Aquí te contaremos de qué se tratan estas medidas del Gobierno. Hasta el 31 de diciembre de 2023 se eliminará la comisión por amortizar una hipoteca variable o pasarla a tipo fijo. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Comisión por amortización anticipada de una hipoteca variable
Ya te hemos comentado que ya fueron aprobadas las medidas del Gobierno de España. El objetivo de estas medidas es ayudar a las familias vulnerables que tengan problemas para pagar su hipoteca variable, ya sea por la subida del euríbor, o bien, por la inflación. Algunas de ellas son, extender el plazo para reducir las cuotas, aplicar carencias o rebajar el tipo de interés.
Aquí nos centraremos en una de las medidas del gobierno que ayudará a todos los hipotecados a tipo variable, vulnerables o no. Se trata de la eliminación, a partir del 24 de noviembre del 2022, hasta el 31 de diciembre de 2023, de la comisión que las entidades bancarias pueden cobrar por amortizar anticipadamente un préstamo hipotecario variable. Además, también se elimina la comisión por pasar una hipoteca de esta clase a tipo fijo.
Esto significa que, si tienes una hipoteca variable, la entidad bancaria no podrá cobrarte comisiones si decides adelantar pagos o la pasas a un interés fijo. Aquí te explicaremos cuánto dinero puedes ahorrarte y por qué motivos se ha tomado esta medida.
¿Cuánto puedes ahorrar por amortizar la hipoteca variable anticipadamente?
Para comprenderlo mejor, pongamos de ejemplo que tienes firmada una hipoteca a tipo variable y que, por el motivo que sea, decides realizar una amortización anticipada. Esto puede ser por diferentes motivos, porque vendes tu vivienda, porque has contratado una hipoteca fija para cancelarlo, entre otros. Dependiendo de la fecha de contratación de ese préstamo, actualmente te ahorrarás pagar la siguiente comisión, si es que se encuentra en tu escritura:
Hasta el 1% sobre la cantidad pagada por adelantado si has contratado el préstamo hipotecario antes del 9 de diciembre de 2007.
Desde el 0,5% sobre lo que abones anticipadamente si firmaste la hipoteca entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019.
Hasta el 0,25% o el 0,15% sobre el reembolso anticipado si el crédito se formalizó a partir del 16 de junio de 2019.
Imaginemos que el importe pendiente de la hipoteca es de 100 000 euros. En este caso, la cantidad de dinero que te ahorrarás como máximo será de 1000 euros en el primer caso, de 500 euros en el segundo y de 250 euros en el tercero.
¿Cuánto dinero puedes ahorrar por pasar la hipoteca variable a fija?
En caso de que lo que te interesa sea pasar tu hipoteca variable al tipo fijo también podrás ahorrar dinero. Este proceso se lleva a cabo para deshacerte del euríbor y abonar una cuota estable durante todo lo que reste del plazo de devolución de la hipoteca. En este caso, si formalizas el cambio con una novación (un pacto con tu entidad bancaria) o una subrogación (el traslado a otra entidad), tendrás la posibilidad de ahorrarte esta comisión:
Hasta el 0,05% sobre el importe que quede pendiente de tu préstamo hipotecario al momento de pasarlo a fijo. Es importante tener en claro que, esta comisión era de hasta el 0,15% antes del 24 de noviembre. Una de las medidas del Gobierno fue rebajarla hasta el 0,05% para facilitar el cambio, además, ha eliminado su cobro hasta el 31 de diciembre de 2023. Un ejemplo para comprenderlo mejor, si te restan pagar 100 000 euros, tendrás la posibilidad de ahorrarte hasta 50 euros en comisiones.
Es importante considerar que esta operación implica, también, otros gastos que sí tendrás que pagar.
El objetivo de esta temporal
El principal objetivo de la eliminación de estas comisiones, es dar facilidades a aquellos hipotecados a tipo variable que pueden tener inconvenientes a la hora de pagar sus cuotas a causa de la subida del euríbor. Al reducir los costes de la amortización anticipada y el paso al tipo fijo, tendrás un incentivo para realizar las siguientes operaciones:
Amortización anticipada: se trata de pagar por adelantado una parte de tu hipoteca variable si cuentas con los ahorros necesarios para hacerlo. De esta forma, tendrás la posibilidad de reducir el importe de tus cuotas mensuales y estas no aumentarán demasiado por la cotización al alza del euríbor.
Pasar de interés variable a fijo: si te interesa que tu cuota hipotecaria deje de depender de las idas y venidas del euríbor, esta opción es para ti. Gracias a esta medida, la entidad bancaria no te cobrará comisiones si formalizas la operación con una novación, una subrogación, o bien, la contratación de una nueva hipoteca fija para cancelar la variable que ya tienes.
Por otro lado, recuerda que el Ejecutivo ha aprobado también otras ayudas a las que te puedes acoger si el euríbor ha aumentado demasiado tus cuotas.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las medidas del Gobierno para ayudar a los hipotecados variables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el aval hipotecario. Si te solicitaron ser avalista de un préstamo, pero no sabes cuál es su función y los requisitos a cumplir, este artículo es para ti. Continúa leyendo para saber cuál es el compromiso que estarás adquiriendo. ¡Pon atención y toma nota!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste ser aval hipotecario?
Un aval es una persona o entidad que se ofrece como garantía de pago en caso de que el titular de un préstamo no llegue a liquidar su deuda. Por lo general, es solicitado por la institución financiera en donde se otorgará el financiamiento.
Si desconoces qué significa ser aval de un crédito hipotecario, debes saber que al aceptar ser avalista pasarás a adquirir la deuda del titular y tendrás la obligación de pagarla.
Antes de aceptar la responsabilidad, debes averiguar si la persona en cuestión tiene estabilidad económica para comprar una vivienda y solventar el préstamo. No pongas en riesgo tu patrimonio si no le tienes la suficiente confianza. Infórmate sobre las obligaciones que tiene un avalista y evítate problemas a futuro.
¿Qué es un aval hipotecario según El Banco de España?
El Banco de España define al aval como “una forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas. Quien avala (el avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (por lo general, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a una tercera persona o empresa (el beneficiario del aval) en caso de que el avalado no lo haga. En otras palabras, el aval es una garantía que nos obliga a cumplir o pagar por un tercero en el caso de que éste no lo haga.
Hace algunos años era una figura muy común al momento de contratar una hipoteca. No obstante, la crisis generó un antes y un después en su utilidad. Actualmente, las entidades bancarias dan mayor importancia a la capacidad real de pago de los clientes que quieran contratar un préstamo hipotecario. Por tanto, el aval no suple las dificultades que pueda tener un hipotecado para cumplir sus compromisos y no sirve de nada si el cliente no puede pagar.
Requisitos para ser aval de un crédito hipotecario
Para avalar un préstamo, se exige la misma capacidad de pago que a quien se le concede el dinero. Esto implica una serie de requisitos que te detallaremos aquí:
Tener solvencia económica
Para ser aval de un crédito hipotecario es fundamental contar con suficiente solvencia económica, en caso de que tu avalado no pague su préstamo y tengas que hacerte cargo de su deuda.
Deberás entregar a la entidad financiera un comprobante de tu nómina, pensión o cualquier otra fuente de ingreso que sea comprobable.
No contar con deudas pendientes
La institución financiera aceptará la figura del avalista si tiene el historial crediticio limpio, no posee deudas hipotecarias y carece de deudas pendientes por préstamos bancarios o departamentales.
La figura del avalista debe mantener una economía estable durante el periodo del contrato por si se presenta un incumplimiento por parte del titular.
Contar con bienes sin hipotecar
Para ser aval hipotecario es conveniente que cuentes con inmuebles sin hipotecar y ya estén pagados. De esta forma, si el titular de la hipoteca decide no terminar de pagar el financiamiento, tu bien quedará como garantía adicional y la deuda se cubrirá con tu patrimonio.
Ingresos estables
Además, se debe garantizar que el aval cuenta con ingresos estables y no presenta deudas gravosas.
Los ingresos estables se pueden asegurar si tienes un empleo con un contrato indefinido, si eres jubilado o pensionado, o bien, si eres dueño de un negocio.
¿Qué debe contener un aval?
El aval es un contrato privado cuyas características se establecerán en dicho contrato, que debe contener, entre otros puntos:
Identificación tanto del avalista como del avalado y el beneficiario del aval.
Concreción de la obligación garantizada.
Plazo de duración y la exigibilidad de la garantía.
Requisitos para que el beneficiario pueda ejecutar el aval o exigir su cumplimiento.
Condiciones para la cancelación en caso de que no haya fecha concreta de finalización.
Comisiones y gastos a pagar por el avalado.
¿A qué te comprometes siendo avalista de un préstamo?
