Cecilia, autor en Blog Oi Real Estate

Consejos para vender piso en el contexto actual

3 agosto, 2022 No hay comentarios

Las crisis pueden ser oportunidades. Al menos, esa es la manera en que te invitamos a ver la otra cara del contexto actual, en el que se presentan nuevas condiciones para reacomodar las cuentas. Cierto es que más allá del contexto general de medidas económicas, alza de precios y de intereses, cada persona y cada familia tiene sus objetivos y necesidades. No se trata aquí de convencer a nadie de que éste es el mejor escenario posible para la inversión inmobiliaria, sino de acercar consejos para quienes están buscando vender su piso y cerrar un gran negocio este año. A continuación te compartimos tres datos relevantes que todas las inmobiliarias conocen y que te pueden ayudar a vender tu piso en el contexto actual.

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Las oportunidades surgen de observar otros actores
Vender piso en el mercado extranjero
Profesionales que te ayudan a visibilizar y vender tu piso en el contexto actual
Los iBuyers
¿En qué plazos suelen vender propiedades los Ibuyers?

Las oportunidades surgen de observar otros actores

Iniciado agosto algunas noticias ya son por demás conocidas. El BCE subió la tasa de interés de los préstamos bancarios, la crisis energética derivó en alza de precios y las medidas de contención económicas implican ajustes. Todo, en general, modifica las estrategias de financiamiento de los distintos sectores y actores, especialmente de aquellos que están más ajustados al cierre de fin de mes. Sean pequeñas empresas o familias, seguramente la preocupación actual es sacarle mayor rédito al capital disponible. Pues las buenas noticias son que si parte de ese capital es un piso, hay diversas opciones para obtener ganacias rápidamente. Veamos cuáles son.

Vender piso en el mercado extranjero

Técnicamente, esto sólo requiere cambiar de público comprador. España sigue siendo para muchos inversores una gran alternativa para tener una segunda residencia. Esto es así para quienes buscan casas vacacionales en el sur del continente, en cuyo marco Francia e Italia también son opciones pero requieren montos más altos. Además, a ese grupo de inversores se empezaron a sumar luego de la pandemia, aquellos que encontraron en el teletrabajo la posibilidad de conservar sus ingresos y vivir en un lugar soñado. Este último grupo puede no estar al acecho de casas de lujo pero sí igualmente de primeras residencias bien ubicadas.

En cualquiera de los casos mencionados, la alternativa es dirigir la venta directamente hacia este público extranjero, que en general suelen contar ya con el capital para la compra. Esto significa que tampoco dependen del financiamiento hipotecario y tienen mayor liquidez en ese sentido. El año pasado, las operaciones inmobiliarias de ventas a extranjeros representaron una quinta parte del total de las realizadas en el país. Se ve entonces que no es un público menor, sino que, al contrario, tiende a crecer y a provechar las buenas ofertas y paisajes de España.

Profesionales que te ayudan a visibilizar y vender tu piso en el contexto actual

Si por el primer caso tienes la oportunidad de vender tu piso en un corto plazo, las opciones tradicionales aún son una gran oportunidad. No hay que olvidar que las agencias inmobiliarias conocen los vaivenes permanentes del mercado, las nuevas normas y regulaciones y, por supuesto, los potenciales compradores. La demanda de viviendas, aunque se vea reducida por las actuales condiciones, va a seguir estando presente, tanto por la necesidad de un techo como por ser un capitual siempre redituable.

Acercarte a una agencia inmobiliaria te permitirá en este sentido estar al tanto de cuál es el mejor momento para vender un piso en relación a los cambios que se produzcan en el contexto local y extranjero. Además, los profesionales que allí trabajan estudian para negociar los mejores acuerdos entre las partes, así como para gestionar todo el proceso administrativo derivado.

Los iBuyers

No será sorpresa para las inmobiliarias el hecho de que la demanda de viviendas tienda a menguar en los próximos meses, como una consecuencia general de la reducción del financiamiento para el sector. No obstante, al decir esto se hace referencia a las dificultades que el aumento de los tipos de interés del BCE puede acarrear para los compradores a nivel individual. Pero existen en el mercado otras alternativas que no requieren ese tipo de financiamiento hipotecario para comprar una vivienda, y una de ellas son los iBuyers.

En Oi Real Estate, utilizamos este sistema que consiste en comprar tu piso al contado y sin intermediarios. La gran ventaja de este negocio es la rapidez con la que se puede resolver el acuerdo, en caso de estar todo en orden. Aquí no hay más que lo anunciado: se trata de una operación transparente en beneficio de ambas partes. Quien vende tiene su rédito a la brevedad, y las compañías que compran, adquieren un capital que, con la inversión pertinente en cuanto a reformas, le brindará la posibilidad de obtener un valor mayor al invertido.

¿En qué plazos suelen vender propiedades los Ibuyers?

Los plazos suelen ser sumamente cortos, si consideramos otras alternativas en las que primero hay que visibilizar la propiedad en el mercado y seducir a los potenciarles compradores con estrategias de marketing. Aquí puedes sencillamente acercarte a la compañía, hablar con los profesionales del tema y si todo está en orden se puede cerrar el negocio en menos de un mes. ¿Interesante, verdad?

Te invitamos a contactarnos, para que no pierdas la oportunidad de obtener un buen acuerdo inmobiliario en este 2022, de manera segura y rápida.

Si quieres saber más sobre estos temas, te invitamos a seguir leyendo el siguiente artículo:

¿Cómo vender tu piso rápido? ¡Aquí te lo contamos!

En Noticias Oi Real Estate

Se espera una leve subida en los precios del sector inmobiliario

2 agosto, 2022 No hay comentarios

El sector inmobiliario español lleva ya unos meses a merced de una combinación de factores que lo hacen depender de contextos económicos, políticos, y legales-administrativos, tanto internos como externos. Esto desalienta todo tipo de inversiones, incluso las inmobiliarias, que a pesar de todo siguen viéndose como una opción para proteger el capital. Aunque cualquier diagnóstico es “flexible” en estos tiempos, te contamos cómo se prepara el mercado de viviendas para el próximo otoño.

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Principales tendencias que afectan el sector inmobiliario español
Vivienda nueva, vivienda usada
Precios que suben y bajan, por sector
Evaluar permanentemente la situación del sector inmobiliario español

Principales tendencias que afectan el sector inmobiliario español

Algunas tendencias ya son conocidas y se espera que continúen en alza. Los precios de la energía, los tipos de interés en los bancos, la inflación y el temor a una recesión económica. Hay, lógicamente, un vínculo entre todas estas condiciones, pero en mucho la vuelta a la previsibilidad depende del descenlace que pueda tener el conclicto bélico entre Rusia y Ucrania. En rigor, aunque se lo simplifique siempre de esa manera, la guerra no afecta sólo aquellos dos países.

El interés de los bancos, cuya subida volvió a aumentar recientemente el BCE, viene acompañado de medidas de restricción a los préstamos. Esto afecta especialmente las operaciones hipotecarias, pero también es una mala noticia para las PyMEs que requieren de este tipo de financiamiento para subsistir. En el primer caso, se espera entonces que se reduzca la venta de viviendas o se incline la misma a propiedades de menor valor. Por el segundo, es probable que muchos costes se trasladen al final de la cadena de producción, es decir, a los consumidores.

