Leticia Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Conceder una hipoteca a una persona sola es más difícil que a una pareja. Aquí te contaremos a qué se debe, además te daremos algunos consejos para conseguirlo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Conceder hipoteca a una persona sola: ¿Por qué es más complicado?
Los ingresos son más limitados
Existe un mayor riesgo percibido
Algunos consejos para que tu perfil sea más interesante para el banco
Trabaja para crear un mejor perfil financiero
Reducir tus deudas lo más posible
Busca otras fuentes de ingresos
Soluciones para que el banco acepte conceder una hipoteca a una persona sola
Selecciona con cuidado las mejores ofertas comparando entre diferentes entidades bancarias
Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Una gran cantidad de personas optan por solicitar un préstamo hipotecario para comprar su primera vivienda. Sin embargo, que el banco acepte conceder una hipoteca no es tan sencillo, será más complicado aún si el titular del préstamo hipotecario es una persona sola. Sin lugar a dudas, los que optan por obtener una hipoteca como individuos solos por lo general se encuentran con ciertos inconvenientes adicionales. Aquí te contaremos qué hace que resulte más difícil conceder una hipoteca a una persona sola. También, te daremos algunos consejos y posibles soluciones que serán de gran ayuda para evitar ciertos inconvenientes que se presentan en estos casos.

Conceder hipoteca a una persona sola: ¿Por qué es más complicado?

Resulta bastante más complicado el acceso a un préstamo hipotecario para aquellas personas que son solteras. Esto se debe, fundamentalmente, a dos motivos: ingresos y riesgo. Por un lado, existe una limitación en los ingresos y, por el otro, la entidad bancaria considera que se trata de una operación que implica un mayor riesgo.

Los ingresos son más limitados

Es uno de los motivos por los que resulta más difícil conceder una hipoteca a una persona sola. La realidad es que las entidades bancarias, por lo general, tienen en cuenta que los ingresos de una sola persona son más limitados si los comparamos con los de una pareja o un grupo familiar. Se trata de un punto que puede generar preocupaciones a la entidad bancaria con respecto a la capacidad de pago de ese cliente.

Existe un mayor riesgo percibido

Por otro lado, las entidades bancarias también pueden considerar que las personas solas implican un mayor riesgo crediticio. El motivo es sencillo, una persona sola no cuenta con la red de apoyo financiero que puede brindar un cosolicitante en caso de tener que hacer frente a momentos complicados.

Algunos consejos para que tu perfil sea más interesante para el banco

Si quieres lograr que la entidad bancaria esté más dispuesta a conceder una hipoteca con un solo titular, estos consejos te serán de gran ayuda para ser más atractivo financieramente.

Trabaja para crear un mejor perfil financiero

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, lo más aconsejable es trabajar en mejorar tu perfil financiero. Para comenzar puedes pagar todas tus deudas y tarjetas de crédito puntualmente. Además, debes ahorrar para un pago inicial más grande.

Reducir tus deudas lo más posible

En caso de que tengas otras deudas lo ideal es reducirlas al máximo. Por ejemplo, puede ser que tengas un coche pendiente de pago, un móvil que financias a plazos o bien, una ortodoncia que abonas en cuotas mensuales. Si es el caso, debes enfocarte primero en las deudas pendientes, de este modo, al solicitar una hipoteca la entidad bancaria verá que te encuentras libre de crédito. Esto, sin lugar a dudas, sumará puntos para que el banco decida conceder una hipoteca.

Busca otras fuentes de ingresos

En caso de ser posible, una buena idea es ampliar tus fuentes de ingresos. Por ejemplo, puedes optar por buscar un trabajo a tiempo parcial o inversiones. Ten en cuenta que, mientras más fuentes de ingresos puedas demostrar, lograrás que tu perfil sea más interesante para la entidad bancaria.

Lo que aconseja el Banco Central Europeo es que el pago de las cuotas no implique más de un 35% de tus ingresos mensuales. Una manera de hacer los cálculos es utilizando un simulador de hipotecas online, sin dudas, se trata de una herramienta muy útil.

Soluciones para que el banco acepte conceder una hipoteca a una persona sola

No hay dudas de que acceder un préstamo hipotecario es un verdadero desafío, principalmente, para una persona sola. Sin embargo, esto no significa que sea imposible. Aquí van algunas soluciones, más allá de mejorar tu perfil financiero y ampliar tus ingresos, que te ayudarán a conseguirlo.

Selecciona con cuidado las mejores ofertas comparando entre diferentes entidades bancarias

Para conseguirlo, puedes utilizar un comparador de hipotecas. Esta herramienta te permitirá preseleccionar las entidades bancarias que brinden las mejores ofertas para tu perfil financiero. Lo primero que debes hacer es consultar las condiciones que cada banco exige para conceder un préstamo hipotecario. Podrás encontrar algunas que se verán más restrictivas y otras con las que tu perfil logre adaptarse mejor.

Busca la ayuda de un bróker hipotecario

Un bróker hipotecario que negocie con las entidades bancarias es una solución muy interesante y conveniente. De este modo, podrás contar con la ayuda de expertos en intermediación hipotecaria, que conocen el mercado a la perfección. Los brókeres hipotecarios se encargan de negociar con los bancos, luego te presentarán las mejores opciones para que elijas la que se adapte mejor a tu perfil.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estos consejos para que el banco acepte conceder una hipoteca a una persona sola. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Interés de hipoteca: ¿A cuánto está actualmente?

24 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos a cuánto está el interés de una hipoteca hoy en día. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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El interés de hipoteca medio actual
El Interés medio de hipotecas a tipo fijo
El interés medio de hipotecas a tipo variable
Hipoteca fija o variable: ¿Qué es más conveniente?
¿Qué banco ofrece el interés de hipoteca más bajo?
BBVA
EVO banco

El interés de hipoteca medio actual

El mercado hipotecario ha sufrido bastante durante los últimos meses. Luego de las múltiples subidas de tipos de interés, es probable que te preguntes cuál sería un interés de hipoteca adecuado. Te contaremos cuáles son los tipos de interés medios, con esta información podrás buscar ofertas y tener referencias claras para poder negociar con la entidad bancaria.

Los informes publicados por los Indicadores del Mercado Inmobiliario del Banco Central Europeo (BCE) nos dejan ver que el tipo de interés de los nuevos préstamos hipotecarios para la compra de vivienda llegó a un 4,01% en agosto de 2023. A continuación, te detallaremos dónde se ubica el interés medio de las hipotecas fijas y variables, cómo es su evolución y cuáles son las entidades bancarias que ofrecen el interés más bajo.

El Interés medio de hipotecas a tipo fijo

Sin lugar a dudas, los préstamos hipotecarios a tipo fijo son cada vez más solicitados. El motivo del aumento en la demanda de este tipo de préstamo se debe al repunte del índice de referencia más utilizado en España, el euríbor. No obstante, debemos tener en cuenta que el tipo de interés medio de los nuevos préstamos a tipo fijo también ha sufrido un aumento.

Los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) nos indican que el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas fijas que fueron constituidas para viviendas llegó en el mes de julio de 2023 al 3,49%. Esto implica un aumento interanual del 1,56% si lo comparamos con el mismo mes de 2022, cuando el tipo de interés medio se ubicaba en el 1,93%.

