Leticia Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre las hipotecas para naves industriales y locales comerciales. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Características de los préstamos hipotecarios para locales o naves industriales
El nombre de una empresa
Intereses
Plazo
Ubicación
Actividad
Rentabilidad
Capacidad financiera
Formalización de la hipoteca
Entidades bancarias que ofrecen préstamos hipotecarios para locales comerciales

Lograr conseguir financiación es uno de los inconvenientes más grandes a los que deben hacer frente los autónomos y pymes al momento de abrir un negocio. Los préstamos hipotecarios para comprar un local comercial y las hipotecas para financiar las naves industriales son la principal ayuda que requieren los emprendedores para comprar un inmueble y poder dar inicio a sus actividades. Aquí te detallaremos cuáles son las principales características de las hipotecas para locales y naves industriales y qué entidades bancarias las ofrecen.

Características de los préstamos hipotecarios para locales o naves industriales

Los préstamos hipotecarios para locales comerciales cuentan con una mayor cantidad de restricciones si los comparamos con las hipotecas destinadas a la compra de viviendas. En primer lugar, es importante dejar en claro que, las entidades financieras no acostumbran a hacer públicos los tipos de interés que son aplicados para este tipo de préstamos. En cambio, someten la concesión de la hipoteca al análisis exhaustivo que se lleva a cabo sobre la situación económica y financiera de la empresa. Se trata de algo semejante a lo que ocurre con las comisiones y vinculaciones aplicadas.

Sin embargo, vamos a aclarar cuáles son las características básicas que presentan las hipotecas para locales o naves industriales:

El nombre de una empresa

Los préstamos hipotecarios para locales comerciales, oficinas y naves industriales deben solicitarse en nombre de una empresa, puede tratarse de una PyME, un autónomo o una multinacional. No es posible solicitarla a nombre de un particular.

Debido a que el riesgo es más alto cuando se trata de un préstamo hipotecario para un local comercial a causa de la incertidumbre de que el negocio no vaya bien, las entidades bancarias exigen una mayor entrada o aportación inicial. En otras palabras, aquel que pida el préstamo tendrá que aportar con fondos propios, por lo menos, el 30% del precio de compra. También, deberá tener en cuenta que será necesario afrontar los gastos e impuestos en la compra de un local comercial o nave industrial. Si nos interesa obtener una financiación del 100% del precio, será necesario optar por algún local que proceda de la cartera de inmuebles de la entidad bancaria.

Intereses

Los tipos de interés también por lo general son superiores en este tipo de préstamos hipotecarios si los comparamos con los que podemos encontrar en una hipoteca para compra de vivienda. Sin embargo, continúan siendo más bajos que los de un préstamo para negocios (entre 4-5% TIN).

Plazo

El plazo máximo de amortización de este tipo de préstamos para la compra de locales comerciales por lo general es de aproximadamente entre 10 y 20 años. Por otro lado, los plazos de amortización de un préstamo hipotecario para la compra de vivienda pueden variar entre los 30 y 40 años.

Ubicación

La ubicación del local comercial es otro de los factores que las entidades bancarias tendrán muy en cuenta antes de establecer las condiciones de tu préstamo hipotecario.

Actividad

La actividad que se llevará a cabo en el local es muy importante, ya que también influirá en la decisión de la entidad bancaria.

Rentabilidad

Se trata de algo que los bancos siempre se encargarán de analizar con detenimiento antes de aprobar tu solicitud para el préstamo.

Capacidad financiera

Sin lugar a dudas, la capacidad financiera del negocio es otro de los aspectos determinantes para las condiciones del préstamo hipotecario.

Formalización de la hipoteca

Con respecto a la formalización del préstamo hipotecario para locales y naves industriales, será necesario firmar una escritura notarial e inscribir en el registro de la propiedad. De este modo, quedará constancia de la carga que existe sobre el inmueble, además de los derechos y obligaciones de las dos partes. El mismo inmueble hipotecado será la garantía de pago.

Entidades bancarias que ofrecen préstamos hipotecarios para locales comerciales

Resulta una tarea bastante difícil poder encontrar entidades bancarias que brinden préstamos hipotecarios para locales comerciales y naves industriales. La oferta en España resulta bastante escasa y la información no se encuentra del todo completa. Las entidades no tienen interés en arriesgar en lo que a tipos de interés se refiere y optan por realizar un estudio más detallado y profundo para cada negocio, autónomo o Pyme que tenga interés en realizar la compra de un local o nave antes de dar un valor. Las entidades bancarias online, presentan préstamos hipotecarios que resultan muy atractivos para la compra de vivienda, sin embargo, no ofrecen hipotecas para locales o naves industriales. El principal motivo es el profundo estudio del negocio que se debe realizar para este tipo de operaciones y que, debido a su estructura digital, les resulta complicado llevarlo a cabo o incluso, poco rentable.

Por otro lado, entre las pocas entidades que brindan financiación hipotecaria para la adquisición de locales comerciales, se encuentran el Banco Santander y Bankinter.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los préstamos hipotecarios para locales comerciales o naves industriales. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda?

22 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte si existe la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno y construir una casa. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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¿Se puede pedir una hipoteca para un terreno y construir una casa?
¿Cuáles son las diferentes opciones para poder solicitar una hipoteca para comprar un terreno?
Hipoteca para comprar terreno
Diferentes opciones para comprar un terreno
Hipotecar tu vivienda actual
Préstamo personal
Hipoteca autopromotor
Los requisitos para un préstamo hipotecario para un terreno

¿Se puede pedir una hipoteca para un terreno y construir una casa?

Es cierto que, hoy en día, existe una importante oferta de viviendas en venta en España. Sin embargo, la realidad es que no en todos los casos resulta sencillo encontrar una que logre adaptarse completamente a nuestras necesidades, tanto porque se escape de nuestro presupuesto como porque no cuente con todo lo que requerimos.

Es por esto, y por el creciente interés por las viviendas prefabricadas, que resulta cada vez más habitual que las entidades bancarias brinden préstamos hipotecarios para comprar un terreno. De este modo, posteriormente, puedes construir una vivienda o, como mencionábamos, instalar una casa modular.

Esto quiere decir que sí es posible solicitar un préstamo hipotecario para comprar un terreno. Sin embargo, cabe destacar que con ciertas limitaciones y condicionantes, que detallaremos a continuación.

¿Cuáles son las diferentes opciones para poder solicitar una hipoteca para comprar un terreno?

Como ya hemos mencionado más arriba, comprar un terreno para construir una vivienda desde cero es cada vez más demandado. Esto se debe principalmente a la pandemia originada por el Covid-19, ya que ha modificado nuestras necesidades habitacionales y, por ende, también cambió la importancia que damos a contar con una casa con jardín o una segunda vivienda.

Por este motivo, y teniendo en claro la creciente demanda que ya existe y que irá en aumento, las entidades bancarias optan por ofrecer mayores facilidades para la financiación de la compra de un terreno en el que construir una casa.

Es por este motivo que cada vez es más habitual que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno donde instalar casa prefabricadas.

