Paula, autor en Blog Oi Real Estate

Se acerca el cierre de un año muy peculiar, pero los impuestos están a la orden del día y en breve será momento de realizar la declaración de la renta. Por eso, antes de que se produzca el cierre del año fiscal, te aconsejamos que leas este artículo. En él te contamos cuáles son los rendimientos del capital inmobiliario, cuáles las deducciones a las que puedes acogerte y cómo tributan las ganancias y las pérdidas patrimoniales. ¡Toma nota!

En este artículo encontrarás:

Ya todos sabemos que la declaración de la Renta es un trámite administrativo a través del cual los españoles le comunicamos a la Agencia Tributaria cuáles han sido nuestros ingresos durante el año anterior. Es decir que, cuando realicemos la declaración de la Renta en 2021, estaremos declarando los ingresos correspondientes a 2020.

Todos los contribuyentes están obligados a realizar este trámite, salvo aquellos cuyos ingresos anuales no hayan superado los siguientes máximos:

Veintidós mil euros provenientes de un solo pagador.
Catorce mil euros si se tuvieron varios pagadores.
Mil euros en el caso de los autónomos.

Ahora bien, si eres propietario de un inmueble, vives del alquiler o alquilas una vivienda, podrás acceder a ciertas ventajas fiscales. A estas últimas, será conveniente tenerlas en cuenta antes de que finalice el año. Pero, además, hay algunas cuestiones relacionadas con el rendimiento del capital inmobiliario que también será importante conocer. De esta manera, podrás evitar sorpresas en la próxima declaración de la Renta. ¡Sigue leyendo!

Rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la Renta

Cundo hablamos de rendimientos del capital inmobiliario nos referimos a los ingresos que obtiene un propietario cuando alquila su vivienda, o cuando cede su inmueble, siempre y cuando no se realice ninguna actividad económica en dicha propiedad.

En estos casos, entonces, deberá considerarse cada escenario de manera particular. Veamos algunos de ellos.

Tienes un inmueble y lo alquilas

Si tienes una propiedad en alquiler y esta constituye la vivienda habitual del inquilino, podrás aplicar una deducción del rendimiento neto del 60% en la declaración de la Renta.

Ahora bien, si alquilaras por temporada o a una sociedad que decide no designar al empleado que ocupa la vivienda, no podrás acogerte a esta deducción. Tampoco gozarás de este beneficio si el alquiler de la vivienda incluye alguna prestación de servicios propios de los hoteles, como la limpieza del inmueble o el cambio de sábanas.

Tienes que realizar reformas en el inmueble alquilado

Desde el Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), recomiendan anticipar las reformas en este ejercicio para “disminuir el rendimiento neto y, de esta manera, diferir la tributación por el arrendamiento”.

Sin embargo, debes saber que los gastos asociados a las obras de reparación y conservación tienen una deducción limitada hasta el máximo del importe de los ingresos. En este sentido, los asesores fiscales del CGE advierten que, según los Presupuestos Generales del Estado, en 2021, el tipo impositivo para rentas superiores a los trecientos mil euros subirá dos puntos porcentuales. Por eso aconsejan que “si el conjunto de rendimientos sobrepasa este límite, convendrá diferir los gastos a 2021”.

Te han ocupado tu casa en 2020

Si has sido víctima de una ocupación ilegal, quizás te alivie saber que no tendrás que imputar las rentas inmobiliarias a partir del inicio del procedimiento de desahucio. Cabe aclarar que, para hacerlo, no tendrás que esperar a su resolución, sino que basta con haber iniciado el proceso judicial.

Deducciones en la declaración de la Renta

Existen ciertos gastos a partir de los cuales el contribuyente puede obtener un beneficio económico a la hora de realizar la declaración de la Renta. Esto es lo que se conoce como una deducción fiscal y, en lo que respecta a la declaración de la Renta, hay varios escenarios posibles.

Compraste la vivienda antes de 2013

Si compraste la propiedad antes de 2013, todavía puedes acogerte a la deducción por adquisición de vivienda habitual. En efecto, podrás aprovechar para amortizar tu hipoteca antes de que finalice el año. Desde el CGE destacan que “si la vivienda se adquirió por la sociedad de gananciales y los cónyuges presentan declaración individual, cada uno podrá deducir 9.040 euros en su declaración”.

Te divorciaste en 2020 y tienes derecho a la deducción en vivienda

Si te has adjudicado la vivienda y el préstamo hipotecario completo, podrás aplicar una deducción por la totalidad de las cantidades satisfechas. Para ello, el cónyuge que deja de ser propietario deberá haber tenido derecho a esta deducción en los años anteriores.

Al respecto, los expertos explican que “este tratamiento fiscal es novedoso, ya que anteriormente el criterio administrativo no admitía deducir por el 50% adquirido al cónyuge después de 2012”. Además, agregan que “el contribuyente puede regularizar los ejercicios no prescritos fiscalmente aplicando este criterio”.

Eres inquilino y alquilas una vivienda habitual

Las deducciones por alquiler de vivienda habitual están reguladas por cada Comunidad Autónoma. Por lo tanto, deberás verificar en cada caso si te corresponde o no dicho beneficio.

En Cataluña, por ejemplo, la deducción es del 10%, con un límite máximo de trescientos euros anuales. Para acogerse a ella deberán cumplirse los siguientes requisitos:

Debes tener menos de 32 años.
Tus ingresos no deben superar el límite de veinte mil euros anuales.
Debes haber estado en paro durante 183 días o más (circunstancia que puede haber ocurrido en este 2020 tan peculiar) o tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%. También podrías acogerte si eres viudo o viuda y tienes más de 65 años.
El pago del alquiler debe suponer más del 10% de tu salario.

En caso de familia numerosa, la deducción puede alcanzar los seiscientos euros anuales.

Ganancias y pérdidas patrimoniales en la declaración de la renta

Según la Agencia Tributaria, “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que se califiquen como rendimientos”. Partiendo de estas variaciones, deberás tener en cuenta algunas cuestiones particulares al momento de realizar la declaración de la Renta. Veamos cuáles son.

Has firmado un contrato de alquiler con opción a compra

Si planeas vender un inmueble en 2021 y has firmado un contrato de alquiler con opción a compra en el 2020, deberás saber que la renta obtenida cuenta como ganancia patrimonial y deberá integrarse en la base general. Además, esta tributación es independiente de aquella que proceda de la venta de la propiedad.

Eres propietario de dos inmuebles en conjunto con un familiar

Podría ocurrir, por ejemplo, que tú y tu familiar tuvieran dos inmuebles adquiridos por herencia. Entonces, si planean adjudicarse una propiedad cada uno antes de finalizar el año, deben saber que, en caso de existencia de dos comunidades de bienes distintas, si intercambian bienes de una por bienes de la otra, la operación tributará como permuta. Al respecto, los asesores fiscales del CGE sostienen que “lo mejor, en este caso, es solicitar la orientación de un experto antes de realizar la operación”.

Por último, recuerda que existen excepciones al momento de pagar el IRPF por la venta de tu vivienda habitual. Puedes enterarte de todo accediendo a este link: IRPF 2020-2021.

Ahora ya estás en condiciones de adelantarte a la próxima declaración de la Renta y salir airoso. ¿Tienes más inquietudes? Déjanoslas en comentarios.

Si quieres comprar o alquilar tu propiedad, no dudes en contactarnos. En Oi Real Estate estaremos encantados de ayudarte.

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Actualizaciones de la renta con límites del 2%: Lo que tienes que saber

En Formación Inmobiliaria

Leads inmobiliarios: ¡Aprende a convertir a tus usuarios en clientes!

7 diciembre, 2020 No hay comentarios

Probablemente tengas la certeza de que es ahora cuando debes digitalizar tu negocio inmobiliario. Sin embargo, para que la transformación sea exitosa, deberás conocer algunos conceptos fundamentales del marketing digital. Los leads son uno de ellos. Por eso, decidimos contarte todo al respecto. ¡Toma nota!

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En este artículo encontrarás:

Cada vez es más evidente que la presencia en internet definirá la continuidad o no de los negocios en el futuro. El confinamiento derivado del coronavirus ha llegado para profundizar esta tendencia. Desde entonces, son más las compañías que deciden acercarse al entorno virtual para continuar creciendo.