El interés medio de hipotecas a tipo variable

Con respecto al tipo de interés medio al inicio de los préstamos hipotecario variables, en julio de 2023 y según los datos aportados por el INE, llegó al 2,95%.

En este sentido, debemos mencionar que las entidades bancarias decidieron adoptar la política de recortar los diferenciales aplicados. En algunos casos, ofrecen como solución aplicar un interés fijo para los primeros 12 meses de vida del préstamo hipotecario. Se trata de una medida para proteger a los clientes del fuerte aumento del euríbor que comenzó en febrero de 2022 y aún no se ha detenido.

Incluso, si analizamos la evolución del euríbor mensual, podremos notar que en julio de 2022 el euríbor se ubicaba en el 0,992% y, en el mismo mes de 2023 llegó a un 4,15%. Esto nos deja ver un aumento interanual del 3,158%.

Por otro lado, la evolución de los tipos de interés medios al inicio de hipotecas a tipo variable para viviendas, nos deja ver que durante ese mismo período de tiempo sufrió un aumento del 1,05%. En julio de 2022 era del 1,9% mientras que en julio de 2023 fue de 2,95%.

Hipoteca fija o variable: ¿Qué es más conveniente?

Si nos encargamos de analizar la evolución del tipo medio de los préstamos hipotecarios sobre viviendas fijas y variables, podemos notar que en los años anteriores al estallido del conflicto bélico en Ucrania, cuando los tipos de interés oficiales del Banco de España se ubicaban en el 0%, prácticamente no había diferencia entre una categoría de préstamos y la otra.

Sin embargo, como es común que suceda, una hipoteca a tipo fijo tiene un interés más elevado que una variable al inicio del préstamo. Dicho de otra forma, una hipoteca a tipo variable es más económica al comienzo, sin embargo, debes afrontar el riesgo de una posible subida del euríbor y, por ende, un aumento en el coste de las cuotas hipotecarias.

La realidad es que no hay una respuesta correcta. La decisión variará dependiendo de la capacidad económica del cliente para hacer frente a un aumento en el interés de la hipoteca. También, debes tener en cuenta qué importancia tiene para ti la estabilidad a cambio de un interés más bajo al comienzo. Por otro lado, existe una opción que combina las dos modalidades, se trata de contratar una hipoteca mixta. De este modo, tendrás elementos de ambos tipos de préstamos, con un tipo fijo al comienzo y luego uno variable.

¿Qué banco ofrece el interés de hipoteca más bajo?

Para fines de octubre de 2023 hay diferentes entidades bancarias que brindan un tipo de interés atractivo. Sin embargo, debes tener en claro que en la mayoría de los casos será necesario acceder a las bonificaciones por vinculación para obtener tasas de interés competitivas. Aquí van los intereses más interesantes que hemos encontrado en el mercado hipotecario:

BBVA

En el caso de los préstamos hipotecarios a tipo fijo, BBVA ofrece una de las mejores ofertas al día de hoy.

El Tipo de Interés Nominal (TIN) para la hipoteca fija BBVA puede variar dependiendo del plazo de amortización que elijas y se ubica por debajo de la media del mercado. Para conseguirlo deberás si domiciliar tu nómina y contratar el seguro de vida y hogar. TAE desde el 4,57%.

EVO banco

Por otro lado, el banco que ofrece el mejor tipo de interés para hipotecas variables hoy en día es EVO Banco. Con las bonificaciones, tendrás la posibilidad de acceder al préstamo con un TIN fijo del 2,30% para el primer año, luego deberás abonar el euríbor + 0,48%. TAE variable desde el 4,71%.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el interés de hipoteca medio que podrás encontrar en el mercado hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

23 octubre, 2023 No hay comentarios

Te contaremos qué es y por qué debería interesarte la comisión de apertura de un préstamo hipotecario. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Comisión de apertura: ¿De qué se trata?
¿Cómo se justifica esta comisión?
¿Se puede negociar la comisión de apertura de la hipoteca?
¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Si has decidido comprar una vivienda, es muy probable que te hayas decidido por contratar un préstamo hipotecario para financiar la compra. En primer lugar, debes tener en claro que el proceso de solicitud de una hipoteca es un trámite complejo, no se trata únicamente de solicitar el dinero y pagar una determinada suma por mes.

La solicitud de un préstamo hipotecario es un proceso que implica el cumplimiento de diferentes condiciones, además debes poner atención en las letras pequeñas y realizar varios trámites. Por estos motivos, es necesario poner atención en todos los detalles.

En el proceso de contratación de una hipoteca, puedes encontrarte con la comisión de apertura, se trata de un dinero que se le abona a la entidad bancaria por solicitar el préstamo. Es una medida considerada como una cláusula abusiva por muchos. Sin embargo, por el momento hay que seguir abonándola. A pesar de que muchas entidades bancarias ya han optado por eliminarla.

Comisión de apertura: ¿De qué se trata?

Cuando hablamos de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario, nos referimos a un importe que cobra la entidad bancaria al cliente al momento de formalizar el préstamo. Si bien muchos lo consideran como un mero trámite, se trata de una comisión que fue motivo de debate y ha generado bastante controversia. En algunos casos, la comisión de apertura se considera como una cláusula abusiva. Sin embargo, algunos bancos ya han comenzado a eliminarla.

¿Cómo se justifica esta comisión?

Las entidades bancarias han dado diferentes razones para cobrar la comisión de apertura, se trata de las siguientes:

Evaluación del perfil crediticio y solvencia del cliente.

Formalización y disposición de fondos para el solicitante.

Cubrimiento de tanto de gastos administrativos como de gestión.

Proceso de aceptación o rechazo de la hipoteca.

¿Se puede negociar la comisión de apertura de la hipoteca?

A la hora de firmar un préstamo hipotecario, es necesario tener en claro que existe la posibilidad de negociar esta comisión. Por lo general, las entidades bancarias establecen que este pago sea de entre el 0,25% y el 3% del total solicitado.

Como el lógico, lo más conveniente es que este porcentaje sea de 0%. No obstante, en este punto debemos ir con cuidado, ya que existe la posibilidad de que, lo que puedas ahorrar ahora, más tarde lo termines abonando de más por otro lado.

Un punto muy importante al que debemos poner atención, es el tipo de préstamo hipotecario que vayas a solicitar. Por ejemplo, si se trata de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión, por lo general, se ubica entre el 0% y 3%. Por otro lado, en un préstamo hipotecario de interés variable, el interés va del 0% al 1%.

¿La comisión de apertura es una cláusula abusiva?

La realidad es que diferentes sentencias judiciales se encuentran creando jurisprudencia en el último tiempo, demostrando que efectivamente, la comisión de apertura de un préstamo hipotecario se trata de una cláusula abusiva. En otras palabras, debe ser anulada y se tiene que devolver el dinero al cliente.

Sin embargo, la realidad es que esto no ocurre en la mayoría de los casos. El motivo es sencillo, la entidad bancaria se encarga de justificar que el pago es necesario, ya que de esta forma brinda una serie de servicios fundamentales para aceptar el préstamo.

