Julio Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Nuda propiedad 2021: es un buen año para esta estrategia financiera?

20 enero, 2021 No hay comentarios

En un año en el que se espera un repunte de las operaciones inmobiliarias la nuda propiedad 2021 se presenta como una buena opción para quienes necesitan liquidez

La nuda propiedad es un término que ha traído algunas diferencias entre los expertos del mercado inmobiliario. Esto sucede en un ámbito muy dinámico como es el inmobiliario, en el que cada día se incorporan nuevos conceptos que enriquecen y facilitan la comprensión de este sector de la economía.

El concepto que más consenso ha generado es el que refiere que la nuda propiedad es una estrategia financiera llevada a cabo con el fin de solucionar un problema de liquidez, pero sin que se genere un nuevo conflicto al perder la vivienda.

Según previsiones de expertos, durante este año que se inicia y luego de haber atravesado un complicado 2020 para el mundo financiero, podrían vislumbrarse repuntes en las economías. La llegada de las vacunas avecina un fin del ciclo con el control de la pandemia y con ella la esperada recuperación de las finanzas. Es por esto que la nuda propiedad 2021 puede ser una oportunidad para aquellos que necesitan liquidez sin tener que desprenderse de su vivienda

Si tienes dudas sobre lo que significa este concepto, necesitas algo de dinero en mano y quieres conocer más sobre la nuda propiedad 2021, no te puedes perder este post!

En este artículo encontrarás:
Toggle
Nuda propiedad: de qué se trata?
Cómo funciona la nuda propiedad?
Cuánto vale la nuda propiedad?
Cuáles son los mayores usuarios de la nuda propiedad?
Ventajas para el vendedor de la nuda propiedad
Ventajas para el comprador de la nuda propiedad
Previsiones para la nuda propiedad 2021

Nuda propiedad: de qué se trata?

La nuda propiedad es un término inmobiliario que le atribuye al dueño de una vivienda la posibilidad de venderla, recibir el pago por ella y seguir viviendo en la misma. Esto sucede porque esta estrategia permite que se tenga dominio sobre un bien inmueble, pero que no se ostente la posesión que se ha cedido, valiéndose del derecho de usufructo. De esta manera las personas pueden obtener liquidez sin tener que dejar de vivir en la propiedad.

Cómo funciona la nuda propiedad?

Gracias a la nuda propiedad, la persona que ha vendido su propiedad mantiene el usufructo o derecho a utilizar la casa mientras viva. La entidad financiera o el inversor que adquiere una vivienda bajo este formato, no puede gozar del pleno dominio. Esto recién sucederá luego del fallecimiento del usufructuario. El antiguo propietario del inmueble puedo incluso llegar a alquilar la vivienda a terceros y de esta forma conseguir una renta extra.

Cuánto vale la nuda propiedad?

Esta tendrá un coste que será directamente proporcional a la esperanza de vida del vendedor del inmueble. A más edad del comprador, más valor tendrá la nuda propiedad de esa vivienda. Muchos tasadores establecen el máximo de un 70% del valor del mercado el el precio de una vivienda nuda propiedad. Entonces, si vale 300.000 euros, la nuda propiedad se cancelara por esta un monto no mayor a 210.000 euros.

De esta manera, quien invierte en este tipo de operaciones se hace de un bien por un precio menor al del mercado, aunque luego deberá esperar para tomar posesión de todos los derechos del inmueble.

Cuáles son los mayores usuarios de la nuda propiedad?

El perfil básico de las personas que utilizan esta alternativa, como forma de ganar dinero fresco son los ancianos. Según los últimos estudios publicados son personas de edad avanzada, de entre 75 y 80 años, quienes por lo general no tienen familia cercana, cónyuge o hijos. Sin embargo también se encuentran personas que deciden no dejarles posesiones a sus herederos y hacen uso de la nuda propiedad.

Ventajas para el vendedor de la nuda propiedad

Recibe el dinero inmediatamente luego de la transacción
Deja de pagar algunas de las obligaciones impositivas como el IBI que pasa a ser cargo del nuevo comprador. Sólo deberá pagar los impuestos de los servicios que utilice: electricidad, gas, agua.
Puede heredar en vida a sus familiares: el vendedor podrá dividir, si así lo desea, el dinero que recibirían sus herederos mientras esté con vida.
Si se presenta algún desperfecto que no se puede atribuir al vendedor, el nuevo comprador deberá hacerse cargo de los costes.

Ventajas para el comprador de la nuda propiedad

El comprador se hace con una propiedad a un precio mucho menor que el del mercado
La vivienda quedará en excelentes condiciones dado que el propietario, al tener un nexo de afinidad con la casa no dejará de realizarle los mantenimientos correspondientes.
Luego de fallecido el vendedor, el comprador podrá alquilar o vender la propiedad.

Previsiones para la nuda propiedad 2021

Si nos fijamos en las operaciones inmobiliarias, hasta hace 3 años solo se utilizaba nuda propiedad en pueblos pequeños. Desde el año 2019, ciudades como Palma de Mallorca, Barcelona, Valencia, Bilbao e incluso Madríd vieron un incremento en los interesados en este producto.

Las empresas inmobiliarias de España intentaron con potentes campañas publicitarias hacer del conocimiento de los adultos mayores, sobre esta forma de obtener liquidez.Para dar un ejemplo, las personas quienes viven en zonas vacacionales y utilizan nuda propiedad, alquilan su vivienda después de obtener los recursos de esta alternativa. De esta manera generan un ingreso extra, sumando al capital que recibieron producto de la venta del inmueble.

Los expertos en bienes raíces estiman que en territorio español, hacen falta agencias inmobiliarias que comercialicen nuda propiedad. Algunos creen que es una práctica poco ética de aprovecharse de las personas mayores con necesidad de liquidez, aunque otros lo ven desde un punto de vista totalmente distinto. No se trata solamente de una inversión sino que se posibilita ayudar a los adultos mayores para que puedan solventar cualquier tipo de apremio económico.

Lo que es innegable es que existe una ganancia tanto para el comprador y vendedor. Que sea una práctica cada vez más difundida en toda España da muestra de cuánto beneficio genera.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre la nuda propiedad 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

Contáctanos

Sigue leyendo a continuación:

Nuda propiedad: de que se trata

En Hipotecas

Intermediario hipotecario: un aliado en la búsqueda de tu préstamo

20 enero, 2021 No hay comentarios

Un intermediario hipotecario es la persona que te ayudará a negociar las mejores condiciones para que tu préstamo hipotecario sea el más adecuado para tus necesidades sin tener que salir de tu casa.

Es posible contratar una hipoteca sin ir de banco en banco, haciendo cuentas y analizando punto a punto cada detalle del contrato para conseguir un buen acuerdo? La respuesta es si, y varios factores colaboran para que esto sea posible. Por un lado el sector hipotecario que se ha ido transformando, al igual que la banca mudando casi todas sus funciones al territorio online. Esto posibilita que podamos gestionar todos los pasos previos a la escritura ante el Notario, instancia en la que nuestra presencia es excluyente.

Por otra parte, en los últimos tiempos se hizo más reconocida la figura del intermediario, quien hace posible contratar una hipoteca 100% online, considerando nuestras posibilidades y buscando el mejor contrato para nuestro perfil. Todo esto sin necesidad de salir de casa hasta el momento de la firma.

Si estás por comprar una vivienda y necesitas ayuda de un intermediario profesional, no te pierdas este post en el que te contaremos todas las ventajas de contratarlo!

En este artículo encontrarás:
Toggle
Qué es un intermediario hipotecario
Cuáles son las ventajas que ofrecen los intermediarios?
Cuáles son las funciones de un intermediario hipotecario?
Brindar propuestas de distintos tipos de préstamos
Colaboración en la elección del préstamo
Gestiones precontractuales
Ahorro para el cliente
Se vendieron más hipotecas online en el 2020?

Qué es un intermediario hipotecario

Por definición, un intermediario es un agente que vincula o comunica a dos o más partes interesadas en hacer una transacción o negociación.Su rol será el de conectar a dos o más agentes que tienen algo que intercambiar entre ellos.