Sin embargo, hay muchos conceptos propios del marketing digital que serán imprescindibles a la hora de embarcarse en esta gran aventura de la transformación digital. Por eso, decidimos contarte todo sobre un término clave: los leads.

**¿Qué es un lead y para qué sirve?**

El término lead proviene del inglés y se traduce, literalmente, como “dirigir”. Habitualmente, es utilizado en la mercadotecnia para designar a aquellas acciones en donde un usuario entrega sus datos a la empresa a cambio de recibir un e-book, un modelo de contrato o cualquier otra información que le sea de utilidad.

De alguna manera, este registro se ha llevado a cabo a lo largo de los años a través de la recolección de datos físicos, es decir, con papel y bolígrafo. Pero la revolución digital permite que, en la actualidad, la recolección de datos se realice a través de internet. De esta manera, las empresas pueden interactuar con sus usuarios, enviándoles información que los acompañe durante el proceso de compra, para lograr, posteriormente, transformarlos en clientes. Y, una vez hecho esto, los mismos leads permitirán fidelizarlo.

Ahora bien, para tratar a un usuario como lead es fundamental que dicha persona haya aceptado la política de privacidad de la compañía. En efecto, luego de la sanción de la legislación europea de protección de datos, este aspecto ha incrementado su relevancia y cualquiera que quiera interactuar con sus usuarios deberá respetar la normativa en todos sus aspectos.

**¿Cómo crear un lead en tu página web inmobiliaria?**

Si bien los leads pueden ser generados a través de invitaciones a eventos o de participaciones en sorteos, por ejemplo, lo más habitual es que la recolección de datos se realice a través de las páginas webs.

El proceso, en general, podría describirse como el de un usuario que está navegando en internet y encuentra contenido atractivo, útil y original que desea descargar. Ahora bien, para lograrlo, deberá rellenar un formulario con sus datos personales. La compañía utilizará a posteriori esta información para continuar enviándole contenido de interés al cliente potencial. De esta manera, la empresa inmobiliaria mejorará su conversión y, con ello, sus ingresos.

En otras palabras, la mayoría de las personas que llegan a un blog o a una página web estarán en fases iniciales del proceso de compra. Nuestra misión es acompañarlas con el contenido adecuado en el momento indicado. Sin embargo, si solo atraemos tráfico, no tendremos impacto ni resultados a largo plazo. Por eso es importante convertir a los visitantes anónimos en leads. Y, ¿cómo lo logramos? A través de formularios de datos que le permitan al usuario descargar contenido de su interés.

**¿Qué puedes hacer una vez que has conseguido los leads?**

Tal y como te mencionábamos antes, la intención es acompañar al consumidor durante todo el proceso de compra. Por lo tanto, una vez que tienes los datos de tu usuario anónimo, puedes continuar por dos caminos diferentes.

Primera opción: madurar los leads

A través de esta técnica lograrás que el usuario avance a lo largo del proceso de compra hasta la transacción final. En general, esto se realiza a través de los contactos automatizados por correo electrónico, aunque también se puede mantener ese contacto a través de la creación de contenido personalizado en la web.

El objetivo es el mismo que te mencionamos anteriormente: entregar el contenido adecuado en el momento adecuado. Y esto se hace facilitando información útil que logre educar al usuario para que sea capaz de resolver los inconvenientes que se le presenten durante el proceso de compra. Posiblemente te estés preguntando qué beneficio obtiene la compañía al hacerlo. La respuesta es muy simple: logrará posicionarse como una referente y experta en el sector. Por lo tanto, cuando un cliente necesite comprar o alquilar un inmueble, seguramente pensará en ella.

Segunda opción: clasificar los leads

Esta otra técnica consiste en clasificar todos los leads según el tipo de comprador al que representan. Para ello se tienen en cuenta algunas variables tales como sus necesidades, su comportamiento y el momento del proceso de compra en el que se encuentran. A partir de allí, se le asigna a cada usuario una puntuación según la cantidad y la calidad de las acciones que realiza en la página web. De esta manera, se podrá identificar a aquellos usuarios que estén más orientados a la compra y focalizar la atención en ellos para que, finalmente, se transformen en clientes.

En definitiva, con los leads clasificados, la empresa podrá llevar a cabo acciones más personalizadas para cada uno de los grupos. Además, esta técnica le permitirá encontrar oportunidades de negocio partiendo de la base de que los usuarios no siempre están interesados en comprar.

**No es lo mismo un lead que un suscriptor**

Habitualmente, se confunde el concepto de lead con el de suscriptor. Sin embargo, existen diferencias fundamentales entre ambos.

Un lead es un usuario que se encuentra en una instancia inicial del proceso de compra y está buscando información, comparando precios y evaluando las distintas posibilidades para llevar a cabo la transacción.

Un suscriptor, en cambio, es alguien que ha mostrado interés en la inmobiliaria y desea seguir en contacto con ella. En general, son aquellos que se suscriben a los newsletter o a los blogs. A pesar de que ellos solo proporcionarán su correo electrónico, desde la compañía podrán acercarle información de su interés para mantener el contacto y transformarlos en leads.

Sin embargo, un suscriptor tendrá menos intenciones de comprar y más de recibir de información. Por lo tanto, en este caso, la estrategia se centrará en mantener el contacto para que, cuando se decida a comprar una propiedad o a vender un piso, no dude en realizar la transacción con el asesoramiento de tu compañía.

¡Ahora ya sabes qué son los leads y cómo pueden ayudarte a mejorar tu estrategia!

Si quierer abrir tu propia inmobiliaria, ¡considera nuestras franquicias! Contamos con una sólida estrategia digital que nos permite seguir creciendo cada día.

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En Consejos

¡Instalar un ascensor en tu vivienda puede incrementar su precio de venta!

7 diciembre, 2020 No hay comentarios

¿Eres propietario de un inmueble y el edificio carece de ascensor? ¿Quieres saber cómo afecta este hecho al precio de venta de la propiedad? ¿Padeces de alguna dificultad motriz y necesitas instalar un ascensor en tu vivienda? Si te encuentras en cualquiera de estas situaciones, ¡en este artículo encontrarás las respuestas que necesitas! Toma nota.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuánto se revaloriza el precio de una vivienda con ascensor?
Cuánto cuesta instalar un ascensor en la vivienda
Ayudas para instalar un ascensor en la vivienda
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los ascensores?
Votación en la comunidad de vecinos
Costes de la instalación

En pleno Siglo XXI, cuesta imaginarse la existencia de un edificio de más de cinco plantas sin ascensor. Sin embargo, se calcula que, en Barcelona, todavía quedan alrededor de 19 mil construcciones en esta situación.

Si bien en la actualidad existen normativas que obligan al cumplimiento de la accesibilidad en los edificios, entre 1960 y 1970 se construyeron gran cantidad de viviendas en altura sin prever que la tecnología nos traería una herramienta tan novedosa como es el ascensor. Es por ello que aún quedan edificios donde las plantas deben subirse sí o sí por la escalera.

Ahora bien, la instalación de ascensores en las comunidades de vecinos no solo es una herramienta que facilita la accesibilidad de las personas mayores o de quienes tienen dificultades motrices, sino que también permite revalorizar el precio de la vivienda. Y, además, incrementa las posibilidades de venta de la propiedad.

¿Cuánto se revaloriza el precio de una vivienda con ascensor?

Son muchos los factores que influirán sobre el precio de venta de una vivienda: la ubicación, la superficie y la orientación son algunos de los aspectos claves. Pero, la accesibilidad también marcará una diferencia importante a la hora de conocer el valor de tu propiedad, fundamentalmente cuando se trata de inmuebles que se ubican en grandes ciudades.

En los pueblos, por ejemplo, suelen preferirse los chalets o las viviendas unifamiliares, por lo que la presencia o no de un ascensor no marcará la diferencia a la hora de asegurar la accesibilidad al inmueble. Sin embargo, en otras localidades claves como Madrid, una vivienda con ascensor puede revalorizarse notablemente, incluso puede devaluarse si carece de él.

Según un estudio realizado por Tecnocasa, en 2017, un piso sin ascensor ubicado en Madrid tenía un precio de mil setecientos euros por metro cuadrado. Ahora bien, el precio de un piso de similares características y ubicado en la misma área geográfica, pero con ascensor, ascendía a dos mil trescientos setenta euros por metro cuadrado. En definitiva, la diferencia resultaba en 674 euros por metro cuadrado de superficie. Es una diferencia importante, ¿verdad?

