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Cecilia

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El 30 de junio finaliza el plazo para hacer la declaración de Renta 2021 y acceder, si corresponde, a la devolución de IRPF. Dicho plazo se abrió en abril, y desde entonces ya se abonó el 80,8% de las solicitudes de devolución realizadas hasta el momento. Si aún no accediste a hacer los trámites necesarios, en Oi RealEstate te contamos cómo se vienen haciendo las devoluciones y más detalles del procedimiento.

Qué es y qué grava el IRPF

El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Se trata de un impuesto con el cual quienes residen la mayor parte del año en España contribuyen a sostener los gastos públicos. Tal como existe en otros países -bajo otros nombres, pero siempre a través de un organismo de la administración pública-, este impuesto recauda y redistribuye. Esto significa que, en parte, aquellos aportes de los ciudadanos servirán también para ayudar a quienes están en situación más precaria.

Así, el IRPF grava la renta del ejercicio, esto es, los rendimientos del trabajo (salarios y pensiones), y los rendimientos del capital (inmuebles y ahorros). El impuesto incide también por actividad económica y ganancias patrimoniales, una vez descontadas las pérdidas. Todo esto teniendo en cuenta que la parte de la renta gravada es aquella resultante de descontarle los gastos que fueron necesarios para generarla.

¿Siempre se accede a una devolución de IRPF?

No. En rigor, luego de presentar la declaración, hay que pagar la cantidad correspondiente en concepto de lo que calcula el impuesto. Ese cálculo tiene que ver con los porcentajes por actividad y los montos ingresados, mayormente. No es necesario pagar todo el impuesto de una vez. Las normas exigen a los pagadores de las rentas que retengan determinadas cantidades a cuenta del IRPF que adeuden los cobradores de esas rentas. Además, las personas que realizan actividades económicas pagan de forma fraccionada ciertas cantidades a cuenta del impuesto antes de realizar su declaración. Ahora bien, si una vez presentada la declaración resulta que se retuvo una cantidad mayor de la que corresponde pagar, se puede solicitar a Hacienda que devuelva el exceso.

Los plazos y posibles demoras en la devolución de IRPF

El cierre de la actual Declaración de Renta, correspondiente al ejercicio 2021, se abrió el pasado 6 de abril y termina el próximo 30 de junio. Pero para aquellos que deben pagar y desean hacerlo a través de la domiciliación bancaria, el plazo culmina el 27 del corriente mes.

Para quienes pertenecen al grupo de contribuyentes a los que Hacienda debe hacer una devolución del IRPF, ese plazo es hasta fin de año. Es decir que el Ministerio puede demorar hasta el 31 de diciembre -pasados los seis meses del periodo de declaración-, para ejecutar todos los reembolsos. De cualquier manera, ese es el plazo máximo. Normalmente, de no existir ningún tipo de problema en el trámite, el reembolso se realiza dentro del mes siguiente a su presentación. En caso de darse algún tipo de retraso por parte de Hacienda, más allá del máximo del semestre admitido, la Ley de IRPF exige pagar un interés que actualmente es del 3,75%.

El estado actual del reembolso

Desde abril hasta mayo inclusive, la campaña de devolución de IRPF arrojó una cifra de 7,4 millones de contribuyentes. Esto significa que en total esa cantidad de personas recibió aproximadamente 4.895 millones de euros, habiendo sido abonadas el 80,8% de las solicitudes de devolución.

La situación hasta la fecha es similar a la del año pasado, aunque se registró un 1,6% menos de solicitudes realizadas, y un 1,7% en importe reclamado. Aún faltan ingresar cerca de 3 millones de declaraciones por parte de contribuyentes que han optado por agilizar la presentación, ya que no tienen que realizar los primeros pagos hasta el final de la campaña.

Donde sí se vió una modificación positiva es en la cantidad de declaraciones realizadas por vías no presenciales. En ese caso, el total nominal alcanza a 12.990.000, lo que supone 164.000 más que el año pasado. En especial, se registró un aumento en las presentaciones vía teléfono celular. Se han contado más de 365.000 declaraciones a través de la aplicación móvil de la Agencia (un 1,6% más que en 2021).

Está previsto que del total esperado de declaraciones al finalizar la campaña (21.921 millones), prácticamente dos terceras partes resulten con derecho a devolución de IRPF (14.350 millones). Esto le implicaría a Hacienda un reembolso estimado de 11.122 millones de euros (5,8% más que el año pasado).

Cómo saber cuál es el estado actual de su trámite

La principal vía de información y contacto es la web de la Agencia Tributaria. La misma ofrece a los contribuyentes la posibilidad de consultar el estado de la devolución. Luego de identificarse con su usuario y contraseña, deberá acceder a la opción “Estado de tramitación” para visualizar cuál es su caso:

  • La declaración sigue en trámite;
  • La declaración está en estado de comprobación;
  • La declaración no fue grabada;
  • La declaración fue tramitada y emitida.

Fuera de las opciones que requieren internet (vía página web o la aplicación de la Agencia), se puede presentar la declaración con ayuda del plan “Le llamamos”, que viene funcionando desde años anteriores. Gracias al mismo, se puede confeccionar las Declaraciones de Renta por teléfono, medio por el cual ya más de 739.000 contribuyentes cuentan con su solicitud presentada.

Finalmente, se habilitó ya, con cita previa, la atención personalizada en las oficinas. Las mismas se prestan en colaboración con comunidades autónomas y ayuntamientos.

Si te ha sido de utilidad este artículo puedes continuar leyendo sobre la Renta 2021-2022

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Los gemelos digitales (o Digital Twins en inglés) son una herramienta actualmente muy vinculada a la tecnología del Metaverso, pero tienen larga data. Se trata, en términos simples, de la reproducción digital de un objeto físico. Su íntima e inmediata relación con la realidad virtual ha desencadenado multiplicidad de usos. Muchos de ellos están oportunamente vinculados al entretenimiento, pero en rigor, no es ese su origen ni su horizonte. El ámbito de la construcción y el mercado inmobiliario no escapan al universo de posibilidades de estas tecnologías. Más temprano que tarde, podrían ayudarte a elegir tu próxima casa. Veamos cómo es eso posible.

La tecnología de Digital Twins, ¿un concepto nuevo?

Así como en los años 60 internet derivó en la primera red de comunicaciones de alta velocidad para integrar instituciones gubernamentales y académicas de EUA, los gemelos digitales son una tecnología que hizo su entrada en los años 80, conformando lo que se denomina Industria 4.0. Tuvo su origen en la industria aeroespacial, donde se requerían simulaciones sobre el comportamiento de las naves o equipamientos para asegurar la viabilidad de ciertas misiones y velar por la integridad física de los astronautas. Más tarde, fueron centrales en esta Cuarta Revolución Industrial, caracterizada también por sistemas ciberfísicos, el internet de las cosas y la computación en la nube.

Hoy en día, conceptos como Big Data, Machine Learning, Cloud Computing, Internet of Things (IoT), Artificial Inteligence (Ai), están incorporados a diversos espacios cotidianos. La tendencia es su intervención cada vez mayor en ámbitos donde pueden ser apropiados para evaluar, en un plano digital, futuras situaciones riesgosas. También se las considera potencialmente útiles para promover la educación técnica a distancia (simulando por ejemplo la práctica de un instrumento). Esto, trasladado a la medicina, podría favorecer el aprendizaje de cirujías delicadas. Y sin dudas está también la reproducción de situaciones y espacios virtuales en la industria del entretenimiento. Pero indaguemos ahora cómo podría influir en el mercado inmobiliario.

