Leticia Redacción

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las principales diferencias que existen este la subrogación y una novación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte cómo diferenciarlas sin inconvenientes.

Renegociar las condiciones que ya han sido firmadas en el contrato de la hipoteca y mejorar de este modo las condiciones de la misma es posible. Puede obtenerse tanto por medio de la novación hipotecaria como de la subrogación. Con la ayuda de estas alternativas aquellas personas hipotecadas cuentan con la posibilidad de modificar y mejorar las condiciones iniciales de un préstamo hipotecario.

Por medio de una novación hipotecaria la renegociación de las condiciones se lleva a cabo en la misma entidad bancaria en la que fue concedida. Por otro lado, la subrogación se lleva a cabo por medio de otra entidad, en otras palabras, se trata de trasladar la hipoteca de un banco a otro.

En el siguiente artículo, te contaremos qué otras diferencias existen entre estas opciones y sus cambios luego de la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Dicha ley, tiene como objetivo favorecer la subrogación y novación modificativa cuando su finalidad sea la de cambiar el tipo de interés de variable a fijo. Esto implica que, también se minimizarán las comisiones en las siguientes situaciones:

Si se da el caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor. Esto será, siempre que en los dos casos implique la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en reemplazo de otro variable. Además, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá ser mayor a la pérdida financiera que pudiera afrontar el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado de manera anticipada, durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

Una vez que hayan pasado estos tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión si se da un caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para lo que queda de la vida de la hipoteca, de un tipo de interés fijo.

Novación hipotecaria

Una novación hipotecaria da la posibilidad de que la persona hipotecada renegocie con el banco las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. El cliente deberá solicitar la novación con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo por medio de una reducción de los tipos de interés.

La novación de la hipoteca dará la posibilidad de llevar a cabo ciertos cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a:

Importe de la hipoteca pendiente: se trata de ampliaciones de capital ante la situación de que se requiera contar con una cantidad más elevada de dinero.

Plazo de amortización: la modificación del plazo se puede llevar a cabo tanto para aumentarlo como para reducirlo. Los hipotecados suelen ampliar el plazo con el objetivo de bajar el coste de las cuotas mensuales.

Tipo de interés: en este caso se modifican los tipos de interés inicialmente pactados. Es posible cambiar, por ejemplo, el préstamo de un tipo de interés fijo a uno variable, o por medio de la disminución del diferencial.

Titular del préstamo: da la posibilidad de cambiar las personas que deben hacerse responsables de la hipoteca, por motivos como el fallecimiento, divorcio, entre otros.

Sistema de liquidación: las hipotecas pueden incorporar periodos de carencia, de modo que permiten introducir también sistemas con cuotas crecientes. La Ley 5/2019 establece que se tendrá en cuenta la posible pérdida financiera sufrida por el prestamista al momento de liquidar una hipoteca.

Gastos de una novación hipotecaria

Una novación hipotecaria requiere que tanto el cliente como el banco lleguen a un acuerdo previo para que tenga lugar tal novación. Una vez que haya sido aprobada, la novación hipotecaria implica ciertos gastos que dependen del tipo de modificaciones que se lleven a cabo. Con la Ley 5/2019, estos gastos bajan, tanto en la novación como en la subrogación.

Entre los gastos de una novación hipotecaria se encuentran:

• Comisión bancaria por novación: se establece en el momento en el que se negocian las condiciones del préstamo hipotecario. La comisión ronda entre el 0% y el 1% del capital pendiente a abonar de la hipoteca.

• Gastos de notaría: se trata de los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación. Por lo general son del 0,2% al 0,5% del capital pendiente.

• Registro de la propiedad: aproximadamente son el 50% de los gastos del notario.

• Gastos de gestoría: Los gastos de gestoría dependen de la entidad contratada (generalmente una empresa privada). Suelen rondar entre los 100 y los 150 euros.

• Tasación: Los gastos por tasación dependerán de la vivienda, sin embargo, el importe de la tasación suele rondar entre los 250 y los 350 euros.

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): se trata de un impuesto que solo se paga cuando se lleva a cabo una ampliación de capital, y generalmente es del 0,5% sobre el capital que se amplia. No obstante, el porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma.

La novación hipotecaria te dará la posibilidad mejorar las condiciones financieras de tu hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que se trata de una operación que implica ciertos gastos. El principal punto a favor de la novación, a comparación de la subrogación, es que estos gastos suelen ser más bajos. Es por este motivo que, resulta conveniente que se analicen los gastos para estar seguro del importe que se va a solicitar.

Subrogación de la hipoteca

Se trata de un trámite que da la posibilidad a la persona hipotecada de modificar las condiciones de una hipoteca cambiando el préstamo de una entidad a otra. En el caso de que los tipos de interés hayan sufrido fuertes variaciones, una gran opción es considerar la subrogación a otra entidad que brinde mejores tipos de interés.

Diferentes tipos de subrogación

• Subrogación del acreedor: se da cuando la persona cambia la hipoteca a otra entidad. Para llevar a cabo este tipo de subrogación será necesario cancelar el préstamo hipotecario en el Registro de la propiedad. El principal beneficio es que la persona no tendrá que abonar el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos.

• Subrogación del deudor: otra manera de llevar a cabo una subrogación, es la de modificar las condiciones de un préstamo hipotecario sustituyendo a una persona por otra. En otras palabras, se trata de que el comprador de una vivienda se subrogue en la hipoteca ya existente, que asuma la deuda. Se da en operaciones de compra-venta de viviendas.

Gastos de subrogación

Con respecto a los gastos que implica una subrogación encontramos:

• Comisión de subrogación: se paga por pasar de una entidad a otra. Comisión establecida por ley que para los primeros 5 años es del 0,50%, y para el resto se ubica en el 0,25%.

• Gastos de notaría.

• Registro de la Propiedad.

• Gestoría.

Es importante resaltar que los gastos por subrogación son más elevados que los de una novación. Previo a realizar la subrogación lo ideal es analizar los gastos que implica la operación.

Motivos para realizar una subrogación

Uno de los motivos para optar por una subrogación es que la entidad en la que se tiene la hipoteca, no mejore las condiciones que brinden otras entidades. También, puede ser que sencillamente la relación gastos/beneficios en el cambio de entidad favorecen a la persona que opta por la subrogación.

Otro punto que debemos considerar al momento de realizar la subrogación es que resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. Al formalizar una nueva se debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo que implica un gasto elevado.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Una de las disposiciones de la nueva Ley 5/2019 es la dedicada al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su aplicación o no en los casos de novación o subrogación de hipotecas.

Hoy en día, existen supuestos en los que se está exento de abonar este impuesto, por ejemplo, es el caso de las novaciones que se refieran al tipo de interés en un principio pactado o vigente y al plazo del préstamo.

Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

Al momento de elegir entre una novación o una subrogación lo ideal es conocer las opciones que nos da cada una de ellas.

Por un lado la novación permite ampliar el capital, la subrogación no lo permite. El importe de los gastos en la novación generalmente es menor si lo comparamos con los gastos de la subrogación. Por último con una novación podrás añadir titulares en la hipoteca a diferencia de la subrogación.

En la subrogación solo se puede modificar y mejorar los tipos de interés o el plazo de amortización. Por eso, el punto en contra de la subrogación es que no se es posible realizar ampliaciones de capital y no se pueden añadir titulares, como en el caso de la novación.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las diferencia entre subrogación y novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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