Pero, además, según un estudio realizado por la empresa Urban Data Analytics (UDA), la revalorización media del precio de un edificio luego de la instalación de un elevador es del 12,8%, mientras que su devaluación por carecer de él llegaría al 27%. Al respecto, Enrique Toribio, director de desarrollo de negocio de UDA, sostuvo para el periódico ABC de Sevilla que:

“Para este estudio se han analizado diversos factores relevantes en la valoración de una vivienda de forma individualizada y en concreto la tenencia o no de ascensor en el edificio, exponiendo la diferencia de precio entre las viviendas que poseen o se caracterizan mediante ese atributo. Esto no significa que la inclusión de esa característica suponga inmediatamente el aumento de un porcentaje del precio; sino que las viviendas en su conjunto valen ese porcentaje de más respecto a las que no lo tienen”.

Cuánto cuesta instalar un ascensor en la vivienda

Ahora ya sabes cuánto se revaloriza una vivienda luego de la instalación de un ascensor en el edificio. Entonces, surge la siguiente pregunta: ¿Cuánto cuesta instalar un elevador?

Los tipos de ascensores que más se utilizan en las viviendas son los hidráulicos y los eléctricos. Estos soportan mayores cargas y garantizan la seguridad frente a un apagón. El presupuesto de instalación de uno de estos elevadores en un edificio de entre cuatro y seis plantas puede rondar los treinta mil euros. Sin embargo, el precio final dependerá de:

Los acabados interiores y exteriores.
Las reformas que haya que hacer en el edificio.
La adaptación de la escalera.
La instalación del nuevo cuadro eléctrico.
La partida para el arquitecto.

En general, el precio podría alcanzar un máximo de ciento veinte mil euros, sobre todo si la instalación se realiza en un edificio de alto standing.

Ayudas para instalar un ascensor en la vivienda

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 contempla ciertas ayudas económicas para asegurar la accesibilidad de los propietarios a su vivienda habitual. Es decir que el gobierno podrá subvencionar la instalación de un ascensor en la vivienda para facilitar la accesibilidad y la movilidad de los propietarios.

En Barcelona, particularmente, el importe subvencionado puede ser de hasta el 25% del coste del ascensor, con un máximo de veinte mil euros o de veinticinco mil si el elevador es exterior. Esta ayuda incluye:

El presupuesto de obras declarado en licencia.
Los estudios y trabajos técnicos.
Las tasas y los tributos.

Cabe destacar también que el porcentaje máximo de la subvención se establecerá en función de la eficiencia energética del ascensor que se instale.

Por último, estas ayudas están destinadas a aquellos edificios que posean cuatro plantas o más y alberguen, mayoritariamente, viviendas habituales. Ahora bien, si la mayoría de los inmuebles estuvieran dedicados a otros usos, la subvención se calculará de forma proporcional sobre la base del número de viviendas habituales que haya en el edificio.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre los ascensores?

La Ley de Propiedad Horizontal regula, principalmente, todo lo que acontece en las zonas comunes de los edificios. En efecto, existe un apartado que aborda particularmente las cuestiones relacionadas con los elevadores.

Votación en la comunidad de vecinos

En primera instancia, la normativa establece que, para poder instalar un ascensor en un edificio, habrá de votarse el proyecto en la comunidad de vecinos. En este sentido, bastará con una mayoría simple a favor del proyecto para que sea aprobado.

Ahora bien, si la instalación del ascensor fuera obligatoria porque en el edificio viven personas mayores de sesenta años o personas con discapacidad, no será necesario que exista un acuerdo previo en la Junta de propietarios.

Costes de la instalación

En segundo lugar, la ley establece que todos los vecinos deberán pagar su parte para llevar a cabo la instalación del ascensor. Si bien aquellas personas que viven en los bajos podrán votar en contra del proyecto, si este fuera aprobado, tendrán que pagar su parte obligatoriamente. En efecto, cada vecino abonará determinado porcentaje según la cuota o el coeficiente que le corresponda a su vivienda. Este dato está registrado en la escritura de la propiedad.

Por último, cabe agregar que los gastos de conservación y mantenimiento de las infraestructuras que están instaladas en los edificios se consideran elementos comunes. En consecuencia, los gastos derivados del mantenimiento del ascensor deberán ser costeados por todos los vecinos.

Ahora ya lo sabes: una vivienda con ascensor tendrá más posibilidades de venderse e incluso podrás obtener un mayor rédito económico de la operación. Pero, además, facilitar la accesibilidad de todos los vecinos a su vivienda es una obligación. Por lo tanto, en ocasiones, la instalación del ascensor en el edificio será de carácter obligatorio.

¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanoslas en comentarios! Si quieres comprar, vender o alquilar tu propiedad, no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte.

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En Formación Inmobiliaria

Valor catastral de la vivienda: ¿qué es y para qué se utiliza? (2020-2021)

5 diciembre, 2020 No hay comentarios

¿Te has preguntado qué es el valor catastral de una vivienda y para qué sirve? En este artículo te lo contamos todo. ¡Sigue leyendo y toma nota!

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En este artículo encontrarás:

El valor catastral de una vivienda es, tal y como su nombre lo indica, una valoración del bien inmueble que está a cargo de la Dirección General del Catastro, institución que depende del Ministerio de Hacienda.

Para conocer el valor catastral de un piso, se tienen en cuenta algunas variables que detallamos a continuación:

La localización del inmueble.
La antigüedad del edificio.
La calidad de los materiales de la construcción.
Los gastos y la aptitud para la producción.
El coste del suelo.
Si el inmueble tiene o no carácter histórico.

En general, el valor catastral se encuentra a mitad de camino entre el precio mínimo y el precio máximo que establece el mercado por el mismo inmueble. Además, dicho valor puede actualizarse todos los años, ya sea por un coeficiente previamente establecido o porque la Dirección General del Catastro así lo decide.

¿Cómo puedes conocer el valor catastral de la vivienda?

Si eres el propietario del inmueble, conocer su valor catastral será muy sencillo. En general, podrás conocerlo a través de:

El recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Solicitando dicha información en la oficina del catastro.

A través del recibo del IBI

La vía más rápida para conocer el valor catastral de tu vivienda es a través del último recibo del IBI. Allí se especifica esta información.

Ahora bien, si sabes cuánto has pagado, pero no tienes el recibo, puedes hacer un cálculo sencillo para conocer el valor catastral. La operación consiste simplemente en tomar la cuantía del impuesto y dividirla por el gravamen aplicado.

Por ejemplo, si en el ayuntamiento en donde se encuentra la propiedad aplican un gravamen del 0,4510% y tu IBI ha sido de doscientos euros, el valor catastral de tu vivienda será de 44 345 euros. Este valor es el resultado de dividir doscientos por 0,00451.

En la oficina del catastro

Para obtener esta información en la oficina del catastro, solo deberás conocer la referencia catastral de tu vivienda.

Ahora bien, también podrás solicitarla en la Sede Electrónica del Catastro. Esta opción constituye la forma más cómoda y efectiva, dado que podrás conocer el valor catastral de tu vivienda de forma inmediata. Lo único que deberás hacer es introducir la referencia catastral correspondiente.

¿Por qué es importante conocer el valor catastral de la vivienda?

Conocer el valor catastral de una vivienda es sumamente útil para todas las cuestiones administrativas asociadas al inmueble. Ahora bien, en primer lugar, debes saber que el valor catastral nunca podrá superar el valor de mercado del inmueble. En segundo lugar, es importante destacar que la principal finalidad del valor catastral es de carácter tributario. Veamos este asunto con mayor profundidad.

Tanto la plusvalía municipal, como el IBI, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre Patrimonio (IP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones basan su gravamen en el valor catastral de la vivienda. Es decir que, para el Ministerio de Hacienda, el valor del inmueble por el que se tributa es el catastral y no el valor de mercado.

La base imponible del IBI y de la plusvalía municipal está constituida por el valor catastral de la vivienda. El Impuesto sobre Patrimonio, en cambio, se computa sobre la base del mayor valor de estos tres: el catastral, el de adquisición o el establecido por la comunidad autónoma correspondiente a los efectos de calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales(ITP). Sobre este último es importante destacar que los bienes se computan por su valor real, pero las comunidades autónomas utilizan el valor catastral como medio de comprobación.

