Cecilia, autor en Blog Oi Real Estate

Dónde encontrar información geográfica antes de comprar una casa

27 junio, 2023 No hay comentarios

Cuando, por deseo o por necesidad, buscas una casa en una ciudad diferente a la tuya, es natural que requieras saldar muchas inquietudes respecto de ese lugar. Gran parte de ellas seguramente tienen que ver con los servicios, las instituciones cercanas en las que habitualmente realizas trámites o por las que transitas; los espacios de ocio o los centros comerciales disponibles. Pero también puede que te interese revisar la información geográfica de la zona para ver si se ajusta a tus gustos y actividades. Por todo esto, en la nota de hoy te invitamos a recorrer un sitio en donde puedes conseguir esa información de manera oficial y muy didáctica: el servicio de Geoinformación del MITMA.

En este artículo encontrarás:
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Comprar una casa en una ciudad diferente a la tuya
¿Qué nos puede decir la información geográfica de un lugar?
¿Conoces el servicio de Geoinformación del MITMA?
Mapa a la carta: la información geográfica que necesitas
Cómo utilizar el Mapa a la carta

Comprar una casa en una ciudad diferente a la tuya

Tomar la decisión de comprar una casa es un paso que requiere mucho tiempo y decisiones importantes. En parte, porque el proceso exige evaluar la contabilidad presente y futura de nuestros ingresos actuales y potenciales. Pero igualmente cierto es que, además de la economía, la elección de nuestra casa está teñida de afectos e intereses personales.

Así, las hipotecas y los bancos, las deudas y los contratos, las refacciones y la comunidad de vecinos, se mezclan en la búsqueda por los lugares estratégicos para hacer las compras, la cercanía al trabajo, la elección del mobiliario y el equilibrio indispensable entre el dinero, el diseño y la comodidad de los espacios. Sin dudas, este mundo de decisiones abruma de sólo pensarlo.

Pero ¿qué pasaría si además te dijéramos que la lista está incompleta? Si ya has pasado por el proceso de elegir una casa con el objetivo de comprarla, en especial si la misma se ubicaba en una ciudad diferente a la tuya, seguramente ya habrás adivinado qué aspectos faltan. Caso contrario, piensa un momento en lo siguiente:

¿Eres amante de las actividades al aire libre como el ciclismo o el trekking?
¿Te preocupa el uso correcto de las energías naturales?
¿Estás acostumbrado a vivir en climas templados?
O tal vez todo lo contrario: ¿te gusta ocupar tu tiempo libre asistiendo a cines y eventos culturales?
¿Desarrollas algún deporte que requiere de grandes instalaciones o estadios?

Conociendo lo difícil que puede llegar a ser tomar la decisión correcta es que traemos a colación un sitio que puede ayudarte a saber más sobre lo que da respuesta a estas preguntas: la información geográfica y el transporte de la zona elegida.

¿Qué nos puede decir la información geográfica de un lugar?

Si bien cuando pensamos en el significado de la palabra “geografía”, solemos restringirla a ciertas cuestiones del relieve o la presencia de ríos y lagos, lo que nos puede “decir” la información geográfica es mucho más que eso.

Empecemos por considerar que la geografía es la ciencia que estudia las relaciones entre la sociedad y el espacio, desde una visión integral del mundo, que abarca la ordenación del territorio a fin de establecer las mejores formas de vincularlo con la población que lo habita. Dicho esto, ciertamente podemos conocer, gracias a esta disciplina, cuestiones como la localización y la descripción de lugares y objetos en la superficie terrestre, pero también proyectar sobre su uso y entendimiento, así como comprender las distintas dinámicas territoriales.

En definitiva, la geografía está en los mapas, pero también en los análisis, las cartografías, los informes sobre terrenos y en las estadísticas poblacionales. Dicho de esta manera, se comprende fácilmente por qué la información geográfica (en su amplio espectro), es tan necesaria como parte de las políticas públicas en vinculación con el territorio natural, pero también con el transporte, la movilidad y la ocupación urbana y poblacional.

¿Conoces el servicio de Geoinformación del MITMA?

En España el organismo del Estado que se ocupa de recabar la información geográfica es el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Específicamente, se encargan de esta función la Dirección General del Instituto Geográfico Nacional (IGN), complementada con el Organismo Autónomo Centro Nacional de Información Geográfica (CNIG). Ambas instituciones prestan esos servicios tanto a las administraciones públicas como a la ciudadanía.

En ese sentido, tienen a disposición un sitio específico dentro de la página web del ministerio donde se puede encontrar información sobre diferentes actividades. Algunas de ellas son la monitorización sísmica, la vigilancia volcánica, la observación del territorio, la elaboración de bases de datos geográficos y cartográficos y del Atlas Nacional de España, la publicación de geo-servicios web a través de infraestructuras de datos espaciales, el registro de delimitaciones territoriales y de toponimia. Además, cuentan con los correspondientes archivos topográficos, y una cartoteca y biblioteca especializadas.

Mapa a la carta: la información geográfica que necesitas

Con toda esta información geográfica, tal vez te resulte mucho más fácil conocer la zona donde estaría la casa de tus sueños. Así es: entre los muchos servicios al ciudadano, uno de ellos es el “Mapa a la carta”. Se trata de una propuesta bastante didáctica para seleccionar y evaluar la información geográfica de una zona de tu elección. Para llegar a esa opción sólo debes ir al sitio del ministerio, donde te encontrarás los siguientes ítems:

Astronomía y Geodesia
Vigilancia, Alerta y Estudios Geofísicos
Observación del territorio
Bases de Datos de Información Geoespacial
Cartografía
Tecnologías de la Información Geográfica
Servicios al ciudadano

El “Mapa a la carta” está en el último ítem, y es básicamente un servicio que permite crear un mapa a medida usando las series impresas del Mapa Topográfico Nacional a escalas 1:25.000 y 1:50.000. El mismo sitio indica, además, las distintas posibilidades de personalizarlo y descargarlo, en formato pdf o en papel, en un documento que se recibirá vía postal.

Cómo utilizar el Mapa a la carta

Las opciones del mapa son cuatro:

Mapa rápido (incluye área y título a elección);
Mapa elaborado (se pueden añadir itinerarios y diseñar la portada ajustando colores, imágenes y textos);
Mapa póster (listo para enmarcar); y
Foto a la carta (una foto de la zona seleccionada).

En todos los casos, las opciones de marcas y diseños son variadas, con lo cual es aconsejable tomarse un tiempo para conocer la herramienta a fin de potenciar los resultados. Para ello, en las cuatro opciones mencionadas hay un botón con la palabra “Ayuda”, ubicado en la parte inferior izquierda del mapa. Al clickear allí se van abriendo ventanas que recorren la pantalla indicando el significado de cada símbolo o espacio a completar. ¡Los resultados son múltiples!

Sin dudas, con esta herramienta no tienes necesidad de trasladarte a ningún lado para conocer de antemano su geografía y decidir si, en ese sentido, es el lugar ideal para tener tu casa. Y si la búsqueda es colectiva, puedes usar esta herramienta para compartir tu mapa personalizado con los detalles que quieras, ya que, entre otras cosas, puedes cargar un catálogo de rutas de ocio y tiempo libre.

Comparte tu opinión sobre este sitio y cuéntanos qué te ha parecido si lo has usado. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

Busca tu propiedad

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Los dilemas de la despoblación

En Blockchain

Ya puedes comprar una casa en Fortnite

26 junio, 2023 No hay comentarios

El conocido videojuego Fortnite trasciende la virtualidad con las posibilidades de inversión que habilitan el blockchain y el metaverso. Esas son las consecuencias de tal combinación, que la compañía Reental aprovecha para ofrecer ahora comprar una casa en una isla de ese mundo. En la nota de hoy, te contamos en qué consiste este proyecto y por qué la venta tokenizada de viviendas tiene tanto auge en algunos países.