Cómo funcionan los gemelos digitales en la construcción

Las obras en construcción implican inversiones de riesgo en diversos sentidos. Los costes pueden sufrir variaciones respecto de lo proyectado si se extienden los plazos de ejecución o cambian las condiciones económicas. Si esos cambios repercuten en modificaciones sobre los proveedores, es necesario hacer nuevos controles de calidad de los materiales. Esto sin contar la influencia de factores climatológicos o sociales que afecten tanto a la obra como a los recursos humanos que trabajan en ella.

Tales riesgos pueden “predecirse” al trabajar con la herramienta de los gemelos digitales. Al incorporar la información de las variables en la etapa de planeación, el encargado de ejecutar la obra puede proyectar sus impactos en esta. Por ponerlo en términos sencillos, permite visualizar en el gemelo digital los horizontes futuros en base a simulaciones.

Por otra parte, una vez iniciada la etapa de construcción, puede seguir la intervención, corrigiendo variables y asentando cada uno de los progresos de la obra. Tomando como base el modelo digital, se le van incorporando los nuevos valores y los distintos profesionales brindan y solicitan información con datos precisos obtenidos de primera fuente en la construcción.

Las ventajas en la utilización de estos sistemas son diversas:

  • Facilitan la administración de la obra;
  • Operativizan el mantenimiento de las propiedades;
  • Permiten la supervisión de manera remota de las inspecciones;
  • Centralizan la información de los diferentes recursos que componen el proyecto;
  • Integran la capa de contabilidad al modelo de información de la construcción;
  • Optimizan tiempos de ejecución; y en definitiva
  • Posibilitan la obtención de mayores rendimientos.

Gemelos digitales en las operaciones inmobiliarias

Una vez finalizado el inmueble, en el caso de aquellos que fueron pensados para rentabilizarse con la venta o alquiler de pisos, las ventajas continúan. Básicamente, la tecnología de los gemelos digitales en esta etapa está vinculada a facilitar la toma de mejores decisiones. Esto, claro está, tanto en favor del rendimiento del activo como de la experiencia de los usuarios. En términos concretos, la utilización de gemelos digitales permite:

  • Verificar el estado de la edificación, elevadores y escaleras eléctricas;
  • Activar protocolos automáticos de protección ante emergencias;
  • Automatizar accesos vehiculares y peatonales, así como sistemas de seguridad;
  • Incorporar sistemas de tratamiento y/o reutilización de agua y residuos.

Estas funciones, tan importantes para administradores como para inquilinos, constituyen sólo la parte del proceso que tiene que ver con el uso del piso. Antes de ello podemos considerar la misma venta del inmueble y, un poco más lejos, la propia venta en terrenos virtuales.

Inovadoras experiencias de venta

Existen ya en España empresas que buscan potenciar sus ventas con este tipo de tecnología. Un ejemplo de esto es la fusión que ofrecen Maquetas.tech e Increnta, empresas de referencia en marketing inmobiliario y digital. Utilizando la dinámica de los gemelos digitales, integran la parte física del inmueble en la simulación de su uso para mostrársela a los clientes. Esto, por supuesto, le garantiza a los potenciales compradores una experiencia novedosa y “cercana” a la propiedad en venta, sus ventajas y limitaciones. Pero además hace más eficaz los tiempos y rendimientos de los promotores que comercializan las viviendas, delegando al ámbito digital algunas fases de la venta. En este marco, las instancias presenciales se ejecutan más probablemente una vez que ya se ha decidido la adquisición del piso.

¿Un futuro con parcelas virtuales?

Así parece prometerlo, finalmente, la idea del Metaverso. Impulsado por los mismos creadores de Facebook, la idea está aún vinculada al marketing y al entretenimiento. En principio, propone una vida digital paralela y como tal, contar con un espacio es indispensable. De esta manera, la venta de “terras” es exitosa sobre todo en influencers y creadores de marcas y contenidos que buscan generar una nueva comunidad. Allí está por ejemplo Uttopion, considerado el primer metaverso español que ha superado el millón de euros vendidos en solares virtuales.

Aunque para muchos éste pueda ser un escenario demasiado virtual, expertos en el área indican lo contrario. Según el informe Digital Twins: Adding Intelligence to the Real World, que publica por el Instituto de Investigación Capgemini, el uso de los gemelos digitales aumentará un 36% en promedio en los próximos cinco años. Aún más, se espera que en España su implantación crezca un 46% de aquí a tres años. Es, sin dudas, una tecnología a la que hay que seguir observando.

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En los centros urbanos españoles más importantes el problema de la ocupación ilegal tiene larga data. Ciudades como Madrid, Barcelona y Andalucía lideran el ranking de denuncias por viviendas en situación de ocupación en España. En ese marco, Cataluña se convirtió en la comunidad autónoma que presenta los datos más dramáticos, concentrando el 42% del total de los reclamos judiciales. Sin dudas, el acelerado incremento estuvo generado por la pandemia y la crisis económica, pero también por las ineficaces medidas para solucionar la crisis habitacional. Hasta finales del año pasado los organismos públicos habían recibido más de 6000 denuncias por ocupaciones ilegales en esa comunidad. Sin embargo, datos más actuales indican que en lo que va de 2022 esa cifra se ubica sobre las 7.300 demandas.

Un viejo problema acrecentado con la pandemia

La situación de cuarentena por la pandemia de COVID-19 trajo la consecuente modificación de la estructura económica y laboral de los países del mundo. Dicha modificación, claro está, fue en desmedro de la cantidad de puestos laborales, que se perdieron sobre todo en determinados áreas de la industria. Pero también, por la misma causa, muchas compañías y emprendimientos se volcaron al teletrabajo para mantener su actividad. Esto motivó, en definitiva, que muchos locales bajaran sus persianas por falta de rentabilidad, o bien por el traslado “obligatorio”, del trabajo a las casas.

Pero la pandemia y el auge del e-commerce no sólo resultaron en la desocupación de los locales. También la rotación de los inquilinos por esas y otras causas refuerzan la inestabilidad del sistema. Se sabe que alrededor de un 80% de los negocios cierran antes de los tres años de vida. Esto redunda en el desuso de locales que, de no haber posibilidad de alquilarlos, quedan vacíos y a merced de las ocupaciones.

Si a esto le sumamos la caída en los índices de disponibilidad de vivienda, la situación se agrava. Si bien son problemas a tratarse de manera profunda pero separada, convergen en un mismo panorama: hay muchos locales vacíos y muchas personas sin casa.

Estadísticas de ocupación y desocupación habitacional en Cataluña

En Barcelona capital, para el corriente año el cupo de obra nueva disponible es de 1.158 unidades. Este número contabiliza la suma de 680 viviendas de oferta ya existente, más las nuevas 478 unidades agregadas. Esta cantidad es insuficiente y representa una reducción de la oferta de vivienda nueva disponible del 17,8% respecto del último año, donde se contabilizaron 1.409 unidades disponibles. Si la demanda sigue el ritmo creciente que se presenta, no sólo en Barcelona sino también por ejemplo en la capital nacional, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en poco más de un año. Los expertos indican que tal situación podría darse en 12,9 meses en los municipios de la provincia de Barcelona y en 12,6 meses en el caso de los distritos de la Ciudad Condal.

Y mientras la demanda para ocupar legalmente un piso sobrepasa extensamente la oferta de unidades nuevas disponibles, la situación de ilegalidad respecto de su ocupación en España también crece. Los datos registrados por el Ministerio del Interior indican que Cataluña había acumulado un total de 5.689 denuncias por ocupación hasta septiembre de 2021. La mayor parte se concentran en la provincia de Barcelona (4.229 inmuebles ocupados), lo que representa el 74% de las denuncias a nivel autonómico. Sin embargo, datos más recientes de la misma fuente indican que existen en la actualidad más de 7.300 denuncias por usurpación, esto es, el 42,3% del total de España.

