No es un juego escoger dónde vivir en España. En este año con muchos desafíos en el cual nos encontramos, muchas personas se encuentran en plena búsqueda de la mejor ciudad para vivir plenamente en España. Te ofrecemos desde Oi Realtor una guía práctica para guiarte en tu búsqueda.
En este artículo encontrarás:
Evalúa cuidadosamente tus necesidades y expectativas
Debes tener en cuenta que no es un paso que pueda tomarse a la ligera, pues es muy probable que esa decisión le dé un giro de 180 grados a tu vida. Por lo tanto, necesitas evaluar cuáles son tus expectativas para luego encontrar un lugar adecuado para cumplirlas. Una mala elección podría resultar en un gran desperdicio de tiempo, dinero y paz mental.
Ya sea que pretendas hacerlo de forma temporal o permanente, es importante que evalúes bien todas tus opciones antes de buscar tu próximo lugar de residencia. Por eso deseamos ayudarte en el proceso, compartiendo contigo una breve y útil guía para ayudarte en tu búsqueda.
En qué debes concentrarte a la hora de elegir la mejor ciudad para vivir en España
Evalúa el costo de vida. Empieza comparando los precios de la comida, la vivienda, el transporte en las diferentes ciudades españolas. En las ciudades más importantes de España, varían, así que contrastar va a ayudarte.
Investiga la tasa de desempleo. No te conformes con escoger la ciudad más bonita. Viaja a una urbe que te garantice buenas oportunidades en este difícil año que estamos afrontando. A fin de cuentas, es tu trabajo lo que va a darte de comer.
Considera la diversidad cultural. En las ciudades cosmopolitas, la gente es más tolerante y receptiva. Esto va a hacer que te sientas más a gusto si vienes de otros lugares del mundo a vivir en una ciudad en España.
Recopilamos para ti las mejores ciudades para vivir en España
Vitoria-Gasteiz
A menudo estando deslumbrada por la potencia comercial de Bilbao o la belleza de San Sebastián, es posible que Vitoria-Gasteiz aún no estuviese en tu lista. Sin embargo, debes saber que a pesar de ser la segunda ciudad de España en poderío industrial cuenta con un extenso entorno natural. Además, es una de las ciudades más limpias de todo el país. También cuenta con una muy baja tasa de paro, mucha tranquilidad y una amplia oferta cultural y de ocio.
Alicante
Alicante puede presumir de disfrutar de lo mejor del clima mediterráneo durante todo el año. Temperaturas suaves y escasas precipitaciones la sitúan como referente para la práctica de diversos deportes al aire libre como el golf o la vela. El precio de la vivienda y de la vida en general la sitúan por delante de otras ciudades vecinas como Valencia o Castellón de la Plana.
Sevilla
Una de las principales ventajas de Sevilla es, sin duda, su clima cálido y templado durante el invierno (no tan agradable durante el verano). La vida en la ciudad (alquiler, comida, ocio etc.) es muy asequible y se trata de una de las ciudades más sociales de toda España. Los sevillanos son conocidos por ser muy abiertos y agradables, por lo que nunca te faltarán amigos ni sitios para salir a divertirte.
Mérida
Mérida destaca por su tamaño perfecto y la tranquilidad de la que disfrutan todos sus habitantes. Los beneficios que ofrece el Gobierno autonómico a las empresas y su posición estratégica entre las dos capitales de la Península Ibérica, Madrid y Lisboa,está atrayendo a una gran cantidad de inversores a la región. Además del potencial económico, cabe destacar los amplios recursos naturales, los bajos niveles de contaminación y el bajo precio de la vivienda, y de la vida en general.
Badajoz
En Badajoz no hay atascos ni aglomeraciones, por lo que es el escenario perfecto para llevar una vida tranquila. La inversión de diversas multinacionales, tanto españolas como extranjeras, está reactivando la vida laboral y económica de la ciudad. Además, su excelente servicio sanitario, la belleza inigualable de su Casco Viejo y la calidez de sus gentes la hacen sin duda merecedora del quinto puesto en las mejores ciudades para vivir y trabajar en España.
Lérida
Lérida es una de esas ciudades de las que todo el mundo ha oído hablar, pero en la que pocos se plantean fijar su residencia habitual. Sin embargo, es una de las ciudades en las que menos paro hay. Su tamaño es perfecto para reducir los desplazamientos diarios y el impresionante entorno natural que la rodea es el escenario ideal para disfrutar del tiempo libre.
Tarragona
Tarragona ofrece todas las ventajas de una gran ciudad en cuanto a servicios y ocio, pero sin sufrir las consecuencias del tráfico y la contaminación. Además, el clima mediterráneo es ideal para disfrutar de sus playas cristalinas y sus bosques frondosos. La industria petroquímica, el puerto y el sector turístico ofrecen una amplia oferta laboral y la ciudad cuenta además con uno de los sueldos medios más altos de todo el país.
Huesca
A pocos kilómetros de los Pirineos, situada cerca de increíbles parajes naturales y con grandes monumentos históricos, la ciudad de Huesca ofrece una gran calidad de vida. Además, cuenta con muy buenas conexiones de trenes de alta velocidad que la conectan con grandes ciudades como Zaragoza o Madrid. El sector industria es clave en el desarrollo de la ciudad y cuenta con la presencia de multitud de empresas que mantienen viva la economía,
Murcia
Murcia, con una temperatura media anual de 18,4 °C, es el lugar perfecto para todos aquellos que quieren huir de los climas extremos. Gracias a su maravilloso entorno natural, es también una muy buena opción para todos los amantes de los deportes al aire libre. El precio de la vivienda es aproximadamente un 50 % más bajo que en la capital y el coste de la vida en general notablemente más bajo que en otras regiones.
Teruel
Teruel es una de las mejores ciudades para vivir y trabajar en España. Y es que la conocida como «ciudad del amor» enamora verdaderamente a todo el que pone un pie en ella. La historia, la arquitectura, el buen precio de la vivienda y, por supuesto, su extraordinaria gastronomía, parecen motivos más que suficientes para darle una oportunidad.
Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!
En este artículo encontrarás:
Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.
Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:
1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca
Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:
1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca
En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.
Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.
El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.
2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar
En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.
Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.
Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.
2. Subrogación del préstamo al comprador
Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.
Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.
La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.
Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.
3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble
Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.
Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.
En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.
Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.
¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?
Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.
Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.
Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.
¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?
La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.
Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.
Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.
Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.
Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.
¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?
Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente.Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:
-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.
-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.
-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.
-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.
Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.
Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.
¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?
Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.
No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.
Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.
¿Por qué realizar la venta de tu piso con hipoteca con Oi Real Estate?
En primer lugar, porque somos una agencia inmobiliaria de lujo, joven y dinámica, con la misión de asesorar, innovar y adaptarnos a los tiempos que corren. Además, contamos con vocación internacional de cara a nuestro mercado.
De este modo, otorgamos a nuestros clientes un servicio de excelencia, eficaz y sumamente personalizado. Nuestro desafío es desarrollar proyectos inmobiliarios de calidad, que maximicen la inversión.
Las características que nos definen como inmobiliaria son:
-El servicio de máxima calidad que brindamos a nuestros clientes dentro del sector inmobiliario.
-La visión moderna y tecnológica.
-Nuestra especialización en la compra, venta y alquiler de viviendas exclusivas.
Contamos con clientes en toda España y, también, tenemos una cartera de clientes extranjeros que buscan una segunda vivienda en nuestras fronteras.
Asesoramos a empresas y a particulares de manera personalizada, adaptándonos a las necesidades de cada cliente.
La tecnología que tenemos disponible, además de acortar los tiempos de las operaciones, aumenta notablemente la visibilidad de los inmuebles, y, en consecuencia, conseguimos rápidamente el éxito en nuestras operaciones.
Las nuevas herramientas tecnológicas se han vuelto imprescindibles en el sector inmobiliario. Oi Real Estate las ha incorporado en todos sus procesos y servicios. Somos la primera inmobiliaria interactiva del mercado inmobiliario.
Con Oi Real Estate podrás vender tu piso o casa rápidamente y al mejor precio. No tendrás preocupaciones, ya que nuestro equipo profesional se encargará de todo. Te ofrecemos total garantía y seguridad.
Podrás vender tu piso en menos de 37 días y alcanzar el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.
En Oi Real Estate contamos con un plan de venta a tu medida. Vender un piso o una casa en condiciones óptimas es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado. No dudes en contactar con nosotros.