En este artículo encontrarás:
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¿Y si vamos a vivir a Fortnite?
Un proyecto inmobiliario dentro del metaverso
¿Qué hace una empresa de inmuebles tokenizados en Fortnite?
Una combinación esperable con resultados asombrosos

¿Y si vamos a vivir a Fortnite?

La pregunta no tiene tanto un sentido práctico como reflexivo. ¿Qué es, al fin y al cabo, “irse a vivir” a un espacio virtual? Para la mayoría de los usuarios que ven seductora esa posibilidad, el tener una propiedad dentro del metaverso combina lo mejor del juego (la fantasía de las situaciones que se presentan), con las acciones que generan satisfacción en la vida cotidiana: conocer gente de otros lados, trabajar en lo que te gusta y hasta ganar dinero. Todo a un relativo bajo coste. Decimos «relativo» porque, en principio, acceder al metaverso requiere cierta inversión en tecnología y aún más si se desea ingresar al mundo de las propiedades tokenizadas. Pero también está estudiado que pueden existir otros riesgos a nivel social, si acaso el tiempo que se pasa “dentro” del mundo virtual es excesivo.

Hechas estas salvedades necesarias, cierto es que el metaverso ofrece al usuario el tener aventuras que superan los límites del mundo físico, y hasta vivir de tus propias ganancias generadas a partir de fabricar objetos u ofrecer servicios.

Fortnite, por su parte es un juego virtual desarrollado por Epic Games que consiste en que los jugadores, ubicados en una isla, pelean por sobrevivir contra otros jugadores y frente a una tormenta que va absorbiendo todo lo que les rodea. En esa primera versión, el objetivo es ser el último sobreviviente, aunque existe una segunda versión en la que se pelea con otros jugadores por salvar al mundo de otras criaturas.

El juego se hizo muy popular en los últimos años por su amplia disponibilidad en diversas plataformas, porque es gratuito, fácil de jugar y recibe constantemente contenido que actualizan y renuevan las partidas posibles. Con esas características, logró crear una gran comunidad global y, por extensión, terminó llamando la atención de otros mercados.

Un proyecto inmobiliario dentro del metaverso

«Dentro de uno de los metaversos más grandes del mundo, con más de 25 millones de usuarios activos al día, aterrizó ‘Inmopark‘, una isla dentro de Fortnite Creative. Los fans y potenciales clientes podrán vivir una experiencia diferente, revolucionaria y gamificada”. Así lo presentó el comunicado de Reental, la empresa dirigida por Erick Sanchez.

La compañía de inversión en inmuebles tokenizados se adentra así en el popular mundo del videojuego cuya comunidad crece día a día, para imprimirle las posibilidades de negocio del mercado inmobiliario. ¿Cómo es esto posible? Básicamente, porque las tecnologías de inmersión que habilitan la creación del metaverso pasaron de ser una propuesta lúdica hasta posicionarse como una plataforma potencial de actividades formativas y de negocios. Así los modelos de “fan engagement” que sumergen a los usuarios de un juego en nuevas experiencias virtuales, también ofrecen una posibilidad de financiación y gestión de activos.

En este sentido, Sánchez, explicó que “las tecnologías inmersivas y mundos virtuales han llegado para quedarse, convirtiéndose en catalizadores y nuevos canales para las marcas más innovadoras que, como Reental, apuestan por nuevos modelos de fan engagement. Con esta isla, nuestro objetivo es llevar la experiencia de nuestros seguidores a un nuevo nivel de contacto con la marca”.

¿Qué hace una empresa de inmuebles tokenizados en Fortnite?

Reental es una startup española fundada en septiembre de 2020 que opera en la blockchain de Binance Smart Chain (BSC). Con esa base, realiza préstamos de activos tokenizados que generan rentabilidad mensual y anual. Uno de esos activos es el conjunto de propiedades inmobiliarias que cualquier persona, independientemente de su ubicación y su capacidad económica, puede adquirir para alquilar, por ejemplo, y generar ganancias.

Con este principio, la empresa se unió a StadioPlus para tener su espacio dentro de Fortnite y así alcanzar nuevos públicos (y potenciales clientes). La gran ventaja de este tipo de compañías es que ofrece una manera segura pero económica de financiar activos, en el sentido en que se ahorran grandes gastos de administración.

StadioPlus es una compañía fundada por el actual CEO Jon Fatelevich, y el ex jugador argentino de baloncesto, Luis Scola. Se trata de una empresa que busca posicionarse como referente global del deporte en la tecnología blockchain, por lo que originialmente hacen NFTs de jugadores, clubes, ligas y marcas deportivas. En este camino, Fatelevich afirmó que con este nuevo proyecto y gracias a su colaboración con Reental, pueden “sumergir su marca en Fortnite para hablar el idioma de los más jóvenes y acompañarlos allí donde más cómodos se encuentran”.

Una combinación esperable con resultados asombrosos

Con lo dicho hasta ahora, está claro que el proyecto “Inmopark” es la combinación de diversos mercados y empresas que hacen pie en el metaverso para contener las demandas de un nuevo tipo de usuario o cliente. Reental tiene hoy más de cinco mil usuarios registrados en más de 50 nacionalidades y 600 inversores y, fuera de España, el país en el que más usuarios registra es Argentina (14%). Otros inversores que se destacan dentro de su cartera son los mexicanos, que son líderes a nivel volumen de negocios.

Así, la startup española -de la que se dice que concretó ya operaciones por casi cinco millones de euros en 25 inmuebles-, tiene un gran futuro por delante en el mundo virtual. Ese mundo que, según un informe de Bloomberg, crece y multiplica sus ganancias permanentemente. Según sus datos, en 2021 el valor del metaverso ascendió en el mundo unos 63 billones de dólares, con previsión de alcanzar los 1527 billones para 2029. Con tales cifras, es de esperar que no sean éstas las últimas novedades que tengamos de proyectos que combinen el mundo virtual con el mercado inmobiliario.

¿Qué te apreció esta nota? Déjanos tu opinión en los comentarios. No olvides que si quieres conocer más sobre estos temas, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Banco español busca tokenizar inmuebles en el exterior

En Comprar

¿Una casa o un Lamborghini? ¡Ambos!

23 junio, 2023 No hay comentarios

El lujoso municipio de Benahavís fue elegido por la prestigiosa firma Lamborghini para crear su primer proyecto residencial en Europa. La empresa italiana de automóviles de lujo y deportivos encontró en la España mediterránea el lugar ideal para desarrollar un emprendimiento en el que imprimir su estilo y expandir sus negocios en nuestro país. En la nota de hoy, te contamos todo sobre esta nueva opción de lujo que lleva, más que nunca, el sello del toro.

En este artículo encontrarás:
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Lamborghini en España
El proyecto residencial
La marca Lamborghini, un sello con historia
Un lujo que no escapa a las controversias, pero encuentra sus aliados

Lamborghini en España

La firma italiana de automóviles tiene hace tiempo concesionarias oficiales en dos de las ciudades más importantes y pobladas de España, ubicadas en Madrid y en Barcelona. Con el nuevo desarrollo residencial, su estilo trascenderá el mercado automovilístico e ingresará en el de las propiedades de lujo, instalando su primer proyecto residencial en las costas de Marbella.

