de ciudades, vemos que la distancia sigue manteniéndose.

Tras haber subido un 7,9% interanual las rentas en municipios medianos, las grandes capitales lo hicieron en un 10,9% interanual.

Aún así, ambos tipos de localidades tienen parecido recorrido para seguir creciendo en 2018.

Respecto a máximos históricos, los precios en ciudades medianas aún siguen un 8,8% por debajo. Mientras que en grandes capitales son un 8,2% inferiores.

Hecho que no evita que ciudades como Barcelona, Las Palmas o La Palma ya estén por encima de los precios en los años del boom.

La compraventa de viviendas

Frente al alquiler, el precio medio de venta en las viviendas mantiene las mismas distancias.

En cabeza, las grandes capitales (2.076 €/m2), seguidas de las ciudades medianas (1.463 €/m2) y los pequeños núcleos (1.190 €/m2).

Sin embargo, la evolución de las ventas es diferente a la de los alquileres. Mientras las principales ciudades suben un 5% interanual, las capitales medianas lo hacenb un 1%.

Y ambos precios aún figuran muy debajo de los máximos históricos en compraventas. Del 40% (ciudades medianas) al 35% (principales capitales).

Reflexiones sobre ambos mercados

Con estos datos el mercado del alquiler dibuja un ciclo al alza que se acerca a los máximos históricos. Mientras que la compraventa carece de dicho dinamismo, subiendo más escalonadamente.

De cara al futuro, y agotándose el suelo urbanode en grandes capitales, la inversión en localidades medianas y zonas de extrarradio se sitúa como un gran nicho de mercado.

No solo para comprar y vender, sino también para invertir en vivienda de alquiler. Como mínimo, a medio plazo.

En Tendencias de mercado

Dos terceras partes de los jóvenes inquilinos españoles piensan comprar una vivienda

6 noviembre, 2017 No hay comentarios

Comprar una vivienda lleva consigo diversos aspectos importantes para sus ocupantes. Desde el apego emocional al hecho de tratarse de una inversión vital muy importante.

Siendo así, la búsqueda de la casa ‘para toda la vida’ es proyecto que habitualmente lleva años o incluso décadas.

¿Cómo afrontamos el precio de venta y su financiación? Se trata de una pregunta que trata de responder la última encuesta bancaria sobre la vivienda y las hipotecas.

El informe ‘ING International Survey Homes & Mortgages 2017‘ estudia el punto de vista de inquilinos y propietarios en Estados Unidos, Europa y Australia. Regiones entre las que se incluye España.

Se trata de una encuesta entre personas de diferentes edades. Siendo especialmente importante el número de jóvenes residentes que quieren cambiar el alquiler por la propiedad. Dos tercios del total.

Así como la perspectiva que tienen de la futura evolución de los precios. Relacionada directamente con la rentabilidad al invertir en vivienda.

Percepción general de la vivienda

¿Estás de acuerdo con la evolución de la vivienda en tu país?

A esta pregunta, la mitad de los residentes responde negativamente tanto en Europa, como en América o Australia.

Y es así porque el mercado residencial sube a mayor ritmo que los ingresos medios. Una situación que se acrecienta en España (58%). El país con mayor número de personas plenamente convencidas de que la vivienda seguirá subiendo.

¿Es tan cara la vivienda en tu país como en el resto del mundo?

En una perspectiva global, los resultados son más dispares. Mientras un 92% de luxemburgueses considera su país como especialmente caro, solo un 49% de estadounidenses piensa igual.

España se sitúa en un término medio, con un 61%. Mientras que otro 5% de españoles cree que nuestro país no es especialmente caro.

Confianza en la subida de precios

¿Crees que subirán los precios durante el próximo año?

A un año vista, se confía mayoritariamente en que sigan subiendo los precios. A excepción, sobre todo del Reino Unido y de Italia. Países donde más de la mitad de los residentes cree que dejarán de subir los precios.

En el extremo contrario, más de un 75% de luxemburgueses, turcos o austriacos creen en uevos aumentos. Mientras que en España son un 66% de encuestados los que vaticinan nuevas subidas en el próximo año. Un 14% más que en 2016.

¿Caerán algún día los precios?

El confianza en futuras caídas de los precios de la vivienda es bastante común.

Destacan especialmente holandeses (13%) y estadounidenses (14%). Donde menos de una sexta parte de los residentes no cree en futuras rebajas.

En España los encuestados son algo más excepticos. Siendo un 30% del total quienes no confían en futuras caídas. Un 5% menos que hace un año.

Deseos de comprar una vivienda

En ese sentido, los jóvenes se debanten entre alquilar y comprar una vivienda. Siendo la primera fórmula común en los primeros años de emancipanción.

Sin embargo, a medida que pasan los años, los alquileres se encarecen por encima de las hipotecas y algunos precios de venta. Es entonces cuando, encontrada la estabilidad económica, los partidarios de la propiedad ganan terreno a los inquilinos.

Hasta un 57% de los españoles encuestados querría comprar una vivienda. Dos terceras partes del total si pensamos úniciamente en jóvenes de 18 a 34 años.

No cabe duda que el apego por la propiedad sigue formando parte de la manera de ser de los españoles. Una población en la que el 60% posee una vivienda y paga actualmente la hipoteca.

Uno de los porcentajes más altos de toda Europa.

Gastos por alquiler y compra

En ese aspecto, comparando propiedad y alquiler, los inquilinos pasan más dificultades que los propietarios.

Es decir, son pocos los casos en que cueste más hacer frente a una hipoteca que a un alquiler mensual. Y España no es una excepción.

Aquí, frente al 29% de inquilinos el 26% de propietarios reconoce haber tenido dificultades en el pago de la hipoteca.

Es una cuestión de finanzas, pero también de planificación. Tal y como demuestra la gestión de las viviendas vacacionales.

Frente a un número mayoritario de propietarios de vivienda habitual, existen pocos dueños de una segunda residencia en España. Concretamente un 10% del total.

De ellos, el 51% la destina únicamente al uso vacacional. Frente a países europeos como el Reino Unido o Alemania, donde es habitual invertir para alquilarla a terceros.

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