Cecilia, autor en Blog Oi Real Estate

Compraventas: los datos el INE en el primer semestre

8 agosto, 2022 No hay comentarios

El impulso de compraventas de viviendas pospandemia le gana a la recesión económica. Así lo indican los datos del INE, según los cuales creció el número de operaciones en junio, en comparación con el de 2021. Los datos corroboran algunos diagnósticos, pero aún hay que seguir atentamentre su evolución en los próximos meses. En la nota de hoy te contamos cómo se encuentra el ejercicio de compraventas en España, y qué significan los nuevos números del INE para el sector.

En este artículo encontrarás:
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Lo que dicen las estadísticas
Compraventas de junio sobre el Mediterráneo, en alza
La comparación entre las compraventas de 2021 y 2022
Un diagnóstico abierto

Lo que dicen las estadísticas

El Instituto Nacional de Estadística (INE) dió a conocer recientemente los datos sobre el número de compraventas ocurridas en el mes de junio en España. Concretamente, el aumento interanual fue de 7,1%. A pesar de esto, algunos expertos señalan que el resto del año estará marcado por una desaceleración en las ventas. De hecho, las cifras de junio son un 8,7% más bajas que las de mayo de este mismo año. Otros, en cambio, infieren que estos números pueden deberse a que la comparación se da sobre el inicio del verano, mes en el que suele haber menos operaciones inmobiliarias.

En cualquier caso, el análisis detallado también muestra la diversidad en cuanto a cómo han sido afectadas las comunidades autónomas. En ese sentido, la costa este del país ha sido la más beneficiada.

Compraventas de junio sobre el Mediterráneo, en alza

No es sorpresa a esta altura del año, que las ciudades con mayor demanda de viviendas estén prácticamente excluidas en cuanto a las que han aumentado las ventas en los últimos meses. El INE muestra que, observadas por comunidad y cada cien mil habitantes, las tres CCAA que tuvieron un número más alto de compraventas en junio han sido la Comunitad Valenciana (con 222 operaciones), Andalucía (con 185) y Murcia (184).

Como si la oposición geográfica se correspondiera con la de las estadísticas, el mayor aumento de ventas en el sureste del país contrasta con el más leve del noroeste. En efecto, los menores incrementos se dieron en las comunidades de País Vasco, Extremadura y Galicia, en ese orden. La comunidad vasca realizó 121 compraventas por cada cien mil habitantes y un poco más abajo en la lista, Extremadura, cifró las ventas en 99, siguiendo el mismo criterio. Finalmente, Galicia mostró 77 transacciones realizadas cada cien mil habitantes.

La comparación entre las compraventas de 2021 y 2022

Los datos anunciados por el INE respecto de la variación interanual en los números del mercado inmobiliario muestran un mapa bastante diferente al anterior. Aquí, la mayor tendencia al alza se dio en las Islas Canarias y en las comunidades de Asturias y Cantabria, en el norte. En el primer caso el mayor crecimiento en las compraventas de viviendas comparando junio de 2022 con el de 2021 fue del 42,5%. Por su parte, en las mencionadas regiones del norte el crecimiento fue similar, del 38,3% y del 37,3%, en ese orden.

Sin embargo, fue también en el norte donde se evidenciaron las menores variaciones interanuales. Como se señalaba anteriormente, también en estos términos fueron las menos beneficiadas las comunidades de Extremadura y el País Vasco. La primera sólo aumentó el 4,7% y el segundo, un 1%. No obstante, estos no fueron los peores números. Allí donde convergen varias causas que aumentan la demanda y no la oferta, el porcentaje fue directamente negativo. En Madrid, por ejemplo, las compraventas en junio 2022 fueron 6,3% inferiores a las de 2021.

Un diagnóstico abierto

La información observada en las estadísticas todavía es insuficiente para diagnosticar el panorama global interanual, más allá del primer semestre. Y aún cuando se obtengan todos los datos del 2022, la gran diferencia de contextos y condiciones con respecto al año pasado relativizará, seguramente, las conclusiones sobre tendencias al declive o el alza en las operaciones inmobiliarias.

Se debería considerar que si el 2021 estuvo signado por la crisis sanitaria, el 2022 está marcado por el aumento de precios y energía. O que si los primeros seis meses del año pasado estaban aún signados por las restricciones en cuanto a la circulación, en estos últimos meses volvieron a verse las inversiones extranjeras. Pero también cambiaron los hábitos. El teletrabajo para muchas personas ya es una elección y la búsqueda de una casa ahora coincide con la de un espacio laboral. Y tampoco hay que olvidar el ajuste impositivo en la administración pública -que encarece el mantenimiento de un hogar-, la restricción en los préstamos hipotecarios por el aumento de tipos del BCE, o la modificación de leyes como la Ley de Viviendas.

En este sentido es que aún no se arriesgan con certeza ni los diagnósticos sobre el primer semestre, ni las proyecciones sobre los meses que vendrán. Pero ciertamente, los números del INE dan fundamento a algunas tendencias que ya se venían pronosticando, así como organiza la información que dará base a los próximos análisis. Para tener alguna seguridad con respecto a si las variaciones que se han observado en el mercado hasta ahora, serán transitorias, permanentes o estacionales será sensato esperar, al menos, al panorama de septiembre.

En Oi Real Estate actualizamos los análisis todos los meses a través de nuestro Boletín de Noticias, así que ¡no olvides consultarlo! Mientras tanto, te invitamos a leer notas relacionadas a estos temas, como el siguiente artículo:

Las ventas de viviendas de playa están impulsadas por la pandemia y el auge del teletrabajo

En Comprar

Cómo pasar del alquiler a la compra de una vivienda

5 agosto, 2022 No hay comentarios

Pasar de tener un contrato de alquiler a la compra de una vivienda es un proyecto deseable para todo aquel que busque tener un techo propio sin renunciar a un porcentaje de los ingresos mensuales por tiempo indefinido. Lamentablemente, la posibilidad de alquilar y ahorrar a la misma vez, no está al alcance de todos. La inestabilidad económica que deviene del aumento de precios y modifica las cuentas domésticas, sumada a la restricción de préstamos hipotecarios, tampoco facilitan el panorama. Sin embargo, muchas veces la necesidad de vender un piso y la urgencia de comprarlo suman voluntades y abren camino a otras posibilidades. En la nota de hoy te contamos qué se debe tener en cuenta al coordinar entre dueño e inquilino un contrato para pasar del alquiler a la compra de un piso.