En el caso de los intermediarios hipotecarios o financieros, estos tienen como objetivo facilitar la negociación entre el cliente particular y el banco, realizando todas las gestiones previas a la firma de la escritura.

El intermediario cuenta con la información sobre todo el mercado hipotecario. Es así que, de acuerdo con las características del cliente su función será la de encontrar la más conveniente para el futuro hipotecado.

Cuáles son las ventajas que ofrecen los intermediarios?

Los intermediarios financieros suelen tener una disponibilidad horaria mucho más amplia que una entidad financiera. Ofrecen excelente atención personalizada y una de sus mayores ventajas es el ahorro de tiempo que le brindan al cliente.

El contexto pandémico que estamos viviendo aceleró unos cambios que ya se venían dando en los bancos. La reestructuración actual propicia que las entidades cada vez tengan menos oficinas físicas. Y, en consecuencia la atención al cliente está pasando casi por completo al modo online o telefónico.

Es por esto que se hace interesante contratar a un intermediarios financieros, ya que será el encargado de gestionar la búsqueda de la hipoteca que mejor a las necesidades del comprador de vivienda. Gracias a su amplia disponibilidad horaria, proporcionan un ahorro imposible de conseguir en los bancos tradicionales o incluso en las entidades online.

Estos profesionales analizan el perfil económico, buscan una entidad financiera y encuentran el producto que cuadra a la perfección con el perfil del hipotecado.

Cuáles son las funciones de un intermediario hipotecario?

Un profesional que se considera intermediario financiero o hipotecario deberá cumplir las siguientes funciones:

Brindar propuestas de distintos tipos de préstamos

Su función no solo se limita a las gestiones precontractuales, sino que además encarga de presentar y explicar punto por punto los contratos para cada tipo de préstamo que le ofrezca a su cliente .

Colaboración en la elección del préstamo

El intermediario debe ayudar al interesado en la elección de la hipoteca, aportandole datos sobre si es mejor adquirir la vivienda a través de préstamos o no. Para ello le informará a sus clientes de todas las condiciones que imponen las entidades financieras, inmobiliarias o empresas constructoras.

Gestiones precontractuales

Luego de pasada la etapa de asesoramiento y elección de la hipoteca, el profesional comenzará con la negociación entre la entidad y el interesado. Intentará mejorar las condiciones en el banco y acompañará al cliente a la firma de la hipoteca, previo acopio de toda la documentación pertinente.

Ahorro para el cliente

Además de conseguirle el mejor préstamo del mercado en función de sus posibilidades, el intermediario le ahorra algo invaluable: tiempo. Por si fuera poco, el ahorro se traduce también en unas atractivas condiciones financieras, especialmente en lo referente a tipos de interés.

Se vendieron más hipotecas online en el 2020?

La contratación de las hipotecas a través de internet está viviendo un auge. Esto viene sucediendo desde hace algunos años, pero la realidad es que la pandemia del Coronavirus ha llegado para agilizar el proceso. La digitalización de las entidades financieras es un camino en el que la industria financiera viene trabajando hace años, pero nunca tuvo una aceleración tan marcado como durante el 2020.

Con las restricciones a la movilidad que dispuso el gobierno con los primeras noticias del coronavirus, nuestras salidas y actividades sufrieron recortes y modificaciones radicales. Dejó de ser común entonces recorrer bancos con el fin de encontrar el mejor préstamo. Los contactos con el exterior dejaron de ser prioridad y comenzaron a prevalecer los contactos online.

Un estudio publicado recientemente reveló que con la pandemia de Coronavirus, la contratación de hipotecas online verificó un aumento destacable. Durante los seis primeros meses del año, el número de contrataciones de hipotecas a través de internet aumentó un 24% respecto al mismo periodo del 2019.

Un punto que juega a favor dentro de este tipo de hipotecas es que el público al que va dirigido es más joven. Este tipo de cliente potencial es reticente a ir a una entidad financiera a consultar condiciones. Su falta de tiempo, junto a los horarios poco flexibles de los bancos, potencia la contratación de hipotecas online. Es por esto que la figura del intermediario se potencia, ya que será fundamental para otros perfiles no muy fanáticos de la tecnología. Su función principal será aquí la de colaborar con las personas que no están tan familiarizadas con el mundo digital pero que prefieren, debido a los confinamientos reiterados y las condiciones de salud, gestionar una hipoteca desde sus casas.

¿Te ha servido esta información? Conocés más sobre el intermediario hipotecario? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

Chat en WhatsApp

También podría interesarte:

https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/como-pedir-una-hipoteca-septiembre-2020/

En Alquilar

Compensación de la fianza en alquileres

20 enero, 2021 No hay comentarios

¿En qué casos el arrendador de una vivienda en alquiler puede hacer uso del monto depositado en carácter de fianza? Pueden compensarse con ese dinero todo tipo de deudas o desperfectos que haya dejado el inquilino en la vivienda? En este post te lo contamos.

En este artículo encontrarás:

Si eres inquilino o arrendador de una vivienda en alquiler y el contrato de alquiler está llegando a su fin, es posible que te lo estés preguntando. ¿En qué casos el arrendador puede usar el monto que el inquilino entregó como fianza? Si eres inquilino y no tienes intención de seguir arrendando esa vivienda, la devolución de la fianza es un monto nada despreciable que podrá darte un respiro económico. Si eres arrendador querrás tener ese monto como garantía para solventar los eventuales gastos que haya dejado tu inquilino. Pero ¿en qué casos el arrendador puede descontar el monto a devolver? ¿Qué debe tener en cuenta el inquilino para garantizar que se le devuelva ese dinero en su totalidad? Lee este post y depejarás tus dudas.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. La LAU establece en su artículo 36 las condiciones de la fianza de alquiler que debe entregar el inquilino.

Fianza obligatoria. Monto.

A la firma del contrato de alquiler es obligatoria la prestación por parte del inquilino de una fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Actualización

La fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato de alquiler (o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica). Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo que exceda de cinco años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Garantías adicionales

En el mismo artículo 36, la LAU establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el inquilino de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Ello se condice con lo indicado en el artículo 4 respecto de que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

En definitiva, por acuerdo de arrendador y inquilino, pueden incluirse garantías adicionales a la fianza. Claro está que cuando se incluyen este tipo de cláusulas, son impuestas por el arrendador como requisito para dar la vivienda de su propiedad en alquiler. Si quieres saber más sobre garantías adicionales a la fianza, lee este post.

Aviso al arrendador para recuperar la fianza

Conforme la Ley de Arrendamientos Urbanos el inquilino debe dar aviso al arrendador como mínimo 30 días antes de abandonar el piso. Por ello, si eres inquilino, debes notificar al arrendador, por escrito y con al menos 30 días de anticipación, de tu intención de irte. Asimismo, es importante que sepas que, si te marchas de la vivienda antes de haber cumplido un año o el plazo acordado, tendrás que abonar una penalización correspondiente a los meses que te quedan por cumplir. Esta penalización puede ser devengada del monto de la fianza.

Plazo de devolución

Ten presente que cada Comunidad Autónoma establece un tiempo determinado para proceder a la devolución de la fianza. El arrendador inspeccionará el piso y verificará el pago de los servicios una vez concluido el contrato de alquiler. Si todo está en orden, solicitará al organismo correspondiente el reintegro de la fianza. Será el arrendador quien se encargará de devolver el importe de la fianza al inquilino.

Interés por demora en devolver la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves por parte del inquilino sin que se restituya la fianza, esta devengará un interés legal.

Uso de la fianza en compensación

Si eres inquilino, cuando llegue la finalización del contrato es importante que entregues la vivienda en las mismas condiciones en que te fue dada y con las cuentas pagas a la fecha de tu salida. Esa es la obligación legal que te compete y la mejor manera de evitar reclamos y descuentos en el monto de la fianza. Ya que, como dijimos, la fianza funciona como un depósito en garantía para que el arrendador no se vea perjudicado ante situaciones como la que se describen a continuación.

El art. 36.4 de la LAU, establece la obligación de restituir la fianza en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves. Pero la ley no establece que deba devolverse obligatoriamente el importe íntegro, sino el “saldo de la fianza” que corresponda. De esta manera, se le da posibilidad al arrendador de descontar aquellas cantidades que a la finalización del contrato hubiera dejado pendientes el inquilino.