No obstante, para que nos brinden un préstamo hipotecario que nos permita comprar un terreno, será necesario cumplir con algunos requisitos, que a continuación detallaremos en profundidad. Sin embargo, hay que tener en claro que, algunos promotores inmobiliarios y fabricantes de viviendas prefabricadas ofrecen acuerdos de financiación con ciertas entidades financieras, que te permitirá agilizar el proceso.

Hipoteca para comprar terreno

Previo a la elección del terreno en el que nos interesa construir nuestra vivienda debemos tener en cuenta algunos puntos clave. Lo primero que debemos saber es que resulta algo complicado que las entidades bancarias ofrezcan hipotecas para comprar un terreno. Es por este motivo que, probablemente tendremos que hipotecar nuestra casa en propiedad (si no lo está) para lograr financiarlo, o bien, pedir una ampliación hipotecaria. Por otro lado, en cualquier caso, será necesario que se trate de un terreno urbano, de no ser así no conseguiremos que el banco nos la conceda.

Diferentes opciones para comprar un terreno

Hipotecar tu vivienda actual

La realidad es que no resulta sencillo que nos concedan una hipoteca para comprar un terreno, por ende, es probable que tengamos que hipotecar nuestra vivienda actual para lograr financiarlo.

Préstamo personal

Además, contamos con la posibilidad de solicitar un préstamo personal. No obstante, es importante tener en claro que resultará mucho menos rentable. Ya que los créditos al consumo, por lo general, tienen un interés medio del 8%, a comparación del de un préstamo hipotecario que suele ser del 2% de media, no resulta conveniente.

Hipoteca autopromotor

Otra opción que te permitirá comprar un terreno es solicitar una hipoteca autopromotor. Hablamos de uno de los préstamos hipotecarios con mayor demanda de los últimos meses y todo indica a que esta tendencia continuará creciendo. Esto se debe, principalmente, a las ventajas que ofrece.

Como su nombre lo dice, las hipotecas autopromotor nos darán la posibilidad de financiar la construcción de una vivienda en un terreno de nuestra propiedad. Esto significa que, se trata de un préstamo hipotecario creado específicamente para aquellas personas que deseen construir su propia vivienda en un terreno que hayan adquirido. No obstante, algunos bancos permiten financiar parte del terreno por medio de dicho préstamo, sin lugar a dudas, lo transforma en una de las mejores opciones.

Por otro lado, es importante resaltar que cuando se trata de hipotecas autopromotor el plazo de devolución del dinero es menor, treinta años como máximo. Además, los intereses también son más altos que los de las hipotecas tradicionales. De todas formas, comprar una vivienda prefabricada o construir una de obra nueva desde cero por nuestro lado resulta más económico, por ende, termina saliendo a cuenta.

Los requisitos para un préstamo hipotecario para un terreno

Ya hemos mencionado que no resulta sencillo que nos concedan un préstamo hipotecario para realizar la compra de un terreno y que, probablemente, sea necesario hipotecar nuestra casa para ello o bien, solicitar una hipoteca autopromotor.

Por otro lado, es fundamental que el terreno que nos interese sea urbanizable y de nuestra propiedad. Además, será requisito que la vivienda se encuentre anclada al mismo, por lo que no serán una posibilidad las casas móviles. Será necesario también, una licencia municipal para realizar el proyecto y, una vez terminado, debemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Ahora sabemos que sí que es posible solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una casa. Siempre y cuando logremos cumplir con los requisitos que hemos analizado.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas solicitar una hipoteca para comprar un terreno y construir una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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¿Es posible ampliar hipoteca para añadir una reforma?

22 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes hacer para ampliar hipoteca para agregar una reforma. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Diferentes opciones de financiación para la reforma de tu hogar
Hipoteca más reforma
Ampliar hipoteca
¿Cómo ampliar hipoteca para reformar?
Otra hipoteca
Solicitar un préstamo personal

Sin lugar a dudas, las reformas de viviendas son cada vez más demandadas. De hecho, en los últimos dos años, más de la mitad de los dueños de viviendas en España se han planteado la idea de llevar a cabo mejoras en sus hogares.

Como ya hemos mencionado en otras ocasiones, al tener que pasar una mayor cantidad de horas en nuestros hogares a causa del confinamiento por el Covid-19 ha generado que pongamos más atención a nuestra vivienda. Es por este motivo que, la idea de reformarla para que logre adaptarse mejor a nuestras necesidades ha crecido a pasos agigantados.

Es por esto que, una gran cantidad de familias han puesto el foco en ampliar hipoteca, solicitar una nueva o bien, pedir algún tipo de préstamo personal para realizar reformas en su hogar. Si eres de esas personas a las que les interesa mucho la idea de mejorar su vivienda y no cuentas con el dinero suficiente, no te preocupes. Aquí te contamos cuáles son tus opciones, para que puedas optar por la que más mejor se adapte a ti y te permita gozar de tu hogar ideal.

Diferentes opciones de financiación para la reforma de tu hogar

Como hemos mencionado más arriba, contamos con distintas opciones para el financiamiento de la reforma de nuestro inmueble:

Hipoteca más reforma

Si todavía no contamos con un préstamo hipotecario y nos interesa comprar una vivienda que requiere de mejoras, lo que resulta más conveniente es contratar un préstamo hipotecario más reforma. Este tipo de préstamos, como su nombre afirma, nos dará la posibilidad de añadir la renovación de la vivienda en las cuotas, al ser su importe más alto.

Ampliar hipoteca

Si, por el contrario, lo que nos interesa es reformar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, una buena opción es ampliar hipoteca, pedir una nueva o solicitar un préstamo personal.

Ampliar la hipoteca que ya tenemos no sólo es posible sino que se trata de una opción de lo más interesante. Esto se debe a que, del mismo modo que ocurre con la hipoteca más reforma, nos dará la posibilidad de financiar la renovación de la vivienda abonando una única cuota por mes. Por otro lado, resulta mucho más económico que pedir un préstamo personal, que, por lo general, tiene un interés medio del 8%. Por su parte, el de ampliar hipoteca ronda el 2% de media.

¿Cómo ampliar hipoteca para reformar?

Para lograr la ampliación de la hipoteca, será necesario pedir una mayor cantidad de dinero a nuestra entidad bancaria por medio de lo que se conoce como una novación hipotecaria. Cuando hablamos de novación hipotecaria no referimos a solicitar a la entidad la modificación de algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario. En el caso de ampliar hipoteca para reformar la casa deberíamos solicitar una ampliación del capital.

Puede que para llevar a cabo la ampliación de la hipoteca la entidad bancaria nos cobre una comisión por novación. De todos modos, en pocas ocasiones puede ser mayor al 0,1% del capital pendiente.

Por otro lado, también es probable que varíe algunas de las condiciones de la hipoteca actual, por ejemplo el plazo de devolución o los intereses aplicados. En todo caso, por supuesto que se encargará de analizar nuestro perfil de riesgo para garantizarse que tenemos la capacidad de devolver el dinero sin ningún inconveniente.