El Gobierno tiene un nuevo proyecto de ley en fase de consulta para regular el teletrabajo. El objetivo es crear un marco legal donde se fijen las condiciones mínimas que deberá tener un empleado que desempeña sus tareas sin necesidad de trasladarse hasta la empresa. Pero con la nueva ley del teletrabajo lo primero sería saber qué ahorramos y qué gastos asumimos trabajando desde casa. ¡En este post te damos la información!
En este artículo encontrarás:
El aumento del teletrabajo debido al confinamiento
Hasta ahora, esta modalidad laboral ha sido más bien residual en España. Poco más de un 5% de los empleados la utilizaban. Pero con el confinamiento del coronavirus se ha impuesto de forma generalizada y muchas empresas se han dado cuenta que no funciona tan mal como esperaban. Alrededor de un 40% de los trabajadores lo han hecho desde casa. Pero no en todos los casos ha funcionado tan bien como debería.
¿Qué ahorramos realizando teletrabajo desde casa?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que no tenemos que desplazarnos. En función de la distancia que tengamos hasta nuestro centro de trabajo y cómo llegamos hasta allí, el ahorro será mayor o menor. Tanto en tiempo como en dinero. En tiempo, porque en una gran ciudad el tiempo medio es fácil que ronde la hora para llegar y otra hora más para volver. Además de los costes de transporte, que varían si nos movemos en transporte privado o público.
Luego, también podemos ahorrar en comida y café, aunque este aspecto es muy personal. Si somos de los que nos llevamos la comida al trabajo, el ahorro será mínimo. Prepararemos nuestra comida previamente y, como mucho, si estamos en casa puede que, depende de la elaboración, podamos preparar al momento. Lo mismo si hacemos pausas a media mañana para tomar un café, un bocadillo, etc. Para algunos el ahorro puede ser significativo. Para otros, residual.
No ahorramos en guarderíaaunque hagamos teletrabajo
Si tenemos hijos pequeños, este no es un gasto que dejemos de lado. Si algo han aprendido en estos meses es que teletrabajar implica, indefectiblemente, que tenemos que trabajar. Y no vamos a poder estar atendiendo a nuestros hijos. Por lo tanto, la guardería, comedor o alguna clase extraescolar para cubrir nuestro horario laboral seguirán siendo imprescindibles.
Ahorrar en ropa y su cuidado gracias al teletrabajo
Esto sí es posible, ya que estando en casa podemos vestir de forma más informal. Pero esto no significa que podamos trabajar en pijama. Cuidado que, en muchos casos, teletrabajar implica una dosis de disciplina personal que debemos aplicar para que no penalice nuestra productividad. Pero también por nuestra salud mental, para poder diferenciar claramente cuando estamos trabajando o cuando estamos en nuestro tiempo de ocio.
Pero no son los empleados los únicos que ahorran. A medio plazo, si acaba por imponerse el teletrabajo, la compañía necesita menos espacio de oficina, con el consiguiente ahorro que esto supone. A corto plazo, no será tanto puesto que los alquileres suelen negociarse durante varios años de contrato. También, les supone menos gasto eléctrico o de climatización al reducir los espacios.
¿Qué gastos asumimos teletrabajando en casa?
Empezamos por la conexión a Internet. Cierto que muchos pueden pensar que ya tienen una conexión en casa para su ocio personal. Pero no siempre tenemos una de la calidad necesaria para poder trabajar desde casa con solvencia. Si vivimos fuera del ámbito de la fibra, en muchos casos nos puede obligar a contratar tarifas 4G ilimitadas o más caras de lo que tendríamos si no trabajamos desde casa.
También, implicará un mayor consumo eléctrico. No solo se trata de los equipos informáticos que tenemos conectados, el móvil del trabajo que cargamos en casa. Sino también iluminación y los gastos de climatización, como la calefacción en invierno o el aire acondicionado en verano.
Pero también vamos a necesitar un espacio de la casa para habilitarlo como zona de trabajo. Ya no basta instalarlo de forma provisional en la mesa del comedor. Tenemos que destinar un lugar adecuado para estar ocho horas cada día sin que nos molesten. Y el espacio no es algo que sobre en los pisos hoy en día. Esto tiene una doble vertiente, porque si no tenemos que desplazarnos al trabajo cada día podemos plantearnos vivir en otro lugar, donde la casa sea más grande o el alquiler más barato. Aunque esté más lejos de nuestra oficina.
Son estos los conceptos por los que se compensa al empleado que trabaja desde casa. En muchas empresas, donde ya está implantado formalmente, está reconocido en el convenio colectivo, ya sea con una retribución económica, como de otro tipo.
¿Quién pone el equipamiento para montar el puesto de trabajo?
No todo el mundo tiene un portátil o un ordenador adecuado para facilitar la conexión desde su casa al trabajo. Esta es una cuestión que las empresas, si el teletrabajo acaba por abrirse paso de forma definitiva, tendrán que cambiar de hábitos. Por ejemplo, facilitando equipos portátiles con los que el empleado tenga libertad para trabajar en casa o en la oficina.
Pero no es solo esto, también una pantalla del tamaño adecuado o una silla ergonómica. Estos son dos aspectos que no tienen importancia si se trabaja de forma esporádica. Pero que, si lo hacemos de forma habitual, la cosa cambia de forma notable. No solo hay que poder trabajar, sino hacerlo de forma cómoda y productiva durante ocho horas cada día.
En principio, es la empresa la que facilita este equipamiento. Durante el confinamiento no ha sido raro que los empleados se llevaran este material a su casa. Monitores de gran tamaño. O, incluso, la silla del despacho. Ya que después de unos primeros días sentados en sillas poco adecuadas, la espalda comienza a pasar factura.
Regular derechos y deberes del teletrabajo
Pero si una queja existe con el teletrabajo es la pérdida de algunos derechos. Por eso, esta nueva ley quiere establecer un marco que sirva de base para fijar unos mínimos. Hasta ahora, lo único qué más o menos está regulado es el derecho a la desconexión digital. Y seguro que muchos de los que han estado en casa realizando videoconferencias a cualquier hora y cualquier día de la semana, se pueden sorprender.
Porque el empleado que trabaja desde casa se encuentra dentro de la organización de la empresa. Tendrá un horario definido, unas tareas concretas que le irán pasando, etc. Para algunas compañías, si el modelo funciona puede ser una oportunidad para contratar más gente y atraer talento sin necesidad de estar en una gran ciudad.
Ha sido una situación excepcional, pero el teletrabajo genera otra serie de problemas. Uno de ellos es poder elegir donde se trabaja en función de las circunstancias. Trabajar desde casa no tiene que ser un viaje solo de ida. En algún momento puede que sea mejor volver a la oficina, hacerlo de forma habitual, solo unas horas al día, solo unos días a la semana, etc. Hay muchas fórmulas de teletrabajo.
También ocurre que, si trabajamos desde casa, se pierde contacto dentro de la organización. Muchos empleados se sienten preocupados porque llegada la hora de un ascenso o un cambio de puesto, no se considere su candidaturasolo porque ejercen su trabajo desde casa.
El comercio post- COVID19 ha sufrido cambios que se verifican tanto en la forma de comprar como en los sectores más rentables para invertir. Enterate de todos los datos y proyecciones en esta nota.
En este artículo encontrarás:
El impacto que la primera ola del coronavirus generó en el comercio ya es posible de cuantificar. Los analistas plantean que, pese a un aumento en la afluencia a los centros comerciales, la renta de los alquileres de locales sufrió una caída. Por otro lado, el comercio electrónico experimentó un alza gracias a la cantidad de gente que se volcó a las compras electrónicas. En cuanto a las inversiones, se produjo un crecimiento en el interés por los activos logísticos
Centros Comerciales: ¿cómo se vieron afectados por la pandemia?
Según estudios publicados por Bankinter, los centros comerciales, que abrieron sus puertas luego de 12 semanas cerrados han registrado una caída destacable en sus rentas. El índice en baja rondará entre los -15 % y -25%.
Y aunque el gobierno español haya decretado un nuevo estado de alarma, no se han emitido restricciones en cuanto a la circulación en las galerías comerciales, por lo que en esta oportunidad podrán continuar sus actividades con los recaudos necesarios.
Es posible entonces hacer proyecciones sobre lo que dejará este 2020, marcado por la pandemia Covid19, que dejó sus consecuencias en todos los ámbitos de la vida cotidiana.
Renegociación de alquileres luego del primer confinamiento
El primer estado de confinamiento, limitó el movimiento de las personas buscando contener la oleada de contagios pero significó un golpe al corazón del comercio. Para evitar grandes conglomeraciones de personas, los locales comerciales fueron los primeros afectados por la caída en sus ventas. En este contexto, los inquilinos estaban obligados a pagar sus rentas pero lograron renegociar sus contratos.
