Cuando uno firma un contrato de alquiler, luego de tanto buscar y pensar, espera que el mismo se lleve a cabo en términos normales. Más allá de eso, lógicamente, se debe tener en cuenta diferentes situaciones que pueden llegar a suceder durante el periodo de que dure el vínculo. Sin embargo, una de las cosas que menos se puede esperar el arrendatario que decide alquiler un inmueble es que el arrendador del mismo fallezca.
Si bien es poco común que pase, está dentro de las posibilidades. Ahora bien, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador? Obviamente es una pregunta que muchos se pueden llegar a hacer y pocos tienen la respuesta. En este post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicha situación.
En este artículo encontrarás:
Arrendador, ¿propietario o usufructuario?
Antes de comenzar a hablar estrictamente sobre qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador, una de las cosas que se debe tener en cuenta es si el arrendador es propietario o si es usufructuario de la propiedad.
Cabe mencionar que el usufructuario es aquella persona que sin ser el dueño de la cosa, tiene el derecho de uso y disfrute de la misma. Por ende, el usufructuario, al tener el derecho de goce de la cosa, puede arrendarla. Por ejemplo; en una herencia se adjudica a favor del viudo el usufructo de un local de negocio y a los hijos se les adjudica la nuda propiedad. Allí, el usufructuario puede celebrar un contrato de arrendamiento de dicho local si así lo quisiese.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es usufructuario del inmueble?
Para conocer en detalle qué es lo que sucede con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es usufructuario del inmueble, lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha en la que se firmó dicho vínculo. Esto se debe porque no va a tener el mismo desarrollo si el contrato celebrado está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 o a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Por un lado, si el vínculo de arrendamiento está sujeto a lo que rige la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, el contrato de alquiler quedará extinguido.
Por otra parte, si el documento firmado por ambas partes está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, este no será causa de resolución contractual. Salvo que las condiciones del vínculo fueran notoriamente gravosas para la propiedad, por ejemplo larga duración, precio muy bajo, entre otras.
En definitiva, es de real importancia que el arrendatario, cuando firme su contrato de alquiler, sepa si el arrendador es el propietario o el usufructuario del inmueble. Esto se debe a que si se trata de un usufructuario, como mencionamos anteriormente, el contrato de alquiler se extinguirá al fallecimiento del arrendador (usufructuario). El mismo se extinguirá más allá de la duración que se haya hecho constar en el vínculo pactado.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es propietario del inmueble?
Por su parte, si el arrendador fallecido es propietario del inmueble, se deben tener en cuenta distintas variantes. Por ejemplo, si existen o no herederos; en caso de existir, si aceptan o no la herencia, entre otras. En estas situaciones, el contrato no se extingue en los siguientes casos.
Cuando varios herederos reciben en herencia el inmueble, pero aún no han repartido la herencia. El contrato de arrendamiento no se extingue. Mientras la herencia no se reparta y se asigne a alguien la propiedad del inmueble; el inquilino debe seguir pagando de la misma manera en que lo venía haciendo hasta dicho momento.
Situaciones a tener en cuenta
Otra situación se da cuando un único heredero acepta la vivienda en herencia, en régimen de propiedad. En este caso el contrato de arrendamiento continúa vigente y el nuevo arrendador (por herencia) avisará al inquilino de la nueva situación, sus datos, entre otros. No será necesario que se modifique el contrato de arrendamiento que estaba establecido.
Además, puede ser cuando uno o más herederos aceptan la vivienda heredada en régimen de propiedad, pero alguien la recibe en régimen de usufructo. Allí, el contrato de arrendamiento no se extingue, continúa en vigor. O también puede llegar a suceder que el arrendador haya fallecido sin herederos. En dicha situación continúa en vigor el contrato de arrendamiento, pero pasa a ocupar la posición de arrendador el Estado. Este último será quien reciba la vivienda en propiedad.
Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece las condiciones que se deben seguir en un contrato de alquiler, también hace referencia a este tema. En su artículo 13.2, sobre el arrendamiento de vivienda, dispone lo siguiente. “Los arrendamientos otorgados por usufructuario; superficiario, y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador. Además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.
Mientras que sobre los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada al respecto. Por lo que serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil, teniendo en cuenta lo que se dicta en los artículos 480 y 513 del mismo.
Por una parte, en el artículo 480 del Código Civil se establece lo siguiente. “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la casa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo. Salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola”. Mientras que el artículo 513 dispone que “el usufructo se extingue por muerte del usufructuario; expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo; la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona; por la renuncia del usufructuario; la pérdida total de la cosa objeto del usufructo; la resolución del derecho del constituyente, o por prescripción”.
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