Otra hipoteca

Otra opción que nos ayudaría a financiar la reforma de nuestro hogar es solicitar otra hipoteca, además de la que ya tenemos. Puede tratarse de una muy buena elección si no nos interesa que las condiciones del préstamo actual se vean afectadas, si queremos devolver el capital prestado en menos tiempo o bien, si no nos conceden la novación de la actual. No obstante, tendremos que tener en cuenta que, como en el resto de los préstamos hipotecarios, puede que debamos abonar ciertas comisiones.

Solicitar un préstamo personal

En último lugar, también está la opción de pedir un préstamo personal. Como ya hemos mencionado más arriba, se trata de la opción que resulta más costosa. Esto se debe a que sus intereses, por lo general, rondan el 8%. Sin embargo, la realidad es que su tramitación resulta más corta y, suele ser también, más sencilla.

No obstante, debemos tener en cuenta que el capital máximo que los bancos suelen ofrecer en los créditos al consumo es de 60 000 euros. Esto quiere decir que, si la reforma es más costosa, será necesario contar con dinero ahorrado.

No debemos dejar de lado que el Gobierno ha introducido diferentes bonificaciones y ayudas relacionadas a la rehabilitación y reforma energética tanto de viviendas como de edificios, entre las que resaltan descuentos de hasta el 60% en el IRPF en muchas de las reformas.

De modo que, las posibilidades para solicitar una ampliación de la hipoteca para reformar nuestra vivienda y transformar la en la casa de nuestros sueños son muchas. Solo debes encontrar la que mejor se adapte a ti.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre ampliar hipoteca para reformar la vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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En Hipotecas

El Euribor alcanza cifras positivas antes de llegar a mitad de año

21 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte en qué situación se encuentra el Euribor 2022 en el mes de abril, que ya ha alcanzado cifras positivas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el Euribor?
¿Cómo se calcula el Euribor?
¿Cuál es la situación actual del Euribor?
Previsiones para el Euribor a futuro
¿Cómo actúan las entidades bancarias ante esta situación?

¿Qué es el Euribor?

Euribor es el acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, que es el tipo europeo de oferta interbancaria. Por ende, cuando hablamos del Euribor, nos referimos al índice de referencia más usado para calcular la revisión de los tipos de interés variable en los préstamos hipotecarios. Es por este motivo que el Euribor tiene una gran importancia y resulta fundamental seguir su evolución, principalmente, todo en el mes que nos toca revisar el préstamo hipotecario.

En España existe desde el 1 de enero de 2000, cuando reemplazó al Míbor, que aún se continúa publicando ya que únicamente se utiliza para los préstamos hipotecarios firmados con anterioridad y que así lo hayan pactado.

¿Cómo se calcula el Euribor?

El Euribor es calculado por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades financieras de la zona euro. Consiste en el tipo de interés medio de contado para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año.

Esto quiere decir que, el tipo de interés aplicado a las operaciones entre entidades bancarias europeas, o lo que es igual, el porcentaje que debe abonar como tasa una entidad bancaria cuando otra le presta dinero. Ten en cuenta que el Euribor no es un solo tipo.

Las entidades hacen uso de distintos tipos de interés dependiendo del plazo al que se prestan el dinero. Por ende, a pesar de que cuando hablamos del Euribor parece como si sólo existiera uno, la realidad es que podemos encontrar 15 tipos de interés Euribor.

En España, el Euribor hipotecario a un año es el que se usa habitualmente como referencia para los préstamos hipotecarios. Es calculado por el Banco de España cada mes con la media de los valores diarios y se publica en el BOE todos los meses.

¿Cuál es la situación actual del Euribor?

Lo que se venía previendo desde hace cierto tiempo se ha hecho realidad. El Euríbor 2022 ha alcanzado una cifra positiva por primera vez en seis años. Puntualmente se trata de una cifra de 0,05 %. La realidad es que, si bien no se aleja demasiado de la línea divisoria entre positivo y negativo, si implica un hecho psicológico y que generará un encarecimiento del valor de los préstamos hipotecarios. A poco más de medio mes para terminar abril, se ha generado lo que tarde o temprano iba a tener que ocurrir.

De este modo, se ha comprobado como en menos de tres meses el Euribor 2022 ha pasado de moverse en mínimos históricos, encontrándose siempre aproximadamente el medio punto negativo, a atravesar el techo del cero. Un cambio de tendencia radical que no se esperaba para el Euribor 2022.

Esta subida del Euribor no se preveía hasta el primer semestre del año 2023. No obstante, ha quedado en claro que se trata de un indicativo que se encuentra a merced de cualquier tipo de situación que venga a romper la tranquilidad geopolítica. Sin lugar a dudas, el conflicto que tiene lugar en Ucrania, el aumento de la inflación y el temor generalizado generado por este tipo de hechos no ha generado más que una mayor aceleración en lo que respecta a la subida del Euribor.

En caso de confirmarse las previsiones que son menos optimistas, hacia el final de este año sería posible llegar a ver al valor de referencia para los préstamos hipotecarios en el país con un cierre que se encuentre al rededor del 0,4 %. Esto representaría, sin lugar a dudas, un duro golpe para aquellos que tuvieran que revisar los préstamos hipotecarios a final de 2022.

Previsiones para el Euribor a futuro

Sin embargo, la realidad es que esto recién está comenzando, ya que estas mismas previsiones indican que, en caso de continuar la misma tendencia, el Euríbor puede llegar a alcanzar al 0,8 % para el año 2023. Se trata de algo completamente inesperado y que hace solo unos meses se veía prácticamente como algo imposible.

En todo caso, según cuál sea la entidad que se encargue de llevar a cabo el análisis, nos encontramos frente a una cifra u otra. Sin embargo, todas acaban dando por bueno ese 0,8 % para el año 2023. Probablemente, la entidad con sede en Valencia, CaixaBank, se trate de la que se muestra más optimista. Dicha entidad, asegura que para este 2022 no tendrá lugar un aumento que supere el 0,15 %. No obstante, la realidad es que solo el tiempo será quien, de una razón u otra, lo que no se puede negar es que la subida ya es un hecho. Sin lugar a dudas, ya son muchos los que se encuentran la calculadora en la mano para lograr anticipar cuánto se va a encarecer su préstamo hipotecario de aquí a unos meses.

¿Cómo actúan las entidades bancarias ante esta situación?

En todo caso, se trata de un cambio de panorama con respecto al Euríbor que está generando que la banca comience a redefinir toda su oferta hipotecaria. Esta situación da nueva forma a los préstamos hipotecarios de tipo variable, al mismo tiempo que va poniendo nuevas condiciones, mucho más estrictas, a las hipotecas de tipo fijo. De esta forma, tiene la intención de transformar a este tipo de préstamos en la nueva punta de lanza a la hora de adquirir un inmueble. Según afirman los datos del Instituto Nacional de Estadística, el 70 % de los nuevos préstamos hipotecarios que se firman en nuestro país son, aún hoy en día, a tipo fijo.