Tanto en una hipoteca con aval, como en cualquier otro tipo de préstamo, el avalista deberá responder con todos sus bienes presentes y futuros hasta lograr saldar la deuda pendiente, se se da un caso de impago por parte del titular.
No obstante, para llegar a esta situación, se requiere un proceso en el que, en primer lugar, tendrá que quedar demostrada la capacidad de pago del titular del préstamo hipotecario (o de cualquier otro tipo), tanto con su sueldo o ingresos como con su patrimonio. Es entonces cuando el avalista debe pasar a hacerse cargo del pago de las cuotas mensuales del préstamo, y también, de los intereses de demora que probablemente se hayan generado por el retraso en el pago por parte del titular.
En otras palabras, recaerán en el avalista las mismas obligaciones de pago y consecuencias legales en caso de impago. Se puede dar el caso de embargo del sueldo, o bien, de los bienes inmuebles del avalista. No obstante, es importante aclarar que este extremo es poco frecuente.
Maneras de avalar un préstamo
Hay distintas maneras de avalar un préstamo. Algunas de ellas, únicamente contemplan una responsabilidad parcial de pago. De este modo, se limita la cantidad de dinero que tendrá que devolver el avalista llegado el caso, una cantidad que no sería la totalidad de la deuda de la hipoteca con aval.
Más allá de la responsabilidad de pago, el avalista tendrá que considerar que esa deuda, si bien no es suya, le hará figurar en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). Esta base de datos se encarga de registrar los préstamos, créditos y avales que las distintas entidades de crédito mantienen con sus clientes. Es fundamental aclarar que, el CIRBE no es lo mismo que las listas de morosos, son dos cosas totalmente diferentes. Por ende, al figurar como avalistas, se reduce nuestra capacidad de obtener para nosotros mismos un préstamo o crédito, ya que pesa sobre nosotros la posibilidad de tener que hacer frente al pago de otra deuda.
Ahora que ya sabes lo que implica ser aval hipotecario, si cumples con los requerimientos será más simple que la entidad bancaria apruebe la figura del aval de un préstamo hipotecario. Si decides ser aval es fundamental que estés informado sobre la deuda del titular. Conocer si está al corriente de sus pagos y saber su situación económica. Es importante mantenerte al pendiente del préstamo para que no tengas problemas legales ocasionados por un crédito moroso.
¿Cuándo es necesario tener un aval?
No hay una única situación en la que sea necesario contar con un aval. No obstante, por lo general, se puede decir que va a ser necesario siempre que el solicitante del préstamo hipotecario no cuente con un perfil lo suficientemente seguro para la entidad bancaria. En otras palabras, cuando quien solicita el préstamo no ofrezca las garantías suficientes a la entidad de que podrá devolver el dinero prestado y los intereses en tiempo y forma.
Con respecto a esto, los bancos suelen solicitar un aval para conceder una hipoteca en los siguientes casos:
Si no se tiene un contrato fijo.
Cuando el sueldo es demasiado bajo.
Si no se cuenta con unos ingresos estables y regulares (por ejemplo, ciertos autónomos).
Cuando quien solicita la hipoteca tiene una edad avanzada.
Cuando la cuota hipotecaria supondrá más del 40% de los ingresos del hipotecado.
Cuando la hipoteca sea mayor al 80% del precio de tasación de la vivienda que se va a adquirir.
En todas estas situaciones, es habitual que las entidades bancarias soliciten un aval antes de conceder la hipoteca. No obstante, cada banco puede presentar sus propios requisitos para la concesión del préstamo hipotecario. De hecho, las condiciones pueden variar de uno a otro. Es por este motivo que, resulta fundamental comparar hipotecas si se tiene pensado solicitar un préstamo de este tipo. La realidad es que las condiciones varían demasiado de un banco a otro, así como de un producto hipotecario a otro incluso en la misma entidad.
Los peligros de ser aval hipotecario
A pesar de que la figura se encuentra en desuso, la realidad es que no podemos olvidar los riesgos que supone ser avalista. Como decíamos unas líneas más arriba, el avalista asume un riesgo indirecto. El artículo 1911 del Código Civiles el que contempla la obligación del deudor de responder con sus bienes presentes y futuros de las deudas. Una obligación que atañe tanto al prestatario como a quien le respalda.
En definitiva, ser avalista significa ser solidariamente responsables de la deuda contraída por un tercero hasta el punto de responder con nóminas, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos, fondos de inversión, acciones, inmuebles, entre otros. Y durante toda la vida del préstamo, incluso si fallece el deudor.
Al momento de solicitar financiación, mientras mayores garantías de pago se aporten, mayores serán las opciones de concesión del préstamo. Los avales son una de las maneras para aumentar estas garantías de pago y que la operación de financiación llegue a buen término.
Ser avalista, por tanto, es una figura que entraña más riesgo de lo que se pudiera pensar. Aunque se podría entender como un acto generoso, la realidad es que supone una decisión con la que comprometer el patrimonio presente y futuro.
Es muy importante tener en claro cuál será la duración del aval, ya que no se cancelará o se extinguirá hasta que no lo haga la obligación garantizada o principal de la persona avalada.
En los días previos a la firma del préstamo hipotecario, el avalista y el avalado deben reunirse con el notario. El notario se encargará de explicar que si el avalado no paga el préstamo, se le reclamará al avalista, que responderá con todos sus bienes, incluida su vivienda habitual.
¿Qué sucede si el avalista fallece?
Es importante aclarar que, si es el avalista quien fallece, la responsabilidad se mantiene y sus herederos deberán responder en caso de incumplimiento de pago por parte del prestatario. Es por este motivo que, los expertos recomiendan analizar cuidadosamente las consecuencias antes de tomar la decisión de avalar a otra persona.
Esta es otra cuestión muy importante a tener en cuenta antes de acceder a convertirse en avalista. La figura del avalista no desaparece cuando el avalista fallece. Ya que las obligaciones, según estipula el Código Civil en su artículo 1.156 no contemplan el fallecimiento como causa de extinción de la deuda.
Por lo tanto, las obligaciones solo se extinguen por el pago, por la condonación de la deuda, por compensación de la deuda, por novación, por pérdida de la cosa debida o por la confusión de los derechos de acreedor y deudor. Entonces, la figura del avalista, en caso de fallecimiento, se transmite en herencia. Eso sí, siempre y cuando los herederos acepten la herencia. En este punto, es importante recordar que se hereda todo, tanto derechos, como obligaciones, siendo la figura del avalista una obligación adquirida.
¿Cómo dejar de ser avalista?
La obligación se extingue en los casos que estipula el Código Civil en el artículo 1.156 como se ha mencionado. Por lo que dejar de ser avalista y dejar de formar parte de una operación de financiación queda en manos de la voluntad de la entidad financiera que concedió el préstamo.
Para dejar de ser avalista hay dos opciones. La primera de ellas consiste en realizar una modificación de las condiciones del préstamo. Se trata de llevar a cabo una novación y eliminar la figura del avalista. La otra opción es realizar un cambio de avalistas, es decir, sustituir uno por otro. Eso sí, en ambas opciones será la entidad la que tenga la última palabra. Ya que eliminar avalistas implica eliminar garantías de que el dinero que la entidad prestó le será devuelto. Y eso es algo a lo que las entidades no suelen estar muy dispuestas.
¿Es posible limitar la responsabilidad de un avalista de hipoteca?
Para limitar la responsabilidad de impago existe la posibilidad de estipularlo en el contrato. A tal fin se deben establecer las cantidades, los intereses y las comisiones mínimos que se deben cubrir y que una vez pagadas exime al avalista del resto.
¿Hay préstamos que no necesitan aval?
La respuesta es sí, se trata de algunos préstamos, como el préstamo rápido o los micropréstamos, no requieren aval para su concesión. Por otro lado, en este tipo de productos la documentación requerida es mucho menor si los comparamos con un préstamo personal o hipoteca. Por lo general, se solicita el DNI, tu nómina o justificante de ingresos y una cuenta bancaria para hacerte el ingreso.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre ser aval hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos todo lo que debes saber sobre la carga hipotecaria, también conocida como ratio, esfuerzo hipotecario o porcentaje de endeudamiento. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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La carga hipotecaria
Sin lugar a dudas, el lenguaje financiero no se caracteriza por ser muy claro y comprensible. Sin embargo, al momento de solicitar una hipoteca, es necesario que sepas lo que quieren decir ciertos términos. Por ejemplo, la carga hipotecaria, que se trata del porcentaje de tus ingresos que destinarás al pago de las cuotas de tu hipoteca.
La carga hipotecaria es muy importante, principalmente, por dos motivos. En primer lugar, porque te brinda la posibilidad de calcular si pagas más de la cuenta por las cuotas de tu hipoteca. Por otro lado, porque si es demasiado alta, tendrás la posibilidad de acogerte a las medidas de protección que ha aprobado el Gobierno de España para los hipotecados a tipo variable cuya mensualidad se ha disparado debido a la subida del euríbor.