Durante los más de dos meses que estuvieron cerrados, la mayoría de propietarios optaron por aplazar temporalmente las rentas. Con respecto a los grandes tenedores con Pymes y autónomos como inquilinos, la mora fue avalada por el gobierno. A través del Decreto- Ley 15/2020, proclamado el 21 de abril se contempló la moratoria con un máximo de 4 meses y sus consiguientes prórrogas.
En una primera fase de la pandemia se trató de negociar una suspensión total del pago del alquiler, manteniendo los gastos fijos del centro comercial. En una segunda fase, los comerciantes optaron por la renegociar los alquileres a medio y largo plazo.
Estas negociaciones entre empresarios y compañías inmobiliarias se realizaron analizando caso a caso las previsiones de venta. No era lo mismo plantear una rebaja en un centro comercial de las periferías de Madrid que uno del centro de la ciudad. En este último caso por ejemplo, la mayor afluencia se la daba el turismo y tenía una renta mucho más alta.
Realidad de los centros comerciales en el mundo
En otros países la actividad en los centros comerciales verifica cambios más drásticos. Según consigna Bankinter, en Estados Unidos y Reino Unido el panorama de los grandes conglomerados comerciales no vislumbra una tendencia positiva. Se están produciendo cierres, rebajas en las valoraciones de los activos, e incluso quiebra de algunos operadores.
La situación difiere radicalmente por un detalle, no menor en el análisis de esta tendencia negativa. Estados Unidos presenta un modelo que, por lo menos hasta fines del año pasado, le funcionaba con creces. La superficie comercial por cantidad de población da como resultado una relación de 1602 m2 por cada 1000 habitantes. Esta sobreoferta de posibilidades de compra no está siendo satisfecha por la demanda de la población. Los ciudadanos, golpeados por la crisis económica, optan por recortar sus gastos. Su afluencia a los grandes centros comerciales verificó una baja, sumado al descenso del turismo también producto de las restricciones por la pandemia explican estos números.
¿Cómo es la situación de los centros comerciales en España?
En España la situación es diferente. Según los números facilitados por la AECC, en España hay 568 centros comerciales. Su superficie Bruta Alquilable (SBA) es de 16.436.650 m2 los cuales aportan una capacidad para incluir 36.126 locales (85% de los cuales son menores de 300m2). Dentro de esta oferta, se dispone de una dotación de 871.608 plazas de aparcamiento para el público que los visita.
La relación entre superficie comercial y cantidad de población es mucho más reducida. Cada 1000 habitantes se registra una superficie de 280m2, una proporción mucho más apropiada y contenida por el consumo.
Es así como luego del desconfinamiento se pudo verificar una recuperación en la afluencia del público a las galerías comerciales. Si bien se registró una baja respecto del año anterior, la caída en los últimos meses fue más contenida. Comparando el mismo mes del 2019, agosto tuvo en 22% menos de visitas, lo cual era previsible por las condiciones afrontadas.
Comercio electrónico:¿por qué se acelera su crecimiento?
Contando con las herramientas y el conocimiento del virus como se ha venido comportando hasta ahora, es factible realizar proyecciones sobre los próximos meses. El panorama que se viene a mediano y largo plazo parece indicar que el virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico y, por tanto, la caída de rentabilidades y valoraciones de los centros comerciales.
La primera ola del Covid 19 realizó un entrenamiento rápido para que los usuarios pudieran familiarizarse con la modalidad online. Al ser la única alternativa de compra en muchos casos, los clientes tuvieron a la fuerza que acostumbrarse a realizar sus pedidos a través de internet.
A nivel global, el comercio electrónico representa un 14 % de las ventas minoristas. Si esta tendencia sigue en alza como se estima, es probable que alcance el 22% para el año 2023. Otro punto a favor de esta tipología de activos es que es la más sensible a un potencial cambio de ciclo, con lo cual se adapta fácilmente a las nuevas vicisitudes del mercado.
Activos logísticos: en alza
La otra cara de la moneda la exponen los activos logísticos. Esto incluye los nodos de infraestructuras (puertos, aeropuertos, zonas económicas especiales, terminales, fronteras) y los conectores (trenes, autopistas, carreteras) que conforman la red logística.
El covid 19 reforzó con creces su demanda empujada por el crecimiento del comercio electrónico, que prevee una suba superior al 5 % anual. Sumado a este punto, se espera que el comercio internacional siga creciendo, a un ritmo de 3.6% interanual entre 2018 y 2024.
Un atractivo interesante por el que los activos logísticos aceleran su crecimiento es por su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se explica porque el alquiler de las instalaciones no representa un gran coste de dinero para las empresas logísticas. Dentro de sus presupuestos, tan sólo un 5% está destinado para dicho gasto. Teniendo en cuenta esto, un incremento en las rentas del 20% resultará en una suba del 1% sobre el coste total de la compañía. Con estos datos se verifica que la actividad empresarial es poco sensible al precio de la renta, una ventaja que muchos inversores están empezando a aprovechar.
¿Cuáles son los activos logísticos más demandados?
Los tipos de activos más demandados con menor oferta son las grandes instalaciones, próximas a Madrid, Barcelona y Valencia de más de 20.000 m2. El interés de las compañías logísticas también se centra en los activos que cuenten con menor superficie pero bien ubicados lo más cerca posible de las ciudades, especialmente en Madrid.
Por otra parte, se verifica un aumento en el interés de las empresas logísticas por activos logísticos “de última milla”, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades Al contar con menos tiempo de entrega, el interés de las empresas logísticas se centra en los activos con menor superficie pero situados lo más cerca posible de las ciudades.
Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:
Cada vez que compramos una vivienda debemos tener cuidados y precauciones. Esto es una regla. Pero, hoy en día, en tiempos de Covid-19, es fundamental tener cuidados extra. Por este motivo, en el artículo de hoy vamos a contarte sobre estas precauciones. ¡A tenerlas en cuenta!
En este artículo encontrarás:
Guía para comprar casa en tiempos de Covid-19
1. Comprar o no comprar
Los expertos creen que la primera pregunta es ¿para qué queremos comprar una casa? “Si la necesitas, es para vivir con tu familia y te gusta; cómprala”, afirma el catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo, quien descarta que vaya a haber grandes caídas de precios. Algunas previsiones sí han apuntado a un abaratamiento de las casas este año, pero muy leve.
La agencia de calificación Standard&Poor’s, por ejemplo, prevé una bajada del 2,3%. Pero, que no caigan los precios en general, no quiere decir que no se puedan encontrar cosas interesantes. “En España el vendedor siempre tiene mucha resistencia a descontar. Hay datos que señalan que el porcentaje de las personas que rebajan es el mismo. Pero, que el que descuenta, está descontando más”, afirma el catedrático.
“Comprar una vivienda para uso propio tiene unos condicionantes diferentes a los de un inversor”, coincide Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain. “Es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona y depende fundamentalmente de la percepción que tenga sobre la seguridad en su empleo y la seguridad de sus ahorros”, añade. Para quienes compran como inversión sí ve “claras oportunidades, al reducirse los precios de viviendas de segunda mano y, sin embargo, mantenerse firmes las rentas de alquiler”. Por todo ello, el consultor inmobiliario cree que este año el mercado de la vivienda presentará múltiples aspectos de interés para familias e inversores, lógicamente en un contexto de dificultades económicas.
2. Cómo visitar una casa en tiempos de Covid-19
Las inmobiliarias han tenido que adaptar sus rutinas de trabajo a la nueva normalidad en consecuencia del Covid-19. “Se intenta que todas las gestiones posibles se hagan a distancia, aunque hay una parte necesariamente presencial, como la visita del cliente”, indica Lola Alcover, secretaria general del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. La recomendación, incluso para acercarse a una oficina a pie de calle, es concertar una cita previa. “Hay unos protocolos de desinfección y seguridad y eso permite prepararlo todo correctamente”, aclara Alcover.
3. Las arras: ¿y si hay un rebrote de Covid-19?
Una vez escogida una casa, y acordado el precio, se suele firmar un contrato de arras. El comprador da una señal como reserva, a la espera de conseguir la financiación necesaria para cerrar la operación. “Habitualmente, se dan contratos de arras penitenciales, no condicionados, y si no voy adelante como parte compradora pierdo esas arras”, recuerda Macarena Redondo, abogada de Legálitas. ¿Qué pasaría, entonces, si es un rebrote de la epidemia el que impide culminar la compra? “La recomendación sería incluir una cláusula específica en el contrato que condicione la operación a que este tipo de situaciones no se den”, afirma la abogada.
