Cecilia, autor en Blog Oi Real Estate

Los gastos de IVA al comprar una casa

19 agosto, 2022 No hay comentarios

El IVA es uno de los impuestos más conocidos por todos, ya que está gravado en prácticamente todos los productos o bienes que consumimos. Las operaciones inmobiliarias no escapan a esta regla, pero sí es cierto que conservan algunas características particulares del sector. En la nota de hoy, te contamos en qué consiste el IVA de la vivienda, cuándo se paga y cuánto se tributa al comprar una casa nueva o de segunda mano.

En este artículo encontrarás:
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IVA para todos
¿Cuánto se paga de IVA al comprar una casa nueva?
¿Se paga IVA al construir, reformar o alquilar una casa?
¿Cuál es la diferencia de IVA al comprar una vivienda de segunda mano?

IVA para todos

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es el tributo que grava prácticamente todas las transacciones en España y en gran parte de los países del mundo. Afecta a casi todas las personas porque suma el 21% (en términos generales) al precio de la gran mayoría de los productos y servicios. No obstante, en algunos casos puede solicitarse la devolución del impuesto, dependiendo, entre otras cosas, del lugar que ocupe tal compra en la cadena de producción y consumo. Pero antes de adentrarnos en esos detalles, veamos qué significa el IVA en el sector inmobiliario, cuándo se paga y cuánto impacta al comprar una casa.

¿Cuánto se paga de IVA al comprar una casa nueva?

Al firmar una escritura, los documentos referidos a la transmisión de la vivienda incluyen el recargo correspondiente por IVA. Actualmente, y en términos generales, en nuestro país al comprar una casa nueva se paga por IVA el 10% de su valor escriturado. No obstante hay algunos lugares, como en las Islas Canarias, donde se tributa con el 6,5% el denominado Impuesto General Indirecto Canario. Además, existen otras reducciones que atienden a otros parámetros, como si la casa es de protección oficial o de promoción pública, o la normativa de cada comunidad autónoma.

Igualmente se debe tener en cuenta que el IVA puede modificarse según las características de la vivienda. Por ejemplo, hay que sumar el 10% por los anexos (garaje o trastero) que se compren con la casa de obra nueva. Sirve aclarar que estos porcentajes son válidos si la vivienda tiene hasta dos plazas de garaje; de tener más se aplicará el 21%.

La funcionalidad del espacio sobre el que se hace la inversión también es un factor que modifica el IVA. Este es el caso al comprar un local comercial de obra nueva, sobre el que habrá que pagar un impuesto al valor añadido del 21%.

¿Se paga IVA al construir, reformar o alquilar una casa?

En rigor, son tres casos diferentes.

Si el futuro propietario está en proceso de construcción de su casa se paga el denominado IVA de la autopromoción. El mismo implica, como en la compra de una vivienda nueva, el 10% del valor final estipulado.
Distinto es si se está reformando una casa. Aquí el impuesto variará dependiendo para quién o quiénes se confeccionen las correspondientes facturas. Si es el propietario de la casa quien contrata los servicios de un profesional, el IVA será del 10%. Pero si es una compañía la que se hace cargo de la contratación, el IVA será del 21%.
Finalmente, si el proyecto es alquilar una vivienda se debe saber que esta actividad no está gravada con el IVA para el inquilino. En rigor, los inmuebles destinados al arrendamiento ya están contemplados en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con montos definidos por cada comunidad autónoma. Igualmente está exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.

¿Cuál es la diferencia de IVA al comprar una vivienda de segunda mano?

Como se dijo anteriormente, al comprar una vivienda de segunda mano no hay que pagar IVA, pero sí se tributa sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, el pago se realiza tras presentar el modelo 600 de autoliquidación en la sede de Hacienda donde esté ubicada la vivienda. Esto debe hacerse dentro de los 30 días de firmada la escritura de compraventa.

Si trasladamos esto a números y trámites, deberá considerarse que al comprar un inmueble de segunda mano, lo que no se paga de IVA se tributa de la siguiente manera:

Gastos de tasación (salvo que no se solicite hipoteca), con un costo aproximado de 300 euros.
Honorarios de los notarios, que suelen ser menores a los 1000 euros, dependiendo el trámite y el precio de la vivienda. Estos aranceles están regulados por el Estado y, por ejemplo, por la firma de una escritura pública de compraventa, los precios varían entre 600 y 875 euros.
Gastos de Registro de la Propiedad, que se calcula en base al valor de la vivienda que figure en la escritura, así como su ubicación y características. También aquí hay honorarios fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad, que establecen el mínimo y el máximo que pueden cobrar. El precio promedio está entre los 600 y 1.000 euros.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Según cada comunidad el porcentaje variará desde el 4% del País Vasco, hasta el 10% de Galicia o Valencia, por ejemplo.
Gestoría. De considerarlo conveniente, existen gestores a los que se puede contratar para facilitar al comprador los trámites de estos documentos.

Si estás buscando comprar o alquilar una vivienda, no olvides consultar con los profesionales de Oi Real Estate. Recuerda que tienes además todo el detalle de nuestros servicios en nuestra página web, o bien puedes seguir nuestro canal de YouTube.

Mientras tanto, te invitamos a seguir conociendo más sobre el tema impositivo en las operaciones inmobiliarias, con el siguiente artículo:

IVA en tasaciones inmobiliarias: ¿Cuál es su rol en la valoración de inmuebles?

En Impuestos

Cómo tener un balance fiscal con los nuevos impuestos

18 agosto, 2022 No hay comentarios

La Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ocasionó un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias. La normativa, que entró en vigor tras ser publicada en el BOE en julio del año pasado, afecta el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Tal como viene publicando Oi Real Estate, la Ley modificó procedimientos respecto de la aplicación del valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios o la reducción por el alquiler en el IRPF. En esta nota, recapitulamos los cambios sucedidos a partir de la norma, y te contamos qué hay que tener en cuenta para tener un buen balance fiscal, dado el nuevo panorama impositivo.

En este artículo encontrarás:
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El balance entre el tributo y el fraude fiscal
La importancia del valor de referencia de Catastro
Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente
El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio
¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?
Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones

El balance entre el tributo y el fraude fiscal

La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal buscó corregir determinados márgenes de error que le suponen a Hacienda pérdidas en cuanto a la recaudación y control impositivo. Aunque esto es válido a nivel administración, la aplicación general de la norma lamentablemente no alcanza sólo a los evasores sino que afecta a todas las imposiciones vinculadas a la tenencia o transmisión de capital.

En cuanto a las transacciones inmobiliarias, son de especial interés las modificaciones indicadas en cuanto al valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios y la reducción por el alquiler en el IRPF. En otras palabras, se debe observar con especial atención cómo la Ley afectó:

la compraventa de viviendas
las herencias
donaciones de inmuebles.