En este artículo encontrarás:
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El primer paso es tener una buena relación entre las partes
Qué significa pasar del alquiler a la compra de un piso
El mismo interés pero la propiedad es una sola
Los costes de pasar de un contrato de alquiler al de compra o venta

El primer paso es tener una buena relación entre las partes

Tanto para quien alquila como para el dueño de la propiedad, es siempre un gran valor tener una buena relación en donde se respete tanto la vivienda como los derechos y obligaciones de cada parte. Pero muchas de estas cuestiones exceden las formalidades del contrato, al toparse con situaciones que normalmente no quedan “negro sobre blanco”. Una de las más usuales tiene que ver con quién se hace cargo de un arreglo, o los usos de espacios comunes en un edificio. El punto central aquí es establecer, más que un contrato, una relación de confianza y cordialidad que permita luego un acuerdo o negociación sobre cualquier tipo de incidencia.

Las buenas relaciones entre inquilino y propietario pueden, con el tiempo y dadas las necesidades de cada uno, derivar en buenos negocios para las partes. En ese marco la ya no tan común idea de proponer comprar un piso que se está alquilando, puede ser muy beneficioso. Para ello suelen utilizarse, en parte, las cuotas pagadas mensualmente, y así resultar una operación rentable en los contextos económicos que nos toca atravesar.

Qué significa pasar del alquiler a la compra de un piso

En términos generales esta idea consiste en hacer un nuevo tipo de contrato, con lo cual deberá contar con la asesoría legal y administrativa correspondiente. De esta manera, el documento reflejará el compromiso entre las partes de vender la propiedad en un precio estipulado y un tiempo concreto. Lo ideal es que ese acuerdo derive de la necesidad y conveniencia de los firmantes, antes que como una “oferta” a priori del propietario. Esto es básicamente porque en este tipo de contratos la mayor responsabilidad recae sobre el dueño, mientras que el comprador tiene la posibilidad de ejercer o no su opción de compra en las condiciones pactadas.

Considerando esto, el establecer un contrato de compra a futuro que deviene de un alquiler es una gran alternativa en los casos en que:

– El inquilino quiere comprar, pero necesita tener la certeza de que se le “reservará” la vivienda, hasta tanto acomode sus finanzas y garantice el pago;

– El propietario quiere deshacerse del inmueble pero no tiene urgancia en recibir todo el dinero junto, aunque sí de recibirlo de manera constante, o en determinada divisa o condiciones.

El mismo interés pero la propiedad es una sola

Los puntos mencionados dan cuenta de lo esencial que es que converjan los intereses del inquilino con los del propietario. Dadas las condiciones, lo habitual es pactar, como parte de la venta, que cierta cantidad de las rentas sea incluido en el valor del piso. Esto implica, por un lado, que el propietario accede a la venta pero a un inquilino del que puede asegurarse que continuará con el arrendamiento. La complejidad aquí surge porque, de alguna manera, se vende “por partes”, un capital que es entero e indivisible en estas condiciones. Es decir, que no se trata de repartir una herencia ni compartir una casa, sino de trasladar la titularidad de una propiedad de una persona a otra.

Lo que varía en este caso, respecto de una venta habitual es que los plazos se vuelven más laxos. Sin embargo, esto no debe ser un impedimento, sino un llamado de atención para que todo el proceso garantice transparencia y seguridad para ambas partes. De allí que, lógicamentee, la segunda recomendación sea dirigirse a profesionales que puedan asesorarles al respecto, y notarios de confianza que puedan redactar y conservar perfectamente el contrato.

Los costes de pasar de un contrato de alquiler al de compra o venta

Hay en todo el proceso una posible modificación del rol del propietario en cuanto a su responsabilidad frente a Hacienda. Concretamente, para el organismo público no es lo mismo que el contribuyente esté percibiendo una ganancia en base a un capital que alquila a que si busca deshacerse de él. Y por supuesto, está luego la modificación de la titularidad y con ello, el traslado de las responsabilidades impositivas de una persona a la otra.

Sobre el primer caso existe un coste fiscal de la opción de compra, si se acuerda como parte del contrato el pago de una «prima». Esto significaría que se exige un pago diferencial a cambio de dar la posibilidad al arrendatario de comprar en las condiciones pactadas dentro de un tiempo concreto. Por ese importe “extra” el fisco infiere que el arrendador percibe una ganancia patrimonial y eso impacta directamente a su base imponible del IRPF. Esto, sumado a lo que se tributa por beneficiarse de los rendimientos del capital inmobiliario.

Ahora bien, una vez que el inquilino accede a la opción de compra, el proceso adquiere las mismas cargas que cualquier compraventa. Dicho en otras palabras, las partes la declararán como parte de su balanza patrimonial, sea negativa o positiva, y tributarán en base a ello.

Por todo esto es indispensable que queden bien claros los términos del contrato, en especial los plazos en los que se espera que se cumplan tanto los pagos como los cambios de titularidad y el proceso final de venta. Para ello, inisitimos, recuerde siempre consultar con profesionales en el tema que puedan asesorarlo para obtener un buen acuerdo, pero sobre todo, seguro y transparente.

Lo invitamos a leer más sobre estos temas en el artículo “Compra o alquiler de un piso: ¿Qué es mejor?”:

Compra o alquiler de un piso: ¿Qué es mejor?

En Blockchain

Las criptomonedas también tributan

4 agosto, 2022 No hay comentarios

Así lo dispuso el Ministerio de Hacienda, a través de la Subdirección General de Operaciones Financieras, al considerar a las criptomonedas como bienes inmateriales. En tanto tales, las monedas virtuales, al ser aceptadas como medio de cambio pueden ser transferidas, almacenadas o negociadas electrónicamente. En otras palabras, si bien no son respaldadas por bancos, ni asociadas a una moneda legal, son fuente de ahorro y por ende, pagan ganancias. Esto es así, en principio, para evitar que las criptomonedas se conviertan en un sistema paralelo de valores y en ese camino, Hacienda aplica el marco legal de prevención del blanqueo de capitales.

En esta entrada te contamos los alcances y limitaciones de la normativa aplicada a las criptomonedas y en qué consiste la resolución de Hacienda al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Qué son las criptomonedas para Hacienda
Pasos para calcular el impuesto a las criptomonedas
El rigor administrativo: cómo se declaran las monedas virtuales
La incorporación de las criptomonedas a los sistemas tradicionales

Qué son las criptomonedas para Hacienda

Si bien las criptomonedas no forman parte del sistema económico financiero de ningún país, se sabe que significan un valor de cambio para muchas personas. Como tales, las monedas virtuales circulan con un “precio” acordado que, además, se cotiza. Por ello, desde el Ministerio de Hacienda consideran que las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas en las transmisiones de las criptomonedas son renta del ahorro. En ese camino, son susceptibles de incluirse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Y no sólo eso. La resolución emitida al respecto indica que tales operaciones se toman como rendimientos del capital mobiliario, con un tipo de entre el 19 % y el 26 %.

De esta manera, la Subdirección General de Operaciones Financieras, dependiente del Ministerio de Hacienda, sienta las bases para regular las monedas virtuales en el futuro. Por un lado, establece que todos los movivientos generados con el ellas son objeto de ahorro. Así es que deben ser declaradas e integradas al sistema de compensación económico impositivo.