Vivienda nueva, vivienda usada

El marco general expuesto más arriba hace pensar que el sector inmobiliario español se volcará a operaciones de alquiler, o de compraventa de inmuebles de menor importe. Pero también se debe considerar que la obra nueva se encuentra virtualmente detenida por el alza en los precios de los materiales de construcción. Esto suma a todo un panorama donde la demanda de pisos sigue siendo mayor a la oferta, lo que hace preveer que los precios pueden subir entre un 5% y un 10% a corto y mediano plazo, según indican expertos en el sector inmobiliario español.

Precios que suben y bajan, por sector

Una de las cuestiones que vulnera las predicciones es que, en rigor, deberá analizarse sector por sector, no sólo desde la oferta sino también desde la demanda. La crisis energética, los nuevos valores impuestos al financiamiento y las normas que impactan sobre la construcción no tienen para todos los mismos resultados.

Aquellos sectores que no dependen del financiamiento para adquirir una vivienda, sino de la venta de otro capital que ya poseen, por ejemplo, verán un panorama diferente a aquel que busca su primera vivienda. De igual manera, no será lo mismo para quien busque viviendas en las grandes ciudades o en zonas de lujo, que quien pueda hallar su lugar en regiones menos demandadas. Algunas zonas son, además, muy requeridas por el inversor extranjero, por lo que se espera que ese sector, el de las viviendas de lujo en zonas turísticas, sea el que suba los precios, ya que la demanda existe.

Luego hay ciertos grandes núcleos urbanos que tienen demanda permanentemente. Ciudades como Madrid y Barcelona lideran las predilecciones, pero también otros lugares en las CCAA de Andalucía, Comunidad Valenciana, País Vasco y las islas Baleares.

Evaluar permanentemente la situación del sector inmobiliario español

Ésta parece ser la premisa de todos los expertos. Dados los contextos de relativa inestabilidad política y económica, ciertamente nadie quiere arriesgar diagnósticos a largo plazo. Esto no es sólo dentro del sector, sino que también se observa con mucha atención las medidas que toman los organismos internacionales de financiamiento, cómo se sitúa la moneda en el mercado internacional y cómo Hacienda modifica sus instrumentos impositivos, entre otras cuestiones. Todas estas circunstancias han generado en el primer semestre un panorama que, como poco, es definido con cautela por los diversos sectores.

En cualquier caso, en lo que hace a la demanda inmobiliaria no se esperan prontas mejoras pero tampoco grandes cambios negativos. La misma se adaptará también a las circunstancias y las estrategias que pueda afrontar cada grupo familiar o comprador que requiera una vivienda en estos momentos. En términos generales, los expertos son reacios aún a suponer una gran crisis del sector, en particular cuando se la quiere equiparar con la de 2008. Alegan que las condiciones de entonces son muy diferentes a las de ahora, con una sociedad más preparada y mejores instrumentos de financiación. En definitiva, para nuevos diagnósticos y expectativas deberemos esperar a octubre.

Si esta nota te ha resultado de interés, puedes seguir la actualidad del sector inmobiliario español en Oi Realtor. No olvides además chequear nuestros servicios profesionales. Si acaso estás buscando una propiedad, ¡podemos ayudarte!

Te dejamos a continuación un artículo de interés, con las mejores opciones si estás buscando invertir en nuestro país:

Cuáles son los mejores lugares para invertir en España

En Blockchain

Colocan el primer bono en blockchain de España

1 agosto, 2022 No hay comentarios

Las nuevas tecnologías no son suficientes para garantizar mejores procesos o productos. Hace falta que se asegure su buen uso y además, que se confíe en ellas. Por eso, si bien los sistemas de blockchain no son realmente nuevos, sí lo son aún sus aplicaciones a gran escala. En ese marco, la colocación del primer bono registrado como blockchain de España corre hacia adelante los horizontes de acción del mercado. Sus precursores han sido el BME, el BBVA y el Banco Interamericano de Desarrollo.

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Tecnología de blockchain para potenciar la financiación de proyectos
Socios en el mercado blockchain de España
Potencialidades del nuevo tipo de bono
Los dueños del nuevo bono

Tecnología de blockchain para potenciar la financiación de proyectos

Más que innovaciones técnicas, algunas novedades requieren transitar el camino de su aceptación y adaptación en los hábitos y formas de hacer de las sociedades. Esto implica el cambio de mentalidad en la gestión de sistemas, así como el interesado trabajo de socios que puedan aportar cada cual su especificidad, en el marco de un mundo globalizado. En ese sentido no sorprende el reciente lanzamiento del bono registrado con tecnología blockchain de España, pero sí es de remarcar el proceso que hay detrás, y cuáles son sus objetivos y potencialidades.

En este caso se trata de una modificación para el sector financiero y el mercado de valores, que busca expandirse por medios alternativos a lugares del mundo a los que aún no llega con total efectividad. Así resulta ahora al estar detrás organismos como el Banco Interamiericano de Desarrollo (BID), que está particularmente interesado en impulsar un ecosistema de blockchain en América Latina y el Caribe. El objetivo es que la ayuda llegue de manera segura a las poblaciones más desatendidas de toda la región, que en general también, son las excluidas de los sistemas formales de financiamiento.

A estos fines es que antes de la colocación del bono se trabajó en la creación de otros espacios que promovieran las alianzas necesarias y, sobre todo, brindaran asesoría tecnológica, estímulos de mercado y análisis de datos de impacto que abrieran camino a la democratización del uso de esta tecnología.

Socios en el mercado blockchain de España

La tecnología del blockchain, sigue, literalmente, ganando mercados. Esta vez ha sido BME, el operador de la Bolsa española, junto con el BBVA y el BID quienes realizaron la primera emisión de un bono regulado registrado con blockchain en España. El lanzamiento fue posible gracias al aporte de ioBuilders. Esta compañía es el socio tecnológico de BME en un proceso en el que vienen trabajando hace cinco meses. En rigor, habría que decir que estos son los resultados de años de inversión. Como se dijo anteriormente, gran parte de dicho proceso viene motivado por la iniciativa del BID para acelerar el uso del blockchain en América Latina. Prueba de ello son propuestas anteriores, tales como el proyecto LAC-Chain creado en 2018. El objetivo sostenido desde estos organismos es potenciar la financiación alternativa de proyectos, lo que forma parte de las emisiones regulares que realiza el BID.

Potencialidades del nuevo tipo de bono

Los usos de la tecnología blockchain se encuentran muy ligados a las transacciones financieras. Esto es básicamente porque se trata de un sistema que ofrece seguridad, o mejor dicho, instancias de control conectadas pero descentralizadas sobre la información registrada. Los datos almacenados en la cadena de bloques quedan encriptados o controlados por los otros bloques de la cadena por acuerdos previos de participación. Así, mediante los llamados “smart contracts” la distribución, compraventa y liquidación de los bonos se hace por medio de la cadena de bloques. Esto también alcanza a eventos corporativos tales como el pago de cupones. Además, se utiliza dinero tokenizado por los bancos para la gestión del efectivo a lo largo de la vida de la emisión.