La importancia del valor de referencia de Catastro

Desde el comienzo de este año, rige la habilitación de Hacienda para que el valor de referencia de Catastro sea la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir que al comprar, heredar o donar una vivienda usada, el impuesto a pagar se calculará en base a los parámetros establecidos por el organismo desde octubre del año anterior y a partir del 1 de enero del corriente. Esto siempre y cuando el valor de escrituración no sea superior al de Catastro, en cuyo caso será este último la base imponible.

Dicho esto, el valor de referencia catastral se establece aplicando precios promedio de venta por zonas, y factores de minoración cercanos al 0,9%. Según los especialistas en el sector inmobiliario y legal, esto tiene algunas consecuencias negativas para el contribuyente:

Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda (que tendrán que pagar más IRPF), como al que la adquiere.
La norma supone una nueva carga fiscal para el comprador, lo que desincentivará a las personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
El factor de minoración significa una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Esto es insuficiente para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
Los valores de referencia de Catastro tienen una vigencia demasiado extensa, considerando los cambios anuales que pueden ocurrir en el contexto económico (inflacionario, impositivo).
Requiere que el contribuyente impugne y compruebe, mediante una tasación pericial, que el valor de referencia no se corresponde con el que tiene el inmueble.

Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente

A fin de que el contribuyente pueda calcular su propio balance fiscal en operaciones inmobiliarias, recordemos que hay dos formas de impugnar el valor catastral:

Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
Autoliquidar por el valor que se estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores en la administración de la comunidad autónoma correspondiente.

El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio

Como se dijo más arriba, el objetivo de la Ley alcanza tanto la transmisión como la tenencia de un determinado capital o patrimonio. Esto significa que el contribuyente debe tributar al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, así como al declarar la titularidad de un inmueble. De esta manera, el Impuesto sobre el Patrimonio se basa obligatoriamente en el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Ergo: el valor de referencia determinado por Catastro es el parámetro para el ITP o el ISyD. Para aquellos que tuvieran un piso con un valor catastral bajo, es posible que se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?

Un pacto sucesorio es el que se establece cuando un donante transmite su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. En este marco, se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida pero si se vende cinco o más años después.

La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal al recibir reclamos por las presunciones de la norma. El organismo señala que el pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.

Entre los beneficios que se mantienen bajo las condiciones descriptas está el tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Además, quien transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

No obstante, no en todos los lugares de España es posible celebrar estos pactos. Actualmente, sólo es aceptado en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil.

Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones

Aunque suene por demás lógico, la Ley requiere el cumplimiento de los procedimientos normados. En el caso de los propietarios que tienen una propiedad en alquiler, si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración se perderá el beneficio de reducción del 60% impositivo sobre el IRPF.

Por otra parte, los propietarios ya no sólo deberán declarar su existencia sino los ingresos concretos. En la modificación del año pasado, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF indica que la anterior reducción del 60% “sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.

Si quieres seguir al detalle la cuestión impositiva, te recomendamos seguir la lectura con uno de los tantos artículos que publica Oi Real Estate. ¡Recuerda seguir nuestra página para interiorizarte y mantener la actualización en estos temas!

Valor de referencia de Catastro: ¿Qué es?

En Noticias Oi Real Estate

Reclamos y ausencias en las juntas de propietarios

16 agosto, 2022 No hay comentarios

Los problemas en las juntas de propietarios son un tema que atañe a muchos vecinos, particularmente en las grandes ciudades donde los edificios y consorcios abundan. Los hay por el pago de expensas extraordinarias, por los arreglos de espacios comunes, por la presencia de mascotas o por las puertas principales que quedan abiertas, entre tantos otros. Pero legalmente y más allá de las cuestiones coyunturales, la ley ampara las decisiones de las juntas de propietarios siempre que se cumplan las convocatorias para que haya plena representación de los mismos. En la nota de hoy, repasamos los puntos que se deben tener en cuenta a la hora de realizar la convocatoria para una junta, y cuáles son los procedimientos en caso de existir un reclamo al respecto.

En este artículo encontrarás:
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¿Es legal una junta de propietarios sin aviso de convocatoria?
Cómo proceder a la convocatoria de una junta de propietarios
Cómo actuar frente a los reclamos por la ausencia de notificación
¿Qué sucede luego de iniciar el reclamo a la junta de propietarios?

¿Es legal una junta de propietarios sin aviso de convocatoria?

La respuesta es claramente negativa. Las juntas de propietarios se hacen, justamente, para acordar entre los vecinos la resolución de asuntos comunes al consorcio. En ese sentido, la ausencia de citación a una junta puede ser sancionada por los Tribunales con su nulidad y la de sus acuerdos adoptados.

De cualquier manera, la tarea de convocar no es unipersonal. Es decir, le corresponde en primera instancia al presidente de la comunidad, en su calidad de representante y mediador con los diferentes actores. Pero también, por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), puede ser convovada por solicitud de un número de propietarios (art. 16.2). Siempre se deben indicar los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en segunda instancia la convocatoria.

Cómo proceder a la convocatoria de una junta de propietarios

A fin de sortear problemas que puedan surgir en cuanto a la interpretación subjetiva de cuáles son los mejores canales para hacerlo, existen instancias legales previstas para realizar las convocatorias a los vecinos de la comunidad. Puntualmente, la Ley determina tres posibles vías de comunicación, que responden al siguiente orden jerárquico:

Notificación al domicilio designado por el propietario (art. 9.1.h de la LPH). En este sentido, es su obligación informar una dirección postal válida dentro del país “a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”.
Comunicación pública en el piso o local. Esta segunda opción habilita legalmente al ocupante efectivo del lugar cuyo titular es el propietario, a recibir notificaciones dirigidas a este último.
Finalmente, es válida la colocación de citaciones en un tablón de anuncios designado por la comunidad a esos fines y en un lugar determinado. Eso sí, debe colocarse durante al menos tres días naturales previos a la reunión. Dicho canal de comunicación debe además estar ubicado en un lugar visible, y las notificaciones deben contar con toda la información del caso. Específicamente, deben declararse los motivos por los que se procede a esta forma de notificación, fecha y firma de la autoridad responsable de la conunidad.

Estas normas y su jerarquía tienen carácter obligatorio, y en caso de haber reclamos será observado si tuvieron efectivo cumplimiento. En ese sentido, los Tribunales pueden sancionar a las juntas de propietarios si han faltado a la LPH, declarando su nulidad y la de las decisiones tomadas en ella. Pero, en conclusión, en ningún caso puede omitirse, presuponerse o sustituirse por otra formalidad la notificación a los dueños de los pisos.