Con respecto al IRPF, cuando se trate de una vivienda habitual, no habrá que tributar por ella, aunque sí deberá informarse al respecto en la declaración de Hacienda. Si, en cambio, se trata de un bien inmueble vacío, habrá que tributar por él en la declaración de la renta en función de su valor catastral.

¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral?

En el Código Civil se contempla el principio de autonomía. Por lo tanto, podría venderse el inmueble por un valor inferior al catastral, siempre y cuando el comprador y el vendedor acepten esas condiciones.

Sin embargo, es importante aclarar que el vendedor deberá declarar la compraventa por el valor mínimo fiscal que marca la comunidad autónoma en donde se encuentre la propiedad. Si no lo hiciera así, podría enfrentarse a un procedimiento judicial en donde deberá demostrar que el valor dado por la Administración Pública resulta excesivo.

Ahora bien, realizar la transacción por un valor inferior al catastral traerá asociadas algunas consecuencias tanto para el comprador como para el vendedor.

Para el comprador, la mayor consecuencia radica en que la Agencia Tributaria puede verificar el valor oficial de la vivienda y aplicar ciertos correctores establecidos por cada comunidad autónoma. Esto está regulado por la Ley General Tributaria y podrá realizarse durante los cuatro años posteriores a la fecha de compraventa.

Entonces, si una propiedad se vende por un precio inferior al valor catastral, la parte compradora estará obligada a pagar el ITP por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta declarado y el valor catastral comprobado.

Para el vendedor, la consecuencia principal radica en que deberá declarar en su IRPF el valor más elevado del inmueble que haya sido comprobado por Hacienda. Recuerda que en el IRPF se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, pero si quieres saber más, puedes entrar al siguiente link: IRPF 2020-2021.

¿Qué puedes hacer si consideras que el valor catastral de tu vivienda es incorrecto?

Puede ocurrir que tu cuota del IBI sea superior a lo que consideras que deberías pagar por tu propiedad. Incluso, puede darse también la situación de que quieras vender tu propiedad y la tasación inmobiliaria arroje un valor mucho más alto del que imaginabas. Entonces, ¿qué puedes hacer en estos casos?

Lo mejor será realizar una reclamación en la oficina del Catastro para que realicen una revisión catastral que determine el valor real de tu casa. En ese sentido, debes saber que el valor catastral nunca podrá superar el 50% del precio del mercado. Si esto no se respetara, deberás presentar tu discrepancia para asegurarte de que tanto el precio de venta como el cálculo de tus impuestos sean correctos.

Esperamos haberte ayudado con toda esta información sobre el valor catastral de tu vivienda. ¿Tienes alguna inquietud? Déjanosla en comentarios. Si deseas vender tu piso, ¡contáctanos! Estaremos encantados de ayudarte.

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En Tendencias de mercado

Los anuncios de la vacuna de Pfizer disparan las visitas a viviendas de lujo en España

3 diciembre, 2020 No hay comentarios

El mercado inmobiliario de alto standing comienza a recuperarse a partir de los anuncios sobre el éxito de la vacuna Pfizer. Un estudio publicado por la firma inmobiliaria Uxban demuestra este hecho.

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En este artículo encontrarás:

Según un estudio reciente publicado por la firma inmobiliaria Uxban, las visitas a viviendas de lujo en España se dispararon un 40% luego de que el laboratorio Pfizer anunciara la efectividad de su vacuna.

Tras el anuncio del laboratorio Pfizer en donde aseguraron que su vacuna contra el COVID-19 tiene una efectividad del 95%, los mercados comenzaron a recuperarse gradualmente. Esto se debe a que en España se adquirieron varias dosis de esta vacuna. Se prevé que comenzarán a aplicarse en la población durante el primer semestre del 2021.

En principio, comenzarían por aplicársela a aquellas personas que pertenecen a una población de riesgo y, luego, continuarían con los ciudadanos en general. Todo esto implicaría que tanto los cierres de fronteras como las restricciones en la movilidad quedarían en el pasado tan pronto como termine el 2020.

El impacto de los anuncios de Pfizer en el mercado inmobiliario de lujo

Luego de estos anuncios, los mercados en general comenzaron a activarse de manera gradual, y el sector inmobiliario no ha sido la excepción. Según Uxban, las visitas a pisos de lujo habrían aumentado en un 40% en los últimos quince días.

«Si bien durante la declaración del último estado de alarma […]hubo una alarmante caída de la actividad, desde que Pfizer hizo su comunicado el pasado nueve de noviembre, se ha experimentado un dinamismo muy notable, con un incremento de hasta un 40% en el número de visitas a inmuebles”, afirma Gonzalo Robles, CEO de Uxban.

También debemos destacar que el comportamiento del mercado inmobiliario de alto standing en España ha sido mucho más positivo de lo que se creía. Las restricciones de movilidad y la incertidumbre en general preveían una drástica caída en el número de operaciones de compraventa y un ajuste de precios hacia la baja. Pero, los resultados finales no han alcanzado las cifras presagiadas.

En efecto, se creía que la caída oscilaría entre el 10% y el 15%. Pero, según el último Global Cities Index, la caída en los precios de compraventa de los pisos de lujo en Madrid fue tan sólo del 3,5%. “Teniendo en cuenta que estos periodos recogen las peores fases de la crisis sanitaria podemos afirmar que la recuperación del sector en 2021 va a ser muy robusta”, sostiene Robles.

Las previsiones del mercado de lujo para el 2021

De momento, las transacciones se están cerrando a un paso mucho más lento que antes del inicio de la pandemia. Pero la importancia recae en el hecho de que los compradores ya están recuperando la confianza en el mercado. Esto se debe a la certeza de que la pandemia tiene fecha de vencimiento y está cerca. Tan pronto como el gobierno de España comience a dosificar las vacunas de Pfizer, el mercado comenzará una recuperación que, según los expertos, será equilibrada.

“Debemos tener en cuenta que antes de la pandemia el escenario era de una desaceleración del mercado del lujo debido a las altas expectativas de los propietarios a la hora de vender sus activos. Por tanto, las caídas moderadas que se están produciendo son beneficiosas para corregir esos desajustes. Es por ello que la previsión para 2021 es que no haya un rebote muy elevado, sino ligeras subidas de hasta un 2%, lo que supondría la recuperación de un 35% del valor perdido durante 2020”, apunta el CEO de Uxban.

Los inversores extranjeros siguen siendo los protagonistas

Históricamente, los compradores de pisos de lujo en Madrid provenían de América Latina. Fundamentalmente, de Colombia y Venezuela. Esta tendencia se continúa vigente, dado que los inversores continúan prefiriendo el mercado español frente al latinoamericano. Esto se debe a que, en los países mencionados, amenaza la inestabilidad política, la inflación y la inseguridad tanto jurídica como personal.

Pero, además, ahora se suman compradores provenientes de México y de Perú que desean diversificar su patrimonio invirtiendo en Europa. La fortaleza del euro les permite adquirir propiedades con una mayor confianza en la obtención de una tasa de retorno positiva. Este el principal motivo de la elección del mercado español.

La transformación digital llegó para quedarse

La vacuna de Pfizer nos permitirá dejar atrás las consecuencias económicas producidas por la pandemia. Pero también es importante aclarar que algunos cambios llegaron para quedarse. Las visitas online constituyen uno de esos cambios. En efecto, actualmente se posicionan como una de las herramientas más poderosas en la venta de una propiedad.

Al respecto, la firma inmobiliaria Uxban sostiene que casi el 18% de las transacciones realizadas en los últimos meses fueron llevadas a cabo a través de visitas virtuales. Todo esto indica que los anuncios de los pisos en venta en los portales webs son indispensables, pero no suficientes. Hoy por hoy, deben ir acompañados de buenas fotografías, descripciones acorde y videos 360.

Se cree que, incluso una vez que la vacuna de Pfizer (y las otras) se hayan extendido, las visitas virtuales seguirán siendo tendencia, a pesar de que podrán visitarse los pisos presencialmente.