Uno de los mayores desafíos de la colocación de este bono fue asegurar un proceso transparente y exitoso de la infraestructura necesaria para su realización. En ese sentido, el mercado actual demostró que está en condiciones de funcionar correctamente. Así resultó a nivel de operaciones e interconectividad de sistemas, tanto para los bancos colocadores como para los inversores institucionales.

Como se dijo con anterioridad, el objetivo de esta nueva plataforma es que sirva de base para futuras emisiones tanto en España como en América Latina y el Caribe. Con esta finalidad, se prevee que el próximo paso sea el diagnóstico y evaluación de la compraventa del bono a través del mercado de renta fija AIAF de BME.

Los dueños del nuevo bono

La emisión del actual bono fue adquirida por Iberdrola y Renta 4 por un monto de diez millones de dólares. En esa transacción el Citi fue la entidad agente mientras que el BBVA se encargó de tokenizar el dinero y ejercer como custodio digital, estructurador digital y “active bookrunner”, es decir, de llevar el libro de inversiones.

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Blockchain: la seguridad informática del futuro

En Comprar

Dime dónde vives y te diré cuánto pagas de impuestos

30 julio, 2022 No hay comentarios

Una de las cuestiones que todo futuro propietario debe considerar en sus planes antes de comprar una casa son los costos de mantenimiento. En rigor, esto es válido para la adquisición de casi cualquier producto, sólo que se hace más urgente según la magnitud de la inversión. Salvo que se pertenezca a un grupo de altos ingresos, es inevitable calcular cuánto pagas de impuestos. El mapa de España ofrece en este momento algunas realidades bien diferenciadas en este aspecto. En la nota de hoy te contaremos cuáles son los puntos donde se registran tributos más altos y dónde se establecen otros criterios para escalonarlos.

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Dónde pagas los impuestos más altos
Comparación con otras CCAA
Lugares donde pagas impuestos diferenciados

Dónde pagas los impuestos más altos

El lugar donde más altos impuestos se cobra es en las Islas Baleares. Esto refiere, ciertamente, a las viviendas de lujo, a las que les corresponden también impuestos “de lujo”: tributan el 11,5 % en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. Así lo establecieron las autoridades de las Islas al determinar este porcentaje en la adquisición de viviendas de más de un millón de euros. En rangos menos onerosos de compra, el tipo impositivo promedio es de un 8 %, y se ha aprobado un tipo especial del 5 % para la adquisición de la primera vivienda, siempre que el precio no supere los 200.000 euros.

A pesar de que dentro de la comunidad se han presentado debates para ampliar la escala impositiva, las autoridades aún se muestran reacias a aplicar nuevos criterios. Según argumentan desde el gobierno, los impuestos sirven para financiar los servicios públicos y en ese sentido, defienden que paguen más aquellos que más tienen. Además, en los seis primeros meses del año las Islas han incrementado su recaudación gracias a la compraventa de viviendas de lujo. Hasta junio el monto ascendía a 475 millones de euros, 162 millones más que en el mismo periodo del año anterior.

Sin embargo, esta tendencia puede variar debido a la subida de medio punto de los tipos de interés que acaba de aprobar el Banco Central Europeo. Cuánto afectará la medida a este tipo de compras, que al depender de ingresos millonarios podrían no estar atadas a los límites de los préstamos hipotecarios, aún está por verse.

Fuera de esto, las Baleares cuentan aún con un as bajo la manga: las compras de viviendas por parte de extranjeros son cada vez más comunes, hasta el punto de que el año pasado supusieron la mitad de las transacciones realizadas en las Islas. En muchos casos se trata, además, de primeras residencias.

Comparación con otras CCAA

Considerando la totalidad de España, las Islas Baleares son, como dijimos, el lugar donde más altos impuestos se pagan por la transmisión de una vivienda. Unos puntos más abajo en el porcentaje están las comunidades de Catalunya y Extremadura, que tienen fijado un tipo del 11 % para las compras más onerosas. En varias comunidades autónomas, el máximo está fijado en un 10 %, pero la mayoría oscila entre el 7 y el 8 %.

Pero aún más abajo que estos parámetros está Madrid, en donde pagas menos impuestos sea cual sea el precio de la vivienda. La comuindad madrileña ha fijado un 6 % por la adquisición de vivienda y sólo tributan menos las familias numerosas, que pagan un 4 %.

Esto presenta algunas disidencias porque realmente no es un impuesto escalado de manera progresiva, y en efecto, aunque los ingresos de un contribuyente sean relativamente bajos, sus aportes a la Administración son iguales a los de aquellos que compran mayores superficies y usan más servicios. No obstante, el hecho de que el de Madrid sea un porcentaje general tan bajo mantiene, por decirlo de alguna manera, la situación políticamente ordenada.

Lugares donde pagas impuestos diferenciados

La política de la diferenciación en la carga impositiva no es excepcional de los casos mencionados. En rigor, varias comunidades autónomas presentan una estructura escalada del tributo sobre viviendas y tienen fijados impuestos reducidos en caso concretos. En Galicia, Andalucía y Murcia, se paga entre un 3 y un 3,5 % los menores de 35, discapacitados, familias numerosas o monoparentales y víctimas de la violencia de género.

Estas consideraciones son las que, de hecho, se quieren llevar a otras comunidades, como la de las Islas Baleares. Allí, tal como fue expuesto, la creciente recaudación habilitaría el margen necesario para hacer estas distinciones. Sin embargo, más allá de la lógica financiera, la propuesta entra ya en terreno del debate político. Deberán entonces enfrentarse oficialismo y oposición y, en tal caso, defender cada cual su postura.

Si te ha interesado este artículo, o quieres seguir toda la información referida a las Islas Baleares o a los impuestos a pagar para comprar una casa, suscríbete a nuestro Canal de Youtube. Mientras tanto te sugerimos continuar la lectura con la siguiente nota:

La alternativa de las prefabricadas en Mallorca

En Noticias Oi Real Estate

El Banco Central Europeo, los tipos y las hipotecas

29 julio, 2022 No hay comentarios

La inestabilidad económico-política ocasionada por, entre otras cosas, el accionar bélico de Rusia sobre Ucrania, hace preveer al Banco Central Europeo un segundo semestre de recaudos. En lo que va del 2022 las autoridades del organismo habían subido los tipos de interés luego de más de una década de relativo estancamiento. Ahora, con el objetivo de intentar controlar el alza récord de los precios, evitar la recesión económica y una crisis energética, prepara mayores aumentos. A continuación te contamos los fundamentos de estas medidas y sus posibles consecuencias, tanto para el sector inmobiliario como para otros actores de la economía.