Por qué la situación de la ocupación ilegal en España es crítica

Es importante remarcar que la situación de la ocupación ilegal de viviendas no es sólo producto de la falta de acceso a ellas, en especial si restringimos los índices a la vivienda nueva. Pero es igualmente cierto que ningún sistema social funciona como la sumatoria de compartimentos estancos, ni son sus problemáticas factibles de solucionarse de forma aislada. No debe confundirse una respuesta lineal inmediata («a falta de viviendas, se ocupan los locales vacíos»), con las problemáticas mayores que subyacen. Es necesario responsabilizarse por la falta de planificación de la vivienda en todos los niveles de decisión gubernamental, la inestabilidad laboral y económica de los trabajadores y la ineficacia de las leyes de protección a los bienes de los ciudadanos.

Lamentablemente, los vacíos legales desdibujan las responsabilidades de las administraciones públicas, tanto como exponen a la población a situaciones y debates que acaban siendo inocuos.

Propuestas al problema de la ocupación en España

Dada la urgencia de este complejo panorama, desde distintos movimientos y partidos políticos han surgido propuestas, principalmente para paliar las situaciones económicas y legales del asunto.

También existen otro tipo de solicitudes para resolver la situación de los llamados “okupas”, que en parte apuntan a otro aspecto aquí no abordado del tema. Son las ocupaciones ilegales a manos de personas o grupos que utilizan esta modalidad de ocupación no por necesidades económicas sino político-ideológicas.

En cualquier caso, el problema en Cataluña no está resuelto, como tampoco lo está en muchos otros grandes y convocantes centros urbanos. Hay un principio de medidas, pero su correcta y eficaz aplicación depende del permanente diagnóstico y protección de las obligaciones y derechos de toda la población implicada.

Sigue leyendo sobre este tema en el siguiente artículo:

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El problema de la vivienda nueva en Madrid tiene ya larga data, al punto de haberse convertido en tema de debate entre partidos políticos. Sin embargo, al contrario de lo que cabría esperarse, su inclusión en las plataformas electorales no ha repercutido favorablemente en las condiciones del mercado. Mientras la demanda para comprar piso crece, suben también los alquileres y caen los índices de construcción de vivienda nueva. ¿Es posible revertir este proceso? ¿Qué posibilidades tienen aquellos que quieren establecerse en la capital española? ¿Cómo podría afectar el perfil social futuro de la ciudad esta falta de vivienda nueva?

En esta nota te contamos cómo es el panorama del acceso al sueño de la casa propia en pleno corazón de España, así como algunas de sus consecuencias y alternativas.

Comprar vivienda nueva en Madrid

Madrid, como tantas otras capitales de Europa, es una ciudad tan poblada como convocante. Su amplia oferta educativa, laboral y de entretenimiento llama la atención de personas que vienen desde diferentes partes del mundo. Están los turistas que quieren conocer los parques y la arquitectura. O también aquellos trabajadores seducidos por el nivel de vida que siempre asienta a esta ciudad entre los mejores puestos internacionales. Al corazón de España pareciera no faltarle nada, excepto la consecuencia lógica de todo esto: cada vez hay menos disponibilidad de vivienda nueva en Madrid.

vivienda nueva en Madrid

Las cifras indican que la caída en la construcción es cercana al 40% en el último año, acentuando la misma tendencia del año anterior.

En rigor, la oferta disponible de vivienda nueva se redujo un 38,5% en Madrid, al pasar de las 2.507 unidades hasta 1.542. En una ciudad con una densidad de población de más de 5.000 habitantes por kilómetro cuadrado, encontrar un “hueco” para establecerse puede ser una tarea muy difícil. Y la tendencia a que no se renueven las plazas en venta podría complicar aún más este objetivo.

Indaguemos un poco este panorama.

¿Hay vivienda para rato?

Los expertos en el tema responden sin miramientos esta pregunta: no. Semejante ritmo de caída en la disponibilidad de vivienda nueva en Madrid descubre un horizonte en el que las plazas podrían agotarse en poco más de cinco meses. En particular porque los números mencionados no sólo incluyen las viviendas terminadas sino aquellas sin iniciar o en construcción que no tengan más de cinco años. También son tenidos en cuenta los pisos de uso unifamiliar y plurifamiliar, aquellos pendientes de ocupación y viviendas en alquiler con opción a compra.

Estos criterios especifican el valor del metro cuadrado en cada piso, y con ello, también el balance con los ingresos familiares o de cada potencial dueño. Para aquellos que pueden iniciar algunos cálculos, deben considerar que una vivienda en el centro, ronda los 4.000 euros el metro cuadrado. Igualmente, sin entrar en ese detalle, el nivel de construcción no acompaña la actual demanda, que se ve instigada a buscar alternativas.

Consecuencias de la falta de vivienda nueva en Madrid

Las razones por las cuales crecen las demandas para establecerse en las grandes ciudades son diversas. En general, allí se concentran los trabajos mejor pagos, las redes de transporte más conectadas e igualmente son foco de grandes eventos culturales y educativos. Pero así como las capitales del mundo convocan, también expulsan.

El difícil acceso a la vivienda nueva en Madrid transforma el perfil de su población. Pensemos, por ejemplo, que los jovenes que accedieron a estudios universitarios o de posgrado, luego no tienen dónde quedarse. Ergo: los profesionales formados en la gran ciudad se van a vivir a otras partes. Esto podría favorecer la profesionalización de equipos de trabajo en diversos ámbitos de España… siempre y cuando la movilidad desde la capital fuera al resto del país. Lamentablemente, la falta de condiciones habitacionales suele expulsar los recursos humanos hacia el exterior y no hace falta aquí mencionar las consecuencias que esto tiene para el país.

Otra consecuencia observable de la falta de vivienda, y que también merecería un capítulo aparte, es la ocupacion ilegal. Si bien hay leyes al respecto, no es un tema que esté del todo resuelto en ninguna parte del mundo. En general las soluciones deben abordar tanto los casos de quienes ocupan por necesidad, como aquellos que aprovechan ciertos vacíos legales para establecerse con esa modalidad.

¿Se puede alquilar?

Todo indicaría que en el próximo semestre conseguir una vivienda nueva en Madrid podría ser prácticamente imposible. Pero ¿qué sucede con el mercado de alquileres?

Pues en general, también las características de la población que busca piso en la gran capital han cambiado, sin contar con que algunos de esos públicos se renuevan. En ambos aspectos, la opción del alquiler sigue siendo interesante para aquellos que van a Madrid por trabajo temporal o estudios. Si bien, claramente, este no es el mismo perfil de quienes buscan invertir en una vivienda nueva en Madrid, algunas problemáticas les son comunes.

La búsqueda de un piso para alquilar también tiende a correrse de los barrios centrales, para evitar los costes más altos, que en el centro rondan los 700 euros. Esto siempre trae aparejado el problema del transporte, que si bien consta de múltiples conexiones, debe conocérselo bien para evitar más demoras que las usuales. La ventaja es que, aún alejándose un poco de las zonas centrales de la ciudad, Madrid cuenta en general con barrios tan activos como pintorescos. De esta manera, no es del todo un sacrificio el alejarse una hora en transporte público, si se quiere, además de ahorrar, ganar en tranquilidad y buen ambiente.