No obstante ello, no siempre se compran criptomonedas a los fines de capitalizar bienes, lo cual genera aún cuestionamientos sobre la adopción de esta norma. Los argumentos en torno a esta crítica refieren a algo que cada vez va tomando mayor fuerza, que es el uso de la moneda virtual como parte del desarrollo de una actividad económica. En esos casos, aquella representa virtualmente un dinero circulante en el mercado y debería tributar entonces en la base imponible general del IRPF. Esta situación es diferente a lo señalado por Hacienda respecto del ahorro, cuyo fin no es que siga generando divisas o potenciando una actividad económica sino simplemente la preservación de un capital privado.

Pasos para calcular el impuesto a las criptomonedas

Cuando las criptomonedas son transmitidas o convertidas en dinero, cada una de ellas debe calcularse en forma independiente, respetando el orden de su adquisición. Es decir que en el caso de realizar ventas parciales de monedas adquiridas en diferentes momentos, debe considerarse el valor de las obtenidas en primer lugar. Con esos parámetros, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales de criptomonedas será la diferencia entre su valor de adquisición y el de transmisión.

Para definir el valor de la adquisición debe sumarse:

– el importe real por el que se realizó la adquisición;

– el coste de las inversiones en los bienes adquiridos;

– los gastos y tributos inherentes a la adquisición (sin los intereses).

Por su parte, el valor de transmisión será el equivalente a:

– el importe real por el que se vende o transmite la moneda; menos

– los gastos y tributos correspondientes a la venta.

Si este cálculo arrojara un saldo negativo para el contribuyente, Hacienda habilita a su compensación en los cuatro ejercicios siguientes de la renta con las ganancias en concepto de transmisión de otros elementos patrimoniales.

El rigor administrativo: cómo se declaran las monedas virtuales

Una de las características de las monedas virtuales es que, aún sin ser esa la intención del contribuyente, su circulación “escapa” en algunos aspectos a los sistemas formales de registro. De allí que sea necesario también adaptarlas a un marco legal administrativo existente para definir el aspecto procedimental correcto. En ese sentido, el Ministerio de Hacienda encontró en la Ley General Tributaria la base de sus fundamentos. Allí se deriva la responsabilidad al contribuyente de justificar las operaciones financieras que realice en tanto rentas, gastos, ingresos, reducciones y deducciones que deban constar en sus declaraciones.

Por otra parte es válido recordar que las monedas virtuales también deberán tributar en Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones, si acaso ha sido esa la vía de transmisión, y siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ello.

La incorporación de las criptomonedas a los sistemas tradicionales

Todas las reglamentaciones adoptadas y adaptadas por Hacienda dan cuenta del cada vez mayor reconocimiento que se le otorga a las criptomonedas. Ya no se discute o critica su existencia sino que, al contrario, se modifican las herramientas para incluirlas dentro de los formularios habituales. Ejemplo de ello es lo que ha hecho la Agencia Tributaria, que a partir de este año incluyó en el modelo del IRPF un apartado donde se declaran los saldos de monedas virtuales. Hasta ahora, los mismos debían incluirse en un apartado genérico de bienes y derechos de contenido económico.

Los temas vinculados a las bitcoin o criptomonedas seguirán definitivamente generando controversias y acuerdos mientras se busque incorporarlas a los sistemas financieros tradicionales. Si te interesan estos temas puedes seguirlo en nuestro blog, en donde periódicamente obtendrás información actualizada sobre el mundo de las monedas virtuales, sus ventajas y sus normas.

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En Consejos

Consejos para vender piso en el contexto actual

3 agosto, 2022 No hay comentarios

Las crisis pueden ser oportunidades. Al menos, esa es la manera en que te invitamos a ver la otra cara del contexto actual, en el que se presentan nuevas condiciones para reacomodar las cuentas. Cierto es que más allá del contexto general de medidas económicas, alza de precios y de intereses, cada persona y cada familia tiene sus objetivos y necesidades. No se trata aquí de convencer a nadie de que éste es el mejor escenario posible para la inversión inmobiliaria, sino de acercar consejos para quienes están buscando vender su piso y cerrar un gran negocio este año. A continuación te compartimos tres datos relevantes que todas las inmobiliarias conocen y que te pueden ayudar a vender tu piso en el contexto actual.

En este artículo encontrarás:
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Las oportunidades surgen de observar otros actores
Vender piso en el mercado extranjero
Profesionales que te ayudan a visibilizar y vender tu piso en el contexto actual
Los iBuyers
¿En qué plazos suelen vender propiedades los Ibuyers?

Las oportunidades surgen de observar otros actores

Iniciado agosto algunas noticias ya son por demás conocidas. El BCE subió la tasa de interés de los préstamos bancarios, la crisis energética derivó en alza de precios y las medidas de contención económicas implican ajustes. Todo, en general, modifica las estrategias de financiamiento de los distintos sectores y actores, especialmente de aquellos que están más ajustados al cierre de fin de mes. Sean pequeñas empresas o familias, seguramente la preocupación actual es sacarle mayor rédito al capital disponible. Pues las buenas noticias son que si parte de ese capital es un piso, hay diversas opciones para obtener ganacias rápidamente. Veamos cuáles son.

Vender piso en el mercado extranjero

Técnicamente, esto sólo requiere cambiar de público comprador. España sigue siendo para muchos inversores una gran alternativa para tener una segunda residencia. Esto es así para quienes buscan casas vacacionales en el sur del continente, en cuyo marco Francia e Italia también son opciones pero requieren montos más altos. Además, a ese grupo de inversores se empezaron a sumar luego de la pandemia, aquellos que encontraron en el teletrabajo la posibilidad de conservar sus ingresos y vivir en un lugar soñado. Este último grupo puede no estar al acecho de casas de lujo pero sí igualmente de primeras residencias bien ubicadas.

En cualquiera de los casos mencionados, la alternativa es dirigir la venta directamente hacia este público extranjero, que en general suelen contar ya con el capital para la compra. Esto significa que tampoco dependen del financiamiento hipotecario y tienen mayor liquidez en ese sentido. El año pasado, las operaciones inmobiliarias de ventas a extranjeros representaron una quinta parte del total de las realizadas en el país. Se ve entonces que no es un público menor, sino que, al contrario, tiende a crecer y a provechar las buenas ofertas y paisajes de España.

Profesionales que te ayudan a visibilizar y vender tu piso en el contexto actual

Si por el primer caso tienes la oportunidad de vender tu piso en un corto plazo, las opciones tradicionales aún son una gran oportunidad. No hay que olvidar que las agencias inmobiliarias conocen los vaivenes permanentes del mercado, las nuevas normas y regulaciones y, por supuesto, los potenciales compradores. La demanda de viviendas, aunque se vea reducida por las actuales condiciones, va a seguir estando presente, tanto por la necesidad de un techo como por ser un capitual siempre redituable.