“Aunque no se cierren habitualmente las operaciones de esa forma sí que es una herramienta muy poderosa que permite a los compradores hacer un primer filtro de propiedades”, comenta el CEO de Uxban.

¿Estás pensando en comprar un piso de lujo? ¡No dudes en contactarnos!

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En Formación Inmobiliaria

Montar una inmobiliaria en España es un negocio rentable (2020-2021)

3 diciembre, 2020 No hay comentarios

Con la intención de guiarte en la creación de tu propia inmobiliaria, hemos decidido crear este artículo, en donde te contamos el paso a paso para que puedas montar un negocio exitoso. ¡Toma nota!

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En este artículo encontrarás:

Este 2020 nos ha dejado muchas enseñanzas. Una de ellas es la siguiente: emprender es una opción posible y rentable para la mayoría de los españoles. Autoemplearse constituye una excelente vía para ser un trabajador independiente y generar ingresos propios sin ser asalariado.

Ahora bien, ¿te has planteado alguna vez montar una inmobiliaria? Porque si lo has hecho, en este artículo encontrarás las respuestas a las dudas más frecuentes que surgen sobre este modelo de negocio. Veamos cuáles son.

Paso a paso para montar una inmobiliaria

Existen ciertos aspectos que rigen la creación de cualquier tipo de empresa, sea esta pequeña, mediana o grande. Por lo tanto, a la hora de montar una inmobiliaria, también deberán considerarse. Solo de esta manera podrás asegurarte el éxito de tus inversiones.

Define tu modelo de negocio

El primer paso, entonces, consiste en crear tu modelo de negocio. Este se define como una herramienta de análisis, a través de la cual determinarás:

Qué producto o servicio le ofrecerás al mercado.
Cómo harás para vender ese producto.
Quiénes serán tus compradores potenciales.
De qué manera generarás tus ingresos.

Estos aspectos son de vital importancia porque definirán la identidad de tu empresa y te permitirán volver sobre ellos una y otra vez para ir mejorando tu estrategia y acercándote al éxito a cada paso.

Realiza un estudio de mercado

El segundo paso consistirá en realizar un estudio de mercado. A grandes rasgos, se trata de hacer una investigación para anticiparse a la respuesta de los clientes potenciales y de la competencia frente al lanzamiento de tu servicio.

El objetivo principal de esta práctica consiste en conocer el perfil y el comportamiento de tu público, determinar el tamaño actual del mercado específico y su crecimiento potencial, anticipar las reacciones de la competencia y de los proveedores e identificar aquellas herramientas que puedan transformar radicalmente al sector como, por ejemplo, la irrupción de una nueva legislación. En este sentido, la regulación de los precios del alquiler en España sería una de las variables a tener en cuenta al momento de montar una inmobiliaria.

Si bien este estudio puede realizarse de manera individual, la mejor manera de llevarlo a cabo será contratando a una agencia de marketing. Contar con ayuda profesional en todas las áreas será siempre la forma más fiable de emprender.

Haz un estudio de viabilidad

Un estudio de viabilidad consiste, a grandes rasgos, en conocer la rentabilidad potencial de tu negocio. Para ello, deberás evaluar los gastos a los que te enfrentarás en los próximos meses, e incluso, en los próximos dos años. Además, tendrás que determinar la cuantía de los ingresos que esperas recibir en cada periodo y, sobre la base de estos resultados, estudiar la viabilidad del proyecto.

La realización de este tipo de estudios es una buena práctica empresarial y su aplicación puede observarse en todos los negocios de éxito. Esto se debe a que realmente logran minimizar los riesgos de la inversión, pero también ayudan a:

Identificar las limitaciones para poder superarlas.
Detectar las nuevas oportunidades.
Definir los requisitos que configuran el proyecto.
Evaluar las diferentes alternativas.

Apóyate en otros profesionales de éxito

En ocasiones, al momento de emprender, creemos que podemos hacer todo solos. Pero si tu deseo es montar una inmobiliaria exitosa, deberás apoyarte en otros profesionales que fortalezcan todas las áreas del negocio. Buscar asesoramiento profesional contable, publicitario y de marketing pueden marcar la diferencia, más aún en el nuevo entorno digital que nos plantea el siglo XXI.

Aunque contratar profesionales aumentará tus gastos, debes saber que al hacerlo te asegurarás el éxito en tu inversión. En definitiva, lograrás recuperar el dinero invertido en un corto periodo de tiempo y evitarás posibles inconvenientes a futuro.

Adáptate al procedimiento legal para montar una inmobiliaria

Una de las dudas más frecuentes que surge al momento de montar una inmobiliaria se refiere al tipo de licencia que se necesita. Si bien el Ministerio de Industria proporciona una guía en la que indica el paso a paso para emprender cualquier tipo de negocio, nuestro consejo es que solicites asesoramiento legal con un abogado experto en cuestiones inmobiliarias. De esta manera, será él quien se encargue de guiarte y de redactar todas las actas y los contratos necesarios.

Sin embargo, para proporcionarte un criterio general, te detallaremos dos aspectos esenciales a tener en cuenta:

El proceso de constitución es el primero y variará según el tipo de persona jurídica que elijas para montar tu negocio. Un empresario autónomo, por ejemplo, no necesitará de ningún proceso de constitución. Pero una Sociedad Anónima sí deberá realizar este procedimiento.

Los trámites para dar de alta a los trabajadores constituyen el segundo aspecto esencial. Para informarte al respecto, puedes visitar el sitio web del Ministerio de Trabajo y evaluar todos los aspectos relativos a los trámites de la Seguridad Social.

Si quieres montar una inmobiliaria, las franquicias son tu oportunidad

Como has podido ver, a la hora de montar una inmobiliaria, deben considerarse muchos aspectos económicos y legales. Además, es conveniente realizar estudios de mercado, invertir en marketing y publicidad y contratar a profesionales destacados.

Sin embargo, existe una opción mucho más sencilla de montar una inmobiliaria y es a través de la apertura de una franquicia. Esta alternativa constituye un punto de partida más seguro y más estable, dado que te sumas a un modelo de negocio que se encuentra funcionando, cuentas con el apoyo de profesionales experimentados y, además, te adhieres a una marca conocida que cuenta con despliegue publicitario y con una estrategia de marketing que puede demostrar resultados exitosos.

Cabe agregar también que la inversión, además de ser más segura, será menor. Si decides montar tu inmobiliaria a través de una franquicia solo deberás pagar un canon de entrada y ciertos royalties periódicos que, en general, dependerán de tu facturación.

Franquicias inmobiliarias de Oi Realtor

En Oi Realtor te brindamos la posibilidad de montar tu propia inmobiliaria a través de nuestras franquicias. Pero ¿qué te ofrecemos?:

El acceso a un estudio de mercado de la zona en donde quieres montar tu inmobiliaria.
El beneficio de acceder a nuestra red de inversores.
Ponemos a tu disposición un software exclusivo de gestión.
Te proporcionamos una cartera exclusiva de propiedad desde el primer día.
Te brindamos apoyo y formación constante.
Contribuimos al éxito de tu negocio a través de nuestra estrategia digital.

Esperamos haberte ayudado con toda esta información. ¿Sigues pensando en montar tu propia inmobiliaria? ¡Contáctanos e infórmate sobre todos los beneficios de nuestras franquicias!

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En Alquilar

Precios del alquiler: un nuevo informe refleja la caída de las rentas en las principales ciudades de España

1 diciembre, 2020 No hay comentarios

Los precios del alquiler se desplomaron en el segundo trimestre de 2020, según un informe de la Asociación Española de Análisis de Valor. Las causas se atribuyen al confinamiento y al cierre de fronteras.

En este artículo encontrarás:

Según un informe publicado recientemente por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), los precios del alquiler en Madrid y Barcelona han caído alrededor del 5% durante el tercer trimestre. Esta tendencia se la adjudican a las dificultades presentadas por el cierre de fronteras y a la prácticamente nula afluencia de turistas.

El XII Observatorio de la Valoración publicado por AEV analiza la evolución de los precios del alquiler en las mayores ciudades de España. La tendencia antes del estallido de la pandemia del coronavirus respondía a un crecimiento sostenido de los precios. Pero, la situación ha cambiado a raíz del confinamiento y el cierre de fronteras.