Cómo actuar frente a los reclamos por la ausencia de notificación

Los propietarios que no hayan sido convocados a una junta, y aún más si en ella se tomaron decisiones con las que no se está de acuerdo, pueden impugnarla legalmente. Para ello se valdrán de la misma LPH, en donde se detallan los procedimientos válidos de convocatoria y sus consecuencias en caso de incumplimiento.

Debe aclararse, empero, que para los Tribunales son igualmente válidos los acuerdos de la comunidad respecto de las vías de comunicación habitual, así como los antecedentes respecto de su efectividad. Esto quiere decir que no tendrá lugar una impugnación si se han cumplido los pasos y plazos legales, o hay responsabilidad del propietario. Por ejemplo, si el dueño del piso ha modificado su dirección de notificaciones y no avisó del cambio al presidente o secretario de la junta. O también en el caso de existir un reclamo por el uso de determinada vía, cuando no han habido quejas previamente y, al contrario, ésta resultó efectiva antes. Estos suelen ser los casos con los correos o las notificaciones en el buzón, que serán validos en las condiciones mencionadas, aunque no se haga un acuse de recibo.

¿Qué sucede luego de iniciar el reclamo a la junta de propietarios?

Luego de iniciado el reclamo, la correspondiente jurisprudencia debe constatar los hechos. En ese camino, un reclamo por la no existencia de una notificación sólo puede ser vehiculizado por su fórmula opuesta. Es decir que le corresponderá a los responsables de convocar a la junta, el demostrar que lo han hecho, por las vías legales aceptadas y acordadas. Si se ha efectuado la citación a través de envío de una carta al buzón, la comunidad de vecinos deberá informar si tal vía de comunicación es la habitual. Lo mismo si viene teniendo resultados positivos respecto de la asistencia a las reuniones por parte de todos los propietarios, en especial del demandante.

No cabe duda, de cualquier manera, que la LPH rige para cuestiones procedimentales que buscan garantizar la representatividad de los miembros de un consorcio. A esos fines, la recomendación es siempre que se intente participar de estas reuniones, y se apele para ello a la responsabilidad de todas las partes. Si este mínimo acuerdo se cumple, se lograrán mejores resoluciones a los problemas comunes, evitando conflictos mayores y generando un buen clima de convivencia.

Si son de su interés estos temas, sugerimos continuar la lectura con la siguiente nota:

Convivir con mascotas en comunidades de propietarios de Madrid

En Área legal

¿Cómo se resuelven las herencias según el Código Civil?

13 agosto, 2022 No hay comentarios

Cuando una persona casada fallece, son momentos sensibles para averiguar sobre trámites y reglamentaciones. Probablemente, ésta sea una de las causas por las cuales se extiende tanto la resolución de las herencias. A fin de preveer esas situaciones, en la nota de hoy, en OI REAL ESTATE, te contamos qué se debe tener en cuenta al fallecer un cónyuge y cuáles son las normas que legislan sobre el tema.

En este artículo encontrarás:
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Las herencias compartidas en el Código Civil
Cómo se dividen las herencias
Resolución de conflictos

Las herencias compartidas en el Código Civil

En el derecho sucesorio común, si la persona fallecida tuvo hijos o descendientes, el viudo tendrá el usufructo del tercio de los derechos hereditarios. Así lo señala el Código Civil (C.C.) en su artículo 834. Allí se aclara, además, que para ello el sobreviviente no debe hallarse separado legalmente o de hecho. En caso de que el fallecido haya hecho un testamento que beneficie a su pareja con una mayor herencia, el tercio referido actúa como mínimo a recibir por el viudo.

Un detalle no menor en este aspecto es cómo influye la edad del sobreviviente en el valor de lo heredado. A mayor edad del viudo el valor del usufructo es menor y si es más joven valdrá más.

Pero existen contemplaciones si acaso el capital es un bien (por ejemplo, una casa), que pueda quedar en manos de los descendientes. Allí, los hijos pueden pagarle al cónyuge viudo su parte del usufructo en la herencia. Esto debe hacerse de mutuo acuerdo y, en su defecto, por virtud de mandato judicial (artículo 839 del C.C.).

Cómo se dividen las herencias

El mismo artículo 839 del C.C. especifica que los herederos pueden sustituir el tercio del usufructo del viudo de tres maneras.

La primera opción es pagarle con dinero en efectivo.
La segunda va por un camino similar pero a debitarse en cuotas, mediante una renta vitalicia.
Finalmente, la tercera opción es entregarle al viudo en propiedad algún bien, liberando entonces la totalidad de la herencia del usufructo que tenía aquél.

Hasta tanto esto no se realice, estarán afectos todos los bienes de la herencia al pago de la parte de usufructo que corresponda al cónyuge.

Esta facultad de conmutación o sustitución con la que se habilita a los herederos, trata de evitar la división del dominio pleno en nuda propiedad y en usufructo. Es una manera de sortear los inconvenientes y riesgos económicos que suelen surgir luego de un fallecimiento en cuanto a la administración y disposición de los bienes que conforman el patrimonio hereditario.

Resolución de conflictos

Aún con las consideraciones dichas previamente, existen caminos para resolver los posibles conflictos que puedan surgir entre los herederos y el cónyuge viudo. Dichos caminos derivan, en rigor, de la interpretación del mismo artículo 839 del C.C. español.

A fin de exponerlo claramente, se infiere de dicho artículo, cómo primera medida, que es de todos los herederos y por mutuo acuerdo la elección de la forma de satisfacer la parte de la herencia que corresponde al viudo. En ese sentido, y como segunda medida, no puede el cónyuge exigir una forma específica subsidiaria de pago. De considerar de su conveniencia algún tipo de modalidad, deberá negociarla con los demás herederos.

Si la negociación no llegara a resultados satisfactorios para las partes, recién entonces se aplicaría el recurso a la autoridad judicial. La función de la justicia en este caso, consistiría en solicitar el acuerdo y los argumentos de los herederos. No obstante ello, para que se modifique la forma específica de pago elegida, debe demostrarse que el modo de satisfacción postulado por el heredero hace ilusorio el derecho del cónyuge.

Para evitar llegar a esta instancia, que además de estirar los plazos de resolución suele generar algunas rispideces y, por supuesto, costes administrativos, se sugiere establecer acuerdos previos por rigurosa unanimidad. Si se prevé que eso no será posible, existen procedimientos legales que pueden resolver el tema de las herencias antes de que ocurra un fallecimiento. Por ejemplo, se pueden realizar donaciones en vida, lo cual incluye no solo el derecho sobre un capital ya adquirido sino también la posibilidad de compensar previamente y con dinero la adquisición de bienes.