Acercarte a una agencia inmobiliaria te permitirá en este sentido estar al tanto de cuál es el mejor momento para vender un piso en relación a los cambios que se produzcan en el contexto local y extranjero. Además, los profesionales que allí trabajan estudian para negociar los mejores acuerdos entre las partes, así como para gestionar todo el proceso administrativo derivado.

Los iBuyers

No será sorpresa para las inmobiliarias el hecho de que la demanda de viviendas tienda a menguar en los próximos meses, como una consecuencia general de la reducción del financiamiento para el sector. No obstante, al decir esto se hace referencia a las dificultades que el aumento de los tipos de interés del BCE puede acarrear para los compradores a nivel individual. Pero existen en el mercado otras alternativas que no requieren ese tipo de financiamiento hipotecario para comprar una vivienda, y una de ellas son los iBuyers.

En Oi Real Estate, utilizamos este sistema que consiste en comprar tu piso al contado y sin intermediarios. La gran ventaja de este negocio es la rapidez con la que se puede resolver el acuerdo, en caso de estar todo en orden. Aquí no hay más que lo anunciado: se trata de una operación transparente en beneficio de ambas partes. Quien vende tiene su rédito a la brevedad, y las compañías que compran, adquieren un capital que, con la inversión pertinente en cuanto a reformas, le brindará la posibilidad de obtener un valor mayor al invertido.

¿En qué plazos suelen vender propiedades los Ibuyers?

Los plazos suelen ser sumamente cortos, si consideramos otras alternativas en las que primero hay que visibilizar la propiedad en el mercado y seducir a los potenciarles compradores con estrategias de marketing. Aquí puedes sencillamente acercarte a la compañía, hablar con los profesionales del tema y si todo está en orden se puede cerrar el negocio en menos de un mes. ¿Interesante, verdad?

Te invitamos a contactarnos, para que no pierdas la oportunidad de obtener un buen acuerdo inmobiliario en este 2022, de manera segura y rápida.

Si quieres saber más sobre estos temas, te invitamos a seguir leyendo el siguiente artículo:

¿Cómo vender tu piso rápido? ¡Aquí te lo contamos!

En Noticias Oi Real Estate

Se espera una leve subida en los precios del sector inmobiliario

2 agosto, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario español lleva ya unos meses a merced de una combinación de factores que lo hacen depender de contextos económicos, políticos, y legales-administrativos, tanto internos como externos. Esto desalienta todo tipo de inversiones, incluso las inmobiliarias, que a pesar de todo siguen viéndose como una opción para proteger el capital. Aunque cualquier diagnóstico es “flexible” en estos tiempos, te contamos cómo se prepara el mercado de viviendas para el próximo otoño.

En este artículo encontrarás:
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Principales tendencias que afectan el sector inmobiliario español
Vivienda nueva, vivienda usada
Precios que suben y bajan, por sector
Evaluar permanentemente la situación del sector inmobiliario español

Principales tendencias que afectan el sector inmobiliario español

Algunas tendencias ya son conocidas y se espera que continúen en alza. Los precios de la energía, los tipos de interés en los bancos, la inflación y el temor a una recesión económica. Hay, lógicamente, un vínculo entre todas estas condiciones, pero en mucho la vuelta a la previsibilidad depende del descenlace que pueda tener el conclicto bélico entre Rusia y Ucrania. En rigor, aunque se lo simplifique siempre de esa manera, la guerra no afecta sólo aquellos dos países.

El interés de los bancos, cuya subida volvió a aumentar recientemente el BCE, viene acompañado de medidas de restricción a los préstamos. Esto afecta especialmente las operaciones hipotecarias, pero también es una mala noticia para las PyMEs que requieren de este tipo de financiamiento para subsistir. En el primer caso, se espera entonces que se reduzca la venta de viviendas o se incline la misma a propiedades de menor valor. Por el segundo, es probable que muchos costes se trasladen al final de la cadena de producción, es decir, a los consumidores.

Vivienda nueva, vivienda usada

El marco general expuesto más arriba hace pensar que el sector inmobiliario español se volcará a operaciones de alquiler, o de compraventa de inmuebles de menor importe. Pero también se debe considerar que la obra nueva se encuentra virtualmente detenida por el alza en los precios de los materiales de construcción. Esto suma a todo un panorama donde la demanda de pisos sigue siendo mayor a la oferta, lo que hace preveer que los precios pueden subir entre un 5% y un 10% a corto y mediano plazo, según indican expertos en el sector inmobiliario español.

Precios que suben y bajan, por sector

Una de las cuestiones que vulnera las predicciones es que, en rigor, deberá analizarse sector por sector, no sólo desde la oferta sino también desde la demanda. La crisis energética, los nuevos valores impuestos al financiamiento y las normas que impactan sobre la construcción no tienen para todos los mismos resultados.

Aquellos sectores que no dependen del financiamiento para adquirir una vivienda, sino de la venta de otro capital que ya poseen, por ejemplo, verán un panorama diferente a aquel que busca su primera vivienda. De igual manera, no será lo mismo para quien busque viviendas en las grandes ciudades o en zonas de lujo, que quien pueda hallar su lugar en regiones menos demandadas. Algunas zonas son, además, muy requeridas por el inversor extranjero, por lo que se espera que ese sector, el de las viviendas de lujo en zonas turísticas, sea el que suba los precios, ya que la demanda existe.

Luego hay ciertos grandes núcleos urbanos que tienen demanda permanentemente. Ciudades como Madrid y Barcelona lideran las predilecciones, pero también otros lugares en las CCAA de Andalucía, Comunidad Valenciana, País Vasco y las islas Baleares.

Evaluar permanentemente la situación del sector inmobiliario español

Ésta parece ser la premisa de todos los expertos. Dados los contextos de relativa inestabilidad política y económica, ciertamente nadie quiere arriesgar diagnósticos a largo plazo. Esto no es sólo dentro del sector, sino que también se observa con mucha atención las medidas que toman los organismos internacionales de financiamiento, cómo se sitúa la moneda en el mercado internacional y cómo Hacienda modifica sus instrumentos impositivos, entre otras cuestiones. Todas estas circunstancias han generado en el primer semestre un panorama que, como poco, es definido con cautela por los diversos sectores.

En cualquier caso, en lo que hace a la demanda inmobiliaria no se esperan prontas mejoras pero tampoco grandes cambios negativos. La misma se adaptará también a las circunstancias y las estrategias que pueda afrontar cada grupo familiar o comprador que requiera una vivienda en estos momentos. En términos generales, los expertos son reacios aún a suponer una gran crisis del sector, en particular cuando se la quiere equiparar con la de 2008. Alegan que las condiciones de entonces son muy diferentes a las de ahora, con una sociedad más preparada y mejores instrumentos de financiación. En definitiva, para nuevos diagnósticos y expectativas deberemos esperar a octubre.