¿Cómo calcular la carga hipotecaria?
Lo más probable es que te preguntes cómo puedes hacer para calcular tu carga hipotecaria. La realidad es que se trata de un procedimiento que resulta bastante sencillo. Para calcularla, deberás tomar la cuota que pagas actualmente por tu préstamo hipotecario, lo siguiente es dividirla entre tus ingresos mensuales netos y multiplicar ese resultado por 100. Aquí te dejaremos la fórmula para verlo de una manera más clara.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Imagina que pagas unas cuotas de 500 euros al mes por tu hipoteca y que cobras un salario de 1500 euros netos por mes. Si utilizas la fórmula, el resultado será que tu carga hipotecaria actual es del 33,33%. En otras palabras, que usas el 33,33% de tus ingresos para pagar las mensualidades de la hipoteca.
La carga hipotecaria y las medidas de ayuda para los hipotecados
Conocer tu carga hipotecaria es muy importante en este momento, ya que te permitirá saber si puedes acogerte a las medidas que el Gobierno y la banca han acordado para brindar ayuda a los hipotecados a tipo variable que se enfrentan a problemas para pagar sus cuotas debido a la subida del euríbor. Según cuál sea tu carga hipotecaria, tendrás la posibilidad de acogerte a unas medidas u otras.
Sin embargo, debes tener cuidado. Esto se debe a que también podrás acogerte a unas medidas u otras según cuánto haya aumentado tu carga hipotecaria a causa de la subida del euríbor. Aquí te contaremos cómo puedes calcular eso paso a paso:
En primer lugar, tendrás que calcular la carga hipotecaria que asumías antes de que tu hipoteca variable fuera revisada con el valor del euríbor actualizado.
Lo siguiente será calcular tu carga hipotecaria actual, en otras palabras, qué porcentaje de tus ingresos netos dedicas hoy en día al pago de las cuotas de tu hipoteca.
Luego, tendrás que restar a tu actual carga hipotecaria la que asumías antes de la revisión del interés de tu hipoteca a tipo variable. Deberás dividir ese resultado entre el porcentaje de endeudamiento que asumías antes de la revisión.
Por último, multiplica ese resultado por 100 y sabrás cuánto ha aumentado, en porcentaje, tu ratio de endeudamiento hipotecario.
Un ejemplo para comprenderlo mejor. Si cobras 1500 euros por mes, tienes un préstamo hipotecario de 100 000 euros, con un plazo de 20 años y un interés de euríbor más 1% y tu préstamo se revisa anualmente con el valor de octubre de este índice. En este escenario, tus cuotas y tu carga hipotecaria se habrán modificado de la siguiente manera:
Previo a la revisión
Luego de la revisión
Cuota hipotecaria
438 euros
586 euros
Carga hipotecaria
29,2%
39,1%
Aumento de la carga:(39,1 – 29,2)/29,2 X 100 = +33,9%
Como podrás ver, pasarás a pagar 148 euros más al mes. Esto implica un aumento de tu porcentaje de endeudamiento en más de un 30%.
¿Cuál es la carga hipotecaria recomendable?
Es cierto que saber cuál es tu carga hipotecaria te puede ser de gran ayuda para saber si pagas más de la cuenta por las cuotas de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, también es necesario tener en cuenta qué ratio de endeudamiento se considera demasiado alto. La verdad es que puede variar bastante dependiendo de a quién se lo preguntes. Algunos expertos financieros opinan que a partir de un 30%, otros creen que a partir de un 40%.
Si no quieres tener problemas de sobrendeudamiento, lo más aconsejable es que no destines más del 35% de tus ingresos al pago de las cuotas de tu préstamo hipotecario y, ten cuidado con el resto de tus deudas. Por ejemplo, si cuentas con una hipoteca y un préstamo del coche, tendrás que llegar a pagar sus mensualidades con un máximo del 35% de tu sueldo.
Aquí va un ejemplo, si cobras 1500 euros, pagas 200 euros mensuales por el préstamo de un coche y estás pensando en contratar una hipoteca. Para no superar esa carga máxima del 35% (525 euros, en este caso concreto), la cuota del crédito hipotecario no podrá superar los 325 euros.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la importancia de la carga hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Aquí te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la oferta vinculante de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Al momento de firmar una hipoteca debemos tener en claro que se trata de un proceso delicado e importante. La oferta vinculante de una hipoteca es una parte fundamental que debemos conocer.
Al momento de comprar una vivienda, lo más probable es que necesites solicitar un préstamo hipotecario. En este punto aparecen muchas dudas y preguntas vinculadas a la hipoteca y sus detalles, por ejemplo ¿Qué tipo de hipoteca va a ofrecerme la entidad bancaria? ¿Es vinculante la oferta que me haga?
Aquí te responderemos todas las dudas relativas a la oferta vinculante de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, antes debes tener en claro que hay tres tipos de hipoteca que el banco puede ofrecerte:
Hipoteca fija: se trata de una opción en la que el interés no varía durante toda la vida del préstamo.
Hipoteca variable: en este caso, el interés puede sufrir variaciones dependiendo de un indicador como, el más utilizado en el país es el euríbor.
Hipoteca mixta: en las hipotecas mixtas, el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial y, luego pasa a ser variable. Por lo general, el tipo fijo se aplica durante los primeros 10 años de vida del préstamo.
¿Qué es la oferta vinculante en una hipoteca?
Ahora, podemos pasar a explicar qué es la oferta vinculante de la hipoteca. Se trata de un documento que la entidad bancaria entrega a aquellos que vayan a ser propietarios de la vivienda. En este documento, se especifican cada una de las condiciones y características de la hipoteca que la entidad bancaria que se compromete a cumplir con su cliente.
Para que la entidad bancaria elabore un escrito con la oferta vinculante para la hipoteca, el cliente debe haber mostrado la voluntad de contratar una hipoteca, y se deben haber llevado a cabo las comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del cliente que solicita la hipoteca. Además, el inmueble debe estar tasado.
Las condiciones de esta oferta se encontrarán supeditadas a ciertas características, por ejemplo, la capacidad financiera del cliente o el estado de la vivienda en cuestión.
Por otra parte, el apartado ‘vinculante’, se considera oficial solo para el banco, no para el cliente, que tiene la posibilidad de no aceptarla. Se trata de un punto muy interesante al momento de comparar ofertas bancarias. Podrás echarte atrás si hay algo que no te convence del todo y deseas volver a negociar. Esta oferta firmada por el banco sólo le compromete a él, no a ti.
¿Cuáles son los datos que contiene la oferta vinculante de una hipoteca?
Entre otros detalles, en la oferta vinculante se ven reflejadas las principales características y condiciones del préstamo que autorizará luego el notario. Se trata del capital, el tipo de interés, las bonificaciones al mismo, la cuota hipotecaria que debes pagar todos los meses y cómo puede variar ésta dependiendo de la variación del tipo de interés que hayas pactado, las comisiones que se aplican si decides realizar una amortización anticipada, las comisiones si se da un caso de impago, el interés de demora, entre otros.
Además, se incluirá una explicación detallada de los costes asociados a la operación del préstamo hipotecario y los compromisos que se adquieren.
Hay ciertos elementos que no pueden faltar nunca en la oferta vinculante de una hipoteca. Se trata de los siguientes:
El importe del préstamo hipotecario aprobado por la entidad financiera.
Valor de tasación de la vivienda en cuestión.
Un cuadro de amortización hipotecario para la posterior devolución del préstamo hipotecario.
La relación que existe entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de la vivienda.
Cuál es el número de cuotas y el importe de cada una de ellas.
El tipo de interés, es decir, si es fijo o variable y las revisiones de la hipoteca.
La comisión de apertura y de cancelación.
¿Cuál es la duración de la oferta vinculante de una hipoteca?
Cuando la entidad bancaria te haga entrega de esta oferta o propuesta de hipoteca, contará con un plazo de, aproximadamente, unos 14 días naturales para aceptarla o rechazarla. En algunos casos, este plazo puede variar, aunque nunca será menor a 10 días naturales. Si una vez pasado ese tiempo no nos pronunciamos, la entidad bancaria lo interpretará como un rechazo de la oferta vinculante.
¿Cuál es la validez de la oferta vinculante de una hipoteca?
Como ya hemos mencionado más arriba, no te encuentras obligado a aceptar las condiciones de la oferta vinculante. Por otro lado, también tendrás la posibilidad de negociar con tu entidad bancaria cada uno de los puntos en los que no te encuentres completamente de acuerdo. Además, cuentas con la opción de aceptarlas parcialmente, sin embargo, en este punto será la entidad bancaria quién decida si mejora la oferta o no.