Si te ha interesado este artículo puedes continuar leyendo «Comprar una vivienda nueva o usada en Madrid: ¿ qué conviene más?«

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Si has comprado un piso y eres afecto a la tecnología probablemente hayas indagado en las opciones disponibles para hacer del tuyo un hogar inteligente. Hoy en día, la domótica no es un concepto extraño, así como tampoco lo es encontrar esta característica en las casas. De hecho, se podrían mencionar rápidamente una veintena de ejemplos relativamente comunes en las viviendas en las que estos sistemas están incorporados. Uno de ellos -quizas el más accesible-, consiste en empezar a automatizar tu casa con cortinas inteligentes.

Si apenas conoces este concepto, o sabes bien de qué se trata pero no iniciaste aún el camino de aplicarlo, quédate leyendo este artículo. Te contaremos brevemente qué es la domótica y te daremos algunos datos para llevarla a tu hogar de manera segura y económica.

Deja entrar la domótica a tu piso

Una definición concisa del término “domótica” es la que la define como un conjunto de sistemas conectados en red que permiten automatizar cualquier tipo de dispositivo electrónico con los artefactos o electrodomésticos de tu casa. De esta manera, se convierte en una característica de cualquier hogar inteligente, ya que mediante esos sistemas aportan seguridad, comodidad y eficiencia energética.

Lo más notable de un sistema domótico es que permite a sus usuarios un gran control sobre sus hogares mediante mecanismos que le son relativamente fáciles y accesibles. En términos generales, estos sistemas recopilan y procesan la información procedente de los objetos conectados, y emiten órdenes automatizadas establecidas previamente por los usuarios.

Ventajas de convertir tu piso en un hogar inteligente

La domotización trae consigo grandes ventajas, particularmente en cuanto a la comodidad y la seguridad de las personas que viven en la vivienda. En algunos casos, puede ser la mejor solución para personas mayores o aquellas con determinadas dificultades de movilidad. En cualquier caso, los alcances de estas tecnologías ya hace tiempo vienen ofreciendo beneficios en varios aspectos. Dentro de los más básicos y conocidos, la domotización permite:

  • Abrir y cerrar puertas y ventanas, encender y apagar todas las luces de la vivienda -así como cualquier electrodoméstico del hogar-, subir y bajar persianas o cortinas inteligentes y la climatización de los ambientes;
  • Para la parte externa de la casa también se puede controlar cuándo subir y bajar toldos, cuándo regar el jardín o revisar las cámaras de vigilancia;
  • En cuanto a cuestiones que facilitan la higiene y el confort, existen grifos con sensores de movimiento, televisores que se activan para ver la película programada o equipos de audio activados por la voz;
  • Respecto de la seguridad, se puede controlar los accesos digitales, las alarmas, los porteros automáticos, sistemas de alertas contra desperfectos técnicos o accidentes domésticos.

Domotizar a bajo costo

Las opciones anteriores tienen, sin dudas, un presupuesto a considerar. Como con todas las tecnologías en auge, conviene siempre asesorarse en comercios o en sitios web específicos, si no se conoce algún experto. Esto es más que nada para evitar invertir en sistemas que luego no cumplan las expectativas de usabilidad, tengan funciones limitadas, o baja calidad.

Luego, al no ser en general una tecnología urgente, es positivo sondear el mercado un tiempo, ya que muchas veces aparecen ofertas recomendables.

A continuación analizaremos un caso en el que es posible sumergirse en el mundo de la domótica, sin sacrificar los deseos ni los bolsillos: las cortinas inteligentes.

Algunas claves para tener cortinas inteligentes en tu hogar

El poder controlar a distancia la apertura o cierre de las persianas del hogar trae de por sí grandes beneficios, aparte de la comodidad. El principal es que, aún si no estamos dentro del hogar, podemos controlar las condiciones climáticas del momento evitando el exceso de calor en verano o que éste se pierda en invierno. Y luego, por supuesto, también se puede controlar el ingreso de luz externa, lo cual es importante para las habitaciones o para áreas de estudio.

Lo más relevante de esta tecnología es que, dentro de las ya mencionadas, puede ser una de las más económicas y fáciles de instalar. Hay diversos modelos en el mercado pero en general, lo que ofrecen en venta es un motor o un kit para realizar una instalación nueva.

Los motores vienen de dos maneras:

  • Motores tubulares, que se colocan en el cilindro de la persiana.
  • Motores de cinta, que son los usados justamente para las persianas de cinta, sin cambiar el montaje original, y hasta con la posibilidad de empotrarlo en la pared.

Otros accesorios que vienen incluidos en los kit para domotizar persianas son:

  • Interruptores (inalámbricos o por cables), para el funcionamiento de las persianas, con funciones de temporizador y programación;
  • Módulos de persiana para controlar el motor de manera individual o automática con una programación de ambiente (por ejemplo, desde una aplicación en tu móvil);
  • Control remoto: para controlar las funciones de la persiana;
  • Kit de persianas: aconsejable para montar una persiana desde cero.

Cortinas inteligentes en oferta

Algunas de las marcas internacionales más referidas en este tipo de tecnología son Schellenberg, Trust Smart Home, Lunvon o Myfox. Pero cualquiera que sea la marca recomendada, es importante revisar la gran variedad de opciones que ofrece el mercado, y en particular los sitios de venta online tales como Amazon, entre otros. Estos sitios permiten estudiar las características de los productos de referencia, cotejar precios y calidades, para obtener los primeros parámetros del producto. Luego, y en base a las necesidades de cada usuario, es posible utilizar ese parámetro para aplicarlo a otras marcas. Además, muchas veces surgen en esos mismos sitios ofertas determinadas por un determinado tiempo o stock. Este fue el caso del kit SwitchBot Curtain Smart Electric Motor, compatible con Google Home, Alexa y Home y al que se podía a acceder por menos de 60 euros.

Es amplia la cantidad de artefactos similares que pueden encontrarse aplicados a la tecnología de lo que se ha dado a llamar “hogar inteligente”. Parte de su éxito y vigencia probablemente tenga que ver con que cualquier artefacto que se precie de “domótico” debe incluir la posibilidad de conectarse a un servicio ya generalizado: el wifi del hogar. Así que, incluso si recién conoces este término, este tipo de tecnología puede resultarte fácil de apropiar.

Si te ha interesado este artículo puedes profundizar en estos temas leyendo “Qué es la domótica”

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Tener una propiedad común es una gran alternativa y puede traer consigo ventajas económicas, particularmente en la inversión inicial. Sin embargo, en cada gran proyecto debemos considerar todos los horizontes de posibilidades antes de aplicar, y este caso no está exento a esa regla.

Tener una propiedad común es lo que se denomina formalmente «copropiedad», esto es, cuando un determinado inmueble es de dos o más personas. Ello implica que, al menos en términos ideales, haya una acuerdo respecto de los destinos del mismo. Allí pesarán diversas cosas, esencialmente el equilibrio en el cumplimiento de derechos y obligaciones particulares.

El siguiente artículo intentará abordar algunos de los problemas más comunes a la gestión de una vivienda en común. Como complemento, se buscará aclarar también cuál debería ser la participación de cada copropietario en dicho bien.

Y ahora sí, sin más dilaciones, pasemos a los principales conceptos en la materia.

¿Qué es una copropiedad?

Tal como decíamos al inicio, la copropiedad de un inmueble se da cuando una vivienda está sujeta a derecho por más de una persona. Los casos más frecuentes se dan al heredar una casa, o por su compra conjunta por parte de un matrimonio o entre amigos. Otra situación frecuente se da por la obtención de inmuebles a manos de varios inversores que buscan rentabilizar esas viviendas y hacer negocio. Pero ya se trate de herederos forzosos o inversiones conjuntas, la copropiedad tiene dos implicancias legales inmediatas:

  • La primera es que todas las partes tienen derecho pleno sobre toda la vivienda;
  • La segunda, que la vivienda es, en ese sentido y en principio, un bien indivisible.