Compensación de fianza por deudas en los suministros

Una de las situaciones que otorgan derecho al arrendador a realizar una deducción en el monto de la fianza es que existan deudas en los servicios, impuestos y suministros de la vivienda. Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador verificará el estado de pago de los servicios, impuestos y suministros que fueran a cargo del inquilino. Tal es el caso del IBI, la electricidad, el gas, el servicios de agua y demás costes que en el contrato figuren a cargo del inquilino. Si el arrendador constata una deuda, podrá usar el monto de la fianza para saldarla y devolverá al inquilino el saldo restante de fianza, si lo hubiera.

Compensación de fianza por daños en la vivienda

La fianza sirve, entre otras cosas, para que el arrendador repare los desperfectos o daños que pudo ocasionar el inquilino. Por ello es importante que el inquilino entregue el piso en condiciones y limpio. Antes de entregar las llaves conviene reparar todo lo debe ser reparado. El arrendador notará cualquier desperfecto y para saldar los costes usará la fianza. Al finalizar el contrato de alquiler, el piso debe de ser devuelto en el mismo estado en el que se entregó.

Compensación de fianza por falta de elementos del inventario

Si el piso se entregó con mobiliario y enseres, la falta de alguno de los elementos que constan en el inventario puede dar lugar a una deducción en la fianza. A veces el paso del tiempo nos hace olvidar qué había en el piso cuando entramos a vivir en él. Por eso es importante que antes de entregar la vivienda, el inquilino verifique que la misma contenga todos los elementos que el inventario indica.

Compensación de la fianza en alquileres. ¿Tienes dudas? ¿Necesitas ayuda?

Si necesitas asesoramiento respecto de tu contrato o buscas local o piso para alquilar, contáctate con Oi Real Estate, en donde te ofrecemos un servicio premium en gestión de alquileres.

¿Estás buscando piso, te ayudamos a encontrarlo rápidamente. Si eres arrendador y quieres poner tu piso o casa en alquiler, hacemos el inventario, nos encargamos integralmente de la publicación, seleccionamos a los candidatos con base en un estudio de solvencia, estudiamos la documentación y redactamos el contrato conforme la ley actualizada.

Además contamos con firma digital en todo tipo de documentos, nos encargamos de la entrega de llaves y de los cobros y pagos de alquiler. Incluimos un seguro de impago y pintamos de manera gratuita el piso luego de que se marche un inquilino.

También puede interesarte:

¿En qué consiste el depósito de fianza para alquilar un piso?

En Alquilar

Alquiler con opción de compra: todo lo que tienes que saber

20 enero, 2021 No hay comentarios

Sabemos que la decisión más importante en la vida de una persona puede coincidir con el momento de elegir su lugar de vivienda. Muchas veces parece más difícil la posibilidad de comprar un inmueble, y la gente se inclina por la modalidad de arrendamiento. En este caso te contamos de qué se trata el alquiler con opción de compra, una posibilidad que se acerca a ambos extremos. Recuerda de contactarte con nuestros asesores para una atención personalizada acerca del alquiler con opción de compra.

En este artículo encontrarás:

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

Como la frase lo indica un alquiler con opción de compra es exactamente eso. Es decir, un inquilino puede arrendar una vivienda a un propietario, pero luego de determinado tiempo (pactado entre las partes), puede decidir comprar el inmueble. Por lo tanto, estamos hablando de una combinación entre dos operaciones inmobiliarias.

En la actualidad, la posibilidad del alquiler con opción de compra se ha convertido en una de las elecciones más adquiridas. Esta fórmula da lugar a invertir el dinero destinado para el alquiler de una vivienda a una posterior compra de ella.

En los casos de alquiler con opción de compra se ejecuta un modelo donde conviven un alquiler tradicional y una compraventa. Esta situación está amparada por un tipo de convenio que tiene dos negocios jurídicos. Significa que el inquilino arrienda una vivienda con las mismas condiciones que en un alquiler normal y después de pactar un plazo, en ese momento podrá decidir si ejerce la opción de compra o no.

Este tipo de operación genera interés entre todos aquellos que no tienen la posibilidad de lograr juntar grandes ahorros con los que acceder a la compra directa de un piso. También para los que no se pueden decidir de inmediato en la compra de un inmueble.

¿Cómo es el contrato para los inmuebles con opción de compra?

Para este tipo de negociación son necesarios dos contratos: el contrato de compraventa y el contrato de alquiler.

Contrato de alquiler

El primer contrato se rige bajo las normativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En él deben figurar una serie de cláusulas obligatorias:

Los datos detallados del inmueble en cuestión: dirección, uso o destino, estado general.
La vigencia: duración de los tiempos determinados para el alquiler de esa vivienda, y el plazo a partir del cual el arrendatario puede ejercer ese derecho a compra.
Los precios: aquí se detallan los costes de las rentas anuales, y del alquiler mensual que el arrendatario va a tener que pagar al propietario. También la forma de pago y las fechas límites.
El importe de la fianza y su derivación en caso de ejecutarse la compraventa del inmueble.
La prima inicial por ejercer el derecho a compra siempre que se haya acordado con el fin de asegurar la posterior compra por parte del inquilino.
Las obligaciones que le toca cubrir por los gastos en cada caso sobre el pago de los suministros, reformas, derramas, etc.
Las posibles penalidades por incumplimientos de contrato de ambas partes.

Contrato de compraventa

Luego de vencerse el contrato de alquiler, tendrá lugar el contrato de compraventa, que en este caso se rige bajo las normas del Código Civil y en el Reglamento Hipotecario. Este modo de convenio puede ser un poco más complicado y deberán ponerse en detalle algunas otras cuestiones como las siguientes:

La voluntad total y la obligatoriedad de que el casero venderá la propiedad al concluir el plazo de alquiler al inquilino.
La posibilidad del inquilino de decidir si finalmente quiere comprar o no el inmueble sobre el cual se ha pactado el arrendamiento.
Los plazos, teniendo en cuenta cuánto tiempo tiene el inquilino de utilizar el derecho de compra.
El precio exacto de la venta del piso.
El porcentaje de las cuotas de alquiler que se pueden deducir después de la venta.
La prima inicial aportada por el inquilino para la ejecución de compra.
La distribución de los impuestos y pagos asociados a la compraventa, teniendo en cuenta quién es responsable del gasto.

Derechos y obligaciones del inquilino

En los casos de alquiler con opción de compra, los inquilinos, al igual que en otras situaciones, cuentan con una serie de derechos y otras obligaciones que deben respetarse.

Entre los derechos se distinguen los siguientes:

El derecho de permanecer alquilando en esa propiedad durante los años mínimos estipulados por ley o el plazo que se haya acordado entre las partes.
La posibilidad o la exclusividad de la compra, esto quiere decir que será el inquilino la única persona que podrá comprar la casa durante el plazo pautado.
El derecho a la deducción del alquiler, teniendo en cuenta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
La garantía de deducir todas las mensualidades que haya pagado el inquilino al precio de compra pactado.

Por supuesto, también existe un listado de obligaciones o responsabilidades que el arrendatario debe cumplir. Aquí te mostramos dos ejemplos primordiales:

Pagar a tiempo la renta, ya que si el inquilino tarda más de dos meses en pagar la renta, perderá automáticamente la opción a compra.
No prorrogar el contrato. Si el arrendatario decidiera prorrogar la vigencia de alquiler, también, perderá de forma inmediata la posibilidad de comprar el inmueble, porque estaría incumpliendo con una exigencia fundamental para este tipo de operación. Se anula irreflexivamente el contrato de compraventa.

Derechos y obligaciones del propietario

Los propietarios cuentan con derechos que deben ser tenidos en cuenta por ambas partes. Estos son los siguientes:

Recibir el pago de la renta de manera adecuada, sin retrasos, todos los meses.
El derecho a subir el precio de la vivienda siempre y cuando se relacione con los datos del IPC.
La posibilidad de solicitar una prima para la ejecución de esta opción de compra. La prima se conoce como aquella cantidad que el inquilino entrega al propietario para mantener la ejecución de opción de compra. Este monto suele variar entre un 5% y un 10% del valor pactado total de la vivienda.