En resumen, se trata de un aspecto que dependerá de los criterios de transparencia y protección al cliente que el banco tiene que cumplir para cobrar la comisión de apertura de una hipoteca. En caso de que todo sea legal, será necesario abonarla.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 16 de julio del año 2020, se toma actualmente como el último referente. Dicha sentencia se dictó en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

En este caso, el TJUE brindó una respuesta al órgano jurisdiccional nacional, la cual permita resolver la disputa.

Por este motivo, indicó cinco puntos sobre este particular por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, y las resuelve en dos respuestas sumamente claras:

La relativa a la cláusula que impone una comisión de apertura (apartados 56 a 71).

La relativa al eventual desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan de tal cláusula (apartados 72 a 79).

Por último, esta sentencia finaliza con las siguientes declaraciones:

El hecho de que una comisión de apertura se encuentre incluida en el coste total de una hipoteca, no significa que sea una prestación esencial de este. La comisión de apertura de un préstamo hipotecario puede causar en detrimento del consumidor y un desequilibrio grande entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la comisión de apertura de una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cambiar la hipoteca de un banco a otro: ¿Cuánto cuesta?

21 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos cómo cambiar la hipoteca de un banco a otro y cuánto dinero te costará. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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Cambiar la hipoteca de un banco a otro
Las diferentes maneras de cambiar la hipoteca de banco
¿Cuánto cuesta trasladar el préstamo hipotecario?
Gastos de subrogación de acreedor
Cancelar hipoteca actual y contratar una nueva
Subrogación para cambio a tipo fijo
Las principales ventajas de cambiar la hipoteca de banco
Cuotas más bajas
Paso de tipo variable a fijo
Encontrar una entidad bancaria más flexible
¿Cuáles son los requisitos para cambiar la hipoteca de banco?
¿Mi banco actual debe dar su consentimiento para cambiar la hipoteca?

Cambiar la hipoteca de un banco a otro

Existen dos maneras diferentes de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Cada una de ellas cuenta con ventajas y gastos derivados, entre ellos se encuentran el gasto de tasación de la vivienda y las posibles comisiones de las entidades bancarias.

Hoy en día, el mercado hipotecario no está pasando por su mejor momento. La subida de los tipos de interés está generando que los préstamos hipotecarios aumenten significativamente. Para protegerse ante esta situación, una gran cantidad de personas pensaron en cambiar la hipoteca de un banco a otro. De este modo, sería posible obtener condiciones más ventajosas y que la cuota hipotecaria implique una carga menor para la economía familiar.

Las diferentes maneras de cambiar la hipoteca de banco

Con respecto al cambio de hipoteca, debemos tener en claro que existen diferentes maneras de realizarlo. Aquí te detallaremos cuáles son:

Subrogación de acreedor: consiste en pasar tu hipoteca de un banco a otro. Se trata de una operación que te dará la posibilidad de reducir el tipo de interés y pasarlo de variable a tipo fijo o a la inversa. Por otro lado, también es posible modificar los plazos de devolución y eliminar bonificaciones y comisiones.

Cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva: consiste en firmar un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad bancaria y cancelar el vigente, a cambio de nuevas condiciones que resulten más ventajosas. Al contratar una nueva hipoteca tendrás la posibilidad de acordar nuevas condiciones, es decir, podrás rever los plazos, el capital, los interés, entre otros.

¿Cuánto cuesta trasladar el préstamo hipotecario?

Tanto la cancelación y contratación de una nueva hipoteca, como la subrogación de acreedor implican gastos. Te detallaremos cuánto dinero deberás destinar a cada una de ellas.

Gastos de subrogación de acreedor

Si se trata de una subrogación de acreedor, debes tener en cuenta que tendrás que hacer frente a los siguientes gastos:

Precio de la tasación de la vivienda: la media de una tasación de vivienda se ubica cerca de los 300 euros.

Comisión: es posible que debas abonar una comisión por subrogación impuesta por la entidad bancaria actual. Esto es entre el 0% y el 2% del importe pendiente, variará dependiendo de lo que hayas firmado en la escritura.

Cancelar hipoteca actual y contratar una nueva

Si lo que quieres es contratar un nuevo préstamo hipotecario, deberás asumir los siguientes gastos:

Tasación de la vivienda: igual que en la subrogación de acreedor, deberás asumir el precio de la tasación que ronda los 300 euros de media.

Comisión de apertura de la nueva hipoteca: deberás asumir este gasto en caso de que exista dicha comisión, sin embargo, actualmente es poco común.

Gastos de cancelación: se trata de los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca actual, aproximadamente, rondan los 1000 euros de media.

Comisión por amortización anticipada: es posible que exista una comisión impuesta por el banco actual. El coste ronda entre el 0% y el 2% del importe pendiente, según lo que se haya firmado en la escritura.

Subrogación para cambio a tipo fijo

Frente a la subida del euríbor, muchos optaron por subrogar la hipoteca para pasar de un tipo variable a uno fijo. Con respecto a esto, es fundamental dejar en claro que, al pasar de tipo variable a fijo, la comisión que podrá cobrar banco actual será del 0,05% como máximo. Además, únicamente se podrá aplicar cuando el cambio tiene lugar durante los primeros tres años del plazo. Después de los tres años, la comisión será de un 0%.

Las principales ventajas de cambiar la hipoteca de banco

Si no estás conforme con las condiciones de tu préstamo hipotecario no tiene sentido mantenerlo. Si tu banco te concedió una hipoteca más cara que las que se ofrecen actualmente y se niega a mejorarla, lo mejor que puedes hacer es irte a otra entidad que te ofrezca unas condiciones que se adapten mejor a ti.

Cambiar tu hipoteca de banco te dará la posibilidad de disfrutar de una gran cantidad de ventajas. Te contaremos cuáles son las mejoras más importantes que puedes obtener:

Cuotas más bajas

Tendrás la posibilidad de abonar una cuota más baja. Para esto, deberás encontrar una entidad bancaria que esté dispuesta a rebajar el interés de tu hipoteca actual.

Paso de tipo variable a fijo

Como sabemos, el euríbor ha escalado sin descanso, incluso, podría continuar aumentando en el futuro. Si tienes un préstamo hipotecario a tipo variable, aún puede ser un buen momento para pasarte al tipo fijo. Algunas entidades bancarias todavía ofrecen intereses fijos por debajo del 3%.

Encontrar una entidad bancaria más flexible

Probablemente, tu banco se haya negado a modificar tus condiciones para, por ejemplo, eliminar titulares, eliminar el IRPH, ampliar el capital, entre otros. Si este es tu caso, lo ideal es tomar la decisión de irte a otro banco que sí acepte realizar ese tipo de cambios.

¿Cuáles son los requisitos para cambiar la hipoteca de banco?

Para que otra entidad bancaria asuma tu hipoteca o apruebe la solicitud de la que quieres contratar, es fundamental contar con un buen perfil y llevar un año o, en algunos casos, hasta tres pagando las cuotas. Esto último se debe a que la nueva entidad necesita contar con garantías de que cumples con el pago de tus mensualidades sin inconvenientes.

¿Mi banco actual debe dar su consentimiento para cambiar la hipoteca?