Se entiende entonces que en una copropiedad cada propietario tiene derecho al uso total de la vivienda, siempre en acuerdo con el resto de ellos.

¿Cuál es mi porcentaje de responsabilidad sobre la vivienda?

La delimitación de los derechos de cada propietario no suele ser materia de discusión o conflicto legal tanto como su contraparte: las responsabilidades. Aquí es necesario aclarar que, si bien se entiende que las obligaciones corresponden en partes iguales, esto es así solo por defecto. En otras palabras: puede existir documentación que indique que el inmueble está “repartido” según determinados porcentajes a cada propietario. De ser ese el caso, ciertas responsabilidades también recaen en esos porcentajes. De hecho, hay algunos ejemplos en los que esto es más evidente que al considerar una sola vivienda. Podemos hablar del reglamento o la escritura de copropiedad de un edificio o de viviendas que comparten un pasillo. En este caso, dicho documento público describe cada uno de los departamentos y detalla las partes comunes del inmueble. También se consideran pautas de organización y convivencia y, por supuesto, los límites y alcances en los derechos de cada propietario. De esta manera, ante el deseo de uno de ellos de hacer una modificación estructural en su departamento, debe ceñirse a este reglamento.

En definitiva, sea cual fuere el caso, siempre que haya una escritura de copropiedad, los propietarios disfrutarán de todos los beneficios de la vivienda. Como contraparte, y atendiendo a los acuerdos pautados y las reglas de convivencia, tendrán ciertas obligaciones según la proporción del inmueble que posean.

Obligaciones inherentes a una propiedad común

Teniendo en cuenta la parte proporcional de la vivienda que le corresponde a cada dueño, recaen sobre ellos determinados costes y obligaciones básicas. A saber:

  • Gastos de la vivienda, es decir, aquellos costes vinculados a su mantención, tales como el pago de servicios;
  • Costes de mejoramiento o reparación.

En cuanto al correcto proceder para realizar modificaciones, el principal interesado en hacerlas debe:

  • Consultar el reglamento de copropiedad;
  • Acordar y pedir autorización al resto de los copropietarios, que se otorga normalmente por mayoría simple.

Derechos de quienes poseen una propiedad común

Los derechos de los copropietarios son en general más conocidos. Sin embargo, como suele decirse, “los derechos de uno terminan donde empiezan los de los demás”. En base a ello, es importante recalcar lo siguiente:

  • Salvo que por mutuo acuerdo se designe la propiedad a uno solo de sus dueños o herederos, todos ellos tienen el mismo derecho a hacer uso de ella, sin impedir que los demás puedan hacerlo también;
  • Cada copropietario puede enajenar, ceder o hipotecar su parte del inmueble;
  • El derecho de copropiedad no se resigna por no vivir en el inmueble, por lo que no es necesario habitarlo para conservar todos los otros derechos. De igual manera, el no habitar la propiedad no nos exime de las responsabilidades sobre ella.

Cualquier modificación en estas condiciones básicas debe hacerse con el acuerdo de todas las partes y quedar sentadas en el reglamento de copropiedad o en un contrato que especifique las nuevas normas. Caso contrario, ante cualquier conflicto surgido con el inmueble, se aplicará la ley general.

propiedad común

¿Es posible anular una copropiedad?

La respuesta es sí. Un contrato de copropiedad puede ser anulado si lo solicita una o todas las partes implicadas. La diferencia entre uno y otro procedimiento es que, en caso de motivar la disolución sólo uno de los dueños, debe contemplar no generar daños o recargas en los otros.

Dentro de los motivos más frecuentes que pueden derivar en la disolución de una copropiedad se encuentran:

  • La desaparición o destrucción del inmueble (por una catástrofe);
  • La venta acordada por todos los propietarios;
  • La pérdida de derechos por incumplimiento de las obligaciones;
  • El vencimiento de plazos estipulados para mantener el convenio.

En definitiva, tener un inmueble en copropiedad no debe ser un problema más, sino una solución dentro de la posibilidad de inversiones que nos presenta el contexto económico actual. Aún si no resultan los convenios, hay alternativas para “salirse del contrato”. Lo importante es no interrumpir el diálogo con los otros dueños y, si eso no es posible, asesorarse con profesionales sobre todos los caminos posibles.

Si estás interesado en seguir informándote acerca de este tema, puedes interiorizarte con el artículo «Copropiedad en España: ¿Qué significa y cómo realizar su extinción?«

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El Salario Mínimo Interprofesional (SMI) en España en 2022 se fijó en 1000 euros mensuales en 14 pagas, lo que significa un alza del 3,63 % respecto del 2021. Este número resulta de revisar las variables del año anterior y acordar la cifra el Gobierno conjuntamente con las organizaciones sindicales y asociaciones empresariales representativas. Sin embargo, la pregunta que surge para muchos es: ¿alcanzan los salarios bajos para alquilar, o conviene, a largo plazo, buscar alternativas para conseguir el piso propio?

Desde Oi Real Estate te damos a conocer en este artículo algunos números y aspectos que pueden ayudarte a tomar esa decisión sobre tu próxima vivienda.

Lo que implica el SMI 2022

Ciertamente, tomar como parámetro el SMI implica restringirse a los salarios bajos del mercado, y siempre refiriéndonos a la jornada legal de trabajo. Se excluyen de estos números, en el caso del salario diario, la parte proporcional de los domingos y festivos.

En este marco, la Encuesta Anual de Estructura Salarial indica que entre los españoles el salario bruto más frecuente no está tan lejos de este rango. El mismo se establece en 18.489,74 euros o, lo que es lo mismo, 1.320,70 euros en 14 pagas. Tal dato indica una cifra menor a la del salario medio, pero esto se debe a cómo se realiza el cálculo. El salario bruto más frecuente refiere a qué sueldos cobran la mayoría de trabajadores. El sueldo medio actual (24.395,98 euros) es más alto porque se ha obtenido haciendo una media aritmética, promediando todos los sueldos entre todos los trabajadores.
Considerando esto, el SMI es relevante también porque permite analizar el acceso a ayudas, becas, a la justicia gratuita o exenciones fiscales, entre otras cosas.

El acceso inmobiliario para quienes tienen salarios bajos y medios

Desde 2016 los pisos subieron más del doble (concretamente un 15,6%) que los sueldos, cuyo promedio se elevó sólo un 5,9%.

Claramente, esta situación es cada vez más desventajosa para los asalariados, a quienes se les achica el margen para tomar decisiones sobre su próxima casa. La falta de compensación salarial respecto al dinero que hace falta para acceder a una vivienda se agravó tras la pandemia por COVID 19. Solo en 2021, los sueldos cayeron un 2,5% mientras el precio del metro cuadrado aumentó el 1,7%.

Esta situación de la vivienda es generalizada. Hasta el año pasado, el sueldo medio bajó en la mayoría de las comunidades autónomas. Del otro lado, en 15 de las 17 también aumentó el precio de la vivienda.

Una de las excepciones a la regla es Asturias, donde en 2021 los sueldos subieron un 1,3% y bajaron las viviendas un 0,7%.

La misma situación se puede evidenciar en las provincias, donde para el mismo periodo el precio medio de los sueldos descendió en 39 de las 50 analizadas. Como contraparte, en 34 de ellas aumentó el precio de la vivienda.

Si trasladamos el problema de acceso a la vivienda a los sueldos bajos, la situación se vuelve más crítica. En esos casos no sólo es menor el margen de ahorro, sino que impacta más la inflación, cuya última cifra subió en mayo un 8,7%.

