Con las modificaciones definidas para este año por Catastro, sus valores de referencia para las tasaciones han hallado un desfazaje no esperado con los del mercado, en desmedro de los contribuyentes. Se estima que entonces aumentarán en un 25% las tasaciones inmobiliarias para impugnar los valores fijados por el organismo. En este marco, el intento de actualización de parámetros sugeridos para prevenir el fraude fiscal puede derivar en una ola de litigios para corregir los números. En la nota de hoy analizamos por qué estas tensiones entre el mercado y la administración pública necesitan una actualización constante y cómo incide en este caso, en el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones.
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Una disyuntiva que sólo se corrige actualizando valores
Está dicho y comprobado: el mercado es dinámico y oscila por la tensión entre la oferta y la demanda. La administración, en cambio, requiere de normas y éstas, de acuerdos entre las partes. Sucede entonces que ocurren desfazajes entre los parámetros a aplicar en determinadas actividades y eso genera disyuntivas respecto de cuál es el criterio más apropiado. Esto es válido para innumerables situaciones en donde intervienen el mercado y una administración central y por supuesto, el sector inmobiliario no escapa a ello.
Cuando ocurre una sucesión o una transmisión de una propiedad deben pagarse impuestos que se calculan en base al valor que tiene la vivienda. Es allí cuando entrana a jugar los criterios de Catastro y los del mercado inmobiliario. Los primeros son, por supuesto, los que terminan siendo juzgados como menos ceñidos a la realidad. Esto pasa, justamente, porque existe un desfazaje entre el contexto crítico económico y el momento en que fueron designados sus parámetros. De allí, la importancia de ajustarlos. Con todo, puede que esos ajustes no atiendan cada caso particular, lo cual es en cierta medida lógico, ya que se trata de medidas de aplicación general. Es entonces cuando pueden impugnarse los valores aplicados por el organismo.
Cómo aplicará la medida al ITP y Sucesiones
La semana pasada se anunció que las tasaciones periciales inmobiliarias aumentarán un 25% debido a la impugnación del valor de referencia que ha establecido Catastro desde este año. La medida alcanza a las transmisiones realizadas entre particulares que tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Sucesiones. El número surge de las estimaciones que tiene el organismo público respecto de las valoraciones asignadas a los inmuebles y que no se corresponden con las del mercado. Tal desfazaje entre los valores de referencia entre uno y otro ámbito hizo que se elevaran en ese porcentaje las valoraciones del organismo público por encima de las del sector inmobiliario. Por este motivo, se espera que las mismas se impugnen con una tasación pericial realizada por un profesional especializado al presentar la liquidación fiscal.
La base de dichas impugnaciones es que los parámetros decididos por Catastro para este año se determinaron teniendo en cuenta el promedio de precios de zonas homogéneas de cada municipio. Ello implica, además de cierto nivel de generalidad, que no considera las fluctuaciones del propio mercado. Concretamente los ajustes que vienen teniendo los valores de los inmuebles a causa del contexto económico y las nuevas normas en discursión para el área. Pero por sobre todas las cosas, los parámetros de la Administración pública no diagnostican la situación específica de cada casa, tal como sí debe hacerlo una inmobiliaria al establecer el precio de compra-venta. Dicho en otras palabras, no tiene en cuenta factores relevantes como el estado de conservación, la orientación o la calidad del inmueble.
¿Se puede impugnar el valor aplicado al impuesto por ITP y Sucesiones?
Dado que el valor de Catastro incide en el cálculo de los impuestos de ITP y Sucesiones, es lógico esperar que surja gran número de impugnaciones. Esto se dará presumiblemente en los casos en los que el valor designado por el organismo público se ubique por encima del valor de mercado. Para dicho procedimiento, se deberá recurrir a la tasación pericial de un profesional especializado en la valoración inmobiliaria cuando se presente la liquidación del impuesto. Al respecto el magistrado de lo Contencioso-Administrativo, Pablo Álvarez, indica que en rigor es posible recurrir tanto la liquidación como la autoliquidación. Esto “abre un periplo de impugnaciones, previo pago de la liquidación”. Lo que en definitiva hará que “aumente la litigiosidad porque existe un mayor margen de impugnación de las liquidaciones tributarias”.
Recordemos que los parámetros instaurados por Catastro se alinean a medidas que la Administración nacional y Hacienda están tomando para evitar fugas en el fisco. Específicamente, la aparición del nuevo valor en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, busca reducir los “márgenes de error” que se dan al calcular el impuesto con criterios desfazados.
En cualquier caso, los litigios surgen siempre cuando se estipula cobrar al contribuyente un impuesto que no refleja la real ganancia del capital adquirido. Al ser menester que esto no suceda, pero tampoco se devalúe el fisco, se deberá prestar atención a cómo actualizar los valores de manera equitativa. Así como el mercado tiene en su balanza el platillo de la oferta y el de la demanda, la administración pública tiene en la suya los de la norma y el reclamo social. Habrá que ver dónde recae el peso en lo que resta del año.
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