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Aquí te contaremos de qué se trata el sistema scoring y cómo puede afectar a las condiciones de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Se trata de la puntuación que brinda el banco a los clientes al analizar la operación. Se basa en diferentes factores, por ejemplo, los ingresos, la estabilidad laboral o el historial de pago.
Antes de que el banco te conceda una hipoteca, se encargará de evaluar tu perfil como cliente y el nivel de riesgo de la operación. Te brindará una puntuación que, según el resultado, puede determinar si te concede el préstamo hipotecario. Se trata de un proceso conocido como sistema scoring. Es un punto clave a tener en cuenta debido a que afecta a las condiciones de la hipoteca.
Sistema scoring: ¿De qué se trata?
Scoring es una palabra inglesa que significa “puntuación”. Dentro del mundo bancario, se utiliza esta palabra para hablar de la puntuación que se le da a un cliente cuando se le evalúa antes de la concesión de un préstamo (por ejemplo, una hipoteca). Esta puntuación se encargará de determinar cuál es el nivel de riesgo de la operación para la entidad bancaria y, según el resultado de la puntuación, la operación será, o no, aprobada.
¿Cómo puede afectar el scoring a las condiciones de una hipoteca?
Según el scoring o puntuación que un cliente alcance cuando la entidad bancaria analiza su caso al momento de solicitar un préstamo hipotecario, pueden darse tres situaciones diferentes:
Obtener una buena puntuación de scoring: si el cliente obtiene una buena puntuación, significa que el banco considera que la operación no representa un gran riesgo de impagos y, por ende, lo más probable es que dé el visto bueno a la concesión de la hipoteca.
Una mala puntuación de scoring: cuando el cliente obtiene una mala puntuación en el proceso, quiere decir que la entidad bancaria considera que la operación es de alto riesgo. En otras palabras, una operación en la que es muy probable que se den casos de impagos debido al perfil del solicitante del préstamo hipotecario. Es por este motivo que, lo más probable es que el banco deniegue la concesión de la hipoteca.
Puntuación intermedia en el scoring: en caso de que el cliente obtiene una puntuación intermedia en el scoring, se trata de una puntuación que no es ni buena ni mala, lo más probable es que el banco acceda a la concesión del préstamo hipotecario. Sin embargo, lo hará con condiciones más rigurosas. Por ejemplo, es posible que los intereses que se cobre sean más elevados, ya que considera que el riesgo que está asumiendo es medio-alto.
¿Qué se considera en el proceso de scoring?
Hay un punto fundamental que debemos tener en cuenta cuando se habla del scoring de los bancos, y es que se tienen en cuenta parámetros muy concretos y objetivos. En otras palabras, a pesar de que en principio pueda parecer que son elementos muy generales, la realidad es que se trata de un proceso que se realiza de una manera bastante automatizada y que permite determinar la puntuación de los clientes de forma muy objetiva.
Los parámetros que se consideran al momento de obtener la puntuación pueden variar de un banco a otro. No obstante, algunos de los que generalmente se tienen cuenta son los siguientes:
El nivel de ingresos
La estabilidad laboral
Si hay posesión de otros bienes o patrimonio
La posibilidad de contar con un avalista
El historial de pagos o impagos, en caso de tenerlos
La vinculación con la entidad bancaria, si se tienen otros productos contratados
Cantidad de dinero de la hipoteca en relación al nivel de ingresos
Profesión
Estado civil e hijos
Edad
Scoring en la valoración de un cliente
Según las características de cada cliente respecto a estos parámetros, se alcanzará una puntuación u otra en cada uno de ellos. Al sumar cada una de las puntuaciones individuales, se obtendrá el scoring completo del cliente. Esto determinará si la entidad bancaria da el vistobueno o no a la concesión de la hipoteca. También, afectará a las condiciones de la hipoteca en caso afirmativo.
En este sentido, debemos tener en cuenta que, una vez que se ha obtenido el scoring del cliente, este se compara con casos anteriores similares. En otras palabras, el hecho de que la entidad bancaria conceda o no una hipoteca a un cliente en particular dependerá, principalmente, de la experiencia que el propio banco haya tenido con clientes similares en el pasado.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. Si en el pasado la entidad bancaria ha logrado recuperar el dinero prestado sin inconvenientes con clientes que eran funcionarios, este elemento sumará positivamente en el scoring. No obstante, si el banco tuvo malas experiencias con clientes que trabajaban como autónomos, será un elemento que contabilizará de manera negativa en el scoring, o bien, condicionará el tipo de hipoteca que se pueda conceder.
Entonces, el scoring no depende solo de la puntuación de cada solicitante de una hipoteca, sino que el estudio se realiza de modo comparativo con la experiencia previa del banco con clientes que presentaban un perfil similar.
¿Cómo obtener un buen scoring?
Si te interesa mejorar las condiciones para pedir una hipoteca, lo ideal es mejorar tu scoring. Puedes hacerlo intentando que los parámetros que la entidad bancaria tendrá en cuenta en el estudio que te realizará sean lo más positivos posible.
En caso de que vayas a solicitar una hipoteca y estés pendiente de pasar de un contrato temporal a uno fijo, puede ser una buena opción esperar a tener firmado el contrato fijo antes de realizar la solicitud. Si vas a comprar una vivienda, asegúrate que la cuota hipotecaria no supere el 30% de tus ingresos, se trata del umbral de endeudamiento recomendado por los expertos.
En resumen, tendrás que tener en cuenta cada uno de los parámetros que el banco analizará y buscar adaptar tu perfil de manera que el banco te perciba como un cliente seguro y que no presenta riesgos de impago. Así, la entidad dará el visto bueno a la operación y podrás conseguir buenas condiciones en el préstamo.
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Si estás pensando en construir tu propia vivienda y necesitas financiación, no dejes de leer este post. Aquí te contaremos cómo funciona una hipoteca autopromotor en España.
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Construir la casa de tus sueños no tiene por qué ser imposible. Los bancos ofrecen la oportunidad de financiarlas por medio de préstamos especiales que, si bien tienen relación con las hipotecas, presentan ciertas diferencias.
El deseo de tener una vivienda propia, lejos de los ruidos de la ciudad y diseñada según nuestros parámetros crece a pasos agigantados en los últimos tiempos. Las personas que tienen la posibilidad van en busca de hogares confortables que no se encuentren inmersos en la vorágine de las ciudades. Muchas veces el cambio que se busca es total. Para empezar de cero lo mejor es un inmueble en el que todas las características hayan sido pensadas por el propio dueño. Pero, ¿Qué opción hay si no se cuenta con la cantidad de dinero suficiente para comprar un terreno y construir la vivienda?
Aquí te contaremos todos los detalles sobre las hipotecas autopromotor, cuáles son sus ventajas y diferencias con un préstamo tradicional. ¡No te lo pierdas!
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Cuando hablamos de una hipoteca autopromotor, nos referimos a un préstamo que nos permitirá financiar la construcción de una nueva vivienda. Para este tipo de hipoteca, el banco ofrece por lo general, una financiación de hasta el 80%. En algunos casos, puede llegar hasta al 90% o incluso hasta el 100%, esto dependerá de la entidad financiera. En caso de que sea para segunda vivienda, la financiación suele ser de hasta un 60%. El plazo de devolución de una hipoteca autopromotor es como máximo de 30 años.
¿En qué se diferencian las hipotecas convencionales de las hipotecas autopromotor?
La diferencia radica en que el banco nos ofrecerá el dinero a plazos, a medida que los pasos de la vivienda se vayan concretando. En una hipoteca común, todo el dinero del préstamo se obtiene al principio.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
Si en vez de adquirir una vivienda antigua estas buscando construir una vivienda desde cero, las hipotecas autopromotor son lo que estás buscando. Estos prestamos no se destinan a una vivienda ya construida sino al proyecto. Las características son muy parecidas a las de una hipoteca tradicional aunque presentan ciertos requisitos extra que tienen relación con los documentos arquitectónicos que se deben entregar antes de su aprobación.
Esta modalidad hipotecaria cuenta con características especiales, es una hipoteca que se financia por tramos: suelo, certificación y fin de obra:
Tramo suelo: se trata del porcentaje del dinero que se recibe una vez firmado el contrato, antes de comenzar la obra. Se trata del 50%.
Tramo certificaciones: el banco nos sigue entregando dinero a medida que avance la construcción de la vivienda. Eso sí, siempre que exista un certificado por parte del arquitecto que demuestre el avance de la obra.
Tramo fin de obra: porcentaje final, por lo general, correspondiente al 10% o 20%. Para recibir esta última cantidad también será necesario contar con un certificado, en este caso que demuestre el fin de la obra.
¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca autopromotor?