Si te han interesado estos temas te sugerimos continuar la lectura con la siguiente nota:

Qué es la venta de los derechos hereditarios

En Noticias Oi Real Estate

Multas por incumplir con el Plan de ahorro energético

11 agosto, 2022 No hay comentarios

La reducción en la provisión del gas derivada del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania fue la causa determinante para que el Gobierno aprobara un Plan de ahorro energético. Su objetivo es disminuir el consumo para prevenir su escasez de cara a los meses más fríos. Sin embargo, se argumenta también el cuidado del ambiente. Las multas por no cumplir la nueva normativa van desde los 60.000 hasta los 100 millones de euros. En esta nota repasamos los puntos más importantes del Plan y sus requisitos para cada tipo de consumidor.

En este artículo encontrarás:
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El Plan de ahorro energético
Dónde se aplican las nuevas medidas
Cuáles son las sanciones por no cumplir con el Plan de ahorro energético
El valor de las multas

El Plan de ahorro energético

Desde esta semana empiezan a correr las disposiciones adoptadas en el Plan de ahorro y eficiencia energética, exigible a todas comunidades autónomas. Las medidas buscan acordar criterios en el uso de fuentes de energía, en especial para los grandes consumidores. Algunas incluso, se podría decir que formalizan cuestiones del sentido común. Entre las primeras, se establece un límite en las temperaturas de calefacción y aire acondicionado. O, en cuestión de horarios, se indica que los escaparates y edificios públicos desocupados se apaguen a partir de las 22:00 hs. Por las segundas, se obliga a mantener las puertas de los establecimientos cerradas para evitar que el frío o el calor se escape.

Considerando que algunas instituciones deberán realizar obras de mejora energética en sus edificios, se habilitó además a las administraciones públicas a realizar contrataciones de urgencia. Dichas obras pueden estar relacionadas al mejoramiento de equipos pero también de espacios. Recordemos que como parte de las medidas implementadas, habrá lugares en donde convivan funciones restringidas y otras que no. En ese aspecto, deberá existir una separación física entre el inmueble y los locales contiguos que sí estén obligados a mantener las condiciones legisladas.

El objetivo de las contrataciones de urgencia es que todos los inmuebles cumplan a la brevedad con los requisitos técnicos del Real Decreto Ley. Con esta finalidad, los contratos sobre obras, suministros o servicios que deban realizar las entidades públicas serán -en el marco de urgencia declarado-, más flexibles. No obstante, se preveen requisitos para controlarlos, teniendo en cuenta que deberán ejecutarse en un plazo inferior a un mes desde la fecha de formalización.

Dónde se aplican las nuevas medidas

Como se dijo anteriormente, la implementación del Plan está prevista particularmente para acordar pautas de uso de la energía en grandes consumidores. Sin embargo, no se aplicarán las mismas restricciones en un edificio público que en un hospital, por ejemplo. En efecto, están exentos de cumplir las medidas aquellos lugares que requieren mantener condiciones ambientales especiales. Lo mismo sucede con los que ya disponen de una normativa específica de uso de la energía. Este es el caso de los hospitales, centros de formación, peluquerías, gimnasios, medios de transporte (aviones, trenes y barcos), cocinas de restaurantes o habitaciones de hotel, entre otros.

Fuera de estas excepciones, las medidas están destinadas en general a los edificios públicos, locales comerciales y hosteleros, grandes almacenes, infraestructuras de transporte (aeropuertos y estaciones de tren y autobús), espacios culturales y zonas comunes de los hoteles. En estos lugares se limita a 27 grados la temperatura del aire acondicionado en verano y a 19 grados la temperatura de la calefacción en invierno.

Cuáles son las sanciones por no cumplir con el Plan de ahorro energético

Aunque la Ley no establece mecanismos directos de control, se espera que los propios agentes y organismos de la autoridad sean los encargados de revisar su cumplimiento. En ese sentido, estarán habilitados para denunciar los hechos o situaciones que infrinjan la Ley e iniciar el expediente para dar curso a la correspondiente sanción. Es decir que sí está establecida una serie de multas para todos aquellos comercios, empresas o comunidades autónomas que se nieguen a acatar la normativa. Las obligaciones se remiten al Real Decreto 1027/2007 por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), y al régimen sancionador establecido en los artículos del 30 al 38 de la Ley de Industria 21/1992. Con ello, se faculta a los organismos reguladores de estos campos para controlar o aplicar el uso eficiente de la energía.

El valor de las multas

Determinados los marcos legales de regulación, resta recordar cuáles serán las multas y los hechos factibles de ser sancionados. Según la Ley de Industria las infracciones pueden ser leves (multas de hasta 60.000 euros), graves (hasta 6.000.000 de euros) o muy graves (hasta 100 millones de euros).

Se consideran infracciones leves:

– La desobediencia a los requerimientos o medidas cautelares formuladas por la autoridad competente;

– La falta de colaboración con la Administración;

– La ocultación de información en las labores de inspección.

Se consideran acciones graves:

– Ocultar o alterar datos;

– Expedir certificados o informes que no se ajusten a la realidad;

– Quebrantar los dictámenes de las autoridades.

Finalmente, serán penadas como muy graves las faltas que impliquen el incumplimiento doloso de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidos en la normativa industrial. En otras palabras, que se incurra en acciones que deriven en un riesgo o daño severo para las personas, los objetos, la flora y fauna o el medioambiente.

Si requieres más información sobre estos temas, recomendamos remitirse al Real Decreto Ley por el que se aplica el nuevo Plan de ahorro y eficiencia energética o seguir las noticias en nuestro blog.

Te invitamos mientras tanto a continuar tu lectura con la siguiente nota:

Claves para el ahorro energético

En Comprar

Cada vez hay más herencias y donaciones en España

10 agosto, 2022 No hay comentarios

Prácticamente 200.000 viviendas fueron heredadas y otras 25.000 donadas en vida durante 2021. Así lo indican los números del INE, al relevar este tipo de operaciones inmobiliarias. Todo parece indicar, además, que el presente año se mantendrá esta tendencia y que incluso se presentan alternativas para facilitar los trámites de transmisión de viviendas. En esta nota, te contamos qué significan las estadísticas actuales en España en relación a herencias y donaciones, así como sus posibles causas y derivaciones.

En este artículo encontrarás:
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Los números y sus posibles causas
Qué tributan las herencias y donaciones en España
Donaciones en España ¿sólo de viviendas?
Cuánto se dona y a quiénes

Los números y sus posibles causas

El 2021 marcó una tendencia particular en cuanto a las operaciones inmobiliarias: se realizó la mayor cantidad de transacciones de viviendas por herencia o donación. Esto es así, al menos desde que el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) empezó a relevar estos datos, en 2008. Las cifras del organismo oficial indican que se registraron 198.939 casas heredadas y 25.062 donadas. En lo que va de este año, hasta mayo de 2022 se han realizado 66.552 transmisiones por herencia y 9.370 por donación.