Por otra parte, las obligaciones del propietario tienen que ver con lo siguiente:

Mantener en regla todas las cláusulas declaradas en el contrato. Aquí es importante que sepa que no puede ceder de ninguna manera, ni alquilar, ni vender a un tercero el piso, aunque mejoren la oferta.
Responsabilizarse por la reparación o las reformas del edificio, al igual que lo hace un propietario en un alquiler tradicional.
Declarar las ganancias percibidas por el alquiler ante Hacienda.
Declarar la ganancia por la ejecución de la prima.

Ventajas del alquiler con opción de compra

Para el comprador

Todo el alquiler que se paga se deduce del precio final, con lo cual es una buena opción para quien quiere ir ahorrando al mismo tiempo que no siente que tira el dinero en un alquiler que no va a recuperar.

Tiene la compra asegurada, aunque existan posteriores ofertas mejores para el anterior propietario.

Para el vendedor

Gana dinero con el alquiler desde el primer momento, es decir, no tiene que esperar un número de meses concreto para poder recibir algún ingreso. Con la prima se asegura un ingreso de dinero alto y rápido.

No tendrá la vivienda vacía mientras espera el momento de la compraventa, y así evitará situaciones de ocupaciones o de deterioro del inmueble por falta de uso.

Esperamos haberte clarificado los puntos fundamentales sobre el alquiler con opción de compra. Si necesitas más información para decidirte sobre cuál operación te sienta mejor, contáctate con Oi Real Estate.

Contáctanos

También puede interesarte:

Gestión de alquileres: Lo que tienes que saber

En Tendencias de mercado

Proyectos urbanísticos para España en 2021

20 enero, 2021 No hay comentarios

Luego del 2020, año en el que la pandemia del coronavirus ha retrasado, por lo general, los planes de todo el mundo, Madrid afronta un año clave. Ya que tiene varios proyectos urbanísticos para llevar a cabo. Hoy te contamos algunos de ellos.

Chat en WhatsApp

En este artículo encontrarás:
Toggle
¿Qué proyectos urbanísticos se estiman para este año?
Otros más…
Ocho grandes proyectos urbanísticos
Una Puerta del Sol más equilibrada
La circunvalación verde
Proyectos urbanísticos: El bulevar de Joaquín Costa
Plaza de España: nuevo eje verde
Obras en la catedral blanca
Proyectos urbanísticos: Madrid Nuevo Norte
Metro en la Gran Vía

¿Qué proyectos urbanísticos se estiman para este año?

El Ayuntamiento espera inaugurar la Plaza de España. En 2021 está previsto que concluya la reforma que comenzó en mayo de 2019, en los estertores del mandato de Manuela Carmena. Y que acabará con José Luis Martínez-Almeida como alcalde.

El contrato para las obras se adjudicó por 62 millones de euros ya en la recta final de la anterior legislatura. El Consistorio confía en terminar los trabajos este año a pesar de la paralización impuesta por la pandemia.

Por otro lado, varias de las reformas de mayor calado que se desarrollarán durante 2021 tendrán que ver con la eliminación de distintos viaductos y pasos elevados.

Ya está desmontado el de la calle Joaquín Costa, que se demolió en tiempo récord tras la detección de daños estructurales. Y en 2021 se reurbanizará su entorno, que contará con un bulevar, carriles bici y más zonas verdes.

Otros más…

También está prevista la supresión del viaducto de Pedro Bosch, más conocido como puente de Pacífico, que irá acompañada de una regeneración «verde» y varios equipamientos para la zona. Como, por ejemplo, una unidad integral de distrito de la Policía Municipal, una base del Samur-Protección Civil y un centro de día.

Además, continuarán los trabajos de remodelación del Nudo Norte de la M-30, que se iniciaron a finales de noviembre y se prolongarán hasta el último trimestre de 2022.

En Villaverde se llevará a cabo la reurbanización de la calle Eduardo Barreiros, que incluye la creación de un nuevo carril bici de doble sentido, que conectará el distrito con Usera.

Con lo que respecta a la movilidad, el Consistorio iniciará la creación del carril bici del eje Prado-Recoletos-Castellana, con el sector que irá de Plaza de Castilla a Nuevos Ministerios. Y, también, ejecutará la peatonalización definitiva de la Puerta de Sol y de otros 48 tramos viarios repartidos por los 21 distritos.

Por último, se construirán distintos equipamientos como unidades integrales de distrito de Policía Municipal (Puente de Vallecas, Retiro) y centros deportivos municipales (en la plaza de la Cebada, la Costanilla de los Desamparados y el Ensanche de Vallecas). Asimismo, se harán centros de servicios sociales (Villa de Vallecas, Ciudad Lineal, San Blas-Canillejas) y aparcamientos disuasorios (Villaverde, San Blas-Canillejas, Moncloa-Aravaca).

Ocho grandes proyectos urbanísticos

Los trabajos enfrentan la reordenación del espacio urbano, abordan el refuerzo del transporte público, las peatonalizaciones, el trazado de nuevas zonas verdes y la ampliación del entorno construido. A continuación, te contamos los ocho proyectos que transformarán el rostro de la capital.

Una Puerta del Sol más equilibrada

Los tranvías dejaron de circular por el kilómetro cero en 1949 y en agosto de 2020 terminaron también de hacerlo los vehículos privados. Desde hace cinco meses los coches tienen prohibido acceder al perímetro de la Puerta del Sol. La segunda fase de la intervención comenzará en el primer trimestre de 2021 y busca reordenar el icónico foro, introduciendo nuevos criterios formales que contribuyan a la estabilidad espacial.

De acuerdo con este plan, la plaza mantendrá una fuente en el medio, pero las tres conocidas esculturas que la decoran cambiarán de ubicación.

Del mismo modo se acometerá el traslado a un lateral del ascensor acristalado de Adif, conocido como Tragabolas. Organizar las diversas piezas, monumentos incluidos, en los bordes de la plaza, liberará el centro del kilómetro cero.

La circunvalación verde

Una gran corona forestal conectará las áreas naturales de El Pardo, al norte de la capital, con los cursos bajos de los ríos Manzanares y Jarama, al sureste. El proyecto, fruto de los Pactos de la Villa firmados por todos los grupos municipales, se ha denominado Bosque Metropolitano y abarcará 14.200 hectáreas. La nueva circunvalación verde tardará unos 12 años en terminarse.

El plan saldrá a licitación pública en los primeros meses de 2021 para comenzar su ejecución a partir del verano y acabar 21 meses después. La remodelación de la zona, que se inició con la demolición del templo rojiblanco, incluye un nuevo desarrollo residencial.

Proyectos urbanísticos: El bulevar de Joaquín Costa

Se extenderá un nuevo bulevar flanqueado por un carril bici y un carril bus en cada sentido. Decorará el espacio una muestra escultórica al aire libre, similar a la que luce en el Paseo de la Castellana, 40. Además, el proyecto que presentó el Consistorio recupera la histórica glorieta de López de Hoyos con nuevo mobiliario y jardines infantiles. Se plantarán 330 nuevos árboles en las aceras y la mediana central.

Los trabajos comenzarán en enero y durarán nueve meses. La remodelación otorgará al peatón un 20% más de espacio público, según datos municipales. “La tendencia global es a recortar sitio en la ciudad para el transporte privado”, apunta Alfonso Sanz, urbanista especializado en movilidad y socio de la consultora Gea21.

Plaza de España: nuevo eje verde

Como ya mencionamos más arriba, la intervención permitirá dar continuidad peatonal y ciclista a los espacios verdes del entorno de la Plaza de España, que hasta ahora permanecían segregados por varias infraestructuras de tráfico. Así ocurría con los Jardines de Sabatini, el Parque del Oeste, el Campo del Moro o Madrid Río. Las obras incluyen la plantación de 1.340 nuevos árboles de más de 50 especies. A la mejora ambiental se añade la reducción del tráfico, que ya puede observarse. El lateral de la torre de Madrid ha perdido los tres carriles para el tráfico, convirtiéndose en un paseo peatonal.