La respuesta es no, no será necesario contar con el consentimiento de tu banco actual para pasar la hipoteca a otra entidad bancaria. Bastará con solicitar el cambio a la nueva entidad.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cambiar la hipoteca de un banco a otro. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué es subrogar una hipoteca?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Aquí te contaremos todo lo que necesitas saber sobre qué es subrogar una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?
Gastos de la subrogación
¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?
Tipo de interés
La vinculación y las comisiones
El plazo de devolución
Cláusulas potencialmente abusivas
¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?
¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?
¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?
¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?
¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?
¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es subrogar una hipoteca. Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a que, tanto el deudor como la entidad bancaria de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor u otra entidad financiera. Es por este motivo que, existen dos tipos de subrogación, puede ser de deudor o de acreedor. Aquí te explicaremos de qué se trata cada una de ellas.

Subrogación de deudor

Se trata de subrogación de deudor cuando cambia el titular de la hipoteca. Este tipo de subrogación es muy común cuando compramos una vivienda que ya se encuentra hipotecada. El banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que llevará a cabo un estudio de riesgos bastante parecido al que se realiza en la concesión de un préstamo. De este modo, se puede asumir la deuda ya existente sin la necesidad de realizar un nuevo pago de impuestos por este evento. Sin embargo, sí será necesario abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

Subrogación de acreedor

Se trata de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. El cambio que tiene lugar gracias a esta tipología de subrogación de hipoteca, generalmente, brinda al cliente una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario, sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. De esta manera, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos. No obstante, sí deberá abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Con respecto a los requisitos para subrogar una hipoteca, es importante resaltar los siguientes:

En el caso de subrogación de deudor deberás contar con el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla, si se trata de subrogación de acreedor no será necesario.

Tendrá que establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

Con respecto a la escritura de subrogación, solo se podrá acordar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o bien, las dos.

Gastos de la subrogación

Aquí te detallaremos cuáles son los gastos asociados a una operación de subrogación:

Comisión de subrogación: se trata de una comisión que se abona por llevar a cabo el paso de un banco a otro. Se establece por ley que para los primeros 5 años la comisión sea del 0,50%, y para los siguientes la comisión por subrogación se ubica en el 0,25% para las hipotecas fijas. Sin embargo, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se ubica como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del préstamo, 0,15% hasta el quinto año y luego no tendrá comisión.

Comisión por riesgo de tipo de interés: solo se encuentra presente en las hipotecas que fueron firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

Tasación: el nuevo banco requiere una tasación para estar al tanto del valor de la propiedad.

Gastos de notaría: por lo general, se ubica entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de pago.

Gastos del Registro de la Propiedad: suele ser la mitad que los gastos del notario.

¿Qué condiciones pueden mejorar al subrogar la hipoteca?

No podemos decir qué es subrogar una hipoteca sin mencionar qué te permite mejorar este proceso. Una subrogación de deudor permite cambiar el titular de la deuda. Por otro lado, la subrogación de acreedor te dará la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos clave como el precio o el plazo. Por otro lado, resulta más rentable que optar por cancelar tu préstamo hipotecario y tener que pasar nuevamente por el proceso de contratar otro.

Generalmente, para que la nueva entidad bancaria dé el visto bueno a tu hipoteca, deberán haber pasado unos dos o tres años desde que comenzaste a pagar las cuotas con tu actual entidad. Se trata de una manera de asegurarse de que, efectivamente, tienes capacidad de asumir las mensualidades. Con la subrogación, no será posible ampliar el capital de tu hipoteca, tampoco añadir o eliminar titulares u otras garantías (como avalistas).

Aquí te detallaremos qué es lo que puedes modificar con una subrogación y sus principales beneficios:

Tipo de interés

Con una subrogación de hipoteca es posible modificar el interés para abaratar el precio que abonas por tus cuotas. También, es posible pasar tu hipoteca de variable a fija, si buscas beneficiarte de una mayor seguridad, y viceversa (del fijo al variable), si prefieres esta última modalidad.

La vinculación y las comisiones

La subrogación de hipoteca también te dará la posibilidad de eliminar comisiones que no te resulten de interés (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no requieres, como seguros o planes de pensiones. De este modo, podrás abaratar el precio que debes abonar por tu préstamo hipotecario cada mes.

El plazo de devolución

Otra opción es cambiar de banco para acortar o extender el periodo de devolución de tu hipoteca, de este modo, podrás ajustarlo a tu situación financiera actual. Esto puede ser tanto porque estás en un buen momento y buscas pagar el préstamo lo antes posible, o bien, porque te encuentras en un momento complicado y deseas pagar menos intereses en tus mensualidades.

Cláusulas potencialmente abusivas

Si tu hipoteca tiene una cláusula suelo o un interés de demora muy elevado, puedes trasladarla a otro banco que las elimine.

Subrogar la hipoteca es un negocio redondo para el banco, ya que se trata de una vía perfecta para captar clientes. Y para el cliente, es una forma ideal para ahorrar dinero. En otras palabras, es una herramienta para ganar o ganar. Se trata de un proceso rápido y sencillo. Además, las instituciones bancarias brindarán total asesoramiento porque es una operación beneficiosa para ambas partes.

¿Cómo realizar una subrogación hipotecaria paso a paso?

Los pasos para subrogar la hipoteca son varios, aquí te detallaremos cada uno de ellos:

Elegir una nueva hipoteca: debes buscar una nueva hipoteca, siempre teniendo en cuenta cuáles son las necesidades que tienes actualmente.

Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación: el banco deberá poner sobre la mesa una oferta que refleje las condiciones de la operación.

Dar aviso a nuestro banco: una vez que se haya aceptado la subrogación, la nueva entidad bancaria se pondrá en contacto con la actual para comunicárselo. Esta última cuenta con 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. Además, tendrá 15 días para realizar una contraoferta, la cual puede:

– Ser aceptada, esto paraliza el proceso de subrogación. En este caso, se firmaría una ‘novación’ con el banco actual para que se apliquen las nuevas condiciones.

– Ser denegada, seguirá en marcha el proceso de subrogación.

Firma ante notario: el último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.

¿Subrogar una hipoteca implica un ahorro significativo?

El monto que puedas llegar a ahorrar por una subrogación de acreedor se basa en dos factores diferentes. En primer lugar, variará según las condiciones actuales del préstamo hipotecario y, por otro lado, de las futuras condiciones que logremos conseguir en otra entidad financiera. Teniendo en cuenta estos dos factores podremos saber, aproximadamente, cuánto dinero ahorraremos con la operación.

¿Cuándo es el mejor momento para realizar esta operación?

Al llevar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, es importante tener en cuenta algunos factores.

En primer lugar, la subrogación de acreedor es una operación que se recomienda hacer durante los primeros años del plazo, dado que es como lograremos ahorrar un mayor monto. El motivo es simple, si realizas el cambio en los primeros años, aún no habrás abonado muchos intereses.

Además, es fundamental considerar que los préstamos hipotecarios de este tipo suelen ser devueltos con el método conocido como sistema francés. Por medio de este sistema, gran parte de los intereses se pagan durante el primer tercio de vida de la hipoteca, mientras que la mayor parte del capital que queda pendiente, es decir, aquello que nos presta el banco, será devuelto en el último tercio del préstamo. De modo que, lo ideal es cambiar de entidad bancaria en el primer tercio del préstamo. Si lo hacemos de esta forma, la mayoría de los intereses serán pagados con un tipo más reducido y es así como podremos ahorrar más.

¿Es aconsejable realizar una subrogación de acreedor?

