Las modificaciones en los indices de referencia catastrales generaron nuevas inquietudes con respecto a la tasación de una casa. Si bien la modificación es más un traslado de responsabilidad que una novedad procedimental, es siempre positivo revisar este requisito habitual en las operaciones inmobiliarias.
En Oi ReaL Estate te contamos en qué consiste la tasación de una casa, quién las realiza y quién debe solventarlas.
En este artículo encontrarás:
¿Por qué son relevantes las tasaciones?
En los últimos días se ha venido hablando de una medida que corre desde este año relacionada con la modificación de los índices de referencia de Catastro. El cambio fue introducido en el Boletín Oficial mediante la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En ese sentido, el objetivo es reducir las diferencias que se dan al calcular determinados impuestos inmobiliarios con criterios desfazados respecto del mercado. En concreto, la valoración de Catastro incide en el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Sucesiones y Donaciones. Como era de esperarse, al ser tributos que afectan a casi cualquier operación de traspaso de propiedades, surgieron críticas e impugnaciones al darse varios casos en los que el valor designado por el organismo público se ubicaba por encima del valor de mercado. Según la nueva normariva tal litigio es responsabilidad del contribuyente, quien de darse esa situación deberá recurrir a la tasación pericial de un profesional especializado en la valoración inmobiliaria cuando se presente la liquidación del impuesto.
Si no has tenido aún que responder por estos impuestos o te encuentras en situación de realizar por primera vez una operación que incluya la compra, herencia o donación de un inmueble, estas novedades deben servir para inferir ciertas cuestiones básicas. La primera de ellas es que la tasación de una casa es una herramienta requerida por determinados organismos de control o financiamiento. El objetivo es que puedan arbitrar consensuadamente el valor de una propiedad, a fin de proceder con los efectos legales y administrativos de este capital. La segunda cuestión es entender a las tasaciones como actividades específicas de profesionales cualificados cuya tarea es estimar el valor de mercado de la vivienda en la fecha en la que se realiza la tasación.
¿En qué casos se requiere hacer la tasación de una casa?
El caso más habitual en el que se hace una tasación es en la compraventa de la vivienda, para que las partes intervinientes en esta operación tengan una referencia de lo que vale la misma. Pero también se debe recurrir a esta instancia si se es sujeto de una herencia, una donación, o, como se decía al principio, hay una situación de discrepancia catastral con el inmueble.
En el primer caso habitualmente hay una tasación hipotecaria, que es la que se realiza cuando para comprar una vivienda se necesita financiación a través de una hipoteca. Aquí el banco necesita saber lo que vale realmente ese inmueble y para ello, hace su propia valoración a fin de conocer el riesgo que va a asumir a la hora de prestar el dinero para la compra de la vivienda. En ese caso la tasación de una casa implica un informe realizado por un profesional en el que se indica cuál es el valor real de la vivienda en el mercado. Como todo esto le sirve al banco para analizar la solvencia del comprador, la tasación actúa como una garantía y en ese sentido estas instituciones financieras suelen recurrir a sociedades tasadoras de su confianza. Esto puede presentar incidencias en cuanto a la imparcialidad del informe, y en eso debe estar atenta sobre todo, la parte compradora.
¿Quién paga las tasaciones?
La mayoría de los bancos financian hasta el 80% del valor de la vivienda que refleja la tasación. Dicho de otro modo, le toca responsabilizarse al comprador por el restante 20% ya sea mediante ahorros u otro tipo de financiación. Entre estos gastos, el banco suele incluir los costes de tasación a quien se concede la hipoteca, dentro de la cantidad que financia el cliente.
Esto es así en tanto y en cuanto nos remitamos únicamente a la operación inmobiliaria. Pero como decíamos antes, también se realiza una tasación en el caso de que haya que subsanar una discrepancia catastral. Aquí la valoración de la vivienda se realiza por parte de la Administración pública a fin de calcular impuestos sobre bienes raíces. Sucede que con la normativa que corre a partir de este año, a veces la valuación de Catastro supera la del mercado. Es entonces cuando aparecen quejas porque se tributa demás por una vivienda que no lo vale. En ese caso la responsabilidad de solicitar la subsanación corre por cuenta del contribuyente. Ese procedimiento requiere de un profesional para que documente la existencia de la vivienda. La labor de dicho técnico será, entonces, constatar que efectivamente no coincide la realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el Catastro y habilitar el curso del pedido en lo legal y administrativo.
¿Qué se tiene en cuenta en la tasación de una casa?
En términos generales, los parámetros decididos por Hacienda y que aplica Catastro se determinaron teniendo en cuenta el promedio de precios de zonas homogéneas de cada municipio. Ello, por supuesto, no tiene en cuenta las especificidades de cada piso, en particular de los de segunda mano. Las tasaciones de mercado, por su parte, son las que tienen en cuenta los bancos y allí sí se contempla otra serie de parámetros. Los más importantes tienen que ver con:
- La ubicación de la vivienda y su conexión con el transporte y las instituciones públicos;
- La conexión con servicios, y la cercanía de supermercados y centros ocio, en el caso de ser propiedades vacacionales;
- La situación u orientación que ocupa la vivienda dentro del edificio o consorcio;
- La superficie y número de habitaciones que tiene;
- La distribución y la calidad de los materiales de construcción;
- La antigüedad y el estado de conservación;
- La disponibilidad de garage, trastero o ascensor.
Todos estos criterios, como se refleja a lo largo de la nota, son mensurados por profesionales técnicos específicos. Si te encuentras en situación de recurrir a ellos, no dudes en buscar a los mejores para que puedan garantizarte el precio justo y el tránsito más efectivo ante cualquier procedimiento legal o administrativo vinculado a la tasación de tu casa.
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