Los especialistas en el sector consideran que una de las posibles causas del aumento de estas transacciones está vinculada a la pandemia por el COVID-19. La crisis sanitaria y los altos índices de mortalidad marcados por la enfermedad podrían haber impactado en la necesidad de resolver qué hacer con propiedades que quedaban vacías. En ese camino, las donaciones en vida son una solución para preveer o adelantar los trámites pertinentes. No obstante estas causas relativamente subjetivas, también se cree que influyó el aumento sobre el impuesto de sucesiones y donaciones en las comunidades donde existen mayores bonificaciones.

Qué tributan las herencias y donaciones en España

Sobre las herencias y donaciones recaen tres impuestos que es preciso conocer para analizar cuál es la mejor opción, en caso de poder preveer la transmisión de una vivienda.

El principal tributo a Hacienda es el de la renta. En el caso de las herencias, no se paga la posible ganancia patrimonial, es decir, la derivada de restar el valor de adquisición al valor de transmisión. Si lo que se dona es una vivienda habitual, el impuesto recae por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado en el momento de realizar la donación. No obstante, no se pagará rentas en el caso de las operaciones realizadas por donantes que tengan 65 años o más.

El impuesto sobre sucesiones, por su parte, tiene bonificaciones para quienes lo pagan, es decir, los herederos. En la normativa estatal, la reducción es de hasta el 95%, aunque existen otras reducciones según sea el parentesco entre el causante y los herederos. Estos beneficios fiscales no se aplican si la vivienda se adquiere por donación.

En tercera instancia, las herencias y donaciones también están afectadas por el tributo al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal). Aquí cada comunidad o municipio tiene ordenanzas específicas, ya que en algunos ayuntamientos no se aplican determinados impuestos o no hay reguladas bonificaciones. En casos puede llegar a bonificarse hasta el 95% de la cuota, pero en general, la herencia sigue siendo más ventajosa que la donación.

Donaciones en España ¿sólo de viviendas?

Como alternativa a las situaciones anteriores, según los despachos de abogados dedicados al tema, en nuestro país han resurgido otras prácticas de donación entre familiares. Se trata, mayormente, de la que realizan los padres a los hijos para ayudar en la compra de la vivienda. Es decir que la donación es directamente el dinero, operación legal sobre la cual varias CCAA tienen establecidos beneficios fiscales.

Este tipo de donación destinada a la compra de primera vivienda habitual está gravada únicamente por el impuesto de donaciones que deberá pagar el donatario. Pero dicho pago se realiza en caso de superar determinados límites hasta los que se accede a la bonificación, aunque siempre debe declararse lo donado. De no registrar este paso, la Administración tributaria podrá considerar lo recibido como una ganancia patrimonial no justificada sujeta al IRPF exigible entonces al donatario. Además, para poder aplicar los beneficios fiscales, la donación debe estar formalizada en escritura pública ante notario y debe cumplir con los costes y requisitos legalmente establecidos.

Cuánto se dona y a quiénes

Normalmente, estas operaciones colaboran con la parte inicial del proceso de compra. Sin embargo, siempre ayuda a completar los ahorros o primeros ingresos de jóvenes que todavía no son titulares de ninguna propiedad. Una variante que se da en estas donaciones en España es que al residir aquí jóvenes extranjeros, reciben el dinero de sus padres. Aunque también se da el caso inverso de españoles que tienen hijos y donan el dinero para compras en el exterior.

En promedio se suele donar entre 50.000 y 150.000 euros, pero las operaciones pueden superar estas cifras cuando son más altas las bonificaciones establecidas en la comunidad pertinente. En este sentido Madrid ofrece el panorama más ventajoso, ya que en las donaciones favorables al cónyuge, hijos, nietos o hermanos se bonifica el 100%. Aquí el máximo es de 250.000 euros, siempre que el presupuesto se ejecute en el plazo de un año a la compra de una primera vivienda. Similar es la reglamentación en Cataluña, donde se bonifica el 95% del valor del importe donado, pero con una reducción máxima de 60.000 euros. En este caso se contemplan otros límites, como el otorgado a los donatarios con algún grado de discapacidad, para quienes el monto se duplica.

Sigue leyendo más sobre estos temas en la siguiente nota de nuestra página:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Cataluña

En Comprar

Todos los precios en alza, también los de las viviendas

9 agosto, 2022 No hay comentarios

Los precios de las viviendas mantienen su tendencia alcista. Los datos demuestran que el incremento se da tanto desde el último mes medido como en parámetros interanuales. En este último caso, además, hay zonas en donde el aumento roza el 10%. En Oi Real Estate te contamos dónde es que se notan más los precios en alza y qué espera el sector inmobiliario para los próximos meses.

En este artículo encontrarás:
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La oferta es limitada, pero los precios siguen en alza
A cuánto trepó el valor de la vivienda en el último año
Los precios están en alza, pero podrían estar aún más altos
Proyecciones a futuro

La oferta es limitada, pero los precios siguen en alza

Los aumentos de precios en el sector inmobiliario no sorprenden realmente a los especialistas. La tendencia alcista viene produciéndose hace bastante tiempo, con alguna salvedad durante el período de pandemia, debido a las restricciones y el estancamiento económico general.

Si se toma como parámetro la variación entre junio y julio de este año, el encarecimiento de la vivienda nueva y usada alcanzó el 0,9%. Pero ese es el valor promedio para todo el país. Si se analiza dicho incremento por zona, los porcentajes varían ligeramente.

Visto de un mes a otro, por ejemplo, el mayor incremento de precios se dio en las áreas metropolitanas, Allí, la diferencia de valores entre junio y julio es de un 1% en el último mes. Un poco más abajo que el promedio se ubican los números de las capitales y grandes urbes, que registraron un alza mensual del 0,6%. Pero en casos como los de las Islas Baleares o las Islas Canarias, en donde se evidenció más rápidamente la recuperación pospandemia, los precios subieron apenas un 0,1% durante el último mes.

A cuánto trepó el valor de la vivienda en el último año

Los valores interanuales reflejan un panorama similar al que expone la comparación entre las medidas tomadas en los últimos dos meses. En términos generales, adquirir una vivienda en 2021 podía costar aproximadamente entre un 4% y un 10% menos que en 2022, dependiendo de la zona. En concreto, los valores de la vivienda nueva y usada en España se incrementaron en promedio un 8,9% con respecto a julio del año pasado.

Bajo el mismo criterio, si se analiza el aumento interanual de las casas en las áreas metropolitanas, se encuentran los costes más altos, que promedian un incremento del 9,7%. Le siguen a este porcentaje las subidas ocurridas en las localidades más pequeñas del interior del país y de la costa atlántica. Allí el encarecimiento interanual de la vivienda trepó al 9,4%. Por su parte, en las capitales y grandes urbes se registró un alza un poco menor, significando un 8,2% de aumento en 2022 con respecto a 2021.