La caída de los precios del alquiler en números

En el estudio se analizan los precios de las ofertas publicadas en el portal Idealista, aunque se aclara que no equivalen a la renta final que pactan los inquilinos y los propietarios. De ellos se deduce que la tendencia de los alquileres ha apuntado a estabilizarse o a bajar considerablemente en algunas ciudades en particular durante el tercer trimestre del año.

En Valencia, por ejemplo, donde el crecimiento era exponencial antes de la aparición del COVID-19, los precios del alquiler se han estancado, al igual que en Málaga. En Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona, las rentas retroceden con fuerza, arrojando una caída de entre el 4% y el 5%. La única localidad que demuestra resistencia es Santa Cruz de Tenerife, con un aumento del 5%. Aunque el crecimiento se ha desacelerado si se compara con el mismo periodo del año anterior. En ese entonces, los precios de los alquileres aumentaron en un 10%.

Causas de la caída en los precios del alquiler

El informe atribuye esta tendencia a la reducción de la movilidad producida por el coronavirus. En consecuencia, actualmente “los mercados responden exclusivamente a las necesidades de la demanda local”, lo que implica una disminución considerable en las solicitudes de alquileres. Puesto que, en situaciones normales, gran parte de los inquilinos provienen del extranjero por causas como traslados laborales, entre otros motivos.

El estudio agrega también la opinión de más de veinte panelistas, entre los cuales se encuentran expertos independientes y socios de AEV. Todos ellos están de acuerdo con que los precios del alquiler han disminuido como consecuencia de la pandemia. Sin embargo, algunos sostienen que la caída no ha sido tan intensa y que ronda el 3%.

Con respecto a las causas de este fenómeno, agregan que el trasvase de pisos turísticos a alquiler tradicional también habría producido un aumento temporal sobre la oferta de pisos de alquiler. Y también consideran que el teletrabajo y el build to rent son factores que marcarán el futuro del mercado inmobiliario.

La opinión de los expertos

Paloma Taltavull, autora principal de este estudio, declaró para el periódico El Mundo que “esa reducción de los precios es directamente efecto del encierro y de la paralización de los mercados”. Agrega, además, que el principal factor que ha generado un aumento en los alquileres en algunas ciudades es que son polos de creación de empleo y atracción de trabajadores. Frente a la demanda creciente de vivienda y las dificultades que existen para comprar una propiedad, el interés por los pisos en alquiler aumenta y la oferta de arrendamientos es insuficiente. En consecuencia, aumentan los precios.

Por último, considera que, en el resto de las ciudades, las rentas podrían aumentar nuevamente luego de la aparición de la vacuna contra el COVID-19. “La historia reciente nos muestra cómo evolucionan los precios de alquiler: si la recuperación es muy fuerte, las subidas se pueden ir por encima del 15% otra vez”, según Taltavull.

Caída de la demanda de alquileres en Madrid y Barcelona

Otro estudio publicado por el portal Fotocasa, también data de la caída en la demanda de los alquileres que afecta tanto a Madrid como a Barcelona. Según este informe, entre abril y septiembre de 2020 el interés por los pisos de alquiler se desplomó respecto del mismo periodo de 2019. En Madrid, se observó una caída del 32%, lo que representa una reducción en la demanda de casi un tercio. En Barcelona, por su parte, la caída fue levemente más baja. Pues representó el 26%.

En este caso, el estudio se basó en la cantidad de contactos que recibieron los pisos ofertados en el portal durante el segundo y el tercer trimestre del año. Luego, compararon la información con los datos históricos del mismo periodo del año anterior. Las conclusiones, según Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa, fueron las siguientes:

“Desde hace unos meses hemos visto cómo la demanda de vivienda en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona está bajando y esto está haciendo que los precios del alquiler empiecen a bajar en estas capitales”. Además, agrega que “el hecho de que muchos estudiantes no estén alquilando o que muchos pisos compartidos se hayan quedado vacíos está afectando ahora mismo al mercado inmobiliario”.

¿Cuándo se prevé que se estabilizarán los precios del alquiler?

Basándonos en las causas atribuidas a la baja de los precios del alquiler, la situación podría normalizarse tan pronto como se descubra una vacuna efectiva contra el COVID-19.

Las últimas noticias publicadas al respecto informan que la vacuna del laboratorio Pfizer tendría una eficacia del 90%. Y comienza a despertar el optimismo para la población en general y para los mercados en particular.

Tras este anuncio, Salvador Illa, el ministro de Sanidad de España, afirmó que el gobierno comprará veinte millones de dosis. En total, permitirían vacunar a diez millones de ciudadanos.

Si bien el tiempo exacto en que la vacuna llegará al país todavía es incierto, las autoridades han afirmado que, si todo va muy bien, este hecho podría producirse antes de fin de año. Lo que indicaría que el coronavirus y todas sus consecuencias quedarían atrás a partir de 2021.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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En Comprar

Comprar la nuda propiedad: ¿es una opción realmente beneficiosa?

1 diciembre, 2020 2 comentarios

Muchos inversores suelen preguntarse cuán beneficioso puede ser comprar la nuda propiedad. Para determinarlo, deberán tenerse en cuenta algunas variables que repasamos en este artículo. ¡Sigue leyendo y resuelve todas tus dudas!

En este artículo encontrarás:

Comprar la nuda propiedad puede ser una excelente oportunidad para algunas personas, dado que les permitirá acceder a un inmueble por un precio más asequible. Sin embargo, habrán de considerarse algunos aspectos particulares de esta operación antes de proceder con la transacción. ¿Cuáles son estas peculiaridades? Te lo contamos en este artículo.

¿Qué es exactamente la nuda propiedad?

El concepto de nuda propiedad va acompañado por el de usufructo. Este último se define en el Código Civil Español, entre los artículos 467 y 522. Para comprender estos términos, a grandes rasgos, deberás saber que el pleno dominio de un inmueble puede dividirse en dos partes: el usufructo y la nuda propiedad. El primero, entonces, es el derecho al uso de una vivienda ajena. El segundo es la propiedad del bien en sí misma.

Para ser más específicos, podríamos decir que, cuando compras un inmueble en condiciones normales, te haces propietario de su pleno dominio. Esto quiere decir que eres dueño de la propiedad y del derecho a usarla. Pero, cuando compras la nuda propiedad, si bien eres el dueño del inmueble, careces del derecho a su use y disfrute, al menos momentáneamente.

Esta última afirmación se debe a que el usufructo tiene una fecha de expiración. La causa más común de ello es la muerte del usufructuario. Esto significa que, frente a su fallecimiento, el nudo propietario adquirirá el pleno dominio del inmueble.

Entonces, ¿es beneficioso vender o comprar la nuda propiedad? ¿En qué casos es más común inclinarse por esta práctica?

En general, comprar la nuda propiedad es una operación ventajosa para el interesado porque adquirirá el inmueble a un precio más bajo que el establecido por el mercado. Pero el vendedor tendrá también un beneficio: recibirá dinero por la venta de la nuda propiedad sin perder el derecho a vivir en el inmueble. Analicemos este asunto con más profundidad.

¿Cuándo es conveniente vender la nuda propiedad?

La situación más frecuente en donde se vende la nuda propiedad refiere a personas mayores cuyas pensiones no les alcanzan para vivir en condiciones dignas. Por lo tanto, para mantener su calidad de vida, deciden vender la nuda propiedad mientras continúan disfrutando del uso de la vivienda hasta el final de sus días.

En este sentido, cabe aclarar que la venta de la nuda propiedad podrá realizarse sobre la vivienda habitual al igual que sobre una segunda residencia e incluso sobre una propiedad de la que se obtengan ingresos provenientes de la renta.

En lo que respecta al precio de venta, deberás saber que, para determinarlo, se consideran dos variables: la salud y la edad del futuro usufructuario. Esto se debe a que, a mayor edad y peor estado de salud, más posibilidades tendrá el comprador de adquirir el pleno dominio a corto plazo. En general, el precio se establece sobre el 50% y el 80% del valor del mercado de la vivienda.

Cabe destacar que vender la nuda propiedad también será conveniente para resolver el futuro reparto de la herencia, dado que se podrá optar por heredar el dinero proveniente de la transacción o donar en vida dicho importe a los futuros herederos. De esta manera, el procedimiento es mucho más sencillo que cuando se trata de tramitar la herencia de una propiedad.