Al momento de solicitar una hipoteca autopromotor para construir tu propia vivienda, será necesario cumplir una serie de condiciones:
Solvencia económica: como en cualquier otra hipoteca, el banco solicitará que el postulante a la hipoteca pueda demostrar solvencia. De este modo, se aseguran que podrá pagar las cuotas hipotecarias sin inconvenientes.
El usuario debe ser propietario del terreno: El lugar donde se construye la futura vivienda tiene que estar debidamente inscripto en el Registro de Propiedad.
Licencia para realizar la obra: contar con la licencia para poder realizar la obra es fundamental. Esta se solicita en el Ayuntamiento.
Normativa urbanística: El proyecto debe cumplir con las normas de urbanística que dicta el ayuntamiento. También, tendrá que contar con todos los permisos que expide cada Administración.
Proyecto de ejecución de obra: La hipoteca autopromotor será otorgada siempre y cuando se presente un proyecto de obra realizado por un técnico competente, lo cual deberá contar con un visado colegial y un presupuesto aprobado legalmente.
Hipoteca autopromotor sin terreno
Lo más habitual es que, dentro de la hipoteca autopromotor no se incluya el terreno para la construcción de la vivienda. De hecho, uno de los requisitos para poder acceder a este tipo de préstamo hipotecario es ser propietario del terreno donde se llevará a cabo la construcción. En otras palabras, la financiación que brindan las hipotecas autopromotor no suelen cubrir el valor del terreno.
Sin embargo, existen algunas alternativas para realizar esta operación:
Pedir un préstamo de autoconstrucción que financie tanto la compra del terreno como la edificación de la casa: se trata de algo poco probable, sin embargo, lo puedes intentar negociar con varios bancos.
Contratar una hipoteca aparte para comprar el terreno: las probabilidades de que el banco lo acepte son bajas, sin embargo, no pierdes nada por intentarlo.
Comprar el terreno con un préstamo personal: deberás abonar un interés más alto que con una hipoteca, pero puede ser una alternativa si las demás opciones no funcionan.
Debes tener en claro que, financiar el terreno te obligará a pagar más dinero cada mes. Por ello, lo ideal es hacer números para asegurarte de no dedicar más del 35% de tus ingresos al pago del terreno y de la autopromoción, se trata de la ratio de endeudamiento máxima recomendada por el Banco de España.
¿Cuáles son las condiciones y las vinculaciones necesarias?
La mayoría de los préstamos emitidos para la construcción de la casa autopromocional cuentan con plazos de 30 años, con intereses y vinculaciones requeridas similares a las de las hipotecas tradicionales: nómina y seguro de vida y hogar.
Existen algunos bancos que, de cara al riesgo que van a asumir, ofertan unos intereses más altos. No obstante, estos aumentos no suelen superar el medio o tres cuartos de punto.
Los gastos de una hipoteca autopromotor
Los gastos de una hipoteca autopromotor pueden variar bastante en función del Ayuntamiento y del valor de la vivienda en cuestión. Los gastos aproximados son los siguientes:
Tasación vivienda: la tasación se debe llevar a cabo como si la obra ya estuviera finalizada.
IVA vivienda nueva: se aplica un 10% de IVA ya que se trata de una vivienda de obra nueva.
Licencia de obra: cuesta entre un 2% y un 6% sobre el presupuesto de la obra.
Honorarios del arquitecto: puede ir de un 4% a un 12%.
Notaría: entre un 0,3% y un 0,5%.
Gestoría: entre 150€ y 400€.
Registro de la propiedad: aproximadamente entre 25€ y 2000€ dependiendo del valor de la propiedad.
¿Cómo calcular la hipoteca autopromotor?
Para calcular una hipoteca autopromotor cuentas con las mismas opciones que con una hipoteca tradicional. Se trata de las siguientes: acudir a la entidad, concertar una cita telefónica o hacer el cálculo mediante los simuladores que tienen las entidades. En este caso será necesario ingresar datos como:
Cantidad requerida.
Si se trata de una vivienda habitual.
Los ingresos mensuales.
Edad.
Principales ventajas de las hipotecas autopromotor
Flexibilidad: la mayor ventaja de estos préstamos es la flexibilidad para la definición del proyecto, ya que cada cliente tiene la posibilidad de ir adaptando el préstamo a la necesidad de su plan.
Diferentes etapas: por otro lado, como los importes se van recibiendo por etapas, el endeudamiento va aparejado al crecimiento del proyecto a tono con la buena evolución de la construcción. En los dos primeros años no se amortiza capital, es por esto que, el arranque de la obra es más económico para el usuario.
Las desventajas de la hipoteca autopromotor
Siempre existe la posibilidad de que surja un inconveniente en el medio de la obra que genere algún problema. Por ejemplo, cambios de materiales, retrasos en la obra, o contratiempos inesperados pueden llegar a modificar los presupuestos. Es entonces cuando se puede llegar a dar un desfasaje entre lo que se proyectó y la obra terminada, que es donde se realiza la tasación.
Para dejar de lado estos inconvenientes, los bancos son más exigentes en cuanto a los requisitos y las condiciones para otorgar las hipotecas. En algunos casos se solicitan refuerzos de garantías o avales extras. Esto puede ser considerado como una desventaja.
¿Dónde puedo conseguir una hipoteca autopromotor?
Los bancos realizan un estudio personalizado de la situación o punto concreto en el que se encuentra el terreno y la construcción; en función de ello, realizará una oferta de tipo de interés y financiación.
Aquí te contaremos cuáles son las entidades bancarias que financian este tipo de operaciones. Para saber cuáles son las condiciones que ofrecen, lo aconsejable es contactar personalmente con la entidad para acceder a una oferta que se adapte a tu situación en concreto.
Hipoteca CREA de Hipotecas.com
Se trata de una de las entidades especializadas en la concesión de este tipo de hipotecas. En este caso, nos ofrece la posibilidad de contratar la hipoteca a tipo fijo, variable o mixto. Una de las principales ventajas de estas hipotecas es su ausencia de vinculaciones.
Hipoteca Autopromotor Banco Santander
Otra de las entidades más especializadas en hipotecas autopromotor, así como hipotecas para reformas, compra de local o hipotecas para no residentes. Banco Santander también ofrece préstamos autopromotor para empresas. Este brinda una serie de ventajas tanto para el promotor como para los futuros compradores, por ejemplo, beneficiarse de la plataforma de venta de vivienda de Santander o ahorrarse gastos de comisión de apertura o el AJD.
En esta hipoteca,el tipo de interés puede ser fijo o variable. Los beneficiarios dispondrán de la cantidad de la hipoteca por tramos, recibiendo el 50% en el denominado «tramo suelo», el 30-40% conforme la obra vaya avanzando y el 10-20% una vez se haya emitido el certificado final de la obra.
Hipoteca Autopromotor de Abanca
Abanca nos ofrece la Hipoteca Mari Carmen Variable, sirve tanto para la adquisición de una vivienda como para autopromoción. Además, puedes llegar a obtener un 90% de financiación del valor del proyecto de la vivienda.
¿Es posible financiar una vivienda prefabricada con hipotecas autopromotor?
La respuesta es sí, es posible solicitar una hipoteca autopromotor para construir una vivienda prefabricada o modular. Sin embargo, si bien necesitarás los mismos permisos, también, ten en cuenta que esa casa debe encontrarse anclada al suelo de manera consistente. Esto significa que no puede ser móvil.
Si la casa no se encuentra anclada al suelo, puedes solicitar un préstamo personal para financiar la construcción. No obstante, te saldrá más caro, ya que el interés de estos productos se encuentra más elevado.
Conclusión sobre los préstamos para autopromoción
Los préstamos para autopromoción están orientados a todos aquellos que busquen construir una vivienda y cuenten con un suelo urbanizable donde hacerlo. Se trata de un tipo de préstamo hipotecario bastante específico y que no es tan publicitado como otros.
Sin embargo, el hecho de que las entidades no propongan intereses concretos, y su aplicación sea personalizable, no implica que se trate de productos mucho más costosos que las hipotecas convencionales.
En general, si se tiene la intención de construir una vivienda (primera o segunda vivienda) sobre un suelo propio urbanizable, el producto ideal es el préstamo hipotecario autopromotor.
Como vemos las hipotecas autopromotor son una buena opción para los usuarios que buscan construir sus propias viviendas. Siguiendo los requisitos de los bancos se puede obtener una financiación adecuada.
Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.
Aquí te contaremos cuáles son las condiciones para acceder a la ayuda a familias hipotecadas. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Ayuda a familias hipotecadas
La ayuda a familias hipotecadas fue aprobada en plena escalada del euríbor. El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete normativo para un millón de hogares vulnerables y de clase media, con rentas que llegan hasta 29 400 euros por año. Esto ayudará a aliviar la situación financiera de muchas familias, generada por la subida de los tipos de interés.