La reconocida empresa, fundada en en 1963 por Ferruccio Lamborghini, es una de las líderes en la fabricación de autos deportivos de lujo, característica que identifica sus productos tanto como la velocidad, la potencia, la belleza y el estatus.

Esa misma impronta es la que sin lugar a dudas arribará prontamente a Benahavís, el municipio de la provincia de Málaga elegido por la firma para su incursión en el mundo inmobiliario. Allí estarán disponibles las casas Lamborghini, en un marco de tranquilidad y de cercanía a puntos de interés como Puerto Banús, el puerto deportivo de Marbella, el Marbella Club Golden Mile y la playa.

El proyecto residencial

Quien se hará cargo de este megaproyecto de lujo será la firma de Sant’Agata que, en colaboración con Dar Global, levantará la construcción del complejo “Tierra Viva”. Contendrá en total 53 villas individuales de grandes dimensiones, caracterizadas en grupo bajo los nombres de Diamante, Zafiro y Esmeralda. Las mismas estarán situadas a diferentes alturas, dispuestas en la sierra andaluza, y contarán con piscina exterior, diversas terrazas y jardín exterior.

Como es de esperarse, las villas tendrán fácil acceso en coche, y el estilo Lamborghini se evidenciará en los acabados interiores, los amplios espacios y las habitaciones con enormes cristales con vista al Mediterráneo.

La marca Lamborghini, un sello con historia

La empresa Lamborghini es consciente de que al traer su estilo a las costas españolas debe buscar las mejores opciones para que la identidad forjada durante sesenta años esté presente en cada rincón de las residencias de lujo que pondrá en el mercado. Por ello, la firma que hoy es parte del Grupo Volkswagen imprimirá su elegancia, su calidad y diseño, tal como lo hace en la fabricación de coches deportivos.

Hay, en todo esto, un punto que puede jugar a favor de generar empatía con el proyecto y seducir a los inversores: su logo, y hasta los nombres de algunos modelos de autos, son ampliamente reconocidos por su vínculo con la tauromaquia.

Para aquellos que no son aficionados a este tipo de autos, recordemos que el logo de Lamborghini tiene la forma de un escudo relleno con un fondo negro y perfilado en oro. En la parte superior del escudo está la palabra “Lamborghini” en letras mayúsculas sobre la imagen de un toro. Según se cuenta, la imagen de este animal en el sello que le da identidad a la empresa es por causa del propio fundador, Ferruccio Lamborghini, nacido el 28 de abril de 1916, esto es, bajo el signo zodiacal de Tauro. Otra versión cuenta que él mismo era un aficionado a los eventos taurinos, por lo que al fundar su empresa la figura del toro le pareció la mejor para expresar perfectamente lo que representa: poder, velocidad, dominio y peligro.

Sobre los colores del logotipo, se dice que fueron elegidos porque representan al mismo tiempo el estatus, el lujo y la sencillez.

Un lujo que no escapa a las controversias, pero encuentra sus aliados

Al cumplirse seis décadas desde que Lamborghini comenzó a andar, es inevitable ver cómo, en retrospectiva, es una marca de renombre internacional cuyo camino no estuvo exento de controversias. Las más conocidas refieren a su histórica competencia, Ferrari, entre otros aspectos por el propio logo. Ciertamente, ambos sellos se asemejan en la forma, los colores y hasta en la representación de un animal, que en el caso de Ferrari es un caballo.

No obstante, estas cuestiones que hacen al mercado específico de los automóviles y sus seguidores, hoy la empresa se expande en España con una propuesta que, en vez de dividir, suma.

En principio, suma propuestas de lujo para los compradores interesados en adquirir una residencia destacada en las costas de Málaga. Pero también suma participación en el proyecto. Según Stephan Winkelmann, CEO de Automobili Lamborghini, “esta es una colaboración estratégica impulsada por valores compartidos como la excelencia, calidad e innovación. La experiencia de Dar Global en la creación de propiedades de lujo en combinación con la filosofía de diseño de Lamborghini ha dado lugar a este impresionante logro”.

Del otro lado, el CEO de Dar Global, Ziad El Chaar, señaló que su asociación con Lamborghini “se basa en una visión compartida de proyectos de alta calidad, en combinación con la atención al detalle. Juntos hemos creado espacios que encarnan un estilo de vida sofisticado y rico en experiencias”.

Y tú, ¿qué opinas de este proyecto? ¿Te gustaría conocer más sobre residencias de lujo? Entonces Oi Real Estate es tu inmobiliaria. Elige a continuación tu próxima propiedad o contáctate para saber más y enterarte de las mejores opciones de vivienda en España.

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¿Conocías este tipo de residencias? Te invitamos a saber más sobre ellas en el siguiente artículo:

¿Has oído hablar de las “residencias de marca”?

En Comprar

Una cuestión de impuestos y pagos

22 junio, 2023 No hay comentarios

Al inicio de la planificación requerida para comprar un piso, se deben conocer los potenciales gastos fijos y variables. Esto es aún más imperioso en un contexto en el que la economía regional y local empujan a los potenciales inversores a rever sus cuentas más asiduamente antes de acercarse siquiera a la inmobiliaria. Por ello, en Oi Real Estate te ayudamos con tu próxima operación inmobiliaria y te contamos en el artículo de hoy, cuáles son las ciudades en las que hay que considerar más impuestos y pagos del ITP para comprar un piso.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué impuestos y pagos debo tener en cuenta al comprar una propiedad?
ITP que me cuestas… ¿cuánto?
Cuánto se va en impuestos y pagos en ciudades de otras CC.AA

¿Qué impuestos y pagos debo tener en cuenta al comprar una propiedad?

Antes de adquirir una propiedad es necesario observar muy bien el presupuesto con el que contamos y los gastos generales que implica la operación. En este sentido, las inmobiliarias suelen recordarle al cliente que distinga entre el presupuesto disponible y, de alguna manera, el que considera “ideal” respecto de sus expectativas. Esto es así por una razón muy simple: es esperable -y más en contextos de cierta imprevisibilidad económica-, que el presupuesto estimado al inicio sea superado a lo largo de la operación de compraventa.

Por ello, para evitar disgustos en el proceso, las cifras de los presupuestos son “redondeadas” hacia arriba. En suma, sabiendo que habrá gastos mayores a los esperados, es importante conocer el propio margen de esfuerzo y no establecer el monto disponible en el límite de lo que se puede pagar, sino en lo que se desea abonar en total (que suele ser, con cierta lógica, un monto menor).

Dicho esto, el potencial inversor debe tener en cuenta que la compra de una vivienda no sólo incluye el precio de la construcción. Además, la gestión de la operación viene asociada al pago de una serie de impuestos tales como pueden ser el IVA (por la compra de obra nueva), el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (por la compra de vivienda usada), y gastos ineludibles como los honorarios del notario y la expedición de las escrituras de la vivienda.

ITP que me cuestas… ¿cuánto?

De los gastos mencionados, el ITP es uno de los más importantes. Se trata de una carga que paga el comprador de vivienda usada, y su cantidad depende del valor de la transacción. En ese camino, cada comunidad autónoma establece el tipo impositivo que se aplica sobre ese valor y de allí, el monto a tener en cuenta según dónde se encuentre la propiedad deseada.

Si el objetivo es comprar una propiedad en Barcelona o Palma, el cliente debe saber que es justamente allí donde este impuesto implica los costes más altos de España. En el supuesto de querer una vivienda tipo de dos habitaciones, el desembolso requerido ronda la nada despreciable cifra de 30.216 euros y 28.403 euros, respectivamente. Tales son las estimaciones que realiza el portal inmobiliario Idealista, que periódicamente informa sobre los precios de las propiedades en el país.