Si esta nota te ha resultado de interés, puedes seguir la actualidad del sector inmobiliario español en Oi Realtor. No olvides además chequear nuestros servicios profesionales. Si acaso estás buscando una propiedad, ¡podemos ayudarte!

Te dejamos a continuación un artículo de interés, con las mejores opciones si estás buscando invertir en nuestro país:

Cuáles son los mejores lugares para invertir en España

En Blockchain

Colocan el primer bono en blockchain de España

1 agosto, 2022 No hay comentarios

Las nuevas tecnologías no son suficientes para garantizar mejores procesos o productos. Hace falta que se asegure su buen uso y además, que se confíe en ellas. Por eso, si bien los sistemas de blockchain no son realmente nuevos, sí lo son aún sus aplicaciones a gran escala. En ese marco, la colocación del primer bono registrado como blockchain de España corre hacia adelante los horizontes de acción del mercado. Sus precursores han sido el BME, el BBVA y el Banco Interamericano de Desarrollo.

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Tecnología de blockchain para potenciar la financiación de proyectos
Socios en el mercado blockchain de España
Potencialidades del nuevo tipo de bono
Los dueños del nuevo bono

Tecnología de blockchain para potenciar la financiación de proyectos

Más que innovaciones técnicas, algunas novedades requieren transitar el camino de su aceptación y adaptación en los hábitos y formas de hacer de las sociedades. Esto implica el cambio de mentalidad en la gestión de sistemas, así como el interesado trabajo de socios que puedan aportar cada cual su especificidad, en el marco de un mundo globalizado. En ese sentido no sorprende el reciente lanzamiento del bono registrado con tecnología blockchain de España, pero sí es de remarcar el proceso que hay detrás, y cuáles son sus objetivos y potencialidades.

En este caso se trata de una modificación para el sector financiero y el mercado de valores, que busca expandirse por medios alternativos a lugares del mundo a los que aún no llega con total efectividad. Así resulta ahora al estar detrás organismos como el Banco Interamiericano de Desarrollo (BID), que está particularmente interesado en impulsar un ecosistema de blockchain en América Latina y el Caribe. El objetivo es que la ayuda llegue de manera segura a las poblaciones más desatendidas de toda la región, que en general también, son las excluidas de los sistemas formales de financiamiento.

A estos fines es que antes de la colocación del bono se trabajó en la creación de otros espacios que promovieran las alianzas necesarias y, sobre todo, brindaran asesoría tecnológica, estímulos de mercado y análisis de datos de impacto que abrieran camino a la democratización del uso de esta tecnología.

Socios en el mercado blockchain de España

La tecnología del blockchain, sigue, literalmente, ganando mercados. Esta vez ha sido BME, el operador de la Bolsa española, junto con el BBVA y el BID quienes realizaron la primera emisión de un bono regulado registrado con blockchain en España. El lanzamiento fue posible gracias al aporte de ioBuilders. Esta compañía es el socio tecnológico de BME en un proceso en el que vienen trabajando hace cinco meses. En rigor, habría que decir que estos son los resultados de años de inversión. Como se dijo anteriormente, gran parte de dicho proceso viene motivado por la iniciativa del BID para acelerar el uso del blockchain en América Latina. Prueba de ello son propuestas anteriores, tales como el proyecto LAC-Chain creado en 2018. El objetivo sostenido desde estos organismos es potenciar la financiación alternativa de proyectos, lo que forma parte de las emisiones regulares que realiza el BID.

Potencialidades del nuevo tipo de bono

Los usos de la tecnología blockchain se encuentran muy ligados a las transacciones financieras. Esto es básicamente porque se trata de un sistema que ofrece seguridad, o mejor dicho, instancias de control conectadas pero descentralizadas sobre la información registrada. Los datos almacenados en la cadena de bloques quedan encriptados o controlados por los otros bloques de la cadena por acuerdos previos de participación. Así, mediante los llamados “smart contracts” la distribución, compraventa y liquidación de los bonos se hace por medio de la cadena de bloques. Esto también alcanza a eventos corporativos tales como el pago de cupones. Además, se utiliza dinero tokenizado por los bancos para la gestión del efectivo a lo largo de la vida de la emisión.

Uno de los mayores desafíos de la colocación de este bono fue asegurar un proceso transparente y exitoso de la infraestructura necesaria para su realización. En ese sentido, el mercado actual demostró que está en condiciones de funcionar correctamente. Así resultó a nivel de operaciones e interconectividad de sistemas, tanto para los bancos colocadores como para los inversores institucionales.

Como se dijo con anterioridad, el objetivo de esta nueva plataforma es que sirva de base para futuras emisiones tanto en España como en América Latina y el Caribe. Con esta finalidad, se prevee que el próximo paso sea el diagnóstico y evaluación de la compraventa del bono a través del mercado de renta fija AIAF de BME.

Los dueños del nuevo bono

La emisión del actual bono fue adquirida por Iberdrola y Renta 4 por un monto de diez millones de dólares. En esa transacción el Citi fue la entidad agente mientras que el BBVA se encargó de tokenizar el dinero y ejercer como custodio digital, estructurador digital y “active bookrunner”, es decir, de llevar el libro de inversiones.

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Blockchain: la seguridad informática del futuro

En Comprar

Dime dónde vives y te diré cuánto pagas de impuestos

30 julio, 2022 No hay comentarios

Una de las cuestiones que todo futuro propietario debe considerar en sus planes antes de comprar una casa son los costos de mantenimiento. En rigor, esto es válido para la adquisición de casi cualquier producto, sólo que se hace más urgente según la magnitud de la inversión. Salvo que se pertenezca a un grupo de altos ingresos, es inevitable calcular cuánto pagas de impuestos. El mapa de España ofrece en este momento algunas realidades bien diferenciadas en este aspecto. En la nota de hoy te contaremos cuáles son los puntos donde se registran tributos más altos y dónde se establecen otros criterios para escalonarlos.

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Dónde pagas los impuestos más altos
Comparación con otras CCAA
Lugares donde pagas impuestos diferenciados

Dónde pagas los impuestos más altos

El lugar donde más altos impuestos se cobra es en las Islas Baleares. Esto refiere, ciertamente, a las viviendas de lujo, a las que les corresponden también impuestos “de lujo”: tributan el 11,5 % en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. Así lo establecieron las autoridades de las Islas al determinar este porcentaje en la adquisición de viviendas de más de un millón de euros. En rangos menos onerosos de compra, el tipo impositivo promedio es de un 8 %, y se ha aprobado un tipo especial del 5 % para la adquisición de la primera vivienda, siempre que el precio no supere los 200.000 euros.