Por último, queremos recordarte que la venta de la nuda propiedad tributa para los mismos impuestos que se pagan cuando se vende un piso. Es decir que, si vendes la nuda propiedad, estarás obligado a hacer frente a la Plusvalía Municipal y al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como consecuencia de la ganancia patrimonial obtenida.

¿Cuándo conviene comprar la nuda propiedad?

Comprar la nuda propiedad tiene una ventaja fundamental: podrás adquirir un inmueble a largo plazo por menos dinero del que realmente vale. No obstante, si piensas en llevar adelante esta operación, deberás ser precavido con algunos aspectos particulares.

En primer lugar, para establecer el precio de compra, te recomendamos que realices una tasación y que, además, evalúes en profundidad tanto las características del inmueble como el estado de salud del vendedor. Esta última variable te permitirá estimar en cuánto tiempo podrás disponer de la vivienda para hacer con ella lo que desees.

En segundo lugar, intenta informarte para conocer las previsiones sobre los precios del mercado de la vivienda. En este sentido, pueden ocurrir dos cosas, más aún en medio de este panorama tan incierto que nos plantea el coronavirus: que los precios suban con el tiempo o que bajen. Frente a la primera posibilidad, comprar la nuda propiedad será todo beneficios. Frente a la segunda, deberás ser más cauteloso porque podría ocurrir que tu operación incurriera en pérdidas.

En definitiva, cuanto más precisos puedan ser tus cálculos respecto de la esperanza de vida del usufructuario, menos expuesto te verás a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

Gastos asociados a la compraventa de la nuda propiedad

Ahora que ya conoces las ventajas y desventajas que acarrea esta operación, es momento de que conozcas los gastos asociados a la transacción.

Gastos generales

En primer lugar, será el comprador quien deberá enfrentar los gastos de notaría y del registro. Pero, además, pese a no ser el pleno dominio lo que se compra, sí se produce una transmisión patrimonial. Por lo tanto, el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que está regulado por las comunidades autónomas.

En segundo lugar, el pago de las cuotas de la comunidad será responsabilidad del nudo propietario. Aunque, en ocasiones, ambas partes acuerdan una distribución diferente de los gastos. Por ejemplo, suele pactarse que el usufructuario pague los gastos ordinarios, como los recibos de la comunidad y las tasas de basura; y el nudo propietario pague los gastos extraordinarios como, por ejemplo, las derramas.

Impuestos

A su vez, cuando finalmente se consolide el pleno dominio, deberá tributarse nuevamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pero, esta vez, se hará únicamente por la parte correspondiente al usufructo.

En lo que respecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pagarlo seguirá siendo responsabilidad del usufructuario hasta tanto el comprador obtenga el pleno dominio de la propiedad.

Respecto del IRPF, quien adquiera la nuda propiedad deberá declararla frente a Hacienda, pero no tributará para este impuesto, dado que la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos.

Por último, el nudo propietario no tendrá que pagar la Plusvalía Municipal cuando obtenga el pleno dominio, dado que se entiende que ya era propietario del inmueble y que en ese momento solo adquiere el derecho a su use y disfrute.

Ahora ya estás en condiciones de decidir si es o no conveniente para ti comprar la nuda propiedad. ¿Tienes más inquietudes? ¡No dudes en contactarnos! Estaremos encantados de ayudarte.

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Puedes seguir leyendo más notas de tu interés en nuestro blog, como la que te dejamos a continuación:

Nuda propiedad: de que se trata

En Impuestos

Reinversión en vivienda habitual: ¿Cómo funciona la exención del IRPF?

30 noviembre, 2020 No hay comentarios

La exención del pago de IRPF por reinversión en vivienda habitual tiene requisitos muy claros y acotados. Sin embargo, recientemente, el Tribunal Supremo ha marcado un precedente respecto de qué ocurre si la nueva vivienda se adquiere a través de un préstamo hipotecario. Te contamos cuál ha sido el resultado.

En este artículo encontrarás:

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es una obligación tributaria de todas aquellas personas que tengan residencia habitual en España. Su declaración es individual y data de todos los rendimientos económicos obtenidos a lo largo del año. En el caso de que se hubiera vendido una propiedad en ese periodo, habrá de declararse frente al Ministerio de Hacienda para pagar los impuestos correspondientes.

Ahora bien, lo que grava el IRPF es el incremento patrimonial que se produce durante la venta del piso. A grandes rasgos, la base sobre la cual se calculará el importe a pagar será el resultado de la diferencia entre el dinero obtenido por la venta del inmueble y los costes asociados a la adquisición del mismo. Si quieres aprender a calcularlo, puedes entrar al siguiente link: IRPF 2020-2021.

Sin Embargo, el pago del IRPF por la venta de un piso tiene excepciones. La más conocida es la exención por reinversión en vivienda habitual. Veamos en qué consiste.

Exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual

Según detallada la Agencia Tributaria, “las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la venta del inmueble se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.

Es decir que, si vendes tu residencia habitual y al dinero obtenido en la transacción lo reinviertes en otra residencia habitual, estarás exento del pago del IRPF por este concepto.

Ahora bien, cuando la compra de la vivienda habitual transmitida se hubiera realizado a través de un préstamo hipotecario cuyo importe aún no está cancelado, se considerará que el dinero total obtenido en la transmisión será igual a:

Valor de transmisión – Importe del préstamo pendiente de amortizar

Definición de vivienda habitual

A efectos fiscales, se considerará vivienda habitual del contribuyente a “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Sin embargo,se considerarán algunas excepciones. Si, por ejemplo, no hubieran transcurrido los tres años, pero el contribuyente vendiera su propiedad por un divorcio o traslado laboral, igual podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Además, para que la propiedad adquirida constituya una residencia habitual, “es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.

Plazo de reinversión en vivienda habitual

Para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, la compra de la nueva propiedad deberá efectuarse en un periodo no superior a los dos años, contados desde el momento en que se formaliza la compraventa. Este plazo puede ser tanto posterior como anterior a la operación.

Reinversión parcial

En el caso de que el importe reinvertido fuera menor al dinero total obtenido por la venta de la propiedad, “solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida”.

Esto quiere decir que, si vendes tu propiedad por doscientos mil euros y adquieres otra por ciento cincuenta mil, solo estarás exento del pago del IRPF por el dinero invertido en la nueva propiedad. Es decir, por los ciento cincuenta mil euros.

Hasta aquí hemos repasado los aspectos principales de la exención del pago del IRPF por la reinversión en vivienda habitual. Ahora bien, ¿qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere a través de un préstamo hipotecario? Una nueva sentencia del Tribunal Supremo ha dictaminado cómo proceder en estos casos. Veamos la situación en profundidad.

¿Qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere mediante una hipoteca?

Es habitual que al adquirir la nueva propiedad los contribuyentes decidan solicitar un préstamo hipotecario. El criterio de Hacienda en estos casos es el siguiente:

Se consideran cantidades reinvertidas aquellas cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años posteriores (o anteriores) a la venta de la antigua residencia habitual y al abono parcial, si lo hubiera, realizado en el momento de la compraventa.

Ahora bien, una sentencia reciente del Tribunal Supremo sienta precedentes para el tratamiento de estos casos específicos.

Análisis del caso presentado frente al Tribunal Supremo

La situación analizada por el Tribunal fue la de un contribuyente que vendió su residencia habitual. Para beneficiarse de la exención del IRPF por reinversión, debía invertir la cantidad de 347 661,39 en un plazo máximo de dos años.

Sin embargo, el contribuyente en cuestión adquirió una nueva vivienda por un importe de 280 mil euros. En el momento de la compra pagó 32 mil euros y subrogó el préstamo hipotecario de su antigua vivienda para la adquisición de la nueva propiedad. El préstamo pendiente de amortizar era de 248 000 euros.

Frente a esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas a los 32 mil euros que pagó el contribuyente inicialmente y al importe de las cuotas hipotecarias correspondientes a los dos años posteriores de la venta de la primera vivienda. Estas sumaban un total de 18 444,17 euros.

Es decir que, de los 280 mil euros que valía la nueva residencia habitual, solo se le reconocieron para la exención por reinversión un total de 50 444,17 euros.