Las subrogaciones se realizan con bastante frecuencia, probablemente, más de lo que te lo imaginas. Es cierto que se trata de un proceso que te otorga muchos beneficios, sin embargo, debes estar muy atento para que el proceso sea exitoso y salgas beneficiado en el acto.

¿Qué sucede si mejoran las condiciones del préstamo hipotecario?

Durante los quince días con los que cuenta el banco que tiene el préstamo hipotecario puede tener lugar una propuesta importante. En primer lugar, debemos considerar que durante esos quince días no es posible hacer nada, será necesario tener paciencia y aguardar a que se cumpla el plazo para subrogarse. Lo segundo que debemos analizar es qué ocurre si la entidad bancaria iguala o mejora las condiciones del préstamo.

En torno a ese plazo de quince días de espera obligatoria, existe una falsa creencia de que, en caso de que se igualen o mejoren las condiciones no es posible subrogar la hipoteca. Sin embargo, este dato es falso. Una vez que hayan transcurrido los quince días obligatorios, sin importar si es que hay o no oferta, la entidad bancaria no puede oponerse. Por ende, el cliente puede elegir libremente si desea llevar a cabo el cambio de entidad subrogando la hipoteca.

Sin embargo, la realidad es que en la práctica, si ofrecen una mejora, no es habitual subrogar una hipoteca. Esto se debe a que nos permitirá ahorrarnos los gastos de la operación. En otras palabras, por una cuestión de practicidad y principalmente por no cambiar a otro préstamo hipotecario peor. No obstante, debes tener en claro que no hay ningún límite para poder subrogar una hipoteca. Excepto esperar el plazo de quince días que tiene la entidad bancaria para contestar, en caso de que lo desee. Ese es el único momento en el que la subrogación de acreedor no se puede llevar a cabo.

¿Es posible subrogar una hipoteca más de una vez?

La realidad es que no hay un límite de veces que puedes subrogar la hipoteca y, mucho menos, cancelarla. Sin embargo, debemos tener en cuenta que si una persona se subroga todos los años, los bancos desarrollarán cierta desconfianza hacia el cliente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre qué es subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Subrogar hipoteca: ¿Cómo cambiar el titular de la deuda?

20 octubre, 2023 No hay comentarios

Existen mecanismos financieros para subrogar una hipoteca que permiten cambiar la titularidad de una deuda por la compra de una vivienda.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?
¿Qué es subrogar una hipoteca?
De acreedor
De deudor
¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?
¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?
Comisión por subrogar una hipoteca
Estudio de perfil del riesgo del comprador
Gastos de notaría, gestoría y registro
Gastos del asesor hipotecario

Una hipoteca no tiene por qué ser del mismo titular toda la vida. Esta situación puede modificarse cuando, por ejemplo, una persona decide vender su inmueble para comprarse otro pero aún no terminó de pagar el préstamo hipotecario. En esos casos los bancos cuentan con mecanismos financieros que habilitan al usuario a dejar la deuda que resta en manos de otra persona, a cambio de otorgarle la propiedad hipotecada.

Este procedimiento lleva el nombre de subrogación de hipoteca, y en este artículo te contaremos de qué se trata la subrogación de deudor. Si estás pensando en cambiar el titular de tu préstamo, este artículo es para ti.

¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?

Muchas veces pensamos que una vivienda será para toda la vida y así nos embarcamos en largos préstamos, cuyos plazos pueden ser de hasta 30 años. La propiedad siempre será un capital por lo que la inversión siempre será relevante, pero es posible que llegue el momento en que no sea el lugar donde queremos seguir viviendo. En estos casos, podemos cambiar de vivienda, dejando la hipoteca en manos de otro titular que se haga cargo de la deuda.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En el ámbito del derecho, la subrogación es la modificación de un contrato para sustituir a una persona (natural o jurídica) por otra en el ejercicio de un atribución o en el cumplimiento de una obligación. Podemos encontrar dos tipos de subrogaciones:

De acreedor

En este caso, los derechos del acreedor son transferidos a un individuo o una institución. Esto se puede dar por compraventa, donación, o consecuencia de una herencia.

En el caso de préstamos como las hipotecas, las subrogaciones permiten cambiar las hipotecas de una entidad a otra, es decir, de un acreedor a otro acreedor. De este modo, es posible mejorar las condiciones de financiamiento para el prestatario.

De deudor

En esta variante lo que se cambia es el titular de un préstamo por otro. El acreedor deberá aceptar al nuevo deudor, luego de analizar su riesgo de crédito para asegurar su solvencia. Su ventaja es que no exige un pago de impuestos adicional porque no se está realizando una nueva transacción aunque sí se deben abonar gastos administrativos adicionales, por ejemplo, para la respectiva inscripción en la notaría.

Esta clase de subrogaciones es la que se da cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca pendiente, y sucede en forma muy frecuente. Sin embargo hay que tener en cuenta que este cambio de titularidad deberá ser aceptado por el banco.

El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo por el traspaso del inmueble. Sin embargo, si la entidad financiera donde está iniciada la hipoteca no lo avala, la operación no podrá realizarse. Esto sucede así porque el vendedor firmó un tipo de contrato con el banco y en el caso de cambio de titular, cambian las condiciones.

¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?

Aquí van algunas de las ventajas de cambiar el titular de un préstamo hipotecario:

Cambio de residencia: permite a la persona que dio origen a la hipoteca cambiar de residencia. Es probable que con el correr de los años las necesidades de una persona cambien, y con ella aparezca la posibilidad de mudarse a otro hogar. Con el cambio de titularidad de la hipoteca esto se facilita.

Ahorro para el vendedor: cuando se cambia el titular de la hipoteca, además de cambiar de residencia, se puede ahorrar el gasto de cancelación de una hipoteca. Esto es un beneficio para el vendedor.

Ahorro para el comprador: aquel que realice la compra también cuenta con una ventaja importante ya que se ahorrará la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca. Además, puede registrar un ahorro en los gastos de tasación de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?

Cambiar de titularidad también tiene sus inconvenientes, y éstos son algunos de ellos:

La opinión del banco: la entidad bancaria deberá aceptar al nuevo titular. En el caso de que no lo acepte, la operación no podrá realizarse.

Condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá aceptar todas las condiciones que tenía la hipoteca de la cual se hace cargo. Esto incluye sus cláusulas, incluso si no son convenientes, las tasas de interés, el tipo de préstamo, entre otros.

¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?

Las subrogaciones, como todas las operaciones financieras, tienen su coste extra. Estos valores serán menores a la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y también más económicos que solicitar una nueva hipoteca por parte del comprador.

Comisión por subrogar una hipoteca

En general los bancos hacen sus contratos con una comisión por subrogación, es decir, por pasar de una entidad a otra. Este coste, que está regido por la ley, será asumido por el vendedor.

Estudio de perfil del riesgo del comprador

Este análisis tiene un coste ya que es un trabajo que se lleva a cabo para identificar el perfil crediticio del nuevo titular de la hipoteca. Los cargos de este servicio correrán por cuenta del vendedor.