A pesar de que dentro de la comunidad se han presentado debates para ampliar la escala impositiva, las autoridades aún se muestran reacias a aplicar nuevos criterios. Según argumentan desde el gobierno, los impuestos sirven para financiar los servicios públicos y en ese sentido, defienden que paguen más aquellos que más tienen. Además, en los seis primeros meses del año las Islas han incrementado su recaudación gracias a la compraventa de viviendas de lujo. Hasta junio el monto ascendía a 475 millones de euros, 162 millones más que en el mismo periodo del año anterior.

Sin embargo, esta tendencia puede variar debido a la subida de medio punto de los tipos de interés que acaba de aprobar el Banco Central Europeo. Cuánto afectará la medida a este tipo de compras, que al depender de ingresos millonarios podrían no estar atadas a los límites de los préstamos hipotecarios, aún está por verse.

Fuera de esto, las Baleares cuentan aún con un as bajo la manga: las compras de viviendas por parte de extranjeros son cada vez más comunes, hasta el punto de que el año pasado supusieron la mitad de las transacciones realizadas en las Islas. En muchos casos se trata, además, de primeras residencias.

Comparación con otras CCAA

Considerando la totalidad de España, las Islas Baleares son, como dijimos, el lugar donde más altos impuestos se pagan por la transmisión de una vivienda. Unos puntos más abajo en el porcentaje están las comunidades de Catalunya y Extremadura, que tienen fijado un tipo del 11 % para las compras más onerosas. En varias comunidades autónomas, el máximo está fijado en un 10 %, pero la mayoría oscila entre el 7 y el 8 %.

Pero aún más abajo que estos parámetros está Madrid, en donde pagas menos impuestos sea cual sea el precio de la vivienda. La comuindad madrileña ha fijado un 6 % por la adquisición de vivienda y sólo tributan menos las familias numerosas, que pagan un 4 %.

Esto presenta algunas disidencias porque realmente no es un impuesto escalado de manera progresiva, y en efecto, aunque los ingresos de un contribuyente sean relativamente bajos, sus aportes a la Administración son iguales a los de aquellos que compran mayores superficies y usan más servicios. No obstante, el hecho de que el de Madrid sea un porcentaje general tan bajo mantiene, por decirlo de alguna manera, la situación políticamente ordenada.

Lugares donde pagas impuestos diferenciados

La política de la diferenciación en la carga impositiva no es excepcional de los casos mencionados. En rigor, varias comunidades autónomas presentan una estructura escalada del tributo sobre viviendas y tienen fijados impuestos reducidos en caso concretos. En Galicia, Andalucía y Murcia, se paga entre un 3 y un 3,5 % los menores de 35, discapacitados, familias numerosas o monoparentales y víctimas de la violencia de género.

Estas consideraciones son las que, de hecho, se quieren llevar a otras comunidades, como la de las Islas Baleares. Allí, tal como fue expuesto, la creciente recaudación habilitaría el margen necesario para hacer estas distinciones. Sin embargo, más allá de la lógica financiera, la propuesta entra ya en terreno del debate político. Deberán entonces enfrentarse oficialismo y oposición y, en tal caso, defender cada cual su postura.

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La alternativa de las prefabricadas en Mallorca

En Noticias Oi Real Estate

El Banco Central Europeo, los tipos y las hipotecas

29 julio, 2022 No hay comentarios

La inestabilidad económico-política ocasionada por, entre otras cosas, el accionar bélico de Rusia sobre Ucrania, hace preveer al Banco Central Europeo un segundo semestre de recaudos. En lo que va del 2022 las autoridades del organismo habían subido los tipos de interés luego de más de una década de relativo estancamiento. Ahora, con el objetivo de intentar controlar el alza récord de los precios, evitar la recesión económica y una crisis energética, prepara mayores aumentos. A continuación te contamos los fundamentos de estas medidas y sus posibles consecuencias, tanto para el sector inmobiliario como para otros actores de la economía.

En este artículo encontrarás:
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Por qué el Banco Central Europeo toma esta medida
Consecuencias en el sector inmobiliario
Consecuencias de las medidas del Banco Central Europeo en otros sectores
El Banco Central Europeo prepara más subidas de tipos

Por qué el Banco Central Europeo toma esta medida

Tal como había anunciado, el BCE se preparó de cara a iniciar agosto con nuevas medidas, si acaso el diagnóstico del primer semestre lo demanadaba. En ese camino, no llama del todo la atención el comunicado sobre la aplicación de una nueva subida a los tipos de interés. Según sus números, es necesario doblar la apuesta al 0,5%, frente al 0,25% que había comunicado el mes pasado, para combatir la inflación. En efecto, el alza sostenida de precios en la eurozona tuvo un récord del 8,6% en junio, mientras que en España alcanzó los dos dígitos, marcando el nivel más alto desde 1985.

El BCE sigue así los pasos que adoptaron bancos centrales europeos del Reino Unido, Noruega o Suecia, así como los de Australia, Canadá y EUA. Se espera que al restringir la oferta de dinero, se reduzca la demanda, y por ende tengan que bajar los precios para adecuarse a ella.

Se den o no estas predicciones, algunos expertos opinan que el impacto negativo de la medida será limitado. Esto en comparación con la crisis de 2008, donde el euríbor llegó a situarse por encima del 5%, y en los próximos meses, en general, el mercado ve al indicador hipotecario entre el 2% y el 3% para 2023.

Consecuencias en el sector inmobiliario

En el sector inmobiliario los más afectados serán quienes estén pagando una hipoteca y otros préstamos a un tipo de interés variable dependiente del euríbor. Todos ellos se enfrentan a un sobrecoste mensual que se sumará al encarecimiento de la cesta, el combustible y los servicios.

También les implicará nuevos cálculos a aquellos que necesiten financiación para comprar una vivienda ya que, lógicamente, el alza en el interés bancario los afecta.

No obstante lo mencionado, algunos economistas esperan efectos positivos a largo plazo o ven estas medidas como una “oportunidad” para determinados actores. Específicamente, los hogares que no posean deudas hipotecarias pueden tener un incremento de renta al conseguir rendimientos positivos por invertir su dinero. En este sentido, la noticia es buena para los rentistas y para Hacienda, que podrá gravar estos rendimientos en el IRPF.

Consecuencias de las medidas del Banco Central Europeo en otros sectores

Otro colectivo que se verá afectado por el cambio en la política monetaria son las familias que recurren al crédito para financiar su consumo corriente. Esto, por supuesto, debería ser una de las consecuencias más importantes a tener en cuenta.

Y los sectores vulnerables no son sólo las personas de recursos limitados, que ya es malo que lo sean, sino también las familias cuyos ingresos dependen de sus pequeñas empresas. Al complicarse la financiación, las empresas de mediano y pequeño tamaño tendrán más dificultades para que les renueven el circulante y acceder a nuevos préstamos. Un informe del Banco de España ya constata el endurecimiento de las condiciones que establece el sector financiero al conceder créditos a familias y empresas, y espera una mayor contracción tanto de la oferta como de la demanda en verano. Recordemos que las pequeñas empresas suponen más del 97% del total en España, tienen un alto endeudamiento y están muy afectadas por los costes laborales y la energía.