La actuación supondrá, además, clausurar el túnel para coches que enlazaba la Gran Vía con la carretera de Extremadura (A-5). En su lugar se alargará un paso subterráneo que va a conectar Ferraz con la calle de Bailén.

Obras en la catedral blanca

La reforma del estadio Santiago Bernabéu es un misterio. Desde el club evitan apuntar una fecha oficial sobre su culminación.

Enrique Azipilicueta, arquitecto deportivo que participó en el diseño del Wanda del Atlético de Madrid, estimaba que las obras del Bernabéu podrían finalizar en 2021 “si no tienen problemas de suministro y quieren apretar”. El proyecto en construcción incluye la instalación de una cubierta retráctil. El centro comercial ubicado hoy en la esquina Este se derribará para acoger la ampliación del vuelo.

Proyectos urbanísticos: Madrid Nuevo Norte

Se construirán 348 edificios, de los que un 60% serán oficinas y el 35% viviendas, además de equipamientos públicos.

La gran estación del norte de la capital se reformará para ampliar la playa de vías (de 20 a 31) y convertirse en otro gran núcleo de la alta velocidad española. Chamartín planea convertirse en una gran red de transporte público hiperconectado, que también dará acceso al tren de cercanías, metro, autobuses urbanos e interurbanos. Y, también, a una pionera línea de autobús de alta capacidad y prioridad semafórica.

Metro en la Gran Vía

Las obras de la estación, que empezaron en agosto de 2018 y debían haber acabado en abril de 2019, parecen llegar a su fin. El coronavirus aplazó la inauguración. Pero el Consistorio asegura que el servicio se restablecerá el próximo verano.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Realtor. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

Contactarte con Oi Realtor

En Ciudades y Barrios

Rutas para hacer running en Barcelona

20 enero, 2021 No hay comentarios

El running está pisando fuerte como mejor actividad física durante el confinamiento. Desde Oi Realtor te contamos por qué es una actividad tan elegida y cuáles son las mejores rutas para el running en Barcelona.

En este artículo encontrarás:
Toggle
¿Por qué hacer running?
Las mejores rutas de running en Barcelona
Running en Montjuïc
Running en Paseo Marítimo
Running por la Carretera de Les Aigües
Parc de la Ciutadella
Correr por Diagonal

En pleno confinamiento por el coronavirus muchos han empezado a revalorar la libertad que tiene el running. Bueno para la salud, para la mente, ¡Y no necesitas nada para hacerlo!

¿Por qué hacer running?

Uno de los secretos del éxito del running es la increíble capacidad de mejora que podemos apreciar en nuestro rendimiento con un poco de constancia en los entrenamientos. Muestra de ello es que a cualquier hora del día nos podemos encontrar gente poniéndose en forma a través del running.

Barcelona es una ciudad ideal para hacer running. Además de su magnífico clima, la ciudad te permite salir a correr por la montaña, la playa y por increíbles entornos urbanos que puedes elegir en función de tus gustos, preparación física y niveles de exigencia.

Por eso, hoy os presentamos las 10 zonas más runners en Barcelona…

Las mejores rutas de running en Barcelona

Running en Montjuïc

Además de las increíbles vistas de la ciudad, corriendo por Montjuïc te encontrarás con preciosos jardines, instalaciones olímpicas y algunos de los principales centros culturales de Barcelona.

El espectacular parque de Montjuïc ofrece una infinidad de rutas con diferentes desniveles y rampas que se van endureciendo a medida que el recorrido se aproxima a lo alto del castillo.

Un buen trayecto de unos dos kilómetros es comenzar desde el castillo (una antigua fortaleza militar ubicada en la cima de la montaña), pasando por el Estadio Olímpico hasta llegar al Museu Nacional d’Art de Catalunya (MNAC). Como premio, al caer la noche puedes disfrutar del espectáculo de luces, música y agua que ofrece la Font Màgica.

Running en Paseo Marítimo

Uno de los itinerarios más concurridos por los runners de Barcelona debido a la anchura del paseo y lo reconfortante de correr acompañado de la brisa marina. La vista al Mediterráneo hace que este sitio sea tan especial para el running.

Casi la totalidad del trayecto (unos 6 kilómetros) está pavimentado pero, si te animas, puedes adentrarte en la playa de la Barceloneta y correr por la arena.

Para evitar aglomeraciones y poder correr con soltura durante el verano, lo ideal es acudir muy temprano o a última hora de la tarde.

Running por la Carretera de Les Aigües

Hacer un recorrido por la carretera de les Aigües es un auténtico placer para cualquier runner, ya que permite correr por la naturaleza sin alejarse del casco urbano de Barcelona.

Se trata de un trayecto de 10 kilómetros por la montaña de Collserola (muy cerca del Parque del Tibidabo), donde el terreno es casi siempre plano. Además, se corre por el lado del mar, por lo que disfrutas de unas vistas magníficas de Barcelona.

Parc de la Ciutadella

Ubicado en pleno corazón de Barcelona. Puede estar masificado en determinados momentos (especialmente cuando llega el buen tiempo y en fin de semana).

Hacer running en este sitio es disfrutar de su precioso lago, sus árboles centenarios, jardines, esculturas y la cascada monumental. ¡Anímate!

Correr por Diagonal

Si prefieres el asfalto y el bullicio de los entornos urbanos, correr por la avenida Diagonal es tu mejor opción. Sus cerca de 11 kilómetros atraviesan toda Barcelona desde la montaña hasta el mar, por lo que puedes conocer la ciudad mientras corres por las anchas aceras de una de las calles más famosas de Barcelona.

Te proponemos un recorrido de cerca de 5 kilómetros entre la Plaça Francesc Macià y la de Glòries, dos de los puntos neurálgicos de la capital catalana.

Ahora nada más queda elegir la que más se adapte a tí, ¡Y empieza a correr!

En Alquilar

Stock de pisos en alquiler y variación de precios

19 enero, 2021 No hay comentarios

El stock de pisos en alquiler aumentó durante la pandemia de la COVID-19. El mercado de alquiler tuvo mucho movimiento apenas se atenuaron las restricciones de movilidad. También provocó una caída en los costes de renta. Entérate en este artículo cómo sigue el mercado inmobiliario.

En este artículo encontrarás:

Si eres propietario de un piso en alquiler o eres un inquilino buscando hacer una mudanza, este artículo puede interesarte. Sabrás que en toda España hubo grandes golpes que alteraron a la economía y a la actividad normal del país. Los alquileres también se vieron afectados: las grandes ciudades como Madrid y Barcelona presentaron enormes caídas en los precios de renta, así como también un gran aumento en el stock de pisos en alquiler. Contáctate con Oi Real Estate para una atención personalizada y asesórate sobre todo lo que necesitas saber en cuanto a alquileres.

Stock de pisos en alquiler

La crisis sanitaria y económica causada por la llegada de la pandemia de COVID-19 ha provocado importantes cambios en el mercado inmobiliario, sobre todo, en relación con los alquileres.

En primer lugar, en el periodo de marzo a junio de 2020 la situación se había visto paralizada. Sin embargo, en cuanto se fueron alivianando las restricciones de confinamiento la situación cambió. Cuando dejamos el encierro total debido al Estado de Alarma, el stock de pisos en alquiler, a nivel nacional, alcanzó un récord máximo a fines de diciembre del 2020. Quedó un 78% por encima de principios de año. De hecho, frente a los niveles de más bajo stock, analizados cuando el Gobierno decretó las medidas más restrictivas a la movilidad, la oferta de viviendas se ha duplicado en apenas ocho meses.

Precios de alquileres

El precio medio de los alquileres cerraron el año anterior con una leve suba del 1,4%. Los valores en los mercados más dinámicos para el alquiler han cerrado el año con caídas históricas: con Barcelona a la cabeza, con un descenso del 9,4% interanual, seguido por Madrid (-7,3%), Palma (-6,2%), Málaga (-5,6%) y Sevilla (-5,2%).

Demanda de alquileres

Como consecuencia de la caída de los precios y a partir de la flexibilización de las normas de restricción social, la demanda de alquileres, también, se disparó. El interés por modificar la vivienda aumentó en un promedio del 77%. Esto sobre la base de la comparación de principios de marzo y fines de diciembre.