El principal objetivo de las medidas, alcanzadas tras la negociación entre el Gobierno, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España, es disminuir la carga hipotecaria de los hogares. Además, se busca tener más certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo. De este modo, se agranda el margen de actuación del Código de Buenas Prácticas bancario para que las medidas no se dirijan únicamente a las familias vulnerables, sino también a los hogares de clase media que se encuentran en riesgo de vulnerabilidad.
Nadia Calviño, vicepresidenta primera del Gobierno y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, afirma que las medidas beneficiarán a más de un millón de familias. Se trata, aproximadamente, de un tercio de los hogares que tienen hipotecas variables en España. Comenta que este ‘menú de opciones’ servirá para que las familias puedan elegir por la que mejor se adapte a su caso particular. Además, que no impliquen un riesgo o un impacto macroeconómico.
Calviño también asegura que, a pesar de que el euríbor se encuentra por debajo de sus niveles históricos y los futuros apuntan a una estabilización del indicador, sí que ha tenido lugar una fuerte y rápida subida de las cuotas hipotecarias. Es por esto que el Gobierno ha decidido establecer medidas de ayuda a las familias con menos ingresos para aliviar el aumento de la subida de los tipos de interés.
Según la ministra, la intención del Ejecutivo es que las medidas entren en vigor a partir del 1 de enero de 2023 y los bancos contarán con un mes para suscribir el Código de Buenas Prácticas. Si bien su adhesión es voluntaria, una vez que se suscriban las entidades bancarias tendrán la obligación de aplicar las medidas.
Diferentes vías de actuación
Podemos encontrar tres vías de actuación de ayuda a familias hipotecadas:
Mejorar el tratamiento de las familias vulnerables
Abrir un marco nuevo de actuación temporal para familias en riesgo de vulnerabilidad debido a la subida de tipos
Adoptar mejoras para facilitar la amortización anticipada de los créditos y la conversión de préstamo hipotecarios variables a fijos
¿Quiénes son considerados hipotecados vulnerables?
Son considerados vulnerables aquellos hogares que cuenten con rentas menores a 25 200 euros anuales. En otras palabras, con ingresos de hasta tres veces el IPREM. Por otro lado, otra característica de los hipotecados vulnerables es que dediquen más de un 50% de su renta mensual al pago del préstamo hipotecario. El Gobierno calcula que hay unos 300 000 hogares que cumplen con estos puntos.
Diferentes supuestos con diferentes medidas
En caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado más de un 50%, los hogares tendrán la posibilidad de reestructurar la hipoteca con una rebaja del tipo de interés en el periodo de 5 años de carencia (hasta Euríbor -0,10%, desde el Euríbor +0,25 actual). Además, se ampliará a dos años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda. También, se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, de ser necesaria. Por otro lado, se establece un nuevo plazo de solicitud para alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.
En caso de que su esfuerzo hipotecario haya aumentado menos de un 50%, contarán con una carencia de 2 años. Además de un tipo de interés menor mientras dure la carencia y una extensión del plazo de hasta 7 años.
Se trata de una medida necesaria para que las familias que, debido a la subida de tipos de interés, alcancen niveles de esfuerzo hipotecario muy altos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca, puedan recibir un tratamiento adecuado.
¿Qué sucede con los hipotecados en riesgo de vulnerabilidad?
El paquete normativo abre el Código de Buen Gobierno busca beneficiar, también, a los hipotecados de clase media en riesgo de vulnerabilidad.
Se tarta de aquellos hogares con renta inferior a 29 400 euros anuales (tres veces y media el IPREM) e hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que cuenten con una carga hipotecaria mayor al 30% de su renta y que haya aumentado, como mínimo, un 20%.
Los bancos tendrán que ofrecer a todos estos casos la posibilidad de congelación por 12 meses de la cuota, un tipo de interés más bajo sobre el principal aplazado también por 12 meses y una extensión del plazo de devolución del préstamo de hasta 7 años.
Amortización anticipada y cambio de hipotecas variables a fijas
En 2023, se eliminarán las comisiones por amortización anticipada. En otras palabras, los hipotecados tendrán la posibilidad de reducir el capital pendiente de pago sin tener que pagar una penalización. Por otro lado, en el próximo año tampoco se tendrán que pagar gastos por pasar una hipoteca variable a una fija.
Además, se incluirán medidas para la promoción de la educación financiera y se reforzará el seguimiento de la aplicación de los dos códigos. Al mismo tiempo, el Gobierno ha aprobado una reducción permanente del coste de conversión de tipo variable a fijo, ha encargado al Banco de España la elaboración de una guía para deudores hipotecarios en dificultades, con el fin de aumentar la transparencia.
Cumplimiento obligatorio para los bancos
Los dos Códigos de Buenas Prácticas serán de adhesión voluntaria por parte de los bancos. Sin embargo, de todos modos estarán obligados a cumplirlos una vez suscritos.
Las entidades financieras podrán adherirse a los Códigos de manera inmediata, cuentan con un plazo máximo de un mes. El objetivo es que el conjunto de medidas se encuentre disponible a partir del 1 de enero de 2023.
En caso de transmisión del crédito a un tercero, los bancos tendrán que garantizar la protección de este catálogo de medidas. De este modo, se asegura la salvaguarda y el mantenimiento de las condiciones en el caso de cesión de créditos a un tercero, por ejemplo, un fondo de inversión.
Proyecto de ley: Autoridad de Defensa del Cliente Financiero
El Consejo de Ministros también aprobó el proyecto de ley de creación de la Autoridad Administrativa Independiente de Defensa del Cliente Financiero. Su principal objetivo es vigilar la conducta financiera en los distintos mercados y solucionar los conflictos entre entidades y clientes de forma extrajudicial.
Podrán realizar reclamaciones por canales presenciales, telefónicos o telemático aquellas personas físicas o jurídicas que sean clientes de servicios financieros por incumplimientos de normas de conducta, buenas prácticas y usos financieros, así como cláusulas abusivas.
Se trata de una figura que tendrá competencias para imponer sanciones e implicará la puesta en marcha de un mecanismo que unificará los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP).
Será financiada por las entidades financieras, dotada de autonomía e independencia y solucionará las reclamaciones de los clientes que no quedaron satisfechos con la respuesta que de los servicios de atención al cliente de sus entidades financieras.
Las resoluciones de la Autoridad de Defensa serán vinculantes para los bancos cuando los importes reclamados sean menores a 20 000 euros. Esto será gratuito para los clientes y se financiará con una tasa de 250 euros que las entidades tendrán que abonar por cada reclamación admitida. Se espera que esta figura entre en funcionamiento el próximo año.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ayuda a las familias hipotecadas más vulnerables. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es una novación hipotecaria y cuáles son las situaciones en las que resulta conveniente. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Es muy importante tener en claro que, a lo largo de la vida de nuestro préstamo hipotecario, es posible que las circunstancias personales y económicas puedan variar. Esto podría llevarnos a plantearnos la posibilidad de realizar ciertos cambios en las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Puede tratarse de cambios vinculados con el importe del préstamo hipotecario, con el plazo, con los titulares e incluso, con el tipo de referencia. Por lo general, se trata de cambios cuyo objetivo es conseguir mejorar las condiciones del préstamo. Este tipo de modificaciones se pueden llevar a cabo por medio de una novación hipotecaria.
¿Qué es una novación hipotecaria?
En primer lugar, es necesario dejar en claro de qué se trata una novación hipotecaria. Hablamos de una operación que posibilita realizar el cambio de una o más cláusulas del contrato de una hipoteca mediante un acuerdo con la entidad bancaria. En la mayoría de los casos, se utiliza para mejorar las condiciones del préstamo y abaratarlo. Sin embargo, con ella también podemos realizar otro tipo de modificaciones.
Para llevar a cabo una novación hipotecaria es necesario escriturar y registrar la modificación del contrato, esto genera un gasto para el cliente. Es por esto que, antes de plantear esta opción a nuestro banco, lo ideal es que hagamos cuentas para garantizar que modificar la hipoteca nos resultará conveniente.
Ventajas de renegociar la hipoteca con tu banco
Las ventajas son que cualquiera de las cláusulas de la hipoteca se pueden renegociar y de alguna forma puede ser más práctico administrativamente hablando, hacerlo con el mismo banco. Se pueden reducir o aumentar cuotas, quitar comisiones, mejorar tipos de interés, etc. Lo que tenemos que saber es que el banco intentará retenernos por todos los medios, entonces tenemos todas la oportunidad de salir ganando en la negociación.