En busca de opciones para equilibrar la balanza

Los párrafos anteriores dan muestras de las dificultades que enfrenta la mayoría de los asalariados para acceder a un piso. En este panorama, el sueño de comprar una vivienda para dejar de poner dinero en el “pozo sin fondo” del alquiler, parece escurrise de las manos. Sin negar el contexto que estamos atravesando como país, queremos contarte algunas cuestiones que hoy, más que nunca, son indispensables a tener en cuenta.

Si los altos precios de los pisos dificultan las ecuaciones financieras, todavía hay algún margen para alquilar, con todos los beneficios que ello implica. No olvidemos, por ejemplo, que al alquilar una vivienda nuestra responsabilidad sobre determinados gastos es repartida con el dueño. Esto sin contar que al ser una vivienda temporal, es una opción que se adapta a empleos igual de temporales.

Salarios bajos, pero ¿cuán bajos?

Antes de pensar en el tipo de alquiler que nos conviene, lo principal es estimar con la mayor certeza posible el nivel de nuestro salario. Para ello debemos considerar:

  • El ingreso bruto mensual, que se obtiene de la suma de todos los ingresos del hogar en ese período;
  • Menos las deudas, en términos de gastos de tarjetas de crédito o préstamos, si se tienen.

Obtenido ese número, se sugiere calcular un porcentaje de hasta el 30% destinado al alquiler. Si tenemos en cuenta que el SMI de España está en 14000 euros al año, dividido los doce meses da alrededor de 1166 euros al mes. Aplicando a esta cantidad el 30% obtenemos que quienes acceden a salarios bajos solo podrían aspirar a un alquiler aproximado de 350 euros mensuales.

¿Cómo adecuar mi sueldo a los alquileres actuales?

Las variables a tener en cuenta para acceder a un alquiler adecuado no sólo a nuestro sueldo sino también a nuestras necesidades, son bien conocidas. Los precios de las viviendas en este mercado están determinados básicamente por la ubicación, el tamaño y las comodidades que presenta. Por tanto, lo más productivo es conocer de antemano dichas necesidades y a partir de allí iniciar la búsqueda.

Sumado a esto, debes considerar que por lo general la información sobre alquileres disponibles cuenta con datos de gran interés para realizar estos cálculos. Algunos de esos criterios son:

  • Las zonas con el metro cuadrado más accesible. Hay sitios web que ofrecen herramientas para sondear este aspecto o incluso otros como los precios por barrio o por su cercanía a líneas de metro.
  • Las zonas periféricas. Normalmente ofrecen más metros cuadrados por importes menores a las zonas céntricas. De esta forma, si no dependes mucho del transporte o realizas teletrabajo, puede ésta ser una buena opción.
  • Los gastos de escritura o contrato. Según el piso o a veces incluso según la agencia, difieren los montos respecto de la fianza que debemos depositar o los gastos mensuales en suministros. Respecto de esto último, podemos llegar a conseguir alguna cifra ventajosa dado que ciertos costes le corresponden al propietario.
  • El acceso a instituciones o comercios. Es de esperar que uno desee estar próximo a las instituciones básicas de salud, seguridad o alimentación. En ello siempre es recomendable indagar en la zona aunque sea a través de los mapas interactivos disponibles en internet.

Si es la primera vez que haces este ejercicio, en Oi Real Estate podemos asesorarte para encontrar la mejor solución, adaptada a tus deseos. ¡No dudes en consultarnos!

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Resolver la venta de vivienda heredada puede implicar enfrentarnos no sólo a potenciales trámites legales, sino también a la necesidad de cumplir con obligaciones fiscales. Detrás de esto, además, surgen muchas veces algunas dificultades inherentes a la toma de decisiones por parte de los herederos. En este punto, juegan un papel importante el deseo sobre el uso que se le quiere dar a la propiedad, o el conocimiento sobre las cuestiones procedimentales en materia legal. Desde OI REAL ESTATE queremos ofrecerte este artículo para aclarar cuáles son las vías más fracuentes para resolver algunos problemas en la venta de vivienda heredada.

¿Qué hacer cuando hay más de un heredero?

En primera instancia, esta pregunta se define pura y exclusivamente “puertas adentro”. Esto quiere decir que el destino de la vivienda debe ser definido por todos los herederos involucrados. Vale remarcar que, salvo que exista un testamento que indique lo contrario, los herederos son, “por defecto”, los hijos y descendientes de quien motiva la herencia. A falta de los anteriores, los padres y ascendientes. En tercer lugar, el viudo o viuda. Estos son lo que en el Código Civil español se denominan “herederos forzosos”.

En el caso que estamos tratando en este artículo, la propiedad es heredada por más de una persona, con lo cual nos referimos a un derecho proindiviso. En general, esto implica también que la herencia está dividida en partes iguales, esto es, que todos tienen el mismo porcentaje de propiedad.

Al tener todos la misma cuota de participación, y en caso de existir diferencias respecto del destino del inmueble, es que pueden evidenciarse algunos conflictos legales a resolver. Uno de los más comunes tiene que ver con el deseo de vender la propiedad y repartir la ganancia, o conservarla para algún otro uso de interés. En este caso es fundamental recordar que existen leyes que preveen cada situación. El derecho proindiviso puede, por ejemplo, disolverse en pos de mejores opciones para todas las partes involucradas. Veamos cada una de estas alternativas.

Cómo adjudicar un bien a un solo heredero

La situación de copropiedad de una vivienda heredada implica que debe existir el consentimiento de todos los herederos para, por ejemplo, venderla. En este marco, una de las soluciones conciliatorias que prevee la ley es adjudicarle a uno de esos herederos la totalidad de dicha vivienda. Como contraparte, ese heredero deberá pagar a los demás su correspondiente cuota de participación. Así, si son sólo dos herederos, quien se queda con el 100% de la casa debe pagar al otro, el 50% de la misma. Tal porcentaje se reducirá al 33,3% si son tres herederos, y así sucesivamente.

La venta de vivienda heredada en subasta pública

A pesar de lo anterior, puede ocurrir que alguno de los herederos no acepte esa adjudicación y opte por vender la propiedad en subasta pública, con admisión de licitadores extraños. Para ello no necesitaría, en principio, un acuerdo previo con los copropietarios, ya que con sólo pedirla a razón del artículo 1062 del Código Civil, le debe ser otorgada. Sin embargo, la recomendación desde el punto de vista legal es que antes de realizar este paso se sometan a un acto de conciliación. El mismo consiste en recurrir a un mediador, quien buscará evitar, justamente, que las partes lleguen a un juicio. Recordemos que todo procedimiento legal tiene costes y para evitarlos, es positivo conocer y aprovechar estas instancias intermedias.

El procedimiento es bastante sencillo: una vez puesto en conocimiento del asunto, el mediador citará a quien se niegue a la venta para que asista al Acto de Conciliación. La opción más pragmática es que en dicho Acto las partes lleguen a un acuerdo para concretar la venta. Si esto no ocurre, recién entonces el solicitante de la Conciliación está habilitado a iniciar acciones judiciales a los otros herederos. Pero puede ocurrir también que se haya llegado a un acuerdo y una de las partes no lo cumpla. En ese caso el solicitante aún cuenta con la instancia de pedir al Juzgado, en base al convenio firmado, su intervención legal en el cumplimiento del acuerdo.