Y advierte que hay que establecerlo como causa concreta. Una alusión genérica a causas de fuerza mayor no serviría porque, si no decimos cuál es y las partes no llegan a un acuerdo, al final lo tiene que determinar un juez. Además, no hay que olvidar otra cláusula que condicione el contrato a que la entidad conceda el préstamo. Siempre se recomienda, pero ahora mismo cobra más importancia: “Estos meses hemos visto una ralentización de algunas concesiones”, explica Redondo.
4. Pedir la hipoteca atravesando el Covid-19
“Hay aspectos que han cambiado, pero no solo por el Covid-19, sino desde junio del año pasado por la nueva ley hipotecaria” indica Maribel Pardo, directora general de Tecnotrámit. La responsable de la firma gestora, que presta servicios a algunos de los mayores bancos y empresas inmobiliarias, destaca que en líneas generales “los plazos se han seguido respetando”. “En el caso de las nuevas solicitudes, el cliente puede solicitar información por el canal que elija: digital, telefónico o presencial”, indican desde el BBVA. Los dos primeros, añaden, han ido ganando cada vez más peso. Para el tercero “es esencial que la afluencia de los clientes a la oficina sea ordenada y se minimice en la medida de lo posible”. Es decir, que hay que concertar cita.
Una duda frecuente a la hora de pedir un préstamo es qué tipo de cambio será más favorable. Según el INE, el pasado marzo las hipotecas con interés fijo superaron a las de interés variable, algo insólito cuando hace una década apenas representaban un 3% del total. “En estos días la tendencia depende de la oferta, que es muy competitiva”, sostiene Pardo, quien señala, además, el miedo a una subida del euríbor (pese a estar históricamente cerca de mínimos) como motor que impulsa el crecimiento de los tipos fijos.
5. Tasación en 48 horas, a pesar del Covid-19
César Escobar, codirector de Control de Tasaciones de Tinsa, destaca la “normalidad” en el servicio. “Aunque hay distintas fases de desescalada, se pueden hacer las visitas con normalidad y lógicamente si alguien tiene interés te lo facilita, porque sabe que hasta que no esté la tasación no va a tener la financiación”, aclara. Las medidas de protección que se han implementado no retrasan la operación. “Tenemos que cumplir unos plazos de entrega con las entidades financieras y normalmente en 48 horas está lista la valoración”, afirma Escobar.
En Oi Realtor te brindamos un servicio de tasación gratuita y en menos de dos horas. ¡Aprovéchalo!
6. Notario, registro y otras gestiones en tiempos de Covid-19
El notario interviene al principio y al final del proceso, ya que según la ley hipotecaria aprobada hace un año deben pasar un mínimo de diez días desde que se recibe la oferta vinculante de hipoteca hasta la firma. En ese periodo debe aclarar las dudas que tenga el comprador y asegurarse de que entiende lo que va a firmar. “Eso sigue siendo un trámite presencial”, señala José Corral, portavoz del Consejo General del Notariado. Es decir, que los prestatarios deberán hacer un mínimo de dos visitas a la notaría. “El protocolo de actuación que tenemos obliga a medidas de autoprotección como mascarillas, al mantenimiento de la distancia y a concertar cita previa”, indica Corral.
También, en dos fases del proceso suelen intervenir los Registros de la Propiedad. Al principio, si se tiene intención de comprar, hay que pedir una Nota Simple para asegurarse de quién es el propietario de ese inmueble y ver si tiene cargas. Durante el estado de alarma, ese trámite no se puede realizar físicamente, solo puede solicitarse por Internet. “En la página oficial cuesta nueve euros más IVA y normalmente se tiene en 24 horas”, indica José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España. Al final, se lleva la escritura al registro para su inscripción. Aunque ese es un paso que suelen hacer las notarías telemáticamente. Antes, eso sí, hay que satisfacer los impuestos. “No en toda España se puede pagar telemáticamente”, explica Pardo, de Tecnotramit.
7. ¿Es segura la mudanza en tiempos de Covid-19?
Para instalarse en el nuevo hogar es frecuente recurrir a un servicio profesional de mudanzas. Estas son posibles, aunque “todavía no nos encontramos con una flexibilización total”, indica Beatriz Belinchón, secretaria técnica de la Federación Española de Empresas de Mudanzas. A causa de ello, pueden requerir un plazo algo superior al habitual, aunque en la mayoría de provincias no hay problema.
La patronal ha elaborado un protocolo seguro que, además del uso de equipos de protección individual, incluye recomendaciones. Como, por ejemplo, evitar pagos en metálico, pedir al cliente que no esté en la misma zona donde se trabaja o que tenga ventilada la casa. También se le pide a las empresas que se informen de que si en esa casa ha habido antes un contagiado o contactos con un contagiado por Covid-19.
Si te interesó este tema y quieres seguir conociendo sobre el mundo inmobiliario, te invitamos a leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:
Los fondos de inversión son una excelente opción para que tus ahorros obtengan mayor rentabilidad a largo plazo. Pero, ¿qué debes analizar antes de invertir? Desde Oi Real Estate te ofrecemos esta guía práctica para que puedas identificar las características de los mejores fondos del año 2020. Toma nota.
En este artículo encontrarás:
Un fondo de inversión constituye una buena elección cuando:
-se adapta perfectamente a tu perfil inversor.
-nos da la rentabilidad a largo plazo que esperamos, asumiendo el nivel de riesgo que estamos dispuestos a asumir para conseguirla.
-obtiene mejores resultados que los índices con los que se compara, así como con otros fondos que invierten en lo mismo. Es decir, que gana más en buenos momentos, y pierde menos en los malos.
¿Cómo puedes analizar los fondos de inversión por tu cuenta?
Para poder llevar a cabo un análisis exhaustivo que te permita reconocer cuáles son los fondos de inversión más convenientes para ti, debes realizar dos tipos de análisis:
-un estudio cualitativo: que se focaliza en analizar el cómo se hacen las cosas.
-un examen cuantitativo: que se centra en el cuánto y no en el cómo.
A continuación, expondremos un resumen de cada uno de estos y, luego, desarrollaremos punto por punto.
Análisis cualitativo de los fondos de inversión
Antes de contratar un fondo, este tipo de análisis te servirá para revisar los elementos y estrategias que lo componen. Deberías centrarte en lo siguiente:
1. Analizar la sociedad gestora del fondo.
2. Evaluar al gestor del fondo.
3. Conocer cuál es el ranking del fondo en su categoría.
4. Valorar los datos generales, la cartera (en qué invierte) y la estrategia del fondo.
5. Tener en cuenta las comisiones que te cobrará.
Análisis cuantitativo de los fondos de inversión
Con este tipo de examen debes analizar el cuánto. Para ello, te hará falta conocer las ratios de cada fondo que analices y compares. Las ratios son indicadores numéricos que te permiten conocer:
1. La evolución de la rentabilidad a corto, medio y largo plazo.
2. La constancia de los resultados del gestor para saber, por ejemplo, si un año bueno es producto de la suerte o si, por el contrario, es capaz de sostener esos números.
3. El riesgo que el gestor asume para obtener la rentabilidad que consigue.
¿Cómo identificar los mejores fondos de inversión?
Análisis cualitativo
1. Sociedad gestora del fondo
Las gestoras de fondos son sociedades anónimas, cuyo objetivo es administrar, representar y gestionar las inversiones de los ahorradores que confían en ellas. También, se encargan de tramitar las entradas de dinero de sus clientes (suscripciones) y las salidas (reembolsos).
Es muy difícil que una misma gestora trabaje con todos los tipos de activos. Por eso, es cada vez más habitual encontrar gestoras de fondos especializadas en temáticas y modelos concretos.
Lo más importante que debes averiguar de una gestora es:
-su antigüedad y los años de experiencia gestionando.
-el volumen de patrimonio gestionado.
-su presencia internacional.
-el personal de la gestora y sus equipos especializados.
Las siguientes son ejemplos de algunas de las más afamadas gestoras del mundo por volumen de activos en gestión:
Mejores gestoras en:
Renta Fija: Pimco, Fidelity Worldwide Investments, BlackRock, T Rowe Price.
Renta Variable: JP Morgan AM, Robeco AM, Schroders AM.
De ETF y fondos indexados: Vanguard, iShares, Lyxor.
Además de estas que son consideradas líderes, hay muchas otras más pequeñas con fondos excelentes.
2. Gestor del fondo
El gestor de un fondo es una de las piezas esenciales del buen hacer de un fondo de inversión. La calidad de un gestor marcará la calidad del fondo y sus resultados. Para evaluarlo debes considerar:
-los años de experiencia en el sector.