Los gastos de novación de hipoteca
Como hemos mencionado más arriba, cambiar la hipoteca no es gratis. Si hemos conseguido llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para que cambie cualquier cláusula de la hipoteca, formalizar esa operación nos significará un gasto. Lo bueno es que los gastos de una novación de hipoteca, por lo general, resultan más baratos que los de firmar de un nuevo préstamo hipotecario y cancelar el anterior. Aquí te contaremos cuáles son los puntos por los que debes pagar si deseas renegociar la hipoteca y cambiar sus condiciones.
Comisión por novación
En caso de que el contrato la incluya, debemos abonar un porcentaje del capital pendiente al momento de formalizar con la entidad bancaria el cambio de cláusulas. Habitualmente, esto tiene un valor aproximado de, entre el 0,1% y el 1%. Sin embargo, puede variar dependiendo de la tarifa aplicada por nuestro banco.
Ten en cuenta que, si se trata de una modificación solo del plazo, esta comisión no puede ser mayor al 0,1%.
Por otro lado, si se modifica únicamente el interés variable para convertirlo en un tipo fijo, esta comisión no puede ser mayor al 0,15% y solo debe aplicarse en los primeros tres años del contrato.
La mitad de la notaría
Por lo general, se trata de una partida que ronda entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. El cliente solo tendrá que pagar el 50% según el Tribunal Supremo.
Registro
El registro, por lo general, tiene un valor de aproximadamente la mitad de los gastos de notaría.
Gestoría
Sus honorarios no se encuentran regulados por ley, es por este motivo que variarán según las tarifas de cada agencia. Sin embargo, suelen ser de aproximadamente unos 200 y 400 euros.
Tasación
La tasación aplica solo si la entidad bancaria la pide. Por otro lado, puede variar dependiendo del valor de la vivienda y las tarifas de la propia agencia tasadora. No obstante, por lo general cuesta entre 200 y 400 euros. Si contamos con una tasación en vigor con menos de seis meses de antigüedad, la entidad bancaria se encuentra obligada a aceptarla.
Con respecto a las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019, la entidad bancaria paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital. Según cuál sea la comunidad autónoma, este tributo puede tener un valor que ronda entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria del capital añadido.
Para abonar estos gastos es necesario hacer una provisión de fondos unos días antes de asistir al notario. La gestoría hará uso de ese dinero para pagar las costas y, en caso de que algo sobre, se lo devolverá al hipotecado con las facturas que correspondan.
¿En qué situación es conveniente una novación hipotecaria?
Aquí te explicaremos en qué circunstancias es posible que resulte conveniente optar por solicitar una novación hipotecaria.
Divorcio
Se trata de hacer un cambio de titulares del préstamo hipotecario por divorcio. En el caso de que ocurra un divorcio en el que la pareja comparte la hipoteca lo más aconsejable es realizar una novación hipotecaria. El objetivo sería que el préstamo hipotecario quede a nombre del cónyuge que conservará la propiedad de la vivienda. En caso de que no se lleve a cabo la novación, el cónyuge que cede el inmueble ya no será titular de la vivienda, sin embargo, si se se mantendrá como titular de la hipoteca. Esto, sin dudas, puede ocasionar ciertos problemas si la otra parte deja de abonar la hipoteca.
Ante esta situación, al tener que reducir el número de titulares del préstamo hipotecario, la entidad bancaria perderá una garantía de pago. Probablemente, el banco exija nuevas garantías, por ejemplo, un avalista a quien recurrir si se da un caso de impago.
Modificar el tipo de interés de la hipoteca
Es sabido que la duración media de un préstamo hipotecario es mayor a los 20 años. Durante este tiempo, es probable que la evolución de los tipos de interés pueda llegar a cambiar lo suficiente como para que te interese la opción de renegociar con la entidad bancaria algunas condiciones del préstamo hipotecario.
Sin embargo, lo más aconsejable es que previo a dar el paso, te tomes el tiempo de hacer los cálculos del coste que te significará llevar a cabo esta operación y del ahorro que podrías llegar a conseguir. Según la nueva ley hipotecaria, la comisión que debes abonar por realizar una novación hipotecaria es del 0,25 % durante los tres primeros años y del 0 % el resto del tiempo de vida de la hipoteca. Ten en cuenta que, a esto se le deben añadir los gastos de tasación, si es que no se tiene una en vigor, de notaría y registro, cuando se trata de una novación hipotecaria, se reparten al 50 % entre la entidad bancaria y el cliente.
Realizar una modificación del plazo de devolución para bajar la cuota
Es posible solicitar una novación hipotecaria también en caso de que necesites ampliar el plazo de devolución del préstamo hipotecario. El objetivo de este tipo de novación es conseguir que las cuotas que debes pagar cada mes, sean más bajas. En este punto es necesario tener en cuenta que, cuando decidimos ampliar el plazo, abonaremos una mayor cantidad de intereses totales. Sin embargo, se trata una alternativa de lo más interesante en caso de que no llegues a hacer frente a tu cuota actual.
Por otro lado, ante este tipo de situación también cuentas con más alternativas. Por ejemplo, otra opción interesante es solicitar un periodo de carencia hipotecaria durante el que únicamente deberás pagar los intereses. Esto también ayudará a disminuir lo que debes pagar de tu cuota cada mes. Este tipo de cambio en el préstamo hipotecario también deberá ser negociado en una novación.
Novación hipotecaria para ampliar el importe del préstamo
En último lugar, se encuentra la opción que te permitirá modificar el importe pendiente del préstamo hipotecario por medio de una novación, esto te dará la posibilidad de ampliar el capital. Puede ser una opción de lo más interesante, por ejemplo, en caso de que tengas la idea de realizar una reforma en la vivienda.
¿Cuáles son las posibles desventajas?
El banco puede llegar a endurecer sus condiciones, y en caso de que no vea conveniencia en la operación tiene la opción de rechazarnos el pedido de novación. Quizás es el momento de pedir una oferta de subrogación a otra entidad y esperar una contraoferta de novación para ver cuál nos ofrece mejores condiciones para nuestro préstamo.
Es probable que nos pidan contraprestaciones. El banco puede llegar a aceptar nuestras exigencias pero a cambio incluirá nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca. Debemos tener en cuenta este aspecto antes de firmar una nueva escritura novación de tu préstamo hipotecario.
Diferencias entre Novación y Subrogación
Vale aclararlo, ya que se trata de dos términos que se suelen confundir. Ambos refieren a una renegociación de una hipoteca, ya que tenemos un préstamo hipotecario que firmamos para poder acceder a una vivienda. La diferencia entre es la entidad con la que negociamos las mejoras.
Novación: cuando hacemos cambios en las condiciones con el mismo banco que nos concedió la hipoteca.
Subrogación de acreedor: cuando planteamos modificaciones en las condiciones de un préstamo en una entidad distinta a la que dio origen a la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas situaciones en las que resulta conveniente solicitar una novación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los permisos que necesitarás si deseas poner una casa prefabricada. Continúa leyendo el artículo y entérate.
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Para construir una casa prefabricada se requieren algunos permisos. En el siguiente artículo te contaremos cuáles son y qué diferencias existen entre una casa prefabricada y una casa convencional. De este modo, podrás comparar los beneficios y las desventajas entre ambas opciones.
¿Qué es una casa prefabricada?
En primer lugar hay que mencionar que no existen las casas totalmente prefabricadas, así como tampoco existen las casas construidas por completo en el lugar. Para dejarlo más claro, las ventanas de las casas se elaboran siempre en un taller, del mismo modo que otros elementos como pueden ser las puertas y por lo general todo lo que sea carpintería. Por otro lado, también existe una gran cantidad de elementos que ya vienen estandarizados de fábrica. Estos elementos son por ejemplo las calderas, los muebles de cocina y baño, los paneles solares, entre otros.
Sin embargo, también existen elementos que solo pueden ser realizados en el lugar, y el nivel de prefabricación es muy bajo. Por ejemplo, eso sucede con la cimentación, los conductos de las instalaciones, esto incluye fontanería, acabados, telecomunicaciones, electricidad, saneamiento, la mayoría de los aislamientos e impermeabilizaciones, entre otros.
Una vez aclarados todos estos puntos, podemos decir que una casa prefabricada a las viviendas que cuentan con un nivel de prefabricación muy elevado. Los elementos prefabricados más habituales en este caso son la estructura, parte o toda la cubierta, parte o toda la fachada y en ocasiones también la tabiquería.
¿Cuáles son los permisos necesarios para una casa prefabricada?