Esta situación fue aumentando gradualmente. Dentro del análisis que podemos hacer de las preguntas respondidas por los inquilinos interesados, encontramos que la situación de confinamiento animó a la gente a cambiar de vivienda. Muchos descubrieron que necesitaban cambiar de piso por haber sufrido el encierro en espacios pequeños o sin patios o jardines. Por esa razón, muchas personas tomaron la decisión de buscar otros pisos de alquiler.

Incluso, los que tuvieron que realizar teletrabajo, encontraron que pueden contar con lugares más apropiados para esta ocasión y buscaron cambiar de piso. Entre el mínimo de marzo, con el arranque del confinamiento y la incertidumbre general, y el interés de cambio, la demanda de vivienda de alquiler se cuadruplicó.

Incremento de stock de pisos de alquiler

Las provincias de Madrid, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife, Granada y Córdoba han registrado importantes incrementos del stock de pisos en alquiler durante el año pasado. Otros grandes mercados de la vivienda como Baleares, Barcelona, Málaga, Las Palmas y Valencia también han aportado registros de subidas generalizadas de las viviendas que se ofrecen en el mercado de alquiler. Están por arriba del 80%. Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia son los mercados con mayor número de pisos disponibles en alquiler.

Por el lado contrario, también hay otros sectores que cerraron el año con bajas en el número de casas en el mercado de arrendamiento. Entre ellos se encuentra Ceuta (-32%), Soria (-24%), Ciudad Real (-14%) o Segovia (-13%). Estos datos surgen de la comparación de la primera semana de enero con la última de diciembre.

Granada, Huesca, Sevilla y Málaga, los lugares más activos para encontrar piso de alquiler

Si ponemos el ojo sobre las capitales de provincia, se puede observar como la demanda se ha disparado en muchas ciudades de España. Aunque se trate de un mercado pequeño, Huesca se encuentra entre los más activos y dinámicos. Ha cuadruplicado las visitas si se comparan los meses de enero y diciembre. Por delante de grandes capitales como Sevilla, Málaga, Barcelona, Madrid o Valencia, donde también se ha visto duplicar el interés por hallar un nuevo piso de alquiler.

En otras capitales un poco más pequeñas como Pontevedra, Cáceres, Toledo, Cádiz o Badajoz, la actividad semanal de las visitas se ha disparado en los últimos meses del año. Todo siempre analizando la comparación con el inicio de 2020.

Por otro lado, existen algunas capitales en donde la demanda se ha mantenido básicamente estable. Esto sucede en provincias del interior como Soria (4%), Guadalajara (14%) y Cuenca (26%), junto a otras costeras como Santander (28%) y Almería (28%).

Finalmente, el stock de pisos de alquiler en las grandes capitales ha sido el que ha tirado de la oferta en toda España, y el que ha provocado que muchas capitales hayan comenzado a ver caídas de los precios desde la vuelta a la normalidad tras el confinamiento.

Hasta catorce capitales han logrado duplicar la oferta de viviendas en alquiler, y hasta diecisiete de ellas se encuentran por encima de la media nacional. Mientras que Madrid y Barcelona acaparan la bolsa de viviendas en arrendamiento en España, en Granada, Sevilla, Málaga, Palma o Alicante, el número de viviendas en el mercado de alquiler se ha duplicado en apenas doce meses.

En contraposición a lo comentado más arriba, siete capitales vieron como el stock de viviendas en alquiler bajó durante el pasado 2020, desde las dos cifras de Ceuta, Ciudad Real y Cuenca, a los pocos cambios de Huelva, Melilla y Badajoz.

Contacto Oi Real Estate

Recuerda que puedes contar con agentes profesionales para obtener un alquiler accesible y seguro. No dudes en contactarte con nuestros representantes asesores de Oi Real Estate y quítate toda incertidumbre sobre cómo y dónde alquilar. Si eres propietario, te aconsejamos para colocar tu piso en las mejores condiciones y obtener inquilinos muchos más rápido.

Contáctanos

También puede interesarte:

El contrato de alquiler: todo lo que debes saber

En Hipotecas

Segunda hipoteca o renegociar con el banco: qué conviene más?

19 enero, 2021 No hay comentarios

Hay circunstancias que pueden llevarnos a necesitar más liquidez por lo que las entidades financieras nos proponen una segunda hipoteca, renegociar la que tenemos o subrogar.

Supongamos que pedimos una hipoteca hace un par de años con intereses rondando el 4%. En la actualidad, debido a la crisis económica desatada por el coronavirus los índices han descendido raudamente, gracias a las políticas monetarias dispuestas por el Banco Central Europeo. De esta manera, las tasas que antes se pagaban más altas han disminuido y los contratos que se pueden lograr con los bancos tienen muchas mejoras.

El 2020 golpeó a muchas economías familiares, y es posible que no encuentres el alivio financiero que esperabas tener luego de un año tan difícil. Es por esto que, ante la necesidad de liquidez los bancos ofrecen distintas opciones para poder conseguir más dinero. Esto se logra a través de una segunda hipoteca, mejorando las condiciones de tu préstamo con el mismo banco o incluso cambiando de entidad financiera.

Si te encuentras en esta situación, no te pierdas este post en el que analizaremos las diferencias entre segunda hipoteca, novación y subrogación.

En este artículo encontrarás:
Toggle
Segunda hipoteca: en qué consiste?
Qué me solicitará el banco si quiero contratar una segunda hipoteca?
Renegociar con el banco la primer hipoteca o buscar la subrogación en otro banco
¿Qué se puede modificar con la novación?
Subrogación: el cambio de banco
Cuánto me cuestan una novación y una subrogación?

Segunda hipoteca: en qué consiste?

En el momento de decidir contratar una segunda hipoteca, deberás saber que estarás pagando dos cuotas al mes por el mismo inmueble. Esto repercutirá en el dinero al mes que tendrás que pagar y en las condiciones de ambos préstamos. Por ejemplo, si por algún motivo quieres cancelarlos deberás afrontar dos comisiones y penalizaciones que le corresponden a cada una.

Qué me solicitará el banco si quiero contratar una segunda hipoteca?

Si crees que la mejor alternativa es contratar otra hipoteca deberás conocer los requisitos y condiciones que suelen solicitar los bancos.

Para empezar, hay que tener en cuenta que al pedir una segunda hipoteca no se darán las mismas condiciones que para el primer préstamo. En general los requisitos exigidos son mayores, por lo que lograr una financiación alta o con intereses bajos será complicado de acordar. Esto sucede porque los bancos son más precavidos con la segunda hipoteca ya que se ha verificado que es la primera cuota que dejan de pagar los clientes en caso de tener dificultades económicas.

Los requisitos básicos que te pedirá el banco son:

No superar el 75% del valor de tasación entre las dos hipotecas
Tener pagado más del 50% del primer préstamo.
Contar con un excelente perfil crediticio, buenos ahorros y un trabajo estable

Renegociar con el banco la primer hipoteca o buscar la subrogación en otro banco

Otra de las alternativas que se presenta en caso de que no cumplas los requisitos anteriores, es la novación, la cual consiste en una mejora de las condiciones de la hipoteca dentro del mismo banco. Dentro de esta opción se permiten realizar muchos cambios que tienen que ver con el préstamo que tienes vigente con la entidad. En caso de no encontrar una solución de esta manera se puede plantear ir a otro banco, con lo cual estaríamos haciendo una subrogación de la hipoteca.

Siempre lo más recomendable es contar con el asesoramiento de expertos en financiación que puedan ayudarte y guiarte en este proceso. Esto te garantizará que consigas las mejores condiciones.

¿Qué se puede modificar con la novación?

Dentro de las diferentes variables que se pueden renegociar, las más frecuentes son:

Ampliación del capital: En caso de necesitar liquidez este sería el caso que más te interesaría. A través de este proceso se posibilita una refinanciación de la hipoteca.

Plazo de amortización. También se puede solicitar una ampliación de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales.