Únicamente la vuelta a la normalidad política, algo que por el momento no parece que vaya a suceder a medio plazo, sería de gran utilidad para aplacar los ánimos en lo referente al mercado de las hipotecas variables.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la situación actual del Euribor. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Juzgados de hipotecas abusivas resuelven más de medio millón de casos

20 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte que los juzgados de hipotecas abusivas han logrado resolver más de medio millón de casos. Sin embargo, todavía quedan por resolver unos 200 000. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Los juzgados de hipotecas abusivas en los últimos años
Inconvenientes de los juzgados de hipotecas
Madrid se queda atrás
Un mal uso del dinero público
Diferentes opiniones al respecto

Un 98% de las sentencias que fueron dictadas durante el año pasado dieron la razón al cliente bancario víctima de hipotecas abusivas.

Los juzgados que se especializan en cláusulas hipotecarias abusivas han conseguido resolver unos 501 566 casos para ser exactos, se trata de más de medio millón a partir del momento en que este tipo de órganos fueron creados en junio de 2017. Esto quiere decir que han resuelto un 70,3% de los 713 129 asuntos que han llegado o, en otras palabras, que aún les quedan 212 969 expedientes por resolver. Así lo afirma el último balance del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) relativo a los datos de 2021. Un año más, las sentencias fueron sumamente favorables para los clientes bancarios, a los que los jueces les dieron la razón en, prácticamente, un 98% de las veces.

Los juzgados de hipotecas abusivas en los últimos años

Las cifras del año pasado confirman que hubo un gran estancamiento para este tipo de juzgados en los últimos años, sin embargo, se va deshaciendo lentamente y progresivamente. Los 143 050 asuntos resueltos en 2021 representan un 24% más a comparación del 2020, un año golpeado por la parálisis que ocasionó la pandemia del Covid-19.

En la actualidad, la actividad vuelve a los niveles de 2019. Sin embargo, la carga total no disminuyó en esa misma cantidad ya que, al mismo tiempo, debemos tener en cuenta que continúan existiendo conflictos con las hipotecas. Durante el año pasado ingresaron 116 293 nuevos casos. Se trata únicamente de un 5% más que durante el primer año de pandemia y, un 12% menos que en 2019. Esa tendencia a que cada vez se reciban menos demandas y, al mismo tiempo, logren concluirse más casos es lo que llevó la tasa de resolución del año pasado al 123%. En otras palabras, fue resuelta casi una cuarta parte más de casos de los que se produjeron, lo que dejó la tasa de resolución absoluta, desde el inicio de estos juzgados en 2017, en el 70,3%, 10 puntos porcentuales más que en el 2020.

Inconvenientes de los juzgados de hipotecas

Sin embargo, la realidad es que el sistema aún tiene sombras. La especialización de tribunales para los casos de cláusulas abusivas en las hipotecas (por ejemplo, cláusulas suelo, de vencimiento anticipado, reparto inadecuado de los gastos de formalización del préstamo o hipotecas multidivisa) inició en el mes de junio de 2017 con un juzgado por provincia, exceptuando a los territorios insulares. Esto ocasionó una rápida saturación en las más pobladas, generando muchas críticas tanto por parte de asociaciones profesionales como por las organizaciones de consumidores. Por otro lado, en otros territorios ya el año pasado se decidió que no hacía falta un juzgado específicamente dedicado a esa labor, un plan en el que el CGPJ ha profundizado este año.

Madrid se queda atrás

A causa de esas diferencias, Madrid aparece como un gran punto negro. Se trata de la provincia más poblada y el único de los cuatro grandes mercados autonómicos de vivienda (junto con Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana) que es uniprovincial. Todo esto quiere decir que concentra toda la conflictividad hipotecaria en un único juzgado.

Como es de imaginar, el resultado se refleja en la tasa de resolución más baja de todas las comunidades. Desde 2017, menos de cuatro de cada 10 casos ingresados (un 38,8%) han logrados resolverse. Las siguientes con mayor atraso son Cataluña (63% casos resueltos) y Andalucía (65,3%). Sin embargo en estos dos casos vemos una gran diferencia a comparación de la región de la capital.

En esta última, aún el año pasado fueron resueltos muchos menos casos de los que ingresaron, ingresaron 15 122 asuntos y se concluyeron 12 626, esto implica una tasa de resolución anual del 84%. Por su parte, los juzgados especializados de Andalucía o Cataluña sí lograron resolver una mayor cantidad de asuntos que los ingresados.

Incluso, Cataluña se encontró a la cabeza de las tasas de resolución en 2021, con un 179,3%. Se resolvieron prácticamente el doble de casos de los que ingresaron nuevos. De cerca la sigue Extremadura (178,9%) y, con un poco más de distancia, la Comunidad Valenciana (153,8%). Todas las comunidades excepto Castilla y León, País Vasco, Asturias y Madrid, han logrado el año pasado disminuir su carga de asuntos pendientes. A partir de junio de 2017, la que ha obtenido una mayor efectividad en la resolución de casos es Aragón. Presenta una tasa de resolución del 99,8% y menos de 600 casos a la espera de una sentencia definitiva. Eso generó que ya el año pasado Aragón no cuente con este tipo de órganos especializados. Esto se debe a que su Tribunal Superior estimó que resultaba más conveniente repartir los casos que ingresaran entre juzgados ordinarios de primera instancia.

Un mal uso del dinero público

En total, durante el año pasado se dictaron 123 938 sentencias vinculadas a cláusulas abusivas. De estas, se cumplió un año más que el cliente hipotecario obtuvo la razón en la gran mayoría de casos. Las sentencias estimatorias en 2021 fueron 121 211, se trata de un 97,8% del total. A partir del 2017 se dictaron 420 154 sentencias favorables al prestatario, un 97,4% del total. Esta alta tasa de casos en los que pierde la entidad bancaria es otra de las críticas recurrentes de los consumidores.

Diferentes opiniones al respecto

Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), denuncia la gran cantidad de asuntos que terminan en tribunales, ya que implica un despilfarro para las arcas públicas. Además, acusa a las entidades de judicializar los conflictos para devolver el dinero con más tiempo del que debería. Fuentes de la banca responden que el Tribunal Supremo ha avalado las cláusulas suelo bajo ciertas condiciones. Es por ello que las entidades bancarias que consideran que sus cláusulas suelo son transparentes lo defienden hasta el último momento.

María Jesús del Barco, presidenta de la Asociación Profesional de la Magistratura (APM), asegura que las más altas tasas de resolución de los últimos años se dan a causa de que hay una gran cantidad de jueces en comisiones de servicio sin relevación de funciones. En otras palabras, que titulares de otros juzgados han echado una mano a cambio de una retribución extraordinaria a los tribunales especializados.

La jueza decana de Madrid también opina que existe una gran cantidad de recursos destinados a estos casos que, de haberse repartido entre todos los tribunales de primera instancia, lo más probable es que ya estarían resueltos. Del Barco piensa que hubiera sido más efectivo establecer un sistema real de reclamación previa. Principalmente debido a que el que se concibió en paralelo a la especialización judicial no ha funcionado debido a la falta de incentivos. Además, cree convenientes condenas en costas de mayor importe en caso de que un litigante lleve el caso a los tribunales y estos fallen en el sentido que pedía el otro litigante en el mecanismo prejudicial.