Finalmente, como se decía más arriba, no es del todo sorprendente que en las Islas se haya registrado el menor aumento en comparación con la media nacional. Tanto en Baleares como en Canarias, los precios se mantuvieron relativamente estables, y más aún en relación a los primeros meses del año. En concreto, su incremento interanual fue de tan solo el 4% en los precios de las viviendas.

Los precios están en alza, pero podrían estar aún más altos

Según la empresa Tinsa, referente internacional en valoraciones de inmuebles para múltiples finalidades, los precios de las viviendas han sabido estar más altos. En la época de la burbuja inmobiliaria de 2007, indican, los precios máximos registrados superaron largamente los porcentajes interanuales hasta aquí mencionados. En efecto, si la variación promedio entre 2021 y 2022 fue cercana al 10%, al comparar los precios actuales con los del 2007 habría que aumentarlos una media de poco más del 20%. Por ejemplo, para equiparar el precio expuesto en las Islas con el de aquél entonces habría que aumentarlo un 12,2%. Y ese sería el menor de los incrementos. En las capitales y grandes ciudades las viviendas están todavía un 19,3% más baratas que los máximos históricos. Pero donde más se evidencia el descenso (relativo) de precios es en la costa mediterránea y en el resto de los municipios del interior. En el primer caso, la caída acumulada es del 31,8%, y en el segundo se acerca al 30,4%.

Proyecciones a futuro

Ciertamente, esta última comparación se hace con respecto a una situación bastante extrema. En ese sentido, cabe remarcar que los contextos y condiciones que elevaron en su momento los valores de las casas ya no son los mismos. No obstante ello, algunos especialistas en el sector creen que, lejos de seguir aumentando los precios puede que a futuro haya algún tipo de desaceleración en el mercado.

Todos los precios aumentan, es cierto, pero en el último mes han habido cambios en el sector económico-financiero internacional que lógicamente impactan sobre las transacciones inmobiliarias. Específicamente, el aumento porcentual de tipos de interés anunciado por el Banco Central Europeo muy probablemente desaliente la concesión de hipotecas. Al estar más caros los préstamos y más rígidos los requisitos para otorgarlos por parte de los bancos, los potenciales propietarios pensarán dos veces si les conviene invertir su dinero en este momento.

En cualquier caso, siempre es positivo considerar el diagnóstico de los profesionales en el área. Dicho lo cual, si te encuentras en situación de adquirir una vivienda y no tienes mucho margen para esperar lo que ocurrirá en los próximos meses, en Oi Real Estate podemos ayudarte a conseguir la mejor propuesta, adaptada a tus necesidades y tu presupuesto. ¡No dudes en consultarnos!

Si te ha interesado este artículo te invitamos a leer además, la siguiente nota:

Burbuja inmobiliaria 2022: pronostican enfriamiento de precios

En Comprar

Compraventas: los datos el INE en el primer semestre

8 agosto, 2022 No hay comentarios

El impulso de compraventas de viviendas pospandemia le gana a la recesión económica. Así lo indican los datos del INE, según los cuales creció el número de operaciones en junio, en comparación con el de 2021. Los datos corroboran algunos diagnósticos, pero aún hay que seguir atentamentre su evolución en los próximos meses. En la nota de hoy te contamos cómo se encuentra el ejercicio de compraventas en España, y qué significan los nuevos números del INE para el sector.

En este artículo encontrarás:
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Lo que dicen las estadísticas
Compraventas de junio sobre el Mediterráneo, en alza
La comparación entre las compraventas de 2021 y 2022
Un diagnóstico abierto

Lo que dicen las estadísticas

El Instituto Nacional de Estadística (INE) dió a conocer recientemente los datos sobre el número de compraventas ocurridas en el mes de junio en España. Concretamente, el aumento interanual fue de 7,1%. A pesar de esto, algunos expertos señalan que el resto del año estará marcado por una desaceleración en las ventas. De hecho, las cifras de junio son un 8,7% más bajas que las de mayo de este mismo año. Otros, en cambio, infieren que estos números pueden deberse a que la comparación se da sobre el inicio del verano, mes en el que suele haber menos operaciones inmobiliarias.

En cualquier caso, el análisis detallado también muestra la diversidad en cuanto a cómo han sido afectadas las comunidades autónomas. En ese sentido, la costa este del país ha sido la más beneficiada.

Compraventas de junio sobre el Mediterráneo, en alza

No es sorpresa a esta altura del año, que las ciudades con mayor demanda de viviendas estén prácticamente excluidas en cuanto a las que han aumentado las ventas en los últimos meses. El INE muestra que, observadas por comunidad y cada cien mil habitantes, las tres CCAA que tuvieron un número más alto de compraventas en junio han sido la Comunitad Valenciana (con 222 operaciones), Andalucía (con 185) y Murcia (184).

Como si la oposición geográfica se correspondiera con la de las estadísticas, el mayor aumento de ventas en el sureste del país contrasta con el más leve del noroeste. En efecto, los menores incrementos se dieron en las comunidades de País Vasco, Extremadura y Galicia, en ese orden. La comunidad vasca realizó 121 compraventas por cada cien mil habitantes y un poco más abajo en la lista, Extremadura, cifró las ventas en 99, siguiendo el mismo criterio. Finalmente, Galicia mostró 77 transacciones realizadas cada cien mil habitantes.

La comparación entre las compraventas de 2021 y 2022

Los datos anunciados por el INE respecto de la variación interanual en los números del mercado inmobiliario muestran un mapa bastante diferente al anterior. Aquí, la mayor tendencia al alza se dio en las Islas Canarias y en las comunidades de Asturias y Cantabria, en el norte. En el primer caso el mayor crecimiento en las compraventas de viviendas comparando junio de 2022 con el de 2021 fue del 42,5%. Por su parte, en las mencionadas regiones del norte el crecimiento fue similar, del 38,3% y del 37,3%, en ese orden.

Sin embargo, fue también en el norte donde se evidenciaron las menores variaciones interanuales. Como se señalaba anteriormente, también en estos términos fueron las menos beneficiadas las comunidades de Extremadura y el País Vasco. La primera sólo aumentó el 4,7% y el segundo, un 1%. No obstante, estos no fueron los peores números. Allí donde convergen varias causas que aumentan la demanda y no la oferta, el porcentaje fue directamente negativo. En Madrid, por ejemplo, las compraventas en junio 2022 fueron 6,3% inferiores a las de 2021.