Recordemos que estos números se observan sobre el cálculo de los porcentajes que el ITP aplica en la compra, y no por el valor nominal de la casa. Es decir que no necesariamente sea en estas comunidades donde el precio de la propiedad sea el más alto, sino donde se registra la mayor carga impositiva específica referida. De hecho, no es la ciudad de Barcelona el lugar donde más caro resulta comprar una propiedad, pero allí el ITP que aplica sobre vivienda usada alcanza el 10% autonómico. Por esta razón también se encuentra en puestos altos de la lista la ciudad de Girona, donde se tributa una media de 18.839 euros.

Por su parte, en Palma de Mallorca una vivienda media implica una gran suma a invertir (supera los 355.000 euros), lo que significa un coste más alto que el de la Ciudad Condal. No obstante, los palmesanos aplican un 8% por el pago de este impuesto.

Cuánto se va en impuestos y pagos en ciudades de otras CC.AA

Dejando de lado las Comunidades Autónomas de las Islas Baleares y Cataluña, por el ITP se tributa el 10% en las cuatro capitales gallegas y en las tres valencianas. Así, en la ciudad de Valencia, por ejemplo, se paga una media de 18.471 euros, y en Alicante, 16.710 euros. Por su parte, en La Coruña (Galicia), el importe de este impuesto es de unos 17.136 euros en promedio.

Siguiendo los datos publicados por el portal inmobiliario, en la capital de España una vivienda media alcanza los 263.746 euros. Aun así, al tributarse en la comunidad sólo un 6% por ITP, una vivienda de segunda mano paga bajo ese concepto unos 15.825 euros.

Un caso más extremo que el de Madrid en cuanto a la relación entre el precio medio de la vivienda y el porcentaje que se paga por ITP se da en San Sebastián, País Vasco. Allí el valor estimado de una vivienda de dos habitaciones ronda los 372.592 euros, que tributando el 4%, abona unos 14.904 euros de impuesto.

Finalmente, en la Comunidad Autónoma de Castilla y León pagan un 8% de ITP. Así, en ciudades como Valladolid se tributa alrededor de 10.269 euros y en Burgos, 10.272.

¿Conocías esta situación? Comparte tu experiencia en los comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

Alquilar vivienda: ¿Qué impuestos de alquiler se deben pagar?

En Comprar

La necesidad hace la tendencia: cómo es comprar una habitación en España

21 junio, 2023 No hay comentarios

En España los ciudadanos llevan ya mucho tiempo haciendo cuentas para asumir los requisitos de una cada vez más alta financiación hipotecaria. Sumado a eso, la inflación coloca los valores del consumo cotidiano en la lista de los imprevisibles, dados los cambios de precios que periódicamente obligan a sacar cuentas respecto de cuánto podrá destinarse a la cuota mensual por la compra. En ese contexto de “achique de cuentas”, toma fuerza en el país una tendencia que, aunque fruto de la necesidad, resulta ser una estrategia económica muy conveniente: comprar una habitación.

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Por qué es una alternativa comprar una habitación
Cómo es el mercado para quienes buscan comprar una habitación
Una propuesta pensada para los jóvenes
¿Cómo funciona esta opción?

Por qué es una alternativa comprar una habitación

Aunque de alguna manera vaya a contramano del deseo lógico de adquirir una casa, el comprar una habitación es una alternativa frente al difícil contexto económico que atraviesan los potenciales inversores en España. La inflación restringió en los últimos meses los bolsillos de la población media del país y en ese sentido, la obligación de cumplir con las cuentas, impuestos y consumos diarios achicaron las posibilidades de invertir en un inmueble.

Hoy en día, nuestro país tiene la tasa de esfuerzo más alta de su historia, ya que una familia con ingresos medios destina el 38% a pagar una hipoteca, según las estimaciones de CaixaBank. Esto supera claramente el 30% recomendado por los propios organismos para adquirir el préstamo, y la situación no mejora en el caso de los alquileres.

Alquilar se convirtió también en una preocupación para quienes hace un año atrás preveían poder mantener la cuota. Las mismas se dispararon en porcentajes drásticos en las grandes capitales, tales como Barcelona (hasta el 47,5%), Bilbao (hasta el 38,3%), Madrid (hasta el 37,7%), o San Sebastián, donde el porcentaje sube hasta el 35,4%. Según el último informe de precios de Idealista, la subida mensual del precio del alquiler en el mercado español es de 11,6 €/m², una cifra récord en las últimas dos décadas.

Cómo es el mercado para quienes buscan comprar una habitación

En este contexto donde adquirir una vivienda es muy difícil para el ciudadano medio, fue creciendo paulatinamente la tendencia a alquilar sólo habitaciones individuales. Esta demanda aumentó hasta un 40% en ciudades como Madrid y Barcelona, y es una estrategia principalmente aprovechada por los jóvenes que no pueden acceder a un piso entero. Según datos de Pisos.com, el 20% del parque de viviendas de alquiler en Barcelona (sin contar el turístico) se está dedicando ya al mercado de las habitaciones.

Como alternativa resulta hoy muy rentable, puesto que su valor medio ronda los 383 euros. No obstante, al haberse convertido en tendencia sus valores van en aumento y estos mismos precios estaban un 10% más baratos el año pasado. Además, en las grandes ciudades las cifras vigentes pueden llegar casi a duplicar la inversión. Así, en la Ciudad Condal una habitación puede llegar a costar 603€ al mes y en Palma de Mallorca, 516€.

La Comunidad de Madrid presenta, en este sentido, casos dispares. En la ciudad el coste de una habitación puede alcanzar los 558€, pero en lugares como Móstoles o Leganés se están pidiendo 800 y 850 euros respectivamente.

Una propuesta pensada para los jóvenes

Salvando las distancias entre los precios extremos de la oferta de habitaciones, es lógico entonces que la propuesta de comprar una habitación resulte económicamente seductora. Esto es así en especial para los más jóvenes, que encuentran en esta opción una posibilidad de emanciparse sin por ello incurrir en gastos imposibles. Además, en muchos casos, esto les permite encontrarse acompañados cuando la elección de mudarse está relacionada con la necesidad de cambiarse de ciudad para ir a estudiar una carrera.

Según el sitio español habitación.com, un joven paga de media 400 euros al mes por una habitación pequeña en Madrid. Así, una inversión similar puede transformarse en la cuota mensual por comprarla, de manera tal que ese dinero, en rigor, es una forma de reconvertir los ahorros en ladrillo. Esto sin contar las posibilidades de lucro que presenta tener un capital asegurado, que luego se puede vender o alquilar para obtener una renta mensual. La startup mencionada, de hecho, se encuentra actualmente ofreciendo las primeras habitaciones. Su plan es sacar al mercado 50 habitaciones este 2023 y ampliarlas a 500 en 2024.

En el otro extremo de la propuesta, para los propietarios que ponen en el mercado este tipo de ofertas, la opción resulta aún más rentable que lucrar con todo un departamento. Por ejemplo, quien tiene una propiedad de 110 m2 con cuatro habitaciones en el Eixample (Barcelona), puede llegar a ganar 2.800€ alquilando por separado, frente a los 1.800€ de promedio mensuales por el piso entero.

¿Cómo funciona esta opción?

Para comprar una habitación el procedimiento es básicamente el mismo que para comprar una propiedad completa, sólo que lo que se adquiere es un porcentaje del inmueble. Tal porcentaje, por supuesto, está representado en la habitación individual, más determinada participación de las zonas comunes.