-el tiempo que lleva gestionando el fondo.
-la calificación del gestor según especialistas.
Un gestor de fondos de inversión puede cambiar sociedad gestora. Por este motivo, podría ser un error analizar solo la rentabilidad histórica de un fondo, ya que puede haber sido generada por alguien que ya no está al mando.
De esta manera, el cambio de gestor puede llevarnos a desaconsejar un fondo, aunque tenga un histórico impresionante. Los ratings obtenidos son una excelente herramienta para que puedas evaluar los resultados históricos de un gestor respecto a sus competidores.
3. Ranking de los fondos de inversión
La posición que ocupa un fondo en un ranking será un elemento más a tener en cuenta a la hora de decidirnos por unos u otros.
Un ranking de fondos de inversión es una lista clasificatoria que normalmente irá de más a menos rentabilidad. Siempre se comparan fondos de la misma categoría.
Por lo tanto, la función de un ranking es la de ordenar los fondos de una categoría determinada en una escala de mejor a peor rentabilidad, con el objetivo de puntuarlos a todos en función de su desempeño.
De todas maneras, un puesto en el ranking será importante, pero nunca será suficiente. Este solo tendrá en cuenta datos de rentabilidad, dejando de lado la valoración del riesgo que asume el fondo, lo cual es un dato fundamental.
4. Datos generales, cartera y estrategia de un fondo
Cuando hablamos de datos generales de un fondo de inversión nos referimos a:
-Volumen: patrimonio que gestiona el fondo. Un patrimonio importante nos dará seguridad y garantía de solvencia.
-Antigüedad: te permitirá tener datos históricos para valorar su evolución.
Un buen análisis de un fondo te obliga a saber exactamente cómo (estrategia) y en qué invierte (cartera). Con respecto a la estrategia, es importante saber si el fondo tiene un estilo de inversión determinado o si su gestión es totalmente flexible.
Una vez conozcas el estilo, debes saber si el gestor está aplicándolo correctamente y cómo lo está haciendo. Para ello, debes observar algunos puntos concretos que te enumeramos a continuación:
-Porcentaje en Renta fija y porcentaje en Renta variable.
-Cuál es el principal país en el que invierte.
-Las diez principales inversiones de la cartera.
Normalmente, las diez principales inversiones supondrán más del 25% del patrimonio de un fondo. Si no analizas la cartera de tus fondos, puedes estar duplicando el riesgo en determinadas empresas.
5. Comisiones de un fondo de inversión
Las comisiones son otro de los factores esenciales a la hora de escoger un fondo. Pueden ser determinantes para que acabe dándote beneficios o pérdidas.
Al seleccionar fondos, debes tenerlas muy presentes, ya que hay casos en los que pueden absorber hasta el 40% de la rentabilidad.
Existen básicamente cuatro tipos de comisiones, de las cuales dos se aplicarán siempre:
-Comisiones fijas:
Comisión de gestión: lo que cobra el gestor por dirigir el fondo (un máximo de un 2,25%).
Comisión de depósito: lo que cobra la sociedad depositaria por la contabilidad y gestión administrativa del fondo (un máximo del 0,2%).
Estas comisiones se descontarán del patrimonio del fondo.
Si un fondo tiene una comisión de gestión del 1,5%, cada día se le descontará la parte proporcional de dividir 1,5% entre 365 días que tiene el año.
-Comisiones mixtas: es una modalidad de comisiones que incluye ambos conceptos, fijo y variable.
-Comisiones variables:
Comisión de suscripción: es la que se te puede cobrar por invertir en el fondo (un máximo del 5%).
Comisión de reembolso: es la que se te puede cobrar por sacar tus ahorros del fondo (un máximo de un 5%).
Análisis cuantitativo
En este tipo de análisis, debes centrarte en los datos numéricos de rentabilidad, riesgo y calidad del trabajo del equipo gestor. El análisis cuantitativo es más complejo que el cualitativo, ya que para él se utilizan ratios o fórmulas.
El análisis cuantitativo de un fondo te permitirá valorar:
-la rentabilidad,
-el riesgo que asume,
-la combinación de ambos,
-la gestión,
-el resultado del fondo en base al resultado del mercado, etc.
Fondos de inversión recomendados para el 2020
BNP Paribas Global Low Volatility Equity
El BNP Paribas Global Low Volatility Equity cumple con una gestión activa, procurando una baja volatilidad y una inversión a nivel mundial.
Se trata de un fondo de cuatro estrellas en el rating de Morningstar. Con nada menos que un 9,80% de rentabilidad anualizada en los últimos tres años, este fondo supera a la media de su categoría.
Amundi Emerging Markets Corporate High Yield
El Amundi Emerging Markets Corporate High Yield está compuesto por valores de renta fija, con grado inferior a la categoría de inversión. Un 75% de los títulos de su cartera están denominados en dólares de Estados Unidos o en alguna otra divisa de
un país miembro de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos).
La rentabilidad alcanzada por este fondo de inversión en los últimos tres años asciende a un 3,91%, en términos anualizados. Ha tenido un mejor comportamiento que la media de su categoría. También cuenta con cuatro estrellas en la calificación de Morningstar.
DWS Telemedia Typ O ND
Perteneciente a la categoría de renta variable del sector comunicaciones, el fondo cuenta con valores como Facebook o Alphabet entre sus mayores posiciones de cartera. Un 89,47% de su patrimonio está invertido en acciones relacionadas con los servicios de comunicación.
Su rentabilidad anualizada en el último trienio alcanza el 6,30%, muy superior a la media de su categoría y a su índice de referencia. Estamos ante un producto financiero de cinco estrellas en el rating Morningstar.
Nordea Global Climate and Environment
Este fondo pertenece a la categoría de renta variable del sector ecología. Un 57,97% de su patrimonio se encuentra invertido en la zona de Estados Unidos y un 20,70% en Europa.
El fondo, creado en el año 2017, se erige como uno de los mejores en cuanto a la inversión socialmente responsable (ISR). Los fondos ISR no desatienden los intereses de los inversores. En el último año, el Nordea Global Climate and Environment ha conseguido una rentabilidad del 37,48%.
¿Quieres saber qué es el derecho de usufructo? En este post te lo explicaremos, y además te diremos en que casos se puede vender una casa con usufructo. ¡Adelante!
En este artículo encontrarás:
El concepto de propiedad, la nuda propiedad y el usufructo
El concepto de propiedad de un inmueble se divide en dos figuras: la nuda propiedad y el usufructo, ya sea temporal o vitalicio.
La nuda propiedad es el título de propiedad del piso o casa, y el usufructo es el derecho a vivir en ella o explotarla económicamente.
En concreto, según elartículo 467 del Código Civil:«El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa».
En esta definición, por tanto, se nos indica que este concepto es un derecho de carácter patrimonial sobre una cosa concreta, es decir, un derecho real.
Así, el usufructo puede ser de diversas clases y recaer sobre bienes inmuebles como así también sobre dinero o acciones. Las consultas jurídicas respecto a esta figura suelen versar sobre bienes inmuebles, por ejemplo una vivienda o un comercio.
Es importante tener en cuenta que esta clase de usufructos, o sea los que recaen sobre una propiedad, deberán estar inscritos en el registro.
Usufructo vitalicio
Ahora vamos a analizar el usufructo vitalicio dentro del ámbito del derecho sucesorio, primero diremos entonces que puede ser un usufructo legal o voluntario, es decir, más allá de la legítima.
En cuanto al ámbito de duración de este derecho real debemos distinguir entre usufructo temporal y usufructo vitalicio. O sea, el primero responde a un tiempo definido y el segundo es el que se extingue cuando muere el usufractario.
El usufructo vitalicio se establece normalmente en las herencia. Es usual por ejemplo que en el testamento el cónyuge fallecido conceda mediante disposición testamentaria el goce vitalicio de todos los bienes del mismo. Así pues, lo que concede es el uso y disfrute, por ejemplo de una vivienda. Estos bienes, no le pertenecen al cónyuge superstite sino que tiene asegurado, como recién dijimos, el uso y disfrute de la propiedad mientras vivan.
Los hijos, en estos caso son los nudos propietarios, en referencia a la cuota de la herencia. En todo caso la parte de la legítima que le corresponde al cónyuge viudo será establecida de forma legal, es decir, al menos en esa porción de la herencia el usufructo se reserva de forma obligatoria.
Extinción del usufructo
Hay que atender al artículo 513 del Código Civil para saber por qué causas se extingue. Atendiendo a su naturaleza se extinguirá por:
Muerte del usufructuario (si es de carácter vitalicio).
Si el usufructuario y el nudo propietario son la misma persona.