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Por qué el Banco Central Europeo toma esta medida
Consecuencias en el sector inmobiliario
Consecuencias de las medidas del Banco Central Europeo en otros sectores
El Banco Central Europeo prepara más subidas de tipos

Por qué el Banco Central Europeo toma esta medida

Tal como había anunciado, el BCE se preparó de cara a iniciar agosto con nuevas medidas, si acaso el diagnóstico del primer semestre lo demanadaba. En ese camino, no llama del todo la atención el comunicado sobre la aplicación de una nueva subida a los tipos de interés. Según sus números, es necesario doblar la apuesta al 0,5%, frente al 0,25% que había comunicado el mes pasado, para combatir la inflación. En efecto, el alza sostenida de precios en la eurozona tuvo un récord del 8,6% en junio, mientras que en España alcanzó los dos dígitos, marcando el nivel más alto desde 1985.

El BCE sigue así los pasos que adoptaron bancos centrales europeos del Reino Unido, Noruega o Suecia, así como los de Australia, Canadá y EUA. Se espera que al restringir la oferta de dinero, se reduzca la demanda, y por ende tengan que bajar los precios para adecuarse a ella.

Se den o no estas predicciones, algunos expertos opinan que el impacto negativo de la medida será limitado. Esto en comparación con la crisis de 2008, donde el euríbor llegó a situarse por encima del 5%, y en los próximos meses, en general, el mercado ve al indicador hipotecario entre el 2% y el 3% para 2023.

Consecuencias en el sector inmobiliario

En el sector inmobiliario los más afectados serán quienes estén pagando una hipoteca y otros préstamos a un tipo de interés variable dependiente del euríbor. Todos ellos se enfrentan a un sobrecoste mensual que se sumará al encarecimiento de la cesta, el combustible y los servicios.

También les implicará nuevos cálculos a aquellos que necesiten financiación para comprar una vivienda ya que, lógicamente, el alza en el interés bancario los afecta.

No obstante lo mencionado, algunos economistas esperan efectos positivos a largo plazo o ven estas medidas como una “oportunidad” para determinados actores. Específicamente, los hogares que no posean deudas hipotecarias pueden tener un incremento de renta al conseguir rendimientos positivos por invertir su dinero. En este sentido, la noticia es buena para los rentistas y para Hacienda, que podrá gravar estos rendimientos en el IRPF.

Consecuencias de las medidas del Banco Central Europeo en otros sectores

Otro colectivo que se verá afectado por el cambio en la política monetaria son las familias que recurren al crédito para financiar su consumo corriente. Esto, por supuesto, debería ser una de las consecuencias más importantes a tener en cuenta.

Y los sectores vulnerables no son sólo las personas de recursos limitados, que ya es malo que lo sean, sino también las familias cuyos ingresos dependen de sus pequeñas empresas. Al complicarse la financiación, las empresas de mediano y pequeño tamaño tendrán más dificultades para que les renueven el circulante y acceder a nuevos préstamos. Un informe del Banco de España ya constata el endurecimiento de las condiciones que establece el sector financiero al conceder créditos a familias y empresas, y espera una mayor contracción tanto de la oferta como de la demanda en verano. Recordemos que las pequeñas empresas suponen más del 97% del total en España, tienen un alto endeudamiento y están muy afectadas por los costes laborales y la energía.

En general, muchas empresas terminarán por trasladar la suba a los consumidores de sus productos, algo que ya es habitual cuando aumentan sus costes. La subida del precio de la energía y las cotizaciones sociales, indefectiblemente impactará también en el tramo final de la cadena de producción.

En el extremo positivo de la balanza, algunos expertos señalan aún que el desendeudamiento no será imposible con estos parámetros y que a largo plazo la subida de tipos también tendrá efectos positivos. Esto se basa en la expectativa de que al generarse créditos más caros mermará la actividad económica a corto plazo, lo que con el tiempo se traducirá en menores precios para contrarrestar la falta de demanda, bajará la inflación y se podrá preveer un crecimiento más sólido y sostenible.

El Banco Central Europeo prepara más subidas de tipos

Según confirmó la máxima autoridad del BCE, Christine Lagarde, tras la subida de 50 puntos básicos de julio, habrá otra en septiembre. Expertos señalan que podría ser de al menos 50 puntos básicos y situarse en el 1%, pero eso dependerá de la evolución de la inflación. De hecho, para evitar sorpresas, la planificación debería contar con los números previstos a largo plazo. Siguiendo ese camino, las expectativas de inflación a cinco años se encuentran actualmente entre el 2,5% y el 2,8%, por lo que los tipos deberían situarse entre el 2% y el 2,5%.

Otro punto a considerar es el tipo de cambio entre el euro y el dólar, que en las últimas semanas, ha favorecido a la moneda estadounidense. Como parte de sus funcinones centrales, el BCE deberá hacerse cargo de que el euro no se deprecie y no se debiliten las economías europeas integradas. Los especialistas indican que el diferencial entre el Sistema Federal de Reservas de EUA (FED) y el BCE no debería superar los 150 puntos básicos.

Con este panorama, desde todos los sectores de la economía de nuestro continente se deberá entonces seguir atentos, no sólo a las medidas del Banco Central Europeo, sino al impacto del contexto político de la guerra y a las definiciones de las otras grandes economías del mundo.

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En qué invertir con el alza de tipos de interés

En Comprar

Propiedad fraccionada: invertir menos para comprar más

26 julio, 2022 No hay comentarios

$fraccionada$

¿A quién no le gusta pagar sólo por lo que usa, en vez de hacer grandes inversiones que no ameritan el rédito que se obtiene por ellas? Pues ésa es la idea de la propiedad fraccionada: un sistema de co-propiedad que empieza a tener auge en España, sobre todo para quienes buscan una segunda vivienda para uso propio. En esta nota te contamos qué es y cómo funciona esta propuesta que está en pleno crecimiento.

En este artículo encontrarás:
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De la demanda a la oferta
Cómo funciona la venta fraccionada
Diferencias con otros modelos
Disponibilidad de viviendas fraccionadas en España
Cómo acceder a una compra fraccionada

De la demanda a la oferta

Si las crisis hacen ejercitar la creatividad y hallar nuevas alternativas, esta propuesta podría ser un gran ejemplo. Cuando estudios específicos del sector inmobiliario indicaban el aumento exponencial de la demanda de segunda residencia, la venta freccionada vio su oportunidad de hacerse visible. En efecto, los expertos señalan que dicha demanda había crecido hasta un 50% en las últimas semanas. Al mismo tiempo, quienes han hecho punta en este tipo de ventas reconocen que España dispone de 18 millones de viviendas que se usan tan solo un 15% del tiempo. Para ese público está mayormente dirigida la propuesta, esto es, para inversores europeos interesados en tener una vivienda unos meses en el sur del continente.

Cómo funciona la venta fraccionada

En principio, este modelo trata de partir de la demanda del inversor. En ese camino, la idea es que quien quiera comprar se acerca a la empresa que ofrece el servicio con su presupuesto y sus deseos. Una vez que se define el dinero disponible a invertir, el lugar geográfico deseado y el tiempo que se quiere usar la vivienda, la empresa comienza la búsqueda de posibilidades.

