Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.
En este artículo encontrarás:
Si cuentas con una hipoteca ya contratada o bien, aún buscas un préstamo hipotecario para poder financiar la compra de tu hogar, probablemente hayas notado que los contratos que se te ofrecen incluyen algún tipo de vinculación añadida a la hipoteca. De hecho, no resultaría extraño que el contrato incluyera algún tipo de cláusula que te haya resultado algo cuestionable. Es muy probable que se trate de una cláusula abusiva. El principal inconveniente es que una gran cantidad de consumidores se ven en la obligación de aceptar este tipo de condiciones. Esto es para obtener que una entidad bancaria les conceda una hipoteca y poder adquirir un inmueble.
Por suerte, este tipo de prácticas fueron reduciéndose con el paso del tiempo, debido en gran parte a la intervención de las autoridades comunitarias. No obstante, aún en la actualidad continúan siendo bastante frecuentes. Es por este motivo que resulta importante informarse al respecto. Lo más aconsejable es tener en claro cuáles son las vinculaciones y cláusulas abusivas para poder detectarlas rápidamente. Es probable que estés siendo víctima de vinculaciones y cláusulas abusivas, para esto es importante dirigirse a los tribunales para exigir su anulación.
Prohibiciones del Parlamento Europeo
Vincular determinados seguros a un préstamo hipotecario y otras prácticas fueron prohibidas por el Parlamento Europeo a partir del año 2013.
El Parlamento Europeo de Estrasburgo aprobó en el 2013 su primera Directiva Europea de Hipotecas. Dicha directiva afirma que está prohibido que la contratación de un préstamo hipotecario se encuentre vinculada a la de otros productos bancarios. Por ejemplo, como pueden ser, los seguros del hogar.
Incluso, la normativa actual únicamente exige la contratación de un seguro de incendios. En cualquier caso, contamos con la libertad absoluta para seleccionar el mediador de seguros que deseemos.
Sin embargo, no fueron las únicas estas mejoras en la protección de los derechos del consumidor, también la mencionada Directiva ha introducido otras. Por ejemplo, la introducción de un plazo de reflexión obligatorio de 7 días, la estandarización de las hojas informativas, la flexibilización de los pagos (principalmente, cuando se trata de amortización anticipada) y una mayor restricción de las ejecuciones hipotecarias en caso de impago, estas son solo algunas de las medidas más notables. Estas medidas ya se encuentran vigentes desde hace varios años.
A pesar de esto, una son muchos los bancos que continúan presentando sus ofertas de hipotecas generando la falsa impresión de que se trata de paquetes cerrados no negociables. Esto también fue prohibido por la Directiva Europea. La realidad es que, si uno se toma la molestia de preguntar o informarse, descubrir que la misma entidad bancaria cuenta con una alternativa libre de vinculaciones es sencillo. En esos casos, la TAE ofrecida suele ser más elevada. Sin embargo, esto no tiene por qué desanimarnos. Ya que, el ahorro que podemos conseguir contratando seguros de terceros, sin lugar a dudas es capaz de compensar el aumento de los intereses a pagar con la hipoteca.
En todo caso, podemos encontrar una gran cantidad de vinculaciones y cláusulas abusivas que no son tan conocidas por el público. Sin embargo, resulta conveniente conocer cuáles son. Esto te ayudará a detectarlas.
Las principales vinculaciones y cláusulas abusivas en la hipoteca
Cláusula suelo
La cláusula suelo ha sido muy controversial tanto para los consumidores, como para las entidades bancarias. Las decisiones del legislador ni las del Tribunal Supremo han logrado dejar conforme a ninguna de las partes. La realidad es que, hoy en día, las cláusulas suelo no son nulas de pleno derecho. Lo que resulta necesario es analizar cada caso para comprobar si hay un equilibrio adecuado entre la seguridad obtenida por la entidad bancaria y las limitaciones establecidas al consumidor. Uno de los puntos clave para saber si la cláusula suelo que se encuentra en nuestro contrato es legítima o no, se centra en la existencia de una cláusula techo que limite nuestros intereses de una manera proporcionalmente semejante y realista si los tipos de interés suben demasiado (poco probable en tiempos de crisis económica).
Cláusulas de sustitución unilateral del tipo de interés en los casos de absorción unilateral del banco acreedor
Estas cláusulas pueden afectar a muchos consumidores con motivo de los procesos de fusión y absorción entre los bancos nacionales que tuvieron lugar en la última década. Por ejemplo, la compra de paquetes hipotecarios por parte de los fondos buitre.
Desafortunadamente, a pesar de que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido que la cesión de un préstamo no debe generar un prejuicio para el deudor, la legislación española ampara que éste pueda no ser bien informado sobre los cambios en las condiciones contractuales en caso de transmisión del préstamo hipotecario.
Cláusulas de intereses moratorios abusivos
La jurisprudencia considera que los intereses que superen las 2,5 veces el interés general del dinero deben ser tomados como intereses abusivos, ya que tienen un carácter más recaudatorio que punitivo.
Cláusulas de intereses multidivisa con tipo referencial impreciso
Es cierto que se trata de casos muy escasos. Sin embargo, no por ese motivo debemos dejar de tener en cuenta la práctica habitual de establecer un tipo referencial sin la precisión adecuada. De modo que, cuando tiene lugar una modificación en dicho tipo, se aplica el más alto. Esta práctica fue considerada abusiva, ya que siempre debería escogerse aquel que favorezca los intereses del deudor, y en los préstamos hipotecarios multidivisa no ha sido de esa forma.
Cláusula arbitral
La cláusula arbitral establece que, de haber un conflicto, las dos partes deberán someterse a la decisión de un árbitro renunciando a acudir a la justicia ordinaria. Esta cláusula no tendría que ser abusiva siempre que las dos partes se sometan de común acuerdo. El inconveniente es que, en la mayoría de los casos, es introducida contractualmente de manera que el consumidor no era consciente de que podía negarse a someterse a un árbitro.
Cláusula de redondeo al alza
El redondeo se trata de una práctica común y aceptada. Sin embargo, la inclusión de una cláusula contractual que afirme que dicho redondeo se dará siempre al alza cuando afecte a los intereses y comisiones a pagar por el deudor, ha sido declarada abusiva por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Ahora ya sabes cuáles son las principales cláusulas abusivas en las hipotecas, así como las limitaciones que impusieron por las autoridades europeas a las vinculaciones con otros productos financieros. Lo más aconsejable es tomarse el tiempo revisar el contrato hipotecario detalladamente para asegurarse de que no se está siendo víctima de un abuso. En caso de ser víctima de alguna cláusula abusiva, es muy probable que la justicia te dé la razón.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las vinculaciones y cláusulas abusivas en las hipotecas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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