Vender por vía de una subasta voluntaria

En ocasiones puede ocurrir que la venta de vivienda heredada está acordada por todos los herederos, pero haya algunas diferencias en cómo llevarla a cabo. Aún más frecuente es que esa diferencia -o el desconocimiento- de lo procedimental sea menos conflictivo que la ganancia deseada por dicha venta. En esos casos puede optarse por acceder a una subasta voluntaria. En estos casos, el procedimiento de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, considera unos pasos mínimos:

  • Primero debe solicitarse la subasta voluntaria en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa;
  • En tal acto se define el valor de la casa basándose en su valor de tasación;
  • Si existe algún postor que ofrezca dicha cifra, el trámite finaliza al concretar su consecuente venta;
  • Si las cifras ofertadas son menores a las deseadas por los herederos, se les informa esta situación para que decidan si quieren o no aceptar la adjudicación.

Disolver la copropiedad

Tal como se dijo al inicio del artículo, la herencia forzosa puede desencadenar diversos conflictos, y con ellos, diversas soluciones legales. Pese a ello, puede ocurrir que las alternativas anteriormente presentadas sean insuficientes para los herederos y haya que recurrir a los Tribunales. Esto implicaría la extinción del condominio original y la participación de un perito judicial, quien será el encargado de determinar el valor de la casa a subastar. De esta manera, al enfrentarse los herederos en juicio, son los Tribunales quienes fuezan la subasta de la vivienda y reparten las ganancias de manera equitativa.

Si bien en este caso tampoco es necesario el acuerdo previo entre los herederos para iniciar este proceso (se otorga por la solicitud de uno de ellos), el reparto de las ganancias debe estar siempre compensado. La opción más frecuente es repartir el dinero tras la venta. Sin embargo, también aquí puede suceder la adjudicación de la propiedad a uno de los herederos y la compensación económica al resto. En cualquiera de los casos es función de los Tribunales dar lugar al mejor acuerdo y beneficio entre las partes.

Propiedad indivisa en venta

Fuera de los Tribunales, aún es una solución legal vender la propiedad a empresas que las compran aún con derecho proindiviso. Esta es una alternativa para aquellos herederos que no han optado por alguna de las anteriores soluciones frecuentes. De hecho, estas empresas existen porque a menudo la conciliación entre las partes de ha vuelto imposible más allá de las incompatibilidades personales. Puede ser, por ejemplo, que los herederos de una propiedad vivan en otros países y no estén interesados o posibilitados en gestionar otras soluciones. De esta forma, rápidamente pueden “delegar” el problema a otro, sin generar mayores conflictos.

En estos casos, como en todos aquellos en los que intervienen asuntos legales, es sabio buscar el consejo de profesionales expertos en la materia.

Si te ha interesado esta nota sigue leyendo sobre la última opción para resolver la venta de vivienda heredada en el siguiente artículo:

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Poner en alquiler una propiedad es una opción frecuente cuando se tiene la disponibilidad de un inmueble deshabitado o la necesidad de contar con un ingreso extra. Si eso no es posible porque no se cuenta con semejante disponibilidad pero sí de otros espacios, tales como un garaje, existen ciertas normas que nos habilitan un proceder correcto y sin contratiempos ni sanciones. En este artículo, desde OI Real Estate te contamos a qué cuestiones debes prestarle atención para planificar y gestionar correctamente el alquiler de tu garaje. Existen, por supuesto, determinadas variables que influyen en cada caso, pero si estás buscando disponer de este tipo de alquiler, sigue leyendo y encontrarás las respuestas a las preguntas más comunes.

¿En qué consiste un alquiler de garaje?

Las formas de obtener una renta a través de un alquiler de garaje están determinadas por las posibilidades de cada persona. Esto es, lógicamente, dentro de lo que trataremos en este artículo, es decir, los alquileres de propietarios particulares. En este marco existen dos situaciones diferentes en las que se puede dar el alquiler de un garaje. La primera es probablemente la más común y es la que consiste en alquilar un garaje como parte de una vivienda. En ese caso, dicho alquiler se realiza de manera conjunta, en el mismo contrato. Pero existe también la posibilidad de poner en alquiler sólo el garaje, esto es, con un contrato independiente.

Exención del IVA

La Ley del IVA estipula en general un impuesto del 21% sobre el valor añadido a las operaciones intracomunitarias de bienes. En el caso de los alquileres, sin embargo, puede haber algunas diferencias según se trate de uno u otro caso de los mencionados en el apartado anterior.

  • Si lo que se busca es alquilar un garaje como anexo a una casa, se considera que dicho espacio forma parte de una vivienda habitual (VH) y por ende, está exenta de pagar el IVA. Esto teniendo en cuenta la limitación de que sean hasta dos espacios anexos (garaje, trastero).
  • Si en cambio se realiza un contrato independiente sólo por el garaje, el mismo estará sujeto a lo indicado en el artículo 90 de la Ley del IVA, esto es, al tipo impositivo general. En otras palabras, deberá aplicarse el IVA del 21%.

A su vez, esta situación trae aparejada otras responsabilidades frente al fisco, y son las de emitir y rendir facturas. Como cualquier prestación de servicios o venta de producto, se deberá hacer una factura al inquilino por el alquiler de garaje. En consecuencia, el arrendador deberá liquidar esos ingresos cada tres meses. Específicamente se utiliza el modelo 303 y se presenta hasta 20 días después de cerrado el trimestre.

¿Empresario o particular?

Tal como dijimos anteriormente, en este artículo nos centramos en brindar pautas generales para quienes quieren disponer del alquiler de su garaje como particulares. Pero esto no significa que a nivel impositivo no estemos sujetos a otras variables. Por ejemplo, si además de poner en alquiler nuestro garaje nos dedicamos a otras actividades económicas, estaremos seguramente habituados a presentar anualmente el modelo 390 del IVA. De no ser así, sólo debemos cumplir con la obligación trimestral mencionada anteriormente, ya que los arrendamientos urbanos están exentos de rendir el modelo 390.

Pero así como contamos con exenciones también debemos tener en cuenta las obligaciones. Si el contrato del alquiler de garaje es independiente al de una propiedad de VH, a los efectos del IVA serás considerado empresario. En otras palabras, deberás darte de alta en Hacienda, con el modelo 036 o 037, según el caso, aunque no llegue a afectarte el pago del IAE (Impuesto sobre las Actividades Económicas). Este es un impuesto sobre la actividad económica de una empresa, pero que sólo lo pagan aquellas cuya facturación supere el millón de euros. Como particular que ofrece en alquiler un garaje, debe estar inscripto bajo la modalidad de alquiler de locales, y específicamente en el apartado deAlquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p”. También debes indicar la fecha de inicio en IVA, en régimen general.

El IRPF

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) también difiere según se trate de un alquiler de garaje como parte de una VH o un contrato independiente. En el primer caso no se tributa el anexo de ese espacio, puesto que ya está incluido en el alquiler de la vivienda propiamente dicha. Incluso hay exenciones que permiten reducir ese impuesto. Pero si se trata de un alquiler de garaje independiente, se tributa el IRPF sea que la plaza esté arrendada o no.

Mientras no esté alquilada habrá que declarar lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria, que implica entre el 1,1% y el 2% del valor catastral. Cuando esté alquilado el garage se tributa en base al rendimiento del capital obtenido.

¿Cómo puedo calcular el rendimiento de mi alquiler?

Para calcular el rendimiento neto de un alquiler de garaje debes considerar tanto los ingresos como los egresos ocasionados anualmente en concepto de dicho espacio. Se consideran gastos aquellos vinculados a los trámites necesarios para cumplir con la formalidad del contrato, los suministros, los impuestos a pagar, los costes de mejoramiento o reparación del lugar y los intereses devengados de la hipoteca de la plaza de garaje. También, si se posee, deben agregarse aquí los gastos de vigilancia y administración del lugar y los gastos del seguro.