Normalmente el período de tiempo que se usa para vacacionar es de un mes y medio en total. Por esta razón las firmas dedicadas a la venta fraccionada toman ese parámetro como base de la oferta. Dicho de otro modo, dividen el uso de cada propiedad en octavos, dándole a cada inversor el derecho a seis semanas de propiedad. Ciertamente, dentro de esas seis semanas cada co-propietario debe contar con un tiempo en temporada alta, todo lo cual se dirime con un medidador específicamente destinado a ello.

Una de las ventajas de este tipo de operación es que legalmente los compradores se constituyen como una Sociedad Limitada. En este camino, cada persona puede disponer de su parte como si fuera una inversión inmobiliaria que puede deshacer en cualquier momento. Para ello, primero se ofrece la operación al resto de propietarios y si ninguno aceptase se pone a disposición de la red de clientes que tiene la empresa.

Al haber una sociedad de por medio debe existir alguien que regule y establezca los acuerdos entre los socios del activo. Es parte de la oferta de este tipo de operaciones que dicha administración la haga la misma empresa, si acaso no quisieran hacerse cargo de ello los mismos propietarios.

Diferencias con otros modelos

Para asegurar la diferencia con otros modelos de negocios, el concepto de venta fraccionada de viviendas hace hincapié en algunos aspectos centrales. Uno de ellos es el marco legal que respalda la compra y que asegura el efectivo derecho de propiedad de los clientes. Así, se distancia del modelo de multipropiedad, en el que se paga por un derecho a uso de la vivienda. En el caso de la vivienda fraccionada, como se dijo anteriormente, se conforma una Sociedad Limitada, por la cual cada uno es propietario en función de lo que haya pagado y puede vender su parte cuando deja de interesarle formar parte.

Por otro lado, también se busca que este tipo de inversión sea efectivamente para uso propio, o en su defecto, familiar. En otras palabras, que no se convierta en una inversión del tipo Airbnb o de alquiler vacacional para terceros. Para motivar a que esto no suceda, las empresas que ofertan estos contratos sugieren que, en caso de no poder disfrutar de las semanas que le toque a un cliente, pueda éste “vender” ese tiempo a los otro propietarios. De esta manera, el dinero de esa o esas semanas se le restará de los gastos de mantenimiento que tiene la vivienda.

Disponibilidad de viviendas fraccionadas en España

Los especialistas en el sector indican que España dispone de 18 millones de viviendas que se usan tan solo un 15% del tiempo. Ante semejante número, las empresas promotoras de este tipo de venta establecieron acuerdos con agencias inmobiliarias para ofrecer descuentos a los clientes que busquen esta opción. En ese marco, alegan disponer desde áticos de un millón de euros hasta villas de 10 millones de euros. Si esos son los precios máximos, sólo hace falta dividir el valor de la propiedad deseada en octavos para estimar de cuánto debería ser la inversión inicial. Vale aclarar, que si se quiere disponer de más de una fracción puede hacerlo siempre y cuando ninguno de los propietarios posea más de la mitad de la vivienda. Esto a los fines de respetar los requisitos legales de la administración.

Cómo acceder a una compra fraccionada

La principal empresa que lleva adelante esta propuesta en España es Vivla, que trabaja junto con un despacho de abogados y fondos de inversión que le dan sustento a la propuesta. Se trata del fondo americano de capital semilla FJ Labs, el venture capital barcelonés Extension Fund y el británico Fasanara, entre otros. Su actividad se centra en el sur del país, donde hay gran cantidad de viviendas especiales para este uso. Así que si estás buscando una posible inversión, tal vez la compra fraccionada sea tu alternativa.

Si te ha interesado este artículo, puedes seguir leyendo más en el siguiente post:

Segundas residencias: el tiempo mínimo anual para usarlas

En Consejos

Tres opciones para vender tu piso

25 julio, 2022 No hay comentarios

En esta nota, desde OI REAL ESTATE, te presentamos tres opciones para vender tu piso. En momentos en los que el mercado inmobiliario se encuentra alterado por la economía y las nuevas reglamentaciones, te puede resultar útil conocer diferentes alternativas. ¿Has oído hablar ya de los portales inmobiliarios, las agencias o los “personal shopper”? Aquí te explicaremos en qué consiste cada opción y cuáles son las ventajas de cada una de ellas. Nuestro objetivo es que elijas la más conveniente, según la situación por la que requieras vender tu casa o departamento.

En este artículo encontrarás:
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Tomar la decisión de vender: conoce tus opciones
Opción 1: el portal inmobiliario
Opción 2: el agente inmobiliario
Opción 3: el “personal shopper”

Tomar la decisión de vender: conoce tus opciones

No siempre es fácil tomar la decisión de vender tu piso. Hay veces que se venden por necesidad más que por haber transitado el desprendimiento de lugares en los que se ha vivido algún tiempo. En esos casos, cuesta establecer no sólo el momento para ponerlo a la venta sino el precio, que puede estar sometido a valoraciones afectivas antes que a la realidad del mercado.

Otras veces es difícil decidir porque son varios lo implicados en las conversaciones previas. Allí cada cual tendrá sus puntos de vista, sus experiencias y sus contactos, y habrá que dirimir varias cuestiones antes de ponerse de acuerdo.

Puede también que la venta del piso sea más una obligación que una decisión. En los casos en los que la vivienda sea un capital de herencia a repartir entre los interesados, es probable que se necesite cierto asesoramiento legal.

Por supuesto, también están los casos en los que el piso se vende por necesidad o conveniencia económica, o sencillamente por cambiar de aires, de ciudad, o de proyecto inmobiliario.

En cualquiera de estos casos existen opciones para vender tu piso. Y lo mejor, es que en realidad no son excluyentes, sino que tienden a complementarse y ser de mucha utilidad si se las sabe aprovechar. A continuación repasaremos las más importantes

Opción 1: el portal inmobiliario

Publicar en un portal inmobiliario es tal vez una de las opciones más compunes cuando has decidio vender tu piso. No sólo le otorgará gran visibilidad a tu propiedad, sino que además hay alternativas sencillas y gratuitas para incursionar. En nuestro país, por ejemplo, Fotocasa está muy posicionado en estos aspectos y recurrir a ellos es contar con más de veinte años de experiencia en el rubro.

Cierto es que aquí el trabajo de publicidad debe hacerlo el cliente, en el sentido de proveer buenas fotos de la vivienda y descripciones claras y certeras de su condición y calidad. A ningún comprador le gusta encontrarse con sorpresas cuando va a ver una casa, por lo tanto, es mejor siempre ser preciso con la información. Es positivo también, remarcar las ventajas del barrio o las comodidades del edificio y todo aquello que pueda interesar a las necesidades de los potenciales compradores.

Un plus que tiene este portal es el de ofrecer el servicio Visita Express, una visita virtual que permite a cualquier usuario visitar de forma virtual, en 3D. En este caso, se podrá contar también con un agente inmobiliario, a fin de que resuelva las inquietudes en el mismo momento.