Una casa prefabricada debe contar exactamente con los mismos permisos que cualquier vivienda convencional. No hay normativa alguna que se encargue de diferenciar entre una casa prefabricada y una convencional. Las dos deberán cumplir el Código Técnico de la Edificación. Esto significa que los permisos o trámites necesarios para una casa prefabricada, así como también para una casa convencional, son los siguientes:
Solicitud de licencia en el ayuntamiento y pago de las tasas correspondientes
Proyecto Básico y de Ejecución, realizado por un arquitecto
Dirección de Ejecución de la Obra, realizada por un arquitecto técnico
Dirección de Obra, realizada por un arquitecto
Coordinación de Seguridad y Salud, realizada habitualmente por un arquitecto técnico
Estudio Geotécnico, realizado por una empresa especializada
Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento
Alta de suministros de agua, luz, entre otros, en las compañías que correspondan a cada uno
Realización de las escrituras de propiedad ante notario de la nueva vivienda y presentación en el Registro de la Propiedad
¿Cómo es el proyecto de una casa prefabricada?
Si bien los permisos necesarios para construir una casa prefabricada son los mismos ¿Qué sucede con respecto a los honorarios técnicos? ¿Es necesario un proyecto completo para una casa prefabricada? ¿Es suficiente con un proyecto genérico, debido a que las casas prefabricadas son iguales a las convencionales?
La realidad es que el nivel de prefabricación no afecta a toda la vivienda, siempre hay elementos que varían dependiendo del entorno o de las necesidades del propietario. Un ejemplo de esto es la cimentación, ya que un mismo modelo de vivienda puede variar en diferentes parcelas, esto se debe a que depende fundamentalmente del tipo de terreno de la parcela, de la profundidad del terreno resistente, de la resistencia de este, del nivel freático, entre otros. También puede variar según la pendiente del terreno, ya que los modelos de casas prefabricadas estándar por lo general están pensados para parcelas planas y aisladas. En ocasiones es necesario realizar muros de contención, desmontes, desniveles, entre otros.
Situación de la parcela
Dependiendo de cuál sea la situación de la parcela, el proyecto puede verse muy afectado. Un mismo modelo de casa puede cumplir la normativa de una Comunidad Autónoma pero no de otra, a causa de las Normas de Habitabilidad autonómicas. Por otro lado, también dependen tanto del planeamiento municipal como de las ordenanzas específicas que tenga cada zona. Por ejemplo, existen zonas en las que están prohibidos o sugeridos algunos materiales, proporciones, cantidad de plantas, entre otros.
Instalaciones
Las instalaciones también se modificarán según cuál sea la ubicación. Por ejemplo, una casa en la costa que en la montaña no necesitará el mismo aislamiento que una casa en Canarias. También, los suministros de la zona pueden condicionar bastante el proyecto. Por ejemplo, en ocasiones nos puede interesar instalar calderas de gas, a causa de contar con un depósito de propano próximo o conexión de gas natural, lo que tendremos que complementar con paneles solares o algún otro tipo de energía renovable para el agua caliente, mientras que en otras ocasiones nos puede interesar colocar una caldera de biomasa, debido a contar con un acceso cercano a este tipo de combustible. Por otro lado, el tipo de caldera nos puede condicionar también, a la colocación de suelo radiante o radiadores, de aire acondicionado, de renovación de aire, entre otros.
Ubicación y forma
También son factores de suma importancia tanto la orientación como la forma de la parcela. Esto se debe a que no todos los modelos de vivienda tienen sentido en todas las parcelas. Lo aconsejable es orientar las zonas vivideras hacia las mejores vistas y de ser posible, hacia el sur o el suroeste, por otro lado, las zonas de servicio deben ser orientadas hacia las peores vistas. En ocasiones tenemos interés en vincular algunas zonas hacia el jardín, que no en todos los casos se encontrará en la misma ubicación de la parcela.
Todo esto significa que no existe un proyecto estándar de casa prefabricada. Pero, puede ser que algunas empresas colaboren con arquitectos que ya hayan realizado el mismo modelo de casa más veces y tengan la posibilidad de ajustar un poco más el precio, o que te ofrezcan un pack llave en mano en el cuál esté incluido el precio del proyecto.
Si te ha gustado esta nota, tal vez te interese seguir leyendo el siguiente artículo:
Aquí te contaremos por qué las hipotecas mixtas son las más elegidas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Sin lugar a dudas, la popularidad de las hipotecas mixtas crece a pasos agigantados. Después de muchos años siendo productos que apenas se contrataban, actualmente se han hecho muy populares. Cada vez son más los clientes que las solicitan y los bancos que las ofrecen.
Es muy probable que te preguntes a qué se debe esta popularidad tan repentina. Aquí te explicaremos los motivos que se esconden detrás de su fama reciente y, también, te contaremos en qué casos es conveniente optar por las hipotecas mixtas.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Si bien por su nombre puedes darte una idea sobre el tipo de producto que son, seremos sumamente específicos. Cuando hablamos de una hipoteca mixta nos estamos refiriendo a un préstamo para la compra de vivienda que mezcla características de una hipoteca fija y características de una hipoteca variable.
Los préstamos hipotecarios mixtos son aquellos que cuentan con un interés que se mantiene fijo al principio, pero luego se convierte en un interés variable. En el mercado español, es posible que encuentres una hipoteca con interés a tipo fijo de los primeros 5 a 15 años y, luego, se mantendrá variable, es decir, la referencia del Euribor más un diferencial acordado.
¿Por qué son tan solicitadas las hipotecas mixtas?
En primer lugar, para comprender el por qué de su popularidad, tenemos que hablar del euríbor. Se trata del índice que se utiliza para calcular el interés de las hipotecas variables. Este año se ha disparado: cerró enero al -0,477% y en el mes de octubre alcanzó el 2,629%. Esto significa que, hipotecarse a tipo variable es muy arriesgado en este momento, ya que el euríbor cotiza al alza y es muy probable que las cuotas aumenten.
En este contexto, la opción lógica sería optar por una hipoteca a tipo fijo, de este modo, pagarías siempre la misma cuota. No obstante, la estrategia de los bancos, para mantener sus márgenes e incentivar la firma de sus hipotecas variables, es encarecer sus préstamos a tipo fijo. Para comprenderlo mejor, el interés medio de estos productos es, actualmente, del 3,25%, mientras que al comienzo del año era de, aproximadamente, un 1,50%.
Entonces, es aquí donde aparecen las hipotecas a tipo mixto. Estos productos tienen un interés fijo durante los primeros años (entre cinco y 15, dependiendo de la entidad bancaria) y uno variable después. De modo que brindan mayor seguridad que los préstamos a tipo variable. El tipo fijo inicial, por lo general, es más bajo que el de las hipotecas fijas, lo que te asegura pagar una cuota más económica al menos en el período inicial.
¿En qué casos es conveniente optar por las hipotecas mixtas?
La realidad es que, las condiciones de estos productos se adaptan perfectamente al contexto actual, es por esto que tantas personas se interesan por hipotecarse a tipo mixto. Sin embargo ¿Cómo saber si te convienen a ti? Por lo general, una hipoteca mixta puede venirte bien si cumples ciertos requisitos:
Si piensas que el euríbor continuará al alza durante unos cuantos años. En este caso, hipotecarte a tipo variable no es la mejor opción, ya que tus cuotas podrían dispararse.
Si no consigues una hipoteca fija a buen precio. Con una hipoteca mixta abonarás unas cuotas más económicas, por lo menos en los primeros años.
Sin embargo, debes tener en cuenta que tu interés pasará a ser variable cuando finalice el período inicial de la hipoteca, al cabo de cinco, diez o 15 años. En caso de que el euríbor continúe alto para ese momento, tu cuota se podría encarecer significativamente.
Para evitar esa posibilidad, lo más aconsejable es que hagas adelantos de deuda periódicamente, siempre que te lo puedas permitir. De este modo, será posible reducir el plazo para reducir el tiempo que vayas a estar con un tipo variable o bien, abaratar la cuota para que no te suba demasiado cuando se te aplique el euríbor.
Por otro lado, también es posible refinanciar tu hipoteca unos años después de haberla firmado. Por ejemplo, para pasarte al tipo fijo antes de que el interés comience a ser variable o para reducir el diferencial (se trata de lo que se suma al euríbor para calcular el interés variable) para que las cuotas no aumenten demasiado.
¿Dónde conseguir las mejores hipotecas mixtas?
Si crees que las hipotecas mixtas son una buena opción para ti, puedes encontrar buenas ofertas en varios bancos. Entre ellos se encuentran EVO Banco, Ibercaja, Bankinter, entre otros. Una de las más interesantes es la Hipoteca Open Mixta de Openbank, con un interés desde el 2,37% fijo para los primeros diez años y desde euríbor más 0,55% para el resto del plazo.
Para tener acceso a estos tipos, será necesario cumplir con algunos requisitos:
Domiciliar tus ingresos,
Contratar los seguros de hogar y vida del banco
Suscribir tus suministros de gas y electricidad con Repsol.
Si no cumples con estas condiciones, el interés aumentará en 0,60 puntos porcentuales.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre las hipotecas mixtas. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
