Leticia Redacción

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber si quieres subrogar tu hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Si estás pagando un importe demasiado elevado en concepto de intereses por tu préstamo hipotecario, o bien, si deseas mejorar las condiciones, pero no sabes cómo hacerlo, subrogar tu hipoteca puede ser una buena opción. En el siguiente artículo aclararemos todas tus dudas al respecto.

¿Qué significa subrogar tu hipoteca?

Subrogar quiere decir “sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía”. Esto significa entonces que, la subrogación hipotecaria no es otra cosa que cambiar al sujeto deudor o acreedor de una hipoteca. Para comprenderlo mejor, analizaremos cada uno de estos casos.

Cambio de deudor

Cuando una persona opta por vender su vivienda, que aún está hipotecada, cuenta con dos opciones para realizar la operación. Por un lado, puede cancelar la hipoteca abonando el importe adeudado. La segunda opción es transferirle la hipoteca al comprador. Esta última opción implicaría cambiar la titularidad del contrato con la entidad bancaria, ya que el pago de la deuda pasaría a ser responsabilidad del comprador y ya no del antiguo propietario. En estos casos, se trata de una subrogación hipotecaria por cambio de deudor.

Cambio de acreedor

No obstante, también es posible trasladar tu contrato hipotecario desde un banco hacia otro. Del mismo modo que lo haces con las líneas telefónicas, que las puedes portar de una compañía a otra porque te ofrecen mejores condiciones, también puedes optar por cambiar de banco para beneficiarte con plazos de amortización más extensos o tasas de intereses más bajos. En estos casos nos referimos a una subrogación hipotecaria por cambio de acreedor. Y es de esta forma de subrogar la hipoteca sobre la que hablaremos en este artículo.

Ventajas de subrogar la hipoteca

Como mencionábamos más arriba, el cambio de acreedor es conveniente siempre y cuando el otro banco te brinde mejores condiciones de contratación que las que disfrutas actualmente. Si este fuera el caso, podrías beneficiarte con varias mejoras en tu contrato hipotecario.

Al cambiar la hipoteca de banco, también cambian las condiciones de dicha hipoteca. En otras palabras, cuando pasamos la hipoteca de un banco a otro, debemos tener en cuenta que, este cambio implica unas condiciones diferentes (las del nuevo banco al que llevamos nuestra hipoteca). Esto significa que, podemos comparar hipotecas entre diferentes bancos y, si encontramos una que nos resulta más interesante, podemos cambiar nuestra hipoteca por ella.

Entre los principales beneficios que se pueden obtener al subrogar una hipoteca los que más resaltan son:

• Cambiar el interés que se paga por el préstamo

Si optas por subrogar tu hipoteca, podrás bajar la tasa de interés o bien, cambiar su modalidad. Esto significa que, podrías optar por una hipoteca fija en lugar de una variable o viceversa.

• Cambiar los plazos de amortización

También, es posible utilizar la subrogación hipotecaria para ampliar o reducir el plazo de devolución de la hipoteca, dependiendo de cuál sea tu necesidad.

Si optas por ampliarlo, podrías reducir aún más el importe de la cuota hipotecaria que debes pagar por mes. Si, por el contrario, optas por reducirlo tu cuota aumentará, sin embargo, liquidarás la deuda con el banco en una menor cantidad de tiempo.

• Mejorar las condiciones relativas a aspectos como las comisiones y vinculaciones

Al momento de solicitar una hipoteca, las condiciones, generalmente, se encuentran vinculadas a la contratación de otros productos como, por ejemplo, seguros del hogar o tarjetas de crédito. Ahora bien, hay ciertos bancos que ofrecen hipotecas variables que no requieren de ningún tipo de vinculación.

Entonces, al momento de subrogar tu hipoteca, podrías dejar de lado la contratación de dichos productos que en ocasiones resultan bastante innecesarios.

Por otro lado, ciertos bancos establecen comisiones que pueden limitar tu operatividad, como la amortización anticipada o la novación. Si tu préstamo hipotecario es uno de ellos, subrogar tu hipoteca será una buena manera de evitar gastos innecesarios. Ya que el mercado actual también brinda préstamos sin ningún tipo de comisión.

Eliminar cláusulas abusivas

Si tu hipoteca tiene alguna condición abusiva, como la cláusula suelo, por ejemplo, podrás utilizar la subrogación hipotecaria para eliminarla. Lo mismo podrás hacer con cualquier otra condición que encarezca innecesariamente el valor de tu préstamo, como el índice IRPH o intereses por mora demasiado altos.

Si bien los beneficios de subrogar tu hipoteca son muchos, debes saber que hay ciertas modificaciones que no podrán realizarse al cambiar de banco. Ellas son:

• Ampliar el importe de la hipoteca.
• Añadir o suprimir garantías.
• Añadir o suprimir titulares del contrato hipotecario.

Paso a paso para subrogar tu hipoteca

La subrogación hipotecaria no es un trámite difícil, aquí te contaremos los pasos a seguir:

El primer paso será investigar y averiguar cuáles son las mejores hipotecas que ofrece ahora mismo el mercado financiero.

El segundo paso para subrogar tu hipoteca es dirigirte a la entidad financiera con la quieres firmar el nuevo contrato. Serán ellos los encargados de tramitar la subrogación, para lo cual deberás presentar cierta documentación. También le informarán a la antigua entidad, en un plazo máximo de siete días desde el inicio de la solicitud, de tu intención de subrogar la hipoteca.

A partir de ese momento, tu banco actual contará con quinces días para realizarte una contraoferta. En ocasiones, con la intención de no perder clientes, las entidades financieras proponen condiciones que superan los beneficios de aquella por la cual quiere subrogar.