Opción 2: el agente inmobiliario

Esta es la mejor opción si para vender nuestro piso requerimos además algún tipo de asesoramiento de las normas o la realidad del mercado. El agente o la agencia inmobiliaria nos ofrecerá unos servicios que por nuestra cuenta quizás no sepamos o no podamos gestionar. Cómo decíamos más arriba, el caso más usual es establecer el precio justo de la propiedad, el que responda a tus necesidades y al mercado., Además, será el encargado de facilitar las visitas a la vivienda, resaltar sus virtudes y calidades, así como negociar con el comprador a la hora de cerrar el trato. Esto último es muy importante porque nos facilita entonces la parte legal y administrativa de la operación, a la que podemos no estar habituados.

Para contratar los servicios de los profesionale sinmobiliarios debemos tener en cuenta que habrá entonces un coste. Normalmente, el mismo oscila entre el 3% y el 7% del valor de la compraventa de la vivienda, es decir, un 5% de media. En una propiedad vendida a 300.000 euros, esto significaría paragar al agente unos 15.000 euros. Pero debemos tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, aquí también se está pagando por la rapidez con la que, gracias a la especificidad y conocimiento del rubro, se puede cerrar la venta.

Opción 3: el “personal shopper”

Una figura un tanto más nueva y para muchos, aún desconocida, es la del “personal shopper inmobiliario”. En este caso su tarea se concentra en las necesidades de los compradores, por lo cual, deberá contar con una cartera de propiedades en venta que pueda ofrecer. Dichas viviendas serán sometidas a una determinada selección producto del conocimiento que este profesional tiene sobre el mercado comprador.

Vale aclarar, que el listado de propiedades con el que se maneja el personal shopper no está vinculado a ninguna agencia en particular, por lo cual sus opciones son más amplias. Esto es muy relevante si acaso hemos decidido no trabajar con una agencia y en cambio optar por difundir y vender nuestro piso nosotros mismos.

Por supuesto, también debe estimarse un coste por estos servicios, pero el mismo estará charlado antes de iniciar el proceso de búsqueda. En general, se prevee entre el 1% y el 3% del valor de venta de la propiedad.

Hasta aquí te contamos las más comunes opciones para vender tu piso. Cierto es que la selección se basó en propuestas que ofrece el mercado, con profesionales trabajando detrás de cada una de ellas.

Hoy en día existen otras posibilidades, en especial en cuanto a la difusión, ya sea por redes sociales o incluso grandes sitios web que usualmente se dedican a vender productos. Sin embargo, dado el tipo y magnitud de la inversión, y en especial si requieres algún asesoramiento específico, siempre es recomendable recurrir a los profesionales. Revisa en nuestra web los servicios de OI REAL ESTATE y verás que seguro podremos ayudarte a conseguir tu mejor compra-venta.

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Vender piso en Barcelona

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¿Quién responde por la tasación de una casa?

22 julio, 2022 No hay comentarios

Las modificaciones en los indices de referencia catastrales generaron nuevas inquietudes con respecto a la tasación de una casa. Si bien la modificación es más un traslado de responsabilidad que una novedad procedimental, es siempre positivo revisar este requisito habitual en las operaciones inmobiliarias.

En Oi ReaL Estate te contamos en qué consiste la tasación de una casa, quién las realiza y quién debe solventarlas.

En este artículo encontrarás:
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¿Por qué son relevantes las tasaciones?
¿En qué casos se requiere hacer la tasación de una casa?
¿Quién paga las tasaciones?
¿Qué se tiene en cuenta en la tasación de una casa?

¿Por qué son relevantes las tasaciones?

En los últimos días se ha venido hablando de una medida que corre desde este año relacionada con la modificación de los índices de referencia de Catastro. El cambio fue introducido en el Boletín Oficial mediante la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En ese sentido, el objetivo es reducir las diferencias que se dan al calcular determinados impuestos inmobiliarios con criterios desfazados respecto del mercado. En concreto, la valoración de Catastro incide en el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Sucesiones y Donaciones. Como era de esperarse, al ser tributos que afectan a casi cualquier operación de traspaso de propiedades, surgieron críticas e impugnaciones al darse varios casos en los que el valor designado por el organismo público se ubicaba por encima del valor de mercado. Según la nueva normariva tal litigio es responsabilidad del contribuyente, quien de darse esa situación deberá recurrir a la tasación pericial de un profesional especializado en la valoración inmobiliaria cuando se presente la liquidación del impuesto.

Si no has tenido aún que responder por estos impuestos o te encuentras en situación de realizar por primera vez una operación que incluya la compra, herencia o donación de un inmueble, estas novedades deben servir para inferir ciertas cuestiones básicas. La primera de ellas es que la tasación de una casa es una herramienta requerida por determinados organismos de control o financiamiento. El objetivo es que puedan arbitrar consensuadamente el valor de una propiedad, a fin de proceder con los efectos legales y administrativos de este capital. La segunda cuestión es entender a las tasaciones como actividades específicas de profesionales cualificados cuya tarea es estimar el valor de mercado de la vivienda en la fecha en la que se realiza la tasación.

¿En qué casos se requiere hacer la tasación de una casa?

El caso más habitual en el que se hace una tasación es en la compraventa de la vivienda, para que las partes intervinientes en esta operación tengan una referencia de lo que vale la misma. Pero también se debe recurrir a esta instancia si se es sujeto de una herencia, una donación, o, como se decía al principio, hay una situación de discrepancia catastral con el inmueble.

En el primer caso habitualmente hay una tasación hipotecaria, que es la que se realiza cuando para comprar una vivienda se necesita financiación a través de una hipoteca. Aquí el banco necesita saber lo que vale realmente ese inmueble y para ello, hace su propia valoración a fin de conocer el riesgo que va a asumir a la hora de prestar el dinero para la compra de la vivienda. En ese caso la tasación de una casa implica un informe realizado por un profesional en el que se indica cuál es el valor real de la vivienda en el mercado. Como todo esto le sirve al banco para analizar la solvencia del comprador, la tasación actúa como una garantía y en ese sentido estas instituciones financieras suelen recurrir a sociedades tasadoras de su confianza. Esto puede presentar incidencias en cuanto a la imparcialidad del informe, y en eso debe estar atenta sobre todo, la parte compradora.

¿Quién paga las tasaciones?

La mayoría de los bancos financian hasta el 80% del valor de la vivienda que refleja la tasación. Dicho de otro modo, le toca responsabilizarse al comprador por el restante 20% ya sea mediante ahorros u otro tipo de financiación. Entre estos gastos, el banco suele incluir los costes de tasación a quien se concede la hipoteca, dentro de la cantidad que financia el cliente.

Esto es así en tanto y en cuanto nos remitamos únicamente a la operación inmobiliaria. Pero como decíamos antes, también se realiza una tasación en el caso de que haya que subsanar una discrepancia catastral. Aquí la valoración de la vivienda se realiza por parte de la Administración pública a fin de calcular impuestos sobre bienes raíces. Sucede que con la normativa que corre a partir de este año, a veces la valuación de Catastro supera la del mercado. Es entonces cuando aparecen quejas porque se tributa demás por una vivienda que no lo vale. En ese caso la responsabilidad de solicitar la subsanación corre por cuenta del contribuyente. Ese procedimiento requiere de un profesional para que documente la existencia de la vivienda. La labor de dicho técnico será, entonces, constatar que efectivamente no coincide la realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el Catastro y habilitar el curso del pedido en lo legal y administrativo.