Un diagnóstico abierto

La información observada en las estadísticas todavía es insuficiente para diagnosticar el panorama global interanual, más allá del primer semestre. Y aún cuando se obtengan todos los datos del 2022, la gran diferencia de contextos y condiciones con respecto al año pasado relativizará, seguramente, las conclusiones sobre tendencias al declive o el alza en las operaciones inmobiliarias.

Se debería considerar que si el 2021 estuvo signado por la crisis sanitaria, el 2022 está marcado por el aumento de precios y energía. O que si los primeros seis meses del año pasado estaban aún signados por las restricciones en cuanto a la circulación, en estos últimos meses volvieron a verse las inversiones extranjeras. Pero también cambiaron los hábitos. El teletrabajo para muchas personas ya es una elección y la búsqueda de una casa ahora coincide con la de un espacio laboral. Y tampoco hay que olvidar el ajuste impositivo en la administración pública -que encarece el mantenimiento de un hogar-, la restricción en los préstamos hipotecarios por el aumento de tipos del BCE, o la modificación de leyes como la Ley de Viviendas.

En este sentido es que aún no se arriesgan con certeza ni los diagnósticos sobre el primer semestre, ni las proyecciones sobre los meses que vendrán. Pero ciertamente, los números del INE dan fundamento a algunas tendencias que ya se venían pronosticando, así como organiza la información que dará base a los próximos análisis. Para tener alguna seguridad con respecto a si las variaciones que se han observado en el mercado hasta ahora, serán transitorias, permanentes o estacionales será sensato esperar, al menos, al panorama de septiembre.

En Oi Real Estate actualizamos los análisis todos los meses a través de nuestro Boletín de Noticias, así que ¡no olvides consultarlo! Mientras tanto, te invitamos a leer notas relacionadas a estos temas, como el siguiente artículo:

Las ventas de viviendas de playa están impulsadas por la pandemia y el auge del teletrabajo

En Comprar

Cómo pasar del alquiler a la compra de una vivienda

5 agosto, 2022 No hay comentarios

Pasar de tener un contrato de alquiler a la compra de una vivienda es un proyecto deseable para todo aquel que busque tener un techo propio sin renunciar a un porcentaje de los ingresos mensuales por tiempo indefinido. Lamentablemente, la posibilidad de alquilar y ahorrar a la misma vez, no está al alcance de todos. La inestabilidad económica que deviene del aumento de precios y modifica las cuentas domésticas, sumada a la restricción de préstamos hipotecarios, tampoco facilitan el panorama. Sin embargo, muchas veces la necesidad de vender un piso y la urgencia de comprarlo suman voluntades y abren camino a otras posibilidades. En la nota de hoy te contamos qué se debe tener en cuenta al coordinar entre dueño e inquilino un contrato para pasar del alquiler a la compra de un piso.

En este artículo encontrarás:
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El primer paso es tener una buena relación entre las partes
Qué significa pasar del alquiler a la compra de un piso
El mismo interés pero la propiedad es una sola
Los costes de pasar de un contrato de alquiler al de compra o venta

El primer paso es tener una buena relación entre las partes

Tanto para quien alquila como para el dueño de la propiedad, es siempre un gran valor tener una buena relación en donde se respete tanto la vivienda como los derechos y obligaciones de cada parte. Pero muchas de estas cuestiones exceden las formalidades del contrato, al toparse con situaciones que normalmente no quedan “negro sobre blanco”. Una de las más usuales tiene que ver con quién se hace cargo de un arreglo, o los usos de espacios comunes en un edificio. El punto central aquí es establecer, más que un contrato, una relación de confianza y cordialidad que permita luego un acuerdo o negociación sobre cualquier tipo de incidencia.

Las buenas relaciones entre inquilino y propietario pueden, con el tiempo y dadas las necesidades de cada uno, derivar en buenos negocios para las partes. En ese marco la ya no tan común idea de proponer comprar un piso que se está alquilando, puede ser muy beneficioso. Para ello suelen utilizarse, en parte, las cuotas pagadas mensualmente, y así resultar una operación rentable en los contextos económicos que nos toca atravesar.

Qué significa pasar del alquiler a la compra de un piso

En términos generales esta idea consiste en hacer un nuevo tipo de contrato, con lo cual deberá contar con la asesoría legal y administrativa correspondiente. De esta manera, el documento reflejará el compromiso entre las partes de vender la propiedad en un precio estipulado y un tiempo concreto. Lo ideal es que ese acuerdo derive de la necesidad y conveniencia de los firmantes, antes que como una “oferta” a priori del propietario. Esto es básicamente porque en este tipo de contratos la mayor responsabilidad recae sobre el dueño, mientras que el comprador tiene la posibilidad de ejercer o no su opción de compra en las condiciones pactadas.

Considerando esto, el establecer un contrato de compra a futuro que deviene de un alquiler es una gran alternativa en los casos en que:

– El inquilino quiere comprar, pero necesita tener la certeza de que se le “reservará” la vivienda, hasta tanto acomode sus finanzas y garantice el pago;

– El propietario quiere deshacerse del inmueble pero no tiene urgancia en recibir todo el dinero junto, aunque sí de recibirlo de manera constante, o en determinada divisa o condiciones.

El mismo interés pero la propiedad es una sola

Los puntos mencionados dan cuenta de lo esencial que es que converjan los intereses del inquilino con los del propietario. Dadas las condiciones, lo habitual es pactar, como parte de la venta, que cierta cantidad de las rentas sea incluido en el valor del piso. Esto implica, por un lado, que el propietario accede a la venta pero a un inquilino del que puede asegurarse que continuará con el arrendamiento. La complejidad aquí surge porque, de alguna manera, se vende “por partes”, un capital que es entero e indivisible en estas condiciones. Es decir, que no se trata de repartir una herencia ni compartir una casa, sino de trasladar la titularidad de una propiedad de una persona a otra.

Lo que varía en este caso, respecto de una venta habitual es que los plazos se vuelven más laxos. Sin embargo, esto no debe ser un impedimento, sino un llamado de atención para que todo el proceso garantice transparencia y seguridad para ambas partes. De allí que, lógicamentee, la segunda recomendación sea dirigirse a profesionales que puedan asesorarles al respecto, y notarios de confianza que puedan redactar y conservar perfectamente el contrato.

Los costes de pasar de un contrato de alquiler al de compra o venta

Hay en todo el proceso una posible modificación del rol del propietario en cuanto a su responsabilidad frente a Hacienda. Concretamente, para el organismo público no es lo mismo que el contribuyente esté percibiendo una ganancia en base a un capital que alquila a que si busca deshacerse de él. Y por supuesto, está luego la modificación de la titularidad y con ello, el traslado de las responsabilidades impositivas de una persona a la otra.