La operación de compraventa se formaliza mediante escritura pública ante un notario. Esto hace que el inversor aparezca como titular en el Registro de la Propiedad. Como propietario, las posibilidades de recuperar la inversión son diversas. Se puede vender la parte de la propiedad o ponerla en alquiler y recibir ese ingreso pasivo mensualmente.

¿Conocías esta alternativa? Comparte tu experiencia en los comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

La vivienda industrializada ante el déficit habitacional

En Comprar

¿Qué hacer cuando se vence el contrato de arras?

17 junio, 2023 No hay comentarios

El contrato de arras es un documento que se firma durante las operaciones inmobiliarias cuando se tiene por objetivo reservar el inmueble que se quiere alquilar o comprar. De esta manera, se habilita a hacer pagos parciales en tiempos pautados, estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento. En la nota de hoy te contamos qué ocurre y cuáles son los pasos a seguir cuando se vence este contrato.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?
¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?
Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras
Arras Confirmatorias
Arras Penales
Arras Penitenciales
¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?
Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?
Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras

¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?

Cuando se quiere reservar el inmueble elegido para alquilar o comprar, el cliente tiene la posibilidad de firmar lo que se conoce como «contrato de arras», que permite pautar pagos previos parciales del mismo. Dicho esto, puede ocurrir que las partes firmantes deban actuar frente al vencimiento de este documento, así como puede haber retrasos en el pago o, directamente, presentarse la imposibilidad de ser ejecutado.

Si por algún motivo el contrato de arras se vence, pero ambas partes tienen la voluntad de continuar con la operación, podemos realizar una prórroga del documento. No es obligatorio, pero es lo más recomendable. Para ello, sólo basta firmar un anexo de ampliación al contrato ya existente. No es necesario hacer un documento nuevo, pero este debe estar firmado por ambas partes e incluir una nueva fecha de vencimiento. Y, además, es aconsejable que indique cuál ha sido el motivo de la extensión.

Otra recomendación es que al confeccionar este anexo de ampliación al contrato se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. De la misma manera, se sugiere documentar todas las actuaciones que evidencien la animosidad positiva del acuerdo.

¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?

La respuesta es sí. Esta acción se puede realizar a través de dos tipos de acciones judiciales:

Demanda por reclamación de cantidad;

Resolución de contrato por incumplimiento de contrato de arras y conjuntamente la indemnización de daños y perjuicios ocasionadas.

Es necesario aclarar que cualquier reclamo judicial que supere 2.000 euros requerirá de forma obligatoria la contratación de abogado y procurador. De hecho, aunque no sea así, es muy recomendable. Ya que la interpretación de las arras penitenciales es muy discutida en los tribunales.

Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras

En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. Estas cláusulas son las siguientes:

Arras Confirmatorias

Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.

Arras Penales

Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.

Arras Penitenciales

Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.

Se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún género de duda entre las partes en aquel sentido. Debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?

El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”.

El caso más frecuente al que nos encontramos es cuando el comprador encuentra una mejor oferta. Y, por ende, proceda a resolver la operación. En ese caso, hay que ver cómo actúa el vendedor. Pero el artículo 1454 del Código Civil establece que estará obligado a pagar el doble de la señal aportada en el contrato.

Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?

Esto puede ocurrir cuando, por ejemplo, no se aprueba la hipoteca con la tasación realizada. Otra causa posible -que se presentó con cierta frecuencia durante la pandemia-, es que cambie la situación económica del comprador debido a un contexto general de incertidumbre económica.

En cualquier caso, lo que indica el mismo artículo citado anteriormente, es que en esta situación se perdería la señal aportada.

Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras

El Código Civil establece una serie de penalizaciones que se deben tener en cuenta tanto por el comprador como por el vendedor.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato en donde el comprador se resigna a perder dicha señal o el vendedor, a devolverlas duplicadas.

El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.

Finalmente, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando no realice la entrega del precio de la compraventa o alquiler en el plazo o prórroga determinados.

Esperamos que este artículo te haya resultado de utilidad. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de esta nota. Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, Oi Real Estate es el mejor lugar al que puedes acudir. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!

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En Comprar

Documentos y requisitos necesarios para comprar un piso en España

16 junio, 2023 No hay comentarios

En la nota de hoy repasamos los documentos y requisitos que se necesitan para comprar un piso en nuestro país, en particular si deseas hacerlo con ayuda de una hipoteca, o tienes dudas para realizar esta operación inmobiliaria siendo extranjero. ¡No olvides acudir a los hipervínculos y material recomendado para completar toda la información disponible!

En este artículo encontrarás:
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¿Qué documentos se necesitan para comprar un piso en España?
Título de propiedad de la vivienda
Nota simple del Registro de la Propiedad
Últimos recibos
Cédula de habitabilidad
Certificado de eficiencia energética
¿Con qué requisitos se debe cumplir para comprar un piso con hipoteca en España?
¿Qué documentos solicita el banco para conceder la hipoteca?
¿Qué documentos deben presentar los extranjeros para comprar un piso con hipoteca?
¿Qué es el Número de Identificación de Extranjero (NIE)?
Cómo tramitarlo fuera de España
Cómo tramitarlo en España
Documentación necesaria

¿Qué documentos se necesitan para comprar un piso en España?

La compra de una vivienda acarrea muchos trámites administrativos. Al comienzo, será necesario que recopiles toda una serie de documentos para corroborar que es acertado comprar ese inmueble.

Al final, tendrás que firmar el contrato de compraventa, además de elevar el documento a público con su firma ante notario. Si bien este trámite no es obligatorio, sin él no podrás inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, ni pedir una hipoteca.

Dentro de los requisitos para comprar un piso, la documentación es uno de los más importantes. A continuación, te presentamos los documentos imprescindibles para comprar un piso o una casa:

Título de propiedad de la vivienda

Es fundamental que te asegures sobre quién es el propietario o los propietarios del inmueble. Esto se debe a que, por ejemplo, en el caso de una herencia, si el heredero no ha seguido todos los trámites establecidos para su aceptación, puede no figurar como legítimo propietario.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Este documento es muy sencillo de tramitar, ya que puedes inclusive hacerlo online. Te aportará información clave sobre la titularidad del bien y, además, sobre si este está libre de cargas.

Últimos recibos

Para evitar sorpresas que te afectarán económicamente, no te olvides de asegurarte de que el propietario ha hecho frente a los últimos recibos. Así, solicita el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), así como de los distintos suministros. Si el piso se ubica en un edificio que esté sometido al régimen de propiedad horizontal, acude al administrador o al secretario para pedir un certificado que acredite que no hay cuotas pendientes.

Cédula de habitabilidad

Con esta certificación te aseguras, entre otras cosas, de que la vivienda cumple con los requisitos para ser habitada. Además, comprar una propiedad que carezca de este documento te ocasionará problemas si en algún momento decides venderla. También te servirá para dar de alta los suministros.

Certificado de eficiencia energética

Este es un documento obligatorio para la venta de una propiedad, por lo cual, el dueño del inmueble tendrá que aportarte el certificado, expedido por un técnico acreditado. Se encuentra dentro de los requisitos para comprar piso, ya que con él podrás comprobar las características energéticas del piso o de la casa que estás evaluando adquirir.

¿Con qué requisitos se debe cumplir para comprar un piso con hipoteca en España?

El requisito fundamental para solicitar una hipoteca es tener los ahorros suficientes. Esto es muy importante, ya que las entidades bancarias suelen financiar solo el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, si consideras pedir una hipoteca, deberás aportar el 20% restante.