En general, muchas empresas terminarán por trasladar la suba a los consumidores de sus productos, algo que ya es habitual cuando aumentan sus costes. La subida del precio de la energía y las cotizaciones sociales, indefectiblemente impactará también en el tramo final de la cadena de producción.

En el extremo positivo de la balanza, algunos expertos señalan aún que el desendeudamiento no será imposible con estos parámetros y que a largo plazo la subida de tipos también tendrá efectos positivos. Esto se basa en la expectativa de que al generarse créditos más caros mermará la actividad económica a corto plazo, lo que con el tiempo se traducirá en menores precios para contrarrestar la falta de demanda, bajará la inflación y se podrá preveer un crecimiento más sólido y sostenible.

El Banco Central Europeo prepara más subidas de tipos

Según confirmó la máxima autoridad del BCE, Christine Lagarde, tras la subida de 50 puntos básicos de julio, habrá otra en septiembre. Expertos señalan que podría ser de al menos 50 puntos básicos y situarse en el 1%, pero eso dependerá de la evolución de la inflación. De hecho, para evitar sorpresas, la planificación debería contar con los números previstos a largo plazo. Siguiendo ese camino, las expectativas de inflación a cinco años se encuentran actualmente entre el 2,5% y el 2,8%, por lo que los tipos deberían situarse entre el 2% y el 2,5%.

Otro punto a considerar es el tipo de cambio entre el euro y el dólar, que en las últimas semanas, ha favorecido a la moneda estadounidense. Como parte de sus funcinones centrales, el BCE deberá hacerse cargo de que el euro no se deprecie y no se debiliten las economías europeas integradas. Los especialistas indican que el diferencial entre el Sistema Federal de Reservas de EUA (FED) y el BCE no debería superar los 150 puntos básicos.

Con este panorama, desde todos los sectores de la economía de nuestro continente se deberá entonces seguir atentos, no sólo a las medidas del Banco Central Europeo, sino al impacto del contexto político de la guerra y a las definiciones de las otras grandes economías del mundo.

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En qué invertir con el alza de tipos de interés

En Comprar

Propiedad fraccionada: invertir menos para comprar más

26 julio, 2022 No hay comentarios

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¿A quién no le gusta pagar sólo por lo que usa, en vez de hacer grandes inversiones que no ameritan el rédito que se obtiene por ellas? Pues ésa es la idea de la propiedad fraccionada: un sistema de co-propiedad que empieza a tener auge en España, sobre todo para quienes buscan una segunda vivienda para uso propio. En esta nota te contamos qué es y cómo funciona esta propuesta que está en pleno crecimiento.

En este artículo encontrarás:
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De la demanda a la oferta
Cómo funciona la venta fraccionada
Diferencias con otros modelos
Disponibilidad de viviendas fraccionadas en España
Cómo acceder a una compra fraccionada

De la demanda a la oferta

Si las crisis hacen ejercitar la creatividad y hallar nuevas alternativas, esta propuesta podría ser un gran ejemplo. Cuando estudios específicos del sector inmobiliario indicaban el aumento exponencial de la demanda de segunda residencia, la venta freccionada vio su oportunidad de hacerse visible. En efecto, los expertos señalan que dicha demanda había crecido hasta un 50% en las últimas semanas. Al mismo tiempo, quienes han hecho punta en este tipo de ventas reconocen que España dispone de 18 millones de viviendas que se usan tan solo un 15% del tiempo. Para ese público está mayormente dirigida la propuesta, esto es, para inversores europeos interesados en tener una vivienda unos meses en el sur del continente.

Cómo funciona la venta fraccionada

En principio, este modelo trata de partir de la demanda del inversor. En ese camino, la idea es que quien quiera comprar se acerca a la empresa que ofrece el servicio con su presupuesto y sus deseos. Una vez que se define el dinero disponible a invertir, el lugar geográfico deseado y el tiempo que se quiere usar la vivienda, la empresa comienza la búsqueda de posibilidades.

Normalmente el período de tiempo que se usa para vacacionar es de un mes y medio en total. Por esta razón las firmas dedicadas a la venta fraccionada toman ese parámetro como base de la oferta. Dicho de otro modo, dividen el uso de cada propiedad en octavos, dándole a cada inversor el derecho a seis semanas de propiedad. Ciertamente, dentro de esas seis semanas cada co-propietario debe contar con un tiempo en temporada alta, todo lo cual se dirime con un medidador específicamente destinado a ello.

Una de las ventajas de este tipo de operación es que legalmente los compradores se constituyen como una Sociedad Limitada. En este camino, cada persona puede disponer de su parte como si fuera una inversión inmobiliaria que puede deshacer en cualquier momento. Para ello, primero se ofrece la operación al resto de propietarios y si ninguno aceptase se pone a disposición de la red de clientes que tiene la empresa.

Al haber una sociedad de por medio debe existir alguien que regule y establezca los acuerdos entre los socios del activo. Es parte de la oferta de este tipo de operaciones que dicha administración la haga la misma empresa, si acaso no quisieran hacerse cargo de ello los mismos propietarios.

Diferencias con otros modelos

Para asegurar la diferencia con otros modelos de negocios, el concepto de venta fraccionada de viviendas hace hincapié en algunos aspectos centrales. Uno de ellos es el marco legal que respalda la compra y que asegura el efectivo derecho de propiedad de los clientes. Así, se distancia del modelo de multipropiedad, en el que se paga por un derecho a uso de la vivienda. En el caso de la vivienda fraccionada, como se dijo anteriormente, se conforma una Sociedad Limitada, por la cual cada uno es propietario en función de lo que haya pagado y puede vender su parte cuando deja de interesarle formar parte.

Por otro lado, también se busca que este tipo de inversión sea efectivamente para uso propio, o en su defecto, familiar. En otras palabras, que no se convierta en una inversión del tipo Airbnb o de alquiler vacacional para terceros. Para motivar a que esto no suceda, las empresas que ofertan estos contratos sugieren que, en caso de no poder disfrutar de las semanas que le toque a un cliente, pueda éste “vender” ese tiempo a los otro propietarios. De esta manera, el dinero de esa o esas semanas se le restará de los gastos de mantenimiento que tiene la vivienda.

Disponibilidad de viviendas fraccionadas en España

Los especialistas en el sector indican que España dispone de 18 millones de viviendas que se usan tan solo un 15% del tiempo. Ante semejante número, las empresas promotoras de este tipo de venta establecieron acuerdos con agencias inmobiliarias para ofrecer descuentos a los clientes que busquen esta opción. En ese marco, alegan disponer desde áticos de un millón de euros hasta villas de 10 millones de euros. Si esos son los precios máximos, sólo hace falta dividir el valor de la propiedad deseada en octavos para estimar de cuánto debería ser la inversión inicial. Vale aclarar, que si se quiere disponer de más de una fracción puede hacerlo siempre y cuando ninguno de los propietarios posea más de la mitad de la vivienda. Esto a los fines de respetar los requisitos legales de la administración.