El resultado, en su mayoría, es que la resolución judicial de los casos se demora por algunos años. Un estudio de Asufin calculó que la admisión a trámite de las denuncias se retrasa aproximadamente unos dos años en cuatro provincias. La organización apunta a Coruña, con 729 días, como el lugar con mayores retrasos a la hora de iniciar el procedimiento. Los siguientes son Madrid (722 días), Barcelona (706 días) y Málaga (686 días).

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los juzgados de hipotecas abusivas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Hipotecas: vinculaciones y cláusulas abusivas

En Hipotecas

¿Cómo pedir una hipoteca?

20 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber a la hora de pedir una hipoteca en 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

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Pasos para pedir una hipoteca
¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?
Contar con ahorros
Ingresos suficientes para pagar las cuotas
Trabajo estable
Historial crediticio
Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios
Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco
Espera la respuesta el banc
Elige tu casa ideal
Revisa las condiciones de contratación
Haz una previsión de fondos
Visita al notario
Firma la hipoteca

Sin lugar a dudas, llevar a cabo la compra de una vivienda se trata de una de las decisiones más importantes que deberás tomar en tu vida. Para conseguirlo, lo más probable es que optes por pedir una hipoteca. Solicitarla no es realmente difícil, sin embargo, sí que cuenta con varios pasos y algunos requisitos que será mejor que los verifiques antes de iniciar el proceso de compra de un inmueble.

Es por este motivo que, en esta oportunidad te acompañaremos con una guía donde detallamos el paso a paso para solicitar una hipoteca. Veamos de qué se tratan.

Pasos para pedir una hipoteca

A grandes rasgos, los pasos para pedir una hipoteca podrían resumirse de la siguiente manera:

Asegúrate de cumplir con todos los requisitos.
Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios.
Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco.
Espera la respuesta.
Si fue afirmativa, elije tu casa ideal.
Revisa las condiciones de contratación.
Haz una previsión de fondos.
Visita al Notario.
Firma la hipoteca.
¡Felicidades! Ya puedes comprar tu piso.

Ahora bien, en cada uno de estos pasos hay ciertas características que deberemos evaluar para que tu solicitud hipotecaria tenga éxito. En consecuencia, será mejor que profundicemos en cada uno de ellos.

¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?

Al solicitar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta que es necesario cumplir con ciertos requisitos para que el banco nos de el visto bueno:

Contar con ahorros

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es contar con los ahorros suficientes. Lo más habitual es que los bancos financien solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si estás interesado en pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Pero, además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Es por ello que deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Ingresos suficientes para pagar las cuotas

También, deberás asegurarte de que cuentas con el dinero suficiente para abonar la cuota mensual. Al respecto. La cantidad exacta puede variar de un banco a otro, sin embargo, por lo general aprobarán tu solicitud si las cuotas de la hipoteca no superan el 35% de tus ingresos netos. Se trata del porcentaje que el Banco de España recomienda destinar a la cuota hipotecaria.

Trabajo estable

Para que te concedan un préstamo hipotecario también debes tener una situación laboral estable. Se trata de un requisito sumamente lógico, ya que el banco debe asegurarse de que podrás pagar las cuotas durante los 20 o 30 años que dura un préstamo hipotecario.

Si trabajas por cuenta ajena, tendrás que contar con un contrato indefinido y tener cierta antigüedad en tu empresa (de seis meses en adelante).
En caso de ser autónomo o empresario, tendrás que ser dueño de un negocio viable y con beneficios recurrentes durante los últimos dos años como mínimo.

Otro puntos que valoran los bancos es el sector en el que trabajas. Por ejemplo, será más probable que te concedan una hipoteca si eres funcionario o si estás empleado en sectores pujantes como la informática o las nuevas tecnologías. En cambio, tus oportunidades serán más bajas si trabajas en un sector ligado a la estacionalidad, por ejemplo, la hostelería o el turismo.

Historial crediticio

Todos los bancos se encargarán de revisar tu historial crediticio al estudiar tu solicitud hipotecaria. Esto significa que, comprobarán si tienes otros préstamos vigentes y si los pagas en tiempo y forma. Esa información la consultan en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Además, accederán a listados de morosos como ASNEF o RAI para averiguar si tienes algún impago pendiente.

Lo ideal es que solicite el préstamo hipotecario sin ninguna otra deuda vigente, ya que así tendrás muchas más posibilidades de obtener la aprobación. Contar con otros préstamos contraídos no significará una denegación automática, sin embargo, la realidad es que te restará opciones. Si estás abonando otros créditos, asegúrate de cobrar un sueldo que te permita poder hacer frente a sus cuotas y las de la hipoteca (recuerda lo que hemos mencionado más arriba sobre el endeudamiento máximo del 35%).

Si tienes alguna cuota impagada asociada a cualquier otro préstamo, no pierdas tu tiempo y no solicites un crédito hipotecario, ya que el banco rechazará tu solicitud al momento. En estos casos, lo mejor es que, primero, pagues lo que debes por esa demora y, luego, dejes pasar algunos meses antes de pedir la hipoteca.

Busca y compara diferentes préstamos hipotecarios

Cuando ya estés seguro de que cumples con todos los requisitos para pedir una hipoteca, será el momento de comparar las diferentes ofertas que hay en el mercado. Esto te dará la posibilidad de estudiar cuál es la mejor opción para ti. Por otro lado, también te ayudará conocer en profundidad las ofertas hipotecarias te ayudará a negociar con las entidades bancarias.

De manera general, en primer lugar tendrás que saber es qué tipo de hipoteca te resulta más conveniente. Si quieres saber más al respecto, sigue estos links: Hipotecas fijas, Hipotecas variables, Hipotecas mixtas.

Luego, deberás comparar tanto el TIN como el TAE de los préstamos hipotecarios:

Tipo de Interés Nominal (TIN): se trata del porcentaje que se agregará al capital cedido como remuneración durante un periodo determinado. En otras palabras, es el porcentaje fijo que se pacta con el banco como concepto de cargo por el dinero que te prestaron.

TAE: por su parte, determina la cuantía de dinero que pagarás en total por el préstamo a la entidad financiara.

Sobre esta base podrás elegir la mejor hipoteca según tus necesidades y tus posibilidades.

Reúne la documentación necesaria y preséntala en el banco

El listado de documentos que te pedirán en el banco para poder solicitar la hipoteca, independientemente de tu situación laboral, serán los siguientes

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.
Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.
CIRBE o informe de riesgos.
Última declaración del IRPF.
Escrituras de cada propiedad inmueble que poseas.
Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.
Vida laboral actualizada.
Extractos bancarios recientes.

Ahora bien, si eres trabajador por cuenta ajena también te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.
Últimas tres nóminas.
Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán los recibos de los mismos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos adicionales serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos del mismo.
Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Espera la respuesta el banc

Cuando ya hayas presentado toda la documentación, deberás armarte de paciencia. Pues el banco tarda unos siete días en darte la respuesta sobre la confirmación (o no) de la hipoteca. Pero no te preocupes, porque mientras tanto podrás empezar a buscar tu casa ideal.

Elige tu casa ideal

Encontrar tu casa ideal quizás sea lo que más te motive en todo este proceso tan complejo. Y en Oi Real State podemos ayudarte con ello.