La cifra del rendimiento neto de un alquiler de garaje surge de sumar todos los gastos mencionados, calculados en un período de un año, y restárselos a las potenciales ganancias que se obtendrán en el mismo período.

La correcta confección de facturas para el inquilino

Si nunca has tenido que hacer una factura puede que algunas cuestiones suenen engorrosas, no tanto por los contenidos que hay que completar, sino por el temor a cometer errores que puedan llegar a provocarnos alun tipo de contratiempo fiscal. Pero no es algo de lo que haya que preocuparse demasiado: como la mayoría de los procedimientos, una vez aprendidos, se hacen de manera casi automática.

En el caso de que dispongas de un alquiler de garage de manera independiente a una vivienda, la factura en la que consten dichos pagos por el inquilino debe contener:

  • Fecha de factura;
  • Número de factura;
  • Datos del arrendador: nombre y apellidos, DNI y domicilio fiscal;
  • Datos del arrendatario: nombre y apellidos, DNI y domicilio fiscal;
  • Concepto o descripción de los servicios prestados;
  • Importe de la renta (base imponible);
  • IVA (21% de la renta);
  • Retenciones, si corresponde;
  • Importe total a pagar (renta + IVA).

El punto de las retenciones refiere a normas de la IRPF y se aplica solamente si el inquilino es un empresario o profesional que destina el uso de ese espacio a un negocio. Entonces se debe restar un 19% en la factura que le emitas ya que el arrendatario en este caso incluirá ese porcentaje en el modelo 115 trimestral (retenciones e ingresos a cuenta). Como beneficio, tales cantidades se considerarán ingresos a cuenta de tu IRPF, lo que luego te reducirá la factura fiscal al hacer la renta del ejercicio.

Conocer las normas ¡y obtener ganancias!

Considerando todas estas cuestiones, el disponer de un garaje para alquilar puede ser una gran opción para obtener alguna ganancia extra. Solamente hay que asesorarse en temas contables al inicio del proceso, para evitar posibles sanciones de Hacienda que impliquen la reducción del ingreso esperado. Conocer los procedimientos y realizarlos correctamente es la mejor forma de emprender el camino como arrendatarios.

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Para muchas personas, gestionar la donación en vida de un inmueble puede ser un tema delicado. Esto se debe a que no es un asunto que se considere relevante hasta que no ocurre el fallecimiento de un familiar cercano, o la inminente necesidad de dejar ordenada la herencia de los hijos. En cualquier caso, es indispensable adelantarse a estas situaciones para que la correspondiente búsqueda de asesoramiento no resulte una carga sino, por el contrario, una solución.

Toda donación en vida implica un trámite legal. Tener en consideración ciertos requisitos impositivos es indispensable para no tributar demás en el caso de las donaciones en renta. Incluso nos puede evitar sanciones, recargos e intereses generados por no declarar lo recibido.

Impuestos a la donación en vida

Al hacer una donación en vida se deben considerar los requisitos fiscales que se aplican por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Asimismo es necesario conocer la tributación que corre a cargo del donatario (quien recibe la donación en vida), por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) Estos impuestos no son compatibles, lo que significa que un mismo acto no puede estar sujeto a ambos impuestos a la vez.

La primera cuestión al recibir una donación en vida es cumplir con la obligación de tributar por la misma el Impuesto sobre Sucesiones. Esto debe hacerse dentro del mismo mes en que se ha efectuado la cesión. De no hacerlo, existen sanciones, recargos e intereses generados por la demora. Sin embargo, la ganancia percibida por el donatario está exenta de tributar en el IRPF.

Del lado de los donantes se deberná considerar una serie de requisitos para evitar gastos extraordinarios y cumplir con las obligaciones fiscales. En primera instancia, quienes entregan los bienes son quienes deben tributar la ganancia patrimonial del IRPF. También será el donante el responsable de tributar la plusvalía municipal, impuesto local que se paga si ha habido un aumento en el valor de los bienes inmuebles urbanos. Si en cambio dicho valor no se ha incrementado (o aún más, ha disminuido), este impuesto no se tributa.

Cómo saber si una donación en vida genera ganancias

Para estimar si una donación en vida redundará en pérdidas o ganancias es necesario hacer algunos cálculos que nos indiquen la diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

  • El valor de transmisión se calcula considerando primero el importe real, esto es, el valor que figura en la escritura, determinado siempre como igual o mayor al del mercado. A ello se le restan todos los tributos y gastos de transmisión.
  • Por su parte, para calcular el valor de adquisición del inmueble debemos sumar el importe real declarado (que aquí puede exceder el valor de mercado), el coste de las inversiones realizadas para mejorar la propiedad y los gastos de adquisición tales como el IVA y las comisiones. A todo esto se restan los intereses tributados por el donatario y las amortizaciones deducibles para el fisco. Al respecto de esto último se debe remarcar que existe un piso mínimo para las viviendas arrendadas. No obstante, hay beneficios fiscales para aquellas personas mayores de 65 años o el régimen transitorio de la reducción por abatimiento.

Una vez establecida la ganancia entre la adquisición y la transmisión del inmueble, el IRPF se tributará sumando los resultados de los porcentajes que se apliquen a esa diferencia, por tramos. Actualmente, el primer tramo considera una ganancia de hasta 6000 euros (19%); el segundo tramo entre 6000 y 50000 euros (21%); el tercero entre 50000 y 200000 euros (23%); y el cuarto para ganancias que excedan este último monto, aplicándosele un tributo del 26%.

Entonces, ¿la donación en vida es un problema o una solución?

Como se ha visto anteriormente, aunque parezcan en principio cálculos engorrosos, la donación en vida sigue siendo una gran alternativa. Desde el punto de vista de la tranquilidad personal, adelantarse en la distribución de los bienes redundará en mejores decisiones. Siempre es mejor planificar con el debido asesoramiento profesional, sin la prisa que es inherente a los trámites por herencia.

Por otra parte, desde el punto de vista fiscal, está visto que al hacer una donación en vida, si bien hay costos para ambas partes, éstos pueden llegar a ser mínimos. Dependiendo por supuesto de la ganancia que se esté considerando, tales cifras pueden ser onerosas o resultar relativamente ventajosas. Lo importante es tener en claro cuáles son los pasos para planificar y gestionar una donación en vida de inmuebles y evaluar los resultados a fin de evitar recibir sorpresas en la próxima declaración de rentas.

Recordemos que en este punto conocer el régimen y tipo de exenciones aplicables para el IRPF es fundamental para ahorrar dinero en impuestos. Entre estas opciones la más recurrente es aquella que aplica a las personas que tienen más de 65 años al momento de realizar la transmisión y utilizan el inmueble como vivienda habitual.

La necesidad de consultar a profesionales especializados

En suma, todas las anteriores son algunas de las consideraciones generales que se deben tener en cuenta a la hora de pensar los destinos de los propios bienes, en este caso, inmuebles. Como todo tema legal y fiscal, la recomendación final es siempre recurrir a los profesionales del area. Ellos son quienes podrán asesorarlo con mayores detalles sobre los pasos a seguir. Existen, además, otras alternativas a considerar. Por ejemplo, se puede decidir hacer una donación de la totalidad de los bienes o sólo una donación parcial. También hay procedimientos legales afines destinados a resolver otras inquietudes, tales como realizar un testamento con legados o reservar el usufructo de alguno de los bienes. Para todos estos casos, repetimos, lo ideal es hacer una consulta profesional. En ocasiones, la reducción de impuestos puede ser realmente significativa. Y lo más importante: su guía redundará en transitar una donación en vida de manera segura, ágil y prolija.

Si tienes algún comentario para hacernos, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Te contestaremos a la brevedad!

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