Además, el banco no financiará los gastos relacionados con la compra del inmueble ni aquellos que corresponden a la escrituración de la hipoteca. Por este motivo, deberás prever un gasto adicional del 10% del valor de la vivienda.

Por otra parte, deberás asegurarte de que dispones del dinero suficiente para pagar la cuota mensual. El Banco de España recomienda no destinar más del 30% de tus ingresos a la cuota hipotecaria.

Por último, debes tener en cuenta que sólo se te concederá una hipoteca si puedes demostrar solvencia. Por lo cual, es importante considerar que el banco te pedirá tu contrato de trabajo y tus últimas nóminas. Además, estudiarán tu situación crediticia y valorarán que no tengas deudas pendientes de pago.

Lectura recomendada

¿Qué tener en cuenta antes de pedir una hipoteca?

¿Qué documentos solicita el banco para conceder la hipoteca?

A continuación, te presentamos el listado de documentos que te solicitará el banco para poder requerir la hipoteca. Más allá de tu situación laboral, siempre serán los siguientes:

DNI, NIE o pasaporte, según corresponda.

Contrato de señal o de arras, si es que ya está firmado.

CIRBE o informe de riesgos.

Última declaración del IRPF.

Escrituras de cada inmueble que poseas.

Contrato de alquiler del inmueble si tu actual domicilio es alquilado, y últimos recibos de la renta.

Vida laboral actualizada.

Extractos bancarios recientes.

Por otra parte, si eres trabajador por cuenta ajena te pedirán estos documentos adicionales:

Contrato laboral.

Últimas tres nóminas.

Si tuvieras otros préstamos actualmente, te pedirán sus recibos.

En el caso de que seas autónomo, los documentos añadidos serán diferentes:

Declaración anual del IVA y últimos pagos.

Últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

¿Qué documentos deben presentar los extranjeros para comprar un piso con hipoteca?

Los documentos que debe presentar un extranjero son aquellos que le servirán para identificarse ante el banco y mostrar pruebas de sus ingresos, activos y deudas. Así, la documentación requerida es:

Copia del pasaporte

NIE: es el número de identificación básico que se necesita para comprar una propiedad en España y realizar cualquier otro procedimiento legal.

Certificado de matrimonio o acuerdo prenupcial (si corresponde).

Demostración de empleo o ingresos. Esto se logra a través de las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo, si se trabaja para una empresa. Los autónomos deben presentar las últimas declaraciones de la renta.

Última declaración de impuestos.

Acuerdo de compra con el vendedor.

Copias que demuestren que todos los impuestos a la propiedad han sido pagados hasta la fecha.

Información completa sobre otros préstamos que puedas tener.

Certificado que demuestre tus activos y deudas actuales.

Una copia de tus títulos de propiedad existentes (en España y en cualquier otro país).

Debes tener en cuenta que todos estos documentos deben estar en español, por lo cual, deben estar legalmente traducidos o apostillados.

¿Qué es el Número de Identificación de Extranjero (NIE)?

El NIE es un documento emitido por el Ministerio del Interior español. Es utilizado con fines tributarios y resulta indispensable obtenerlo para residir en España.

La sigla NIE significa Número de Identificación de Extranjero. El gobierno español se encarga de vincular este documento y su dígito de control a la tarjeta de residencia y a la de seguridad social. Se emite a personas físicas, no a instituciones o empresas. Para poder obtener este documento de identidad, es obligatorio contar con un seguro médico.

EL NIE contiene un número personal único. Consiste en siete números y un código de verificación con letras. Este código de verificación es esencial para quienes desean tener una propiedad en territorio español, ya que no poseerlo se considera una situación irregular desde el punto de vista legal. Esto incluye también a ciudadanos de la Unión Europea.

Lectura recomendada

¿Cómo conseguir el NIE?

Cómo tramitarlo fuera de España

Cuando alguien necesita solicitar el NIE fuera del territorio español, es necesario que realice la solicitud a Representaciones Diplomáticas. Esto se tramita en oficinas consulares españolas, situadas en el país de los residentes en el extranjero.

Cómo tramitarlo en España

Si ya te encuentras en España, lo primero que deberás conseguir es una cita previa para tramitar el NIE. Para ciudadanos que no son de la Unión Europea los pasos a seguir son los que describimos a continuación:

Entrar a la página del gobierno español y seleccionar la provincia donde resides en ese país.

Tomar nota de los documentos a presentar.

Hacer click en Pasaporte/Documento de Identidad. Teclear tu número de pasaporte.

Click en pedir cita.

Te aparecerá la dirección donde puedes retirar el NIE. Luego, deberás consignar tus datos.

Documentación necesaria

Certificado de la cita previa.

Pasaporte y visado. En ambos casos, la copia más el original.

El formulario EX15 con el número de identidad del extranjero.

La tasa completa y firmada por el solicitante.

Si trabajas para una empresa española necesitarás el contrato de trabajo, o bien del documento que acredite que estás inscrito en el Seguro Social.

Si eres trabajador autónomo debes estar inscrito en el Censo de Actividades Económicas.

Si eres estudiante, necesitarás la Tarjeta Sanitaria Europea. Además, deberás demostrar solvencia económica para cursar estudios y pasar tu estadía en España. Asimismo, te solicitarán el certificado de participación en el programa de estudios.

En caso de que viajes para reunirte con un familiar en España, entonces debes demostrar lazos familiares con esa persona.

Si deseas adquirir una propiedad en España, te invitamos a visitar nuestras viviendas disponibles. Somos una agencia con más de 15 años en el mercado de lujo español, podemos ayudarte en lo que necesites.

Conoce nuestras propiedades

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog. Y si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Contrato de arras: qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda

En Comprar

Comprar para alquilar: la mejor opción

15 junio, 2023 No hay comentarios

En esta nota relevamos, a partir de la perspectiva de expertos, los factores que hacen que hoy el comprar para alquilar una vivienda sea una opción interesante y tal vez, muy lucrativa.

En este artículo encontrarás:
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El complejo sector inmobiliario
¿Es rentable “comprar para rentar”?
Los factores que operan sobre la rentabilidad
Comprar para rentar, pero ¿en dónde?
Los costes de la inversión
Gastos de la propiedad

El complejo sector inmobiliario

El sector inmobiliario es, como tantos otros, susceptible a los vaivenes del mercado general. La energía, la inflación, las instituciones financieras, los materiales para la construcción o las políticas de importación son entonces tan relevantes como la normativa en vivienda, los impuestos o la subjetividad en el interés de los compradores y vendedores. Por ello, el inmobiliario es un sector muy complejo sujeto a variables cuyo equilibrio impacta directamente en los precios, pero también en las tendencias de uso y usufructo de un bien tan preciado y sensible como la vivienda.

En este marco, el comprar para alquilar puede ser una estrategia de negocio, o responder a la urgencia de un ingreso estable, o a la necesidad de mantener ocupado un inmueble para que no se devalúe o lo ocupen ilegalmente. ¿Es posible, entonces, determinar con certeza el mejor momento para acudir a esta opción? Veamos qué dicen los expertos.

¿Es rentable “comprar para rentar”?

Comprar para alquilar fue siempre una opción posible para quienes querían invertir su capital en un inmueble y no les urgía la necesidad de ocuparlo. Alquilar es, así, una alternativa para sacarle provecho económico y evitar los efectos del abandono o la ocupación ilegal. No obstante, sobre todo en contextos de inflación no siempre la renta a obtener es suficiente a largo plazo, y ese es sólo uno de los factores que incentivan o retraen esta tendencia.