Pero es cierto que existen opiniones encontradas respecto de si es mejor elegir el piso que quieres comprar antes o después de solicitar la hipoteca. Muchos se inclinarán por la primera opción, pero nuestro consejo está alineado con la segunda.

Pues al solicitar la hipoteca primero, tendrás un panorama más claro respecto del precio de los inmuebles que puedes buscar. Además, te ahorrarás la ansiedad generada por el plazo de formalización de la venta luego de haber firmado el contrato de arras.

Revisa las condiciones de contratación

Si el banco aprueba la operación, deberá informarte sobre las condiciones de la hipoteca. Para ello te entregarán toda esta documentación:

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Allí se detallarán las condiciones de financiación que el banco te ha ofrecido.
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). ¡Atención! En ella aparece la información más importante del préstamo hipotecario: si fue concedido en otra divisa, cuáles son los gastos de constitución a pagar por parte del cliente y si se usa algún índice de referencia para calcular el interés, entre otras.
Una copia del contrato hipotecario.
Un documento donde se informa sobre los gastos de hipoteca que deberá costear el cliente. Por ley, solo deberías hacerte cargo de la tasación y de los gastos de escritura.
Si la hipoteca es variable, también te entregarán un documento donde se detallan los distintos precios de las cuotas en los meses correspondientes.
Por último, te entregarán un documento advirtiéndote que te asesores con un notario antes de la firma.

Haz una previsión de fondos

La previsión de fondos no es otra cosa que ingresar una cuantía de dinero en tu cuenta bancaria, que se utilizará para pagar los gastos de formalización de las escrituras de compraventa y de la hipoteca. Además, de aquí se descontará el importe de la vivienda que el banco no te financie.

Cuando hablábamos al principio de los ahorros requeridos para solicitar una hipoteca, nos referíamos exactamente a esto.

Visita al notario

Ya no queda demasiado por hacer. Pues este paso consiste solo en seleccionar la notaría con la que quieres firmar tu hipoteca.

Lo más aconsejable es que visites al notario unos días antes de la firma. Pues él verificará que hayas recibido toda la documentación pertinente, te explicará las condiciones de contratación de la hipoteca de manera sencilla y te realizará un test para asegurarse de que has entendido todas las cláusulas del contrato.

Cabe destacar que sus servicios serán gratuitos, pues recibir su asesoramiento es tu derecho.

Firma la hipoteca

¡Finalmente hemos llegado al último paso para la contratación de tu hipoteca! Y consiste en la firma de las escrituras de la hipoteca y del contrato de compraventa. La firma se realizará en la notaría y será obligatorio que, además de ti, se presente el apoderado de tu banco y el vendedor del inmueble.

Tras la formalización de ambos contratos y la entrega del dinero correspondiente al vendedor, ¡ya te habrás convertido oficialmente en propietario!

Entonces verás que todo este proceso, que es un poco largo y complejo, habrá valido la pena. Pues habrás cumplido tu objetivo de tener tu casa propia, o bien de invertir en bienes inmuebles para incrementar tus ingresos.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los trámites para cancelar la hipoteca al terminar de pagar tu casa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué debe tener una vivienda para hacer una buena inversión?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca con respecto a la vivienda para hacer una buena inversión. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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La vivienda en España
Falta de liquidez
Gastos de compraventa
Compromiso
Riesgo por localización
Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario
Entender el valor del inmueble para comprar
Analizar los flujos de caja
La rentabilidad del capital

A la hora de llevar a cabo la solicitud un préstamo hipotecario resulta muy importante tener en claro qué es lo que debe tener una vivienda y cuál es el momento de mercado inmobiliario para realizar una buena inversión.

La vivienda en España

Sin lugar a dudas, España se trata de un país muy apegado a la vivienda, cuenta con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La compraventa de viviendas es considerada la principal inversión, sin embargo, debemos saber cómo hacerlo.

Falta de liquidez

Lo primero que debemos tener en cuenta, es que se trata de una inversión que no cuenta con liquidez y es posible que pasen varias semanas o hasta meses para lograr materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no nos encontraríamos con grandes complicaciones para venderlas, en el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría ocasionar que se termine vendiendo por debajo del mercado o con pérdidas, deberíamos deshacernos de esta propiedad lo antes posible.

Gastos de compraventa

A esto se le unen los gastos de compraventa. Si se trata de una vivienda de primera mano debemos afrontar el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar un préstamo hipotecario. Para un inmueble de segunda mano, será necesario hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (a pesar de que se carga a la parte vendedora es habitual que repercuta en el coste) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.

Compromiso

El apalancamiento da pie a un efecto multiplicador de beneficios, sin embargo, también de pérdidas. La compra de una vivienda es una muy buena inversión pero se trata de un compromiso a largo plazo, en donde debemos abonar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.

Riesgo por localización

No muchas veces se tiene en cuenta el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, con un gobierno cuya política (fiscal y legislativa) resulta contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, nos encontramos impulsando una inversión que no únicamente atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haría incluso cuando se está perdiendo el trabajo, fuente de los ingresos personales.

Es por todos estos motivos que debemos saber qué debe tener una vivienda para invertir para hacer una buena inversión. Aquí te explicaremos algunas pautas orientativas para intentar filtrar las mejores opciones de vivienda para realizar una buena inversión.

Relación entre tus ingresos y el pago del préstamo hipotecario

Más allá de que el préstamo hipotecario sea a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al Euribor, no es para nada aconsejable que sea mayor al 36% de nuestros ingresos personales para hacer una buena inversión. Ya que nos encontraremos sujetos a un apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo.

Entender el valor del inmueble para comprar

Es necesario tener en claro que cada vez que busquemos una vivienda adecuada para hacer una buena inversión, debemos poner el foco en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y será determinante para saber si estamos realizando una buena compra o no.

La mejor manera que tenemos para valorarlo es por medio de la ratio precio/alquiler. En otras palabras, se trata de comprar el coste de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los gastos vinculados. Mientras más baja resulte esa relación, más elevado será el descuento que tendrá la vivienda frente a similares del entorno.

Analizar los flujos de caja

En caso de que el inmueble que nos interesa comprar no sea para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es fundamental llevar a cabo un análisis del flujo de caja. Es decir, lo que ingresa ante lo que sale. En ese punto será necesario tener en cuenta si se puede cubrir el capital del préstamo hipotecario, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.

La rentabilidad del capital

Debido a que se trata de un activo que no posee liquidez y que compromete nuestro capital a largo plazo debemos ser sumamente exigentes en la rentabilidad que nos interesa obtener. Debemos poner la atención en el ROI (Return Of Investment) que se encarga de medir la cantidad de dinero o beneficio que se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.

Por ejemplo, si suponemos que compramos un inmueble por 120 000 euros, pero hemos adelantado 30 000 euros, además de otros 20 000 euros en rehabilitación. Hemos gastado en la vivienda unos 50 000 euros pero su coste de tasación es de 170 000 euros. Nuestra posición patrimonial es de 120 000 euros (se trata de la tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120 000/170 000). En este caso, mientras más elevado sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los puntos a tener en cuenta para hacer una buena inversión al comprar una vivienda. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Levantamiento de hipoteca: ¿De qué se trata?