¿Qué se tiene en cuenta en la tasación de una casa?

En términos generales, los parámetros decididos por Hacienda y que aplica Catastro se determinaron teniendo en cuenta el promedio de precios de zonas homogéneas de cada municipio. Ello, por supuesto, no tiene en cuenta las especificidades de cada piso, en particular de los de segunda mano. Las tasaciones de mercado, por su parte, son las que tienen en cuenta los bancos y allí sí se contempla otra serie de parámetros. Los más importantes tienen que ver con:

La ubicación de la vivienda y su conexión con el transporte y las instituciones públicos;
La conexión con servicios, y la cercanía de supermercados y centros ocio, en el caso de ser propiedades vacacionales;
La situación u orientación que ocupa la vivienda dentro del edificio o consorcio;
La superficie y número de habitaciones que tiene;
La distribución y la calidad de los materiales de construcción;
La antigüedad y el estado de conservación;
La disponibilidad de garage, trastero o ascensor.

Todos estos criterios, como se refleja a lo largo de la nota, son mensurados por profesionales técnicos específicos. Si te encuentras en situación de recurrir a ellos, no dudes en buscar a los mejores para que puedan garantizarte el precio justo y el tránsito más efectivo ante cualquier procedimiento legal o administrativo vinculado a la tasación de tu casa.

Puedes profundizar en estos y otros temas suscribiéndote a Oi Real Estate. Para este post, te dejamos aquí la siguiente sugerencia:

¿En qué casos se puede evitar el nuevo valor de referencia del Catastro?

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Críticas al nuevo valor de referencia catastral

21 julio, 2022 No hay comentarios

La decisión de la Administración pública de aumentar el valor catastral afecta indefectiblemente el cálculo de impuestos para la compra de una casa. El eje de la discusión está puesto en la sobrevaluación que esto genera, en especial en las viviendas de segunda mano, donde el mercado tiene otros criterios de colocación de precios. En esos casos, Hacienda estaría cobrando un impuesto basado en un rango más alto de lo que la propiedad vale.

En Oi Real Estate te contamos de dónde proviene esta modificación y cómo afecta los costes de adquirir una propiedad en España.

En este artículo encontrarás:
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Por qué se modificó el valor catastral
Modificación en el valor catastral: Los reclamos del sector inmobiliario
El aspecto económico
El aspecto legal
El aspecto normativo
Cómo afecta la modificación del valor catastral a los contribuyentes

Por qué se modificó el valor catastral

La justificación de esta medida se debe básicamente a la actualización de la base de determinados impuestos que habían quedado desfazados con respecto al valor real de las propiedades. Esto afectaba negativamente al fisco, ya que habilitaba el cálculo de cargos menores a recaudar por las operaciones inmobiliarias de compra, donación o herencia. De esta manera, el Gobierno realizó el cambio mediante la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado verano.

El problema que surge con esto es que al subir los parámetros, algunos índices se acomodan correctamente y en otros casos, resulta que el valor otorgado por Catastro es superior incluso al del mercado. Recordemos que el sector inmobiliario debe tener en cuenta, además de las fluctuaciones propias de la oferta y la demanda, otros factores vinculados a la calidad de la vivienda en venta. Por ejemplo, la ubicación, el estado de reforma o la distribución interior de las casas, son puntos que suben o deprecian a las mismas.

Los expertos señalan que el nuevo índice de referencia aumenta drásticamente un 17% los impuestos que se pagan al comprar una casa usada. Así lo manifiesta la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) luego de consultar a más de 400 agencias inmobiliarias en todo el país. Frente a ello, el organismo ha empezado los reclamos contra Hacienda, dado que la modificación tiene efecto sobre varios impuestos. Esencialmente incide sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Modificación en el valor catastral: Los reclamos del sector inmobiliario

El aspecto económico

El estudio realizado por la FAI indica que el desfazaje entre los precios del mercado y el de Catastro es notable y que el sobrecoste se está produciendo en una de cada cinco compraventas. En el informe, que puede consultarse en su sitio web, la Federación reclama a Hacienda por lo que ha dado en llamar un “catastrazo”. Entre otros puntos, afirman que «este nuevo sistema supone una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador, lo que desincentivará o puede llegar a frenar una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual y en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximos históricos».

El aspecto legal

No obstante, el reclamo no se restringe únicamente a remarcar los efectos contraproducentes que tiene la medida con respecto a los bolsillos de los controbuyentres y, a futuro, al mismo mercado. Desde la Federación advierten que podría incluso tratarse de una política anticonstitucional: «el hecho que Hacienda haya traspasado al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, podría interpretarse como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado, que son la mayoría, y, en consecuencia, podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional«.

La crítica deriva de que en la norma se traslada al ciudadano la responsabilidad de impugnar. Conviene recordar que, hasta la entrada en vigor de la normativa, era el fisco el encargado de hacerlo, en caso de darse esa situación. Ahora, el contribuyente deberá recurrir a la tasación pericial de un profesional especializado en la valoración inmobiliaria cuando se presente la liquidación del impuesto.

El aspecto normativo

Finalmente, y más allá de solicitar la revisión de la norma que, preveen, solo puede causar una ola de litigios contra la Administración pública, la FAI reclama también por la pertinencia del ITP. En ese caso, la solicitud es para que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales quede «exento en el caso de una primera vivienda habitual no de lujo para favorecer la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad«. Esto, claro está, debería ser acompañado de otras políticas tendientes a solucionar todo el problema de acceso a la vivienda que aqueja a España.

Cómo afecta la modificación del valor catastral a los contribuyentes

Considerando los precios de las viviendas de segunda mano, la FAI avanza en el detalle de su informe. El criterio para seleccionar estas últimas es que, por las razones ya mencionadas, son las más afectadas por el nuevo índice de referencia. Según sus números, el 76% de las agencias encuestadas afirman haber constatado una tributación superior al valor de las escrituras. En algunas CCAA, incluso superan ese porcentaje. Son los casos de Aragón, Asturias, Comunidad Valenciana y La Rioja. Murcia, con casi un 93% y Castilla-La Mancha, con un 100%, registran los números más altos del país. Baleares, Madrid y Galicia se encuentran por debajo del 70%, igual que Navarra y el País Vasco, donde este valor de referencia no se aplica.

No obstante, el dato más importante para el contribuyente lo declaran al calcular cuántos impuestos se pagan de más con esta medida. Según el informe, en lugares como Canarias o Galicia el sobrecoste tributario supera el 20%. En las CCAA de Cataluña, la Comunidad Valenciana, Aragón y La Rioja los valores se ubican por encima del promedio nacional (17,1%). Observando el otro extremo, las CCAA con menor sobrecoste son Extremadura y Baleares (por encima del 11% en ambos casos). En definitiva, la FAI advierte que la medida afecta en no menos de dos dígitos el incremento de impuestos en todo el territorio nacional. Se espera, en consecuencia, que a la luz de los reclamos y de las crecientes recusaciones mediante tasación pericial, estas modificaciones sean revisadas.