Pero es entonces cuando deberás decidirte entre la oferta actual y la contraoferta. Si te inclinas por la primera, la subrogación hipotecaria continuará por el último paso: la formalización de la subrogación.

Para ello, habrás de hacer una escritura de subrogación y, además, deberás asumir ciertos gastos derivados de la operación, porque para llevar adelante todos estos trámites, tendrás que formalizar una nueva escritura ante notario e inscribir el cambio de acreedor en el Registro de la Propiedad.

En definitiva, los gastos son los siguientes:

• Honorarios del notario, que representa entre un 0,2% y un 0,5% del capital pendiente de amortizar.
• Honorarios de gestoría, que oscilan entre los 200 y los 500 euros.
• Los aranceles del registro de la propiedad, que están establecidos por ley y son, aproximadamente, cien euros.
• El coste de tasación, que suele encontrarse entre los 200 y 400 euros.

Pero, además, en ocasiones el banco que te dio originalmente la hipoteca podrá cobrarte una comisión por cambiar de acreedor. Esto solo será posible si se detalla en el contrato y, dependiendo de la fecha de la firma, la penalización podrá ser de entre el 0,15% y el 1,5%.

En general, subrogar la hipoteca es una operación que te aporta mucho más de lo que vale. Para ser más esquemáticos, supongamos que tienes un capital pendiente de amortización de 150 000 euros. En este caso, los gastos de subrogación rondarían los 1500 euros.

Cabe destacar, también, que por esta operación no se exige el pago de ningún impuesto.

¿Cuáles son los documentos necesarios para solicitar una subrogación hipotecaria?

Básicamente, al subrogar tu hipoteca estarás generando un nuevo contrato con el acreedor. Por ello, la documentación solicitada es prácticamente la misma que cuando se inicia una solicitud hipotecaria.

• Contrato de trabajo y tres últimas nóminas
• Vida Laboral actualizada.
• Última declaración de la Renta y/o Certificado de Retenciones.
• Nota simple de la vivienda.
• Últimos recibos de la hipoteca y de todos los préstamos de los que seas titular.
• Escritura del piso.
• Escritura de la hipoteca.

Condiciones para subrogar hipoteca

La realidad es que no existe un requisito obligatorio a cumplir para llevar a cabo una subrogación de la hipoteca, sin embargo, sí tendrás que responder a cierto tipo de perfil para poder llevar a cabo esta operación. Aquí van algunas de las condiciones que suelen poner los bancos para subrogar una hipoteca:

Situación financiera estable: del mismo modo que solicitan tener un trabajo estable (contrato indefinido a poder ser) para poder firmar la hipoteca, también te solicitarán que la mantengas para poder realizar este cambio.

La deuda no debe superar el 80% de valor de la vivienda: esto se debe a que el banco entiende que si te queda demasiado por pagar puedes incurrir en impagos.

Pagar durante un tiempo la hipoteca: si ya cuentas con la hipoteca abierta por más de cinco años es más simple que si solo has abonado algunas cuotas . El hecho de que no la hayas cancelado al comienzo brinda seguridad a la nueva entidad bancaria.

¿Es buen momento para subrogar tu hipoteca?

Prácticamente, cualquier momento es bueno para subrogar tu hipoteca. Esto se debe a que, si después de comprar hipotecas decidimos seguir adelante con la subrogación, quiere decir que hemos encontrado una hipoteca que nos brinda mejores condiciones.

Entonces, lo difícil es encontrar los productos hipotecarios que nos permitan mejorar nuestras condiciones respecto a nuestra hipoteca actual.

Hoy en día, nos encontramos en un momento de cambios en el mercado hipotecario. A pesar de que resulta muy difícil predecir qué sucederá en los próximos meses, aún se están concediendo en España hipotecas variables y fijas bastante económicas. A causa de la reciente subida del euríbor, una gran cantidad de bancos han abaratado los diferenciales de sus hipotecas variables y han aumentado sus hipotecas fijas, si bien estas todavía presentan tipos competitivos que rondan el 2%.

En resumen, subrogar la hipoteca puede ser interesante dependiendo del tipo de préstamo que tengas:

• Hipoteca fija: es este caso puedes cambiar de banco para rebajar el tipo de interés. A pesar de que los bancos se encuentran subiendo sus tipos fijos, todavía ofrecen intereses bajos en esta modalidad. Si tu préstamo hipotecario tiene un interés del 2,5% o más alto, no será difícil encontrar una entidad que te lo rebaje a un 2% para abonar unas cuotas más asequibles.
• Hipoteca variable: puedes utilizar la subrogación para beneficiarte de los diferenciales reducidos que brindan hoy en día los bancos y, de este modo, pagar menos cada mes. Si no confías en el euríbor y temes que comience a tender al alza, este es un buen momento para pasarte al tipo fijo y pagar una cuota estable. Lo más aconsejable es que no esperes demasiado para tomar esta decisión ya que, también es posible que cada vez más bancos suban sus intereses fijos y dejen de resultar tan económicos.

Los inconvenientes de la subrogación de hipoteca

No todo es color de rosa, la realidad es que la subrogación de hipoteca presenta una serie de gastos y comisiones asociados. Aquí te explicaremos de qué se trata:

• Gastos de formalización de la hipoteca: esto implica gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación por el nuevo contrato. No obstante, la mayoría de entidades bancarias se ofrecen de manera voluntaria a asumir estos costes. A partir de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en Junio de 2019, todos los bancos asumen estos gastos. 
   
• Comisión por subrogación o amortización anticipada o desistimiento: es algo que impone tu banco anterior, hasta un máximo de un 1%. 

La nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que entró en vigor a mediados de junio de 2019, establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta implique un cambio de hipoteca variable a fija. Esta ley indica que una vez pasados los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo la comisión por subrogación se eliminará por completo.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar tu hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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