Se comienza a transitar la segunda mitad de diciembre y el mercado inmobiliario, que nunca duerme, arriesga predicciones para el año entrante. Entre la demanda y la oferta sujetas a un contexto cambiante y en parte imprevisible, las opiniones marcan tendencias pero no certidumbres. Factores como las dificultades para alquilar o la poca opción en obra nueva, favorecen la búsqueda de vivienda de segunda mano. Los precios del mercado de compraventa registran subidas poco elevadas pero no abandonan esa inercia. Mientras tanto, las estadísticas se leen en uno y otro sentido y algunos expertos ya buscan “momentos de equilibrio” en 2024. En la nota de hoy, repasamos algunas proyecciones para la demanda y la oferta de casas en 2023.
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Los precios según las estadísticas e informes
El Instituto Nacional de Estadística (INE), ya lo venía advirtiendo con sus estadísticas. Luego de un comienzo de año en el que parecía que los precios de la vivienda iban a aumentar de manera pareja, el tercer trimestre arrojó los datos de la ralentización. Entre enero y marzo los valores de las casas mostraron subidas medias del 8,5%, lo que marcaba el mayor incremento registrado desde septiembre de 2007. En el segundo trimestre dicho alza bajó un poco (8%). Pero en la segunda mitad del 2022 ya empezó a notarse la recesión: apenas hubo un incremento del 1,7%. En la comparación interanual esto no preocupó mucho, ya que desde esa perspectiva los precios igual ascendieron un 7,6%.
Analizando estas cifras es lógico concluir que la tendencia es desalentadora respecto de la rentabilidad de las casas. La tasadora Tinsa, de hecho, marcó para los primeros meses del último trimestre resultados semejantes. De octubre a noviembre, el precio de la vivienda bajó un 1,1%, cinco décimas menos.
La cada vez mayor dificultad en adquirir préstamos hipotecarios es lo que viene favoreciendo el apresuramiento en concretar las compraventas. Con las crecientes subidas en los tipos de interés, quienes tuvieran ahorros o posibilidades de compensar los créditos se han lanzado a aprovechar las ofertas del mercado. No obstante, esa posibilidad también llegó a ralentizarse. En ese camino, la puja entre la demanda y la oferta se ve agravada porque esta última también se encuentra en baja. Desde el portal Fotocasa, indican que la oferta de vivienda se redujo más de un 35% con respecto al año anterior. Sumando este dato al panorama planteado, desde dicho portal estiman que hay que esperar al año entrante para percibir una corrección en los valores. En ningún caso, igualmente, se esperan bajas en los precios.
Cómo entra el alquiler en la puja entre la demanda y la oferta de vivienda
La mencionada subida en los tipos de interés claramente reduce la capacidad de financiar la compra de vivienda. En el último mes, la cada vez menor capacidad de endeudamiento de las familias había evidenciado graves problemas para acceder a los préstamos. En concreto, según un informe de Idealista, la tasa de esfuerzo financiero que en promedio deben dedicar hoy los grupos familiares es de un 23,5% de los ingresos. El año pasado esa tasa representaba el 20,1%, lo que aún estando relativamente cerca del tercio recomendado para aprobar cualquier hipoteca, significaba un margen más accesible. Además, hay que tener en cuenta que ese promedio tiende a aumentar cuando se trata comprar piso en las grandes ciudades y capitales. En Barcelona, San Sebastián, Madrid y Bilbao, la tasa de esfuerzo resulta superior al tercio de muchos ingresos familiares.
En dicho marco, la presión sobre los alquileres aumenta ya que para muchos se convierten en la única opción para emnaciparse. Para otros, quedarse en el hogar familiar termina siendo la opción por decantación, esperando que el mercado se acomode y puedan entonces reveer su situación financiera.
Estas son también las conclusiones a las que se pueden llegar observando el descenso en la tasa de emancipación juvenil. La misma viene bajando y no llega al 20% según el Consejo de la Juventud de España (CJE). De hecho, las cifras entre los españoles se encuentran por debajo de la media europea, siendo que el perfil medio del joven que se independiza no es menor a los 29 años.
En la puja entre la demanda y la oferta inmobiliaria, la que menos cede es la primera
Con estadísticas que marcan el descenso en los precios de la vivienda desde la primavera, la subida de los tipos hipotecarios, y una alta inflación que complica las tasas de esfuerzo de las familias, así como los deseos de emancipación de los jóvenes, el panorama inmobiliario casi debería estar del todo estancado. No obstante esto, la búsqueda de una vivienda está siempre vigente y en ello, la demanda sigue movilizando otros actores del sistema, según los expertos.
Para el sector de la oferta, las subidas podrán ser constantes pero llegarían a acercarse al 1% en 2023. Esto es mucho menos que el aumento generalizado al que obliga la inflación, que para el año entrante se prevé del 4,4%». Este “crecimiento negativo” podría darse de forma desigual en distintas zonas del país. La costa mediterránea y las islas, por ejemplo, sufrieron la ralentización de precios antes que las grandes zonas metropolitanas. Pero en la media anual general unas variables arrastran a las otras y las tendencias se siguen equiparando. En ese sentido, la demanda de pisos es lo único que sostiene el aumento relativo de precios, pero no es para confiarse. Los potenciales propietarios están cada vez con presupuestos más ajustados y en todos los sectores del mercado inmobiliario se reclaman medidas que no entorpezcan el mercado y el acceso a la vivienda.
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