Si requieres adentrarte más en este tema puedes seguir leyendo el siguiente artículo:

Catastro modifica parámetros para el ITP y Sucesiones

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El mercado inmobiliario español seduce a los extranjeros

20 julio, 2022 No hay comentarios

La reapertura de la economía y el levantamiento de medidas restrictivas a la circulación, producto del actual contexto de pospandemia, parece animar a los extranjeros a invertir en España. Así lo indican los números del INE (Instituto Nacional de Estadísticas), que muestran una recuperación en el sector inmobiliario cercana a la de 2019. Incluso, ya hay algunas comunidades en donde el porcentaje de compra-ventas superó a aquellas medidas.

En Oi Real Estate te contamos el panorama actual del mercado inmobiliario español y cuáles son los puntos de mayor interés para los inversores de otros países.

En este artículo encontrarás:
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Un contexto a medias favorable para los extranjeros
Los números de la recuperación del sector
Los pueblos que más seducen a los extranjeros
De un extremo al otro, cómo es hoy la inversión extranjera en España

Un contexto a medias favorable para los extranjeros

El mercado inmobiliario español lleva varios años siendo reconocido como uno de los de mayor interés para inversionistas extranjeros. En parte esto se debe a su ubicación geográfica y su invaluable oferta en témrinos de lugares de descanso, pero también cultural, laboral e innovativa. En ese marco, además, España sigue siendo, frente a otros mercados similares tales como Francia e Italia, algo más económico para las operaciones de compra-venta de casas.

Como en tantos otros sectores, sin embargo, la actividad se vió mermada durante la pandemia por Covid-19 y últimamente, también por el conflicto bélico iniciado entre Rusia y Ucrania. Más allá de las consecuencias específicamente económicas de ambas crisis, justamente esos dos países solían representar un porcentaje de interés en la compra de viviendas. Concretamente, los inversores rusos se ubican como uno de los diez principales compradores de vivienda en nuestro país, al menos desde 2015. Los ucranianos, por su parte, están entre los veinte primeros. Entre ambos, desde entonces hasta la actualidad han realizado el 4,5% de las operaciones inmobiliarias realizadas en España por extranjeros.

Como era de esperarse, la guerra entre esos países redujo el caudal de inversiones. Actualmente los números muestran que el año pasado las inverisones rusas representaron poco más del 2%, frente al 3,8% del 2015. En el caso de los ucranianos la reducción fue algo menor, del orden del 1,8% en 2015 al 1,2% hasta el año pasado. Esto afecta especialmente a las comnunidades autónomas más cercanas a esos países, como Cataluña y Valencia donde la exposición al mercado ruso es más elevada.

Los números de la recuperación del sector

Según los números del INE, en 2019 las operaciones inmobiliarias en nuestro país rondaron el medio millón en relación a la venta de inmuebles. Entre ellas, prácticamente el 17% se debió a inversionistas extranjeros, con 84.263 viviendas. En 2021 esa cantidad llegó a las 86.524, lo que representa un 3% más de casas. En este sentido, si bien en cuanto al porcentaje total de propiedades vendidas en España, las inversiones extranjeras son algo menores (15,3%), el sector se ha mantenido en constante ascenso por más de una década.

Entre las comunidades autónomas que más vendieron en 2021 respecto de los años previos a la pandemia se encuentran las del norte, Aragón y Asturias, y las islas Baleares y Canarias. En prácticamente todos los casos la diferencia entre el 2019 y el año pasado rondó el 0,3%. Sin embargo en las Baleares el aumento fue aún mayor: un 4%, hasta alcanzar el 39,5% de las ventas.

Los pueblos que más seducen a los extranjeros

El portal inmobiliario Idealista ha realizado un análisis de los pueblos que mayor interés despiertan entre los extranjeros, más allá de los clásicos destinos costeros tales como Barcelona. La lista -basada en el porcentaje de visitas realizadas al sitio desde otros países-, cuenta con 22 pueblos de menos de 5.000 habitantes donde el interés por comprar una casa es mayor desde el extranjero que en España.

Algunas de las CCAA con mayor afluencia de extranjeros son las de Castilla y León, Islas Canarias y la Comunidad Valenciana. En el primer caso, las estrellas son los municipios salmantinos de Garcirrey (69%) y El Milano (66 %). En el segundo, Valle Gran Rey (57%), en La Gomera, y Alajero (52%), en Santa Cruz de Tenerife. Ciudad Quesada (55%) y Benitachell son los pueblos más atractivos de Alicante, en la Comunidad Valenciana.

Sin embargo la mayor cantidad de visitas (en porcentaje y cantidad de pueblos buscados), se encuentran en Andalucía y las Islas Baleares. La Comunidad del sur es referencia por pueblos como: Fuente Obejuna (Córdoba) (77%); Laroya (61%), Arboleas (54%), Albanchez y Lubrín (todos en Almería, con el 51%); y luego Cómpeta (57%), Canillas de Albaida y Sayalonga, en Málaga, con un 54%.

Finalmente, Mallorca despierta el interés de extranjeros para mudarse a lugares como Cala Ratjada (63%), Cala Millor y Cala Bona (53%), Sa Coma (52%), Deya y Cala D’Or, con un 51%.

De un extremo al otro, cómo es hoy la inversión extranjera en España

Si se analiza el listado anterior haciendo el corte por provincias, el comportamiento en los últimos años ha sido más bien fluctuante. En términos generales, el mayor número de compraventas igualmente se mantiene sobre las regiones costeras del Mar Mediterráneo y los archipiélagos, que en conjunto suman más del 80% de las operaciones realizadas por extranjeros en España en 2021. No obstante, la provincia más concurrida no es catalana (tradicional y creciente destino para personas de otros países), sino Alicante. Allí, los extranjeros compran una de cada cinco viviendas que se adquieren en nuestro país, resultando en un porcentaje del 19,4% del total. En segunda posición se sitúa Málaga (12,6%), seguida recién por Barcelona (8%), Madrid (7,1%), Baleares (6,8%), Valencia (5,9%) y Murcia (5,4%).

En efecto, en la comparación con el contexto previo a la pandemia, algunas de las comunidades que solían estar siempre en alza respecto del interés extranjero mostraron el año pasado cierto descenso. Desde 2019 a 2021 se vieron valores negativos en Cantabria (de 5,5% a 4,3%), Cataluña (de 16,5% a 14,8%), Madrid (del 9,7% al 8%), Murcia (del 26,8% al 23,4%) y Comunidad Valenciana (del 34,1% al 28,5%),

Como puede apreciarse, no obstante la Comunidad Valenciana marca la mayor caída (5,6%) respecto de su comportamiento habitual, también es hoy una de las que más inversiones extranjeras atrae, respecto del total de compras registradas en España. De hecho, junto con Andalucía y Cataluña concentran el 63% de las ventas de viviendas a extranjeros en nuestro país.

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