Gastos de notaría, gestoría y registro

Toda operación lleva implícitos otros tipos de gastos como lo son los del Notario, la gestoría y el dinero que sale hacer el registro en el Registro de la Propiedad. Gracias a la Ley de Hipotecas sancionada en 2019 la totalidad de estos gastos son responsabilidad del banco. La única salvedad son los gastos de tasación, que deben ser pagados por el cliente, que suele ubicarse entre los 280 y 500 euros. Sin embargo, como en la subrogación no se modifica la hipoteca, no sería necesario hacer una nueva tasación.

Gastos del asesor hipotecario

En el caso de que no podamos hacer frente a todos los trámites, es de gran ayuda contratar un asesor hipotecario. Se trata de profesionales de las hipotecas que nos guiará en los pasos a seguir para la subrogación de la hipoteca a otra persona, sorteando las dificultades que podemos encontrar por el camino. Su asesoría también tendrá un coste que deberemos tener en cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Gastos de una hipoteca mixta: ¿Cómo calcularlos?

19 octubre, 2023 No hay comentarios

Te contaremos cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta. Además, también analizaremos los gastos adicionales. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Los gastos de una hipoteca mixta no son solo el TIN
La tasación de la vivienda
Nota simple del Registro de la Propiedad
Copia de las escrituras del préstamo hipotecario
Comisiones y productos asociados
Calcular los gastos de una hipoteca mixta por medio de la TAE
Cómo hacer frente a la subida de tipos con un préstamo hipotecario a tipo mixto

Es probable que no estés al tanto del coste de solicitar un préstamo hipotecario, no obstante, es sabido que resulta bastante elevado, incluso más de lo que puedas pensar. Contratar una hipoteca implica, además, una serie de gastos extra que deben afrontarse con ahorros, y que terminan sumando una cifra significativa. Por lo general los bancos financian el 80% de la compra de una vivienda, por lo que el 20% restante deberás ponerlo tú. También, debes tener en cuenta un 10% extra para los gastos administrativos. Aquí te contaremos cuáles son y cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta.

Los gastos de una hipoteca mixta no son solo el TIN

El Tipo de Interés Nominal (TIN)), es el precio al que la entidad bancaria te presta dinero. En un préstamo hipotecario a tipo mixto podemos encontrar dos tipos de TIN: el variable y el fijo. El variable será el euríbor más un diferencial, y el fijo solo un porcentaje.

En caso de que el TIN medio de una hipoteca mixta de 100 000 euros fuera del 3 %, lo lógico sería que la hipoteca te cueste 103 000 euros. Sin embargo, para calcular los gastos de una hipoteca mixta debemos tener en cuenta otros importes, no solo el TIN.

Una buena noticia para aquel que desee solicitar una hipoteca es que esos otros importes se han reducido significativamente. Hoy en día, los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, corren a cargo de la entidad bancaria. El cliente únicamente debe afrontar los siguientes.

La tasación de la vivienda

Si solicitas una hipoteca mixta, la entidad bancaria financiará el 80 % de la cifra más baja entre el valor de tasación y el de compra. El valor de tasación, por lo general, es más bajo. En otras palabras, será el que se tenga en cuenta. Sin embargo, la tasación no la paga la entidad bancaria, tendrá que ser realizada por un tasador homologado y debes abonarla tú. El coste, aproximadamente, se ubica cerca de los 300 euros.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Se trata de un documento en el que figuran los datos esenciales de la vivienda adquirida. Si decides buscar la nota simple por tu cuenta deberás abonar 9,02 euros más IVA.

Copia de las escrituras del préstamo hipotecario

Un notario tendrá que dar fe de las escrituras del préstamo hipotecario. El coste de este trámite lo asume la entidad bancaria. Sin embargo, el cliente deberá abonar su copia de las escrituras. Una copia simple tiene un coste aproximado de menos de 100 euros, mientras que una auténtica cuesta cerca de 200 euros.

Comisiones y productos asociados

La comisión de apertura es legal, únicamente, si la entidad bancaria ha informado al cliente con claridad sobre ella. En cualquier caso, existen otras comisiones, y es probable que optes por contratar uno de los productos asociados que te ofrezca la entidad bancaria a cambio de mejorar las condiciones de tu préstamo hipotecario. Esto puede ser, por ejemplo, un seguro de hogar. Se trata de elementos que generan que los gastos de una hipoteca mixta aumenten.

Calcular los gastos de una hipoteca mixta por medio de la TAE

La Tasa Anual Equivalente (TAE), es más importante que el TIN. Se trata de un porcentaje que considera, además del TIN, comisiones obligatorias o efectos del plazo de amortización. La TAE nos brinda un panorama más amplio del conste de una hipoteca. Las entidades bancarias tienen la obligación por ley de mostrar el TAE en todas sus acciones publicitarias.

De todas formas, la TAE no incluye las comisiones opcionales, tampoco los gastos de comprar una vivienda. Por otro lado, una vez que las cuotas de la hipoteca mixta pasen a regirse por un interés variable, la TAE se modificará. Es útil, principalmente, al momento de comparar hipotecas.

Si te interesa calcular la cuota de una hipoteca de manera sencilla, lo más aconsejable es utilizar un simulador de hipoteca. Ya que, considera además del TIN, los gastos adicionales y los ahorros que brindes.

Cómo hacer frente a la subida de tipos con un préstamo hipotecario a tipo mixto

Contratar un préstamo hipotecario a tipo mixto puede ser la mejor opción para hacer frente al difícil contexto hipotecario que se vive hoy en día. Al contar con unos primeros años de tipo de interés fijo podrás evitar el euríbor disparado, y si tienes suerte, el paso al tipo de interés variable podría coincidir con un euríbor un poco más bajo.

Puedes buscar la ayuda de brókeres hipotecarios. Te darán la posibilidad de conseguir la hipoteca mixta que mejor logre adaptarse a tus necesidades. Se encargarán de negociar directamente con las entidades bancarias, llevarán a cabo todas las gestiones burocráticas y te brindarán diferentes opciones para que solo debas preocuparte por elegir la mejor.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre cómo calcular los gastos de una hipoteca mixta. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Ratio de endeudamiento para solicitar un préstamo hipotecario

18 octubre, 2023 No hay comentarios

Al momento de solicitar un préstamo hipotecario, la entidad bancaria pedirá un ratio de endeudamiento. Aquí te contaremos de qué se trata y cómo calcularlo.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el ratio de endeudamiento en una hipoteca?
La regla del 35% de endeudamiento: ¿De qué se trata?
¿Cómo calcular mi capacidad de endeudamiento actual?
La importancia de conocer tu ratio de endeudamiento

Tomar la decisión de solicitar una hipoteca a una entidad bancaria no es nada sencillo. La información no es del todo clara en todos los casos y por lo general, piden demasiado papeleo.

Uno de los indicadores de mayor importancia que tienen en cuenta las entidades bancarias a la hora de solicitar un préstamo hipotecario es cuál es tu ratio de endeudamiento. Sin lugar a dudas, junto con otros requisitos, esto podría determinar el éxito de la operación. Por este motivo, te contaremos todo lo que debes saber sobre el ratio de endeudamiento para solicitar una hipoteca.

¿Qué es el ratio de endeudamiento en una hipoteca?

Cuando hablamos de la capacidad de endeudamiento de una persona o bien, de una familia nos referimos a la cantidad de deuda que tiene la posibilidad de asumir sin dejar a un lado los gastos del día a día que son necesario para vivir.