El portal Idealista realizó recientemente un análisis respecto de las mejores inversiones inmobiliarias que podrían hacerse en este momento. Allí, resultó que el comprar para rentar o alquilar es hoy una de las opciones más interesantes a nivel económico, siempre y cuando se tengan en cuenta otros factores.

Lo primero que hay que tener en cuenta es la zona y la rentabilidad que en base a ello podemos obtener. Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, éste es un buen momento para este tipo de inversión considerando que la rentabilidad media del alquiler durante 2022 fue del 6,5%. En relación, los bonos o las acciones tuvieron un retorno de entre el 0,7% y del 2,5% respectivamente.

Por su parte, Iñaki Unsain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria, comenta que “en ciudades como Barcelona la demanda de los pisos de alquiler es altísima. La inversión para alquilar se ha convertido en un refugio para los inversores que huyen de la inestabilidad bursátil y dada la altísima demanda que hay en Barcelona de pisos de alquiler, sobre todo por parte de ciudadanos extranjeros y de estudiantes que no dejan de llegar a la ciudad para trabajar o estudiar”. En la Ciudad Condal, la rentabilidad puede ascender a 5 o 6%, en particular si luego de la compra se realiza alguna mejora o refacción.

Los factores que operan sobre la rentabilidad

En los casos mencionados la rentabilidad potencial de una vivienda que se adquiere con el objetivo de comprar para rentar, ronda el 6%. No obstante, hay otros factores que pueden disminuir o aumentar ese porcentaje, tales como la ubicación, la demanda de alquiler en la zona, los precios de compra y alquiler, el coste de la financiación externa y los gastos generales de la propiedad.

Comprar para rentar, pero ¿en dónde?

El tema de la ubicación de la vivienda es clave para determinar la rentabilidad del alquiler. Una excelente propiedad asentada en una mala ubicación o en una zona con una demanda insuficiente inclinará los precios del alquiler hacia abajo. Por ello es que normalmente este tipo de inversiones se hace en lugares en los que el precio de la vivienda aún no se ha disparado, lo que no es igual a invertir en grandes ciudades. De hecho, las capitales son muy susceptibles al aumento de precios de alquiler, lo que dificulta luego la rentabilidad del piso. En cambio, ciudades más pequeñas pero atractivas por turismo o afluencia de estudiantes, por ejemplo, pueden ser más rentables a corto plazo. Si además el inmueble está en una zona céntrica, tranquila y con acceso al transporte y a todo tipo de recursos, esto seduce más al potencial inquilino.

Los costes de la inversión

La inversión que hay que realizar para invertir en una vivienda reconoce aspectos tanto internos como externos. Nos referimos a que hay factores del mercado que afectan esos cálculos tanto como los que podemos tener en cuenta para conseguir el dinero o el ahorro inicial. Uno de ellos es la tan renombrada tasa de interés de los bancos, o la inflación que afecta al país.

Pero además hay que siempre tener en cuenta que los gastos de inversión, por más que surjan imprevistos como los del financiamiento, no se trasladan directamente al inquilino. Es decir, no puede pretenderse que el potencial habitante de la casa pague por cálculos que nos resultaron más onerosos en la financiación. En ese sentido, los expertos recomiendan calcular la rentabilidad en base a un porcentaje razonable, que hoy se ubica en un 4% de media.

Gastos de la propiedad

En relación con lo anterior, es frecuente encontrar compradores que eligen la propiedad en base a los propios gustos e intereses, es decir, en función de dónde les gustaría vivir. Esto puede resultar contraproducente, ya que la rentabilidad no depende de estos factores, sino de decisiones más “frías”, vinculadas al balance de ingresos y egresos por la propiedad.

En este sentido, la recomendación es tener en cuenta de antemano todos los imprevistos, tales como las posibles mejoras que haya que hacer al departamento, o las reparaciones y gastos de mantenimiento. A partir de ese cálculo, lo que se hace es establecer un monto basa a alcanzar con el arrendamiento, de manera tal de poder hacer frente a estos costes en caso de que sean necesarios.

Finalmente, y no por ello menos importante, es tener en cuenta los gastos derivados de la comunidad de vecinos, cuando corresponda. Si el inmueble se encuentra en un edificio, habrá que indagar primero en su estatuto, sus gastos comunes y sus normas.

¿Te ha resultado de utilidad este artículo? Comparte tu opinión en la parte de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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Lee más sobre la actualidad inmobiliaria en la siguiente nota:

¿Comprar para alquilar o comprar para vender? ¡Analizamos las rentabilidades!

En Comprar

¡Si pudiera ahorrar el alquiler!

14 junio, 2023 No hay comentarios

Esta es una expresión que, si no se dice en voz alta, al menos pasa por la cabeza de gran parte de los futuros compradores de un inmueble: la opción de ahorrar lo que se invierte en el alquiler para poder comprar de una vez el piso propio. Nos referimos, claro está, a la porción de la población que vive con ingresos medios. Sin embargo, si consideramos la cantidad de años requeridos para ahorrar el alquiler equivalente al valor de una casa, sumado al hecho de que la tasa de esfuerzo de los mismos es en varias partes de España superior a lo recomendable, el cálculo se vuelve poco conveniente. En la nota de hoy, te contamos dónde es más accesible adquirir una casa, si tienes la posibilidad de ahorrar durante unos años lo que invertirías en el alquiler.

En este artículo encontrarás:
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¿Es posible ahorrar el alquiler para comprar la casa?
Dónde se requieren más y menos años de ahorrar el alquiler
Tasa de (mucho) esfuerzo

¿Es posible ahorrar el alquiler para comprar la casa?

Hay diversas formas de acceder a una vivienda: heredarla, comprar una segunda residencia con la venta de la primera, o sencillamente poseer el dinero suficiente para invertir en ella, son algunas de las tantas posibles.

No obstante, para la gran mayoría de los españoles, el comprar una casa implica ahorrar muchos años a fin de alcanzar el monto requerido al ingreso de la operación, y luego tener ingresos estables para afrontar el resto del financiamiento. Para este grupo de personas, calcular cuántos años de ahorro se requieren podría ser un cálculo válido, aunque esto presente algunas consideraciones. La principal es que, por supuesto, se trata de un cálculo que intenta mensurar la relación entre los precios de las casas y los ingresos medios de la población, antes que determinar las posibilidades reales de compra.

En ese camino también, en la decisión de si es posible ahorrar el alquiler durante tal cantidad de años se tienen en cuenta muchas variables. Entre ellas, el no poder esperar ese tiempo para mudarse es sin dudas la más habitual. Luego habría que considerar que el valor del mercado se mantenga durante todo ese tiempo, a fin de que el esfuerzo del ahorro sea útil.

Teniendo en cuenta estas salvedades, puede resultar de interés conocer cuántos años de ahorrar el alquiler equivalen a la compra de una vivienda en las ciudades más importantes del país.

Según datos publicados por el portal inmobiliario Idealista, la compra de una vivienda media en España es el equivalente al pago de 14 años de su alquiler. Veamos cómo resulta este cálculo si desglosamos la geografía de España.

Dónde se requieren más y menos años de ahorrar el alquiler

Como se decía anteriormente, la relación entre los precios actuales de alquiler y de compra tomados para el estudio deben corresponderse a la misma vivienda en el mismo mercado específico de referencia. La explicación que se otorga a ese vínculo (PER) es que cuando los años de alquiler que se deberían destinar a la compra son muchos, es porque los precios de venta son elevados en relación a los precios del alquiler; cuando los años necesarios son pocos, los precios de venta son bajos en relación a los de alquiler.