Cómo acceder a una compra fraccionada

La principal empresa que lleva adelante esta propuesta en España es Vivla, que trabaja junto con un despacho de abogados y fondos de inversión que le dan sustento a la propuesta. Se trata del fondo americano de capital semilla FJ Labs, el venture capital barcelonés Extension Fund y el británico Fasanara, entre otros. Su actividad se centra en el sur del país, donde hay gran cantidad de viviendas especiales para este uso. Así que si estás buscando una posible inversión, tal vez la compra fraccionada sea tu alternativa.

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Segundas residencias: el tiempo mínimo anual para usarlas

En Consejos

Tres opciones para vender tu piso

25 julio, 2022 No hay comentarios

En esta nota, desde OI REAL ESTATE, te presentamos tres opciones para vender tu piso. En momentos en los que el mercado inmobiliario se encuentra alterado por la economía y las nuevas reglamentaciones, te puede resultar útil conocer diferentes alternativas. ¿Has oído hablar ya de los portales inmobiliarios, las agencias o los “personal shopper”? Aquí te explicaremos en qué consiste cada opción y cuáles son las ventajas de cada una de ellas. Nuestro objetivo es que elijas la más conveniente, según la situación por la que requieras vender tu casa o departamento.

En este artículo encontrarás:
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Tomar la decisión de vender: conoce tus opciones
Opción 1: el portal inmobiliario
Opción 2: el agente inmobiliario
Opción 3: el “personal shopper”

Tomar la decisión de vender: conoce tus opciones

No siempre es fácil tomar la decisión de vender tu piso. Hay veces que se venden por necesidad más que por haber transitado el desprendimiento de lugares en los que se ha vivido algún tiempo. En esos casos, cuesta establecer no sólo el momento para ponerlo a la venta sino el precio, que puede estar sometido a valoraciones afectivas antes que a la realidad del mercado.

Otras veces es difícil decidir porque son varios lo implicados en las conversaciones previas. Allí cada cual tendrá sus puntos de vista, sus experiencias y sus contactos, y habrá que dirimir varias cuestiones antes de ponerse de acuerdo.

Puede también que la venta del piso sea más una obligación que una decisión. En los casos en los que la vivienda sea un capital de herencia a repartir entre los interesados, es probable que se necesite cierto asesoramiento legal.

Por supuesto, también están los casos en los que el piso se vende por necesidad o conveniencia económica, o sencillamente por cambiar de aires, de ciudad, o de proyecto inmobiliario.

En cualquiera de estos casos existen opciones para vender tu piso. Y lo mejor, es que en realidad no son excluyentes, sino que tienden a complementarse y ser de mucha utilidad si se las sabe aprovechar. A continuación repasaremos las más importantes

Opción 1: el portal inmobiliario

Publicar en un portal inmobiliario es tal vez una de las opciones más compunes cuando has decidio vender tu piso. No sólo le otorgará gran visibilidad a tu propiedad, sino que además hay alternativas sencillas y gratuitas para incursionar. En nuestro país, por ejemplo, Fotocasa está muy posicionado en estos aspectos y recurrir a ellos es contar con más de veinte años de experiencia en el rubro.

Cierto es que aquí el trabajo de publicidad debe hacerlo el cliente, en el sentido de proveer buenas fotos de la vivienda y descripciones claras y certeras de su condición y calidad. A ningún comprador le gusta encontrarse con sorpresas cuando va a ver una casa, por lo tanto, es mejor siempre ser preciso con la información. Es positivo también, remarcar las ventajas del barrio o las comodidades del edificio y todo aquello que pueda interesar a las necesidades de los potenciales compradores.

Un plus que tiene este portal es el de ofrecer el servicio Visita Express, una visita virtual que permite a cualquier usuario visitar de forma virtual, en 3D. En este caso, se podrá contar también con un agente inmobiliario, a fin de que resuelva las inquietudes en el mismo momento.

Opción 2: el agente inmobiliario

Esta es la mejor opción si para vender nuestro piso requerimos además algún tipo de asesoramiento de las normas o la realidad del mercado. El agente o la agencia inmobiliaria nos ofrecerá unos servicios que por nuestra cuenta quizás no sepamos o no podamos gestionar. Cómo decíamos más arriba, el caso más usual es establecer el precio justo de la propiedad, el que responda a tus necesidades y al mercado., Además, será el encargado de facilitar las visitas a la vivienda, resaltar sus virtudes y calidades, así como negociar con el comprador a la hora de cerrar el trato. Esto último es muy importante porque nos facilita entonces la parte legal y administrativa de la operación, a la que podemos no estar habituados.

Para contratar los servicios de los profesionale sinmobiliarios debemos tener en cuenta que habrá entonces un coste. Normalmente, el mismo oscila entre el 3% y el 7% del valor de la compraventa de la vivienda, es decir, un 5% de media. En una propiedad vendida a 300.000 euros, esto significaría paragar al agente unos 15.000 euros. Pero debemos tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, aquí también se está pagando por la rapidez con la que, gracias a la especificidad y conocimiento del rubro, se puede cerrar la venta.

Opción 3: el “personal shopper”

Una figura un tanto más nueva y para muchos, aún desconocida, es la del “personal shopper inmobiliario”. En este caso su tarea se concentra en las necesidades de los compradores, por lo cual, deberá contar con una cartera de propiedades en venta que pueda ofrecer. Dichas viviendas serán sometidas a una determinada selección producto del conocimiento que este profesional tiene sobre el mercado comprador.

Vale aclarar, que el listado de propiedades con el que se maneja el personal shopper no está vinculado a ninguna agencia en particular, por lo cual sus opciones son más amplias. Esto es muy relevante si acaso hemos decidido no trabajar con una agencia y en cambio optar por difundir y vender nuestro piso nosotros mismos.

Por supuesto, también debe estimarse un coste por estos servicios, pero el mismo estará charlado antes de iniciar el proceso de búsqueda. En general, se prevee entre el 1% y el 3% del valor de venta de la propiedad.

Hasta aquí te contamos las más comunes opciones para vender tu piso. Cierto es que la selección se basó en propuestas que ofrece el mercado, con profesionales trabajando detrás de cada una de ellas.

Hoy en día existen otras posibilidades, en especial en cuanto a la difusión, ya sea por redes sociales o incluso grandes sitios web que usualmente se dedican a vender productos. Sin embargo, dado el tipo y magnitud de la inversión, y en especial si requieres algún asesoramiento específico, siempre es recomendable recurrir a los profesionales. Revisa en nuestra web los servicios de OI REAL ESTATE y verás que seguro podremos ayudarte a conseguir tu mejor compra-venta.

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