En otras palabras, el elemento fundamental que determinará nuestra capacidad de endeudamiento es el volumen de ingresos con el que contemos. Sin embargo, también juegan un papel importante nuestros gastos fijos. Por ejemplo, se tendrá en cuenta si tenemos contratados otros préstamos y, por ende, la obligación de abonar una cuota cada mes.

El ratio de endeudamiento sirve, justamente, para que no terminemos gastando por encima de nuestras posibilidades. En otras palabras, no es posible gastar más de lo que ingresamos. No obstante, también es necesario tener en cuenta qué parte de nuestros ingresos deben ser destinados al ahorro para evitar posibles imprevistos.

La regla del 35% de endeudamiento: ¿De qué se trata?

El Banco de España (BCE), indica que lo recomendable es aplicar la regla del 35% de endeudamiento para saber qué cantidad debemos ahorrar y, por ende, cuánto deberíamos gastar por mes.

De esta manera, la capacidad de endeudamiento será el resultado que de restar a nuestros ingresos totales, los gastos fijos. Este resultado no tiene que superar el 35% del capital neto que nos reste para el mes.

Para el BCE, el objetivo de la regla del 35% es dejar a un lado la posibilidad de adquirir más deuda de la que podemos asumir como puede, por ejemplo, el propio préstamo hipotecario, un alquiler, tarjetas de crédito o préstamos vinculados a una reforma o la compra de un coche.

En todo caso, debemos tener en claro que mientras más bajo sea nuestro endeudamiento, contaremos con una mayor salud financiera. Esto se debe a que nos dará una mayor capacidad de ahorro. Nunca es bueno vivir al día, lo ideal siempre es contar con un colchón financiero.

¿Cómo calcular mi capacidad de endeudamiento actual?

En caso de estar atravesando un proceso de solicitud para un préstamo hipotecario, puedes ir un paso por delante del banco y calcular cuál es tu capacidad de endeudamiento. Para hacerlo deberás realizar esta fórmula:

Capacidad de endeudamiento (CE) = Ingresos totales (IT) – gastos fijos (GF) x 0,35

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, tienes un salario mensual de 1500 euros y por mes debes hacer frente a la mitad de una cuota hipotecaria de 300 euros, junto a tu pareja. En otras palabras, en total deben pagar entre los dos una cuota hipotecaria de 600 euros.

En primer lugar, debes calcular cuánto deberíamos abonar como máximo por medio de la siguiente fórmula: (1.500 euros de ingresos – 600 euros gastos fijos) x 0,35% = 315 euros

Dentro de esos 600 euros, se encuentra incluido el gasto de la luz, agua, teléfono, internet, transporte, comida, entre otros.

Entonces, tu parte de cuota a abonar variará tanto según el importe solicitado, como el tipo de interés y del plazo, tendría que ubicarse aproximadamente, cerca de los 300 euros.

En resumen, tu ratio de endeudamiento es fundamental para calcular si existe la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario o no. Sin embargo, más allá de la recomendación del Banco de España del 35%, este índice puede variar, esto dependerá de la entidad bancaria con la que decidas formalizar el préstamo hipotecario. El ratio de endeudamiento puede ir desde un 30% hasta, inclusive, alcanzar un 40%.

La importancia de conocer tu ratio de endeudamiento

Conocer cuál es tu ratio de endeudamiento es muy importante para saber qué financiación debes elegir para tu préstamo hipotecario. Se trata de un punto fundamental que debemos tener en cuenta, ya que si nos endeudamos por una cantidad incorrecta, además de afectar a nuestra economía de manera negativa, también implicará un gran inconveniente para nuestras relaciones con terceros e incluso para nuestra salud.

Lo más aconsejable es que, antes de solicitar un préstamo hipotecario tengas en claro que únicamente debes pedir la cantidad de dinero que necesitas. Para saber la cantidad exacta de dinero que debes solicitar es buena idea utilizar una calculadora hipotecaria, se trata de una herramienta sumamente útil. Además, lo ideal es que optes por la financiación que logre adecuarse mejor a lo que podemos pagar. De este modo, no tendrán lugar posibles situaciones de morosidad que pueden afectarnos negativamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el ratio de endeudamiento para solicitar un préstamo hipotecario. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Revisión de la hipoteca: ¿Cómo realizarla?

17 octubre, 2023 No hay comentarios

La revisión de la hipoteca es un paso que debes realizar cada cierto tiempo si tienes una a tipo variable. Aquí te contaremos los pasos a seguir para realizarla. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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Revisión de la hipoteca: ¿En qué consiste?
¿En qué momento se debe revisar la hipoteca?
Puntos a tener en cuenta en la revisión de la hipoteca
¿Hay gastos asociados a la revisión de mi hipoteca?
¿En qué momento es conveniente realizar una novación o subrogación hipotecaria?

La revisión de la hipoteca es un proceso cada vez más temido, ya que este último año ha tenido lugar un aumento histórico en las tasas de interés. Esto se debe a las subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, y por ende, a los aumentos del euríbor. En solo un año y medio, el euríbor ha pasado de estar en terreno negativo a alcanzar su mayor nivel en 15 años. De modo que, si tienes un préstamo hipotecario a tipo variable, te contaremos todo lo que debes tener en cuenta para hacer una buena revisión de tu hipoteca.

Revisión de la hipoteca: ¿En qué consiste?

En primer lugar, debemos analizar qué tipo de interés tienes contratado con tu préstamo hipotecario. Sin lugar a dudas, no es igual tener una hipoteca a tipo fijo que a tipo variable. Fundamentalmente, debes tener en claro que la revisión de la hipoteca únicamente se realiza en los préstamos hipotecarios a tipo variable. Precisamente, por este motivo son variables, ya que varían dependiendo del mercado y esto se ve reflejado en el contrato que firmaste notarialmente con tu banco.

¿En qué momento se debe revisar la hipoteca?

El momento en que debas hacer la revisión de la hipoteca dependerá del contrato que tengas con tu entidad bancaria. En la documentación de tu hipoteca podrás encontrar la información, sin embargo, en España se suelen revisar cada seis meses o un año.

Es fundamental tener en claro, que la fecha exacta de tu próxima revisión la determinará la fecha en qué se firmó el préstamo hipotecario.

Con respecto a si es más conveniente hacer una revisión anual o semestral variará según el mercado, su nivel de volatilidad y las previsiones.

Puntos a tener en cuenta en la revisión de la hipoteca

Los aumentos que tendrán lugar en tu hipoteca variarán en mayor o menor medida según los indicadores que condicionan la cuota que estás abonando actualmente. Aquí van los indicadores:

El capital que resta pagar: esto se calcula luego de haber pagado el recibo de la última revisión.

La media mensual del tipo de interés variable: por lo general se basará en el tipo de interés al que estamos sujetos, en otras palabras, el euríbor. Es importante tener en claro que se aplicará sobre la cantidad del anterior guion más el diferencial pertinente.

La cantidad de años de hipoteca que restan para liquidar tu préstamo hipotecario.

¿Hay gastos asociados a la revisión de mi hipoteca?

La respuesta es sí, la revisión de un préstamo hipotecario puede implicar gastos asociados. Se trata de gastos que pueden variar dependiendo de las condiciones específicas de cada contrato hipotecario y el banco con el que se tenga contratado el préstamo.