Renuncia por parte del usufructuario.
Expiración del plazo por el que se constituyó.
Cumplimiento de la condición resolutoria (si se constituyó por contrato).
Destrucción o pérdida de la cosa sobre la que recae el derecho.
¿Se puede vender una casa con usufructo?
Sí, se puede vender. Es que, como ya dijimos, esta figura no es más que el derecho de uso y disfrute de la misma, bien sea de manera temporal o vitalicia. Sin embargo, no es este concepto el que nos hace dueños del inmueble, sino que es la nuda propiedad la que nos otorga el pleno dominio sobre la casa.
Lo interesante es que ambas figuras se pueden vender por separado.
Vender la nuda propiedad, pero mantener el usufructo
Este tipo de operaciones se han popularizado en los últimos años, ya que muchas personas de la tercera edad han recurrido a la venta de la nuda propiedad de sus viviendas, conservando el usufructo de la misma.
Esto les permite obtener cierta liquidez para vivir tranquilamente los años que le quedan y por sobre todo conservar el derecho de uso de la casa.
Según algunos expertos inmobiliarios, la mayoría de las personas que optan por esta alternativa tienen una edad avanzada y, generalmente, no tienen descendencia a quién dejar el piso en herencia.
¿Quién puede estar dispuesto a comprar un piso que no se pueda habitar?
En general, soninversores, que buscan obtener rentabilidad a largo plazo, y ven en la compra de la nuda propiedad una forma de obtener un beneficio.
Esto se debe a que, con el fallecimiento de la persona se extingue definitivamente el usufructo. En consecuencia, tanto la persona que vende como la que compra salen ganando.
¿Qué pasa si solo poseemos el usufructo y no la nuda propiedad?
En España es habitual que al fallecer uno de los cónyuges, la nuda propiedad pase en herencia a los descendientes del fallecido y el uso o disfrute de la casa se transmita a la viuda o el viudo.
¿Qué pasa si los herederos que tienen la nuda propiedad quieren vender la vivienda? En estos casos, es muy común que el usufructo se ceda a los descendientes, a cambio de un compensación económica.
De esta manera, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con la vivienda y venderla en su totalidad.
En este sentido, a la persona que tiene el usufructo, por su parte, se le entregará el dinero de la venta que le corresponda.
Calculemos ambas alternativas
El cálculo para determinar el valor del usufructo de una vivienda o de un inmueble, está marcado por el tipo o modalidad que se haya o desea aplicar.
De acuerdo con el plazo en que estará vigente, se divide en dos: temporal y vitalicio.
Es decir o se negocia por un tiempo definido (temporal) o es vitalicio. En el caso del temporal, precisamente, es en función de ese tiempo que se valora el usufructo.
Usufructo temporal
En esta modalidad lo que aplica es acumular 2 % por cada uno de los años que comprende el usufructo y ese resultado es el porcentaje que representa el usufructo con respecto al valor total del inmueble.
Se debe tener en cuenta que el porcentaje resultante no puede exceder el 70 %, y tampoco puede estar por debajo del 2 %.
Pongamos un ejemplo así lo vemos con claridad:
Supongamos que tenemos en propiedad plena una casa cuyo valor actual es de 200000 euros y que deseamos someterla a régimen de usufructo por un plazo de 10 años.
Dado el plazo del usufructo, tenemos que el porcentaje asciende a 20 %.
Al aplicar dicho porcentaje al valor total del inmueble que estamos asumiendo para efectos de este ejemplo, obtenemos un valor del usufructo resultante de 40 000 euros. Como consecuencia directa, podemos deducir que la nuda propiedad queda valorada en 160 000 euros, o sea, el resto del valor del inmueble.
Es pertinente indicar que, para efectos del cálculo, solo se contabilizan periodos anuales completos; vale decir que si el plazo es de 15 años y 8 meses, se considerarán solo 15 años.
Usufructo vitalicio
El valor del usufructo vitalicio se considera igual al 70 % del bien cuando el usufractario tiene menos de 20 años, reduciéndose el porcentaje un 1% porcada año de más pero siempre con un límite de 10%. Ten en cuenta que al establecerse un usufructo vitalicio por vía hereditaria, se toma como referencia la edad del usufractario en el momento de fallecimiento del causante de la herencia.
En Oi Realtor te ayudamos a vender la casa heredada.
El Gobierno ha aprobado en Consejo de Ministros extraordinario un nuevo estado de alarma con intención de prolongarlo durante seis meses. En este post, te contamos desde Oi Realtor todo sobre esta nueva disposición para que sepas cómo se verá afectada la movilidad en España.
En este artículo encontrarás:
Según declaró en rueda de prensa Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, la movilidad entre provincias y comunidades será decidida por las propias autonomías. Estas serán las encargadas de determinar si quieren limitar las salidas y entradas a su territorio.
¿Por cuánto tiempo rige esta nueva disposición?
Según fuentes del Ejecutivo, algunos ministros quieren ampliar el estado de alarma hasta la primavera para no tener que ir reiteradamente al Congreso, aunque de momento el decreto estará en vigor durante 15 días. El Gobierno ya ha publicado el BOE por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación del COVID.
La novedad que se aplica desde la publicación del BOE por el que se declara el estado de alarma a partir del día lunes 26 de octubre es un toque de queda nocturno desde las 23:00 horas hasta las 06:00 en todo el país, excepto Canarias. No obstante, se da margen a las autonomías para regular la movilidad en las distintas ciudades España en cuanto a adelantarlo o atrasarlo una hora.
Por lo demás, se deja en manos de los ejecutivos regionales, previa comunicación al Ministerio de Sanidad, la decisión de restringir las reuniones sociales o familiares y prohibir la movilidad en España entre comunidades, salvo por motivos justificados. Se les permitirá también escoger si aplican una limitación de seis personas en reuniones sociales o familiares, salvo convivientes.
Se prohíbe la circulación de las personas desde las 23.00 a las 6.00 y solo se podrá circular en esas horas por motivos justificados. Ente los motivos justificados se encuentran: regresar al domicilio, cuidado de mayores, acudir a centros sanitarios y provisión de medicamentos, o motivos laborales.
Las autoridades autonómicas podrán modular los horarios, adelantando o retrasando el toque de queda para que entre en vigor a las 22.00 o 00.00 horas, hasta las 7.00 o 5.00 horas. Se aplicará en todo el país, a excepción de las Islas Canarias debido a la buena evolución epidemiológica.
Movilidad dentro de España
En cuanto a la movilidad dentro de España, se ha establecido que las comunidades autónomas podrán limitar el movimiento en sus localidades, así como aplicar confinamientos perimetrales por áreas. Aunque se podrá salir del lugar confinado por motivos justificados como: cuidado de mayores, asistencia a centros sanitarios, educativos o trabajo.
Se recomienda a la ciudadanía que limiten los contactos y eviten desplazamientos innecesarios para frenar las posibilidades de contagios y transmisión del virus.
Reuniones
Asimismo, las autoridades regionales podrán limitar el número de personas a 6 en las reuniones sociales o familiares, salvo convivientes. Esta medida ya está en vigor en buena parte del territorio nacional.
«No hay confinamiento general en este estado de alarma, pero cuanto más nos quedemos en casa y menos salgamos, más protegeremos a nuestros seres queridos.» A menos contactos, menos posibilidad tendrá el virus de contagiar. Por tanto, «quedémonos en casa», ha subrayado el presidente del Gobierno.
Niveles de alerta en España
Este estado de alarma no será tan duro como el de marzo al no establecer el confinamiento domiciliario. No obstante, recoge una serie de medidas que se fijaron en el Consejo Interterritorial con unos criterios comunes en coherencia con el plan de respuesta temprana de transmisión del virus.
La movilidad dentro de España se regulará según los cuatro niveles de riesgo en cada territorio: bajo, medio, alto o extremo. En el nivel bajo se fijan unas medidas para los territorios que tengan una incidencia de menos de 25 casos por cada 100.000 habitantes. Ahora, el nivel de riesgo medio sitúa una incidencia por encima de 25 casos. Ya entre 150 y superiores por cada 100.000 habitantes se considera riesgo alto. Si la incidencia supera los 250 casos, se considera riesgo extremo.
En cada nivel de alerta se proponen unas medidas más o menos estrictas a instaurar en la unidad territorial evaluada, especialmente las referidas a medidas de distanciamiento y medidas de higiene y prevención. Esta propuesta de actuaciones sigue criterios técnicos y toma como indicadores la evaluación del nivel de transmisión, la evaluación de capacidad de diagnóstico precoz de casos, el nivel de gravedad, el control de transmisión y el estado de los centros sociosanitarios.
Movilidad en España: Lo establecido en el BOE
El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicado este domingo regula lo referente a la movilidad en el artículo 6. El artículo dice lo siguiente:
1. Se restringe la entrada y salida de personas del territorio de cada comunidad autónoma y de cada ciudad con Estatuto de autonomía salvo para aquellos desplazamientos adecuadamente justificados.
Motivos que quedan exceptuados de la restricción de movilidad en España
a) Asistencia a centros, servicios y establecimientos sanitarios.
b) Cumplimiento de obligaciones laborales, profesionales, empresariales, institucionales o legales.
c) Asistencia a centros universitarios, docentes y educativos, incluidas las escuelas de educación infantil.
d) Retorno al lugar de residencia habitual o familiar.
e) Asistencia y cuidado a mayores, menores, dependientes, personas con discapacidad o personas especialmente vulnerables.
f) Desplazamiento a entidades financieras y de seguros o estaciones de repostaje en territorios limítrofes.
g) Actuaciones requeridas o urgentes ante los órganos públicos, judiciales o notariales.
h) Renovaciones de permisos y documentación oficial, así como otros trámites administrativos inaplazables.
i) Realización de exámenes o pruebas oficiales inaplazables.
j) Por causa de fuerza mayor o situación de necesidad.
k) Cualquier otra actividad de análoga naturaleza, debidamente acreditada.
Los presidentes autonómicos tomarán la decisión en cuanto a movilidad en España
De esta forma, la potestad de confinar perimetralmente o no los territorios recae sobre los presidentes autonómicos. Así lo especifica el BOE al determinar la eficacia de las limitaciones:
«Las medidas previstas en los artículos 6, 7 y 8 serán eficaces en el territorio de cada comunidad autónoma o ciudad con Estatuto de autonomía cuando la autoridad competente delegada respectiva lo determine, a la vista de la evolución de los indicadores sanitarios, epidemiológicos, sociales, económicos y de movilidad, previa comunicación al Ministerio de Sanidad y de acuerdo con lo previsto en el artículo 13.
«La medida prevista en el artículo 6 no afecta al régimen de fronteras. Sin perjuicio de lo anterior, en el caso de que dicha medida afecte a un territorio con frontera terrestre con un tercer Estado, la autoridad competente delegada lo comunicará con carácter previo al Ministerio del Interior y al Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación».
Por el momento, ya existen zonas y localidades de las que no se puede salir ni entrar en diversas comunidades, como Castilla y León, Aragón, Galicia, Extremadura, Asturias, Andalucía o Madrid. Hasta hoy, tan sólo Navarra tiene decretado el confinamiento perimetral de todo su territorio. Esta medida se ha establecido el pasado jueves y por un plazo inicial de 15 días.
Ante la próxima festividad del puente de Todos los Santos, muchos Ejecutivos autonómicos podrían aumentar las restricciones para frenar el movimiento de sus ciudadanos. Especialmente, se temen las salidas a los cementerios, la castañada (especialmente en Cataluña) y Halloween.
«Lo maravilloso de aprender es que nadie puede arrebatárnoslo», aseguro B.B. King y es verdad. Aprender es extraordinario y un webinar te lo facilita y más en tiempos de coronavirus.
¿Quieres saber que es y como funciona un webinar? Lee este post rápidamente, y más que seguro tendrás ganas de crear o participar en uno.
¿Qué es un webinar?
Básicamente, es una conferencia, taller, curso o seminario en formato vídeo que se imparte a través de Internet.
¿Cuál es su peculiaridad? Su característica distintiva es la interacción que se produce entre el speaker y los usuarios asistentes al mismo.
Hoy en día, no puedes acusar que no tienes tiempo para realizar un curso o una actividad que te interese, los webinars llegaron para quedarse, así que no puedes perdértelo.
De esta manera, con una computadora y algo de ganas podrás aprender lo que quieras desde el lugar que elijas ya que los webinars se dan en directo, en una fecha y en un horario específico.
Otra de las ventajas de este sistema, es que la persona que da la conferencia interactúa con los usuarios, los cuales pueden comentar o preguntar lo que se les ocurra al speaker y solucionar sus dudas al instante.
Crear un webinar: ¿es una tarea sencilla?
Antes de sentarte frente a tu computadora para crear un webinar tienes que saber cual va a ser el propósito del mismo. Generar un webinar puede ser la mejor estrategia de contenido pero debes hacerte algunas preguntas como: ¿Quiero atraer a nuevos usuarios?, ¿Quiero fidelizar a los que ya tengo?,¿Quiero hacer crecer mi lista de emailing?, etc.
Crear un webinar es una tarea sencilla si ya sabes el objetivo del mismo para poder comenzar a darle forma al tema.
¿Qué tenemos que tener en cuenta?
Tienes que saber a que público te diriges y asegurarte que el contenido que vas a crear este adaptado a esa audiencia. También tienes que elegir un buen tema, que sea educativo y a la vez entretenido. Aparte tiene que ser relevante para llamar la atención de tu público.
Por otro lado, ten en cuenta que tienes que dar tiempo para que te hagan preguntas los usuarios. Para el vídeo lo recomendable es que te concentres en cuatro o cinco conceptos claves, te ayudará muchísimo con la organización de contenido.
Así pues, usar imágenes para explicar el contenido que expondrás es una buena idea más allá del texto.
El tiempo de duración y la llamada a la acción
La duración de un webinar es muy importante para que los usuarios presten atención. Los expertos recomiendan que el tiempo de un webinar no sea superior a los 45 minutos, para después dejar unos 15 minutos para las preguntas y dudas.
¿Por qué es tan útil en nuestra estrategia de Marketing de Contenidos?
Hay varias razones, veamos las mas importantes:
Nos ayudan a captar nuevos clientes: potenciales y a fidelizar a los que ya tenemos, a través de la difusión en las redes sociales, blogs, etc.
Base de datos: a diferencia de otro tipo de contenidos, el público de un webinar deja toda su información antes de participar.
Construye relaciones: con un webinar te pones frente a frente con tu público objetivo y estableces una relación con él al instante.
Económico: para crear un webinar no necesitamos un gran presupuesto.
¿Cómo sacarle partido al webinar?
Para sacarle partido al webinar puedes crear una cuenta en SlideShare e ir subiendo cada una de las presentaciones. Por otro lado, no te olvides de enlazar con contenido relacionado.
También puedes crear un ebook a partir de tu webinar, esto ayudará a los usuarios que no hayan podido asistir, al mismo tiempo que podrás seguir registrando datos.
Además, ten en cuenta que si bien la emisión de un webinar es en directo puede volver a emitirse a posteriori.
¿Cómo se hace un webinar?
Hoy en día, organizar un webinar no es difícil, ya que existen diversas plataformas que permiten la realización y distribución del evento por la red, como Google Hangouts o GoToWebinar.
Este último está especialmente indicado para incluir el webinar en una estrategia de inbound marketing.
Algunos consejos para optimizar tu webinar
Lo más importante de un webinar es el feedback, que es muy enriquecedor para todos.
Con el fin de hacerlo más visual, ameno y que se comprenda mejor, puede completarse con esquemas, presentaciones, vídeos y otros contenidos.
Crea contenido para promoción
Las landings page no son suficiente, si quieres conseguir mucho público tendrás que activar tu campaña de lanzamiento y eso significa que tendrás que generar contenido, te dejo algunas ideas:
Crear un post en tu blog oficial
Crear posts relacionados al webinar
Agregar un banner en tu blog
Agregar un banner en contenidos relacionados a tu webinar
Enviar una campaña de Email Marketing anunciando el webinar
Crear un mini calendario editorial para compartir tu webinar en Twitter, Facebook, Linkedin y Google Plus varios días e inclusive minutos antes de salir en directo
Hablar con tus amigos para que te ayuden a moverlo
Crea el contenido del webinar
Para preparar el contenido te recomiendo esta estructura:
45 minutos
Bienvenida y saludo, por cortesía espera 10 minutos apróximadamente a que se conecten la mayoría de los usuarios.
Introducción al contenido
Desarrollo del contenido
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En el año 2015 entró en vigor el Reglamento de la UE 650/2012, conocido con el nombre de reglamento europeo de sucesiones. Esta normativa fue de gran importancia, ya que cambió radicalmente la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte. En el siguiente artículo, encontrarás toda la información sobre esta reglamentación. ¡Sigue leyendo!
Desde el 17 de agosto de 2015 se encuentra vigente el Reglamento de la UE 650/2012, o reglamento europeo de sucesiones.
¿Cuál es la importancia del reglamento europeo de sucesiones?
Esta norma, muy elaborada técnicamente y de gran importancia práctica, modificó la aplicación del derecho internacional en el ámbito de las sucesiones por causa de muerte en las que concurra algún elemento internacional. Por ejemplo, si el fallecido residiera o tuviera algún bien en un Estado que no es el de su origen.
Cabe destacar la enorme cantidad de circunstancias de este tipo en la actualidad. Según datos estadísticos de la Secretaría General de Inmigración y Emigración del Ministerio de Empleo y Seguridad Social, en España residían al 31 de diciembre de 2014, 4 925 089 extranjeros.
Los inmigrantes contaban con certificados de registro o tarjetas de residencia. El 56,32% del total correspondían al régimen de libre circulación de la Unión Europea. Los extranjeros residentes en España más numerosos eran los procedentes de Rumanía (953 183), Marruecos (770 735) y del Reino Unido (275 817).
¿Cuál fue el origen del reglamento europeo de sucesiones?
La génesis de este reglamento europeo se remonta al plan de acción de la Comisión y del Consejo de la UE del 3 de diciembre de 1998. El objetivo de ese proyecto era la creación de un espacio europeo de libertad, seguridad y justicia, en concordancia con las disposiciones del Tratado de Ámsterdam.
Dada la complejidad técnica de la materia, se ha llevado a cabo una larga etapa de estudio, en la que ha sido fundamental la aportación del Instituto Notarial Alemán. La propuesta legislativa de la Comisión Europea se publicó el 14 de octubre de 2009. Fue tramitada como reglamento con fundamento jurídico en el Tratado de la Comunidad Europea por el procedimiento de codecisión.
El texto legal definitivo fue aprobado por el Parlamento Europeo, en primera vuelta, el 13 de marzo de 2012 y por el Consejo de la Unión Europea el 7 de junio.
Sin embargo, la plena entrada en vigor se difirió hasta el 17 de agosto de 2015. Esto se decidió con el fin de dar tiempo suficiente para la elaboración de las correspondientes normas de desarrollo, tanto de derecho europeo como de derecho nacional. También, para el estudio de la nueva normativa por parte de sus destinatarios, en especial los jueces, notarios u otros funcionarios llamados a aplicarla.
¿Cómo se aplica en los distintos países de la UE?
En el caso de España, la nacionalidad del difunto deja paso al lugar de su residencia habitual como principal criterio para determinar la ley aplicable. De esta manera, aparece por primera vez la posibilidad de elección de la ley aplicable, limitada a la propia ley nacional.
Otros países, como Francia o Bélgica, pasan además a aplicar una única ley a toda la sucesión. Anteriormente, distinguían entre la sucesión de los bienes inmuebles, a la que se aplicaba la ley del Estado en que el inmueble estuviera situado, y la de los bienes muebles, que se regía por la ley nacional del fallecido o por la del Estado de su último domicilio.
El reglamento europeo de sucesiones ha sido adoptado por todos los Estados miembros, exceptuando al Reino Unido, Irlanda y Dinamarca. A estos efectos, se los consideran terceros Estados.
De todos modos, sus normas rigen con carácter universal, es decir, no solo para los nacionales de los Estados de la UE, sino también para los de cualquier otro Estado del mundo. En consecuencia, los jueces y notarios de los Estados miembros van a aplicar las mismas normas a la sucesión de un alemán o de un español que a la de un marroquí, un argentino o un británico.
¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros?
Si eres español, pero resides en el extranjero, o si eres extranjero residente en España, o si simplemente piensas que es probable que, en el futuro, vayas a trasladarte a otro país, debes tener en cuenta lo siguiente. Cuando planifiques tu sucesión, deberías recordar que la ley aplicable va a ser la del Estado de tu residencia habitual y no la de tu nacionalidad. Esto será así, salvo que manifiestes tu voluntad de que la sucesión se rija por esta última.
A esta declaración por la cual se opta por una determinada ley se la conoce técnicamente como “professio iuris” o elección de ley aplicable. Es importante considerar que la ley aplicable a la sucesión determina, entre otras cosas, las limitaciones a la libertad de disponer de la propia herencia, cuando una persona tiene descendientes, cónyuge u otros parientes.
Algunos ejemplos prácticos
Por ejemplo, a partir de esta reglamentación, un ciudadano español que reside en Francia, con hijos, va a quedar sujeto a las estrictas normas legitimarias del Código Civil francés. Este ciudadano de España se encontrará sometido a lo dispuesto en el artículo 913 de ese Código Civil, que fija los derechos legitimarios de los hijos en la mitad de la herencia, si hay un solo hijo, en dos terceras partes, si son dos, y en tres cuartas partes, si hay tres o más.
En cuanto al cónyuge, podrá como máximo, según el artículo 1094 del mismo Código francés, disponer del resto de la herencia (es decir, de la parte no reservada como legítima para los hijos), o bien de un cuarto de los bienes en propiedad y de los otros tres cuartos en usufructo, o de todos los bienes en usufructo.
Del mismo modo, la herencia de un ciudadano británico residente en España quedará sujeta al régimen de las legítimas establecido en el derecho común español. Así, dos tercios de la herencia se atribuirán a sus descendientes, uno de ellos repartido entre los hijos por partes iguales y sin carga alguna, y otro con la posibilidad de ser libremente distribuido entre sus hijos o nietos y de llevar la carga del usufructo vitalicio del cónyuge viudo.
Tales disposiciones del Código Civil español son enteramente ajenas a la tradición jurídica del Reino Unido, cuyo ordenamiento se basa en la libertad absoluta de cualquier persona para disponer como mejor le parezca de sus bienes a su fallecimiento. A los hijos y al cónyuge se les reconoce únicamente el derecho a pedir, en caso de necesidad, una pensión de subsistencia, congruente con el patrimonio del difunto.
Asimismo, el derecho español va a ser el que rija la sucesión de los marroquíes o de los paquistaníes residentes en España. Por este motivo, no será necesario invocar la excepción de orden público para excluir la aplicación en España de la norma que atribuye a los varones una doble porción hereditaria respecto a la de las mujeres, como lo indica el derecho musulmán.
Aspectos generales de las sucesiones
En la regulación de las sucesiones, se contemplan aspectos importantes, tales como:
-El destino que se le van a dar a los bienes del difunto o causante. Se determina el ámbito de actuación de la autonomía de la voluntad, las normas imperativas que sean necesarias y las normas dispositivas que suplirán la voluntad del causante, en caso de no existir testamento.
-Los requisitos de validez del testamento, con la finalidad de asegurar que lo que aparezca en él sea realmente la voluntad del testador.
-Los trámites necesarios para el reparto del caudal relicto.
Las personas intervinientes en una sucesión son:
-El causante: persona que transmite su patrimonio por causa de su fallecimiento.
-El testador: es el causante que dicta testimonio o testamento.
-El heredero o causahabiente: persona o conjunto de personas que reciben el patrimonio del causante.
-El legatario: persona que recibe determinados bienes individuales del causante, pero no una cuota de la herencia.
-El albacea: es el encargado por un testador o por un juez de cumplir la última voluntad del causante y custodiar sus bienes.
¿Cómo funciona la sucesión de bienes en España?
En España, el derecho sucesorio se regula en el Código Civil (del artículo 657 al 1087). Allí, se especifica que ciertos parientes en línea recta (ascendientes/descendientes) y el cónyuge tienen derecho a recibir dos tercios de la herencia del fallecido o causante, independientemente de la voluntad de este.
A esta parte se la denomina legítima. La legítima se divide, a su vez, en «legítima estricta» y «mejora». El cónyuge superviviente tiene como mínimo derecho al usufructo del tercio de «mejora».
El tercio restante («tercio de libre disposición») el causante lo puede legar a quien quiera. En este sentido, existe libertad de disposición mortis causa. El causante puede decidir libremente cómo dejar sus bienes, siempre que respete la legítima.
En caso de que no haya testamento, entran en juego las normas del Código Civil y los parientes que este señale (sucesión intestada).
Junto con el sistema sucesorio regulado en el Código Civil, coexisten en este país los diferentes sistemas establecidos por las legislaciones forales. Estos se caracterizan en general, en el ámbito del derecho de sucesiones, por una mayor libertad para testar. También, por la admisión en la mayoría del derecho foral de la figura de los pactos sucesorios.
Un caso específico es el del derecho foral de Navarra, donde el testador goza de absoluta libertad de disposición de sus bienes, salvo dos excepciones: la relativa a los hijos de anteriores matrimonios, así como las derivadas del usufructo de fidelidad, establecido en favor del cónyuge viudo.
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