Sobre el primer caso existe un coste fiscal de la opción de compra, si se acuerda como parte del contrato el pago de una «prima». Esto significaría que se exige un pago diferencial a cambio de dar la posibilidad al arrendatario de comprar en las condiciones pactadas dentro de un tiempo concreto. Por ese importe “extra” el fisco infiere que el arrendador percibe una ganancia patrimonial y eso impacta directamente a su base imponible del IRPF. Esto, sumado a lo que se tributa por beneficiarse de los rendimientos del capital inmobiliario.

Ahora bien, una vez que el inquilino accede a la opción de compra, el proceso adquiere las mismas cargas que cualquier compraventa. Dicho en otras palabras, las partes la declararán como parte de su balanza patrimonial, sea negativa o positiva, y tributarán en base a ello.

Por todo esto es indispensable que queden bien claros los términos del contrato, en especial los plazos en los que se espera que se cumplan tanto los pagos como los cambios de titularidad y el proceso final de venta. Para ello, inisitimos, recuerde siempre consultar con profesionales en el tema que puedan asesorarlo para obtener un buen acuerdo, pero sobre todo, seguro y transparente.

Lo invitamos a leer más sobre estos temas en el artículo “Compra o alquiler de un piso: ¿Qué es mejor?”:

Compra o alquiler de un piso: ¿Qué es mejor?

En Blockchain

Las criptomonedas también tributan

4 agosto, 2022 No hay comentarios

Así lo dispuso el Ministerio de Hacienda, a través de la Subdirección General de Operaciones Financieras, al considerar a las criptomonedas como bienes inmateriales. En tanto tales, las monedas virtuales, al ser aceptadas como medio de cambio pueden ser transferidas, almacenadas o negociadas electrónicamente. En otras palabras, si bien no son respaldadas por bancos, ni asociadas a una moneda legal, son fuente de ahorro y por ende, pagan ganancias. Esto es así, en principio, para evitar que las criptomonedas se conviertan en un sistema paralelo de valores y en ese camino, Hacienda aplica el marco legal de prevención del blanqueo de capitales.

En esta entrada te contamos los alcances y limitaciones de la normativa aplicada a las criptomonedas y en qué consiste la resolución de Hacienda al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Qué son las criptomonedas para Hacienda
Pasos para calcular el impuesto a las criptomonedas
El rigor administrativo: cómo se declaran las monedas virtuales
La incorporación de las criptomonedas a los sistemas tradicionales

Qué son las criptomonedas para Hacienda

Si bien las criptomonedas no forman parte del sistema económico financiero de ningún país, se sabe que significan un valor de cambio para muchas personas. Como tales, las monedas virtuales circulan con un “precio” acordado que, además, se cotiza. Por ello, desde el Ministerio de Hacienda consideran que las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas en las transmisiones de las criptomonedas son renta del ahorro. En ese camino, son susceptibles de incluirse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Y no sólo eso. La resolución emitida al respecto indica que tales operaciones se toman como rendimientos del capital mobiliario, con un tipo de entre el 19 % y el 26 %.

De esta manera, la Subdirección General de Operaciones Financieras, dependiente del Ministerio de Hacienda, sienta las bases para regular las monedas virtuales en el futuro. Por un lado, establece que todos los movivientos generados con el ellas son objeto de ahorro. Así es que deben ser declaradas e integradas al sistema de compensación económico impositivo.

No obstante ello, no siempre se compran criptomonedas a los fines de capitalizar bienes, lo cual genera aún cuestionamientos sobre la adopción de esta norma. Los argumentos en torno a esta crítica refieren a algo que cada vez va tomando mayor fuerza, que es el uso de la moneda virtual como parte del desarrollo de una actividad económica. En esos casos, aquella representa virtualmente un dinero circulante en el mercado y debería tributar entonces en la base imponible general del IRPF. Esta situación es diferente a lo señalado por Hacienda respecto del ahorro, cuyo fin no es que siga generando divisas o potenciando una actividad económica sino simplemente la preservación de un capital privado.

Pasos para calcular el impuesto a las criptomonedas

Cuando las criptomonedas son transmitidas o convertidas en dinero, cada una de ellas debe calcularse en forma independiente, respetando el orden de su adquisición. Es decir que en el caso de realizar ventas parciales de monedas adquiridas en diferentes momentos, debe considerarse el valor de las obtenidas en primer lugar. Con esos parámetros, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales de criptomonedas será la diferencia entre su valor de adquisición y el de transmisión.

Para definir el valor de la adquisición debe sumarse:

– el importe real por el que se realizó la adquisición;

– el coste de las inversiones en los bienes adquiridos;

– los gastos y tributos inherentes a la adquisición (sin los intereses).

Por su parte, el valor de transmisión será el equivalente a:

– el importe real por el que se vende o transmite la moneda; menos

– los gastos y tributos correspondientes a la venta.

Si este cálculo arrojara un saldo negativo para el contribuyente, Hacienda habilita a su compensación en los cuatro ejercicios siguientes de la renta con las ganancias en concepto de transmisión de otros elementos patrimoniales.

El rigor administrativo: cómo se declaran las monedas virtuales

Una de las características de las monedas virtuales es que, aún sin ser esa la intención del contribuyente, su circulación “escapa” en algunos aspectos a los sistemas formales de registro. De allí que sea necesario también adaptarlas a un marco legal administrativo existente para definir el aspecto procedimental correcto. En ese sentido, el Ministerio de Hacienda encontró en la Ley General Tributaria la base de sus fundamentos. Allí se deriva la responsabilidad al contribuyente de justificar las operaciones financieras que realice en tanto rentas, gastos, ingresos, reducciones y deducciones que deban constar en sus declaraciones.

Por otra parte es válido recordar que las monedas virtuales también deberán tributar en Patrimonio y en Sucesiones y Donaciones, si acaso ha sido esa la vía de transmisión, y siempre que se cumplan los requisitos establecidos para ello.

La incorporación de las criptomonedas a los sistemas tradicionales

Todas las reglamentaciones adoptadas y adaptadas por Hacienda dan cuenta del cada vez mayor reconocimiento que se le otorga a las criptomonedas. Ya no se discute o critica su existencia sino que, al contrario, se modifican las herramientas para incluirlas dentro de los formularios habituales. Ejemplo de ello es lo que ha hecho la Agencia Tributaria, que a partir de este año incluyó en el modelo del IRPF un apartado donde se declaran los saldos de monedas virtuales. Hasta ahora, los mismos debían incluirse en un apartado genérico de bienes y derechos de contenido económico.

Los temas vinculados a las bitcoin o criptomonedas seguirán definitivamente generando controversias y acuerdos mientras se busque incorporarlas a los sistemas financieros tradicionales. Si te interesan estos temas puedes seguirlo en nuestro blog, en donde periódicamente obtendrás información actualizada sobre el mundo de las monedas virtuales, sus ventajas y sus normas.