Según las estadísticas del portal citado, se considera un PER elevado aquel que supera los veinte años. En ese rango los números más altos están en la ciudad de San Sebastián (27 años), Pontevedra, Palma y A Coruña (22 años), Pamplona (21 años) y Cádiz, Madrid y Vitoria-Gasteiz, con 20 años en cada caso. Estas capitales son, como se percibe, las que requieren más tiempo de ahorro para comprar y por ende, donde es más seductora la opción de alquilar.

En el otro extremo, en las ciudades donde hay que invertir menos tiempo de ahorro que el promedio nacional, se ubican sólo seis capitales: Almería y Castellón de la Plana (14 años), Huelva, Jaén y Murcia (13 años), y Lleida (12 años).

En el medio quedan importantes centros poblacionales tales como Barcelona (18 años), Sevilla (17 años), Zaragoza, Málaga y Valencia (16 años).

Tasa de (mucho) esfuerzo

Siempre que surgen este tipo de estadísticas y la conveniencia de comprar o no en determinado lugar, surge también la inquietud respecto de cuánto es posible ahorrar el alquiler que potencialmente se invertiría en una casa. Y es que no es el tiempo el único factor que opera en esta cuenta, sino que también son relevantes las posibilidades económicas que tenemos de apartar parte del salario para usarlo más adelante.

Al respecto, la denominada “tasa de esfuerzo” (esto es, el porcentaje del sueldo que se puede afectar a la inversión), es relativamente alta para la media del salario en España. Concretamente, el 59% de la oferta actual de pisos de dos habitaciones en alquiler supera el valor límite razonable. Para una familia con ingresos medios ese límite debería ser de 767 euros mensuales, lo que significa 63 euros por debajo del precio promedio de un piso de 2 habitaciones (según datos de mayo de 2022).

Al desglosar nuevamente la cifra general encontramos que la ciudad que ostenta los alquileres más elevados es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.092 euros mensuales de presupuesto razonable. Le siguen Madrid (1.075 euros), Barcelona (1.011 euros), Girona (980 euros), Toledo (946 euros), Bilbao (929 euros), Palma (913 euros) y Pamplona (906 euros). Todos estos lugares tienen, dicho sea de paso, un PER superior a los 18 años.

Por su parte, los alquileres razonables más bajos se encuentran en Zamora (723 euros/mes), Huelva (729 euros/mes), Salamanca (742 euros/mes) y Alicante (744 euros/mes).

¿Conocías estas cifras? Cuéntanos en los comentarios si te han resultado poco alentadoras o si te han ayudado a decidir dónde invertir. Y recuerda que si te has decidido a comprar casa, tenemos un equipo especializado dispuesto a ayudarte en Oi Real Estate.

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Lee a continuación la siguiente nota:

Tasa de esfuerzo que me cuestas tanto…

En Comprar

Piden agilizar los planes urbanísticos

13 junio, 2023 No hay comentarios

La vivienda es un problema en diversas partes del mundo, por su escasez frente a la alta demanda. Lo que varía en general son las causas, o mejor dicho, su relevancia en cada contexto determinado, ya que las causas en sí suelen ser similares. Todos conocen -o se vieron directamente afectados alguna vez-, por la falta de obra nueva, las dificultades en la financiación, los obstáculos que impone la burocracia en la administración, las inadecuadas políticas públicas, los bajos salarios, la alta inflación o los escasos ahorros. En este panorama, el Banco de España realizó sugerencias para agilizar los planes urbanísticos, basándose en un diagnóstico que incluye algunas de estas causas. Te contamos más sobre el tema en el siguiente artículo.

En este artículo encontrarás:
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El problema de la vivienda según el Banco de España
Antecedentes del lento desarrollo de los planes urbanísticos
Por qué son más urgentes los planes urbanísticos

El problema de la vivienda según el Banco de España

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, cerca del 24% de los planes urbanísticos son anteriores a 1992 y apenas un 30% son posteriores a 2008. Frente a esta situación, es claro advertir que la situación no es exactamente nueva. Es decir, que el hecho de que exista una mayor demanda que presiona sobre la oferta habitacional, es resultado de un proceso paulatino de larga data.

No obstante, es igualmente cierto que las variables del problema se han disparado y se han hecho más visibles por causa de la reacción de los organismos de financiamiento, así como por la relevancia que tomaron las propuestas políticas de vivienda en las últimas elecciones. Esto, claro está, sin contar cómo lo han vivido los ciudadanos que han querido adquirir una casa en los últimos años. Por esta causa, el Banco de España recomendó recientemente una revisión de las normas urbanísticas “para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”.

Entre las causas que han acelerado el «cuello de botella» en la demanda habitacional, sin dudas hay que considerar los efectos de la pandemia, que potenciaron varios de los factores enumerados en la introducción a este artículo. La inversión de lo que se había ahorrado forzosamente esos años, sumado a la creciente variación en los tipos de interés del BCE, sin dudas fueron el puntapié para una situación en donde la situación de la vivienda se percibe crítica.

Antecedentes del lento desarrollo de los planes urbanísticos

Según un informe del Departamento de Análisis de la Situación Económica del Banco de España, el incremento de la venta de casas vivió dos momentos, que implicó contener la demanda de los españoles primero, y la de los extranjeros después. Estos últimos en 2022 superaron en un 40% su cifra previa a la pandemia. En una etapa en la que el desarrollo de obra nueva ya era escaso, se añadió entonces una alta demanda. Con la pandemia se detuvieron a su vez las edificaciones y se evidenció el retraso en la aprobación de nuevos visados. A este conjunto de factores se le sumó, sobre todo el último año, la gran inflación y encarecimiento en los materiales de construcción, cada vez más escasos.

Una primera consecuencia de este combo negativo de variables fue la tendencia a la compra de vivienda de segunda mano, que igualmente no pudo contener toda la demanda del mercado, y esto hizo que las pocas casas que hay disponibles, se encarecieran.

Según el Banco de España, además, su estudio evidencia algo que también es esperable en las lógicas del mercado: que las comunidades autónomas con más desequilibrios de oferta y demanda de vivienda son las que viven mayor tensión de precios. Esto, trasladado al mapa, es lo que termina resintiendo el problema habitacional en las capitales más pobladas, en desmedro de lo que sucede en el resto de las provincias.

Por qué son más urgentes los planes urbanísticos

En la actualidad el sector inmobiliario sufre una creciente tendencia inflacionista, lo que endureció la política monetaria europea del BCE. Las nuevas medidas derramaron sobre los bancos nacionales y éstos, sobre los clientes, que ven cada vez más lejanas las posibilidades de financiamiento. Siguiendo datos trimestrales recabados entre 2004 y 2022, y proyectando su tendencia hacia adelante con valores medios, los precios caerían un 2% en ocho trimestres (dos años), mientras que las compraventas lo harían en un 3% y los visados de obra nueva en un 11%.

Con estos números y las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el desarrollo de viviendas, el Banco de España concluye que el precio de la vivienda seguirá cayendo, pero puede mostrar cierta resistencia respecto a la tendencia de años anteriores y a las otras variables. Específicamente, lo que prevé el organismo es que los precios descenderán, pero en menos proporción que las compras o las licencias para nuevas unidades.

Este potencial contexto no hace más que seguir presionando sobre la baja oferta, lo que obliga a detenerse en otras causas del problema de la vivienda. Así es que se vuelve urgente agilizar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable, especialmente cuando, como se dijo anteriormente, gran parte de ellos provienen de la década del 90.

¿Conocías esta situación? Comparte tu opinión en los comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para vivienda en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.

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