Tipo de interés. Es negociable reducir los intereses en caso de que concedan mejores condiciones cuando pides la novación o cambiar el tipo de interés, ya sea variable o fijo

Mejorar las condiciones. Si en el momento en el que contrataste la hipoteca no tenías un buen perfil es probable que las condiciones no fueron las más ventajosas. Si en este momento cuentas con otro perfil, tienes la posibilidad de quitar comisiones o cláusulas inconvenientes o avales si los tuvieras.

Subrogación: el cambio de banco

La otra posibilidad que podemos encontrar dentro de las operaciones financieras es la subrogación, la cual consiste en llevarse la hipoteca de un banco a otro, a cambio de mejorar las condiciones con el nuevo contrato.

Esto está permitido por ley y en la actualidad es una práctica muy difundida, ya que las entidades ofrecen cada vez ofertas más tentadoras con el fin de aumentar su cartilla de clientes. La mayor ventaja de las subrogaciones tiene que ver con la mejora en los intereses. Sin embargo, esta operación no sólo puede traernos beneficios financieros al lograr una rebaja en las cuotas por la baja en el interés. Además puede servir para deshacernos de los productos vinculados a la hipoteca que no nos interesaban, como seguros multiriesgo o de vida.

Cuánto me cuestan una novación y una subrogación?

Hasta ahora, la comisión por novación era del 0,5%, mientras que la de subrogación ascendía al 0,5% durante los primeros cinco años, para pasar después al 0,25%. Con la nueva Ley de Hipotecas sancionada en 2019, la comisión se limita al 0,15% durante los tres primeros años. Luego desaparece, además de bonificar los gastos de notaría, registro y gestoría asociados al nuevo préstamo.

La mayoría de los bancos asumen ya todos los gastos asociados a la firma de una nueva hipoteca, excepto el de tasación, con el fin de atraer a nuevos clientes procedentes de otras entidades. Pero la novación puede resultar más barata que la subrogación, al no necesitar de una nueva tasación sobre la vivienda.

¿Te ha servido esta información? Sabés ahora si te conviene más una segunda hipoteca? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

Chat en WhatsApp

También podría interesarte:

Diferencias entre subrogación y novación hipotecaria

En Comprar

Diferencia de precios entre vivienda nueva y vivienda usada

19 enero, 2021 No hay comentarios

La diferencia de precios entre la obra nueva y la de segunda mano es cada vez más significativa. Así, el segmento de inmobiliario usado cerró el año con rebajas en sus precios. Mientras que el precio medio de la vivienda nueva se situó en 2020 en los 2.476 euros por metro cuadrado en el conjunto de las capitales de provincia de España. Para obtener más información acerca de este tema, ¡sigue leyendo!

En este artículo encontrarás:
Toggle
Diferencia de precios
¿Qué sucederá con la vivienda nueva?
Diferencia de precios entre obra nueva y usada
Vivienda nueva: Los precios resisten
A pesar de la diferencia de precios, la vivienda nueva parece ganar terreno
La pandemia y la diferencia de precios

Diferencia de precios

Durante la presentación del “Informe Tendencias del Sector Inmobiliario con precios de vivienda nueva”, elaborado por Sociedad de Tasación, su consejero delegado, Juan Fernández-Aceytuno, ha desvelado que el precio medio de la obra nueva despidió el año con un incremento del 0,9% con respecto a 2019.

Siguiendo esta línea, una vivienda de tipo medio de unos 90 metros cuadrados costaría 222.840 euros. Sociedad de Tasación ha explicado que el ritmo de crecimiento del precio se ha ralentizado por tercer ejercicio consecutivo, “manteniendo la tendencia hacia la moderación de los precios iniciada a finales de 2018″.

El estudio demuestra que la brecha entre la vivienda nueva y el resto de modalidades se está ampliando. Según la tasadora, esta tendencia se va a mantener a lo largo del 2021.

¿Qué sucederá con la vivienda nueva?

Por otro lado, ha indicado que la falta de stock de vivienda nueva “va a afectar al mercado”. Y que la vivienda nueva puede recibir inversiones de personas que no quieran o que no sepan invertir en otros productos y prefieran invertir en ladrillo.

Además, Fernández-Aceytuno ha explicado que la tipología de vivienda demandada está cambiando por la pandemia y que “puede haber una oportunidad muy importante” tanto en compra como en alquiler. Sobre todo para aquellas personas que quieran salir del centro de las ciudades.

Si nos referimos al mercado de segunda mano, los descuentos se mantienen en torno al 5% desde marzo 2020. Y solo ha subido medio punto la capacidad de negociación.Ese medio punto es una tendencia del mercado, y la vivienda usada es más susceptible de negociar. Mientras que en vivienda nueva los promotores han mantenido precios y no han rebajado.

Si hay algo en lo que los expertos están de acuerdo es en que la contracción del precio será desigual en España. “Se espera un menor ajuste en el precio de la vivienda nueva porque su oferta va a ser más limitada”, apunta Félix Lores, economista de BBVA Research.

Diferencia de precios entre obra nueva y usada

La vivienda de segunda mano se lleva la parte más fea en esta crisis. Ya en septiembre, el Consejo General del Notariado registró un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Las noticias sobre la llegada de las vacunas han cambiado las expectativas de los vendedores, que se muestran resistentes a las grandes bajadas de precios. Esto está afectando al cierre de operaciones: la compra de vivienda de segunda mano bajó un 15,2% interanual en octubre, según el INE.

Desde el portal inmobiliario Fotocasa creen que el precio de la usada no caerá en exceso, porque está un 37% por debajo de los años del boom, Aunque reconocen que es un momento para buscar oportunidades. Según su último estudio, siete de cada diez profesionales inmobiliarios prevén bajadas de precios en los próximos seis meses. El 39% afirma que la recepción de solicitudes de contacto ha disminuido mucho. Y el 28% que ha caído ligeramente.

Con respecto a la vivienda usada, varios expertos, como Gonzalo Bernardos, aconsejan vender ya para no tener que aplicar más rebajas y comprar a lo largo de 2021. “En el primer trimestre del año habrá más ofertas”, dice convencido. En cualquier caso, “dada la enorme incertidumbre respecto a las variables fundamentales, incluyendo precios, las decisiones de compra deberían sustentarse en las circunstancias personales o familiares”.

Vivienda nueva: Los precios resisten

En lo que respecta a la vivienda nueva, los precios parecen resistir la crisis, al menos, de momento. Esto es así porque las estadísticas que surgen ahora corresponden a contratos privados firmados hace dos años.

Generalmente, el precio de la usada suele ser un indicador adelantado de lo que sucederá con la nueva. Pero, en este caso, las grandes promotoras insisten en que no habrá grandes rebajas. “Hay que tener en cuenta que se están produciendo 100.000 viviendas al año y hay demanda suficiente para cubrir esta cifra”, afirma Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña.

A pesar de la diferencia de precios, la vivienda nueva parece ganar terreno

Actualmente, existe un cambio de preferencias del comprador. Ahora busca terrazas, balcones, zonas comunes y más metros cuadrados. En este sentido, sale ganando la obra nueva y las periferias, antes penalizadas. “Tener calidad y buenos espacios comunes se ha puesto al nivel de importancia de la ubicación”, cree Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. “Las promociones con las últimas viviendas a la venta, en algunos casos áticos y bajos con jardín y aquellas más grandes, han sido favorecidas por la búsqueda de más amplitud por parte de los clientes”, apunta Cuervo.

Otra ventaja para la vivienda nueva es la migración de dinero financiero a dinero inmobiliario. Es decir que la vivienda se plantea como un valor refugio de ahorros. De hecho, “cuando comience la recuperación, parte del ahorro acumulado de las familias, ahora en máximos, irá a bienes de consumo y a comprar vivienda como inversión, para su puesta en alquiler”, cree Raymond Torres, director de Coyuntura y Análisis Internacional de Funcas. De esta manera, se pondrá freno a la caída de precios.