19 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo llevar a cabo el levantamiento de hipoteca y cuál es su principal funcionalidad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?
¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?
¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?
Levantamiento de hipoteca con entidad financiera
Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

De la misma manera que para llevar a cabo el préstamo hipotecario, fue necesarios realizar distintos trámites. Por ejemplo, la firma del contrato de compraventa ante un notario, o bien, la tasación de la casa, para dar inicio al levantamiento de hipoteca también debemos hacer frente a ciertos trámites que, sin lugar a dudas, implican un nuevo gasto. En el siguiente artículo nos encargaremos de contarte cada detalle del levantamiento de hipoteca para que comprenda a la perfección y de manera transparente de qué se trata. Toma nota y pon mucha atención para descubrirlo.

Levantamiento de hipoteca: ¿Qué es?

Cuando hablamos de levantamiento de hipoteca, nos referimos a un trámite que sirve para informar y acreditar ante las Administraciones pertinentes y a la sociedad en general que la propiedad ya te pertenece por completo y el préstamo hipotecario ha llegado a su fin, siendo abonado de manera íntegra.

Como mencionamos más arriba, debes tener en claro que para levantar hipoteca también será necesario llevar a cabo distintos trámites. Con respecto a este punto, debes tener en cuenta que haber realizado el pago de la última cuota no implica la cancelación automática de tu préstamo hipotecario. Para conseguirlo, es necesario que realices un levantamiento de hipoteca.

¿Por qué debería llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

La realidad es que el levantamiento de hipoteca no se trata de un requisito que resulte obligatorio y que va a implicar un nuevo gasto para tu economía que puede variar en función del importe del crédito inicial. No obstante, sí que es muy aconsejable llevarlo a cabo una vez que hayas terminado de pagar el préstamo hipotecario.

El principal motivo es que se trata de un proceso que significa transmitir al Registro de la Propiedad la extinción de las cargas hipotecarias de la vivienda luego del pago del préstamo hipotecario. De este modo, si en un futuro te interesa vender el inmueble, o bien, solicitar un segundo préstamo hipotecario, por ejemplo, la información registral dejará ver cuál es la situación real de la propiedad.

En caso contrario, los datos oficiales se mantendrán de ese modo durante 20 años. Esto quiere decir que continuarán vinculando al inmueble con las cargas hipotecarias, a pesar de que estas ya hayan sido abonadas en su totalidad. Esto, sin lugar a dudas, puede generar dificultades a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de operación inmobiliaria. Una vez transcurridas esas dos décadas, el Registro deberá actualizar dicha información, eliminando todas las cargas de manera automática.

¿Cómo puedo llevar a cabo un levantamiento de hipoteca?

A la hora de realizar el levantamiento de hipoteca es muy habitual que uno no sepa por dónde debe comenzar. No debes preocuparte, aquí te explicaremos cómo hacerlo.

En primer lugar, al no tratarse de un trámite de obligatorio cumplimiento, cuentas con dos opciones para llevar a cabo el levantamiento de tu préstamo hipotecario. Puedes hacerlo por medio de la entidad financiera con la que has firmado la hipoteca o bien, por tu cuenta.

Levantamiento de hipoteca con entidad financiera

Llevar a cabo el levantamiento de hipoteca por medio de la entidad financiera con la que habías firmado el préstamo hipotecario es muy simple. Se trata del procedimiento más fácil, ya que el banco o caja pertinente se ocupará de llevar a cabo todos los pasos. Lo único que tendrás que hacer es realizar la solicitud del levantamiento de hipoteca.

Levantamiento de hipoteca por cuenta propia

Cuando se trata de levantar la hipoteca por cuenta propia debes tener en claro que serás tú quien deberá ocuparse de cumplir con cada uno de los requisitos. Además, será necesario presentar toda la documentación que sea requerida. Aquí te detallaremos paso a paso todos los puntos de lo que tendrás que hacer para levantar la hipoteca:

Solicitud: debes solicitar a la entidad financiera con la que tenías el préstamo hipotecario un certificado de saldos de deuda cero. A pesar de que esto debería ser gratuito, la realidad es que una gran cantidad de bancos pueden cobrar una comisión por este trámite.

Notario: lo siguiente es dirigirte a un notario con dicho documento y solicitar la realización de una escritura de cancelación. Tendrá que ser firmada por ti y el apoderado de la entidad financiera. El valor puede variar dependiendo del fedatario elegido y el importe del préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: será necesario cumplimentar y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. Es cierto que hay que presentarlo, sin embargo esto no supondrá ningún coste al estar exento de pago.

Registro de la Propiedad: por último deberás dirigirte al Registro de la Propiedad con la escritura y el resguardo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Allí tendrás que presentar el formulario de levantamiento de carga. Esto tiene un valor que puede ir de los 25 euros en adelante.

Una vez que hayas realizado todos estos pasos, para comprobar que todo se encuentra en orden, lo más aconsejable es solicitar una nota simple del inmueble para asegurarte de que, efectivamente, la vivienda ya se encuentra completamente libre de cargas.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión con respecto al levantamiento de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Oferta vinculante en un préstamo hipotecario: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que necesitas saber sobre la oferta vinculante en un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una oferta vinculante en un préstamo hipotecario?
El derecho a una oferta vinculante
Características principales de una oferta vinculante
Las condiciones financieras del préstamo hipotecario
Puntos a tener en cuenta

Al realizar la compra de una vivienda gracias a un crédito hipotecario, es necesario realizar una comparación de créditos con el objetivo de elegir la mejor institución financiera. Es posible hacer esto por medio de ofertas vinculantes, una calculadora hipotecaria o un precalificador.

Aquí te explicaremos a qué nos referimos cuando hablamos de una oferta vinculante de un préstamo hipotecario y cuál es la información que contiene.

¿Qué es una oferta vinculante en un préstamo hipotecario?

La oferta vinculante es un compromiso previo a la compra. Por ende, se trata del paso previo a la firma de un contrato de compraventa y será necesario que contenga las condiciones fundamentales de la operación.

En otras palabras, la oferta vinculante es un documento en donde el banco o entidad financiera que has seleccionado para contratar tu préstamo hipotecario, especifica cada una de las características y condiciones del crédito hipotecario que se compromete a cumplir contigo.

Se trata de un documento de gran importancia ya que es necesario para que se respeten los términos y condiciones que te ha ofrecido la institución financiera. De este modo, una vez emitida la oferta vinculante, la entidad bancaria tendrá la obligación de cumplir con lo escrito en el documento, siempre que se solicite dentro de los próximos 20 días.

Para obtener la oferta vinculante, únicamente tendrás que presentar una solicitud de crédito, responder la información y marcar en la casilla que corresponda que se requiere de su emisión.

Al solicitar este documento, la entidad financiera tendrá la obligación de entregártelo de forma totalmente gratuita. De esta forma posible comparar otras opciones de crédito hipotecario y elegir la más adecuada.