Comisión de novación: ciertos bancos pueden cobrar una comisión por la revisión de la hipoteca, esto lleva el nombre de comisión de novación. Se trata de una comisión que suele aplicarse cuando se modifica cualquier condición del contrato hipotecario, por ejemplo, el tipo de interés, plazo o condiciones de amortización.

La tasación de la vivienda: en caso de que la revisión de la hipoteca implique una modificación en el importe del préstamo, probablemente el banco requiera una tasación actualizada de la propiedad. Lo más común es que los gastos de la tasación corran a cargo del titular del préstamo hipotecario.

Gastos notariales y registrales: si se lleva a cabo alguna modificación en el contrato hipotecario en la revisión, probablemente deban elevarla a escritura pública por medio de un notario. Esto puede implicar gastos notariales y, luego, gastos registrales ya que se deben inscribir los cambios en el Registro de la Propiedad.

¿En qué momento es conveniente realizar una novación o subrogación hipotecaria?

Debes tener en claro que la novación implica una modificación en las condiciones de una hipoteca existente con la misma entidad financiera. Algunos casos en los que resulta conveniente llevar a cabo una novación son los siguientes: cambiar el tipo de interés, modificar el plazo o un cambio en las condiciones de amortización.

Por otro lado, la subrogación hipotecaria implica trasladar el préstamo hipotecario de un banco a otro, por lo general para obtener mejores condiciones. Algunas situaciones en las que podría ser conveniente optar por una subrogación son: acceder a un mejor tipo de interés, mejorar las condiciones de financiación o bien, obtener financiación extra.

Sin lugar a dudas, llevar a cabo la revisión de una hipoteca es todo un mundo. Además, está claro que estarás sujeto a tu contracto con tu entidad bancaria. En todo caso, lo más aconsejable es que explores diferentes opciones para renegociar las condiciones de tu préstamo hipotecario con tu banco. Incluso, la opción de subrogar tu hipoteca a otra entidad bancaria.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la revisión de la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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Cada vez más personas optan por la compra de vivienda sin hipoteca

12 octubre, 2023 No hay comentarios

La compra de vivienda sin hipoteca va en aumento debido a las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Continúa leyendo el artículo para saber más.

En este artículo encontrarás:
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¿Cuál es la situación del mercado hipotecario?
¿Cómo ha impactado el aumento del euríbor en las hipotecas?
El interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas aumenta más de un punto en comparación del año anterior
Cae el número de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda
¿Quiénes comparan una vivienda sin hipoteca?

¿Cuál es la situación del mercado hipotecario?

Cuando pensamos en comprar una vivienda, lo primero que se nos ocurre es solicitar un préstamo hipotecario al banco. Esto se debe a que nos permite comprar un inmueble de una manera más accesible.

Sin embargo, hoy en día, el mercado hipotecario se encuentra atravesando una situación bastante complicada. En 2022, el Banco Central Europeo (BCE) optó por cambiar su política monetaria, con el objetivo de combatir la creciente inflación. Desde julio de 2022, el BCE aplicó medidas más restrictivas. Además, se encargó de subir los tipos de interés, al día de hoy, ya lleva diez subidas consecutivas. Se trata de una estrategia aplicada con el fin de endurecer el crédito, reducir el consumo y, gracias a esto, llegar a controlar la inflación.

A medida que se fueron implementando estos cambios, se han observado importantes modificaciones en el sector inmobiliario, lo que generó un fuerte impacto en la financiación hipotecaria y la compra de viviendas. Por eso, decidimos contarte todo sobre este aumento de la compra de vivienda sin hipoteca, un fenómeno que resalta en un momento en el que las estadísticas nos dejan ver un descenso en la firma de préstamos hipotecarios.

¿Cómo ha impactado el aumento del euríbor en las hipotecas?

El gran aumento de los tipos de interés llevado a cabo por el BCE ha generado un impacto directo en los préstamos hipotecarios. El euríbor, índice de referencia más utilizado para las hipotecas variables en la eurozona, ha llegado máximos. Esto se debe a todas las subidas de tipos que tuvieron lugar en el último año. Esta situación ha ocasionado que las familias que cuentan con hipotecas variables deban hacer frente a un aumento significativo en sus cuotas mensuales. No obstante, no se trata de una subida inmediata, además, tiene lugar cuando llega el momento de revisar el interés del préstamo hipotecario. Generalmente, las hipotecas variables se revisan cada seis meses o una vez al año. Por este motivo, hoy en día resulta más sencillo vender un piso para comprar otro y, de este modo, evitar el préstamo hipotecario.

El interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas aumenta más de un punto en comparación del año anterior

Los datos aportados en el mes de junio por el Instituto Nacional de Estadística (INE), nos dejan ver que el tipo de interés promedio en los préstamos hipotecarios era del 3,19%. Esto refleja un aumento de 1,37 puntos si lo comparamos con el mismo mes del año 2022. El tipo de interés inicial medio es del 2,84% para los préstamos hipotecarios a tipo variable y del 3,45% para las hipotecas a tipo fijo.

Cae el número de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda

En el segundo trimestre, se registró una caída en la cantidad de préstamos hipotecarios para la compra de viviendas. Fueron registrados en total 93 557 hipotecas, esto representa una caída del 14,5% si lo comparamos con el trimestre anterior, según nos dejan ver los datos aportados por el Colegio de Registradores.

Debido a esta caída, el porcentaje trimestral de los préstamos hipotecarios inscritos en relación con las compraventas de viviendas registradas se redujo notablemente: 6,4 puntos porcentuales. De este modo, alcanzó una proporción del 61,6% de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas. La realidad es que son muchas las personas que buscan comprar un piso entre particulares sin hipoteca. Esta tendencia a la baja de los préstamos hipotecarios respecto a las compraventas registradas se hizo notar en 16 comunidades autónomas.

Aquí van las comunidades en las que se contrataron más préstamos hipotecarios durante el segundo trimestre:

Andalucía: 19 103.

Cataluña: 15 758.

Madrid: 15 168.

Comunidad Valenciana: 10 984.

Esta caída del mercado hipotecario se puede ver aún más si observamos los datos de junio. El año pasado se llevaron a cabo 40 864 operaciones. En comparación con las 31 632 operaciones de junio de este año, podemos ver un 22,6%, es decir, 9200 operaciones menos.

¿Quiénes comparan una vivienda sin hipoteca?

Cada vez son más los compradores que optan por evitar los préstamos hipotecarios. Para ser exactos, seis de cada diez compradores prefieren abonar al contado, así lo establecen los datos del Consejo General del Notariado.

La mayoría vende primero su vivienda y, utiliza el dinero obtenido para comprar la nueva propiedad. No obstante, en otros casos la compra sin hipoteca se debe a los ahorros de los últimos años, o bien, por pedir ayuda familiar en lugar de ayuda bancaria. Esto sucede porque los ciudadanos están en busca de otras posibilidades de acceso a la vivienda en compra sin tener que pedir una hipoteca, ya que la demanda continúa siendo bastante elevada a pesar de las subidas de tipos, ya que los compradores exploran nuevas alternativas para el acceso a la vivienda.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre estas nuevas alternativas para la compra de vivienda sin hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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