El desalojo de una vivienda alquilada puede ser un proceso difícil, sin embargo, muchas veces es inevitable. Cuando un inquilino deja de pagar la renta, realiza reformas sin consultar o produce ruidos molestos constantemente, al propietario no le queda opción. Lo mismo ocurre cuando el contrato de alquiler finaliza y la persona se niega a abandonar el inmueble. ¿Cuáles son todos los casos en los que un arrendador puede iniciar un proceso de desahucio de su piso en alquiler? En este artículo te lo contamos.
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El desahucio es un proceso judicial que inicialmente tomaba bastante tiempo. No obstante, con el correr de los años y las circunstancias que se fueron dando, la situación cambió y ahora es mucho más ágil. Si bien nadie desea someterse a este tipo de proceso, muchas veces no queda más opción. ¿Qué faltas de un inquilino son las que permiten a un propietario presentar una demanda de desahucio? ¿Qué dice la ley al respecto?
A continuación te contamos cuándo se puede proceder al desahucio de un piso en alquiler, qué dicen el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto y de qué se trata el conocido como desahucio express. ¡Sigue leyendo!
¿En qué casos el propietario de un inmueble puede solicitar un desahucio?
El desahucio de un bien inmueble puede solicitarse en todos los casos en que una o más personas lo estén ocupando de manera ilegítima. Por ejemplo:
- Cuando una o más personas entran sin autorización del propietario al inmueble.
- Cuando una o más personas permanecen sin autorización del propietario en el inmueble.
Estas situaciones se dan específicamente en los casos conocidos como okupación. Pero también puede haber motivos de desahucio en el caso de un alquiler. Por ejemplo:
- Cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda.
- Cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler, lo cual implica la resolución del mismo.
Veamos qué dice específicamente la ley sobre estos dos últimos casos, que son los que más nos interesan en este artículo:
¿Qué dice la ley acerca del desahucio en el caso de un piso en alquiler?
El artículo 1569 del Código Civil es aquel que hace referencia a los desahucios en un piso en alquiler. El mismo establece que se podrá desalojar a un inquilino cuando:
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
¿Qué significa el desahucio express en el caso de un piso en alquiler?
Si bien suele utilizarse este término para hablar de los procesos judiciales ejecutados por propietarios en caso de okupación ilegal, en realidad el desahucio express no existe como tal para la ley.
Los juicios que se llevan a cabo por incumplimiento de un contrato de alquiler suelen ser siempre de tipo declarativo. Dentro de ellos están el juicio declarativo verbal y el juicio declarativo ordinario. Aunque esta circunstancia es motivo de celebración de un juicio ordinario, la realidad es que este proceso de desahucio siempre termina tramitándose a través de un juicio verbal.
La razón por la que esto ocurre es que el juicio declarativo ordinario es bastante lento y el proceso de desahucio puede llegar a extenderse por un año. En cambio, un juicio declarativo verbal dura aproximadamente seis meses. Por lo tanto, todos los desahucios por incumplimiento del contrato de alquiler pasaron a ser denominados socialmente como desahucios express desde que la ley permite llevarlos a cabo de esta manera.
¿Cuándo puede llevarse a cabo el desahucio express de un piso en alquiler?
Veamos cómo se puede proceder cuando finaliza un contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas pero el arrendatario permanece en la vivienda y cuando el arrendatario comete algún tipo de incumplimiento del contrato de alquiler.
Desahucio express por impago de la renta y otros incumplimientos del contrato de alquiler
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el que hace referencia a estos casos. En su segundo apartado dispone que:
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
¿Cuáles son entonces las causas de resolución del contrato de alquiler y posterior desahucio?
Teniendo en cuenta lo establecido por el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) podemos afirmar que un propietario puede resolver un contrato de alquiler y solicitar un desahucio cuando el inquilino:
- Deje de pagar la renta u otras cantidades que asumió la responsabilidad de abonar.
- Subarriende o ceda la vivienda sin el consentimiento del propietario.
- Produzca daños al inmueble o realice obras y modificaciones sin el consentimiento del propietario.
- Realice actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas que puedan perjudicar a terceros.
- Utilice el inmueble con fines comerciales cuando se pactó que se destinaría a vivienda habitual.
- Incumpla cualquier otra cláusula del contrato de alquiler.
Desahucio por finalización del contrato
Ocurre cuando el contrato de alquiler y sus correspondientes prórrogas finalizan pero el inquilino se niega a abandonar la vivienda. En este caso, el propietario también podrá acudir a la justicia e iniciar un proceso de desahucio para que se desaloje a la persona.
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