En materia de financiación de vivienda, las entidades financieras, es decir, bancos, cooperativas de crédito, entre otras, tienen la obligación por ley a entregar al cliente una oferta vinculante del préstamo hipotecario ofertado que cuente con una serie de condiciones financieras. La validez de ésta no puede ser menor a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

El derecho a una oferta vinculante

Según afirma la ley, todos los consumidores cuentan con el derecho a que la entidad bancaria les haga una oferta vinculante, o bien, al menos a que se les informe de que ésta se nos deniega.

Características principales de una oferta vinculante

Derecho a los consumidores: la oferta vinculante de un préstamo hipotecario se trata de un derecho para los consumidores.

Por escrito: se debe llevar a cabo siempre por escrito. Lo que se busca conseguir con la normativa del 94 es que el consumidor logre solicitar la oferta vinculante a diferentes entidades para poder comparar.

Información: tendrá que contar con una información mínima con respecto al préstamo hipotecario que se nos ofrece, es decir, las condiciones financieras.

Representante: la oferta vinculante tendrá que ser firmada por un representante de la entidad bancaria.

Validez: contará con una validez de diez días hábiles como mínimo a partir de su fecha de entrega al consumidor que ha llevado a cabo la solicitud del préstamo hipotecario.

Escritura: el consumidor también cuenta con el derecho a conocer la escritura de préstamo hipotecario.

Examinar proyecto: por otro lado, la ley también permite al consumidor prestatario examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario por lo menos en los tres días hábiles previos a su otorgamiento.

Las condiciones financieras del préstamo hipotecario

En el Anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994 se puede ver las condiciones financieras que deben encontrarse en los préstamos hipotecarios. Deberá figurar el capital del préstamo y la moneda en la que se expresa, la cantidad, periodicidad y número de las cuotas, las condiciones si se da el caso de un reembolso anticipado parcial o total, el tipo de interés nominal por año aplicable al préstamo ya sea fijo o variable y las comisiones tanto de apertura como de estudio del préstamo, de concesión o tramitación de la hipoteca, de reembolso anticipado, ente otros.

Puntos a tener en cuenta

El hecho de contar con una oferta vinculante no significa que el crédito ya haya sido aprobado. Ten en cuenta que, para que esto suceda, el banco o entidad financiera tendrá que comprobar tu identidad y autenticidad de los datos que brindaste en un principio.

La entidad puede tomar la decisión de no concederte el crédito que solicitaste bajo los términos establecidos en el documento. Esto puede ser a causa de no poder comprobar ciertos datos. La entidad financiera cuenta con el derecho de modificar los términos de la oferta vinculante. Ten en cuenta que tendrá que dar aviso en un plazo que no puede superar los 5 días. En el momento en que se reciba el aviso, contarás con otros 5 días para manifestar tu conformidad con las modificaciones.

Lo más aconsejable es buscar y recibir diferentes ofertas vinculantes de varias entidades financieras. De este modo, será posible compararlas y elegir la que más te resulte más conveniente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la oferta vinculante en un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Hipoteca tácita: ¿De qué se trata?

18 abril, 2022 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte a qué nos referimos cuando hablamos de hipoteca tácita. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es una hipoteca tácita?
Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita
Puntos a tener en cuenta
La afección de bienes y la hipoteca legal tácita
Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

En una compra venta de inmuebles es fundamental revisar diferentes aspectos para llevar a cabo la misma con las garantías necesarias, evitando de este modo responsabilidades futuras. Una de ellas es comprobar que las obligaciones de pago propias del inmueble se encuentran al corriente, no adeudándose ninguna cantidad correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles.

¿Qué es una hipoteca tácita?

Se trata de una garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades en virtud de la cual, para ciertos tributos que gravan de manera periódica bienes, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

Es decir que, cuando hablamos de una hipoteca tácita nos referimos a un derecho real de garantía sobre un bien inmueble. Dicho derecho brinda una preferencia de cobro a la administración pública respecto al pago de ciertos impuestos que se encuentran vinculados con ese bien.

En otras palabras, se trata de una forma con la que cuenta la administración de un país de garantizarse el cobro de ciertos impuestos. Estos, por lo general, se encuentran relacionados con el bien en cuestión. De esta manera y sin la necesidad de contar con el consentimiento del deudor, la administración pasa a ser preferente en el cobro.

Impuestos gravados con la hipoteca legal tácita

Este derecho real, también conocido como hipoteca legal tácita, solo tiene la posibilidad de gravar los impuestos directamente vinculados con el bien. En el caso de España, el más común es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es por este motivo que, uno de los deudores más comunes suele ser la administración local que lo gestiona.

Esto quiere decir que, no es posible hacer uso de este derecho de cobro para otro tipo de impuestos. Esto se debe, entre otras causas, a que para eso se encuentra el procedimiento de afección de bienes, que mencionaremos en detalle más abajo. Es por esto que, únicamente es de utilidad para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.

Puntos a tener en cuenta

Por lo general, podemos ver que existen ciertas diferencias entre países en lo que refiere a la legislación tributaria. No obstante, también se generan una serie de concordancias cuya base es el derecho natural que rige a la mayor parte de las leyes. En el caso de la administración estas están enfocadas en la protección del contribuyente y en garantizar el cobro del impuesto:

La preferencia de cobro es prácticamente absoluta para la administración. De este modo, será el primero en cobrar, incluso por delante de la entidad financiera que concede el préstamo hipotecario.

Sin lugar a dudas, la cantidad a pagar abarca intereses de demora y otros costes en que se incurra en la gestión del cobro.

Por lo general, si el deudor principal se trata del titular, la gestión del cobro es prácticamente automática. No sucede de la misma manera cuando es un tercero el adquiriente. En este caso, debe haber un aviso previo con todo lo que esto conlleva.

Habitualmente se encuentra limitado a dos mensualidades, ya que lo más importante es hacer prevalecer siempre la protección del deudor. El principal objetivo se centra en evitar con dichos pagos su destrucción económica.

La afección de bienes y la hipoteca legal tácita

Cada año se llevan a cabo una gran cantidad de compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral de la vivienda. En los documentos podemos ver las deudas pendientes vinculadas al inmueble que se transmite. Y además, se advierte sobre las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En una transmisión de inmuebles, solo hay una recaudación tributaria específica. La ley que se encarga de regular este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). Además, el Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se ocupa de regular el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos a su vez regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más habituales en el ámbito de la recaudación tributaria son la afección de bienes y la hipoteca tácita.

Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección de bienes

A causa de que en más de una ocasión se da la situación de confundir estos dos términos, resulta fundamental dejar en claro cuáles son sus principales diferencias:

Cuando se trata de una afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez que su deuda sea reconocida, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. No obstante, en el caso de una hipoteca tácita, no será necesario llevar a cabo esta declaración y sí se incluyen los gastos.

Por otro lado, en la afección de bienes no contamos con un derecho preferente claro y depende de ciertas circunstancias. En el caso de la hipoteca tácita la administración siempre deberá cobrar primero, por delante del resto de acreedores.

Además, con respecto a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. Cuando se trata de una hipoteca tácita, solo se incluirán los del año en curso y el inmediatamente anterior.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la hipoteca legal tácita. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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