La pandemia y la diferencia de precios

La crisis por pandemia también se está notando en la actividad constructora. El número de visados para iniciar viviendas ha bajado un 30% hasta septiembre y esto repercutirá en la edificación de 2021 y 2022. “En 2021 podríamos ver una reducción de la producción en torno a 70.000 viviendas, lo que supone retroceder hasta niveles de 2016”, argumentan en Colliers International. Esta reducción de la oferta es lo que lleva a los promotores a afirmar que los precios no sufrirán grandes variaciones a la baja.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

Contáctanos

Sigue leyendo:

Vivienda nueva o usada: ¿Cuál conviene más?

En Comprar

Reclamar siniestros: pequeña guía para realizar reclamos

18 enero, 2021 No hay comentarios

El paso de la borrasca Filomena trajo fuertes nevadas en la mitad norte peninsular. Esto ha provocado siniestros en las comunidades de propietarios que es fundamental gestionar con la aseguradora lo antes posible. En este post vamos a contarte cómo puedes reclamar siniestros en viviendas.

En este artículo encontrarás:
Toggle
Siniestros: El gran aumento luego del paso de Filomena
Reclamar siniestros en viviendas
¿Qué sugieren para reclamar siniestros?
¿A qué se denomina siniestro extraordinario?
Guía para reclamar siniestros
Reclamar siniestros con fotografías
La Responsabilidad Civil derivada de daños a personas, terceros…, estará amparada hasta el límite suscrito en póliza
No apurar el plazo
Reclamaciones al Consorcio de Compensación de Seguros (CCS)
Realización de teleperitajes para reclamar siniestros
Cobertura de caída de árboles
Usar un servicio imparcial de peritaje de los daños
Es conveniente la eliminación de nieve
Desprendimiento o hundimiento de cornisas o techos
Tuberías congeladas

Siniestros: El gran aumento luego del paso de Filomena

Aproximadamente 5.500 siniestros durante el último fin de semana. Este es el balance de los daños que deja el temporal de nieve Filomena en tan solo una de las principales compañías aseguradoras españolas, Santalucía. La firma señala que la borrasca ha provocado un incremento de entre el 30% y el 40% de los siniestros atendidos en comparación con los fines de semana del pasado diciembre. También, asegura que ha afectado a más de la mitad de las provincias españolas y ha bloqueado ciudades como Madrid y cientos de carreteras.

La acumulación de la nieve es la causa más frecuente del aumento de siniestros como las caídas de árboles sobre vehículos u otras instalaciones, la rotura de tejas o el hundimiento de tejados, y el destrozo o la obstrucción de sistemas de evacuación de agua externos como canalones, entre otros.

“En el interior de las viviendas, las averías de calderas y calentadores suponen más de 700 siniestros en las últimas 72 horas”, confirman desde Santalucía. También han registrado una subida de las incidencias eléctricas, aproximadamente unos 500 siniestros, como consecuencia del incremento del uso de aparatos para paliar el frío.

Reclamar siniestros en viviendas

En las viviendas, algunos riesgos y fenómenos de la naturaleza, por ejemplo la lluvia, la nieve y el granizo, están cubiertos por el seguro de hogar cuando, aunque no alcancen la magnitud de riesgo extraordinario, superan una cierta intensidad.

“Si el siniestro es claramente extraordinario, hay que comunicarlo inmediatamente al CCS. Pero, si no está claro, se informará tanto a la aseguradora como al Consorcio”, apunta la OCU. Lo que se recomienda en ambos casos es que los afectados deberían recopilar todas las pruebas para poder demostrar el origen y las consecuencias del daño. Informes de agencias u observatorios meteorológicos, recortes de periódicos, fotos, informes de emergencias, policía, protección civil, bomberos. Todo puede resultar útil porque “en muchas ocasiones, a pesar de que en teoría los riesgos están cubiertos, los seguros no responden o retrasan y ponen trabas al pago de indemnizaciones”.

¿Qué sugieren para reclamar siniestros?

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recuerda que, en el caso de riesgos extraordinarios causados por fenómenos de la naturaleza muy destructivos, quien se hace cargo de las indemnizaciones para los vehículos y las viviendas es el Consorcio de Compensación de Seguros (CCS). Por supuesto, si estos se encuentran asegurados.

¿A qué se denomina siniestro extraordinario?

Según la definición de la plataforma online Edufinet, un siniestro extraordinario o catastrófico es “aquel derivado de acontecimientos cuya probabilidad es remota y excepcional. Pero que, en caso de darse, originan daños muy cuantiosos (por ejemplo, un terremoto)”.

Es por eso que “más allá de comunicarlo a la aseguradora, es aconsejable poner el siniestro sufrido en conocimiento del CCS lo antes posible”, aconsejan desde la OCU.

Por otro lado, advierten que este no cubre todos los riesgos, ya que aplica periodos de carencia e indemniza según lo contratado en la póliza privada.

Guía para reclamar siniestros

Para despejar dudas que pueden surgir sobre las coberturas, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ha preparado una guía práctica que puede ayudar en estos momentos que dejaremos a continuación.

Reclamar siniestros con fotografías

Debido a la dificultad en los desplazamientos, es importante comunicar el siniestro a la compañía aseguradora y realizar fotografías del mismo antes y después de cualquier actuación preventiva o de reparación.

La Responsabilidad Civil derivada de daños a personas, terceros…, estará amparada hasta el límite suscrito en póliza

En este punto es muy importante seguir las indicaciones trasladadas por los ayuntamientos y autoridades competentes, con el fin de minimizar los riesgos y evitar daños personas o materiales en las comunidades de propietarios. De esta forma se evitarán también posibles responsabilidades de la comunidad de propietarios.

No apurar el plazo

CAFMadrid recuerda la importancia de comunicar los siniestros en el plazo que establece la Ley de Contrato de Seguros. Esta recoge un periodo de siete días para proceder a la comunicación de siniestros, siempre que no suponga una agravación de daños dicho plazo. Además, recomienda una comunicación de siniestros unificada a través del administrador de fincas colegiado y/o el mediador de la póliza.

Reclamaciones al Consorcio de Compensación de Seguros (CCS)

Es importante tener en cuenta que las nevadas no están incluidas en la relación de los riesgos extraordinarios indemnizables por el consorcio. “Únicamente daría cobertura a los daños derivados del deshielo posterior, por lo que ni los daños a las personas, ni los materiales ni la pérdida de ingresos o lucro cesante como consecuencia de las nevadas pueden ser indemnizados por el Consorcio”, explica Diego Silva Bahamonde, asesor de Seguros del CAFMadrid.

Realización de teleperitajes para reclamar siniestros

Algunas aseguradoras recurrirán a la peritación de forma telemática para la resolución de conflictos, siendo muy importante mostrar todos los daños.

Cobertura de caída de árboles

“La aseguradora comunitaria debe dar cobertura a la caída de árboles con daños a terceros. Solo dará cobertura al propio árbol en caso de disponer de dicha garantía suscrita”, asegura Silva.

Usar un servicio imparcial de peritaje de los daños

Ante la avalancha de siniestros que recibirán las compañías de seguros, el organismo recomienda utilizar un servicio imparcial degabinetes periciales. Puede consultar a su mediador si dispone de dicho servicio.

Es conveniente la eliminación de nieve

En la medida de lo posible, sin riesgo para las personas, vertido de sal en aceras y zonas comunes, y evitar circular cerca de cornisas y arbolado, etc. De hecho, conviene recordar que las comunidades de propietarios son las encargadas de la limpieza, ya sea a través del portero, de una empresa o de los propios vecinos.

Desprendimiento o hundimiento de cornisas o techos

Dispondrán de cobertura en la mayor parte de las pólizas multirriesgo. No obstante, explican desde el CAFMadrid que es muy recomendable realizar la comunicación previamente a su mediador de seguros o, en su defecto, revisar el condicionado general de su contrato.

Tuberías congeladas

La congelación de conducciones de agua es un riesgo excluido en muchas de los condicionados generales, motivo por el que deberá consultar previamente si su póliza incluye dicha garantía. En este sentido, los administradores de fincas aconsejan mantener las calefacciones centrales encendidas en régimen reducido o de mantenimiento.

¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Te ha resultado útil o interesante? Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de nuestro Blog.

Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, el mejor lugar al que puedes acudir es Oi Real Estate. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

Contáctanos

Si te ha interesado este artículo puedes seguir leyendo: