El sector inmobiliario, como el resto de los sectores a nivel mundial, ha sufrido un impacto negativo debido a la crisis del Covid-19. Pero, a pesar de la caída de la demanda y del aumento de los precios, el sector ha sabido salir a flote de la situación. En este post te contamos cómo se recupera el sector inmobiliario luego de la pandemia.
¿Cómo se vio afectado el sector inmobiliario por el Covid-19?
En el año 2008 se sufrió una crisis económica que todos comparan con la pandemia del coronavirus. De aquella crisis, el sector inmobiliario sufrió una fuerte caída. Según registros del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), la bajada de compra-venta de viviendas fue de un 27% en el primer trimestre de 2008. Y la bajada de contratación de hipotecas fue de un 25% en enero de 2008.
Hoy, atravesando una de las crisis más fuertes que ha conocido el mundo, nos preguntamos cómo saldrá a flote este sector.
Es claro que la demanda de compra-venta ha bajado, como así también se experimentó un aumento en los precios. Pero, a pesar de esto, el inmobiliario nunca dejó de moverse.
Los expertos aseguran que con algunos ajustes de precios y tomando al sector inmobiliario como un salvavidas de la economía, podrán afrontar esta crisis y salir casi ilesos. Los últimos datos que arrojó el INE muestran que en enero del 2020 se han realizado 46.927 transacciones de compra-venta en España. Aunque ya se notaba cierto decaimiento en el sector antes del Covid-19, los expertos aseguran que el segundo trimestre fue bastante difícil de transitar. Pero se espera que a principios del 2021 el mercado se reactive y se vaya normalizando poco a poco.
¿Qué se espera para el sector inmobiliario?
El CEO de Century 21 para España y Portugal, Ricardo Sousa, nos explica que “es probable que debido a la situación económica de los propietarios e inversores, algunos tengan la necesidad urgente de vender para hacer frente a la falta de liquidez. Aplicando rebajas para conseguir una venta rápida de sus inmuebles en el corto plazo. […] Esta situación provocará la atracción de inversores con liquidez, quienes tendrán acceso a comprar activos con descuento en el corto plazo”.
Por otro lado, el director comercial Real Estate de Altamira AM, afirma que “Esta pandemia está poniendo a prueba nuestra capacidad para superar las adversidades. Por lo que, cuando pase, estaremos más preparados para enfrentarnos a riesgos inesperados”. También comenta que la digitalización en el sector inmobiliario es indispensable, ya que las ventas online “serán las beneficiadas en esta crisis”.
Si bien, como ya hemos dicho en otras oportunidades, es un buen momento para invertir, debemos ser prudentes y analizar todo con mucha cautela. Ya que, según los especialistas, la recuperación que tendremos será en “W”. ¿Qué quiere decir esto? Volver a la situación en la que nos encontrábamos antes del Covid-19 en un plazo de, aproximadamente, dos años.
Digitalización del sector inmobiliario a causa del Covid-19
Un claro ejemplo de esto es el teletrabajo. La crisis ha instalado el teletrabajo en nuestras vidas como algo cotidiano. El objetivo es mantener el distanciamiento social y evitar el desplazamiento de las personas a sus lugares de trabajo.
Algunos quizás se pregunten qué tiene que ver el teletrabajo con el sector inmobiliario. Y la respuesta es: mucho. Ya que afecta directamente a las elecciones de los compradores (o inquilinos) sobre el lugar para vivir. Al realizar teletrabajo pueden optar por una vivienda más alejada del centro, lo que se traduce a un precio más bajo por pagar.
Aquellas empresas que ya estaban inmersas en la digitalización han salido más beneficiadas que las demás. Por ejemplo, realizando visitas virtuales a las futuras viviendas. Otra de las cosas que se llevó a cabo en el estado de alarma, es darles a los potenciales compradores la posibilidad de reservar un piso por más tiempo que el habitual.
Crisis en el alquiler y en el acceso a viviendas por el Covid-19
Debido a la caída del turismo, los pisos que estaban en alquiler han quedado vacíos. Y los propietarios, en un intento por no perder dinero, pasaron del alquiler turístico al alquiler convencional. Esto no está nada mal. Pero, a medida que el turismo se vaya abriendo y vuelva a moverse ese sector, deberán volver a lo de antes. Aunque, cabe la posibilidad que la situación no se revierta del todo, ya que los propietarios tendrían que evaluar qué tipo de alquiler les conviene más.
Por último, algo que la crisis por coronavirus dejó al descubierto es la imposibilidad de muchísima gente a tener acceso a una vivienda, sobre todo, aquellas personas que deben pagar un alquiler.
En este sentido, el Gobierno ha tomado algunas medidas para apoyar a los inquilinos. Entre ellas, destacamos la suspensión de los desahucios hasta final de año. La renovación automática de contratos de alquiler por seis meses. Y la concesión de microcréditos para pagar el alquiler, entre otros.
Conclusión
En síntesis, podemos decir que el sector inmobiliario no se vio tan afectado por el Covid-19 como otros ámbitos. Pero, de todas maneras, tuvo que reinventarse y buscar la salida para no hundirse.
El panorama para este sector es muy bueno. ¿Tú qué opinas? Puedes dejarnos tu parecer en la sección “Comentarios” de este blog.
El político español Santiago Abascal ha adquirido a mediados de año una propiedad en Madrid que posee un valor cercano al millón de euros. La compra del inmueble, ubicado en el distrito de Hortaleza, ha despertado una gran polémica. En el siguiente artículo, encontrarás todos los detalles sobre el tan mencionado chalet de Abascal. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
El líder de Vox, Santiago Abascal Conde, adquirió un chalet de un millón de euros el 23 de julio del corriente año. La propiedad cuenta con cinco dormitorios, distribuidos en dos plantas, y 100 metros cuadrados de jardín.
Esta transacción inmobiliaria generó mucha controversia, ya que el político la realizó seis días antes de haber registrado una moción de censura contra el gobierno de Pedro Sánchez. Además, ocultó la compra en la Declaración de Bienes y Rentas del Congreso.
El valor de la vivienda, que como dijimos anteriormente ronda el millón de euros, fue bastante más elevado que el del famoso chalet de Galapagar, adquirido por uno de los líderes de Podemos. Esa compra también había provocado un gran revuelo.
A continuación, te contamos todos los detalles del inmueble de lujo que dio tanto que hablar: el chalet de Abascal.
Características del chalet de Abascal
Santiago Abascal y su mujer, Lidia Bedman, adquirieron una auténtica vivienda de lujo, localizada en el barrio Pinar del Rey en la ciudad de Madrid. Su costo rondaba el millón de euros.
De acuerdo con lo afirmado por algunas fuentes, para poder acceder a la compra de la propiedad, Santiago Abascal y su pareja han firmado una hipoteca de 736 000 euros, a devolver en 30 años.
El chalet dispone de una superficie total de 284 metros cuadrados, de los cuales 185 se encuentran construidos y distribuidos en dos plantas. Cuenta con cinco habitaciones, un garaje de 32 metros cuadrados y un jardín de 100.
Según lo que puede apreciarse por medio de las imágenes de la propiedad, en la habitación principal se encuentran seis armarios y un sofá, junto con otros muebles. Próximo al comedor se halla un despacho sin puertas de gran tamaño, con un extenso ventanal que da al jardín. Aparte de poseer un salón principal con zonas diferenciadas, también tiene otras salas que se utilizan como cuartos de televisión.
Inclusive en el exterior, tiene dos plantas. La planta baja se encuentra decorada con una vasta enredadera. Esta funciona como terraza de reunión, con dos áreas diferenciadas, una debajo de un toldo y otra al sol.
El chalet cuenta con otra planta exterior que es utilizada como un solario. En la fotografía de Google Maps, se pueden apreciar dos tumbonas extendidas. Las dos terrazas se hallan conectadas entre sí por el exterior. Además, puede accederse a ellas desde el interior de la vivienda.
La vivienda, construida en 1970, fue promocionada durante algún tiempo en diversos portales de venta y alquiler. Se presentaba como un chalet de lujo en el núcleo de la capital española. Actualmente, todos los anuncios fueron eliminados, ya que se ha concretado la transacción.
Incumplimiento en la Declaración de Bienes y Rentas
La adquisición de esta propiedad millonaria y la hipoteca solicitada para concretar la compra deberían estar asentadas en la Declaración de Bienes y Rentas que se debe presentar al Congreso de los Diputados cada vez que se modifica el patrimonio.
Santiago Abascal no ha declarado este incremento de su patrimonio. Es así que incumplió con la reglamentación de la Cámara Baja. Su portavoz, Iván Espinosa de los Monteros, ha dicho que Abascal enviará la información al Congreso “cuando le parezca bien”.
Un medio de comunicación reconocido ha comprobado que Abascal ya se ha mudado a su nueva vivienda. Ha podido observar que posee una bandera española ondeando y múltiples cámaras de videovigilancia, lo cual es frecuente en todas sus propiedades.
El chalet está ubicado a menos de 10 minutos de su anterior residencia en Hortaleza. Sin embargo, Abascal ha elevado sus ambiciones, ya que anteriormente vivía en un piso y ahora en un chalet de lujo. No hay que perder de vista que, en el año 2010, el líder de Vox había sido desahuciado de su vivienda.
La adquisición de la propiedad millonaria fue una noticia que tuvo mucha repercusión en la clase política. El portavoz de ERC en el Congreso, Gabriel Rufián, realizó un fuerte descargo al respecto en Twitter.
Particularidades de la hipoteca otorgada para la compra del chalet de Abascal
Los préstamos hipotecarios suelen cubrir entre un 75 y un 80% del valor total de una propiedad. En el caso de Abascal, resulta muy extraño que el crédito haya sido concedido a 30 años. No es habitual que se otorguen este tipo de concesiones, a menos que alguien sea funcionario y los analistas de riesgo determinen que tendrá ingresos fijos por un largo tiempo.
Sin embargo, en la situación del líder de Vox, es llamativo, ya que su vida política no tiene un tiempo de duración claramente determinado. Su permanencia estará sujeta a muchos condicionantes difíciles de predecir por parte de quienes le concedieron la hipoteca. Del mismo modo, su mujer, Lidia Bedman, tampoco tiene garantías sólidas, porque su profesión es la de influencer.
De acuerdo con la nota simple del Registro de la Propiedad, el chalet es propiedad de los dos. No obstante, Abascal es el titular del 40%, mientras que ella lo es del 60% restante. Probablemente, esto se deba a que Bedman haya asumido el pago de aquello que no cubriría la hipoteca, que frecuentemente es un 20% del valor total del inmueble. Hay quienes afirman que el dinero que abonó la mujer de Abascal puede provenir de una herencia o de algún tipo de donativo.
Comparativo del chalet de Abascal con el de Galapagar
Resulta inevitable comparar la compra del chalet de Abascal con el de Pablo Iglesias en Galapagar. La propiedad del líder de Podemos es de mayor tamaño. La parcela tiene más de 2000 metros cuadrados, de los cuales 268 se encuentran construidos.
Sin embargo, el inmueble de Abascal es mucho más costoso. Iglesias abonó 600 000 euros y obtuvo un préstamo hipotecario de más de 500 000.
El factor determinante de la diferencia de precio es que el de Abascal se encuentra ubicado en Madrid, mientras que el del líder de Podemos se halla en la periferia.
Por otra parte, el chalet de Iglesias posee piscina y una casa de invitados, lo cual no tiene el de Abascal. Sin embargo, la propiedad del líder de Vox se encuentra en mejor estado, mucho más cuidada. Aparentemente, ha sido recientemente reformada.
Nuevo estilo de vida del líder de Vox
Santiago Abascal, con esta nueva adquisición, se despidió de su antiguo estilo de vida, el cual era extremadamente modesto y adecuado a la clase media a la que pertenecía.
Durante el año 2004, cuando todavía hacía política en País Vasco, el actual líder de Vox adquirió un chalet en la localidad de Zuya. Esta compra la había realizado con su mujer de ese momento, Ana Belén Sánchez Cenador. Ella se presentaba con él en las listas electorales del PP vasco.
Tres años más tarde, en el 2007, la pareja inauguró un bar en Álava, con el nombre de “Heineken Urban Concept”. En un principio, el negocio parecía funcionar, pero en el año 2009 registró pérdidas por 132 291 euros. Por ese motivo, cerró en 2010. Ellos habían puesto la casa que habían adquirido como aval del negocio y terminó quedándosela el banco.
Este suceso ha sido utilizado por él en muchos de sus actos políticos. Si bien no se jactaba de ello, porque fue uno de los episodios más oscuros de su vida, solía venderse a sí mismo como una persona de clase media que conocía lo que les ocurría a los ciudadanos comunes. En el presente, habitando en una propiedad de un millón de euros, su discurso deberá ser cambiado.
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Las personas estamos constantemente buscando una manera de reinventarnos. Ya sea mediante un corte de cabello hasta un cambio de empleo. En esta ocasión, vamos a contarte los beneficios de emprender un negocio independiente: la franquicia. Seguramente ya has oído hablar de ellas, pero si estás interesado en invertir, no puedes perderte este post. ¡A leer!
Esto ya lo hemos visto en post anteriores, pero nunca está de más recordarlo para tenerlo bien claro.
Una franquicia es un negocio en el que una persona física o jurídica le concede a un tercero el derecho de usufructuar su marca, para trabajar bajo su mismo sistema comercial.
En este negocio, ambas personas (franquiciado y franquiciador) salen beneficiados por el acuerdo. Por una parte, el franquiciado, además de emprender un negocio muy redituable, recibirá asesoramiento y formación profesional con respecto al comercio. La parte positiva es que esto sucederá durante todo el proceso empresarial al que se embarcará. Por otro lado, formar parte de una marca ya reconocida y exitosa es un plus muy valioso, ya que no debes comenzar de cero en cuanto a la publicidad.
Del otro lado se encuentra el franquiciador, y este resultará beneficiado al expandir su marca con una franquicia.
Puntos a tener en cuenta para abrir una franquicia
Antes de tomar una decisión de esta magnitud, es esencial que estudiemos el mercado. Para abrir una franquicia, es necesario seguir una serie de pasos que debemos llevar a cabo si queremos que nuestro emprendimiento salga triunfante.
Lo primero que debemos hacer es informarnos sobre el negocio. Más abajo detallaremos las ventajas y desventajas de abrir una franquicia. Para esto, es necesario que alguien entendido en el tema nos asesore y nos aconseje.
Por otro lado, deberemos realizar un plan de marketing. Quizás suene difícil para quien no tiene idea del tema, pero tranquilos que no lo es. Se trata de evaluar exhaustivamente la actividad que desempeñaremos una vez que el negocio esté en funcionamiento. Entonces veremos los costes económicos, los aspectos de recursos humanos, los objetivos planteados, la publicidad, etc.
Si piensas abrir una franquicia en España, debes pagar dos gastos iniciales: el canon de entrada (pago a fondo perdido). Y el royalty (pago mensual que se debe abonar por usar la marca).
Para asegurarnos de abrir el local en determinada zona, debemos firmar un pre-contrato con la franquicia, previo a la apertura de la misma.
Una vez que hayamos encontrado el local ideal, debemos constituir la sociedad.
Luego, llega el momento de firmar el contrato final. En él se establecerá la relación entre franquiciado y franquiciador, previo acuerdo.
Finalmente, se llega al momento tan esperado: la apertura de la franquicia.
Una vez que tenemos todos estos aspectos claros y resueltos, pasamos a evaluar las ventajas y desventajas que posee una franquicia. Tanto para el franquiciado como para el franquiciador. A continuación, podrás enterarte de lo que hablamos.
Ventajas de emprender una franquicia
Luisa Masuet, la presidenta de la Asociación Española de Franquiciadores(AEF) nos explica cuáles son las ventajas y desventajas de llevar a cabo una franquicia. Aquí dejamos un listado:
Ventajas para el franquiciado
El franquiciado comienza a trabajar para una marca ya reconocida. Esto es algo positivo, ya que no deberá pasar por la etapa tan dura de hacer que su marca se haga conocida.
Previo a abrir el comercio, el franquiciado recibe una formación profesional para enfrentar el emprendimiento con los conocimientos necesarios.
Como él, ya hay en el mercado otros franquiciados. Esto le dará la ventaja de poder consultarles a ellos cualquier duda que surja al respecto.
Investigación y desarrollo de nuevos productos.
Las condiciones de compra son más favorables.
Suelen tener facilidades de financiación, mediante acuerdos con las entidades de créditos.
Ayuda en la localización del emplazamiento del local.
Ventajas para el franquiciador
Expandir y hacer crecer su marca, con la ayuda de un tercero.
El franquiciado mejorará la marca, ya que aportará novedades relacionadas con el mercado y la demanda del cliente.
El franquiciador no necesita invertir mucho dinero en una franquicia, ya que eso es obligación del franquiciado.
El franquiciado no corre riesgos al incrementar su negocio. Por el contrario, se verá beneficiado con dicha expansión.
Estas son solo algunos de los beneficios de invertir en una franquicia. Pero también hay que ser equitativo y nombrar los inconvenientes de este emprendimiento. Ya que, como todo negocio, conlleva una serie de desventajas que debemos conocer antes de tomar una decisión tan importante.
En verdad, no son aspectos negativos sino condiciones necesarias para que el emprendimiento funcione exitosamente. Aquí dejamos algunas de ellas.
Desventajas de emprender una franquicia
Desventajas para el franquiciador
Para el franquiciador, no son tantas las desventajas. Entre ellas, podemos destacar:
El bajo rendimiento o mal funcionamiento de la nueva franquicia puede afectar a la reputación de la marca.
El franquiciador deberá comprender que el franquiciado es un socio, por lo que deberá cederle el control en su comercio. Si quiere que su marca se expanda, no tiene otra opción más que confiar y colaborar con el nuevo franquiciado.
La cesión del Know How a los franquiciados. Ya que, de no existir confidencialidad suficiente, puede generar un problema.
Desventajas para el franquiciado
Para el franquiciado, las desventajas suelen ser un poco más altas:
El inicio de la franquicia suele ser más caro que la apertura de un negocio independiente. Hay unos costes adicionales (el derecho de entrada y el royalties de funcionamiento y publicidad) que se deberán pagar por el solo hecho de utilizar la marca.
El franquiciado tiene un margen reducido de creatividad propia. Ya que todos esos aspectos viene predeterminados de ante mano. Por lo que el emprendedor solo debe seguir las reglas.
Si el franquiciado no comprende bien el modelo de negocio, estará más proclive a fracasar en el intento. Por ese motivo, como mencionamos en el ítem anterior, el emprendedor deberá seguir las normas predefinidas, dejando de lado su creatividad empresarial.
El franquiciador puede tener derechos de compra y de anulación del contrato, por lo que el franquiciado corre el riesgo de que, si las cosas no salen bien, se quede sin franquicia.
Por último, pueden definirse algunas limitaciones para la venta o traspaso del negocio, lo que no favorece al franquiciado.
Pues bien. Ya tienes casi toda la información que necesitas para decidirte, en el caso que estés interesado en abrir una franquicia. Una opción muy productiva es invertir en una franquicia de Oi Realtor. Por supuesto, puedes contactarte con nosotros para que te brindemos toda la información necesaria y te asesoremos de manera profesional. En Oi Realtor te esperan muchas oportunidades de crecer como franquiciador. ¡No esperes más!
En el siguiente artículo, encontrarás todas las especificaciones sobre la Ley del Suelo de España, la cual ha tenido varias modificaciones a lo largo de su historia. Si quieres conocer todo sobre ella, ¡sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué regula la Ley del Suelo de España?
La Ley del Suelo de España reglamenta los derechos y las obligaciones de los dueños de terrenos. Constituye uno de los pilares fundamentales del Derecho urbanístico, ya que regula el derecho a edificar y el valor del suelo.
En el año 1956, fue promulgada la primera Ley del Suelo en España. La más actual fue reglamentada en 2007. Luego, obtuvo una reforma que fue llevada a cabo en el año 2015. La que se encuentra vigente en la actualidad fue combinada con la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. Por este motivo, la denominaron como Ley del Suelo y Rehabilitación urbana.
¿Cuáles son los precedentes de la Ley del Suelo de España?
Los precedentes de la Ley del Suelo de España son los siguientes:
Reglamentación del siglo XIX sobre ensanche y reforma en España
España no se encontró tan afectada como el resto de Europa por los conflictos que impactaron sobre las condiciones de vida de la población durante la revolución industrial. Estas dificultades contribuyeron al surgimiento de las normativas higienistas.
El urbanismo español incipiente tuvo características expansionistas. Se distinguió, sobre todo, la legislación referida al ensanche y a la reforma interior de poblaciones.
Como Ordenanzas Municipales, se destacaron las de la Policía Urbana y Rural de Madrid, establecidas en 1847, y, principalmente, las de Barcelona de 1856. Estas últimas, poseían ciertos indicios de zonificación. Por ejemplo, contenía perspectivas para reservar algunos espacios a las instalaciones industriales.
Legislación de Primo de Rivera y Orbaneja
Durante el siglo XIX, comenzó la etapa sanitaria. Esta tuvo su inicio con la reglamentación general que ordenó la Instrucción General de Sanidad de 1904. Más tarde, le siguieron las Instrucciones Técnico-Sanitarias para los Pequeños Municipio, en el año 1923.
Por medio del Estatuto Municipal de 1924 y su Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales, se llevó a cabo el progreso más relevante. Se distinguió también la Real Orden de 1925, la cual aprobó el Reglamento y Nomenclátor de los Establecimientos Incómodos, Insalubres y Peligrosos. De este modo, se establecían las condiciones para la concesión de licencias y normas de clasificación e imposición.
El Estatuto, a pesar de no ser totalmente original, permitió establecer a la actividad urbanística como una tarea habitual de los ayuntamientos. Esto reflejaba el ánimo de confirmación de la autonomía municipal del escrito del ministro de Hacienda José Calvo Sotelo.
En resumidas cuentas, dictamina el deber de redactar un plan de ensanche con el objetivo de ordenar el extrarradio, es decir, la superficie comprendida por el conjunto formado por el casco urbano y sus ensanches, y el límite del término municipal.
En el XI Congreso Nacional de Arquitectos, llevado a cabo en el mes de noviembre de 1926, se trataron por primera vez asuntos urbanísticos. César Cort fue un ferviente defensor del Estatuto, en contra de otras opiniones de expertos que expresaban las limitaciones de la norma. Uno de estos detractores fue Nicolau Maria Rubió i Tudurí.
Leyes del Suelo de la dictadura de Franco
Durante la Segunda Guerra Mundial, en agosto de 1942, se promulgó la primera ley urbanística moderna. Esta fue suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio, en la Italia de Mussolini.
En esta ley se incluyeron los planes directores territoriales de coordinación, los cuales limitaban la libertad de planificación de los municipios, cuya obligación era la de redactar un plan regulador general. Luego, deberían realizar planes reguladores particularizados que pudieran aplicarse a los sectores de homogeneidad constructiva.
Benito Mussolini atribuyó a los propietarios, mediante esta ley, el derecho a urbanizar, estando agrupados en un consorcio que los representara. Este es el precedente directo de las Juntas de Compensación.
¿En qué consistió la Ley del Suelo de España de 1956?
El nuevo sistema, reflejado en la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956, colocaba al planeamiento como un factor fundamental. En primer lugar, limitaba hondamente el derecho a edificar y procuraba regular el uso del suelo de acuerdo con la función social de la propiedad. Además, establecía las facultades dominicales sobre los terrenos, según su clasificación urbanística.
De este modo, el urbanismo se transformó en una facultad de la Administración, ya que, si no se contaba con su previsión planificadora y con su autorización, no sería posible ninguna urbanización o construcción. Asimismo, se reservaban todas las plusvalías generadas por la renta urbana a los propietarios.
Dentro de esta ley, se estableció una primera regulación del Régimen Urbanístico del suelo, al cual se lo dividió en clases como:
-Suelo urbano: es aquel que se encuentra ubicado en zonas consolidadas por la edificación o que posee ciertos servicios urbanísticos, como el acceso rodado, el abastecimiento de agua, el alcantarillado y el suministro de electricidad.
–De reserva urbana: este tipo de suelo es apto para la urbanización, por medio de los planes parciales pertinentes.
-Rústico: está constituido por todo el resto del territorio municipal. Se le asignó un aprovechamiento directo de 1 metro cuadrado de edificabilidad por cada 5 metros cuadrados de superficie.
Cada uno de estos tipos tenía asignadas ciertas especificaciones que se enumeran a continuación:
-El suelo urbano y el suelo de reserva urbana quedaban determinados como: viales y plazas, parques y jardines, equipamientos, o edificación privada.
-El suelo rústico era categorizado como común o protegido. Por otra parte, había ciertas normas que vinculaban la construcción al sistema agropecuario o que limitaban la segregación de parcelas.
¿Qué figuras de planeamiento surgen a partir de la ley de 1956?
Algunas de las figuras del área de planeamiento que quedaron establecidos a partir de la Ley del Suelo de 1956 son:
-Planes:
>Nacionales: instituyen las directrices principales de ordenación urbanística del territorio nacional.
>Provinciales: instauran las directrices de ordenación urbanística dentro de una provincia.
>Generales de ordenación municipal o comarcal: ofrecen la posibilidad de aunar varios municipios que sean semejantes. Fijan las normas de ordenación urbanística dentro de su zona de actuación. Es el único tipo de plan que clasifica el suelo, determinando los límites físicos entre las distintas clases establecidas en el Régimen del Suelo.
>Especiales: establecen conjuntos histórico-artísticos, sectores especiales, etc.
>Parciales: reglamentan detalladamente la clasificación y el uso del suelo de un sector.
-Proyecto de urbanización: explica en detalle las obras de infraestructura y servicios de un plan parcial.
Con el fin de administrar el planeamiento es posible recurrir a cuatro sistemas de actuación. Dos de ellos únicamente pueden ser ejecutados por la administración: la expropiación y la cooperación. Esta última solamente es aplicable en zonas de rápido crecimiento.
Uno de los mecanismos que puede ser implementado por la administración o por particulares es la compensación. Es necesario, en primer lugar, crear una personalidad jurídica denominada junta de compensación, la cual urbaniza y reparte de forma solidaria cargas y beneficios.
En último lugar, la actuación que puede ser efectuada por particulares es la cesión de viales. En este caso, cada dueño cede al ayuntamiento el terreno necesario para construir viales, parques y jardines. Sus solares quedarán reducidos, pero preparados para construir.
Reforma de la Ley del Suelo de España de 1975
En 1956 se reglamentó la Ley de Reforma de la Ley del Suelo. La reforma tuvo efectos sobre el régimen del suelo. Redefinió las clases y logró avanzar hacia el concepto de calificación del suelo.
De todos modos, las clases de suelo del nuevo régimen se corresponden parcialmente con las anteriores. El suelo urbano conserva su nombre, a pesar de que se retocó su definición.
Lo que anteriormente se conocía como suelo de reserva urbana se desdobló en suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado. El cambio más importante se dio en el régimen del suelo no urbanizable.
La Ley de Reforma modificó profundamente los instrumentos de planeamiento. La principal novedad fue la necesidad de un estudio económico y financiero. Así, quedaron definidos los siguientes:
-Plan Nacional de Ordenación.
-Planes Directores Territoriales de Coordinación.
-Planes Generales Municipales. Se llevarán a cabo, según el caso, en Planes Parciales, Planes Especiales, Programas de Actuación Urbanística o Estudios de Detalle.
-Normas complementarias y subsidiarias del planeamiento. Están pensados para municipios pequeños y no es preciso un estudio económico.
En lo referido a los sistemas de actuación para llevar a cabo los planes, mantiene los de compensación, cooperación y expropiación, pero elimina el método de cesión de viales.
Además, la Reforma de 1975 hizo desaparecer el valor comercial y el expectante, reduciendo los valores a dos: el valor urbanístico y el valor inicial.
La Ley del Suelo de 1998
El 13 de abril de 1998, se aprobó la Ley 6/1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones. Su objetivo era colmar el vacío legal dejado por la sentencia derogatorio de 1997. La Ley de 1998 estuvo vigente hasta el año 2007.
La principal novedad de esta nueva reglamentación fue la definición de clases. Así quedaron establecidas del siguiente modo:
-Suelo urbano.
-No urbanizable: son aquellos terrenos sometidos a algún régimen especial de protección
-Urbanizable: es todo aquel que no tenga ninguna de las dos condiciones anteriores.
La Ley del Suelo de España del año 2007
La entonces ministra de vivienda María Antonia Trujillo impulsó, en el 2007, la entrada en vigor de la Ley 8/2007 del Suelo. La norma, que fue aprobada el 10 de mayo de 2007, sustituyó a la Ley de Régimen del suelo y valoraciones de 1998.
En relación con la anterior, la mayor modificación es que no clasifica urbanísticamente el suelo. Tiene en consideración dos situaciones básicas: rural y urbanizado (art.12).
Una de las novedades fundamentales de esta última ley es la obligación que impone a las Administraciones para que reserven el 30% del suelo residencial. El fin de esta reserva es utilizarla para viviendas sometidas a un régimen de protección pública.
Por otra parte, en esta reglamentación el suelo se valora según su situación. Si la situación es rural, únicamente puede considerarse su potencial agrícola, aunque se ofrecen indemnizaciones por la pérdida de la posibilidad de participar en actuaciones de nueva urbanización. En cuanto al suelo urbanizado, se valora por su valor de mercado.
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El funnel de ventas inmobiliario te ayudará a resolver los obstáculos que te impiden lograr mayores réditos con tus servicios y dar un paso más para que te destaques frente a tus competidores.
El mundo de las ventas ha cambiado irreversiblemente desde la llegada de internet a nuestras vidas. El paso del intercambio físico al virtual se consolidó este 2020 como consecuencia de la pandemia cuya aparición trajo aparejados una serie de cambios en los hábitos de consumo. Las personas pasamos mucho más tiempo conectados en un rol multitasking: trabajamos, nos comunicamos y también compramos a través de la red. Desde los insumos necesarios para un hogar hasta la compra de un inmueble; siempre pasamos primero por el filtro de internet para llegar a concretar.
Los expertos en ventas vienen estudiando estos fenómenos hace tiempo por lo que han creado diversas técnicas que colaboran con la llegada a los futuros clientes. Ya no basta con ofrecer un producto bonito en una tienda ordenada y prolija. Hace falta el acompañamiento del cliente desde que se interesa por nuestra oferta hasta que finalmente decide la compra.
En marketing se ha creado la figura de Funnel de ventas o traducido del inglés embudo de ventas, para ayudar a que ese acompañamiento sea eficaz. De esta manera conseguiremos utilizar mejor el tiempo que empleamos llegando a lo que todo vendedor quiere que es finalmente lograr mayores ingresos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un Funnel de Ventas?
Un embudo de ventas es la forma en que una empresa planea y establece procesos para ponerse en contacto con los diferentes usuarios. Con esta herramienta se busca cumplir un objetivo final que puede diferir según las necesidades del vendedor: desde conseguir de clientes pasando por lograr su registro hasta el momento de cerrar la venta.
Como su nombre lo indica, un embudo ilustra la idea principal de un cilíndro de boca ancha que se va afinando hasta llegar a un pequeño diámetro. De la misma forma, en marketing se usa la idea de que cada venta comienza con una gran cantidad de clientes potenciales y finaliza con un número mucho menor de personas que efectivamente concretan la compra.
¿De dónde nace esta idea?
Aunque claramente innovador este concepto tiene muchos años más de los que pensamos. Y es que se basa en los fundamentos acuñados por Elmo Lewis, un publicista de Filadelfia que formuló en 1898 un modelo aún vigente en la actualidad. Se trata del modelo AIDA (Attention, Interes, Desire, Action) el cual sigue siendo pilar de técnicas de marketing, comunicación, publicidad y ventas. Para Lewis, es necesario tener en cuenta estos ítems para entender el proceso de compra:
Atención: La primera etapa es captar la atención del futuro cliente. En estos tiempos no es sencillo: vivimos en un mundo super estimulado. Se necesita ser creativo, causar impacto y ofrecer alta calidad para lograrlo.
Interés: Tras lograr el paso de atención el cliente se debe sentir interesado. Lo que se comunica debe ser inteligible e interpelar al receptor, lo que le llega debe incumbirle especialmente.
Deseo: Es la fase en que el mensaje debe hacer posible la canalización de la necesidad detectada hacia un deseo concreto.
Acción: Esta es la etapa en que el cliente se debe ver llamado a la acción. En marketing actual es notorio en los botones específicos que redireccionan (“Call to action” “ Enviar mensaje” “Comprar”) que aparecen en las páginas.
Los conceptos son consecutivos y forman un “embudo de conversión”. En cada fase se pierden personas: no todas las personas a las que les llamó la atención sienten interés. Tampoco todas las que muestran interés pasan a la fase de deseo, ni las que manifiestan deseo pasan finalmente a la acción. El buen manejo de estas herramientas llevará a aumentar el diámetro de ese embudo para generar que ingrese un mayor caudal de gente lo cual implicará mayor cantidad de ventas.
¿Qué diferencia al funnel de ventas inmobiliario?
Un embudo de ventas inmobiliario es un sistema que simula las fases por las que pasa un cliente durante el proceso de compra. Cuando un cliente desea comprar o vender un inmueble pasa por una serie de etapas, asta que decide contratar un servicio. Gracias al funnel de ventas se puede ver en qué punto se encuentra el potencial cliente y enfocar las estrategias para que dé el paso definitivo hacia la compra.
¿Por qué es necesario un funnel de ventas?
La razón principal es que automatiza el proceso de captación de leads cualificados, esto es potenciales clientes de alta calidad. Esto decantará en poder centrar los esfuerzos para la parte más importante del proceso: las ventas. Captar leads no será un proceso fijo, sino que se deberán analizar las variables para poder mejorar el rendimiento de cada etapa.
Fases del embudo de captación inmobiliario
Las fases de cada embudo dependerán del sector hacia el que estén abocadas. En el caso del inmobiliario pueden dividirse en:
Visibilidad
Es el primer paso que necesitamos con el fin de lograr la atención. Lo que se busca es atraer leads ( potenciales clientes) a nuestra web o landing page inmobiliaria. Para ello necesitaremos contar con una web atractiva, artículos de calidad en el blog, y una buena cantidad de anuncios digitales. Las herramientas que nos da el marketing para ello son:
Marketing de Contenido o Inbound Marketing
SEO
SEM
Facebook Ads
Captación
En este momento necesitamos que el potencial cliente nos brinde sus datos. Para que esto suceda deberemos ofrecerle un contenido de valor: ebook, webinar, consultoría,etc. Debe ser algo que capte su interés como para dar a cambio de ello sus datos.
Contacto y lead nurturing
Luego de tener esos datos es primordial contactar con él. En esta fase es importante convencer al cliente de que la inmobiliaria será la mejor opción para resolver sus necesidades: la compra o la venta de un inmueble.
Hasta que se logre ese objetivo, será necesario ir llevando al contacto a que tome esa decisión. Al momento en que le surja una necesidad inmobiliaria conocerá tanto el servicio brindado que no durará en contratarlo. Este proceso se denomina Lead Nurturing
En esta etapa es muy beneficioso ir etiquetando a los leads (clientes) según su grado de maduración. De esta forma podremos seguir una estrategia diferenciada para cada grupo. Lo que mejor sirve en este estadío es el Email marketing. A través del envío de mails automatizados, el cliente recibirá en su casilla información periódicamente sobre temas de su interés lo que lo llevará a tener en mente el servicio inmobiliario. Esto es lo que se llama etapa de maduración.
Conversión o venta
Este momento llega luego del proceso de maduración en la que el lead nos ha ido conociendo a través de artículos o mails. Cuando necesiten los servicios inmobiliarios, tendrán en mente nuestros servicios ya que les generarán confianza y seguridad.
A este punto solo llegan aquellos leads que realmente tienen interés en la solución que aportas con tus servicios. Es probable que muchos no lleguen a esta instancia. Es por esto que es interesante la idea de embudo esquematizada, ya que podemos visualizar en qué parte del proceso estamos perdiendo más leads y de esta forma generar nuevas estrategias.
El objetivo será ir optimizando cada una de las fases para que el mayor número de personas consigan pasar de una fase a otra del embudo.
Si tienes alguna duda con respecto a la compra o venta de un inmueble, no dudes en contactarte con nosotros. Oi Realtor te brinda los mejores servicios inmobiliarios para que puedas solucionar cualquier inconveniente.
En este artículo veremos en que consiste la nueva Ley 11/2020, del 18 de septiembre y además, analizaremos como se aplica el nuevo índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña:
En este artículo encontrarás:
La suba en los precios de los alquileres en Cataluña
En los últimos años, el mercado de la vivienda en Cataluña, ha experimentado cierta retracción respecto a su accesibilidad. Esto es debido no solo al alza en los precios, sino también por inconvenientes a la hora de obtener financiamiento acompañado por un crecimiento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler.
Esto a propiciado una fuerte suba de los precios de alquiler, que en Cataluña ha crecido en torno al treinta por ciento en los últimos cinco años. Esta tendencia se ha profundizado en Barcelona a raíz del auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales.
Por otro lado, la entrada de capital internacional asociada a grandes operaciones inmobiliarias también ha influido en la suba de los precios de los alquileres.
El acceso a la vivienda y permanecer en ella se ha vuelto un problema complejo para la región que se ha visto agravado aún más por la crisis generada por el Covid-19.
LEY 11/2020, de 18 de septiembre
Así pues, la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda tiene por objetivo regular el precio de alquiler en Barcelona mediante el índice de referencia de precio de alquiler.
Con la normativa anterior, el índice de referencia del alquiler era orientativo y se movía entre tres precios de referencia: el inferior, el superior y el establecido para el índice.
Con la nueva regulación, el precio de la renta de un alquiler de larga estancia no podrá ser superior al del índice de referencia de precios de alquiler.
¿A qué viviendas afecta la ley?
La presente ley aplica a los contratos de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
¿Cuáles contratos de arrendamiento quedan excluidos del indice de referencia de precios de alquiler?
Los contratos de arrendamiento que quedan excluidos del índice de referencia de precios de alquiler son:
Los contratos de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta.
Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
Los de carácter asistencial.
Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
Además, tampoco aplicará si el inquilino/a cuenta con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta (19.919,33€/año), siempre y cuando el propietario/a tenga unos ingresos iguales o superiores a 3,5 veces el indicador de renta (27.887,05€/año).
¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?
Como ya dijimos, estas medidas sirven para contener la renta de los alquileres mediante el índice de referencia de precios de alquiler. Pero, ¿quién fija este índice?:
En este sentido, hay que saber que el índice de precios de alquiler es un marco de referencia determinado por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, que tomando en cuenta los datos que proporciona el Incasòl (Institut Català del Sòl), establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada. En consecuencia, la renta máxima a cobrar por el arrendador al arrendatario será el precio de referencia establecido de acuerdo con el índice mencionado, con una máxima desviación de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.
¿Cómo calcular el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?
En principio, es importante tener en cuenta que la Agència de l’Habitatge de Catalunyaha puesto al servicio de los usuarios una herramienta que permite calcular el índice de referencia de precios de alquiler.
Así pues, para calcularlo será necesario introducir los siguientes datos:
Dirección del inmueble
Superficie útil de la vivienda en metros cuadrados (que se puede encontrar en la cédula de habitabilidad)
El estado de mantenimiento
En qué piso se ubica
Año de construcción
Certificado energético
Si cuenta con aparcamiento, ascensor y/o muebles
Una vez que introducimos los datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados.
¿Cómo se determina el valor del índice? El valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. Es decir, en función de los datos introducidos en el formulario es que la herramienta calcula el precio de acuerdo a los alquileres máximos y mínimos encontrados en la zona indicada. Así, el índice se basa en la media objetiva de los datos registrados.
Entonces: ¿Dónde se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?
Como ya explicamos, el precio del alquiler en Barcelona no ha hecho más que subir en los últimos años, y esta situación se ha agravado por la crisis económica que ha originado la pandemia.
Por este motivo, la Ley ha delimitado una “área de mercado de vivienda tensa”, formada por los 60 municipios de Cataluña donde más se ha visto incrementado el precio del alquiler.
¿Cuáles zonas podrán ser declaradas áreas con mercado de vivienda tenso?
Las que cumplan con cualquiera de las siguientes condiciones:
Que la media del precio del alquiler de vivienda sea claramente superior a la media de Cataluña.
Que la media del precio del alquiler de vivienda supere el 35 por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que supere el 35 por ciento de la renta media de las personas menores de 35 años.
Que el precio del alquiler de vivienda haya crecido en los últimos 5 años, de forma acumulada, al menos un 3 por ciento por encima del Índice de Precios al Consumo de Cataluña.
¿Cuál es el precio máximo que se puede aplicar?
El precio del alquiler no podrá ser superior:
Al que establece el índice de referencia
Al del último contrato de alquiler (si este ha sido también más bajo que el precio que establece el índice)
Además, vamos a remarcar dos puntos importantes:
Que el índice lo que hace es fijar un precio por metro cuadrado, por lo cual, para establecer ese monto es necesario contar con la superficie útil del inmuebles que se encuentra en la cédula de habitabilidad.
Si el último contrato se realizo con un familiar no se podrá aplicar el índice del contrato precedente como dijimos anteriormente, aunque el precio fuera inferior.
¿Qué elementos permiten incrementar el precio de la renta mensual del alquiler por encima del índice?
Si el piso reúne, como mínimo, 3 de las siguientes características, el precio máximo del alquiler podrá aumentarse hasta en un 5%:
Ascensor
Aparcamiento
Vivienda amueblada
Sistema de calefacción o refrigeración
Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
Piscina comunitaria o equipamientos análogos
Servicios de conserjería en el edificio
Vistas especiales
Por otra parte, si el arrendador durante el último año ha ejecutado obras de rehabilitación en la vivienda, es decir, obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética podrá también incrementar en un 5% el precio máximo de alquiler. Asimismo, el incremento del precio de referencia se calculará en base al capital invertido en las mejoras, según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos, y respetando en cualquier caso el incremento máximo.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el importe de las subvenciones y las ayudas públicas de que pueda beneficiarse el arrendador para la mejora de la vivienda no puede considerarse capital invertido a efectos del cálculo del incremento de la renta del precio de referencia.
¿Estas buscando un inmueble para alquilar? En Oi Real Estate tenemos una selección de viviendas en alquiler.
Además, te invito a dejarnos un comentario respecto a lo planteado en el post.
Hoy te invitamos a descubrir San Juan Despí. Desde Oi Realtor te invitamos a conocer más sobre este interesante municipio en Barcelona. Si ya te sientes cautivado, ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Dónde se encuentra?
Sant Joan Despí es un municipio de la comarca del Baix Llobregat que forma parte del área metropolitana de Barcelona. Está situado en el llano del Llobregat, en la orilla izquierda de la parte baja del río.
Limita al norte con Sant Just Desvern y al este con Esplugues de Llobregat; en el sudeste el barrio de Les Planes forma un continuo urbano con Cornellà de Llobregat; al sudoeste limita con Sant Boi de Llobregat, al oeste el río representa la frontera con Santa Coloma de Cervelló y al noroeste limita con Sant Feliu de Llobregat.
Panorama general de San Juan Despí
San Juan Despíes actualmente una ciudad con más de 34.000 habitantes. Una ciudad con cuatro barrios bien definidos y equipados: con cada vez más espacios verdes, más zonas para poder disfrutar y relacionarse, dos bibliotecas, dos polideportivos, cuatro centros cívicos, un rico patrimonio modernista y un potente tejido asociativo. San juan Despí es una ciudad que cada vez cuenta con más calidad de vida.
Dada su cercanía a Barcelona, San Juan Despí ha visto crecer su población constantemente durante el siglo XX. De los menos de 1000 habitantes que había en 1900, la cantidad de habitantes ha crecido sin cesar hasta los 34 084.
Barrios
San Juan Despí consta de cuatro barrios bien diferenciados: el barrio Centro, el barrio de Les Planes, el barrio de Pla del Vent-Torreblanca y el barrio Residencial Sant Joan (popularmente conocido como TV3, ya que aquí se encuentran los estudios de la Televisión de Cataluña). El barrio con más habitantes es el Centro (14 946), seguido por Les Planes (10 220); a gran distancia de ellos se encuentran Torreblanca-Pla del Vent (3685) y Residencial Sant Joan (2587).
Orígenes
El actual término municipal de Sant Joan Despí ha estado habitado desde la antigüedad más remota. En la época romana, se instalaron en el término diversas villas y grandes cortijos dedicados a la agricultura. Este sector era conocido en aquella época con el nombre de Vico Miziano.
Sin duda alguna, el que más huella ha dejado en la localidad es Josep Maria Jujol, con obras tan características como Can Negre (símbolo de San Juan Despí, situada en el barrio Centro) o la Torre de la Creu conocida popularmente como la Torre dels Ous (Torre de los Huevos) (situada también en el barrio del centro, al lado de la estación de la Renfe).
Otras obras que merecen ser citadas son la Torre Jujol o el Ayuntamiento, así como otras villas de antiguos burgueses barceloneses que aún se encuentran en el barrio Centro y que no han sido víctimas de la especulación urbanística.
Zonas verdes
Asimismo, San Juan Despí tiene el honor de ser el municipio del Baix Llobregat con más hectáreas de zona verde; una visita por sus parques bien vale la pena. El más grande de todos ellos es, sin duda, el parque de la Fontsanta, entre Les Planes y Residencial Sant Joan. Situado en lo que antaño fue un vertedero de basuras, hoy es un lugar de esparcimiento para los ciudadanos. Sin embargo, el más bello de todos los parques es el de Torreblanca, situado entre San Juan Despí y Sant Just Desvern, y sede del Consejo Comarcal del Baix Llobregat.
Parroquia de Nuestra Señora del Carmen (Planes) Calle Josep Maria Trías de Bes.
Comunicaciones
El municipio cuenta con ocho líneas de autobuses intermunicipales, seis diurnas (78, 157, 63, L10, L46, L52, L77 y L79) y dos nocturnas (N12 y N15), que incluyen San Juan Despí como punto de paso y parada en sus itinerarios.
La comunicación entre los cuatro barrios del municipio queda cubierta con la línea L46, que los recorre conectándolos con el metro en la estación de Sant Ildefons de Cornellá de Llobregat en un trayecto que dura alrededor de una hora.
Asimismo, el municipio dispone de las líneas 1 y 4 de Rodalies de Catalunya, que une el municipio con Barcelona en alrededor de 10 minutos y el Trambaix (T1, T2 y T3), cuyo trayecto lleva a la Avenida Diagonal de Barcelona en algo más de media hora.
Se ha anunciado en diversas ocasiones la llegada del metro a San Juan Despí. Los últimos planes consideran la prolongación de la línea de metro L3 que conectará San Juan Despí con el centro de Barcelona y otros municipios del Bajo Llobregat. Sin embargo dicho plan aún no se ha implementado.
¿Has vivido en San Juan Despí? ¿Tienes experiencias para compartirnos sobre este maravilloso lugar? Te invitamos a compartirlas en la sección de comentarios.
Luego de 200 días de pandemia de COVID-19, España sigue seduciendo a los inversores europeos. Las ciudades de Madrid y Barcelona lideran el ranking, recibiendo inversiones tanto de europeos como del resto del mundo. Si quieres saber más sobre la situación actual del mercado inmobiliario español, ¡sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
España, a pesar de la crisis económica provocada por el COVID-19, permanece como uno de los países predilectos de los inversores europeos. Además, continúa recibiendo inversiones de empresarios de todas partes del mundo.
Crisis del mercado español como consecuencia del COVID-19
La pandemia de COVID-19 ha provocado una de las crisis mundiales más importantes de las últimas décadas. El mercado inmobiliario no ha quedado por fuera de este impacto económico. Esta área ha sido afectada de igual modo o tal vez más fuertemente que el resto de los sectores.
El mercado inmobiliario español se encuentra en aprietos desde el comienzo de la cuarentena. Los conflictos económicos globales han afectado tanto a la oferta y a la demanda como a la cantidad de tratos concretados.
Generalmente, los traspasos de las propiedades, los contactos y las negociaciones se realizan de modo presencial. Esta es la manera más conveniente de lograr acuerdos entre el comprador, el intermediario (entidad bancaria) y el vendedor.
Mientras duró la cuarentena, los traspasos no se pudieron concretar. Por este motivo, las ventas se detuvieron y los precios se congelaron durante ese tiempo, lo cual generó incertidumbre en el mercado. Ante estas circunstancias, los valores de las propiedades, dada la alta demanda y la poca oferta, comenzaron a caer. Esto llevó a una profunda crisis en el sector inmobiliario.
Desde el comienzo de la pandemia de COVID-19, el número de transacciones inmobiliarias en España ha caído un 24,4% en el acumulado. Solamente han comprado propiedades quienes tenían la necesidad de hacerlo.
Cabe destacar que, antes de que el COVID-19 sacudiera la economía mundial, la vivienda en España rozaba sus precios máximos. En términos generales, había dejado de ser atractiva como inversión.
Actualmente, estamos asistiendo a una paulatina reactivación del mercado. Ocho meses después de que haya comenzado esta situación, la oferta inmobiliaria ha crecido exponencialmente. Esto favorecerá la bajada de precio de este tipo de activos y la llegada de compradores.
Inversores europeos siguen apostando al mercado inmobiliario español
Los inversores europeos siguen sintiéndose atraídos por el mercado inmobiliario español. Las ciudades de Madrid y Barcelona se encuentran en los primeros puestos de este país europeo que continúa siendo un destino de inversión destacado.
Los inversores que apuestan a España no son solo europeos, sino que también negocian con su dinero empresarios de todo el mundo. Esta información fue extraída de la última edición de ‘Savills Talks’, de la consultora Savills Aguirre Newman. La sesión fue llamada ‘Más de 200 Días Después’ y tuvo como eje debatir sobre el futuro del sector inmobiliario en el corto, medio y largo plazo.
Según los directivos de la consultora y la empresa Hines, la pandemia de COVID-19 y sus resultados han precipitado las predisposiciones de algunos segmentos del sector inmobiliario. Algunas de esas secciones fueron las de las oficinas, el ámbito de la logística y el segmento residencial del alquiler.
Pese a que hay quienes tienen una gran preocupación porque a España le pueda resultar más difícil que a otros países superar la crisis financiera, continúa siendo considerada un gran destino para los inversores internacionales.
Opiniones de los expertos sobre la actualidad del mercado inmobiliario español
Un representante de la consultora explica que: “En comparación con la crisis económica de 2008, los fundamentales del propio mercado inmobiliario son absolutamente diferentes. El sector bancario está mejor capitalizado, los bancos centrales están inyectando gran cantidad de dinero, existe mucho apetito inversor con mucha liquidez e interés para llevar a cabo operaciones y, a su vez, hay nuevos players en el mercado de financiación como las aseguradoras o fondos de deuda”.
Por otra parte, sostienen que existe una tendencia marcada a plantear nuevas fórmulas de financiación, como en el caso de la compraventa futuro o forward funding, sobre todo para proyectos en promoción.
Además, los expertos coinciden en que la banca española tiene un excelente conocimiento del modelo de residencial. Por este motivo, en esta área hay financiación, pero para lograr el impulso del resto de los usos habrá que implementar fórmulas alternativas.
Repercusiones en los distintos segmentos
Oficinas
Con respecto a las consecuencias obtenidas en los diferentes segmentos, afirman que en oficinas los principales factores a tener en cuenta serán:
– la flexibilización, con la nueva tendencia del trabajo en remoto en muchas empresas,
– y la necesidad de contar con nuevos espacios de trabajo, más convenientes para cumplir con las nuevas exigencias.
Teniendo en cuenta la situación actual de la pandemia, se prevé un aumento de la demanda de superficie para el mismo número de personas. Esto aumentará la ratio metro cuadrado/empleado, por salubridad y bienestar.
Es decir, si previamente eran necesarios (de media) entre 8 y 12 metros cuadrados por persona, actualmente serán indispensables 20 metros aproximadamente. Sin embargo, aun es demasiado rápido para determinar una nueva ratio en función de las nuevas formas de trabajo y las medidas de seguridad que se vayan a tomar.
Logístico
En la recuperación del ámbito inmobiliario, uno de los segmentos imprescindibles es el sector logístico, especialmente el last mile o espacio logístico urbano. Este ha obtenido crecimiento notable en los últimos tres años y se espera que se incremente aun más. El motivo fundamental es la ampliación del e-commerce y la importancia de contar con cadenas de producción y de montaje, pero también de distribución local.
Los directivos de la consultora Savills aseguran que el número con el que se cuenta en la actualidad en España será insuficiente para responder a la alta demanda que se va a originar en poco tiempo.
Residencial
En lo que refiere al sector residencial, indicaron que el cambio en el sector se dará en el aumento de la demanda de alquiler. Esto será producto de las necesidades de los ciudadanos, que se han visto acrecentadas por la situación actual de la pandemia.
Existe un gran interés de los fondos de inversión y de las promotoras en transformar el negocio que tradicionalmente estuvo orientado a la promoción para la venta. Ahora se buscará publicitar para el alquiler. Si bien el producto no es el mismo en un segmento que en otro, será indispensable complementarlos.
“La tendencia a alquilar versus comprar está creciendo debido, en gran parte, a que la capacidad de ahorro hoy en día es muy distinta”, afirma el director general de Savills Aguirre Newman.
Activos alternativos
Por último, con respecto a los activos alternativos, recalcan el éxito que desde hace cinco años obtiene el segmento de residencias de estudiantes. Esto es consecuencia de que algunos operadores internacionales, que no anteriormente no estaban presentes, han llegado al mercado español.
Poco a poco, estos han ido mejorando su posicionamiento y sus inversiones. De esta manera, se han implementado modelos de negocios que ya estaban instaurados en otros países de Europa y EE.UU. en España.
Si quieres invertir en el mercado inmobiliario español, no dudes en contactarte con Oi Realtor. Nuestros profesionales están dispuestos a asesorarte.
La venta de un inmueble no debería ser algo dificultoso, a pesar de todos los pasos que conlleva dicho proceso. Pero, como en todo, hay excepciones. Hoy veremos qué sucede si hay varios herederos para realizar una venta y uno de ellos se niega a hacerlo. ¡Sigue leyendo para informarte bien!
En este artículo encontrarás:
Herederos
Cuando un inmueble tiene dos o más herederos, puede suceder que se pongan de acuerdo para que solo uno de ellos sea propietario del inmueble en cuestión. Por supuesto, que este deberá pagarle a los demás el valor que le corresponde a cada uno por su parte de la propiedad. Esto siempre y cuando no haya en la herencia otros bienes de igual valor, para que pudieran quedar compensados.
Ahora bien. Si ese inmueble se confiere por partes, estamos ante una situación de copropiedad. Si son, por ejemplo, tres hermanos los herederos, cada uno de ellos será dueño de un tercio de la propiedad. Llegado el caso de que alguno de ellos no quiera seguir siendo copropietario puede, sin ningún impedimento, vender su parte a los demás o a un tercero.
Por otro lado, si todos están de acuerdo en vender la propiedad, resulta mucho más fácil. Ya que se venderá el inmueble entero a un único comprador. En cambio, si solo una de las partes quiere vender, por supuesto que puede. Pero es una situación un tanto más difícil.
Todo esto es lo que sucede en lo que llamamos “buenos términos”. Pero, puede que no todo sea tan simple. De hecho, hay muchísimos casos en los que suceden inconvenientes. Veremos algunos a continuación.
¿Qué hacer si uno de los herederos no quiere vender?
Por si lo estás pensando, la respuesta es no. No puedes obligar a nadie a vender algo de su propiedad, si no lo desea. Pero, en el caso de los herederos, hay una opción para poder llegar a una resolución.
La opción de la que hablamos es solicitar la división de la herencia. De esta manera, a través de este proceso judicial, el inmueble heredado por los hermanos (o parientes) se pone a la venta en una subasta pública.
Luego de esta subasta, lo que se recaude se dividirá entre los copropietarios. Si bien es una opción para llegar a una solución, no es la más conveniente. Ya que es una transacción complicada y extensa. Además, el precio recaudado de la subasta nunca será igual al precio que realmente tendría el inmueble en el mercado. Por lo que se estaría perdiendo dinero.
Para tener en cuenta
En el año 2015 se dictaminó la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Lo que hace esta ley es regular las subastas voluntarias. De esta forma, se pueden tramitar ante el Letrado de la Administración de Justicia o, también, ante un notario. Lo bueno de esta ley es que no se necesita la mediación de abogados ni procuradores, por lo que se elude el proceso judicial, siempre engorroso y, muchas veces, de extensa duración.
Hablamos de que sí es posible vender la herencia compartida. Pero, al realizar el proceso de división de la herencia, hay que considerar algunos puntos. Uno de ellos, y quizás el más importante, son los costes económicos que conlleva dicho proceso. Por ese motivo, hay que tenerlo en cuenta antes de afrontarlo. Estos costes son producto de la participación de los abogados y los procuradores que, por supuesto, no son nada baratos. Además, también es necesaria la intervención de un perito judicial, el cual es nombrado por el juzgado. Este será el encargado de valorizar la casa heredada. Una vez tasada, serán los propietarios quienes decidan si están o no de acuerdo con el valor establecido y seguir con el procedimiento. En el caso que no le den el visto bueno, podrán impugnar el inmueble.
Si deciden impugnar el inmueble, se encontrarán con otro gasto: el del perito tasador.
Otro punto a tener en cuenta es el cuaderno particional. Se trata de un documento que se realiza en todos los casos y es de crucial importancia. En él se establecen los datos delos herederos y del fallecido. Además de estos datos también se registran en él los bienes y las deudas que existan. Por último, se registra la liquidación de la herencia. Es decir, después de quitar el valor de las deudas al de los bienes, se decreta el valor neto.
Si se llega a un acuerdo entre los herederos…
Una vez que los herederos llegan a un acuerdo con respecto a qué hacer con el inmueble y luego de fijar el precio, el secretario judicial se encargará de definir la fecha y la hora para celebrar la subasta pública. En el momento de la subasta deberán estar presentes los herederos de la propiedad. A su vez, podrán presentarse otras personas. Todos podrán pujar en la subasta, a excepción del heredero que se negó a vender el inmueble; al que denominamos “disidente”.
Esta subasta llega a su fin cuando se define el mejor postor, que es la persona a la que se adjudicará el inmueble. Una vez entregado, se repartirá el dinero obtenido entre los herederos, descontando los gastos judiciales.
A pesar de estas opciones factibles, lo mejor es no llegar a esta instancia. Ya que es un procedimiento en el que intervienen muchas personas, se generan gastos adicionales y esto, además de ocasiona pérdidas económicas, debilita la relación entre los herederos.
En síntesis
Después de analizar todo lo que es posible hacer cuando uno de los herederos no quiere vender el inmueble, podemos deducir lo siguiente.
Cuando no hay un testamento que indique qué hacer con el inmueble, lo ideal es que los herederos lleguen a un acuerdo entre ellos, sin involucrar a terceros.
Se puede vender la casa a un tercero o, mismo, entre los propios beneficiarios.
Uno de los herederos puede ceder su parte del inmueble, en el caso que no cuente con los medios para contraer su porcentaje.
Se puede realizar una subasta pública del inmueble. Aunque, como ya mencionamos anteriormente, no es la mejor opción ya que se producen gastos añadidos y se dañan los intereses de los herederos.
En la subasta pública, el inmueble pierde valor y las partes involucradas gastan dinero innecesariamente.
Muy bien. Ahora que tienes esta información en tus manos, ya sabes qué hacer si te han dejado una herencia y alguno de los beneficiarios se niega a vender el inmueble. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión o consulta en nuestro apartado “Comentarios” de este blog.
Los locales comerciales que ven seriamente dificulado su trabajo por causa de los nuevos confinamientos pueden gestionar rebajas de hasta el 50% o una renta mínima del pago de su alquiler, según las nuevas normas dictaminadas por el gobierno.
En este artículo encontrarás:
Mayor margen de negociación con los propietarios y soporte legal del gobierno, son dos de las opciones donde se apoyan los inquilinos de locales, quienes se han visto afectados seriamente por el nuevo confinamiento.
Es que, la segunda ola del coronavirus que está afectando a gran parte de Europa ha traído inconvenientes al momento de cancelar los pagos a los arrendadores. Los anuncios realizados a fines de octubre promueven medidas tendientes a reducir al mínimo los contagios para evitar así la mayor cantidad de muertes posibles y el colapso del sistema sanitario. Esto se produce a través la limitación del aforo a un porcentaje menor al de su capacidad o al cierre temporario de la actividad
De esta manera, los locales comerciales, impedidos de generar ganancia con su trabajo tienen dos vías para sustentarse. Por un lado se han llegado a acuerdos estimando la renta guiandose por la facturación. En estos casos un porcentaje negociado con el propietario será destinados al pago del alquiler. Por otra parte existe la posibilidad de una quita importante del pago, avalada por el gobierno, para las actividades que han sido frenadas tal que no están habilitadas para generar ingresos.
Los cambios gestados desde mitad de año en los contratos de locales comerciales
Esto no es una novedad para el mercado inmobiliario, que ya hace un tiempo viene amoldandose a las vicisitudes provocadas por la pandemia. Ya en junio, con la reapertura tras el primer confinamiento, los arrendatarios habían comenzado a acortar los tiempos contractuales e incluir nuevas cláusulas:
Menor tiempo de contrato
Si antes se firmaban contratos por 10 o 15 años, los nuevos convenios acuerdan el alquiler de un local comercial por 8, y hasta incluso entre 3 y 5 años.
Cláusula COVID
Algunos inquilinos logran incluir entre los puntos del contrato la cláusula covid. Tal cual tal como su nombre lo indica fue creada para evitar el cese del contrato y poder prever inconvenientes relacionados con la pandemia.
Renta fijada por la facturación
En algunos casos se negoció un porcentaje de la renta generada por el local, de entre el 13 y el 20%, manteniendo un mínimo garantizado. Si el local factura supera el mínimo el propietario puede reclamarlo.
Una medida que causó alivio a inquilinos de locales
El Govern catalán aprobó el 20 de octubre pasado un decreto con el que rebaja hasta un 50% el alquiler de los locales cerrados por el coronavirus, como bares y restaurantes. Gracias a esta medida los arrendatarios están habilitados para negociar con los propietarios una rebaja temporal en la renta mensual.
En el caso de que no se llegue a un acuerdo en el plazo de un mes, la aplicación del decreto se hará automática.
La norma rige para los locales totalmente cerrados por la crisis sanitaria. Entre ellos se incluyen bares, restaurantes, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego o ludotecas. A partir del momento en el que el propietario manifieste su voluntad de negociar se aplicará la rebaja del 50%.
Con respecto a los locales que no han cerrado por completo pero que si han visto mermas en la cantidad de personas que pueden asistir, la rebaja será distitna. Si se tiene permitido abrir la mitad de su capacidad, el inquilino deberá pagar el 75% del total del aquiler.
Dentro de este grupo están los gimnasios, hoteles, tiendas 24 hs, comercios y teatros.
La portavoz del Govern, Meritxell Budó defendió el nuevo decreto diciendo que «es un mecanismo rápido y eficaz para evitar que el coste de la pandemia recaiga sólo en una de las partes del contrato de arrendamiento». Según Budó, la rebaja favorece el pacto, pero impide que la negociación dilate la rebaja de las cuotas. El objetivo es evitar el cierre empresas y la destrucción de puestos de trabajo, comentó en rueda de prensa.
Restricciones en centros comerciales
A partir del viernes 30 de octubre los centros comerciales y las tiendas de alimentación de más de 800 metros cuadrados cerraron sus puertas, tras el decreto firmado por la Presidència de Catalunya . Los comercios con menores proporciones pudieron abrir limitando su aforo a un 30%.
Esta medida, según publica El Periódicono aplica a las galerías comerciales a las que se tenga acceso directo, ni a los que se dediquen a los servicios esenciales. Dentro de este grupo entran los comercios de: alimentación o bebidas, farmacia, productos higiénicos, ópticas, veterinarias, productos de jardín y concesionarios.
Todos ellos deberán contar con menos de 800 m2 y limitar su aforo al 30%
El Govern también dictaminó el cierre perimetral de Catalunya durante 15 dias. Esto significa que no habrá traslados o movimientos intercomunales. La medida también incluye el confinamiento perimetral por municipios, pero esto es sólo durante los fines de semana y rige desde las 6 am del viernes hasta las 6 am del lunes.
¿Cómo afecta la rebaja de alquileres de locales a las inmobiliarias?
El sector inmobiliario reaccionó a estas medidas a través de un comunicado que le envió al Govern. En este piden mecanismos compensatorios para que no deban ser las empresas y propietarios privados los que asuman los costes.
Asimismo, expusieron su comprensión con las medidas de la Generalitat para que se produzca el menor impacto económico posible en las empresas afectadas. También se pusieron a la disposición del Govern para aportar ideas y propuestas que «puedan equilibrar la asimetría».
En el mismo comunicado se dejó constancia de que, en la mayor parte de los casos desde el principio de la pandemia, se produjeron mediaciones de forma voluntaria entre las partes. De esta forma se lograron rebajas o la moratorias en la renta de los alquileres.
Tal como se encuentra la situación en toda la comunidad es muy difícil ponerse de un lado en la puja entre propietarios e inquilinos. Por un lado las medidas del gobierno deben acatarse ya que se confía evitarán más muertes y el colapso del sistema. Pero de esta forma los arrendatarios de locales se ven impedidos de hacer su trabajo, lo que los imposibilita para generar rentas adecuadas que cubran los costes del alquiler. En este sentido fueron necesarias las medidas para llevar alivio a sus cuentas. Del mismo modo es legítima la demanda de los propietarios al ver disminuidas las rentas con las que contaban.
Será cuestión de confiar en que las medias tomadas por el gobierno serán las más adecuadas y generar buenos canales de diálogo entre las partes para que se pueda llegar a un buen puerto luego de esta segunda oleada del COVID.
Si te quedó alguna consulta o quieres hacer algún comentario, no dudes en escribirnos! En Oi Real Estate estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que necesites.