El contribuyente decidió, entonces, presentar un recurso que fue desestimado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Pese a que el Tribunal Superior de la Comunidad Valenciana se había pronunciado en la dirección opuesta frente a un caso similar presentado en julio del 2018. Por ello, la causa fue presentada al Tribunal Supremo.

Sentencia del Tribunal Supremo por la reinversión en vivienda habitual

El Tribunal Supremo falló a favor del contribuyente. Es decir que, según esta institución, los requisitos para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual se cumplen vendiendo la residencia y adquiriendo otra en un plazo no superior a dos años. Es indiferente si, para la compra de la nueva vivienda habitual, se utilizan fondos propios o se solicita un préstamo hipotecario.

Ahora bien, esta sentencia marca un precedente porque permite que todos los contribuyentes que reinviertan en vivienda utilizando financiación ajena puedan beneficiarse de esta exención.

Además, se presenta la posibilidad de que todos aquellos contribuyentes que en su día solo pudieron acogerse a la exención de forma parcial puedan solicitar la devolución total de los importes destinados a la compra de la nueva vivienda, aunque vinieran de una financiación ajena.

Esperamos haber aclarado todas tus dudas respecto de la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual. Recuerda que somos una inmobiliaria con más de diez años de experiencia en el mercado español.

¿Estás pensando en adquirir una vivienda habitual? ¡No dudes en contactarnos! Estaremos encantados de ayudarte.

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Sigue leyendo más sobre estos temas en nuestro Oi Real Estate:

¿Cómo calcular el IRPF por la venta de un piso heredado?

En Hipotecas

Dación en pago: ¿qué hacer si no puedes pagar tu hipoteca?

30 noviembre, 2020 2 comentarios

La dación en pago es una buena alternativa para aquellas personas que, debido a la crisis económica, no pueden pagar su hipoteca. Por eso, si te encuentras en esta situación, este artículo es para ti. ¡Ánimos, que todo tiene solución! Sigue leyendo para encontrar la tuya.

En este artículo encontrarás:

El 2021 trajo dificultades laborales, económicas y sanitarias para todas las poblaciones del mundo. Si bien se nota una recuperación económica después del catastrófico 2020, una gran cantidad de personas no pudieron reinsertarse laboralmente o les costó volver a conseguir trabajo. Esto generó una consecuencia: son muchos los que no pueden pagar su hipoteca. ¿Te encuentras en esta situación? No te preocupes, tenemos una solución: la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es el acto por el cual se entrega la propiedad al banco para saldar la deuda hipotecaria. Es decir que, en lugar de pagar el importe adeudo en metálico, se entrega el inmueble para cancelar la deuda pendiente. Por lo tanto, constituye una vía para evitar la ejecución hipotecaria cuando no se puede hacer frente a la deuda.

Ahora bien, si eliges la dación en pago, en primera instancia, es cierto que perderás la propiedad. Pero, la ventaja radica en que no deberás pagar intereses por mora, ni hacer frente al procedimiento judicial del embargo. No obstante, desde la sanción de la “Ley de segunda oportunidad”, también podrás optar por solicitar la permanencia en la vivienda en régimen de alquiler por un periodo de dos años. Para ello, deberás pagar una renta anual de, aproximadamente, el 3% del importe de la deuda.

Cabe aclarar que no todos los bancos ofrecen esta posibilidad. De hecho, si no viene especificado en el contrato hipotecario, tendrás que negociar con tu banco la aplicación de la dación en pago, aunque este último no tiene la obligación de concederlo. Veamos, entonces, cómo se puede acceder a esta vía para evitar mayores inconvenientes por el impago de la hipoteca.

¿Cómo acceder a una dación en pago?

Es habitual que cuando una persona no puede pagar la deuda, evite enfrentarse al banco. Es importante que sepas que esta no es la mejor opción, dado que si te acercas a la entidad y le especificas cuál es tu situación económica, seguramente se abrirán vías de negociación que evitarán el embargo y el aumento desmesurado de la deuda.

Ahora bien, si lo que te interesa es la dación de pago, cuentas con dos vías para obtenerla: a través de una negociación con el banco o acogiéndote al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Veamos en qué consiste cada uno de ellos.

Negociación con el banco

Si deseas acogerte a una dación en pago, puedes dirigirte directamente a la oficina en donde opera tu gestor bancario y pactar con él esta posibilidad. Además, cuando el inmueble sea requisado, podrás negociar un alquiler en esa misma propiedad durante dos años, para no tener que abandonarla inmediatamente. Como te mencionábamos antes, la renta en este caso representaría el 3% del importe de la deuda, aproximadamente.

Recuerda que el banco no está obligado a concederte esta opción, salvo que esté estipulado en el contrato.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El 90% de los bancos de España están acogidos al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Por lo tanto, si tu banco es uno de ellos, podrás apoyarte sobre este código para pedir la dación en pago, siempre y cuando reúnas ciertos requisitos que exige la ley. Estos son:

Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
El grupo familiar deberá demostrar que ha sufrido una “alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años.
La cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.
La hipoteca debe regir sobre la única propiedad de la unidad familiar y tiene que haber sido concedida para la adquisición de dicho inmueble.
El préstamo no debe tener más garantías. Y, en caso de tenerlas, el titular deberá demostrar que no puede aportarlas para cancelar la deuda.
Los codeudores que no formen parte del grupo familiar también tendrán que cumplir todos los requisitos mencionados anteriormente.

Ahora bien, probablemente te preguntarás qué se entiende por “alteración significativa de sus circunstancias económicas”. La ley establece las siguientes situaciones:

Cuando, para la familia, el esfuerzo para pagar la hipoteca se haya multiplicado por 1,5.
Cuando la unidad familiar haya sobrevenido en circunstancias de vulnerabilidad. Estos casos podrían englobarse en la siguiente clasificación:
- Familia numerosa.
- Familias con hijos menores de edad.
- Familia monoparental con dos hijos a cargo.
- Familia con un miembro con más del 33% de discapacidad o con dependencia o enfermedades que lo imposibilite para trabajar.
- Familias que se hayan enfrentado a casos de violencia de género.
- Deudores mayores de sesenta años.

¿Cuánto tarda el banco en concederla?

Habitualmente, el banco pasa a la cuenta del hipotecado los recibos impagados, a la espera de que el cliente plantee una opción para refinanciar o mejorar las condiciones actuales del préstamo. Las negociaciones comenzarán únicamente cuando contactes con tu entidad para encontrarle una solución al asunto.

En general, tu gestor podrá proponerte un periodo de carencia o una refinanciación de la deuda, pero el banco podrá aceptar o rechazar esta opción. En caso de que no fuera aceptada, comenzará a evaluarse la dación en pago.

Este procedimiento puede tardar, en total, entre tres y seis meses. Luego de ese tiempo, la solicitud de dación en pago puede ser aceptada o rechazada. En este último caso, se procederá a la ejecución de la hipoteca que, en general, termina en un desahucio. Mientras tanto, se seguirán acumulando intereses por mora, comisiones por impago y gastos judiciales, que, en general, podrán incrementar la deuda en un 30%.

Por todo esto, será importante que, si no puedes pagar tu hipoteca, te contactes con tu banco cuanto antes. Solo así podrás facilitar el procedimiento y reducir las consecuencias de las cuotas impagas.

¿Cómo tributa la dación en pago?

La dación en pago implica la liquidación de determinados impuestos que variarán según la figura del hipotecado. Si se trata de un particular, el interesado deberá pagar el Impuesto Sobre Transmisiones Particulares (ITP) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD). En estos casos, es el banco quien suele asumir los gastos, considerando las dificultades económicas a las que se enfrenta el hipotecado. El importe a pagar está determinado por cada comunidad autónoma, pero, en general, rondan entre el 7% y el 8% de la base imponible, es decir, del valor neto de cargas distintas de la hipoteca.

Si, en cambio, el hipotecado fuera un profesional, un autónomo o una empresa y el inmueble fuera una obra nueva, el impuesto a pagar sería el IVA, que representa un 8% cuando el bien en cuestión es una vivienda.

Como puedes ver, si no puedes pagar tu hipoteca, siempre habrá alguna solución a tu alcance. Algunas serán más beneficiosas que otras, pero el punto de partida es siempre el mismo: negociar con tu banco.

Esperamos haberte ayudado con este artículo. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanoslas en comentarios! Estaremos encantados de ayudarte.

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